杭州市规划审批规定ppt课件.ppt

,杭州市建设工程规划管理,规划管理的主要过程 1、总体规划2、控制性详细规划3、选址及用地管理（选址意见书、规划条件及用地规划许可证）4、（方案招投标）5、方案报批6、（初步设计）7、建筑工程规划许可证 覆盖建设项目的全过程的“一书两（三）证”,建筑管理处主要职能,1、负责审核建设工程设计方案。2、参与审查建设项目初步设计。3、负责建设工程规划许可证的管理及综合协调。4、负责建筑规划管理工作的相关政策研究和制度规范的制定。,方案设计批复初步设计批复建设工程规划 许可证,方案招投标,交流会主要内容,政策法规篇一、建设项目方案审查二、建设项目初步设计审查二、建设工程规划许可证审批,交流会主要内容,技术规范篇一、杭州市城市规划管理技术规定二、杭州市建筑工程日照分析技术管理规则三、杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则四、杭州市特殊场地建筑规划管理规则五、杭州市阳台等建筑附属设施面积计算规则六、杭州市建筑玻璃幕墙使用有关规定七、关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见,第一篇 政策法规篇,一、建设项目方案审查,一、方案的重要意义,中华人民共和国城乡规划法 第五十条 经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改。,二、审查部门,杭州市城乡规划条例 第三十条 建设工程设计方案由市、县（市）人民政府城乡规划主管部门进行审核。第三十一条 市区的重大建设项目的建设工程设计方案由市建设、城乡规划主管部门共同组织相关部门按照各自法定职责进行审查，具体办法由市人民政府另行制定。,三、审查程序,1、向规划局与市建委共同申请 五城区内非省属，且总建筑面积大于10000平方米（西湖风景名胜区1000平方米）的建设项目。,程序,（1）市建委发起方案联审，各部门提出意见(发改、国土、规划、建设、交警、消防、环保、卫生、绿化、城管等)（2）按各部门意见修改，并报各部门确认（3）市建委拟定批复发文稿（4）我局会签（按告知单提供材料）（5）两部门联合方案批复（6）方案总图报两部门确认,程序,（1）市建委发起方案联审，各部门提出意见(发改、国土、规划、建设、交警、消防、环保、卫生、绿化、城管等)（2）按各部门意见修改，并报各部门确认（3）市建委拟定批复发文稿（4）我局会签（按告知单提供材料）（5）两部门联合方案批复（6）方案总图报两部门确认,联合审查,进行批复,成果,成果,2、向规划局单独报批方案 五城区内非省属，且10000平方米（西湖风景名胜区1000平方米）以下的建设项目。五城区内省属项目，省发改委组织初步设计审查并批复，方案总图报我局确认。规模不大的项目，直接向我局申报方案审查（规划设计条件中明确）。,（1）我局发起方案联审，各部门提出意见(发改、国土、规划、建设、交警、消防、环保、卫生、绿化、城管等)（2）按各部门意见修改，并报各部门确认（3）我局进行方案批复,程序,（1）我局发起方案联审，各部门提出意见(发改、国土、规划、建设、交警、消防、环保、卫生、绿化、城管等)（2）按各部门意见修改，并报各部门确认（3）我局进行方案批复,联合审查,进行批复,程序,成果,四、审查资料,分为两个阶段,建设项目方案提交审查时需提供的资料 1、立项文件 2、建设项目选址意见书（规划设计条件）及其附图 3、对西湖风景区项目，还需提供风景名胜区建设项目选址批准书及附图、西湖风景名胜区建设项目立项审查回复单 4、土地权属证明复印件 5、方案设计1：500总平面图 6、相应资质的设计单位编制的设计方案文本 7、日照分析成果 8、景观分析报告 9、方案招投标评审会会议纪要,建设项目方案批复前需提供的资料 1、交通影响评价批复或会议纪要 2、规划公示材料 3、各部门意见及修改确认情况 4、按照要求提供电子报批光盘 5、特殊情况需要提供的其他资料,要点1、方案设计1：500总平面图(五看）,五、审查要点,（1）看外框：项目名称、单位名称、设计图章,要点1、方案设计1：500总平面图,（2）看周边：周边50米范围内现状及规划地形地物、历保建筑、地铁线路,（3）看线条：征地红线、用地红线、建筑控制线、地下室范围线、围墙线,要点1、方案设计1：500总平面图,（4）看指标：规划控制指标、物业用房、社区用房、配套公建、车位配置、户型比例,要点1、方案设计1：500总平面图,（5）看核心：性质及布局、建筑间距及退界、消防登高场地,杭州市城市规划管理技术规定建筑后退道路红线建筑后退相邻建设用地边界建筑后退城市公共绿地边界建筑后退电力线围墙后退道路及相邻建设用地大门、门卫后退道路,要点1、方案设计1：500总平面图,链接一：杭州市城市规划管理技术规定一、建筑间距二、建筑高度三、建筑物退让四、场地设计标高,一、建筑间距 第二十条 高层建筑与其北侧正南北投影范围内住宅的间距，按以下公式计算：L=（H-24）0.3+S,以一个居住小区的建筑间距为例,（1）L的取值点：建筑外墙之间的距离，注意连续阳台，与H的取值点相对应。,L=（H-24）0.3+S,（2）H的取值：当受遮挡建筑为新建住宅时，L值可扣除其非居住用房的高度，但最多扣除10m。其值应扣减在H中。,L=（H-24）0.3+S,（3）S的取值：南侧建筑最外点南北向面宽,L=（H-24）0.3+S,（4）同一地块内建筑同步设计的，建筑间距可折减至0.9L。,L=（H-24）0.3+S,（5）L值大于1.2H时按1.2H控制；当按1.2H计算时形体规则的遮挡建筑可套用多层建筑不同方位日照间距折减系数。L值最小值为29米。,二、建筑高度 控制建筑高度时的取值 计算建筑间距时的取值 区别在于坡屋顶 审查中注意突出屋面的构架,建筑高度,H,H,三、建筑物退界建筑后退道路红线建筑后退相邻建设用地边界建筑后退城市公共绿地边界建筑后退电力线大型公共建筑主要出入口后退道路围墙后退道路及相邻建设用地边界大门、门卫后退道路地下室后退绿地、现状住宅、城市道路、相邻建设用地等,需重点关注的：地下室退让距离 第三十九条 新建建筑地下室：后退城市公共绿地的距离不宜小于1m；与现状住宅的外墙距离不宜小于10m，与住宅的山墙距离不宜小于6m；后退城市道路、相邻建设用地和已建用地边界的距离，不宜少于地下室深度（自室外地坪至地下室底板的距离）的0.7倍，且不得少于3m。按上述要求退让确有困难时，除应采取技术安全措施和有效的施工方法，经论证后，可适当缩小后退距离。,要点2、设计方案文本（含方案说明书、效果图、基地鸟瞰图、建筑单体平立剖面）,单体平面图：建筑布局是否符合建筑性质 杭州市特殊场地建筑规划管理规则 杭州市阳台等建筑附属设施面积计算规则,立面及剖面图：立面景观是否与周边协调 杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则 杭州市建筑玻璃幕墙使用有关规定,要点3、日照分析成果 杭州市建筑工程日照分析技术管理规则,链接二：杭州市建筑工程日照分析技术管理规则一、日照审批标准二、日照分析报告三、模拟日照分析四、日照不足的救济,一、住宅日照审批标准 城市居住区规划设计规范2002版 杭州市居住建筑日照标准为“底层窗台面大寒日有效日照不少于2小时”。住宅设计规范2003版 每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照,当一套住宅中居住空间总数超过四个时,其中宜有二个获得日照。,住宅建筑规范 2005年 住宅应充分利用外部环境提供的日照条件，每套住宅至少应有一个居住空间能获得冬季日照。民用建筑设计通则2005版 每套住宅至少应有一个居住空间获得日照，该日照标准应符合现行国家标准城市居住区规划设计规范有关规定。,二、模拟日照分析 1、拟建建筑北侧为规划居住、教育、医疗卫生用地时，应进行日照分析，地界以北14米满足日照要求。拟建地块与北侧的建设用地之间为城市规划道路、绿化、河道等城市公共用地时，北侧建设用地退界8米应满足日照要求。,2、拟建建筑为居住、教育卫生建筑，其南侧为规划高层地块时，应对规划地块做模拟方案作为模拟主体建筑对拟建建筑进行日照分析并满足日照要求。,3、拟建建筑东、西两侧为规划高层地块时，应对规划地块做模拟方案。,三、日照不足的救济市条例第三十四条（新）国家、省、市重点建设工程项目以及其他公共设施建设项目，其建筑间距达不到国家和地方规定的日照标准要求的，建设单位应当取得受影响建筑所有权人的同意，达成日照补偿协议，并向市、县（市）人民政府城乡规划主管部门提交经公证的建筑所有权人放弃权利主张的有效证明。日照补偿的具体适用办法由市人民政府另行制定。,杭州市建筑工程日照分析技术管理规则 拟建建筑影响现状住宅建筑少量住户达不到日照标准时，建设单位经征得该部分受影响住户同意的，可予以规划许可。,要点4、交通影响评价批复或会议纪要,火车站、长途汽车客运站、大型停车场等重大交通设施建设项目。城市核心区范围及快速路、主干路两侧，公建类项目建筑面积超过2万平方米、居住类项目建筑面积超过5万平方米以上的建设项目。上述区域以外，公建类项目建筑面积超过5万平方米，居住类项目建筑面积超过10万平方米以上的建设项目。,要点5、规划公示材料,市条例第三十二条 建设工程规划许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，应当在建设工程设计方案审定前组织公告，并告知申请人、利害关系人享有申请听证的权利。,杭州市市区内建设项目批前公示制度（2006年）1、张贴公示 公示地点：按我局指定地点并经当地街道、社区委员会或相关部门同意，张贴不少于两处。公示地点一般设在地块周边人流相对集中且不影响城市景观处。公示时间：张贴公示时间10天，公示期间建设单位有责任确保公示张贴的有效性。,2、开会公示 适用情况：拟建建设项目对周边可能存在的影响较大，影响群体较多 开会形式：建设单位邀请当地社区、居委会组织业主委员会、业主代表、设计单位等现场以举行会议或其它适当的形式向群众、单位代表作出说明和进行沟通、解释，必要时我局派员参加。开会时间：会议一般在张贴公示7天后择期进行。,3、登报公示 对于拟建建设项目可能在一定的区域范围内造成社会影响且上述两种公示形式无法达到公示目的的情况下，应在市级报刊（杭州日报、都市快报等）进行登报公示。4、网上公示 在市规划局网站上进行项目公示。,要点6、各部门意见及修改确认情况,按各部门意见修改后报各部门确认重点在于落实,要点7、按照要求提供电子报批光盘,所有商品住宅项目在方案报批阶段提供电子报批光盘，用以审核各项规划指标。用电脑“看”图用电脑“审”图,统一的制图标准,审查各类技术经济指标表,审查建筑单体明细表,报批指标审核,建立完整的建筑管理审批档案,目前已入库项目600余件,小结 方案是经各职能部门审查确认，主审部门签发，并已向社会公布的成果。方案经审定不得随意修改。,方案报批归纳部门意见须落实审批程序须到位矛盾解决在当下,方案报批归纳部门意见须落实（经各部门确认）审批程序须到位（交评/日照分析/电子报批）矛盾解决在当下（公示/听证）,市条例第二十三条（新）同一建设用地规划许可的建设项目一般不得分期建设。确需分期建设的项目，建设单位应当在建设工程设计方案中明确分期建设和分期实施年限，并持建设项目批准、核准或者备案部门同意分期建设的意见书向市、县（市）人民政府城乡规划主管部门提出申请。符合要求的，由市、县（市）人民政府城乡规划主管部门分期核发建设工程规划许可证。分期建设的实施年限不得超过土地划拨决定书或者土地出让合同约定的竣工期限，并应当优先安排基础设施和公共服务设施的建设。,六、方案审查中较为关注的问题分期建设,浙江省城镇建设工程竣工规划核实管理办法第四条 需要分期实施的建设项目，经城市、县人民政府城乡规划主管部门同意，可以分期办理建设工程规划许可证，分期原则上不超过三期。其中，用于销售的住宅、商业和办公类建设项目需要分期实施的，在设区的市市辖区内的建设项目每期建设用地不得小于5万平方米，其他建设项目每期建设用地不得小于2万平方米。,二、建设项目初步设计审查,初步设计阶段（规划部门参加审查）1、初步设计是在方案基础上的深化和细化。2、如重大修改则需重新报批方案（修改建筑外立面、造型、改变总平布置等）,三、建设工程规划许可证审批,一、法律依据,中华人民共和国城乡规划法第四十条 申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。,杭州市城乡规划条例第三十条 在城市、镇规划区内新建、扩建、改建、翻建建筑物、构筑物、道路、管线以及进行其他工程建设的，建设单位或者个人应当向市、县（市）人民政府城乡规划主管部门申请核发建设工程规划许可证，但依照本条例规定申请核发乡村建设规划许可证的建设项目除外。申请核发建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件和建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。建设工程设计方案由市、县（市）人民政府城乡规划主管部门进行审核，符合控制性详细规划和规划条件的，核发建设工程规划许可证。,简易建设项目的规划管理办法和无需规划许可的项目名录，由市人民政府城乡规划主管部门会同相关部门另行制定。属应急抢险工程的，建设单位可以先行施工，同时向市、县（市）人民政府城乡规划主管部门书面报告，并在其确定的期限内补办各项手续。,二、申请材料,三分钟三句话,三、审查要点,三、审查要点,三、审查要点,三、审查要点,三、审查要点,许可证报批归纳申报资料要完备符合规划及法规两样齐全请安心,四、审批程序,预审程序：资料经窗口送经办人初审审查缺漏资料并提出意见返综合处 办理程序：中心窗口收件、转业务处室处长批办经办人处理处长审签（需要报局的项目经报局务会）经办人整理综合处发件,五、临时建设工程规划许可证,市条例第四十一条 土地使用权人在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当取得市、县（市）人民政府城乡规划主管部门核发的临时建设工程规划许可证，但建设项目用地范围内因施工需要进行的临时建设和按照浙江省城乡规划条例已取得临时建设用地规划许可证的临时建设除外。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。,临时建筑不得超过两层，因项目特殊需要的除外。临时建设工程规划许可证的有效期不得超过两年。有效期满确需延期的，可以在有效期届满前三十日内申请办理延期手续，每次延续期限不得超过一年。临时建筑应当在临时建设工程规划许可证的有效期届满前自行拆除。临时建筑不得改变临时建设工程规划许可证确定的用途，不得转让。,政策法规篇一、建设项目方案审查（方案公示、电子报批、分期建设）二、建设项目初步设计审查三、建设工程规划许可证审批（临时建设工程规划许可证）,第二篇 技术规范篇,主要内容一、杭州市城市规划管理技术规定二、杭州市建筑工程日照分析技术管理规则三、杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则四、杭州市特殊场地建筑规划管理规则五、杭州市阳台等建筑附属设施面积计算规则六、杭州市建筑玻璃幕墙使用有关规定七、关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见,三、杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则,主要内容,一、住宅建筑层高二、办公建筑层高三、商业建筑层高四、架空层不计容积率的条件五、地下空间,1、住宅建筑层高 多层、高层普通住宅建筑标准层层高不得大于3.2米（建筑面积大于240平方米的大户型因特殊技术等需要的，可适当增加其标准层高度，但不得大于3.4米），低层住宅标准层层高不应大于3.6米。,住宅建筑非标准层层高应小于4.5米，当大于等于4.5米小于6米时,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。跃层式或低层住宅等当起居室(厅)层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率。,2、办公建筑层高 办公建筑标准层层高不得大于4.2米；办公建筑非标准层层高应小于4.8米，当大于等于4.8米小于6米时,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等因功能需要的建筑空间可按其实际建筑面积计算容积率。,3、商业建筑层高 商业建筑（指零售商业等）当层高大于等于5米小于6米,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率。酒店类或以小开间单元式设计为主的商业建筑的标准层层高参照办公建筑标准层层高控制。,4、多倍计算容积率及特殊情况处理 办公、商业建筑层高大于等于6米小于8.2米时，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘2倍计算。当层高大于等于8.2米（即6+2.2米）时，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘3倍计算。电影院、展示厅、大型会议厅、大型商业用房（2000平方米以上功能集中布置的单一空间）等确因建筑设计规范要求加大层高的，可按实际建筑面积计算容积率。,5、架空层不计容积率的条件 鼓励建筑设底层架空层（含文化、体育、教育等公共建筑）。满足以下条件的底层架空层其建筑面积可不计入地块容积率:净高3米以上，以柱、剪力墙落地；视线通透，提供相对集中公共空间，一般不应少于主体建筑占地面积的1/3;无特定功能,只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。,底层架空层计入建筑层次。其电梯井、门厅、过道等围合部分按实际面积计算容积率。,6、地下空间 层高2.2米以上,室外地坪为基准,地下室、半地下室的顶板面高出室外地面不超过1.5米时,建筑面积不计入容积率;当地上部分大于1.5米时,该层建筑面积计入地块容积率。若因地势等原因室外地坪高低变化较大时,按相关规定处理。,7、适用时间 本规则实施前已取得方案设计批复的项目仍按原批复执行；2010年7月前土地已出让但方案尚未批复的项目，允许建筑部分楼层按原规定执行层高标准，其比例原则不超过其标准层面积的40%（在方案中明确）；2010年7月后公开出让地块的项目按本规则执行。,四、杭州市特殊场地建筑规划管理规则,1、非完全地上地下空间的计容办法 特殊场地上非完全地上地下的建筑空间，其建筑面积应按一定比例计算为地上建筑面积。计算比例取非完全地上地下的建筑空间地上外墙平面投影长度与该建筑空间外墙投影总长度的比值。,计入地上建筑面积比例达到50%以上的非完全地上地下建筑空间层应计入地上建筑层数和建筑高度，建筑高度的起算点为相应建筑空间层室外地面的最低点。,2、对山体开挖的限制 山地、坡地切削开挖地下室宜为一层，不超过二层，开挖深度不超过6米。,五、杭州市阳台等建筑附属设施面积计算规则,一、阳台 1、凹阳台：阳台（围护结构外围）水平投影面积不大于8.0平方米且其进深（取阳台围护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离）不大于2.4米。2、凸阳台和复合型阳台：阳台（围护结构外围）水平投影面积不大于10.0平方米且其进深（取阳台围护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离）不大于2.4米。,每个套型的阳台（含通高阳台）的结构底板投影面积之和占该户建筑面积的比例应小于14%，超出部分按全面积计算建筑面积和容积率。,二、设备平台 设备平台是指供空调室外机、热水机组等设备搁置、安装且与建筑内部空间及阳台不相连通的对外敞开的室外空间。建筑面积90m2以下的套型，其设备平台的总投影面积不大于3m2，建筑面积90m2以上的套型，其设备平台的总投影面积不大于5m2。符合上述规定的，设备平台不计算建筑面积；超出上述规定部分按水平投影面积计算建筑面积和容积率。一般不得沿阳台的长边在阳台外部设置设备平台，沿短边设置时，其进深不超过0.9m。,三、飘窗 建筑飘窗是指为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。飘窗窗台面与室内地面的高差应大于或者等于0.3m，自外墙墙体外边线至飘窗外边线距离应小于或者等于0.7m，飘窗净高应小于2.2m（附图1）。符合以上条件的，飘窗不计算建筑面积；不符合以上条件的，按挑出外墙部分的投影面积计算建筑面积和容积率。,四、花池 建筑在外墙外或阳台外设置花池时，花池的底板标高应高于室内地坪或阳台地坪标高0.6米以上，花池放置花盆处及建筑底部须采取防坠落措施（附图2）。,六、杭州市建筑玻璃幕墙使用有关规定,一、限制设置的建筑：1.城市道路红线宽度大于30米的，其道路两侧建筑物20米以下立面，其余路段两侧建筑物10米以下立面；2.城市立交桥、高架桥两侧相邻建筑；3.十字路口或多路交叉口处的建筑。以上限制设置的建筑，结合建筑方案经专家论证可以设置玻璃幕墙的，其单个立面透明玻璃占墙面比不得大于0.6，且应采用反射比不大于0.16的低反射玻璃。,二、禁止设置的建筑：1.历史街区、西湖风景名胜区内的建筑；2.居住小区内的建筑；3.住宅建筑周边100米范围内朝向住宅的建筑立面；4.T形路口正对直线路段的建筑。,七、关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见,对建筑设计的要求1、公共走廊式、公共卫生间式布局2、具备公共建筑的形式与特点，禁设外挑式阳台、飘窗3、公共出入通道，禁设厨房和燃气管道,谢 谢！,