张家口市场调研报告课件.pptx

张家口市场调研报告2016年12月22日,张家口城市概况张家口城市发展张家口房地产市场张家口主城区房地产市场张家口新兴区县房地产市场张家口房地产客户分析张家口房地产研判,目 录,张家口城市概况,张家口城市概况,区位：张家口地处河北省西北部，位于冀、京、蒙、晋四省交汇处；其中东临首都北京，东南部与北京市延庆县、昌平区及门头沟区接壤，属于首都经济辐射圈。,张家口城市概况,交通：截止2012年底，张家口市境内高速公路通车里程达到1200 公里，居全省首位。铁路通车里程623公里，京张高铁建成通车后，张家口市将融入“首都一小时生活圈”；军民两用机场已开通运营。现代化立体交通网，使张家口市成为连接京津冀蒙的交通枢纽城市。,人口：张家口城市发展水平较低，近年来伴随人口增长及城市化进程加快为房地产行业提供了良好的发展机遇。,张家口城市概况,市辖区10县区划调整后，张家口市辖桥东、桥西、宣化、下花园、万全、崇礼个市辖区，张北、康保、沽源、尚义、蔚县、阳原、怀安、怀来、涿鹿、赤城10个县。主城区面积扩7倍调整后的张家口市主城区面积由868.96平方公里扩大到6377.81平方公里，人口由111.37万人增加到175.42万人。,张家口城市概况,人口：棚户区改造带来了大量潜在客户，为张家口市场带来了巨大的购买需求，提高了客户的购买力。,张家口市政府将2016年到2018年确定为棚户区三年攻坚战，将集中改造438个棚户区，涉及125794户拆迁户，其中2016年改造棚户区191个51300户，2017年169个44227户，2018年78个30267户。12.6万棚户区居民，按照官方要求的80%的货币补偿比例，未来三年将有10万户刚需家庭被释放到商品房市场中。就张家口市区三个区而言，桥东区涉及21777户拆迁户，桥西区涉及13193户，经开区涉及12235户，共涉及47205户拆迁家庭，这意味着三年内，张家口市三区内将至少有37000多个家庭需要通过购买商品来满足住房需求。37000多户拆迁户，按照每户100万补偿款计算，构成一个370多亿的刚需购房市场，这个市场规模将更加庞大。,张家口城市概况,环境：张家口市自然风光独特，气候四季分明，春赏花、夏避暑、秋观景，特别到了冬季，以崇礼、赤城为代表的坝上与坝下过渡地带，降雪量达1米以上，存雪期长达150多天，是华北地区最大的天然滑雪场，被誉为东方“达沃斯”。,张家口城市发展,张家口城市发展,经济发展：张家口市GDP总值（2015年）为1363.5亿元，全省排名第九位，发展水平较低。人均GDP水平较低，在河北省排名九位。,张家口城市发展,经济发展：宏观经济稳步提升，2012-2014年GDP增速出现下滑趋势，2015年增速开始提升，且第三产业增速明显高达8.1%。,2015年全市实现生产总值1363.54亿元，比上年增长5.8%。其中第一产业实现增加值243.88亿元，比上年增长3.3%；第二产业实现增加值545.53亿元，比上年增长4.6%；第三产业实现增加值574.13亿元，比上年增长8.1%。,数据来源政府统计网,张家口城市发展,城市规划：张家口2020年，中心城区城市人口控制在129.8万人内，城市建设用地控制在124平方公里。,张家口市城镇等级规模结构分为四级：首级市域中心城市为张家口市区（张家口桥东区、张家口桥西区、高新区、宣化区、下花园区）；第二级为5个中小城市，即沙城（怀来县）、张北、蔚州（今蔚县）3个中等城市，涿鹿、阳原2个小城市；第三级为柴沟堡、西湾子等7个县城，第四级为84个建制镇。一主三副：以五个区为为主，辐射万全县。以怀柔、张北和蔚县为三个副中心，辐射周边其他县,张家口城市发展,老城区适当向南发展，洋河新区在洋河与清水河交汇处向东发展；宣化城区向西、向东发展；下花园城区向东发展（图中红色区域）,城市发展方向,组团式发展，一市三城,张家口城市发展,张家口城市发展,冬奥发展新契机,奥运会级别的体育赛事势必会给张家口带来大量的基础设施投资。对于张家口来说，带动了整个第三产业的增长，如冰雪产业地产，旅游地点、酒店商业地产以及众多服务行业等等。,张家口城市发展,冬奥发展新契机,未来几年，张家口将借助冬奥机遇，集中力量把冰雪产业打造成全市的支柱产业。一方面，以崇礼县为核心，在坝上地区打造北方冰雪创意基地；另一方面，为促进滑雪产业集聚、持续发展，规划建设了崇礼县冰雪文化产业园和仕腾奥运产业园，重点引进滑雪器具、运动装备生产及冰雪文化创意等项目。2010-2014年，张家口市户籍人口增加34万人，但是同期常住人口仅增加7万人，主办冬奥会加上京津冀一体化给张家口的发展带来了新契机，就业机会增加了，整个城市的人口吸纳能力势必增强，人口外流的情况应该会慢慢好转。目前北京与河北三个场馆群之间的交通设施建设已全面启动，连接3地的京张高速铁路预计2019年前后建成通车，京张高速的建成，将大大缩短北京市区到延庆、张家口等地的时间成本。到时候从北京市区1小时之内就可以到达张家口崇礼太子城赛区，张家口也由此进入“首都一小时生活圈”。由此可以预见，未来两市往来将更加便利，极大促进京张两地人流、物流、信息流的交往与联系，鉴于北京和张家口巨大的房价差异，今后，在北京奋斗的张家口人会更倾向于回家置业，或者在张家口买房。类似于现在京津之间的双城生活。迎来张家口房地产市场的复兴。从2012年开始，张家口房地产市场就陷入了低迷，可是今年上半年受京张城际开工建设及申办冬奥会影响，商品房销售面积就实现了增长，扭转了3年以来下降趋势，现在的商品房价格达到了4500元，比去年大概增长7.5个百分点。尤其对于举办地崇礼县而言，难得的历史机遇会为这里带来楼市的跨越发展。,转自和讯网,张家口城市发展,张家口市毗邻京、津的战略位置，地理优势得天独厚。3 年中，将完成城镇建设投资1500亿元，打造强市名镇，并把环境保护和生态建设放在首位，着力建设资源节约型城市、环境友好型城市。目前张家口市场还存在如：商业氛围不浓厚、人口密集度不高、人民消费水平普遍偏低等问题，但这同时也意味着其市场发展潜力较大，有着较多的可挖掘性。房地产市场方面，由于今年政府大刀阔斧的改革，“旧城改造”带来47205户拆迁家庭，这意味着三年内，张家口市三区内将至少有37000多个家庭需要通过购买商品来满足住房需求。2015年7月31日，北京与张家口联合获得2022年冬季奥运主办权，极大拉动张家口基础设施投资，房价也由2015年下半年持续性上涨。,城市发展总结,张家口房地产市场,张家口房地产市场,楼市政策,限贷、差别化率,怀来限购自2016年11月30日起，非本县户籍居民限购1套住房，即：非本县户籍居民尚未拥有本县住房，可在本县购买1套住房（含新建商品住房和二手住房），且购房首付款比例不低于30%；非本县户籍居民已在本县拥有1套及以上住房的，暂不得在本县购买住房。,地产违规销售、捂盘惜售、哄抬价格行为将被严查！10月26日，张家口市委副书记、代市长武卫东强调，相关县区和部门要严格执法，加大抽查排查力度，对于发现问题的房地产企业要及时进行约谈，严厉打击违规建设、违规销售等行为，有效避免出现捂盘惜售、哄抬价格现象。张家口市宣化区人民政府关于实施不动产登记的公告由于不动产登记涉及到土地和房屋相关业务资料归档、数据整合、系统升级改造，因此区政府决定土地、房屋交易登记工作从2016年12月23日起暂时停止办理，2017年1月3日区政府开始办理新的不动产登记，办法新的不动产权登记证书、证明。,张家口房地产市场,楼市政策,张家口房地产市场,2015年房地产开发投资211.67亿元，比上年增长20%。商品住宅投资154.10亿元，比上年增长25.9%；办公楼投资7.8亿元，比上年增长628.5%；商业营业用房投资27.36亿元，比上年下降31.6%。商品房施工面积1903.0万平方米，比上年下降1.2；商品房竣工面积233.4万平方米，比上年下降0.5；商品房销售面积448.0万平方米，比上年下降7.4；商品房销售额206.0亿元，比上年增长2.3。,房地产投资,数据来源政府统计网,张家口整个市场较为稳定，近年全市每年销售额保持在200亿元以上，其中张家口市区（桥东、桥西和高开）每年销售额在70亿元左右，整体趋势“量稳价升”。,张家口房地产市场,张家口市主城区本次9、10月份的集中出让，共包含10宗地块，其中住宅用地7块，纯商业用地3块。其中有7宗地块均位于桥东区，含6宗住宅地块和1宗商业地块；1宗地块位于桥西区，为商业地块；2宗地块位于经开区，含1总住宅地块和1宗商业地块。其中有4宗地块根据条件需配建保障房。2016-2020地块根据容积率和限高的条件，地块将来开发很可能以多层洋房和别墅为主。本次集中出让有一个最显著的变化，就是部分地块的土地出让年限按照项目开工时间计起。纵观整个名单，桥东区成为了2016年土地集中出让的主力地区，也预示着今后2-3年桥东区将会成为房地产发展的主战区。,张家口房地产市场,土地出让,城市拆迁改造持续推进,2016年10月北京鸿坤地产携10亿资金参与经开区张家口纬一中路棚户区改造总拆迁面积达到780亩，规划用地面积45万4千平方米，用地总面积680亩，拆迁项目将于2017年启动。,张家口房地产市场,2016年10月21日，宣化区人民政府与荣盛发展签订宣化区高铁新城项目合作开发框架协议。高铁新城位于宣化城区北侧，占地约2.88平方公里，预计可整理出住宅用地约1500亩，商服用地约300亩，规划打造一座“商务休闲、活力多元、康养宜居”的现代新城。,张家口房地产市场,高铁刺激地产投资,张家口房地产市场,一线房企张家口拿地,张家口市祥龙房地产开发有限公司以5895.14万元拿下经开区位于胜利南路西侧地块，共占地2.523603公顷，但是需要配建61套保障房和320套回迁安置房，而张家口市祥龙房地产开发有限公司系国内地产十强融创子公司。这很可能是融创中国进入冬奥新城张家口的一块敲门砖。该地块位于经开区胜利南路西侧，属于宁远堡范围，从320套拆迁安置房来看，该地块或涉及到宁远堡的城中村或者棚户区改造项目，也就是说，该地块开发以后，将可能会在周边会有更大规模的地块进行改造。,从张家口各县区统计的数据来看，张家口10月份各地区的房价上涨趋势明显，其中除了怀安和万全的在售楼盘价格涨幅不明显以外，其它各大区县的楼盘价格都有大幅度的增长！其中崇礼受冬奥利好，价格稳居第一。,张家口房地产市场,数据来自房天下,张家口房价走势,10月份张家口楼盘400来电量相较9月份上涨3.52%。从来电量对比图来看张家口怀来县10月份的400来电量位居第1，经开区位居第2，桥西区位居第3，桥东区第4，下花园 折线图上各地区400来电量逐次递减。排名前几位的区域来电量在上半年也一直位列前茅，由于其经济发展水平相对较高，楼盘数量也相对较多。受张家口棚户区改造面积加大，购房者也相应增加的影响，10月份整体的来电量高于9月份。,张家口房地产市场,张家口客户关注房产来电量,张家口房地产市场,总 结,受房地产政策从严的大环境影响，张家口楼市调控力度加大，怀来成为首个限购的县区；受冬奥及棚改促进，2016年张家口楼市量稳价升，并出现了新房的区域性供给不足；从土地出让来看，桥东区将成为2-3年后的主要发力区，产品以改善为主，多洋房别墅；从市场关注度来讲，怀来、经开、桥西、桥东是现今楼盘的主要供给区和冬奥、高铁的受益区。,张家口主城区房地产市场,由于近几年张家口房地产市场呈现出快速发展趋势，已初步具有板块区域集群特性。根据地理区位情况，可将张家口房地产版块大致划分为三个集中板块：市内的桥东区、桥西区（老城核心板块）和高新区（城市重点发展板块）,桥东板块：板块认知：城市中心地带，居住、商业及教育配套成熟产品：低密及高层，复合型产品、改善+刚需销售价格：9000-12000元/,高新区板块：板块认知：城市发展板块，规划高铁，区域认知度高，增值空间大 产品：16-22层高层板，两居三居户型占80销售价格：9000-12000元/,桥西板块：板块认知：以教育设施为主的区域，发展潜力较小产品：以80-110平米产品为主，多层、高层、小高层、豪宅、别墅销售价格7000-10000元,张家口市区主要分为三大板块，地块所在桥东区，目前整体销售价格在9000-12000元/平,张家口主城区房地产市场,张家口主城区房地产市场,桥东区从2016年的4月至今（2016年12月10日），在售楼盘全线上涨，其中融强尚品涨幅最小为17.7%，涨幅最大的是龙山水郡为51.3%,张家口主城区房地产市场,张家口桥东-维多利广场,张家口桥东-维多利广场,受2016年张家口楼市整体走强及棚改居住需要利好，维多利亚广场2016年价格整体上涨，8月项目集中推售，价格出现整体上涨，11月，项目转准现房销售，价格再次调高，市场热度强劲。,项目配套生活配套：百盛、永辉超市、武城街、帝广四大商圈环绕，近享市中心繁华配套。商业配套：国际化星级酒店、写字楼，风情商业街，影院，超市等全系丰盛配套。教育配套：一幼，军幼，五一路小学、卫华小学，宝善街小学，五中、六中、周边云集重点名校。签约卫华小学，整合全城教育资源。项目D地块为公共设施用地，由大型综合性体育场馆及体育公园共同组成全民健身体育中心，将包含足球场、专业跑道、主题小品雕塑，以及篮球、轮滑、游泳、乒乓球、羽毛球、排球、跆拳道等多种运动训练馆，成为业主及周边居民健身、娱乐、休闲的理想场所。,张家口桥东-融强御品,张家口桥东-融强御品,项目配套教育配套：建工学院，十中，七中，五一路小学，东风小学，军幼生活配套：各大药房，银行，胜利公园，帝达超市，永辉超市，百盛，尚峰国际酒店餐饮：东山招待所，奥菲斯大酒店，菜香源，穆林购物休闲配套：新五一广场、百盛PARKSON、尚峰国际集中景观广场和高规格的小区会所；幼儿园，商业广场，娱乐区域,2016年价格整体上涨，受7月加推及9月份实景呈现，项目先后两次调价，客户基础良好。,数据显示：经开区是购房的热门区域，很多热盘价格纷纷上涨，4盘涨幅均超过50%，其中京润现代城三期涨幅高达68.4%。,张家口主城区房地产市场,张家口经开-贝尔紫园,张家口经开-贝尔紫园,项目配套交通状况贝尔紫园位于高新区发展的核心地段，毗邻市政府，5分钟即可到达火车南站，10分钟可到达张家口机场，交通畅行便捷。同时高铁开通后，40分钟即可无缝连接北京。附近经过的公交线路有4路、8路、21路、102路、23路，城际公交车。项目配套时代金茂百货，工商银行、酒店、高新区华耐家居幼儿园，健身器材，休闲公园,2016年价格整体上涨，2月份集中推售小公寓，价格相对平稳，9月份处于公寓持销期及二次加推公寓排卡期，提价刺激客户快速认购尾盘，同时蓄客。,张家口经开-领秀城,张家口经开-领秀城,项目配套雄踞凤凰山脚下，东临一中，南依新会展中心，城市向南，政经文化核心地段，开启高铁航空时代，学府版块超具潜力。附近公交线路 38路、10路、34路。临近市新一中重点学府，南依会展中心，小学、幼儿园教育体系配套完善。五金机电城、中行、二医院、帝达世博广场、石油结算中心、滨河公园、明湖公园等。项目超百万平米，是集生态居住、教育培训、商务办公、休闲娱乐为一体的奢享经典豪城。社区配建高新区第三小学+重点幼儿园。银行、大型超市等。,该项目2016年价格呈波浪式上涨，主要因为项目采用阶段性加推房源，同利用价差刺激尾盘去化。项目整体涨势强劲，从2月初的6600上涨到至今的10500，涨幅达60%。,张家口经开-京润现代城,张家口经开-京润现代城,项目配套高新区滨河南路与纬三路交汇处，张家口南站距离项目仅一公里；附近公交线路有1、10、11、12、33 路 等高新一幼、高新一小、新一中、建院、综合商场、超市、二医院、四医院、中国银行、农业银行、建设银行、工商银行高新二小 自建22200平米集中商业 30000平米市政公园,该项目价格后半年涨势迅猛，8月份到10月份爽约上涨接近2000元/，主要是高新二小扩建落地；10月份到11月份，大幅调价3000元/平米，基于项目全面实景呈现。,桥西区房价相对较低，郊区项目比较多,张家口主城区房地产市场,张家口桥东-世贸广场,项目配套1、3、4、5、6、9、10、11、12、16、31、32、33、34、38、301公共交通市一幼、十六中、二十中、九中、职教中心的一中、长青路小学、利民小学、卫华小学、新华街小学、蒙古营、下东营小学、北方学院、教育学院及卫校、帝达商场、百盛、百货大楼、永辉超市、附属医院、三医院、新华医院、中医院、工行、农行、建行、中行、商行小区建有市重点幼儿园一所及文化活动站和社区活动用房等。,张家口主城区房地产市场,2016年张家口市区整体房地产市场非常火热，市场平均涨幅在40%左右，甚至翻番，整体去化量在月均销售量在600套左右，预计全年销售面积在70-80万平米，预计全年销售额在70亿左右。通过跟同行业获知，由于今年很多项目捂盘惜售及政府打击无证预售等，导致成交量在70万方左右，如果货源充足情况下，可在130万方左右。,张家口主城区房地产市场,总 结,张家口新兴房地产市场,2016年年初怀来房价是5745元/平米，一直到7月房价涨幅比较“缓和”，2月份到5月份怀来房价基本在20-30元/平米的态势。从7月5883元/平米到8月份月均大1000元/平米的逼人势头，怀来房价以“傲娇”的劲头一直涨到12月8633元/平米，直逼张家口市区。,张家口新兴房地产市场,怀 来,张家口新兴房地产市场,怀来涨势迅猛原因分析1.奥运会、京津冀一体化、怀来优越的区位集中利好刺激；2.前半年怀来楼市价格走低，相比京城近郊的几大区域，怀来处于价值洼地，吸引投资客快速进入，开发商借机抬价；3.2019年落成京张城际铁路，大大缩短北京与怀来的时间距离，刺激投机；4.环北京近郊近5年内将不再新增建设用地，再次刺激投资者涌入投机；5.一线房企恒大及华夏幸福大手笔进驻，热炒怀来楼市；6.十三五期间北京助力点亮张家口；北京延庆重点帮扶怀来；对美丽乡村进一步的建设；京张高铁各个环节的打通，高速抬升怀来楼市。,张家口新兴房地产市场,1、从住房和城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知（建房2016223号）和张家口市关于依法查处商品房违法预售行为的通知要求到怀来县人民政府关于规范房地产市场秩序的事实意见（实行），怀来楼市进入缓行区；2、2016年12月1日怀来全面限购，“从即日起，怀来县非本县户籍只允许在怀来境内购买一套普通住房。”,张家口新兴房地产市场,怀来楼市转折,借鉴京郊楼市越限越涨的特点及冬奥会各项基础设施逐步落地，怀来楼市2017年将继续保持上涨，涨幅趋缓。,2016年1月-2月崇礼房价均值稍微有些浮动，从1月的10000元/平米到2月的12000元/平米，每平米上涨2000元/平米；从2月-10月张家口崇礼房价均值并没有大的波动，从10月-12月，张家口崇礼房价均值从每平米12000多元，上涨到16000元/平米，每平米上涨了4000元。,张家口新兴房地产市场,崇 礼,冬奥会主会场建设标准，极大拉升崇礼的基础设施建设，促进楼市上涨；滑雪潮流，大批滑雪爱好者涌入崇礼，促进其投资买房；张家口市调整行政区划，崇礼“由县变区”，规划升级。,张家口新兴房地产市场,崇礼楼市上涨原因,随着冬奥会日益临近，各项基础设施逐步落地，崇礼楼市2017年将继续保持上涨势头。,张家口房地产客户,张家口房地产客户,张家口主城区项目客户来自主城区、下属区县、北京（北京人及在京张家口人）分别占比45%，40%，15%。,张家口项目主要推广方式仍以搜房、围挡、张家口房产网为主、少量公交站牌、公交车、派单。,张家口客户主要来自棚改、个体、公务员分别占比40%、25%、15%；其余20%为职员、地产、金融、农民。,张家口客户置业目的占比较大的依次为刚需50%、投资30%、改善20%。究其原因为张家口大面积棚改及冬奥利好。,张家口房地产客户,张家口房地产客户,6月-10月张家口楼市紧俏期，日均客户到访20组，来定20-30组，来访转认购比为5:1。桥西区及桥东区客户关注地段、配套（学校及医院）、户型，经开区客户更关注规划、升值潜力，所有客户同时关注物业服务。租赁市场中客户出租80-100两居，租金为1200-1500元/月，130三居为2000元/月，130以上为2500元/月。,总结：张家口房地产客群相对比较传统，购买动因主要来自棚改刚需或刚改及冬奥会、高铁投资升值；普通市民工资在2000-4000元/月，房价压力很大，购房客户多来自棚改、个体、公务员（机关单位、教师、医生）等。不同区客户关注要素有所区别桥西区及桥东区客户关注地段、配套（学校及医院）、户型，经开区客户更关注规划、升值潜力，所有客户同时关注物业服务。同时租金与房价相差悬殊，租售比高达1:600,远远超过国际1:300的泡沫显现标准，张家口房地产泡沫很大。,张家口房地产市场研判,虽然张家口房价租售比1:600已经远远高于国际泡沫出现的标准水平1:300，泡沫已然很大。但受冬奥利好和棚改影响，2017年张家口市场将继续保持火爆态势；桥东、怀来、经开依然是房地产市场的火爆点；受今年棚改集中供地影响，两三年的开发周期，预计2019-2020年张家口市场的供给将出现井喷式增长，主城区市场供需紧张将有所缓解；受冬奥会及京张高铁落地利好，北京及周边投资客涌入，热点区域怀来、崇礼房价涨幅将明显高于市区价格，有望超过主城区，上涨势头强劲；2017-2020年，受政府加大改革的决心及冬奥基础设施建设标准高的促进，张家口房地产产品品质将会明显提升，而今的低容积率住宅用地供给及综合用地供给已初见端倪。,张家口房地产市场研判,