房地产法规及基本制度课件.ppt

房地产法规及基本制度,新 政,新 政,新 政,新 政,新 政,新 政,关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知住建部将从进一步对楼市进行调控的四个方面：加强房地产市场监管；完善商品住房预售制度；加强预售商品住房交付和质量管理；健全房地产市场监督管理机制四方面对楼市进行调控。,新 政,今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。,新 政,已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处。进一步明确房地产经纪机构和执业人员的各种违禁行为，包括炒卖房号，在代理过程中赚取差价，通过签订“阴阳合同”违规交易，发布虚假信息和未经核实的信息，采取内部认购、雇人排队手段制造销售旺盛的虚假氛围等。,涉及到房地产的有关法规和制度,房地产基本法规和制度：,建设用地制度与政策（集体土地征收；建设用地使用权出让、划拨；闲置土地处理）城市房屋拆迁管理制度（拆迁补偿与安置、拆迁估价、纠纷处理、行政裁决工作规程）房地产开发经营管理制度与政策（开发企业管理、开发项目资本金 管理、经营管理）规划设计及工程建设管理制度与政策（城乡规划管理制度与政策、勘察设计、招投标与建设监 理、建设工程施工与质量管理）房地产交易管理制度与政策（转让、预售、销售、租赁、抵押）房地产权属登记制度与政策（登记制度、登记信息查询、档案管理、房产测绘）,涉及到房地产的有关法规和制度,房地产基本法规和制度：,房地产中介服务管理制度与政策（估价机构管理、估价师职业资格 制度、经纪人职业资格制度、中 介服务行业信用档案、置业担保 管理、中介服务行业自律）物业管理制度与政策（实施与运作要点、物业服务收费）地产税收制度与政策（税收制度、房产税、城镇土地使用税、耕地 占用税、土地增值税、契税、相关税收、房 地产税收优惠政策）住房公积金制度与政策（归档、提取、使用、利率、税收、会计核算）,涉及到房地产的有关法规和制度,房地产相关法规和制度：,规划知识 城市总体规划、城市详细规划、城市居住区规划 环境知识 大气污染、环境噪声污染、水污染、固体废物污染和辐射污染、室内环境污染 建筑知识 建筑识图与建筑设计、建筑构造、建筑设备、建筑材料、工程造价知识 工程造价及其构成、工程量计量、工程建设定额、工程造价的计价与控制 房地产测绘知识 房地产识图、房地产面积测算,涉及到房地产的有关法规和制度,房地产相关法规和制度：,经济学知识 供为与价格、消费者行为理论、供给理论、分配理论、市场理论、市场失灵与微观经济政策、宏观经济学 金融知识 金融体系、货币体系与货币政策、金融业务、金融市场、房地产金融 证劵知识 证劵、股票、债券、投资基金证劵 保险知识 保险公司、房地产保险 统计知识 综合指标、时间序列、动态序列的分解与测定,涉及到房地产的有关法规和制度,房地产相关法规和制度：,会计知识 会计假设、会计核算一般规则、会计要素与会计恒等式、会计基本核算方法、会计报表的意义及编著要求 法律知识 民法、合同法、物权与债权 拍卖知识 拍卖规则、拍卖实务、强制拍卖、房地产拍卖,有关房地产的税收政策,房地产主要税种：1）房产税（1%、1.2%）2）城镇土地使用税（分类分级幅度定额）3）耕地占用税（耕地面积，一次征收）4）土地增值税（四级超额累进）(增值税与扣除部分比例关系)5）契税（1%-3%）6）固定资产投资方向调节税（国家产业政策和经济规模，5%、10%、15%、30%、0%、2000.1暂停）7）营业税5.55%（城市维护建设税、教育费附加、特别目的税）8）企业所得税（25%比例，2008.11免征印花税）9）个人所得税（租赁10%、转让1%）10）印花税（比例、定额1、0.5、0.3、0.1、0.05）,有关房地产的税收政策,有关房地产税收的优惠政策：一、普通住房标准,(一）住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）(二）单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）；(三）住房成交单价符合以下条件：1、坐落于和平区的住房，成交单价低于12200元平方米（含12200元平方米）；2、坐落于河西区的住房，成交单价低于9900元平方米（含9900元平方米）；3、坐落于南开区（包括新技术产业园区）的住房，成交单价低于9800元平方米（含 9800元平方米）；4、坐落于滨海新区开发区功能区（包括滨海新区保税区功能区）的住房，成交单价低于8800元平方米（含8800元平方米）；5、坐落于红桥区的住房，成交单价低于8800元平方米（含8800平方米）；6、坐落于河东区的住房，成交单价低于8400元平方米（含8400平方米）；7、坐落于河北区的住房，成交单价低于8000元平方米（含8000元平方米）；8、坐落于滨海新区塘沽功能区的住房，成交单价低于7400元平方米（含7400元平方米）；9、坐落于西青区的住房，成交单价低于6300元平方米（含6300元平方米）；10、坐落于东丽区的住房，成交单价低于6300元平方米（6300元平方米）。11、坐落于北辰区的住房，成交单价低于6100元平方米（含6100元平方米）；12、坐落于津南区的住房，成交单价低于5800元平方米（5800元平方米）；13、坐落于滨海新区汉沽功能区的住房，成交单价低于5100元平方米（含5100元平方米）；14、坐落去其他区县及滨海新区大港功能区的住房，成交单价低于5000元平方米（含5000元平方米）。,有关房地产的税收政策,有关房地产税收的优惠政策：二、个人购买销售住房税收优惠政策（一）营业税 1企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。2自2010年1月1日，个人将购买不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。个人将购买不足5年的非住房对外销售的，全额征收营业税；购买超过5年（含5年）的非住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。,有关房地产的税收政策,有关房地产税收的优惠政策：二、个人购买销售住房税收优惠政策 根据国家税务局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知和国家税务总局关于房地产税收征执行中几个具体问题的通知规定，个人购买住房的时间以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。契税完税证明中注明的时间按照规定，是指契税完税证明上注明的提填发日期。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。对于根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。,有关房地产的税收政策,有关房地产税收的优惠政策：二、个人购买销售住房税收优惠政策（二）契税 对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。（三）土地增值税 个人销售住房暂免征收土地增值税。（四）印花税 个人销售或者购买住房暂免征收印花税。,有关房地产的税收政策,有关房地产税收的优惠政策：三、个人出售住房所得税优惠政策 个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。个人出售自有住房的应纳税所得额，按下列原则确定：1个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。2职工以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，按照已购公有住房确定应纳税所得额。3受赠人取得赠与人无偿赠与的住房后，再次转让的，在缴纳个人所得时，应纳税所得额为住房转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额。,有关房地产的税收政策,有关房地产税收的优惠政策：三、个人出售住房所得税优惠政策（1）对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。（2）对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。同时，为确保有关住房转让的个人所得税政策得到全面、正确的实施，要求各级房地产交易管理部门加强与税务机关的合作、配合，主管税务机关需要有关本地区房地产交易情况的，房地产交易管理部门应及时提供。,个人住房按揭贷款政策：年龄：借款人年满18周岁，年龄与贷款年限之和一般不超过70周岁。贷款成数年限及利率：对首套贷款购买普通住宅的，最高提供7成30年按揭贷款，可享受现行基准利率下浮30%；对二次购买住宅，最高提供5成30年按揭贷款，可享受现行基准利率上浮10%；对三套贷款停止放贷。注：银行对借款人家庭个人征信报告中无个人住房贷款，即可视做首套认定。,关于银行贷款,个人住房按揭贷款政策：还款：任选等额和递减两种方式，可随时变更。本金等额递增、递减还款，自主选择还款金额。贷款发放30日后，提前还款随时申请，不限次数，不收违约金。贷款发放30日后，可缩短贷款年限。,关于银行贷款,个人住房按揭贷款政策：申请贷款所需提供资料（夫妻双方）：身份证 户口本 婚姻证明 收入证明，个人存款帐户流水明细 商品房买卖合同（开发商提供）首期款发票 外地购房人需另提供暂住证、提供一年以上当地纳税证明提示：为使客户的贷款审批更加顺利，建议提供资信补充资料，如个人大额存单、房产证、名下机动车证、股票帐户清单、国债凭证等资产资料，也可提供本人公司营业执照、公司章程、近期财务报表、合同订单等反映个人资信情况的资料。,关于银行贷款,个人住房公积金（组合）贷款政策摘要：开立住房公积金账户 1 年以上并在申请住房公积金贷款前连续逐月缴存住房公积金满 1 年，且所在单位不欠缴。职工已使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款还清前，其配偶不能申请住房公积金贷款。征信状况良好。公积金贷款的额度确定：要根据还贷能力、房价成数和贷款最高限额三个条件来确定，三个条件算出的最小值就是借款人最高可贷数额。,关于银行贷款,个人商业及办公按揭贷款政策：除满足上述住房按揭贷款的基本政策外，需要特别注意的地方如下：发放贷款的前提条件是该商业或办公楼取得竣工验收备案手续。原则上银行提供5成10年的贷款，贷款利率上浮10%。,关于银行贷款,企业法人按揭贷款政策：除满足上述按揭贷款的基本政策外，需要特别注意的地方如下：原则上银行提供7成5年的贷款（最长10年），贷款利率上浮至少10%。重点考察企业相关经营及还款能力。,关于银行贷款,房地产相关法律法规,中华人民共和国城市规划法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国商品房销售管理办法中华人民共和国物权法中华人民共和国物业管理条例中华人民共和国婚姻法,