PPP模式基本内涵及交易结构设计课件.ppt

PPP模式基本内涵及交易结构设计,PPP模式基本内涵及交易结构设计PPP模式基本内涵及交易结构设计课程大纲3个面向，6个交易结构，26个PPP类型 壹、PPP模式基本问题讨论 贰、PPP模式如何规划6大交易结构 叁、26个PPP类型的整理2,2,课程大纲,3个面向，6个交易结构，26个PPP类型 壹、PPP模式基本问题讨论 贰、PPP模式如何规划6大交易结构 叁、26个PPP类型的整理,3,壹、PPP模式基本问题讨论,一、为何要研究PPP模式 二、有哪些重要政策文件 三、PPP模式的意义 四、PPP模式的适用范围,4,一、为何要研究PPP模式 1/2,(一)节省成本(10%20%)、提高效率 1.市场机制 2.VFM(二)财政部的PPP地方政府债 1.国债转企业债 2.周期拉长、预算控管,5,一、为何要研究PPP模式 2/2,(三)中国特色的PPP 1.自偿率不足的项目 2.政府预算不足 3.土地财政 4.国企扮演相当的角色 5.很多是BT模式的变形,6,二、有哪些政策文件应该关注 1/2,(一)2014.11.16国务院关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见(国发201460号)(二)2014.10.23财政部地方政府存量债务纳入预算管理清理甄别办法(财预2014351号)(三)2014.10.2国务院国务院出台加强地方政府性债务管理意见(国发201443)融资交易结构(四)2014.9.23财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知(财金201476号)(五)2014.11.29财政部政府和社会资本合作模式操作指南（试行）(财金2014113号)37条(六)2014.12.2发改委关于开展政府和社会资本合作的指导意见(发改投资20142724号)附件二政府和社会资本合作项目通用合同指南15模块、86项条款,7,二、有哪些政策文件应该关注 2/2,(七)2014.12.30财政部关于规范政府和社会资本合作合同管理工作的通知(财金2014156号)附件：PPP项目合同指南（试行）(八)2014.12.31财政部关于印发政府采购竞争性磋商采购方式管理暂行办法的通知财库2014214号)(九)2014.12.31财政部政府和社会资本合作项目政府采购管理办法财库2014215号),8,三、PPP模式的意义,(一)公私合作 PPP方式(二)提供公共服务与产品 PPP目的(三)利益共享+风险共担 PPP原则,9,(一)公私合作,1.建立合作关系 2.合作主体有谁 3.合作手段为何,10,1.建立合作关系,(1)引入民间的管理、创意与资金(2)政府发起型PPP、民间自提型PPP、混合型PPP113号文6：政府和社会资本合作项目由政府或社会资本发起，以政府发起为主,11,2.合作主体有谁 1/3,12,2.合作主体有谁 2/3,(1)单一所有制PPP、混合所有制PPP(2)国企可否为实施机关及投资人？A.实施机关 a.县级以上人民政府授权的主管部门(发)b.156号文本：政府或政府授权机构作为PPP项目合同的 一方签约主体时，称为政府方 B.国企、区政府、开发区作为实施机关？C.国企作为投资人？113号文2：社会资本不包括 本级政府所属融资平台公司及其他控股国有企业。,13,2.合作主体有谁 3/3,(3)项目公司型PPP、非项目公司型PPP、联合体型PPP 1.风险阻隔 2.项目移转VS股权移转 3.专款专用 4.合作平台 5.113号文23：社会资本可依法设立项目公司(4)单一业主型PPP、复数业主型PPP,14,案例：BRT项目,15,方案一,16,方案二,17,3.合作手段为何 1/2,(1)长期合同关系合同群、四大协议(2)谁来签PPP协议？A.方案一：投资人 B.方案二：项目公司 C.方案三：投资人签约后，转让给项目公司 D.方案四：投资人签本约后，项目公司重新签署 E.方案五：投资人签预约后，项目公司签本约 F.方案六：投资人签约后，项目公司负连带任 Q 签预约与本约的差别？,18,3.合作手段为何 2/2,113号文21 公示期满无异议的项目合同，应在政府审核同意后，由项目实施机构与中选社会资本签署。需要为项目设立专门项目公司的，待项目公司成立后，由项目公司与项目实施机构重新签署项目合同，或签署关于承继项目合同的补充合同。,19,20,156号文：前提条件,1.完成融资交割2.获得项目相关审批3.保险已经生效4.项目实施相关的其他主要合同已经签订5.其他前提条件,21,(二)提供公共服务与产品,1.提供公共服务与产品的方式 2.合理价格下，公共服务持续不中断 3.BT到底还能不能做？,22,1.提供公共服务与产品的方式,(1)建设(EPC、施工)、运营、移交服务交易结构(2)先有鸡还是先有蛋？,23,2.合理价格下，公共服务持续不中断,(1)如何进行监管 A.履约管理 B.中期评估 C.行政监管 D.社会监督(2)强制接管+提前终止(3)价格监管,24,3.BT到底还可不可以做？,463号文切实规范地方政府以回购方式举借政府性债务行为 1.除法律或国务院规定外 2.地方各级政府及所属机关事业单位、社团法人不得以委托单位建设并承担逐年回购(BT)责任等方式举借政府性债务 3.依规定可以举借政府性债务的公共租赁住房、公路等项目，确需采取代建制建设，并由财政性资金逐年回购(BT)，必须符合规划,25,(三)利益共享+风险共担,1.113号文112.兴建阶段风险分配3.运营阶段风险分配,26,1.113号文11,(1)按照风险分配优化、风险收益对等和风险可控等原则，综合考虑政府风险管理能力、项目回报机制和市场风险管理能力等要素，在政府和社会资本间合理分配项目风险。(2)原则上，项目设计、建造、财务和运营维护等商业风险由社会资本承担 156号文：保险、审批、融资(3)法律、政策和最低需求等风险由政府承担 156号文：土地、审批、政治不可抗力(4)不可抗力等风险由政府和社会资本合理共担。156号文：自然不可抗力,27,2.兴建阶段风险分配 1/2,(1)四种竣工风险的设计方案 A.单限定内在奖惩机制自担完工风险 B.单限定外在奖惩机制自担完工风险 C.双限定无奖惩机制业主承担完工风险 D.双限定外在奖惩机制共担完工风险自担完工风险型PPP、业主承担完工风险PPP、共担完工风险PPP156号文：1.自合同生效之日起一个固定的期限（例如，25年）；2.分别设置独立的设计建设期间和运营期间，并规定运营期间为自项目开始运营之日起的一个固定期限。,28,2.兴建阶段风险分配 2/2,(2)合同展期156号文：对于项目合作期限内发生非项目公司应当承担的风险而导致项目公司损失的情形下，项目公司可以请求延长项目合作期限。常见的延期事由包括：1.因政府方违约导致项目公司延误履行其义务；2.因发生政府方应承担的风险（关于通常由政府方承担的风险，请见本章第一节）导致项目公司延误履行其义务；3.经双方合意且在合同中约定的其他事由。,29,3.运营阶段风险分配 1/2,(1)三种营运风险的设计方案 A.自负盈亏式PPP B.固定比率式PPP(A)关于妥善处理现有保证外方投资固定回报项目有关问题的通知2002.9.10【国办发(2002)第43号】固定回报禁止(B)甲方承诺最低水量，是否为固定回报？,30,3.运营阶段风险分配 2/2,C.弹性比率式PPP 经营收益低于一定的回报率，由政府补贴，经营收益高于一定的回报率，归政府所有113号文26 政府有支付义务的，项目实施机构应根据项目合同约定的产出说明，按照实际绩效直接或通知财政部门向社会资本或项目公司及时足额支付。设置超额收益分享机制的，社会资本或项目公司应根据项目合同约定向政府及时足额支付应享有的超额收益。(2)服务付费与绩效挂钩,31,四、PPP模式的适用范围,1.PPP VS 特许经营权 2.正面清单、负面清单、特征描述、鼓励项目 3.发改委指导意见 PPP模式主要适用于政府负有提供责任又适宜市场化运作的公共服务、基础设施类项目。燃气、供电、供水、供热、污水及垃圾处理等市政设施，公路、铁路、机场、城市轨道交通等交通设施，医疗、旅游、教育培训、健康养老等公共服务项目，以及水利、资源环境和生态保护等项目均可推行PPP模式。各地的新建市政工程以及新型城镇化试点项目，应优先考虑采用PPP模式建设。,32,贰、PPP模式如何规划六大交易结构,一、程序交易结构二、服务交易结构三、收益交易结构四、土地交易结构五、股权交易结构六、融资交易结构,33,一、程序交易结构,(一)立项发起阶段(二)立项可研阶段(三)招标投标阶段,34,(一)立项发起阶段,1.政府发起型PPP、民间自提型PPP、混合型PPP2.民间自提型PPP前期工作意向书(招投标、前期费用、意向金、初步合作方案)3.项目公司何时成立(113号文21)、,35,(二)立项可研阶段,1.传统可研+PPP可研2.传统可研EPC3.PPP可研(1)VFM(113号文8)、财政可研(113号文9)(2)PPP实施方案113号文11：项目概况、风险分配基本架构、项目运作方式、交易结构、合同体系、监管架构、采购方式选择,36,(三)招标投标阶段,1.政府采购法(113号文17、财76)2.采用公开招标、邀请招标、竞争性谈判、单一来源采购方式开展采购的，按照政府采购法律法规及有关规定执行。3.评审阶段(1)第一阶段：确定最终采购需求方案竞争性磋商(2)第二阶段：综合评分4.竞争性谈判程序,37,(1)第一阶段：确定最终采购需求方案,评审小组可以与社会资本进行多轮谈判，谈判过程中可实质性修订采购文件的技术、服务要求以及合同草案条款，但不得修订采购文件中规定的不可谈判核心条件。实质性变动的内容，须经项目实施机构确认，并通知所有参与谈判的社会资本。具体程序按照政府采购非招标方式管理办法及有关规定执行。,38,(2)第二阶段：综合评分,最终采购需求方案确定后，由评审小组对社会资本提交的最终响应文件进行综合评分，编写评审报告并向项目实施机构提交候选社会资本的排序名单。具体程序按照政府采购货物和服务招标投标管理办法及有关规定执行。,39,4.竞争性谈判程序 1/2,113号文20项目实施机构应成立专门的采购结果确认谈判工作组。按照候选社会资本的排名，依次与候选社会资本及与其合作的金融机构就合同中可变的细节问题进行合同签署前的确认谈判，率先达成一致的即为中选者。确认谈判不得涉及合同中不可谈判的核心条款，不得与排序在前但已终止谈判的社会资本进行再次谈判。,40,4.竞争性谈判程序 2/2,113号文21确认谈判完成后，项目实施机构应与中选社会资本签署确认谈判备忘录，并将采购结果和根据采购文件、响应文件、补遗文件和确认谈判备忘录拟定的合同文本进行公示，公示期不得少于5个工作日。合同文本应将中选社会资本响应文件中的重要承诺和技术文件等作为附件。合同文本中涉及国家秘密、商业秘密的内容可以不公示。公示期满无异议的项目合同，应在政府审核同意后，由项目实施机构与中选社会资本签署。需要为项目设立专门项目公司的，待项目公司成立后，由项目公司与项目实施机构重新签署项目合同，或签署关于承继项目合同的补充合同。,41,二、服务交易结构,1.新建型PPP、修建型PPP、既有型PPP2.EPC型PPP、施工型PPP3.核心服务型PPP、非核心服务型PPP、不予服务型PPP4.移交113号文32,42,1.新建型PPP、修建型PPP、既有型PPP,(1)BOT、ROT(旅游集散中心)、TOT(污水、公路)(2)BOT+TOT(3)PPP模式+传统模式 113号文11：项目运作方式主要包括 委托运营 O&M 管理合同 CM 建设-运营-移交 BOT 建设-拥有-运营 BOO BOOT 转让-运营-移交 TOT 改建-运营-移交 ROT,43,案例：北京地铁四号线,45,2.EPC型PPP、施工型PPP 1/2,PPP+EPC模式分析 1.规划/初步设计 你的工作我来负责 2.不容易发生变更 3.成本与工期包干财76：由社会资本承担设计、建设、运营、维护基础设施的大部分工作156号文：承包商主要负责项目的建设，通常与项目公司签订固定价格、固定工期的工程总承包合同。一般而言，承包商要承担工期延误、工程质量不合格和成本超支等风险,46,2.EPC型PPP、施工型PPP 2/2,156号文：常见的设计工作分工包括：1.可行性研究报告、项目产出说明由政府或社会资本方完成。(1)如果PPP项目由政府发起，则应由政府自行完成可行性研究报告和项目产出说明的编制工作；(2)如果PPP项目由社会资本发起，则可行性研究报告和项目产出说明由社会资本方完成。(3)无论可行性研究报告和项目产出说明由谁完成，其均应作为采购文件以及最终签署的合同文件的重要组成部分。2.初步设计和施工图设计由项目公司完成。在PPP项目合同签署后，项目公司负责编制或最终确定初步设计和施工图设计，并完成全部的设计工作。,47,3.核心服务型PPP、非核心服务型PPP、不予服务型PPP,(1)非核心服务(non-core service)A.除了核心服务，其它的就是非核心服务 B.例如，监狱的管理、学校的教学、医院的医疗等就是核心服务（软服务）C.这些设施的建设和维护（硬服务）和餐饮等（辅助性服务）就是非核心服务。(2)BT+非核心服务非核心服务型ppp A.BTBLT B.BTDBFM C.BTBTODBFO,48,A.BTBLT,49,B.BTDBFM,BT+MDBFM(设计-建设-融资-维护),50,C.BTBTODBFO,A.非核心运营 B.学校、景观、转运站,51,案例：交通转运站项目,52,53,4.移交113号文32,(1)移交型PPP、不移交型PPP(2)有偿移交型PPP、无偿移交型PPP(3)内部移交型PPP、外部移交型PPP(4)期满移交型PPP、期前移交型PPP,54,三、收益交易结构,(一)种类(二)预算补贴型PPP(三)服务购买型PPP(四)156号文：不同付费机制下的核心要素(五)物业资助型PPP(六)收入是否覆盖支出的财务测算,55,(一)种类 1/3,1.经营性PPP、准经营性PPP、非经营性PPP(1)经营性项目。对于具有明确的收费基础，并且经营收费能够完全覆盖投资成本的项目，可通过政府授予特许经营权，采用建设运营移交（BOT）、建设拥有运营移交（BOOT）等模式推进。要依法放开相关项目的建设、运营市场，积极推动自然垄断行业逐步实行特许经营。,56,(一)种类 2/3,(2)准经营性项目。对于经营收费不足以覆盖投资成本、需政府补贴部分资金或资源的项目，可通过政府授予特许经营权附加部分补贴或直接投资参股等措施，采用建设运营移交（BOT）、建设拥有运营（BOO）等模式推进。要建立投资、补贴与价格的协同机制，为投资者获得合理回报积极创造条件。(3)非经营性项目。对于缺乏“使用者付费”基础、主要依靠“政府付费”回收投资成本的项目，可通过政府购买服务，采用建设拥有运营（BOO）、委托运营等市场化模式推进。要合理确定购买内容，把有限的资金用在刀刃上，切实提高资金使用效益。,57,(一)种类 3/3,2.政府补貼型PPP：(1)预算补贴型PPP 前补贴型PPP、后补贴型PPP(2)政策补贴型PPP 政策贴息、税收返还、土地划拨3.服务购买型PPP：(1)使用者付费型PPP 自偿率充足(2)政府采购型PPP(3)混合购买型PPP(4)可行性补助型PPP4.资源补助型PPP：(1)物业资助型PPP(2)土地资助型PPP 捆绑型PPP(生地、熟地)、折抵型PPP(生地、熟地)、办公楼资助,58,(二)预算补貼型PPP 1/2,1.前补贴型PPP建设期补贴(1)无偿补贴(2)拨付资金以股权方式注入 A.政府不参予分红，或是分红比例低于股权比例 B.通过入股的方式，参予管理决策(3)已建项目或设备无偿或低价租赁给项目公司使用 A.建设期补贴方式(BS-O-T)B.PPP+传统模式,59,(二)预算补貼型PPP 2/2,2.后补贴型PPP运营期补贴(1)运营补贴模式(B-SO-T)(2)期满回购补贴3.财76：A.地方各级财政部门可以结合自身财力状况，因地制宜地给予示范项目前期费用补贴、资本补助等多种形式的资金支持B.地方各级财政部门要从“补建设”向“补运营”逐步转变，探索建立动态补贴机制，将财政补贴等支出分类纳入同级政府预算，并在中长期财政规划中予以统筹考虑,60,(三)服务购买型PPP 1/3,(1)使用者付费型PPP 1.市场价格 2.自负盈亏的投资回报模式(2)政府采购型PPP 1.影子票价、调价机制、奖惩机制(113号文26)2.采购数量风险如何承担 3.跨年度预算制度(3)混合型PPP 1.使用者政府SPC 2.使用者SPC，政府SPC(4)可行性补助型PPP,61,(三)服务购买型PPP 2/3,(5)财76：A.通过“使用者付费”及必要的“政府付费”获得合理投资回报B.现代财政制度的重要内容之一是建立跨年度预算平衡机制、实行中期财政规划管理、编制完整体现政府资产负债状况的综合财务报告等。C.政府和社会资本合作模式的实质是政府购买服务，要求从以往单一年度的预算收支管理，逐步转向强化中长期财政规划，这与深化财税体制改革的方向和目标高度一致,62,(三)服务购买型PPP 3/3,113号文25 项目实际绩效优于约定标准的，项目实施机构应执行项目合同约定的奖励条款，并可将其作为项目期满合同能否展期的依据；未达到约定标准的，项目实施机构应执行项目合同约定的惩处条款或救济措施。,63,(四)156号文：不同付费机制下的核心要素,1.政府付费2.使用者付费3.可行性补助,64,1.政府付费,(1)可用性付费(2)使用量付费 最高使用量、最低使用量(3)绩效付费(4)政府付费的调价机制 公式调价机制、基准比价机制、市场测试机制,65,2.使用者付费,(1)使用者付费机制的适用条件(2)使用者付费的定价机制 法律、约定、市场(3)唯一性条款和超额利润限制机制,66,(1)使用者付费机制的适用条件1/2,A.设置使用者付费机制时，需要根据项目的特性和具体情况进行详细的评估，重点考虑以下几个问题：(A)项目是否适合采用使用者付费机制？(B)使用费如何设定？(C)政府是否需要保障项目公司的最低收入？是否需要设置机制避免项目公司获得过高的利润？,67,(1)使用者付费机制的适用条件2/2,B.使用者付费机制的优势在于，政府可以最大程度地将需求风险转移给项目公司，而且不用提供财政补贴，同时还可以通过与需求挂钩的回报机制激励项目公司提高项目产品或服务的质量。C.但需要强调的是，除非需求量可预测且较为明确或者政府提供其他的补助或承诺，否则使用者付费项目的可融资性相对较低，如果融资难度和融资成本过高，则可能会导致项目无法实施；同时，由于项目公司承担较大的需求风险，在需求不足时，项目公司为了确保能够收回成本，有可能会要求提高使用费的定价或者变相降低产品或服务质量。,68,(2)使用者付费的定价机制1/3,A.定价方式实践中，使用者付费的定价方式主要包括以下三种：(A)根据价格法等相关法律法规及政策规定确定；(B)由双方在PPP项目合同中约定；(C)由项目公司根据项目实施时的市场价格定价。其中，除了最后一种方式是以市场价为基础外，对于前两种方式，均需要政府参与或直接决定有关PPP项目的收费定价。,69,(2)使用者付费的定价机制2/3,B 政府参与定价的方式。根据PPP实践，政府参与收费定价通常可以采取以下几种具体方式：(A)由政府设定该级政府所辖区域内某一行业的统一价（例如，某市政府对该市所有高速公路收费实行统一定价）。由于该使用费定价无法因具体项目而调整，如果社会资本在提交响应文件时测算出有关使用费定价无法覆盖其成本，则通常允许其要求政府提供一定的补贴。(B)由政府设定该级政府所辖区域内某一行业的最高价。在具体项目中，项目公司仅能够按照该最高价或者低于该最高价的价格进行财务评估，如果社会资本在提交响应文件时测算出即使采用最高价也无法使其收回成本时，则通常允许其要求政府提供可行性缺口补助。,70,(2)使用者付费的定价机制3/3,(C)由双方在合同中约定具体项目收费的价格。(D)由双方在合同中约定具体项目收费的最高价。此外，在一些PPP项目中，双方还有可能约定具体项目收费的最低价，实际上将PPP项目的部分建设和运营成本直接转移给使用者承担。,71,(3)唯一性条款和超额利润限制机制1/2,A.唯一性条款。在采用使用者付费机制的项目中，由于项目公司的成本回收和收益取得与项目的实际需求量直接挂钩，为降低项目的需求风险，确保项目能够顺利获得融资支持和稳定回报，项目公司通常会要求在PPP项目合同中增加唯一性条款，要求政府承诺在一定期限内不在项目附近新建竞争性项目。,72,(3)唯一性条款和超额利润限制机制2/2,B.超额利润限制。在一些情形下，使用者需求激增或收费价格上涨，将可能导致项目公司因此获得超出合理预期的超额利润。针对这种情形，政府在设计付费机制时可以考虑设定一些限制超额利润的机制，包括约定投资回报率上限，超出上限的部分归政府所有，或者就超额利润部分与项目公司进行分成等。但基本的原则是无论如何限制，付费机制必须能保证项目公司获得合理的收益，并且能够鼓励其提高整个项目的效率。,73,3.可行性补助1/3,(1)投资补助 在项目建设投资较大，无法通过使用者付费完全覆盖时，政府可无偿提供部分项目建设资金，以缓解项目公司的前期资金压力，降低整体融资成本。通常政府的投资额应在制定项目融资计划时或签订PPP项目合同前确定，并作为政府的一项义务在合同中予以明确。投资补助的拨付通常不会与项目公司的绩效挂钩。,74,3.可行性补助2/3,(2)价格补贴 在涉及民生的公共产品或服务领域，为平抑公共产品或服务的价格水平，保障民众的基本社会福利，政府通常会对特定产品或服务实行政府定价或政府指导价。如果因该定价或指导价较低导致使用者付费无法覆盖项目的成本和合理收益，政府通常会给予项目公司一定的价格补贴。例如地铁票价补贴。,75,3.可行性补助3/3,(3)此外，政府还可通过无偿划拨土地，提供优惠贷款、贷款贴息，投资入股，放弃项目公司中政府股东的分红权，以及授予项目周边的土地、商业等开发收益权等方式，有效降低项目的建设、运营成本，提高项目公司的整体收益水平，确保项目的商业可行性。,76,(五)物业资助型PPP,1.物权法136 2.地铁物业 3.物业部份的利润分配问题 4.几个重要问题的分析,77,1.物权法136,第一百三十六条建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。Q 分层、分区设定,79,2.地铁物业,(1)开发主体(2)车站站点的物业模式(3)地铁基地的物业模式(4)物业地铁衔接模式(5)案例讨论,80,(1)开发主体 1/3,81,(1)开发主体 2/3,82,(1)开发主体 3/3,A.地铁公司开发 B.开发商开发政府出让、股权转让 C.共同开发,83,(2)车站站点的物业模式,A.站点内：站厅内物业发 B.站点上：上盖物业 C.站点下：高架模式 C.站点外：出入口、联通通道 D.站点外：周边土地(包括地上、地下),84,(3)地铁基地的物业模式-地毯模式,85,(3)地铁基地的物业模式-地下掩土模式,86,(3)地铁基地的物业模式-高架模式,(4)物业地铁衔接模式-无接缝联通,(4)物业地铁衔接模式-间接联通,(5)案例讨论,90,3.物业部份的利润分配问题,(1)项目与物业的财报分开(2)物业的利润分配 A.扣去补贴项目的部份后，再分配 B.业主分配利润的部份补贴项目,91,4.几个重要问题的分析,92,(六)收入是否覆盖支出的财务测算,A+B+C+D+E+F+G=H+IA.项目的工程发包成本(包含了施工利润)B.物业的发包与销售成本C.土地征收成本D.土地购买成本？E.项目公司的运营成本F.70%融资成本G.30%投资回报H.物业收入I.政府补贴或是采购服务,93,四、土地交易结构,(一)土地绑项目型PPP vs 项目绑土地型PPP(二)公路项目(三)新城园区项目(四)政策性住房项目,94,(一)土地绑项目型PPP vs 项目绑土地型PPP,1.土地绑项目型PPP 2.项目绑土地型PPP 3.两者比较 4.相关文件,95,1.土地绑项目型PPP,(1)土地出让附条件 条件是完成一个项目(2)比谁的土地出让金高,96,2.项目绑土地型PPP 1/2,(1)模式一 主管部门+国企(2)模式二 A.国有企业、出让金返还、土地作价入股项目公司 B.土地出让金部分返还的问题？、土地作价入股价值如何计算？EX：10E12E拍得返还7成：8.4E入股7E 国企获利：15.4E,97,2.项目绑土地型PPP 2/2,(3)几个重要问题的讨论 A.依据 a.土地管理法实施条例 第二十九条国有土地有偿使用的方式包括：（一）国有土地使用权出让；（二）国有土地租赁；（三）国有土地使用权作价出资或者入股。b.资源补偿项目(RCP)融资模式特许权要点设计 以某湿地公园项目为例 B.土地出让金返还？金额、项目、程序,98,模式一,模式二,101,3.两者比较,102,4.相关文件 1/4,国务院关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见推進鐵路投融資體制改革，多方式多渠道籌集建設資金。按照“統籌規劃、多元投資、市場運作、政策配套”的基本思路，完善鐵路發展規劃，全面開放鐵路建設市場，對新建鐵路實行分類投資建設。向地方政府和社會資本放開城際鐵路、市域（郊）鐵路、資源開發性鐵路和支線鐵路的所有權、經營權，鼓勵社會資本投資建設鐵路。研究設立鐵路發展基金，以中央財政性資金為引導，吸引社會法人投入。鐵路發展基金主要投資國家規定的項目，社會法人不直接參與鐵路建設、經營，但保證其獲取穩定合理回報。“十二五”後三年，繼續發行政府支持的鐵路建設債券，並創新鐵路債券發行品種和方式。,103,4.相关文件 2/4,加大力度盤活鐵路用地資源，鼓勵土地綜合開發利用。支持鐵路車站及線路用地綜合開發。中國鐵路總公司作為國家授權投資機構，其原鐵路生産經營性劃撥土地，可採取授權經營方式配置，由中國鐵路總公司依法盤活利用。參照國務院關于城市優先發展公共交通的指導意見（國發201264號），按照土地利用總體規劃和城市規劃統籌安排鐵路車站及線路周邊用地，適度提高開發建設強度。創新節地技術，鼓勵對現有鐵路建設用地的地上、地下空間進行綜合開發。符合劃撥用地目錄的建設用地使用權可繼續劃撥；開發利用授權經營土地需要改變土地用途或向中國鐵路總公司以外的單位、個人轉讓的，應當依法辦理出讓手續。地方政府要支持鐵路企業進行車站及線路用地一體規劃，按照市場化、集約化原則實施綜合開發，以開發收益支持鐵路發展,104,4.相关文件 3/4,浙江省关于进一步加强浙江省政府性投资项目融资建设管理指导意见鼓励具备条件的地方积极先行开展PPP模式融资建设试点，鼓励社会资本进入公用基础设施建设，积极探索“项目+物业”等综合开发模式。通过试点工作，加强政府与社会资本合作，完善激励约束机制，实现政府、企业、社会多方共赢。,105,4.相关文件 4/4,发改委指导意见（一）完善投资回报机制。深化价格管理体制改革，对于涉及中央定价的PPP项目，可适当向地方下放价格管理权限。依法依规为准经营性、非经营性项目配置土地、物业、广告等经营资源，为稳定投资回报、吸引社会投资创造条件。,106,(二)公路项目1/3,1.A地方政府委托B交运集团兴建公路，委托兴建公路分为两个期间(1)第一期间：B和银行借钱，并发包盖了公路，A口头承诺会以生地折抵工程款(2)第二期间：B打算以PPP模式兴建公路 2.问题：(1)请问第一期间的法律关系你会如何梳理(2)请问第二期间的PPP交易模式你会如何设计？,107,(二)公路项目2/3,3.重要规定(1)中华人民共和国公路法【1997，第八届全国人大常委会】(2)国务院收费公路管理条例【2004，国务院令第417号】(3)收费公路权益转让办法【2008，财政部令2008第11号】(4)请注意马凯山东考察调研的谈话,108,(四)公路项目3/3,4.重要概念(1)收费公路，是指按照公路法和收费条例规定，经批准依法收取车辆通行费的公路（含桥梁和隧道）。收费公路包括政府还贷公路和经营性公路。(2)政府还贷公路，是指县级以上地方人民政府交通运输主管部门利用贷款或者向企业、个人有偿集资建成的收费公路。(3)经营性公路，是指国内外经济组织依法投资建设或者依法受让政府还贷公路收费权的收费公路。(4)收费公路权益，是指收费公路的收费权、广告经营权、服务设施经营权。(5)收费公路权益转让，是指收费公路建成通车后，转让方将其合法取得的收费公路权益有偿转让给受让方的交易活动。,109,(三)新城园区项目,1.新区建设(1)道路、绿化(2)公园、污水处理厂、管网、垃圾填埋场(3)跨江大桥、体育馆、博物馆、学校、医院2.产业园区开发(1)短期投资、低价土地吸引、长期税收回收(2)自行投资滚动开发(3)产城合一：住宅、商业用地3.土地的一二级联动开发,110,(四)政策性住房项目 1/3,1.种类(1)廉租房：低廉租金(2)公共租赁房：参照市场租价(3)经济适用房：(4)限价商品住房：(5)棚户区：城市、工矿、林区、垦区,111,(四)政策性住房项目 2/3,2.关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知(1)直接投资或参股建设并持有、运营公共租赁住房。BOT+补贴(2)接受政府委托代建廉租住房和公共租赁住房，建成后由政府按合同约定回购。BT(3)投资建设经济适用住房和限价商品住房。投资、建设、销售、补贴(4)在商品住房项目中配建廉租住房和公共租赁住房，按合同约定无偿移交给政府，或由政府以约定的价格回购。配建模式(5)参与棚户区改造项目建设。,112,(四)政策性住房项目 3/3,3.其他模式(1)先租后售(2)政府按揭(3)BLT 4.值得关注的土地交易模式(1)限房价、竟地价(2)限地价、竟房价(3)限定配建(4)土地利用综合条件最佳,113,五、股权交易结构,(一)混合所有制PPP、单一所有制PPP(二)业主控股型PPP、业主控制型PPP、业主参股型PPP(三)内资型PPP、外资型PPP(四)二招型PPP、一招型PPP(五)股权变更问题的讨论(六)2013年12月公司法最新修正之内容设立、注册资本、出资、验资,114,(一)混合所有制PPP、单一所有制PPP,1.既有外部关系又有内部关系 併表、股东、补贴、移交；资金流入(权利金)、控制国产(强制接管)2.只有外部关系,115,(二)业主控股型PPP、业主控制型PPP、业主参股型PPP,1.控股型PPP、控制型PPP A.财报合并 B.项目公司变为国有企业 C.债务合并 2.业主参股型PPP A.资金流入 B补贴可以不分钱、可以不管小事、但是大事要管(A)不分配、慢分配、少分配(B)金边股：49%、2%、49%,116,(三)内资型PPP、外资型PPP(四)二招型PPP、一招型PPP(1)是否属于应该进行招投标的范围 发改委3号文(2)招标投标法实施条例9(3)：已通过招标方式选定的特许经营的项目投资人，依法能够自行建设、生产或是提供。(3)两招并一招,119,(五)股权变更,1.公司法的规定(1)对内：任对任意转让(2)对外：其他股东同意+优先购买权(3)章程可以另外规定 2.156号文：股权变更的限制,120,2.156号文：股权变更限制,(1)限制股权变更的因素(2)股权变更的含义与范围(3)股权变更的限制,121,(1)限制股权变更的因素1/2,A.政府方关注。对于政府方而言，限制项目公司自身或其母公司的股权结构变更的目的主要是为了避免不合适的主体被引入到项目的实施过程中。由于在项目合作方选择阶段，通常政府方是在对社会资本的融资能力、技术能力、管理能力等资格条件进行系统评审后，才最终选定社会资本合作方。因此如果在项目实施阶段、特别是建设阶段，社会资本将自身或项目公司的部分或全部股权转让给不符合上述资格条件的主体，将有可能直接导致项目无法按照既定目的或标准实施。,122,(1)限制股权变更的因素2/2,B.社会资本关注对社会资本而言，其希望通过转让其所直接或间接持有的部分或全部的项目公司股权的方式，来吸引新的投资者或实现退出。保障其自由转让股权的权利，有利于增加资本灵活性和融资吸引力，进而有利于社会资本更便利地实现资金价值。因此，社会资本当然不希望其自由转让股份的权利受到限制。C.因此，为更好地平衡上述两方的不同关注，PPP项目合同中需要设定一个适当的股权变更限制机制，在合理的期限和限度内有效的限制社会资本不当变更股权。,123,(2)股权变更的含义与范围 1/3,A.直接或间接转让股权(A)在国际PPP实践、特别是涉及外商投资的PPP项目中，投资人经常会搭建多层级的投资架构，以确保初始投资人的股权变更不会对项目公司的股权结构产生直接影响(B)但在一些PPP项目合同中，会将项目公司及其各层级母公司的股权变更均纳入股权变更的限制范围，但对于母公司股权变更的限制，一般仅限于可能导致母公司控股股东变更的情形。例如，在PPP项目合同中规定，在一定的期间内，项目公司的股权变更及其各级控股母公司的控股股权变更均须经过政府的事前书面批准。,124,(2)股权变更的含义与范围 2/3,B.并购、增发等其他方式导致的股权变更。PPP合同中的股权变更，通常并不局限于项目公司或母公司的股东直接或间接将股权转让给第三人，还包括以收购其他公司股权或者增发新股等其他方式导致或可能导致项目公司股权结构或母公司控股股东发生变化的情形。,125,(2)股权变更的含义与范围 3/3,C.股份相关权益的变更。广义上的股权变更，除包括普通股、优先股等股份的持有权变更以外，还包括股份上附着的其他相关权益的变更，例如表决权等。此外，一些特殊债权，如股东借款、可转换公司债等，如果也带有一定的表决权或者将来可转换成股权，则也可能被纳入“股权变更”的限制范围。D.兜底规定。为了确保“股权变更”范围能够全面地涵盖有可能影响项目实施的股权变更，PPP项目合同中往往还会增加一个关于股权变更范围的“兜底性条款”，即“其他任何可能导致股权变更的事项”。,126,(3)股权变更的限制,A.锁定期B.其他限制C.违反股权变更限制的后果,127,A.锁定期 1/2,(A)锁定期的含义。锁定期，是指限制社会资本转让其所直接或间接持有的项目公司股权的期间。通常在PPP项目合同中会直接规定：在一定期间内，未经政府批准，项目公司及其母公司不得发生上文定义的任何股权变更的情形。这也是股权变更限制的最主要机制。(B)锁定期期限。锁定期的期限需要根据项目的具体情况进行设定，常见的锁定期是自合同生效日起，至项目开始运营日后的一定期限（例如2年，通常至少直至项目缺陷责任期届满）。这一规定的目的是为了确保在社会资本履行完其全部出资义务之前不得轻易退出项目。,128,A.锁定期 2/2,(C)例外情形。在锁定期内，如果发生以下特殊的情形，可以允许发生股权变更：a.项目贷款人为履行本项目融资项下的担保而涉及的股权结构变更；b.将项目公司及其母公司的股权转让给社会资本的关联公司；c.如果政府参股了项目公司，则政府转让其在项目公司股权的不受上述股权变更限制。,129,B.其他限制,(A)除锁定期外，在一些PPP项目合同中还可能会约定对受让方的要求和限制，例如约定受让方须具备相应的履约能力及资格，并继承转让方相应的权利义务等。在一些特定的项目中，政府方有可能不希望特定的主体参与到PPP项目中，因此可能直接在合同中约定禁止将项目公司的股权转让给特定的主体。(B)这类对于股权受让方的特殊限制通常不以锁定期为限，即使在锁定期后，仍然需要政府方的事前批准才能实施。但此类限制通常不应存在任何地域或所有制歧视。,130,C.违反股权变更限制的后果,一旦