第03章 房地产开发用地的获取课件.pptx
,通过合法方式获得房地产开发用地（土地使用权），是开发项目前期工作的重要内容。土地储备建立后，在一定程度上改变了房地产开发用地的取得方式，即先储备、后出让。土地储备机构若取得增量土地，需先办理土地征收手续，并支付原集体土地所有者一定的补偿费用；若取得存量土地，则要进行房屋拆迁（国有土地上房屋征收），并对被拆迁人（被征收人）进行一定补偿、安置。土地通过“招拍挂”方式公开出让，虽为房地产企业提供了公平竞争的机会，但在土地报价中，决策者既要有胆量，更要有科学的土地报价决策方法和依据。,房地产开发用地概述房地产开发用地的取得方式开发建设中的农地征收开发建设中的城市房屋拆迁土地竞标中的地价测算,3.1 房地产开发用地概述,3.1.1 土地所有权和土地使用权3.1.2 土地用途管制3.1.3 土地储备制度3.1.4 房地产开发用地的含义,3.1 房地产开发用地概述,3.1.1 土地所有权和土地使用权3.1.1.1 土地所有权土地所有制的法律表现形式,土地所有制 在一定的社会条件下，拥有土地的经济形式，是土地制度的核心和基础。宪法（2019修正，第十条）土地管理法（2019修正）物权法（2019，第四十七条）,3.1 房地产开发用地概述,土地所有权 土地所有权是土地所有制的法律体现，是土地所有者所拥有的、受法律保护的、排他性的专有权利。,3.1.1 土地所有权和土地使用权3.1.1.1 土地所有权土地所有制的法律表现形式,3.1 房地产开发用地概述,3.1.1 土地所有权和土地使用权3.1.1.2 土地使用权 土地使用制的法律表现形式,土地使用制土地制度的另一个重要组成部分；是对土地使用的程序、条件和形式的规定。我国现行城市土地使用制度 双轨制,3.1 房地产开发用地概述,3.1.1 土地所有权和土地使用权3.1.1.2 土地使用权 土地使用制的法律表现形式,3.1 房地产开发用地概述,土地使用权依法对一定土地进行占有、使用并取得部分收益、处分的权利。他物权用益物权,3.1.1 土地所有权和土地使用权3.1.1.2 土地使用权 土地使用制的法律表现形式,3.1 房地产开发用地概述,3.1.2 土地用途管制,核心：依据土地利用总体规划对农用地转为建设用地实行严格限制，以控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。土地用途管制取代了原来的分级限额审批制度，强化了土地利用总体规划和土地利用年度计划的效力。,国家实行土地用途管制制度。土地管理法第四条,3.1 房地产开发用地概述,3.1.3 土地储备制度,2019年，上海市成立了我国第一家土地收购储备机构上海市土地发展中心。2019年国务院关于加强国有土地资产管理的通知（国务院15号文件）提出：为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。本质：国家以国有土地所有者的身份，通过强化土地处分权与供应权的垄断，采取行政行为与市场配置相结合的手段，对城市土地进行调整和再供应的一项管理制度。,土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。（土地储备管理办法（国土资发2019 277 号）,3.1 房地产开发用地概述,3.1.3 土地收购储备,3.1 房地产开发用地概述,3.1.4 房地产开发用地的含义,城市规划区范围包括：城市建成区因城市建设和发展需要必须实行规划控制的区域,房地产开发用地：房地产开发商在房地产开发过程中所需要使用的土地。根据城市房地产管理法第二条：房地产开发用地是指在城市规划区内依法取得（使用权）的、进行基础设施和房屋建设的国有土地。,土地管理法第四十三条：除兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施和公益事业经依法批准可使用农民集体所有的土地外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。,3.1 房地产开发用地概述,3.1.4 房地产开发用地的含义,农用地,建设用地,未利用地,商服用地,住宅用地,工矿仓储用地,工业用地,商业、旅游、娱乐用地,一级类12,城镇住宅用地,农村宅基地,房地产开发用地的类型（用途）,土地利用现状分类（GB/T 21010-2019）,二级类56,土地管理法三大类,3.1 房地产开发用地概述,3.1.4 房地产开发用地的含义,城市建设用地分类-8 大类-35中类-42小类,国有土地使用权划拨国有土地使用权出让国有土地使用权转让其他合法方式,4.2.1土地使用权划拨含义,依据土地管理法第五十四条：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。,4.2房地产开发用地的获取方式,4.2.1土地使用权划拨适用经济适用住房廉租住房（新建）公共租赁住房（部分新建）,4.2房地产开发用地的获取方式,4.2.2 土地使用权出让含义出让年限出让方式出让程序,4.2房地产开发用地的获取方式,签订国有建设用地使用权出让合同,4.2.3 土地使用权转让出让土地使用权划拨用地使用权,4.2房地产开发用地的获取方式,4.2.4其他方式联建土地作价入股,4.2房地产开发用地的获取方式,征地的含义和特点征地审批农地征收的费用案例,4.3 开发建设中的农地征收,4.3.1征地的含义和特点,宪法第十条第三款：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。,4.3 开发建设中的农地征收,4.3.1征地的含义和特点,4.3 开发建设中的农地征收,4.3.1征地的含义和特点,农地征收的特点公共利益 强制性转移性（权属）补偿性,4.3 开发建设中的农地征收,4.3.2 征地审批,土地管理法第四十五条：“征用（收）下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过35公顷的；（三）其他土地超过70公顷的。征用（收）前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。”,4.3 开发建设中的农地征收,4.3.3 农地征收的费用,征地补偿的主要法律依据：土地管理法第47条,4.3 开发建设中的农地征收,4.3.3 农地征收的费用,征地时按照被征土地的原用途给与补偿。耕地的土地补偿费，为该耕地被征前三年平均年产值的六至十倍。土地补偿费归农村集体经济组织所有。,安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征前三年平均年产值的四至六倍。每公顷被征耕地的安置补助费，最高不得超过被征前三年平均年产值的十五倍。,4.3 开发建设中的农地征收,某房地产开发企业拟获得某城市规划区内一农民集体所有制地块建设经济适用住房。该农民集体经济组织原耕地面积为80公顷，农业人口为600人，先征收耕地20公顷，该地块征收前3年每公顷年产值分别为3万元、3.2万元、3.4万元。经商定，土地补偿费为该耕地被征前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍，被征收土地的附着物及青苗补偿费为20万元，征收耕地的耕地复垦费为60万元。根据土地管理法，试回答以下问题。（1）该地块被征收应由政府哪一级部分批准？（2）征收耕地的补偿费用为多少？（3）该房地产开发企业支付的费用为多少？,从“拆迁”到“搬迁”城市房屋拆迁含义城市房屋拆迁（征收）补偿城市房屋拆迁（征收）纠纷,3.4.1 从“拆迁”到“搬迁”城市房屋拆迁含义,拆拆迁,征搬迁,字面理解：房屋拆迁即房屋的拆除与原房屋所有人或使用人的迁移。我国：房屋拆迁具有特定的法律涵义。如城市房屋拆迁管理条例（2019）：城市房屋拆迁是指拆迁人拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁人进行补偿、安置的行为。房屋拆迁本质上应为房屋征收行为。,3.4.1 从“拆迁”到“搬迁”城市房屋拆迁含义,拆拆迁,征搬迁,第二条 为了公共利益的需要，（房屋征收部门）征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。,国有土地上房屋征收与补偿条例（“拆迁新规”，2019）,3.4.1 从“拆迁”到“搬迁”城市房屋拆迁含义,拆拆迁,征搬迁,实施主体事由（公共利益）先补偿后搬迁,3.4.1 从“拆迁”到“搬迁”城市房屋拆迁含义,拆拆迁,征搬迁,实施主体,拆迁人（拆迁许可证制度）（自行、委托拆迁）,房屋征收部门（委托房屋征收实施单位）,3.4.1 从“拆迁”到“搬迁”城市房屋拆迁含义,拆拆迁,征搬迁,公共利益,国防和外交的需要；由政府组织实施的基础设施建设的需要、公共事业的需要、保障房建设需要、旧城改造的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。国有土地上房屋征收与补偿条例 第八条,3.4.1 从“拆迁”到“搬迁”城市房屋拆迁含义,拆拆迁,征搬迁,先补偿（征收）后搬迁,作出房屋征收决定的市县政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。国有土地上房屋征收与补偿条例 第八条,3.4.2 城市房屋拆迁（征收）补偿,房屋征收补偿主要构成,3.4.2 城市房屋拆迁（征收）补偿,房屋征收补偿主要构成,被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。货币补偿标准争议产权调换（结清差价）,3.4.2 城市房屋拆迁（征收）补偿,吴敬琏认为按市场价格进行补偿是不合理的，因为城市化是全民的成果，其利益不应该完全给房主，应建立城市化基金，将这些收益按照一定的规定来分配。,根据房屋所在区域的统一安置评估标准，吴苹夫妇的房屋（被拆迁房屋）评估价为2477547元，补偿其旧房设备费2222元，搬家费20000元，装饰补偿费100000元。异地安置房（产权调换房屋）为开发商3年前自行开发的商品房，评估价为3068847元。差价结算：（依照货币补偿方式中补偿金额的计算方法）被拆迁房屋评估价及其他补偿、补助费用合计为2599769元。吴苹夫妇补房屋差价469078元。,2019年月日重庆“史上最牛钉子户”吴苹夫妇在法院协调下，和重庆智润置业有限公司就拆迁安置达成了协议。吴苹夫妇选择实物安置方式，由重庆智润置业有限公司提供位于沙坪坝区的异地安置房一套，并获得90万元营业损失补偿。,资料来源：2019年04月03日新华网news.xinhuanet/legal/2019-04/03/content_5929258.htm,3.4.3 城市房屋拆迁（征收）纠纷,房屋拆迁（征收）主要纠纷,3.4.3 城市房屋拆迁（征收）纠纷,房屋拆迁（征收）主要纠纷,被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。,3.4.3 城市房屋拆迁（征收）纠纷,房屋拆迁（征收）主要纠纷,签约期限内达不成补偿协议，房屋征收部门按照征收补偿方案作出补偿决定。被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议又不提起行政诉讼，且在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县政府依法申请法院强制执行。,3.4.3 城市房屋拆迁（征收）纠纷,房屋拆迁（征收）主要纠纷,补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。,思考：如何才能真正杜绝“强拆”？,第五节土地竞标中的地价测算,测算目标地块地价是土地竞标的核心工作。测算地价的主要目的就在于确定企业可以接受的土地最高价，以及接受该高价需要承担的风险。价高者得的土地竞拍原则，使得开发商在土地竞价中，既要有胆量，更要有科学的土地报价决策方法和依据。,第五节土地竞标中的地价测算,地价测算的常用方法 假设开发法假设开发法测算地价的步骤案例：假设开发法在地价测算中的运用,3.5.1地价测算的常用方法 假设开发法,选取拟开发方案中的投资、售价、销售量等参数值，设定其不会变化，通过财务分析，计算土地最高可接受的价格，其原理为房地产估价中的假设开发法。假设开发法是在估算开发完成后房地产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖相关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以剩余之数来确定土地价格的一种方法。待开发土地的价格=房地产开发完成后的预期价格（出售）或 开发完成后的资本化价值（出租）-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-投资者购买待开发土地应负担的税费,传统静态方法，单独计息。,3.5.2 假设开发法测算地价的步骤,运用假设开发法评估土地价格一般分为以下6个步骤：调查待开发土地的基本情况；选择最佳的开发利用方式；估计开发经营期；预测开发完成后的房地产价值；估计开发成本、管理费用、投资利息（静态）、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；进行具体计算，求出待开发土地的价格。,（1）应计息的项目 包括：地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费、管理费用等，销售税费不计息。（2）计息期的长短预付地价款的利息额应以全部预付地价款按整个开发建设周期计算；开发建设费、专业费的计息期应以其实际投入期（通常假定均匀投入）的中间时点至整个开发建设周期末为止；开发建设费、专业费在建筑竣工后的空置和销售期内应按全额全期计息。（3）计息的方式 单利/复利计息,3.5.2 假设开发法测算地价的步骤,实务：土地报价,宗地已得到规划许可，可建一幢5层办公楼，总建筑面积为8000平方米，现正公开出让，出让年期为50年。某开发公司已进行了市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后即可对外出租，出租率估计为90%，年租金为300元平方米；建筑费和专业费预计为1000元平方米，第一年投入40，第二年投入60；贷款年利率为12，年出租费用为年租金的25；当地房地产综合还原率为8%，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15，取得土地使用权的法律、估价等专业费用为地价的3。试估算开发商能支付的最高投标地价款。,实务：土地报价,出让年限50年,开发期2年,收益期为48年,设能支付的地价款为V,则:(1)开发总价值:300800090%(1-25%)/8%1-1/(1+8%)48=162/8%0.97513092=1974.6401（万元）(2)开发费用=10008000=800万元(3)开发利息=V(1+3%)(1+12%)2-1+80040%(1+12%)1.5-1+80060%(1+12%)0.5-1=0.2544V(1+3%)+87.27916(4)开发利润=1974.640115%=296.19602（万元）所以:开发总价值=地价及土地取得的各项费用+开发费用+投资利息+开发利润V（1+3%）=1974.6401800（0.2544V(1+3%)+87.27916）296.19602解得:V=612.3416（万元）,某开发商拟购一块商住混合用地，面积为10000平方米，容积率为7，土地使用年限50年，出让时间为2019年4月。经调查研究，开发商认为该地最佳开发利用方式为：建造14层商住混合楼，每层建筑面积5000平米，地上一至二层为商铺，三至十四层为住宅。整个工程预计建设周期为三年。项目全部完工后，商铺即可全部售出，预计售价为4500元/平方米；30%的住宅在建造完成后即可售出，50%半年后售出，其余20%一年后才能售出，预计出售均价为2500元/平方米。估计总建筑费为5000万元，专业费为建筑费的8%，销售费用为楼价的3%，房地产交易中卖方需交纳的营业税及附加为交易价格的6%，年利息率（贴现率）为15%，3年建设期内开发成本的投入情况如下：第一年为20%，第二年为50%，第三年为余下的30%。投资利润率为25%。（1）利用静态法估算开发商能承受的最高地价。（单利）（2）采用动态法（折现法）估算开发商能承受的最高地价，并进行临界点分析（利润率：盈亏平衡点、10%、15%、20%）。,
