荆门城市规划编制管理.docx

n荆门市城市规划管理技术规定( 征求意见稿 )荆 门 市 城 乡 规 划 局2011年7月29日目 录第一章 总 则第一条 为加强荆门市城市规划、建设和管理，实现城市规划设计、管理的标准化、规范化和法制化，保障城市规划的实施，特制定本规定。第二条 本规定根据中华人民共和国城乡规划法、城市规划编制办法（建设部令第146号）、荆门市城市总体规划等法律、法规要求，遵循国家有关规范、标准，并结合荆门市规划管理的实际情况制定。第三条 本规定未包括的内容，应按现行有关法律、法规、规范执行。第四条 本规定适用于荆门市城市规划区，各县（市）、区可参照执行。第五条 城市规划区内进行的各项建设，坚持规划先行的原则，应编制控制性详细规划和修建性详细规划。各项建设工程的建设，应按批准的详细规划执行。第六条 本规定依照现行法律、法规、规范制定，法律、法规、规范修订时本规定相关内容随之相应修改。第二章 城市规划编制管理第一节 城市规划编制第七条 城乡规划编制分为城乡总体规划（分区规划、近期建设规划、各项专业规划）、详细规划（控制性详细规划、修建性详细规划）两个层次。1. 市人民政府组织编制城市总体规划。2. 市相关部门组织编制各项专项规划。3. 市城乡规划主管部门组织编制中心城区规划建成区及重要地段的控制性详细规划。4. 市城乡规划主管部门组织编制重要地段的修建性详细规划。5. 镇人民政府组织编制城乡规划区范围内的镇总体规划。第八条 各阶段规划的编制应符合城市规划编制办法（建设部令 第146号）的规定。第九条 城市总体规划编制完成后，应编制城市近期建设规划。近期建设规划期限为五年（与荆门市国民经济和社会发展规划的年限一致），内容必须符合近期建设规划工作暂行办法（建规2002218号）的规定。第十条 为确保城乡规划编制质量，城乡规划的编制必须委托具有相应城乡规划编制资质的规划设计单位承担。无资质或超越资质范围承接规划编制任务，其规划设计成果，市城乡规划主管部门不予受理、不予审批。其他省市规划设计单位在荆门市承接规划编制任务，应先在市城乡规划主管部门备案。第二节 城市规划审批第十一条 在城市规划区内编制各阶段的规划须按下列程序报经批准后方可生效。1、城市总体规划：专家评审会通过的规划成果，经市规划委员会审查，由市人民政府报市人大常委会审议后上报省人民政府审批。2、专项规划：专家评审会通过的规划成果，经市规划委员会审议通过后报市人民政府审批。3、控制性详细规划：专家评审会通过的规划成果，经市规划委员会审议通过后报市人民政府审批，成果报市人民代表大会常务委员会和湖北省人民政府备案。4、修建性详细规划：技术审查通过的规划方案，由市城乡规划主管部门审核，报市规划委员会专题会议审批。重要地段的修建性详细规划报市人民政府审批。审批后的方案两年内未实施的，需重新申报审批。5、各项城市规划报送审批前，组织编制机关应当依法将规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。城市总体规划、专项规划、控制性详细规划公告的时间不得少于三十日。修建性详细规划（含建筑总平面）不得少于十日。第三节 城市规划修改第十二条 城市总体规划必须明确规定强制性内容，任何单位和个人不得擅自修改。确需修改规划强制性内容的，应就修改的必要性提出专题报告，经原审批机关认定后方可组织修改城市总体规划，重新按规定程序报批。第十三条 修改控制性详细规划的，市城乡规划主管部门对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向市人民政府提出专题报告，经同意方可组织修改。修改后的规划方案重新按规定程序报批。第十四条 修改修建性详细规划和建筑工程设计方案总平面的，市城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见，因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。第十五条 修改非强制性内容的，由规划编制单位对规划实施情况进行总结，提出修改的技术依据，并报原审批机关备案。第四节 建筑工程规划设计第十六条 建筑工程规划设计必须符合国家颁布的各项规范、标准及规划设计条件的要求，涉及消防、民防、抗震、环保、节能、绿化、交通、防洪、风景名胜、文物保护、信息网络等应符合国家、省、市和相关部门的规定。第十七条 建设单位向市城乡规划主管部门申请修建性详细规划审查时，应提交下列设计文件：1、现状图。以相应资质的测绘单位提供的15001：1000现状地形测量图为依据；2、规划总平面图；3、道路交通及竖向规划图；4、管线综合规划图；5、绿化规划图；6、效果图；7、说明书（含经济技术指标）。居住区规划应含住宅户型平面图。住宅建筑、老年人居住建筑、中小学教学楼、幼儿园（托儿所）、医院病房大楼应进行日照分析，并增加日照分析图及日照分析说明。第十八条 建设单位在向市城乡规划主管部门申请建筑方案审查时，应当提交下列设计文件：1、总平面图。在相应资质的测绘单位提供的1500现状地形图上进行设计；2、建筑单体设计图。图纸内容包括各层平面图、各朝向立面图、剖面图、亮化效果图等；3、建筑方案设计说明书（含技术经济指标校核报告）、三维数字地图、三维效果图等；4、临城市规划道路布置的重要建筑工程，建设单位在建筑施工图报审时应当一并提交其退让城市规划道路红线范围的景观工程规划设计方案；第十九条 建设单位向市城乡规划主管部门申请修建性详细规划审查时，总用地面积在3公顷以上居住用地规划应提供两个以上方案。第二十条 建设单位在向市城乡规划主管部门申请建筑方案审查时，以下情况应由两个以上设计单位提供两个以上建筑方案。1、规划用地临主次干道；2、建筑面积5000平方米以上的公共建筑；第二十一条 建设单位向市城乡规划主管部门申请建设工程规划许可时，建筑施工图应与已批方案相符，并提交下列设计文件：1、建筑设计说明；2、总平面图。在相应资质的测绘单位提供的1500或以上地形测量图上进行设计；3、建筑设计施工图。包括各层平面图、各朝向立面图、剖面图，并附有外墙建筑装饰材料、色彩设计、亮化设计图以及重要部位的装修装饰设计。第二十二条 建筑工程必须按核准的设计图纸进行施工，确需变更建筑物（含构筑物，下同）使用性质、高度、位置、平面、立面、建筑外墙色彩及材料的，应报市城乡规划局重新审核。第三章 城市建设用地第一节 城市建设用地分类第二十二条 城市用地分类采用城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790）的分类体系，共分10大类，46中类，73小类，根据荆门市城市建设实际情况，增加商住用地、学校用地等用地类别，见附表31。表31 荆门市新增城市用地分类和代号表类别代号类 别 名 称范 围 内 涵R/C2商住用地住宅建筑与商业金融建筑混杂用地（20%商业金融建筑面积40%）RZ中学用地Rx小学用地Ry幼儿园用地RQ其他公共服务设施用地第二十三条 城市总体规划用地汇总表和城市建设用地平衡表采用附表32、表33的格式。表32 城市总体规划用地汇总表序号类别名称面积（万m2）占城市总体规划用地比例（%）1规划用地100.02城市建设用地3水域和其它用地其中水域耕地园地林地牧草地村镇建设用地弃置地露天矿用地注：年现状非农业人口万人 年规划非农业人口万人表33 城市建设用地平衡表 序号用地代号用地名称面积（万m2）占城市建设用地（%）人均（m2）现状规划现状规划现状规划1R居住用地2C公共设施用地其中非市属办公用地教育科研设计用地3N工业用地4W仓储用地5T对外交通用地6S道路广场用地7U市政公用设施用地8G绿 地其中：公共绿地9D特殊用地合 计城市建设用地100100注：年现状非农业人口万人 年规划非农业人口万人第二十四条 各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按批准的控制性详细规划执行；尚未批准控制性详细规划的，按表34的规定执行。第二十五条 物流用地是各种物流功能及设施的空间载体，是指服务于不同物流功能、涉及现有不同城市用地类型的特定用地组合。以专用仓库、货运站场、配送中心为主要表现形式的物流用地应计入仓储用地。以经营为主，表现形式主要为批发市场的物流用地计入商业用地。第二十六条 工业项目的建设应按照工业项目建设用地控制指标（国土资发200824号）执行。1、工业项目容积率控制指标应符合表35的规定；2、工业项目的建筑系数应不低于30%；3、工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%；严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施；4、工业企业内部一般不得安排绿地，但因生产工艺等特殊需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%。 表34各类建设用地适建范围表用地类别建设项目居住用地R公共设施用地C工业用地M仓储用地W对外交通用T道路广场用地S市政公用设施U绿地G其他用地E一类R1二类R2三类R3办公C1商贸C2文化C3体育C4医疗C5教科C6文物C7其他C9一类M1二类M2三类M3研发及其他M9普通W1危险W2堆场W3物流W9铁路T1公路T2管道T3港口T4机场T5道路S1广场S2停车S3公共G1生产G2耕地E2林地E4村镇E6弃置地E7居住建筑别墅××××××××××××××××××××××××××××××××低层住宅××××××××××××××××××××××××××××××多层、小高层住宅××××××××××××××××××××××××××××××中高层、高层住宅××××××××××××××××××××××××××××××居住小区级公共服务设施教育幼托机构×××××××××××××××××××××××小学×××××××××××××××××××××××普通中学×××××××××××××××××××××××商服市场××××××××××××××××××××××××社区集中商业服务网点××××××××××××××××××××医疗门诊所×××××××××××××××××××卫生站××××××××××××××××××文体青少年活动站、老年活动站×××××××××××××××××社区健身活动场所××××××××××××××××××市政公用变配电所××××公共厕所、清洁楼×燃气站×××××××××××××公共停车场库、公交场站×××××行政居委会××××××××××××××××××××物业管理、综合服务站×××××××××××××××××××绿化、环卫管理点、市场管理房××××居住区级以上公共服务设施办公行政办公建筑×××××××××××××××一般办公建筑、商办综合楼×××××××××××××××××商业服务综合商场×××××××××××××××××××××××银行、证券交易所及保险公司×××××××××××××××××××××××××一般旅馆、招待所及其附属设施××××××××××××××××××××××旅游宾馆、度假村及其附属设施×××××××××××××××××××××××××××独立农贸市场、批发商场及附属仓库××××××××××××××××××××××××××文体娱乐图书馆、博物馆、美术馆、音乐厅×××××××××××××××××××××影剧院、游乐场、俱乐部、歌舞厅×××××××××××××××××××广电中心、报社、出版社、通讯社×××××××××××××××××××××××××体育场馆及训练基地、业余体校×××××××××××××××××××××医疗综合、专科医院、急救中心、血库×××××××××××××××××××××××××××休养所、疗养所；（不含干休所）×××××××××××××××××××××××××××××精神病院、传染医院、戒毒所××××××××××××××××××××××××××××××××教育科研高等院校、中等专业学校×××××××××××××××××××××××××××职业学校、技工学校、业余学校×××××××××××××××××××××××××科研设计机构×××××××××××××××××××工业对环境基本无干扰、污染的工厂×××××××××××××××××××××××对环境有轻度干扰、污染的工厂××××××××××××××××××××××××××××××对环境有严重干扰、污染的工厂×××××××××××××××××××××××××××××××××仓储普通储运仓库××××××××××××××××××××危险品仓库××××××××××××××××××××××××××××××××露天堆场××××××××××××××××××××××市政公用设施社会停车场库×××××加油站、加气站×××××××××××××汽车修理、保养场、机动车训练场××××××××××××××××××××××××客、货运公司站场×××××××××××××××××××××××施工维修设施及废品场××××××××××××××××××××××××污水、垃圾处理×××××××××××××××××××××××殡仪馆、火葬场、墓地××××××××××××××××××××××××××其他市政公用设施注：为允许建设；为规划部门根据具体情况确定是否允许建设；×为不允许建设。 表35工业项目容积率控制指标行业分类容积率代码名称13农副食品加工业1.014食品制造耶1.015饮料制作业1.016烟草加工业1.017纺织业0.818纺织服装鞋帽制造业1.019皮革、皮毛、羽绒以及其制品业1.020木材加工及竹、藤、棕、草制品业0.821家具制造业0.822造纸及纸制品业0.823印刷业、记录媒介的复制0.824文教体育用品制造业1.025石油加工、炼焦及核燃料加工业0.526化学原料及化学制品制造业0.627医学制造业0.728化学纤维制造业0.829橡胶制品业0.830塑料制品业1.031非金属矿物制品业0.732黑色金属冶炼及压延加工业0.633有色金属冶炼及压延加工业0.634金属制品业0.735通用设备制造业0.736专用设备制造业0.738交通运输设备制造业0.739电气机械及器材制造业0.740通信设备、计算机及其他电子设备制造业1.041仪器仪表及文化、办公用机械制造业1.042工艺品以及其他制造业1.043废弃资源和废旧材料回收加工业0.7 备注1、表中工业行业分类按国民经济行业分类注释（GB/T47542002）的规定表述。2、表中指标为下限值。第二节 城市用地管理分区第二十七条 规划建成区范围内的建设用地划分为旧城区和新区。旧城区系指以焦柳铁路、天鹅路、四干渠和泉口路所围合的区域及现状容积率超过1.5或现状建筑密度超过50%的区域；新区系指规划建成区范围内除旧城区以外的区域。第二十八条 地块控制技术指标1、控制性详细规划的技术指标应按照附表36制定。2、修建性详细规划的技术指标按照附表37、表38、表39制定。表3-6 控制性详细规划的技术指标表地块编号用地性质用地性质代码总用地面积（）净用地面积（）容积率建筑密 度（%）绿地率（%）限高（米）停车泊位（个）居住人口（人）后退道路红线距离（米）配套设施土地兼容性规定备注上限下限表37 居住用地综合经济指标一览表总用地面积（）净用地面积（）建筑基地占地面积（）建筑密度（%）容积率绿地率（%）总建筑面积（）1、住宅建筑面积（）（1）廉租房（） 套数2、公共建筑面积（）（1）商业建筑面积（）（2）幼儿园（）（3）社区服务（）（4）集中超市（）（5）其它3、地下室建筑面积（）（1）商业（计容）（）（2）车库（不计容）（）4、架空层建筑面积（）5、坡屋顶建筑面积（）总户数（户）（3.2人/户）机动车停车位1、地面停车位（个）2、地下停车位（个）非机动车停车位（个）表38 工业用地综合经济指标一览表总用地面积（）净用地面积（）建筑基地占地面积（）设备及堆场占地面积（）建筑系数（%）行政办公及生活服务设施用地面积（）行政办公及生活服务设施用地比例（%）总建筑面积（）其中工业建筑面积（）公共建筑面积（）容积率停车位绿地率（%）表39 其他用地综合经济指标一览表总用地面积（）净用地面积（）建筑基地占地面积（）建筑密度（%）总建筑面积（）容积率机动车及非机动车停车位（个）绿地率（%）第四章 城市建设工程规划管理第一节 建筑工程规划第二十九条 新建、改建、扩建建筑工程的建筑容量控制指标（含建筑容积率和建筑密度）应符合控制性详细规划的规定，在编制控制性详细规划和提出规划设计条件时还应按本章有关规定执行。具体指标按附表41控制。表41 建筑密度与容积率控制指标表 区 位建筑基地类型 建筑容量指标旧 城 区新 区建筑密度(%)容积率建筑密度(%)容积率住宅建筑（含酒店式公寓）低 层-251.0多 层301.8301.6中高层282.3252.0高层10-18层263.0222.618层以上244.5203.5商住建筑多 层452.5322.3高 层355.0304.5办公建筑多 层352.8302.0高 层356.0305.5商业建筑多 层453.0403.0高 层405.5385.0文化娱乐建筑多 层453.0453.0高 层406.0405.0医疗卫生建筑多 层353.0301.5高 层306.0285.0注：1、单栋建筑不宜有三种以上功能混合;用地范围内两种功能以上混合的，容积率控制按功能性质按所占比例计算。2、表中指标为上限值。第三十条 建设用地地块控制 地块的划分应以已批准的控制性详细规划为准。建设用地出让时，应整合周边零星地块，并将有关公共服务设施用地一并纳入；原则上旧城区建设用地面积应不小于6000平方米，新区建设用地面积应不小于30000平方米。但有下列情况之一，且确定不妨碍城市规划实施的，城乡规划主管部门可予以核准建设：1、邻界土地已完成建设；2、邻界土地为既成道路、河流等控制情况，无法调整、合并的；3、因规划街区划分、市政公用设施等限制，无法调整、合并的；4、经城乡规划主管部门认定，确需进行建设的。第三十一条 对城市重要节点、轨道站点周边开发、危旧房改造、“城中村”改造等特殊建设项目，经规划主管部门批准后，可按照荆门市建筑密度与容积率控制指标（表41）执行；因城市建设确需突破荆门市建筑密度与容积率控制指标的建设项目，可结合有关专项规划、城市设计等要求予以论证，论证可行的，按照控制性详细规划审批程序批准后执行。第三十二条 经批准取得规划设计条件的建设项目，因城市规划调整造成净用地面积减少的，在符合交通、景观、消防、卫生、日照等有关规定，在规划论证可行的前提下，按原批准可开发建筑规模不变的原则，经规划行政主管部门批准后将相应建筑规模转移到剩余用地上；或按照价值相当的原则，在评估论证可行的前提下，经规划行政主管部门批准后将相应建筑规模转移到该项目建设单位的其它用地上。第三十三条 经批准取得规划设计条件的建设项目，因城市规划调整造成净用地面积增加的，应当优先考虑在增加用地上安排公益性公共设施、市政公用设施和公共开放空间等，经论证具备开发条件的，可适当增加建筑规模。已批准建设项目周边存在不能单独开发的零星用地时，经规划行政主管部门批准可将零星用地纳入统一规划并适当增加建筑规模。第三十四条 同一建设单位取得相邻的两块或多块用地，鼓励统一规划建设，其建设规模不得超过各地块原批准建设规模之和；若各地块规划用地性质或控制要求不同，应当保证各功能建筑面积的比例不变，并且应当符合相关规划控制要求。第三十五条 相邻用地权属单位经协商达成一致后，地块之间可以统一规划建设。第三十六条 原有建筑的建筑容量控制指标已超出控制性详细规划规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行新建、扩建。第三十七条 除复式住宅的客厅外，住宅层高宜为2.8米，一般不得大于3米；办公、酒店式公寓的层高一般不得大于4.5米，商业用房的层高一般不得大于5米。达到2000平方米以上的大型商业用房(如超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的商业用房)建筑高度可根据功能要求适当提高。层高超出上述范围的，不论层内是否设有夹层，其建筑面积按照该层水平投影的2倍计算建筑面积计入容积率。建筑物的门厅、大厅、中庭按一层计算建筑面积；门厅、大厅内设有夹层或回廊时，应按其结构底板水平面积计算。层高大于2.2米应计算全面积；层高不足2.2米者应按水平投影的1/2计算建筑面积。建筑架空层不论其高度均应计入地面层数，半地下室地上部分高度大于1.2米计入地面层数。第三十八条 临用地边界的建筑除满足建筑间距要求外