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物业清洁管理培训,第一章,第一节 污垢一、污垢的分级：1污垢一般分为三级：一是灰尘，二是污渍，三是污垢。通常所说的污垢是三者的统称。2灰尘漂浮在空气中和停留在物体表面。3污渍由多种成分的灰尘和水或油的混合物及奶油、调味品、淀粉、泥浆、染料等的渍迹组成，在软硬表面上都沾染。4污垢有油基、水基之分。随着人们生活水平的提高，污垢的种类也越来越多，成分越来越复杂。污垢的重量要远远高于灰尘和污渍。污垢不及时清洗干净就会在建筑物装饰材料表面留下永久的印迹，使装饰表面失去光泽。,第一章,二、污垢的构成三、污垢的分类：1根据污垢存在的形状分类1.1颗粒状污垢1.2覆盖膜状污垢1,3无定形污垢1.4溶解状态的污垢2根据污垢的化学组成分类2.1无机物污垢2.2有机物污垢3根据污垢的亲水性和亲油性分类3.1亲水性污垢3.2亲油性污垢4根据在物体表面存在状态分类4.1单纯靠重力作用在物体表面沉降而堆积的污垢4.2靠吸附作用结合于物体表面的污垢4.3污垢粒子靠静电吸引力附着在物体表面4.4在物体表面形成的变质量污垢4.5渗入物体表面内部的污垢4.6刺破物体表面而锲入内部的坚硬污垢,第一节、污垢,第一章,四、污垢与物体的结合力：1第一种为机械结合力2第二种为静电结合力3第三种为化学结合力4第四种为油性结合力物业清洗保养与污染源的分析：1.“保养”的含义1.1宏观概念。通过清洗，达到了延长建筑物装饰材料的使用寿命；通过清洗，使建筑物装饰材料恢复原有的光泽、质感、弹性、色泽和舒适感。1.2微观概念。通过保养，使清洗过的建筑物较长时间保持清洁。如坪地的起蜡、打蜡时清洗的范围，而坪地的抛光、补蜡则是保养的范围。1.3两种含义是统一的，即通过保养，减少建筑物的清洗次数，延长建筑物装饰材料的使用寿命，使其长期焕发出“靓丽光彩”和保持“青春风貌”。2.污染源分析2.1硫化物的腐蚀2.2沙砾的磨损2.3人类生活中的污染2.4对清洗材料的选择不当,第一节、污垢,第一章,第二节 污垢的去除一、介质作用：1湿式清洗与干式清洗2介质在清洗过程中作用2.1对清洗作用力起传输作用2.2防止解离下来的污垢再被吸附的作用二、污垢的载体：1锈垢1.1铁锈1.2铜锈1.3铝锈2微生物泥浆3大气尘垢3.1尘垢形成机理3.2清洗尘垢的方法4旧漆膜垢三、污垢的物理清洗和化学清洗：1.物理清洗与化学清洗污垢的范围2.物理清洗与化学清洗的优缺点3.根据清洗作用原理不同划分清洗剂,第一章,第二章 清洁保养材料,第一节 表面活性剂一、表面张力二、表面活性剂的特点和作用：1表面活性剂的特点2表面活性剂的作用2.1湿润作用与渗透与渗透作用2.2乳化作用、分散作用2.3起泡作用2.4洗涤作用2.5灭菌作用2.6防锈作用（大致可以分为以下几个步骤）：2.6.1吸附过程2.6.2湿润和渗透过程2.6.3污垢脱落过程2.6.4污垢乳化分散过程,第二节 表面活性剂洗涤剂的成分及性能一、表面活性剂：1表面活性剂的品种1.1阴离子表面活性剂1.2非离子表面活性剂2使用表面活性剂应注意的问题2.1洗涤剂中其他成分对表面 活性剂的影响2.2表面活性剂的复配协同作用二、洗涤助剂：1螯合金属离子的作用2碱性介质作用3活性胶体的吸附分散作用4增强表面活性剂的表面活性作用5防止污垢再沉积的作用,第二章、清洁保养材料,第三节 表面活性剂的使用方法一、使用浓度：1以洗涤为目的2以降低水溶液张力为目标二、使用表面活性剂应注意的问题：1吸附残留2对环境的污染,第二章、清洁保养材料,第四节 清洁保养材料的分类一、选择、使用清洁保养材料的原则：1无损害性1.1不使被清洁保养的建筑物装饰材料表面褪色1.2不使被清洁保养过的地面过滑，避免行走时发生危险1.3不使建筑物装饰的结构产生破坏，如不使外墙悬挂的装饰面和粘贴的装饰面因被清洁保养剂腐蚀、损坏而松动、脱落1.4不使特殊的表面涂层，如防火涂层、防静电涂层、防滑涂层、釉面层等剥离或受腐蚀1.5对操作人员的身体无任何损伤,第二章、清洁保养材料,2洁净性2.1清洁各类污垢2.2恢复建筑物装饰材料原有特性3易操作性3.1工艺简便、便于操作3.2适用于机械施工3.3有较强的宽容度和多功能,第二章、清洁保养材料,第四节、保洁保养材料的分类,4经济性4.1价位适当4.2除污效率高，节省人力、时间、设备5质量保证5.1有全套的质检证书5.2有小样的试清洁保养6酸碱度（除了以上原则外，必须掌握所选用的清洁保养材料的pH值，即酸碱度.酸碱度在9以上即碱性或苛性时试纸会变蓝；酸碱度在5以下即为酸性，石蕊纸会变红。）,第二章、清洁保养材料,第四节、保洁保养材料的分类,二、合格的清洁保养材料应具备的文件：1详细说明书。说明书应包括：1.1功效、使用范围1.2特性、颜色、比重、pH、固体物等1.3使用说明1.4注意事项1.5包装2产品合格证3产品卫生机构的“卫生许可证”4产地或代理商当地卫生防疫机构的“检验报告书”5标准,第四节、保洁保养材料的分类,第二章、清洁保养材料,三、清洁保养材料的分类介绍：清洁材料从功能上大体分为三类：保洁材料保养材料保洁保养材料清洁保养材料从使用上分为以下类别：地板清洁剂地板保养剂地毯清洁保养剂卫生陶瓷清洁消毒保养剂玻璃、硬面清洁保养剂金属清洁保养剂外墙石料毛面清洁剂水泥浆清除剂通用清洁保养剂水,第二章、清洁保养材料,第四节、保洁保养材料的分类,第三章 物业清洗保养专用设备,第一节 多功能擦地机一、多功能擦地机的性能、特点和构造二、多功能擦地机的使用第二节 吸水机和吸尘机第三节 一体式抽洗地毯机第四节 自动擦地机第五节 高速抛光机,第六节 建筑物清洗保养的小型设备一、高压清洗机二、涡轮式干风机三、手提式抛光机四、清洗保养设备的附属用品第七节 外墙面清洗登高设备一、概述1.轨道式移动外墙清洗升降机2.轨道式移动擦窗机3.电动高处作业吊椅4.电动高处作业吊篮二、电动高处作业吊篮,第三章、物业清洗保养专用设备,第四章 清洁保养工具与清洁剂,第一节 通用工具一、抹布1.对抹布的要求是：全棉、质地蓬松、柔软、吸水性强，尺寸一般为35cm35cm，颜色为淡蓝、淡绿或白色，要求湿抹布与干抹布有明显的区别。二、百洁布1百洁布清洁保养的主要对象是卫生陶瓷、玻璃和其他建筑物装饰材料的硬表面。三、钢丝球1钢丝球主要用于清除建筑物装饰材料硬表面的水泥江渍、死角中残留的污垢和陈旧的厚污垢。2钢丝球的使用与注意事项如下：2.1钢丝球侵入清洁保养剂溶液中，使其空隙中含有大量的清洁保养剂，擦拭建筑物装饰材料的硬表面。2.2将清洁保养剂洒在被清洁保养的建筑物装饰材料的硬表面上，用钢丝球直接擦拭。2.3擦拭时不可用力太大，以免损伤被清洁保养的建筑物装饰材料的硬面上，同时也避免钢丝球失去弹性，影响使用寿命。2.4使用钢丝球时，应戴有橡皮手套，以避免伤操作人员的手。2.5使用后，及时清洗，晾干待用。,四、板刷五、扫帚1芦苇轧制的扫帚2塑料合成丝压制的扫帚六、簸箕七、拖布八、水桶九、鸡毛掸十、刮刀十一、告示牌,第四章、清洁保养工具与清洁剂,第一节、通用工具,第二节 清洁保养地板专用工具一、尘推二、蜡拖三、蜡车四、被单布五、吸水毛巾六、喷壶第三节 玻璃、硬表面清洁保养专用工具一、抹水器二、刮水器（玻璃刮）三、老虎卡四、接杆（伸缩杆）五、铝合金人字梯第四节 登高专用工具一、生命绳、工作绳二、安全带三、下滑扣四、自锁钩五、安全帽,第四章、清洁保养工具与清洁剂,第五节 物业清洁常用的清洁剂一、地板清洁剂1抛光蜡2起蜡水3底蜡4面蜡5木地板清洗蜡6木地板封蜡二、地毯清洁剂1干泡地毯清洁剂（有泡地毯清洁剂）2地毯除渍剂3地毯除油剂4化泡剂,第四章、清洁保养工具与清洁剂,三、玻璃清洁剂四、卫生设施清洁剂1洁厕灵2浴室清洁剂五、其他类清洁剂1器皿清洁剂、2全能水3不锈钢擦亮剂4金属出渍剂5静电吸尘剂6排水管道洗涤剂,第四章、清洁保养工具与清洁剂,第五节、物业清洁常用的清洁剂,第五章 物业清洁管理基本运作模式,第一节 物业清洁管理的内容和特点一、物业清洁管理的内容：1物业清洁管理的前期介入1.1规划设计阶段的介入(即早期介入)1.2施工阶段的介入（即中期介入）1.3工程竣工验收及物业综合验收阶段的介入（即晚期介入）2物业清洁的验收接管（详见第六章第三节）3物业清洁的日常清理（详见第七章）4清洁有偿服务4.1家政有偿服务4.2地面翻新打蜡抛光4.3清洁代管,5”绿色”物业清洁管理5.1控制清洁质量，提高大气洁净度5.2雨水、污水的排放、处理和再利用5.3垃圾分类处理5.4噪声控制5.5建立生态绿化，美化小区5.6提倡使用洁净能源，做到节能降耗5.7加大科技投入，促进与物业有关的高科技产品的使用6小区环境清洁、社区文化的建立,第五章、物业清洁管理基本运作模式,第一节、物业清洁管理的内容和特点,二、物业清洁工作的特点1物业清洁管理前期介入的重要性2管理模式的多样性3物业清洁管理的服务性4物业清洁管理具有消费性5清洁管理的技术性,第五章、物业清洁管理基本运作模式,第一节、物业清洁管理的内容和特点,第二节 物业清洁管理模式一、自行管理模式所谓自行管理模式，是指物业管理公司具有专门的清洁队伍，有较雄厚的技术力量及设备，自主完成公司管辖范围内所有的清洁日常管理。自行管理模式具有以下特点：物业管理公司具有较完善的环境清洁队伍物业管理公司具有较完善的工具及机械设备，清洁工种相对较齐全，这样更方便清洁管理清洁人员及物质的调配具有较大的灵活性、方便管理二、合作管理模式合作管理模式具有以下特点：可以充分利用社会资源，减轻物业公司的负担人员少，管理容易清洁管理具有消费性物业清洁管理费用受市场影响较大,第五章、物业清洁管理基本运作模式,三、子公司的管理模式1.物业清洁管理更加专业化、服务一体化，服务质量更有保证2.子公司管理模式能有效地控制清洁管理费用3.子公司管理模式机会与风险并存四、外包式管理模式外包式管理模式就是物业管理公司不设专门的清洁管理队伍，只设1-2名专职或兼职（视清洁面积大小而定）的管理人员，将物业管理公司管辖范围内的所有环境清洁项目发包给社会上的专业清洁公司进行管理。外包式管理模式具有以下特点：物业公司机构精简易于控制成本管理难度相对比较大清洁管理的灵活性较差,第五章、物业清洁管理基本运作模式,第二节、物业清洁管理模式,第三节 清洁管理经费测算一、清洁管理费的构成一般来说，清洁管理费用可由清洁卫生费、工具购置费、劳保用品费、卫生防疫消杀费、化粪池清理费、垃圾外运费、环卫所需其他费等组成。二、清洁管理费测算的依据及方法1按清洁总面积测算法具体条件：1.1某建筑为25层楼，总面积有3500，7000建筑面积设一个清洁工，每户60-80，一个清洁工负责87-116户，定员五人。1.2公共场所或商业用地可适当调整。,第五章、物业清洁管理基本运作模式,2计算步骤人工费测算:2.1人员工资：按五人记，每人每月600元，平均每平方米每月人员工资为：人数月工资总面积，计算结果得 人员工资=560035000=0.086元/（平方米月）2.2福利费：福利费包括福利基金和生活补助费，其福利基金按工资的14%计算，生活补助费为240元/（人月），则福利费为：人数（月工资14%+生活补助费）总面积，计算结果为 福利费=5（60014%+240）35000=0.046元/（平方米月）2.3保险费：保险费包括医疗保险和工伤保险。其医疗保险为工资的8%，工伤保险为工资的1.5%。则保险费为：人数月工资（8%+1.5%）总面积，计算结果得 5600（8%+1.5%）3500=0.0081元/（平方米月）2.4住房费：按国家规定，每人8平方米/月，每平方米40元，则住房费为：人数住房面积/人单价总面积，计算结果得 住房费=58403500=0.046元/（平方米月）,第五章、物业清洁管理基本运作模式,第三节、清洁管理经费测算,2.5办证费：办理暂住证，每人每年430元，则办证费为：人数办证费/人12总面积，计算结果得 办证费=54301235000=0.005元/（平方米月）2.6服装费：每人每年冬、夏装各两套，冬装250元/套，夏装130元/套，则服装费为：人数（冬装费一套+夏装费1套）21235000=0.009元/（平方米月）2.7加班工资：每人每月8天假日，每年法定节日7天，节日加班工资按平时日工资3倍计算，则加班费为:人数月工资/人22（假日+节日3倍12）总面积，计算结果得 加班费=560022（8+7312）35000=0.038元/（平方米月）2.8总计人工费用是+，计算结果得 人工费=0.086+0.046+0.0081+0.046+0.005+0.009+0.038=0.238元/（平方米月）,第三节、清洁管理经费测算,第五章、物业清洁管理基本运作模式,3消杀费测算以每月消杀2次，每次消杀费用为300元，则每月每平方米消杀费用为：消杀次数每次消杀费用总面积，计算结果得 消杀费=230035000=0.017元/（平方米月）,第三节、清洁管理经费测算,第五章、物业清洁管理基本运作模式,第三节、清洁管理经费测算4垃圾清运费测算 平均每天清运一次垃圾，每次一车，每车按75元计，则垃圾清运费为：每天清运次数每次车数 每车单价每月天数总面积，计算结果得 垃圾清运费=11753035000=0.064元/（平方米月）5化粪池清理费测算每年对化粪池清理2次，每次6车，每车按150元计，则化粪池清理费为：每年清理次数每次车数每车单价12总面积，计算结果得 化粪池清理费=261501235000=0.0043元/（平方米月）6清洁用料费测算目前各物业管理公司实际支出平均为500元/月，则清洁用料费用为：月清洁用料费总面积，计算结果得 月清洁用料费=50035000=0.014元/（平方米月）7外墙清洁费测算外墙清洁按每2年一次，一次6000元计，则外墙清洁费为：每次单价清洁年数每年月数总面积数，计算结果得 外墙清洁费=600021235000=0.007元/（平方米月）,第五章、物业清洁管理基本运作模式,8工具费测算设垃圾站铁桶5个，每个330元，每年更换一次，日常塑料袋每天每层2个，每个0.45元；垃圾塑料桶，每层2个，每个40元，每年更换一次；不锈钢痰桶，每层2个，每个200元，每10年更换一次，则工具费为：（数量铁通单价12个月+数量垃圾桶单价层数每月天数+数量塑料桶单价层数12个月+数量痰桶单价层数1012）总面积，计算结果得工具费=（533012+20.452530+2402512+2200251012）35000=0.03元/（平方米月）,第五章、物业清洁管理基本运作模式,第三节、清洁管理经费测算,9不可预见费测算不可预见费为：（1+2+3+4+5+6+7）2%，计算结果得不可预见费=（0.238+0.017+0.064+0.0043+0.014+0.007+0.03）2%=0.0075元/（平方米月）10利润测算利润按前面测算费用数的5%计算为（1+2+3+4+5+6+7+8+9）5%，计算结果得税费=（0.238+0.017+0.064+0.0043+0.014+0.007+0.03+0.0075+0.038+0.021）3500012=185220元,第五章、物业清洁管理基本运作模式,第三节、清洁管理经费测算,第四节 清洁管理项目的发包一、发包准备工作二、供方评定与选择一般供方评定的标准包括：供方专业资质，营业执照及资金实力；供方的技术力量，管理经验；供方以往的专业业绩及社会信誉；供方的管理能力及管理制度、培训制度等；供方的设备工具完善程度；供方的服务价格；供方的管理方案三、合同签订,第五章、物业清洁管理基本运作模式,第五节 不同物业清洁管理的基本要求一、住宅小区清洁管理的特点、方式、重点及方法1住宅小区的清洁管理1.1居住人员多，成分复杂1.2住宅小区管理费较低1.3环境绿化多数为公共绿化2高尚住宅小区的特点2.1环境优美，注重环境清洁的观赏效果2.2小区内居民多为收入较高的人士2.3管理要求严2.4物业管理费高,第五章、物业清洁管理基本运作模式,3住宅小区清洁管理方式4住宅小区清洁管理的重点4.1一般住宅区41.1小区建筑物内部公共部分的保洁4.1.2小区外部的保洁4.1.3公共设施的维护管理4.1.4加强枯枝黄叶的清理有利于绿化保洁工作4.1.5提高小区居民的“社区”精神4.2高尚住宅小区4.2.1包卫生4.2.2包绿化4.2.3包秩序（对园林景点的维护；创建社区环境文化）5住宅小区清洁管理方法5.1建立完善管理机制5.2建立完善的质量管理系统5.3制定科学合理的操作规程,第五章、物业清洁管理基本运作模式,第五节、不同物业清洁管理的基本要求,二、写字楼的清洁管理1写字楼物业清洁的特点1.1注重楼宇内外的清洁1.2物业管理服务要求高1.3物业清洁管理时间集中，人员流动性大1.4着重礼貌服务1.5客户相对稳定，档次定位高1.6创建高层楼宇社区环境文化，加强清洁有偿服务工作2写字楼物业清洁管理方式,第五节、不同物业清洁管理的基本要求,第五章、物业清洁管理基本运作模式,3写字楼物业清洁管理的主要内容3.1对写字楼大厦的公共区域的清洁管理工作3.2各楼层公共区的楼内卫生要求3.2.1楼内卫生区域要求3.2.2厕所3.2.3楼梯3.2.4门3.2.5电梯内卫生3.2.6楼外卫生区域要求3.3写字楼清洁服务细则3.3.1大厦总体清洁服务3.3.2扶手电梯卫生3.3.3男、女卫生间卫生3.3.4人行楼梯卫生3.3.5大厦出入口大堂卫生3.3.6电梯卫生3.3.7塔楼电梯厅、走廊区卫生 3.3.8天台卫生3.3.9大厦外围卫生,第五章、物业清洁管理基本运作模式,第五节、不同物业清洁管理的基本要求,4写字楼清洁管理方法4.1实行专业化、程序化、标准化管理4.2针对时间集中调整好工作时间4.3加强员工的工作纪律、服务意识及培训管理4.4完善质量管理,第五节、不同物业清洁管理的基本要求,第五章、物业清洁管理基本运作模式,三、其他类型的物业清洁管理1购物中心的含义、特点和类型1.1购物中心它有两层含义一是以零售商或柜台、楼面的组合为主体，包括其他商业服务和金融机构在内的建筑群体；二是购物中心楼层和摊位是专供出租给商人零售商品作为经营收入的物业1.2购物中心的特点1.2.1建筑结构新颖别致吸引顾客1.2.2流动人员数量大且复杂1.3购物中心的类型（一是敞开式，既由露天广场、林荫道与底层建筑构成；二是封闭式，即由高层楼宇构成2购物中心物业清洁及日常管理2.1购物中心公共区域的日常保洁2.2根据工作时间灵活性，合理划分工作范围2.3加强服务意识，做到即时效果2.4加强员工的培训管理3工业厂房的物业清洁管理,第五节、不同物业清洁管理的基本要求,第五章、物业清洁管理基本运作模式,第六章 物业清洁的早期介入和接管验收,第一节 物业清洁前期介入的作用完善物业清洁的使用功能改进、完善物业清洁的具体设计配合物业管理公司更好地监督施工质量为竣工验收和接管验收打下基础便于日后对物业清洁的管理第二节 物业清洁前期介入的方式和内容早期介入、充当顾问中期介入，扮演监理清洁管理晚期介入，开始“管家”,第三节 物业清洁接管验收一、新建物业清洁管理新建物业容易受建筑废料的影响受其他工程及水电等因素的影响较大新建物业公共设施设备未经使用考验新建物业易于清洁管理二、新建物业清洁接管验收的方式方法1竣工验收与接管验收的区别1.1验收目的的不同1.2验收条件不同1.3移交对象不同2物业公司自检2.1清点公共设施设备2.2小区道路2.3管道及排水系统2.4街心花园及喷水池2.5园林建筑及小品三、听取建设单位介绍,第六章、物业清洁的早期介入和接管验收,四、正式验收1验收操作步骤1.1物业公司发出验收通知单后,物业公司及建设单位各自组织好专业人员,并按约定时间到指定地点集中,在“验收人员签到簿”上签到1.2由建设单位主要负责人介绍整个工程的建设概况1.3建设单位各分项工程项目负责人介绍自己负责项目的情况1.4建设单位及物业公司各专业负责人分别分组对本专业工程进行验收1.5验收结束后，物业公司根据自检及验收情况将发现的问题归类列出，在1-2个工作日内回复给建设单位，要求在规定时间内进行整改，或约定补偿办法1.6物业公司对整改部分进行再验收1.7验收合格的工程单位给物业公司相关人员进行关键技术培训2验收内容2.1工程质量验收2.1.1产权资料（项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁安置资料）,第六章、物业清洁的早期介入和接管验收,第三节、物业清洁接管验收,3接管验收中应注意的事项3.1接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程，但并不意味着接管验收时就没有问题3.2现实的接管验收少有整个物业（土建和设备及附属设备）同时移交的3.3接管验收一定要写明接管日期，这是划清责任的界限3.4解决存在的问题3.5“验收接管备忘录”的撰写3.5.1工程名称3.5.2设计单位、施工承建单位、委托单位、物业公司名称3.5.3参加验收人员3.5.4验收时间3.5.5所验收项目的基本情况，包括面积（公共面积、绿地面积、道路面积等）、室内室外公共设备设施、楼梯、管道、洗手间等3.5.6设备清单及运作情况3.5.7存在的问题及解决方法3.5.8双方负责人签字,第六章、物业清洁的早期介入和接管验收,第三节、物业清洁接管验收,五、新建物业清洁接管验收标准及检验方法1参照国家有关标准验收2新建物业清洁管理验收的标准2.1公共设备验收标准2.1.1天台2.1.2消防设施2.1.3小区路灯2.1.4明暗沟下水道2.1.5小区道路2.1.6垃圾池（箱）2.1.7岗亭2.1.8车库2.1.9沙井、检查井和化粪池2.1.10台阶2.1.11景观、雕塑和多功能娱乐设施,第六章、物业清洁的早期介入和接管验收,第三节、物业清洁接管验收,2.2房屋接管验收标准2.2.1顶棚2.2.2墙面2.2.3地（楼）面2.2.4卫生间、厨房和前后阳台地面2.2.5门窗2.2.6楼梯、扶手2.2.7开关2.2.8照明灯具、卫生器具2.2.9供水系统2.2.10排污管（含塑料管）2.2.11地漏2.2.12防盗网2.2.13室内配电箱2.2.14喷泉2.2.15水磨石2.2.16大理石（花岗石）,第六章、物业清洁的早期介入和接管验收,第三节、物业清洁接管验收,六、原有物业清洁的接管验收1原有物业清洁设施设备的特点1.1业主已经入住1.2建筑设施设备基本定型1.3门窗、扶手、楼梯、供水系统因环境或人为原因，需要维修1.4清洁面积与设计资料已有出入1.5水、电供应等配套设施一般都已到位1.6清洁项目资料一般不齐全2原有物业清洁的接管验收办法2.1物业公司自检2.2清洁面积测量验收2.3清点设备2,4绘制移交现状图2.5清点验收原有资料2.6协商存在问题的解决方法2.7原有的清洁评价及打分等级2.8写备忘录2.9资料归档,第六章、物业清洁的早期介入和接管验收,第三节、物业清洁接管验收,第七章 物业清洁的日常管理,第一节 物业的清洁“开荒”清洁“开荒”是指管理公司在完成对物业的竣工验收、接管验收以后，对物业进行一次全面彻底的清洁，将干干净净的物业交给物业所有者。1清洁“开荒”的主要内容清洁开荒的主要内容有：对物业内外建筑垃圾的清理；清除粘贴在地面、墙面、玻璃等建筑材料面上的水泥渍、胶渍、油漆以及其他灰尘污垢；对公用部分(如电梯、洗手间、茶水间、设备房等)及办公室以及建筑物内的其他设施进行清扫等。2物业清洁“开荒”的方式21管理公司自己做2.2聘请专业公司做2.3管理公司自己做与聘请专业公司做相结合,3“开荒”清洁前的准备工作3.1现场查看3.2准备物料3.3人员动员3.4“开荒”计划编制4“开荒”清洁的组织与实施4.1仓库的落实4.2人员编组4.3监督检查5“开荒”清洁的实施5.1外墙的“开荒”清洗5.2室内“开荒”清洁5.3洗手间的“开荒”清洁,第一节、物业的清洁开荒,第七章 物业清洁的日常管理,第二节 室外公共区域的日常保养1室外组清洁员的职责1.1负责小区（大厦）范围内的道路、绿化带等公共区域地面的清洁1.2负责小区（大厦）周围墙身、幕墙、路灯的清洁工作1.3定时对室外沙井、雨污水井及管道和化粪池进行清理疏通1.4负责室外明装管线和明装公用设施设备的外表清洁工作1.5负责室外果皮箱和垃圾箱（筒）的清洁、清运和消杀工作1.6对区内违反清洁规定的行为进行劝阻和纠正1.7积极完成上级交给的各项临时任务2室外道路的清洁、保洁2.1保洁范围小区（大厦）范围内的公共区域的道路（道路绿化带）等2.2配备清洁工具扫把、垃圾斗、长柄刷、铲刀、抹布、清洁剂、清洁精2.3工作程序2.4道路的清洁标准2.4.1地面无杂物、积水，无明显污渍、泥沙2.4.2道路、人行道五污渍，每200痰迹控制在一个以内2.4.3行人路面干净无浮尘、杂物、垃圾和痰渍2.4.4路面垃圾滞留时间不超过1h,第七章 物业清洁的日常管理,3街心花园、广场的清洁、保洁3.1保洁范围小区（大厦）内的街心花园、广场3.2配备清洁机器、工具拖地机、扫把、垃圾斗、捞筛、抹布、清洁剂、洗洁精3.3工作程序3.3.1花园、广场的清洁应有专人循环清洁、保洁3.3.2清扫广场花园里的浮尘、果皮、树叶及纸屑、烟头等垃圾3.3.3及时清除地面的油污渍、粘附物3.3.4每天擦拭一次花坛、风水球等3.3.5发现花园的水池内有垃圾应马上捞起3.3.6每周冲洗一次街心花园，旱季冲洗时间可延长至10天一次3.3.7每月用擦地机、清洁剂对地面全面清洁一次3.4花园、广场的保洁标准3.4.1地面洁净无积尘、污渍、垃圾3.4.2花坛外表洁净无污渍3.4.3花园、广场里德垃圾滞留时间不能超过1h,第二节、室外公共区域的日常保养,第七章 物业清洁的日常管理,4绿化带的清洁4.1保洁范围小区（大厦）内草地和绿化带4.2配备工具扫把、垃圾斗、抹布4,3工作程序4.3.1用扫把仔细清扫草地、绿化带上的果皮、纸屑、石块、树叶等垃圾4.3.2对烟头、棉签、小石子、纸屑等用扫把不能打扫起来的小杂物，用手捡入垃圾斗内4.3.3每天清洁绿化带两次，秋冬季节或落叶较多时应增加清洁次数4.3.4每天擦拭一次花池立面、平面，保证外观洁净4.3.5每月擦抹路灯一次4.4绿化带的清洁标准4.4.1每小时循环保洁一次，保持清洁干净4.4.2目视绿化带无明显枯枝落叶、果皮、饮料罐、3cm以上石块等垃圾杂物4.4.3每100烟头控制在1个以内4.4.4花坛外表洁净无污渍5地下管井的疏通6化粪池的清理,第七章 物业清洁的日常管理,第二节、室外公共区域的日常保养,7喷水池的清洁7.1保洁范围小区（大厦）内的喷水池7.2配备工具、机器捞筛、长柄刷、毛巾、吸水机、清洁剂7.3作业程序平时保养：地面清洁工作每天用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞保洁7.3.1定期保洁：每半月清洁一次7.3.2喷水池清洁前保洁主管应先通知园林绿化部将鱼捞出，并通知机电维修部作好停电、停水工作，然后再对喷水池进行清洗7.3.3打开喷水池排水阀门放水，等池水放出去2/3时，保洁员入池清洁7.3.4用长柄刷加适量的清洁剂由上向下刷洗水池的瓷砖7.3.5用毛巾抹洗池内的灯饰、水泵、水管、喷头及电线和大理石表层的青苔、污垢7.3.6排尽池内污水并用吸水机吸尽池内赃物，及时清垃圾7.3.7关闭排水阀门，打开进水阀门，通知机电维修部供水、供电，并清洗水池周围地面污迹7.3.8清洗完毕进水后通知园林绿化部将鱼放回池里7.3.9池底鹅卵石每季度清洗一次,第七章 物业清洁的日常管理,第二节、室外公共区域的日常保养,7.4喷水池清洁标准应达到目视水池清澈见底，水面无杂物，池底无沉淀物，池边无污迹7.5清洁喷水池时应注意7.5.1清洁时应断开电源，以防触电7.5.2擦洗电线、灯饰不可用力过大以免损坏7.5.3清洁时不要摆动喷头，以免影响喷水观赏效果7.5.4清洗池底后应将鹅卵石块理平，注意防滑、跌倒,第七章 物业清洁的日常管理,第二节、室外公共区域的日常保养,第二节 室外公共区域的日常保洁9娱乐设施的清洁10灯具的保洁10.1保洁范围各住宅区内的路灯、楼道灯、走廊灯、办公室和各活动场所的灯具10.2配备工具梯子、螺丝刀、抹布、胶桶等工具10.3作业程序10.3.1路灯应每月保洁一次10.3.2路灯的保洁应在白天灭灯断电时进行，作业前保洁部主管应通知机电维修部断开电源10.3.3架好梯子，人站在梯子上一手托灯罩，一手拿螺丝刀拧松灯罩的固定螺丝取下灯罩10.3.4将灯罩放在有清洁精的水中，用布擦洗灯罩内外的污迹，再用清水洗一遍后用干布抹干水分10.3.5将抹干净的灯罩装上并用螺丝刀拧紧固定螺丝10.3.6清洁日光灯具时应将电源关闭，用手压住盖板，取下盖板、灯管，然后用抹布分别把灯管和灯具盖板擦抹干净，重新装好,第七章 物业清洁的日常管理,10.4灯具清洁标准应达到目视灯具、灯管无灰尘；灯具内无蚊虫；灯管、灯罩明亮清洁10.5清洁灯具注意事项10.5.1在梯子上作业时，应注意安全，防止摔伤10.5.2清洁前，首先关闭灯具电源，以防触电10.5.3人在梯子上作业时，注意防止灯具和工具掉下碰伤行人10.5.4用螺丝刀拧紧螺钉，固定灯罩时，应将螺钉固定到位，但不要用力过大，防止损坏灯罩。发现灯罩有裂纹或其他安全隐患时，应及时汇报保洁部主管10.5.5路灯保洁因需踩梯子工作，必须两人同时作业（一人扶梯子）11雕塑装饰物、标识、宣传牌的清洁12天台和雨篷的清洁13垃圾桶、果皮箱的清洁14排水明沟的清洁15监控探头,第七章 物业清洁的日常管理,第二节、室外公共区域的日常保养,8人工湖的保洁8.1保洁范围小区内的人工湖8.2配备工具小船、捞筛8.3工作程序8.3.1人工湖的保洁工作应每天进行一次8.3.2作业人员必须会游泳8.3.3一般情况下垃圾会自动漂浮到近岸，保洁员于岸边处作业，打捞湖面上的漂浮垃圾8.3.4遇特殊情况手持作业工具无法打捞漂浮垃圾时可乘小船进行工作8.3.5乘船作业前需经保洁部主管批准，并有人在现场监护时方能进行8.3.6保持人工湖面无漂浮物,第七章 物业清洁的日常管理,第二节、室外公共区域的日常保养,第三节 室内公共区域清洁的日常管理一、室内清洁员的职责室内清洁员的职责主要有以下几项：1负责大厦（小区）内各层电梯厅、走道、楼梯等公用区域地面、墙面、天棚的清洁工作2负责大厦（小区）内的信报箱、井道口、管线、消防栓等公共设备设施的清洁工作3负责大厦（小区）内公共卫生间的清洁工作4负责地下室、天台、转换层的清洁及其明暗沟的疏通清理工作5对用户违反清洁管理规定的行为进行劝阻、纠正6完成上司交办的其他工作二、大堂的清洁1保洁范围2配备工具尘推、拖把、长柄刷、抹布及清洁剂、香口胶喷剂、不锈钢清洁剂、洗洁精、全能水、去污粉等。机器有抛光机3作业程序,第七章 物业清洁的日常管理,大堂日间清洁程序3.1每天6:30和13:30对大堂保洁两次，重点清理大堂要求平均每小时保洁一次，重点清理地面和电梯轿箱内的垃圾杂物3.2每天早上用地拖把大堂门口拖洗干净3.3先用湿拖把托两次台阶，再将干净的湿拖把用力拧干后再拖一遍3.4用拖把清扫大堂地面垃圾，用长柄刷沾洗洁精清除污渍和香口胶3.5用尘拖或拖把拖掉大堂地面尘土和污迹后，将垃圾运至垃圾屋3.6清扫电梯轿箱后，用湿拖把拖两遍轿箱内的地板3.7擦拭茶几、台面及摆设，及时更换有烟头的烟灰缸并清洗干净3.8用干毛巾和不锈钢清洁剂轻抹大堂内各种不锈钢制品，包括门柱、镶字、宣传栏、电梯厅门、轿箱3.9将湿毛巾拧干后，擦抹大堂门窗框、防火门、消防栓柜、指示牌、信报箱、内墙面等公共设施3.10用干净毛巾擦拭玻璃门，并每周清刮一次，用湿毛巾拧干后，擦净电子对讲门3.11出入口的台阶每周用洗洁精冲刷一次3.12下雨天门口要放防滑告示牌和增加托擦次数3.13下班前把垃圾清倒干净,第三节、室内公共区域的日常保养,第七章 物业清洁的日常管理,大堂夜间的保洁程序:每月擦抹灯具、风口、感烟器、消防指示灯一次每天晚上用地托将地板托洗一次，干后用清洁蜡对地板进行清洁和抛光每季度将地板的旧蜡起掉，重新上蜡每月对大堂进行两次消杀工作,第三节、室内公共区域的日常保养,第七章 物业清洁的日常管理,4保洁标准4.1地面无烟头、纸屑、果皮等杂物、无污渍4.2保持大理石地板无污渍、垃圾，每平方米地板的脚印不得超过2个4.3大堂内摆放的烟灰缸内烟头存放量不得超过3个4.4玻璃大门无手印和灰尘，保持光亮、干净，不锈钢表面光亮、无污渍4.5大堂的墙面、台、沙发保持光亮整洁、无灰尘，公共设施用纸巾擦拭无明显污染4.6天棚、风口目视无污迹、灰尘4.7保持空气清新无异味5注意事项5.1擦拭电器开关、灯具用干毛巾，以防触电5.2大理石打蜡抛光由班长组织会操作人员统一作业5.3拖地时不要弄湿电梯厅门，以免腐蚀,第七章 物业清洁的日常管理,第三节、室内公共区域的日常保养,三、梯间通道的保洁1保洁范围楼道梯级、扶手、墙面、电子门、垃圾箱、配电箱、消防栓、消防管道、楼道门窗、楼道灯开关及灯具的清洁2配备工具扫把、垃圾铲、胶袋、胶桶、拖把、抹布、刮刀、梯子、玻璃刮等,第三节、室内公共区域的日常保养,第七章 物业清洁的日常管理,3作业程序3.1从底层至顶层自上向上清扫楼道梯级，将果皮、烟头、纸屑收集于胶袋中再倒入垃圾车；洗净拖把，拧干拖把的水，从顶层往下层逐级拖抹梯级，拖抹时清洗拖把数次3.2自下向上擦抹楼梯扶手、栏杆及墙根部分地脚线，擦抹时清洗抹布数次3.3将垃圾收集到楼下垃圾桶3.4清洁消防栓、管：先用扫把打扫消防管上的灰尘和蜘蛛网，再用湿抹布擦抹消防栓及玻璃，然后用干抹布擦抹玻璃一次。按上述程序逐个清洁3.5清洁墙面、宣传板、开关：先用扫把打扫墙上的蜘蛛网，再撕下墙上贴的广告纸，如有残纸时，用湿抹布抹湿残纸，慢慢用刮刀刮去，撕下宣传板上过期的资料和通知，用湿抹布擦抹干净，将抹布清洗干净，尽量拧干水分，擦抹各楼道灯开关板3.6清洁电子门：用湿抹布从上往下擦抹电子门和信报箱一遍，擦抹时清洗抹布数次，然后用干抹布抹信报箱以及电子门上的号牌和按钮3.7用干抹布擦抹配电箱，电表箱上的灰尘及污迹3.8清洁窗户玻璃：按“玻璃、镜面的清洁标准作业”进行3.9清洁电梯口和通道摆放的烟灰缸内的垃圾和烟头3.10每小时巡视检查楼道内卫生一次，将广告纸、垃圾清扫干净3.11各梯间、通道的壁面、天花板应每周用鸡毛掸除尘一次3.12水磨石地面和水泥地面应每月刷洗一次3.13大理石地面应每月打蜡一次，每周抛光一次,第三节、室内公共区域的日常保养,第七章 物业清洁的日常管理,4清洁标准4.1目视楼道地面、梯级洁净，无污渍、水渍、灰尘4.2楼梯扶手护栏干净，用干净纸巾擦拭100cm后，纸巾没明显脏污4.3铁栏内漆完好无脱皮；地脚线干净无尘4.4梯间顶面无蜘蛛网、灰尘4.5大理石地面目视干净，无污渍4.6水磨石地面和水泥地面目视干净无杂物、污迹5清洁注意事项擦抹配电箱时禁止用湿毛巾，不得将配电箱门打开以防触电造成意外,第三节、室内公共区域的日常保养,第七章 物业清洁的日常管理,电梯的清洁1保洁范围大厦（小区）内的电梯配备工具及清洁机器梯子、抹布、告示牌、吸尘器等3作业程序电梯日间保洁3.1保持电梯轿箱地面的清洁，每天要用吸尘机吸尘3.2每天早上更换一次地毯，必要时增加更换次数3.3对电梯门、轿箱的不锈钢、镜面装饰物进行循环保洁3.4大堂、会所的电梯每天巡回保洁3.5住宅楼电梯每天保洁一次4清洁标准,第三节、室内公共区域的日常保养,第七章 物业清洁的日常管理,五、卫生间的保洁1保洁范围大厦（小区）的各卫生间2配备工具拖把、扫把、抹布以及清洁精,第三节、室内公共区域的日常保养,第七章 物业清洁的日常管理,3作业程序每日早、中、晚对公用卫生间进行保洁三次3.1打开门窗通风，用水冲洗大、小便器，洗干净烟灰缸3.2清扫地面垃圾，清倒垃圾篓垃圾，换新的垃圾袋后放回原处3.3用清洁精均匀洒在洗手盆及大、小便器上，用毛球刷洗大、小便器（如是坐厕，注意清洁盖板及底座卫生），用百洁布擦洗洗手盆，然后用清水冲干净。用洁厕水刷洗尿垢、水垢3.4用毛巾从门开始顺时针方向依次将墙面、开关、门窗、标