瀚宇地产房地产基础知识培训ppt课件.ppt

房地产基础知识培训,瀚宇地产培训部2018年6月20号,前言：,房地产是一个综合的较为复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。土地可以分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物依附土地而存在，与土地结合在一起。建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两大类。1 对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等1980年正式宣布将实行住宅商品化。,Contents,1.房地产基本经济指标,2.房地产常用名词,3.房地产建筑知识,4.房地产测绘知识,5.房地产开发流程,6.现行税费，贷款及限购政策,1.房地产基本经济指标,Code of this report|54,Copyright Centaline Group,2010,1、建筑密度即建筑覆盖率,指项目用地范围内各建筑基底面积之和与规划建设用地面积的比率，一般用百分比表示（%）2、容积率 指项目规划建设用地范围内计入容积率的建筑面积与规划建设用地面积的比值，一般用小数表示。对于发展商来说，建筑密度和容积率决定地价成本在房屋成本中的比例；而对于住户来说，容积率和建筑密度直接涉及到居住的舒适度,基本经济技术指标,Code of this report|55,3、绿化率居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地的比率（%）。新建住宅区的绿地率不应低于30%，旧区改造不应低于25%。4、交通出入口小区内主要道路至少应有两个出入口；居住区内主要道路至少应有两个方向与外围道路相连；机动车道对外出人口间距不应小于150m。建筑物总长度超过220米或沿街部分长度超过150米时，应设置穿过建筑物的消防车道，其穿过建筑物门洞的净宽不应小于4米，净高不应小于5米。人行出入口间距不宜超过80米，当建筑物长度超过80米时，应在底层架设人行通道5、停车位及其它配置公共设施单元式住宅每100m2 建筑面积停车位设0.61（个），独立式住宅每100m2 建筑面积停车位不少于1.0（个）。商业区每100m2建筑面积设车位数分两类：小于等于2000 m2部分取2.0，超过2000 m2以上部分取0.41.5 公共交通发达的中心区取0.40.6。,基本经济技术指标,容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅及超高层住宅容积率应不超过4，多层住宅应不超过2，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。,容 积 率,现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为：,独立别墅为0.20.5,联排别墅为0.40.7,6层以下多层住宅为0.81.2,11层小高层住宅为1.52.0,18层高层住宅为1.82.5,19层以上住宅为2.44.5,住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。,容积率的划分,案列分析：某项目,建设用地面积：10000平方米规划总建筑面积：36000平方米首层面积：2000平方米,某项目,容积率：36000/10000=3.6建筑密度：2000/10000=20%,二、房地产的常用名词,2.房地产常用名词,二、房地产的常用名词,房地产一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场；房地产二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场；房地产三级市场：是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换；,二、房地产的常用名词-五证,五证是指房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”。其中前两个证由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发；建筑工程施工许可证由工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门核发；国有土地使用证和商品房预售许可证由市国土资源和房屋管理局核发。,二、房地产的常用名词-五证,国有土地使用证国有土地使用证是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。城镇土地使用登记发证的范围包括城镇房改房、经济适用住房、商品房和城镇其他用地，它是房屋所有权和国有土地使用权发生转移后的变更土地登记，发证对象为拥有土地使用权的个人或企业。房屋和土地是不可分割的整体，只有进行发证登记并且两者权利主体一致，房屋产权人的合法权益才能得到有效保护。,二、房地产的常用名词-五证,建设用地规划许可证建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得建设用地规划许可证而占用土地的，其建设用地批准文件无效。,二、房地产的常用名词-五证,建设工程规划许可证建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。法律后果：房地产商如未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。,二、房地产的常用名词-五证,建筑工程施工许可证建设工程施工许可证(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工.,二、房地产的常用名词-五证,商品房销售(预售)许可证商品房销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的工程验收证。,二、房地产的常用名词-两书,商品房质量说明书商品房使用说明书,房地产土地的使用年限是如何确定的？居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。(工教科文体卫综),二、房地产的常用名词,房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？,房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，但对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为5070年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主也可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。,二、房地产常用名词,土地出让金可分为地面价与楼面价两种计算方法：地面价 为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价 为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。,二、房地产的常用名词,案例：,起始地面价：成交地面价：起始楼面价：成交楼面价：单位：万元/平米,案例：,起始地面价：10.91成交地面价：23.85起始楼面价：2.53成交楼面价：5.5 单位：万元/平米,房价的组成,土地成本：20-60%土建成本：15%-30%税务成本：6%-10%金融成本：4%-8%营销成本：5%-10%开发商利润：负数-55%,案列分析：某项目,建设用地面积：10000平方米规划总建筑面积：36000平方米出让金：40000万元楼面平均地价：40000/36000=1.11万元,案例：,该项目的价格=11100+3300（建安成本）+1100（税务成本）+880（金融成本）+1100(营销成本）+3300（利润)20000元/,契税契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（交易手续费经济适用房减半）物业维修基金物业维修基金是依据有关法规筹集的用于新商品房（包括经济适用住房）和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修之用的专门款项印花税印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。,二、房地产常用名词-一手房税费,定金 认筹金 意向金 定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。,二、房地产常用名词,二、房地产常用名词,认筹金：在开发商开盘前期进行的一项认筹活动，一般来说都是有一定的认筹优惠活动的。严格意义上来说在没有取得预售证之前，政府规定不得以任何名义收取消费者费用。认筹金是可退的，一般会在项目开盘后没有选到房子的客户可以申请退款，一般在7-15个工作日内认筹金会原卡退回。,二、房地产常用名词,意向金：意向金是附条件的定金。意向金是购买房屋的意向。在买方有购买意向后，委托中介公司以书面形式确定下来，并支付一定金额的意向金。如果卖方同意买方的购买条件(要约)，中介公司将意向金转交给卖方，此时意向金性质就发生变化，自动转化成定金，意向金协议也自动转化为定金协议。如果买卖双方没有达成协议，中介公司将把意向金返还给买方，若意向金协议转换为定金协议那么将对买卖双方产生约束力，买卖双方必须按约定履行义务，否则将承担法律后果。总的来说：在一手房销售过程中，现在会收取意向金的项目不多，意向金会单方面的约束住开发商的销售步伐，对客户来说可以起到保留房源作用。意向金是可退的。,期房 是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。现房 现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。准现房 是指房屋主体已基本封底完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。,二、房地产常用名词,三通一平 是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。七通一平是指房屋交付条件通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地。开间、进深是指住宅的宽度和住宅的实际长度。,二、房地产常用名词,层高 是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。（中华人民共和国住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布的住宅设计规范（GB50096-2011）规定，住宅层高宜为2.80米。“高于2.2米即要计算在产证面积内”）净高 是指层高减去楼板厚度的净剩值。,当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？,1：七层以下的达到主体工程封顶；2：七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。,二、房地产常用名词,三、房地产建筑知识,3.房地产建筑知识,三、房地产建筑知识,按楼体高度分类：主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。,低层住宅主要是指（一户）独立式住宅、（二户）联立式住宅和（多户）联排式住宅。优势与多层和高层住宅相比，低层住宅最具有自然的亲合性（其往往设有住户专用庭院），适合儿童或老人的生活；住户间干扰少，有宜人的居住氛围。劣势这种住宅虽然为居民所喜爱，但受到土地价格与利用效率、高政及配套设施、规模、位置等客观条件的制约，在供应总量上有限。,三、房地产建筑知识,多层住宅指四层到六层由两个或两个以上户型上下叠加而成的住宅。多层住宅的平面类型较多，基本类型有梯间式、走廊式和独立单元式。优势（1）在结构施工上，多层住宅通常采用砖混结构，在建设投资上，多层住宅不需要像中高层和高层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资。因而多层住宅的建筑造价一般较低。（2）在户型设计上，多层住宅户型设计空间比较大，居住舒适度较高。劣势（1）底层和顶层的居住条件不算理想，底层住户的安全性、采光性差，厕所易溢粪返味；顶层住户因不设电梯而上下不便。此外屋顶隔热性、防水性差。（2）难以创新。由于设计和建筑工艺定型，使得多层住宅在结构上、建材选择上、空间布局上难以创新，形成“千楼一面、千家一样”的弊端。如果要有所创新，需要加大投资又会失去价格成本方面的优势。,三、房地产建筑知识,小高层住宅 主要指7层10层高的集合住宅。从高度上说具有多层住宅的氛围，但又是较低的高层住宅，故称为小高层。优势（1）建筑容积率高于多层住宅，节约土地，房地产开发商的投资成本较多层住宅有所降低。（2）这种小高层住宅的建筑结构大多采用钢筋混凝土结构，从建筑结构的平面布置角度来看，则大多采用板式结构，在户型方面有较大的设计空间。（3）由于设计了电梯，楼层又不是很高，增加了居住的舒适感。但由于容积率的限制，与高层相比，小高层的价格一般比同区位的高层住宅高。,三、房地产建筑知识,高层住宅 十层及十层以上的住宅,我们称之为高层住宅.高层住宅城市化、工业现代化的产物，依据外部形体可将其分为塔楼和板楼。优点 高层住宅土地使用率高，有较大的室外公共空间和设施，眺望性好，建在城区具有良好的生活便利性，对买房人有很大吸引力。缺点 高层住宅，尤其是塔楼，在户型设计方面增大了难度，在每层内很难做到每个户型设计的朝向、采光、通风都合理。而且高层住宅投资大，建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层住宅，要配置电梯、高压水泵、增加公共走道和门窗，另外还要从物业管理收费中为修缮维护这些设备付出经常性费用。,三、房地产建筑知识,超高层住宅 多为30层以上。超高层住宅的楼地面价最低，但其房价却不低。随着建筑高度的不断增加，其设计的方法理念和施工工艺较普通高层住宅和中、低层住宅会有很大的变化，需要考虑的因素会大大增加。电梯的数量、消防设施、通风排烟设备和人员安全疏散设施会更加复杂，同时其结构本身的抗震和荷载也会大大加强。超高层建筑由于高度突出，多受人瞩目，因此在外墙面的装修上档次也较高，造成其成本很高。若建在市中心或景观较好地区，虽然住户可欣赏到美景，但对整个地区来讲却不协调。因此，许多国家并不提倡多建超高层住宅。,三、房地产建筑知识,砖木结构 指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构。砖混结构 砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或者砌块砌筑，横向承重的梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。也就是说砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。钢混结构 材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。钢结构 钢结构工程是以钢材制作为主的结构，是主要的建筑结构类型之一。钢结构是现代建筑工程中较普通的结构形式之一。,三、房地产建筑知识,三、房地产建筑知识,承重墙和非承重墙的一个简单方法：1、看原始结构图，实心线的是承重墙体，是不能随意进行拆除的，需线的是剪力墙，可以拆除调整结构。（剪力墙(shear wall)又称抗风墙、抗震墙或结构墙。房屋或构筑物中主要承受风荷载或地震作用引起的水平荷载和竖向荷载（重力）的墙体，防止结构剪切（受剪）破坏。又称抗震墙，一般用钢筋混凝土做成。）2、看现场，通常墙体厚度在240mm的墙体是承重的，120mm或者更薄的墙体是非承重的，但有时为了和梁或者承重墙齐平，非承重墙也会做到240mm的厚度。3、通过声音判断：敲击墙体，有清脆的大回声的，是轻墙体，而承重墙应该没什么太多的声音。4、通过部位判断：外墙通常都是承重墙;和邻居共用的墙也是。一般的非承重墙在卫生间、储藏间、厨房及过道。,三、房地产建筑知识,玄关也被称作门厅。玄关可以是一个封闭、半封闭或开放的空间，它是指靠近大门的区域。玄关的概念，源于中国，但最早用的可能是风水先生们。玄关，玄妙、关键的意思。,三、房地产建筑知识,三、房地产建筑知识,1：楼幢分布与楼层分布2：房地产户型,三、房地产建筑知识,楼幢分布与楼层户型分布楼幢分布：楼间距规定：1：前后楼间距不得低于前楼高度的1.2倍。2：冬至日照时间不得低于1小时（以最底层窗户为基准）3：左右间距多层（4-6层及4层以下）与多层之间间距不得低于 6米，多层与高层不得低于9米，高层与高层不得低于13米。,三、房地产建筑知识,楼幢分布与楼层户型分布楼层户型分布：住宅：住宅的楼层户型分布主要以一梯一户，两梯两户，两梯三户，两梯四户。房号为由东向西依次增加或由南向北依次增加。户型类型：边套（东西边套），中间套，夹边套（假边套）。,三、房地产建筑知识,房地产户型：1：住宅2：公寓3：商铺4：写字楼,三、房地产建筑知识,住宅户型：住宅的户型优势可以从哪些方面来体现：1：开间。2：通透性。3：赠送面积。4：功能结构。5：户型的细节（是否餐客分离，厨房的布局，主卧卫生间布局等等）。得房率：一般在75%-93%（视具体情况而定）,三、房地产建筑知识,公寓户型：（平层）平层公寓的优势主要从哪几个角度来分析：1：阳台。2：开间。3：面积（面积越小越好）。4：窗户。5：是否为边套。6：通透性。7：朝向。等等平层公寓的层高：3.2-3.9。得房率：65%-78%,三、房地产建筑知识,公寓户型：（loft）loft公寓的优势主要从哪几个角度来分析：1：阳台。2：开间。3：面积（面积越小越好）。4：窗户。5：是否为边套。6：通透性。7：层高。8：格局分布（卧室，楼上是否有卫生间，是否有挑空，）。9：是否有赠送面积（储藏间）10：朝向。等等Loft公寓的层高：微loft:3.4-4.1。Loft：4.2-6.2。得房率：65%-78%（一般情况，楼上的面积视具体情况计算）,三、房地产建筑知识,写字楼及商铺户型写字楼优势分析：1：面积。2：开间。3：格局。4：朝向。5：进深。等等商铺优势分析：1：开间。2：重餐饮（非住宅底商，已有油烟管道等等）3：格局。等等得房率：写字楼：65%-75%（公寓式和普通写字楼）。商铺：45%-93%（底商和综合体商铺）。,4.房地产测绘知识,房屋面积的种类有多少？什么是房屋建筑面积、房屋使用面积？,房屋面积有：建筑面积，使用面积；套内建筑面积、共有建筑面积、分推的共有建筑面积，预售面积，竣工面积，产权面积。,四、房地产测绘知识,建筑面积和套内建筑面积？,关键点：,四、房地产测绘知识,什么是房屋建筑面积？,房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括：阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固，层高2.2米以上（含2.2米，下同）的永久性建筑。,四、房地产测绘知识,什么是房屋的使用面积？,房屋使用面积是指房屋内全部可供使用的空间面积，房屋的内墙面水平投影计算。使用面积=建筑面积-结构面积-辅助面积,也就是说是建筑面积减去房屋混凝土、砖砌体结构等结构构件所占面积,再减去厨房、卫生间等辅助用房所占净面积所剩下的面积,什么是房屋的实用面积？,它是建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。实用面积也叫地毯面积/净面积，就是往地下铺地毯，铺满以后地毯的面积。,四、房地产测绘知识,什么是房屋的套内建筑面积？,房屋套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。,套内墙体面积12共用墙墙体投影面积或非共用墙墙体水平投影面积 公共分摊面积公用建筑面积分摊系数套内建筑面积 公用建筑面积分摊系数整幢建筑物的公用建筑面积整幢建筑物的各套套内建筑面积之和,四、房地产测绘知识,什么是房屋的共用建筑面积？,房屋共有建筑面积是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定方式在各产权人之间进行分摊。,公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。,公用建筑面积分摊系数,四、房地产测绘知识,分摊的共有建筑面积：是指某个产权人在房屋共有建筑面积中所分摊的面积。预售面积：俗称楼花面积。指在商品预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。房屋产权面积：是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋面积。它由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。,四、房地产测绘知识,商品房有哪些公共面积需要分摊？,1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2、套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。,四、房地产测绘知识,不应分摊的共有建筑面积包括那些？1、从属于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定车位或专用车库。3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。,四、房地产测绘知识,房地产商“偷面积”小手笔惯用手法,高小于2.2米的落地凸窗,高小于2.2米的可拆卸凸窗,高小于2.1米的隐藏式衣柜,高小于2.1米的隐藏式衣柜,阳光房,两层高错层露台及两层高内凹大露台,两层高入户花园,层高小于2.2米的地下室和半地下室以及住宅建筑在正负零以下的地下室和半地下室,只计一层建筑面积的室内超高层,房地产商“偷面积”大手笔惯用手法,四、房地产测绘知识,房地产商“偷面积”惯用手法汇总,这些“可拆卸凸窗”在交楼时是真正的凸窗（在结构上是虚设的）。业主在装修时，可以自行将该凸窗打掉（不影响外墙立面）,验收和交楼的凸窗,打掉凸窗后的样板！,“小偷”赠送案例分享,四、房地产测绘知识,“小偷”赠送案例分享,并不完全在于其步入式凸窗的进深之大，关键在于其步入式凸窗的上梁可以打掉，直接成为有效的室内空间步入式凸窗的进深越大，所送面积当然也越大。步入式凸窗在今年深圳的小户型住宅中大行其道，是其直接增加了小户型的室内面积（又由于其低于2.2米层高，可以不计入建筑面积）。,四、房地产测绘知识,在卧室内设有外凸的壁柜空间，由于其高度为2.1米（钻了“低于2.2 米层高不计入建筑面积”的规定空子），不计入建筑面积，也属“偷面积”的行为。,“小偷”赠送案例分享,四、房地产测绘知识,关键词：透空阳台,通过设置透空式阳台，规避对阳台进深的限制，同时控制阳台总面积，改造部分对外立面无影响,赠送案例：光耀派,四、房地产测绘知识,赠送案例:香蜜湖唯珍府,关键词：结构连板,哑铃状平面，导致中间联结部必须要增加结构板，通过结构板部分的改造，实用附加值赠送,四、房地产测绘知识,赠送案例:城市山谷小叠院,关键词：直接掏空,预留改造开口及连接件，通过镂空等方式形成户外空间的实用面积赠送，需设置在非立面侧,四、房地产测绘知识,赠送案例:城市山谷精酿别墅,关键词：不计容积率,正负零以下结构空间不计入容积率面积（比如地下停车场的 不计入建筑面积）.万科的半地下室的高明之处在于其“半”字，使得所送的空间可以自然通风和采光.依此类推，凡是有一楼的住宅建筑，都可以抬高其正负零标高，为一楼（甚至二楼）业主大送其半地下室，使一楼住宅增加卖点，使消费者尝到实惠。,四、房地产测绘知识,案例总结,传统的阳台露台等赠送方式已难以提高赠送的得房率，市场现主要采取直接掏空、结构连板等方式赠送，受规划局审批限制较多，存在一定报批风险。,四、房地产测绘知识,5.房地产开发流程,1、取得国有土地使用权,五、房地产的开发流程,办理土地登记,核发建设用地批准书交付土地,发布出让公告,编制出让文件,地价评估确定出让底价,编制、确定出让方案,公布出让计划确定供地方式,签订出让合同公布结果,招 标,拍 卖,挂 牌,协 议,招拍挂实施,(1),(2),(3),(4),(5),(7),(8),(9),申请及资格审查,(6),(10),2、国有土地使用权出让流程,五、房地产的开发流程,招 标,招标方式概念,指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。,招标流程,评标,出让人,确定标的及标底,投标人,投标,出让人、投标人,开标,评标小组,确定中标人,对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。,五、房地产的开发流程,拍 卖,拍卖方式概念,按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人）。,拍卖流程,（一）主持人点算竞买人；（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；（四）主持人报出起叫价；（五）竞买人举牌应价或者报价；（六）主持人确认该应价后继续竞价；（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。,五、房地产的开发流程,挂 牌,挂牌方式概念,出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。,挂牌流程,接受新报价,出让人,宗地信息挂牌公布,竞买人,报价,出让人,更新挂牌价格,出让人,确定竞得人,挂牌起始日,挂牌截止日,挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。,五、房地产的开发流程,协 议,协议方式概念,指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。,划 拔,划拔方式概念,指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。,五、房地产的开发流程,4、招标、拍卖、挂牌的异同,五、房地产的开发流程,五、房地产的开发流程,房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿,一,二,三,四,五,五、房地产的开发流程,建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。,国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。,五、房地产的开发流程,开发商选址、立项,五、房地产的开发流程,建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。,建筑工程施工许可证(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。,五、房地产的开发流程,五、房地产的开发流程,商品房销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。,五、房地产的开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书 市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断,五、房地产的开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,五、房地产的开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,五、房地产的开发流程,办理建设用地规划许可证:需准备文件如下：立项批复建设项目规划审批表市政府征地批复用地钉桩成果按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件审定设计方案通知书,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,办理国有土地使用证:需准备文件如下：立项批复办理土地出让手续申请审定设计方案通知书土地评估报告原件出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）建设用地规划许可证及钉桩成果通知单建筑面积与用途说明书加盖工商部门备案章的营业执照复印件建设用地批准书或原用地单位的国有土地使用证、房屋所有权证、国有土地权属来源证明文件（原件）与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件房地产开发企业资质证书等,五、房地产的开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,办理建设工程规划许可证:需准备文件如下：供电、给水、市政、燃气电力等部门意见建设项目规划审批报表审定设计方案建筑工程施工设计图纸工程档案登记证明按审定设计方案要求取得的协议通知书,五、房地产的开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,办理国有土地使用证:需准备文件如下：建筑工程施工许可申请表一式两份建设用地规划许可证及附件建设工程规划许可证及附件施工图纸设计文件审查通知书经过备案的施工合同监理单位中标通知书项目建设资金落实证明年度施工计划人防工程备案通知书园林局伐移树木批准文件四源费统一收费凭证质量监督通知书安全监督通知书建筑节能新型墙体收费凭证统计局登记通知,五、房地产的开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,办理商品房销售（预售）许可证:需准备文件如下：年度施工计划施工合同地名办批复物业管理公约批复临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出让金缴纳证明建设工程规划许可证建筑工程施工许可证销售（预售）房价监管协议书，投资总额达35%以上的证明材料销售（预售）商品房面积测量报告和分摊部位的说明，各层平面图市政府征地的批复销售（预售）商品房图，装修标准和设备简介等,五、房地产的开发流程,项目施工,项目销售,项目竣工,项目结束,销售阶段介入（推广策划、销售策划）建设阶段介入（投资分析、项目定位、推广策划、销售策划）规划设计阶段介入（规划建议、投资分析、项目定位、推广策划、销售策划）全程策划（土地评估、投资分析、规划建议、项目定位、推广策划、销售策划）,整个开发过程中策划需完成的工作事项,五、房地产的开发流程,1.房地产开发过程中所涉及的部门有:计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等,2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有:建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证,3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有:项目建议书、立项报告、可行性研究报告、设计方案送审书、施工图等以及各相关部门的批文,五、房地产的开发流程,6.现行税费，贷款及限购政策,现行税费政策,贷款金额及贷款年限,第一：贷款金额：1：居住房贷款首付最低30%。2：商业用房首付最低50%第二：贷款年限：1：居住房：30年2：商业用房：10年注：男士可贷款至65周岁，女士可贷款至60岁（特殊职位及特殊情况除外）,END!,