碧桂园三四线城市房地产经营思路ppt课件.pptx

投策中心 罗梓月,三四线城市房地产经营思路示例：安徽区域,序,有人问我埃塞俄比亚去不去？我说月球都会去，就看有没有机会去做。这个世界有70亿人口，每个地方的人都要过更好的生活，就像你们有了更好的收入，也会搬到更好的房子。,主席语,有市场的地方，就要有项目。集团三级管控变为四级管控以后，如何经营城市则变成各级管理层的大考。,即：,1,城市布局的策略与目标,第一部分,供求关系与市场机会,第二部分,目 录,城市布局的方法,第三部分,2,重点提醒,第四部分,城市布局的策略与目标,第一部分,3,第一部分 城市布局的策略与目标,进入25个市场,6,12月，砀山碧桂园10月，怀远碧桂园09月，涡阳碧桂园03月，临泉碧桂园 03月，宁国碧桂园03月，东至碧桂园,2007,2008,2012,2013,2014,2015,09月，黄山碧桂园08月，池州碧桂园07月，芜湖碧桂园07月，巢湖碧桂园06月，中庙碧桂园,01月，安庆碧桂园,12月，宣城碧桂园,07月，六安碧桂园,06月，南陵碧桂园05月，无为碧桂园,12月，阜阳碧桂园09月，庐江碧桂园08月，桐城碧桂园07月，亳州碧桂园,2016,2017,04月，淮北碧桂园04月，怀宁碧桂园02月，霍邱碧桂园01月，芜湖县碧桂园01月，广德碧桂园,勾地+合作+招拍挂,集团老项目,勾地,安徽区域以年销售额5.11亿的单个芜湖项目指挥部为前身，不断发展壮大，逐步成为集团的9+X授权区域。,2018,获取34个项目新进15个市场,第一部分 城市布局的策略与目标,策 略,三 步 走,落子扎根,巩固发展,规模扩张,4,房地产市场一定是以城市（或县城）为单个主体的局部市场，每个市场间的差异化很大。所以针对每个市场，每个公司都要采取不同的布局策略。,第一部分 城市布局的策略与目标,落子扎根,规模扩张,针对已有良好信誉的品牌开发商（全国十强等），可优先进入当地人认可的区位、拥有学区房地块（可以不是市中心），进行品牌布局。,阶段重点：品质管理 树立口碑,已落地项目：2007年，芜湖项目；2008年，安庆项目；2013年，六安项目；2014年，无为项目；2015年，阜阳项目；2015年，亳州项目；,巩固发展,三步走,5,第一部分 城市布局的策略与目标,第一步完成结果,试 探,2、市场对地块位置的接受度。,7,1、明确该市场能否做，市场容量有多大。,例：六安碧桂园,第一部分 城市布局的策略与目标,六安碧桂园2013年8月30日，获取六安碧桂园项目，占地面积545亩，容积率2.15，土地单价140万元/亩。六安碧桂园位于城市发展区域（六安城北），距离市中心4公里，8分钟车程。2014年1月25日开盘，当天销售18亿元，为当年六安销售三冠王（套数、面积、金额），开盘销售额即是恒大项目四年的销售额；截至2017年2月10日，项目整体去化率99%。1、城北是销售集中区，周边有柏庄、发能等大盘，且去化良好。2、售价有保障，城北毛坯4800元/，城南毛坯3500元/。,城 北 新 区,六安碧桂园一期,城市发展方向,市 中 心,城 南,淠河,8,柏庄春暖花开,发能海心沙,恒大御景湾,六安万达广场,六安市政府,六安城北小学,六安一中,第一部分 城市布局的策略与目标,三 步 走,落子扎根,巩固发展,规模扩张,待第一个项目销售后，得到当地人认可，可进行市中心地块布局。,阶段重点：拔高产品溢价打造高端品牌,已落地项目：2016年，阜阳颍州府项目；产品溢价率约30%。2016年，无为翡翠华府项目；产品溢价率约18%。2016年，亳州平侯府项目；产品溢价率约36%。2016年，六安碧桂园置地中央公园；预计产品溢价率35%。,安徽区域的有些市场，区域已经进入第二阶段的布局模式，其中阜阳颍州府、翡翠华府开盘的溢价大卖，更加坚定了我们对城市布局的认可。,9,第一部分 城市布局的策略与目标,第二步完成结果,溢 价,10,2、测试当地购买力，为第三步拉开销售差价。,1、拔高市场标杆，确定碧桂园豪宅品牌（即主席指示的“好房子”）。,例：无为、亳州,第一部分 城市布局的策略与目标,城市发展方向,亳州碧桂园,碧桂园平侯府,亳州市政府,万达广场,万达嘉华酒店,亳州体育公园,亳州碧桂园2015年7月15日，获取亳州碧桂园项目，占地面积244亩，容积率1.23，土地单价105万/亩。亳州碧桂园项目位于谯城区，处于亳州东部，不处在城市发展方向上。2015年12月5日开盘当天销售4亿元。截至2016年12月30日，整体去化约70%。碧桂园平侯府2016年9月8日，获取亳州平侯府项目，占地面积184.9亩，容积率2.5，土地单价353.25万元/亩。亳州平侯府项目位于谯城区核心区位，紧邻万达广场、亳州城南核心商圈、亳州体育公园、凤尾河景观带，配套齐全，区位优越。2017年1月7日开盘，当天销售10亿，为安徽区域2017年首个单盘开盘销售超10亿元项目。,11,第一部分 城市布局的策略与目标,三 步 走,落子扎根,巩固发展,规模扩张,待第二个项目成熟后，可对城市进行规模性布局，即东西南北中，只要有地即刻选择，小步快跑，地块大小不拘，但要布局。,阶段重点：即刻选择 小步快跑,暂无项目落地，将在已经完成第二阶段布局的阜阳、六安、亳州、无为等城市落实第三阶段布局。其中无为已经布局九期项目。初步：落实阜阳、六安，加快落实亳州、无为 案例：芜湖伟星16年布局19盘（类似的如常州新城、郑州康桥等）,12,第一部分 城市布局的策略与目标,中西友好花园,香樟城市花园,2000年 中西友好花园 2001年 香樟城市花园2002年 香格里拉花园2004年 左岸生活,香格里拉花园,2005年 平湖秋月2006年 凤鸣湖凤凰城2007年 圣地雅歌,左岸生活,平湖秋月,凤鸣湖凤凰城,圣地雅歌,2011年 时代金融中心2012年 伟星金域蓝湾2012年 伟星金域华府2013年 伟星城2013年 伟星金域国际2014年 伟星城幸福里,伟星城,时代金融中心,伟星金域蓝湾,伟星金域华府,伟星城幸福里,伟星金域国际,伟星玲珑湾,2015年 伟星玲珑湾2015年 伟星万悦城2015年 伟星银湖时代2015年 伟星公园大道壹号2015年 伟星蔚蓝海岸2015年 伟星星悦广场2016年 伟星时代之光2016年 伟星长江之歌2016年 伟星玖璋台2016年 伟星天玺2016年 伟星金悦府,伟星万悦城,伟星银湖时代,伟星公园大道壹号,伟星蔚蓝海岸,伟星时代之光,弋江区,三山区,鸠江区,镜湖区,弋江区,三山区,鸠江区,镜湖区,弋江区,三山区,鸠江区,镜湖区,弋江区,三山区,鸠江区,镜湖区,2010-2014,2000-2004,2005-2009,2015-2017,4个,3个,6个,11个,13,伟星长江之歌,伟星金悦府,伟星天玺,伟星玖璋台,伟星星悦广场,第一部分 城市布局的策略与目标,2015年伟星在芜湖销售33.1亿（占芜湖市全市比例26%），但由于市场原因，其净利润4%，即1.6亿元。通过参与2016年芜湖土地市场拍卖（前海、荣盛等地块），将其原先拿地楼面价2000元/，拔高到4500元/，然后将现有存货大幅度提价（芜湖市房价上半年均价5700元/平，10月份均价7856元/平），其2016年销售额52.9亿元（占芜湖市全市比例19.5%），净利润达30%，即15.87亿，2017年1-3月销售额10亿（占芜湖市全市比例16%），净利润30%，即3亿。,14,2015年，芜湖市区商品住宅销售额127.1亿，其中伟星销售33.1亿，占比26%。,2016年，芜湖市区商品住宅销售额271.91亿，其中伟星销售 52.9亿，占比19.5%。,2017年1-3月，芜湖市区商品住宅销售额62.69亿，其中伟星销售10亿，占比16%。,第一部分 城市布局的策略与目标,伟星布局思路：不要考虑单个项目是否赚钱（可能2016年获取的项目持平或略亏），但总体货量却大赚。不经一番寒彻骨，哪来梅花扑鼻香。前提：1、有充足的存货（1.5年销售量）2、布局足够分散（蚂蚁啃大象）过程：1、了解政府近期土地出让计划，并有能力和政府一起控制土地出让节奏；2、敢于连续小地块溢价（地王成交），制造热点。目标：做区域性龙头地产开发商,15,2016年，芜湖市区商品住宅销售额271.91亿，其中伟星销售 52.9亿，占比19.5%。,2017年1-3月，芜湖市区商品住宅销售额62.69亿，其中伟星销售10亿，占比16%。,2015年，芜湖市区商品住宅销售额127.1亿，其中伟星销售33.1亿，占比26%。,第一部分 城市布局的策略与目标,第三步完成结果,垄 断,1、土地市场垄断大地块低价获取，小地块制造高价热点。每块土地挂牌时，只要我司报名，其他家会主动退让。,2、房地产市场垄断掌握房价的定价权。,16,例：阜阳,城市发展方向,第一部分 城市布局的策略与目标,颍泉碧桂园,碧桂园颍州府,阜阳市政府,万达广场,宝龙广场,天筑豪生酒店,东清小学,十五中,阜阳碧桂园2015年12月16日，获取阜阳碧桂园项目，占地面积161亩，容积率2.6，土地单价261万/亩。阜阳碧桂园项目位于颍泉区（泉河以北），离老城区商业中心较近，但不在城市发展方向。2016年4月30日开盘当天销售11.54亿元。截至2016年11月30日，洋房全部售罄，整体去化97%。碧桂园颍州府2016年4月22日，获取阜阳颍州府项目，占地面积321亩，容积率2.93，土地单价525万元/亩。阜阳颍州府项目位于颍州区核心区位，紧邻万达广场、东清小学、十五中、二道河景观带、宝龙广场，配套齐全，区位优越。2016年10月3日开盘，当天销售18.3亿，首次在安徽区域地级市单价全面破万，创区域开盘新高。,17,第一部分 城市布局的策略与目标,颍泉区,颍州区,经开区,阜合产业园,颍东区,城南新区,颍泉区1-2块,颍东区1-2块,颍州区2-3块,城南新区2-3块,经开区1-2块,阜合产业园1-2块,对城市布局的思考（以阜阳为例）,2017年目标在市区布局6个项目，在各县（含县级市）各布局一个项目。目标在阜阳市区年度销售额过100亿，净利润15亿元。,18,这是2016年10月对阜阳市场布局的思考，和集团投策中心初步沟通，并得到集团投策中心的支持。,第一部分 城市布局的策略与目标,颍泉区,颍州区,经开区,阜合产业园,颍东区,城南新区,颍泉区已获取1块可再获取1块,颍东区可获取1-2块暂未获取,颍州区已获取1块可再获取1-2块,城南新区已获取2块可再获取1-2块,经开区已获取3块,阜合产业园可获取1-2块,对城市布局的思考（以阜阳为例）,2017年1月，阜阳市土地成交1756.94亩，我司获取896.42亩，占比51%。目前我司共在阜阳市区布局8个项目，其中2017年布局5个项目，2018年仅布局1个项目。我司主要货值集中在经开区，垄断优势在丧失。,已获取地块,19,要依据每年各城市的土地出让计划进行当年的城市布局，同时要依据未来城市发展方向做3-5年的大规划布局。,第一部分 城市布局的策略与目标,对比,20,第一部分 城市布局的策略与目标,1、市场低迷时，加大土地市场布局，以时间换空间（不大适合碧桂园，较适合伟星）。,2、当刚刚市场上行时，果断出手，能连续获取城市优质土地，要对市场供求关系等有深刻了解。,破局,21,第一部分 城市布局的策略与目标,风险,22,特别是市场下行时：1、存货的风险2、资金的风险3、房价下跌，导致消费者诉求的风险,1、竞品的诋毁2、官员的诉求等3、会设置很多我司无法达到的挂牌条件,建议,控制总体货值,1、保守（明确市场下行）存货是市区交易额的1/2（6个月）2、中庸（不确定方向）存货是市区交易额的3/4（9个月）3、激进（市场上行）存货是全年的市区交易额（12个月）注：存货原则上不存在结构性失衡板块、客户、产品 市场容量的变化（棚改、限购限贷、回款）市场供求关系（竞争对手）和价格的变化,政治风险,市场风险,舍 得,第一部分 城市布局的策略与目标,三 步 走,目 标,三四线城市（地级市市场）：市场占有率30%。即市场年均销售额100亿，必须做到30亿。四五线城市（县级市场）：市场占有率50%。即市场年均销售额20亿，必须做到10亿。,落子扎根,巩固发展,规模扩张,现在区域投资部正在进行城市的第一阶段和第二阶段布局，未来片区总/城市总的思路及操盘方法决定碧桂园在第三阶段布局是否成功。,23,第一部分 城市布局的策略与目标,阜阳及下辖四县一市供小于求120亿,六安及下辖五县供求平衡80亿,亳州及下辖三县供求平衡50亿,安庆及下辖六县一市供求平衡60亿,皖西北（含蚌埠、淮北、宿州）供求平衡70亿,淮南及下辖两县供大于求20亿,皖南其他片区（宣城/黄山/池州/铜陵）供大于求40亿,芜湖及下辖4县供求平衡60亿,2016：170亿2017：300亿2018：500亿2020：1000亿,500亿,24,供求关系与市场机会,第二部分,25,第二部分 供求关系与市场机会,价格的决定因素,外因,内因,通货膨胀、宏观调控、货币发行、经济水平（城市居民购买力）等,供求关系,价格围绕供求关系上下波动,26,第二部分 供求关系与市场机会,供求关系,实际需求,有效供给,1、每年市场的实际销售余额、销售面积、销量分布2、考虑棚改因素、房票发放节奏3、地级市要剔除县及县以下的市场销售额，县要剔除下属乡镇的市场销售额。一定要反映真实数据,不要考虑：1、烂尾楼2、远郊大盘（但如果吸附力很强要考虑）,27,第二部分 供求关系与市场机会,供求关系,需求端,供应端,1、人口基数是核心因素2、市场每年固定的刚需和改善销售面积（三四线城市较为稳定）3、每年政府“棚改”进行“货币化安置”的体量,1、招拍挂市场土地供应（政府主导）2、在建项目可售积存（需扣除无效积存，如挤压多年的产品、顶层等）3、未建项目的潜在积存（研判预计推向市场的时间及货量）4、“旧改”、“退二进三”的货量（东莞）,根据供求关系，判断进入市场的最佳时机,28,第二部分 供求关系与市场机会,供求关系曲线,T,Q,前提：1、假设短期内市场无新增供应量；2、市场需求稳定。,供给曲线,需求曲线,供求平衡点,供大于求,供不应求,29,价格曲线,第二部分 供求关系与市场机会,供不应求市场随时可以进入。如无为、临泉、阜南、舒城等。,供大于求市场，最佳进入机会：市场半年内变为供不应求市场，即在正常去化情况下，半年后市场积存小于市场需求，如阜阳、六安等。,T,Q,供求平衡点,6个月,最佳进入时机,30,供给曲线,需求曲线,价格曲线,例：阜阳碧桂园颍州府项目2016年4月22日项目摘牌后，半年内市场无土地供应，2016年10月2日开盘时，市场上几乎无房可卖。,考虑到公司拿地到开盘的平均时间，每家公司的最佳进入时间皆不同。,4月,10月,第二部分 供求关系与市场机会,地块规模的选择,三四线市场充分考虑市场变化的可能性，为抵抗潜在的市场风险，地块规模的选择须满足以下条件：项目规划货量=市场需求量=市场年均去化量如：当地县级市场每年去化15亿，且市场供求基本平衡，即可以获取200亩（R2.0，市场售价4500元/，12亿货值）的土地。即：在市场没有波动的情况下，若我司市场占有率达到50%，可以在2年内清盘。若市场上行，可以做足溢价；若市场下行，可以拉长销售周期，保证无积存。,31,第二部分 供求关系与市场机会,案例 供大于求市场,1、桐城项目桐城人口77万人，市场供大于求，年均销售面积40万，拿地时市场积存130万，项目规划货量33万，2015年8月获取，已去化23万，目前积存货量10万。拿地时，政府挂牌222亩，但集团只同意获取80亩，通过区域的积极争取，最终按222亩获取，从目前看，这个决定是正确的。2、宁国项目宁国人口38万人，人口基数小，市场容量有限，市场供大于求，年均销售面积35万，拿地时市场积存40万，潜在积存20万方。项目规划货量11.5万，2016年3月8日获取，已去化6.5万，去化率约58%。拿地时，项目希望获取200亩，但通过综合考虑，区域说服项目只获取80亩，且最小户型为140。从目前看，这个决定也是正确的。,32,第二部分 供求关系与市场机会,案例 供不应求市场,1、无为项目无为人口121万人，市场供不应求，2013年销售面积36万，2014年销售面积65万。一期拿地时市场可售积存仅10万，项目规划货量31万，是市场年均销售面积的0.9倍，2014年6月份获取，已售罄，二期2015年1月份获取，规划货量13.5万，已售罄。三期2015年12月份获取，规划货量13.5万，已售罄。四期2016年7月1日获取，总货量30.22万，目前去化23.27万（拿地近8个月），五期2016年11月25日获取。2、阜阳项目阜阳市人口1060万人，市场供不应求，2015年销售面积170万，阜阳碧桂园拿地时市场可售积存40万，项目规划货量32万，不足市场年均销售面积的1/5，2015年12月16日获取，截至目前，整体去化约97%。2016年4月22日，获取阜阳颍州府项目，总货量72万方，2016年10月3日开盘当天去化18.3亿，首次在安徽区域地级市单价全面破万，创区域开盘新高。,33,城市布局的方法,第三部分,34,第三部分 城市布局的方法,35,2、多沟通,1、修内功,3、强实施,第三部分 城市布局的方法,36,一、了解要了解自己分管的城市，包括人文情况、购买力、虹吸效应和人口分布等。长江以南几个城市的总人口占安徽省总人口的1/6，阜阳市的人口就已占到安徽省总人口的1/6。,城市排查分级,安徽省人口密度分布图,第三部分 城市布局的方法,皖西北片区以阜阳为中心；皖东北片区部分分流到徐州；皖东南片区部分分流到南京。所以安徽区域重点拓展安徽省西部4市（安庆、六安、阜阳、亳州），并逐步垄断。,随着南京、合肥的房价大幅提升和限购，南京都市圈范围内的滁州、马鞍山、芜湖、宣城等城市房地产市场开始繁荣。但由于徐州的不限购和中心城市房价不高，导致淮北、宿州市场的不温不火。,37,虹吸效应,第三部分 城市布局的方法,每半年对所有市/县市场重新评估一次，并更新市场数据。,38,二、调研未来，片区一定要坚持市调，并采用专业的市调方法（从投资角度和供求关系看待），做到了解市场，分析市场、布局市场。,定期市场更新,第三部分 城市布局的方法,39,三、专攻分类后，专攻优先市场，确保项目成功。,重点布局A类市场合肥市区、阜阳市区、肥西县、肥东县、庐江县、临泉县、舒城县、无为县共8个市场。适时进入B类市场宿州市区（含萧县、灵璧县、砀山县、泗县）、亳州市场（含涡阳县、利辛县、蒙城县）、蚌埠市区（含怀远县）、六安市区（含霍邱县）、安庆市区（含桐城市、怀宁县、潜山县、太湖县、岳西县、望江县、宿松县）、池州市区（含东至县）、宣城市区（含宁国市、泾县、郎溪县、广德县）、长丰县、界首市、太和县、阜南县、颍上县、凤台县、南陵县共35个市场。持续跟进C类市场淮北市区（含濉溪县）、淮南市区（含寿县）、芜湖市区（含芜湖县、繁昌县）、铜陵市区（含铜陵县、枞阳县）、黄山市区（含祁门县、休宁县、黟县、歙县）、巢湖市、五河县、固镇县、金寨县、霍山县、石台县、青阳县、绩溪县、旌德县共24个市场。,由于每年的房地产市场变化，则A、B、C类市场也会随之调整。,筛选判断,14地级市、53县（市）,竞争端,地方房企,供给端,地方政府,需求端,消费者,第三部分 城市布局的方法,40,修内功,多沟通,强实施,竞争端,地方房企,供给端,需求端,知己知彼，合纵连横,1、拜访当地每家开发商，并形成良好互动；2、在招拍挂项目产品定价时，要综合考量竞争对手；3、了解每家开发商的控股股东及幕后老板，竞拍时避免非理性竞争，争取合作共赢。,第三部分 城市布局的方法,41,修内功,多沟通,强实施,竞争端,供给端,需求端,1、主动联系政府，明确每年土地供应量，了解政府预期土地价格；2、维护好政府关系，争取影响土地供应量，甚至控制土地供应节奏。,地方政府,把脉政府，掌控土地,第三部分 城市布局的方法,42,狼来了吗？,修内功,多沟通,强实施,研判需求，产品布局,竞争端,供给端,需求端,消费者,1、站在消费者角度，了解市场需求，对产品类别（别墅/多层/高层）、价格（总价/均价）、户型（南北通透/三室两厅），楼层偏好（一楼/中间层/高层），外立面（中式/现代/欧式）等进行全方位调研。2、最佳产品布局，使项目整体溢价率最大化。,第三部分 城市布局的方法,43,修内功,多沟通,强实施,第三部分 城市布局的方法,44,单平溢价1200-4900元/溢价率11-35%,最高溢价1043元/最高溢价率13%,通过皖北、皖南区域典型项目首层溢价情况对比，皖北区域多层首层溢价能力更强,修内功,多沟通,强实施,区位选择：选择城市发展方向，或城市成交面积/成交金额占比最大、售价最高的区域落子，不一定选择城市中心。,第三部分 城市布局的方法,城北,中心,城南,城东,城西,例：宣城城东方向 六安城北方向 无为城南方向,阶段重点：质量管控，树立口碑，品牌落地一定将质量管控作为重中之重，进度可适度放缓。,45,落子扎根阶段,修内功,多沟通,强实施,案例：芜湖碧桂园,第三部分 城市布局的方法,芜湖碧桂园项目2008年落地，位于芜湖西南，距离主城区15公里，有5公里空白带。芜湖市每届政府的城市主要发展方向都不同：詹夏来（市委书记、1999-2008）向南发展；陈树隆（市委书记、2008-2011）向东发展；高登榜（市委书记、2011-至今）跨江发展。2008年入驻时，碧桂园房价3200元/，较芜湖主城区低700元/。2016年最新住宅均价，芜湖主城区达7500元/，我司项目4766元/，房价上涨幅度较小。,46,芜湖碧桂园,主城区,第一阶段城市主要发展方向向南,第二阶段城市主要发展方向向东,现在城市主要发展方向向西跨江,5公里空白带,落子扎根阶段,修内功,多沟通,强实施,等待土地市场机会，政府是否有土地推出或其他企业是否有土地转让,第三部分 城市布局的方法,1、积极与政府对接，选取一期项目周边地块，步步为营，巩固发展。例：无为项目一期、二期、三期共502亩地；六安项目一期545亩地，二期333亩地。2、实时关注土地招拍挂市场，筛选优质地块，重点跟进。例：阜阳颍州府项目321亩地，525万元/亩，阜阳单价地王；六安置地中央公园项目332亩地。该两个项目均位于市中心核心区位。,阶段重点：1、地块选择要有规模；营销要有溢价能力。2、质量管控和物业管理齐头并进，在当地创造最佳口碑。,47,没有销售不了的城市核心地块的住宅,巩固发展阶段,修内功,多沟通,强实施,第三部分 城市布局的方法,48,溢价才是关键,决 定,1、第三阶段布局,2、集团后期给予的授权（让集团相信区域的定案销售价）,修内功,多沟通,强实施,敢于抬高市场整体地价，以小面积土地地价制造热点，抬高第二阶段布局的销售价格及利润总额，将其利润分摊到新地块，测试市场对房价的接受度。,第三部分 城市布局的方法,阶段重点：1、布局城市各个角落，有市场就做，逐步占据市场空白布局，将市场占有率提高到30%/50%，垄断市场的房价和地价。2、将利润提升、质量管控、物业管理等统一协调，做区域性房地产龙头。,城北,中心,城南,城东,城西,49,规模扩张阶段,修内功,多沟通,强实施,重点提醒,第四部分,50,第四部分 重点提醒1,51,关键点,第四部分 重点提醒2,未来的房地产市场的竞争，一定是投资拿地的竞争。而投资拿地，也一定不再依靠“政府关系”去拿地，而是靠品牌和口碑所带来的城市布局能力、销售溢价能力、市场判断能力的综合性竞争。,52,第四部分 重点提醒2,53,城市布局能力,销售溢价能力,市场判断能力,1、要拥有战略眼光，长短结合，着眼长远。,2、合纵连横。,3、敢于承责，果断出手。,第四部分 重点提醒2,54,城市布局能力,销售溢价能力,市场判断能力,1、好品牌，好物业，好质量，好户型，好区位，好展示区，为什么不能溢价？,2、成本定价法 市场定价法。,3、要有一个敢于突破的营销团队。,第四部分 重点提醒2,55,城市布局能力,销售溢价能力,市场判断能力,1、要敢于授权给在一线打仗的有经验人员。,2、多调研，多思考，依据政策和数据进行判断。,3、偏听则暗，兼听则明，拥有独立思考的能力。,第四部分 重点提醒3,55,房地产周期论,可参考著作：任泽平房地产周期,第四部分 重点提醒3,55,房地产板块轮动论由南往北由东往西由一线二线三线四线,对待三四线，我们是认真的！,56,