房地产投资分析ppt课件第一章.ppt

第一章 绪论,主要内容,1.1 房地产的价值与价格1.2 房地产投资概述1.3 房地产投资分析概述,Company Logo,1.1 房地产的价值与价格,1.1.1 投资价值 投资价值就是投资对象预期的未来收益的价值。房地产投资价值则是指某一物业预期未来收益的价值。,Company Logo,1.1.2 市场价值 市场价值是指在完全竞争开放的市场中，买卖双方对市场熟悉并且都处于理智状态下的最可能交易价格。市场价值的要素包括：买方自愿、卖方自愿、公平交易、资产在市场上有足够的展示时间、当事人双方各自精明，谨慎行事。,Company Logo,1.1.3 投资价值与市场价值的关系,Company Logo,1.1.4 交易价格 交易价格是指在房地产市场中买卖双方通过交易行为所形成的价格。交易价格是实际发生过的数值，一般认为是历史价格。,Company Logo,Company Logo,图1-1 价值关系：交易区间,1.2 房地产投资概述,1.2.1 投资概述1投资及投资要素 投资是经济主体（国家、企业、个人）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项资产的经济行为。投资行为的四项基本要素包括投资主体、投资客体、投资目标和投资方式。,Company Logo,2投资的分类（1）按投资与获得收益的方式不同，投资可分为直接投资和间接投资。（2）按照投资期的长短不同，投资可分为固定资产投资和流动资金投资。,Company Logo,1.2.2 房地产投资的内涵1房地产投资的概念 房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接地投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获得未来房地产资产增值或收益的经济行为。,Company Logo,2房地产投资的三要素,Company Logo,时机 区位 质量,3房地产投资的特点 投资金额巨大，回收期长 投资不确定因素多，风险较大 依赖金融部门的支持 具有专业性 具有相互影响性 具有保值、增值性,Company Logo,1.2.3 房地产投资的分类1按房地产投资形式划分,Company Logo,（1）房地产直接投资（2）房地产间接投资,2按房地产投资的用途划分,Company Logo,（1）住宅房地产投资（2）商业房地产投资（3）工业房地产投资（4）特殊用途房地产投资,3按房地产投资经营方式划分,Company Logo,（1）出售型房地产投资（2）出租型房地产投资（3）混合型房地产投资,1.2.4 房地产投资的作用1房地产投资的宏观作用,Company Logo,（1）房地产投资有利于国民经济的发展（2）房地产投资能够协调优化社会资源配置（3）房地产投资可以有效地改善城市投资环境,2房地产投资的微观作用,Company Logo,（1）房地产投资是一种增值手段（2）房地产投资的风险与收益适当（3）房地产投资可以获得避税收入（4）房地产投资可以提升投资者资信等级,1.2.5 房地产投资的影响因素,Company Logo,1经济因素2社会因素3政治和行政因素4政策法规因素5技术因素,1.3 房地产投资分析概述,1.3.1 房地产投资分析的任务,Company Logo,1为投资者提供投资方向2为投资者提供运作方式3为投资者预测投资收益4为投资者分析风险并提供避险策略,1.3.2 房地产投资分析的内容,Company Logo,1房地产投资的环境与市场分析2房地产项目成本估算与融资方案择优3房地产项目投资的财务分析4房地产项目投资的不确定性分析5房地产投资项目的风险分析6房地产投资项目的社会影响评价和环境影响评价7房地产投资决策分析,1.3.3 房地产投资分析的方法,Company Logo,1理论联系实际的方法2定量分析与定性分析相结合3静态分析与动态分析相结合4宏观分析与微观分析相结合,推荐阅读1谭顺使用价值论北京：中国经济出版社，20052英戴维皮尔斯现代经济学辞典第3版毕吉耀，谷爱俊译北京：北京航空航天大学出版社，19923美查尔斯H.温茨巴奇，迈克E迈尔斯，苏珊娜埃思里奇坎农现代不动产第5版北京：中国人民大学出版社，20014曹振良房地产经济学北京：北京大学出版社，2006,Company Logo,