深圳市龙华镇房地产市场发展报告.docx

龙华房地产市场发展报告 2006.8一、龙华概况（一）地理位置龙华位于宝安区东部，东与龙岗区相邻，南与深圳市新中心区对接，距深圳皇岗口岸仅8公里，处在中部组团的中轴线上，是深圳市的次中心区，被成为“福田后花园”。 （二）交通建设目前龙华已建成了长达 130 多公里，纵横交错的现代城市道路网络，距皇岗口岸仅 15 钟车程，距宝安机场仅 20 分钟车程，距盐田港 30 分钟车程目前已经有梅观高速公路、机荷高速公路、布龙公路、石观公路、平南铁路等线路贯穿龙坂区；梅龙大道、福龙公路、新区大道、南坪快速路也正在建设当中，南坪快速一期西段已建成通车；正在规划兴建的“地铁四号线”、“轨道六号线”、“轨道十一号线”，将使龙华与深圳中心区实现全面对接。规划中的北京到深圳、上海到深圳两条准高速铁路的交汇点计划坐落龙华，它将使龙华成为深圳最大的客货运输枢纽。 但是众所周知，目前困扰和制约龙华发展的就是其交通问题，梅林关口的堵塞让不少人对龙华望而却步，虽然在政府的规划中，有完善的交通路网的建设，但是这些规划中的交通利好也要几年以后才能体现，而现在交通依然是制约龙华发展的瓶颈。（三）经济发展2005年，龙华实现区域生产总值278.02亿元，同比增长32.95；规模以上工业总产值1653.4亿元，增长67.7；街道财政一般预算收入4.85亿元，增长36.14；税收31.01亿元，增长45.54；出口总额201.2亿美元，增长71.7。从龙华历年实现的生产总值也可以看出龙华的产业结构：1、工业占据龙华半壁江山龙华各类工业企业有 1100 多家，其中投资上亿元的企业数十家，生产领域涉及电脑、 IT 制造、自行车、塑胶、玩具、电子、服装、机械制造、五金、印刷、工艺品、建材、钟表、纸品、食品加工等各个行业，知名企业有富士康、汤姆逊、德美、美律、建大、建滔、富安娜、丽港、力劲等。其中，富士康企业集团是在大陆最大的台资企业，全球电脑连接器第一大厂，全球市场占有率超过 50% ；德美玩具眼珠、美律麦克风在世界市场占有重要地位。龙华每年的工业总产值占宝安区年工业总产值 1/2 强，占深圳市工业总产值 1/7 。2、迅速发展的高新技术产业龙华积极实施“园区带动”战略，不断调整优化产业结构，大力发展高科技产业和先进工业园区，结合已有的以电子资讯业为龙头的高科技产业群，规划了大浪高新科技园区和清湖高新技术园区，成为深圳高新技术产业带的重要组成部分。现龙华高新产品以 IT 、电子产品制造为主，高科技产业年产值达 485 亿元，占年工业总产值 65% 。近年来高科技术产业每年以 50% 至 60% 的速度在增长，已成为龙华经济的主导力量。3、物流业是未来龙华经济发展的支柱龙华作为深圳市六大物流园区之一，物流业是龙华未来经济发展的三大支柱产业之一。龙华充分利用区位规划优势、便利的交通环境，定们为服务口岸，连接香港、深圳，并辐射珠三角和内陆地区的国际集装箱多区联运中心，极大地缓解了深港两地物流“瓶颈”，已成为深圳中部的物流中心。目前，占地面积约 67 万平方米、总投资约 9 亿元的华南国际物流中心已投入运营，世界最大的船公司马士基海陆、东方海外等国际大型物流企业纷纷进驻。工业、高新技术产业和物流业的迅猛发展，为龙华汇聚了巨大的资金流、人才流、信息流和物质流，在很大程度上推动了相关配套行业的发展。人流的聚集，带来了巨大的置业需求，很大程度上刺激了房地产行业的发展。但是从另一方面来看，龙华这样的产业结构也决定了企业人员素质的参差不齐，也为龙华带来了很大的安全隐患，治安也成为制约龙华发展的因素之一。（四）政府规划2006年3月，深圳市近期建设规划（20062010）草案正式出台。根据规划，深圳城市未来数年的城市建设重点将由特区内转向特区外。对龙华而言，作为福田中心区（CBD）后备发展用地的【龙华二线拓展区】被列为深圳市近期重点发展的四大区域之一：依托深圳新客站、国家铁路和地铁4号线的建设，开发龙华二线拓展区。在目前整个龙华土地资源很少的情况，二线拓展区19.35平方公里的政府储备用地很大程度上左右了龙华未来的发展。（关于二线拓展区的具体规划，见下文。）（五）总结在深圳城市建设的重点由关内转向关内的影响下，龙华凭借其地理位置的利好必将得到迅速的发展，而规划中交通路网的建设、二线拓展区的规划无一不是龙华发展的利好因素。同时，由于龙华的产业结构也为龙华聚集了巨大的人流和资金流，也进一步推动龙华的发展。种种利好在推动龙华经济发展的同时，也带来了房地产等相关配套行业的发展。同时，在整个深圳土地资源十分有限和特区内房价上涨迅猛等因素的影响下，龙华凭借其地理位置和价格优势吸引了众多关内白领的青睐，龙华房地产市场也因此开始迅速发展。但就目前龙华的发展来看，交通和治安是制约龙华发展的瓶颈。二、房地产市场发展虽然坂田和龙华分别属于两个龙岗和宝安两个不同的行政区，但是由于这两个片区的衔接性很强，他们是实际上是一起开发的，不管是在产品供应还是客户群等各个方面都有一定的共性。所以在以下分析中，龙华和坂田将作为一个整体来研究，即下文中所提到的“龙华”，实际上指的是龙华和坂田片区。（一）整体分析1、总体推盘量（1）历年推盘量2000年以前，龙华楼盘开发量很小，从2000年开始，龙华房地产进入大规模的开发时期，历年供应量明显增加。据国土局有关数据显示，2001年至2005年的5年时间，龙华共批准预售面积2379026平米，批准预售套数27079平米。（2）未来推盘量根据龙华目前的市场情况来来看，预计2006和2007年这两年龙华的总推盘量将超过250万平米，超过过去5年开发的总体量。项目名称占地面积建筑面积万科城三期140000190000万科·第五园220000250000中海·月朗苑40000100000春华四季园200000400000珠江·旭景佳园50000140000城色15690.6547070香缇雅苑1200037000江南华府-32663城市明珠-58000东华明珠园38684150000南国丽园25409.1766066.35碧水龙庭69507.90194500世纪明园44475139000卓能雅居111483118180世纪春城八号公寓7755.6119390城投·七里香榭4800089000金地·梅陇镇136000420000阳光新境园1466987636星河丹堤360000200000圣莫丽斯276164.72331398鸿荣源“龙一号”6800082000“信托地产项目”14000080000总计2017839.053231903.352、总体销售量（1）历年销售情况据国土局统计资料显示，2001-2005年龙华共销售住宅面积2224297平方米，销售住宅25601套。 3、整体价格走势龙华近几年价格持续上涨，其中2005年和2006年涨幅最大。 4、客户群分析龙华的地理位置和产业结构，令它成为置业客户群最广泛的区域之一。首先，众多知名企业如华为、富士康、新天下等企业在龙华扎推，这些企业中高层管理者有着很大的消费能力和一定的置业需求，他们是龙华房地产市场的主力军；其次，由于关内房价的上涨，龙华凭借其地理位置和价格的优势吸引越来越多的关内人置业。同时，本地居民也存在一定的置业需求。所以，目前在龙华购买置业的客户群主要由市区的一些白领、本地高新技术企业的中高层管理者和本地的私营小企业主，以及一定比例的投资客。 5、户型分析调查表明，2001-2005年的商品房供应中，龙华片区主要以两房、三房为主。二房面积在一般在65-85平米，占总量的25%；中小三房在80-90平米，约占总量30%；大三房面积在90-120平米，约占总量的25%；其他四房、五房以上户型约占总量的20%。 6、总结 从龙华整个市场的情况来可看，龙华住宅市场的供应主要呈现以下特点：（1）历年供求比较平衡从过去五年的供应情况来看，龙华片区的供需比较平衡，住宅套数的供求比为1.06：1，这也说明了龙华历年的房地产开发比较理性。（2）主要户型为二房和三房对龙华当地存量房的统计表明，二房、三房的单位约占总量的 80%左右，二房户型面积以65-85为主，三房面积一般都是80-120；其次是四、五房，约占总量的10%。四、五房等大户型集中于成熟、高素质的品牌项目，如万科四季花城、书香门第、山湖林海等。（3）物业供应多元化从龙华的供应可以看出，物业类型比较齐全，从普通住宅到豪宅的供应，都不断档。从居家的小户型到别墅、townhouse等大面积的高档住宅层出不穷。（4）价格持续上涨随着片区楼盘质量和社区物业管理水平的提高，龙华楼盘的价值在逐步提高。另外，随着片区规划的实施以及交通的进一步完善，这里的前景被普遍看好，片区价格也持续上涨，目前该片区的均价已超过7000元/平米。 （二）各片区分析根据龙华楼市目前的发展情况，这里分三个片区来分析整个龙华市场。1、二线拓展区（1）概况 地理位置龙华二线拓展区东起梅龙路，西至和平南路，北邻布龙公路，南邻大脑壳山，紧邻梅林关口西侧，规划用地面积19.39平方公里，城市建设用地11.44平方公里。片区规划远景控制人口14万，弹性人口规模17万。1998年，该地块完成征地工作，是目前深圳最大的政府预留用地。 政府规划二线拓展区定位成为“福田中心区”配套服务的高尚生活居住服务基地和部分文化、体育、教育设施的配套区。在政府执行的规划细则中，二线拓展区的规划档次参照福田区设计，所有医疗、教育、商业、娱乐、交通等配套设施相当齐备，目标是建成一个公共环境优越、社会形态健康、配套资源丰富、能体现深圳21世纪居住文明和城市建设水平的现代化、大型综合居住区和城市后勤基地。 二线拓展区整体规划图从规划和正在实施的部分项目看，“深圳二客站”、“地铁四号线”、“轨道六号线”、“轨道十一号线”及主干道福龙公路、新区大道、留仙大道、梅龙路、南坪快速、布龙路等悉数贯穿二线拓展区。而地铁四号线二期全长14.2公里，向南和香港西线铁路在皇岗落马洲的接驳，将使拓展区在交通上实现直通香港。同时，规划中的地铁六号线轻轨，也将由拓展区直达深圳机场。 同时在政府的规划中，未来从福田到二线拓展区，无需再经过梅林关口，而是由香蜜路直上福龙路，仅需要5分钟左右的车程就可以到达，直线距离仅仅4公里。 二线拓展取交通规划图二线拓展区由于其优越的地理位置和政府规划的种种利好，同时也是深圳最大的储备用地，它的未来发展很大程度上左右了龙华的房地产市场发展。（2）供需分析由于二线拓展区是目前深圳最大的储备用地，政府对该片区土地的出让控制比较严格，所以以往该片区可供开发的土地相对较少。而进入2006年，该片区的开发量剧增，预计近2年，该片区的的推盘量超过120万平米。2006、2007年该片区可能入市项目项目名称占地面积（平方米）建筑面积（平方米）城投·七里香榭4800089000金地·梅陇镇136000420000阳光新境园1466987636星河丹堤360000200000圣莫丽斯276164.72331398鸿荣源“龙一号”6800082000“信托地产项目”14000080000总计1042833.721290034从该片区入市的项目来看，该片区所开发楼盘档次较高，高档物业的供应层出不穷，从金地·梅陇镇到星河丹堤，档次不断提升，而鸿荣源“龙一号”和“信托地产项目”在规划中也是做高档住宅和别墅。但是在今年6月出台了“90/70”的新政以后，这些项目都将面临改规划的命运，未来该片区住宅的供应将会发生新的变化。（3）价格分析由于该片区供应项目档次比较高，所以该片区价格要高于龙华其他片区。如金地·梅陇镇7000元/平米左右的均价，要高于龙华其他片区不超过6500元/平米的均价，而星河丹堤别墅项目更是定下了40000元/平米的均价，这些项目的入市很大程度上也提升了龙华的整体均价。（4）特点分析从目前该片区的市场情况来看，该片区目前供应的住宅主要有以下几个特点： 开发物业档次很高从该片区入市的项目来看，该片区所开发楼盘档次较高，高档物业的供应层出不穷，从金地·梅陇镇到星河丹堤，档次不断提升，而鸿荣源“龙一号”和“信托地产项目”在规划中也是做高档住宅和别墅。 以大户型供应为主该片区入时的项目大多是走高档路线，所以户型供应也以大户型为主，超过80%供应都是90平米以上户型。 置业人群遍布深圳各区由于二线拓展区的项目大多是高档物业和别墅，所以他们锁定的目标客户是深圳各区经济实力较强的置业者。 该片区价格拉动了龙华整体均价目前该片区价格上涨迅速，高档物业特别是别墅物业的入市，很大程度上拉动了龙华的整体均价。2、龙华中心区（1）概况龙华中心区是以中心广场为核心的城镇中心区，是龙华行政、办公、金融和商贸的中心。按照规划，龙华中心区将建成城镇核心区域，将为市民提供文化、休闲、购物等综合性服务，成为龙华环境最优美、配套最成熟的中央生活圈。因此，以龙华中心区为代表的区域地产应该可以说是代表了以往龙华地产的主流。（2）供需分析随着龙华中心区的发展，当地居民生活水平的提高，原居民也开始从拥挤的“握手楼”向社区、高层住宅迁移，住宅需求不断被释放。因此，36万平方米的风和日丽、40万平方米的世纪春城以及锦绣江南、美丽365、苹果园等项目相继出现。而2006年，预计该片区的供应量有90多万平米。2006年该片区入市项目项目名称占地面积（平方米）建筑面积（平方米）城色15690.6547070香缇雅苑1200037000江南华府-32663城市明珠-58000东华明珠园38684150000南国丽园25409.1766066.35碧水龙庭69507.90194500世纪明园44475139000卓能雅居111483118180世纪春城八号公寓7755.6119390世纪春城三期32932.8050650总计330247.48912519.35（3）价格分析从今年入市的几个项目来看，碧水龙庭、城色和世纪春城三期的开盘均价都定在6500元/平米，也反映了该片区目前的整体均价是6500元/平米。（4）户型分析从今年上半年入市的项目来看，该片区新入市楼盘的主力户型都是二房、三房，其中二房的面积大多集中在75-85平米，三房面积大多集中在90-120平米。超过七成的户型面积在90平米以上。项目名称套数主力户型碧水龙庭200673-78平米的二房、89-110平米的三房世纪春城三期34880平米左右的二房、100平米左右三房东华明珠园89697124平米的三房南国丽园4246878的两房、93117三房城色53964-81平米二房、102平米三房（5）特点分析 主力户型是90-120平米的三房从今年新入市项目来看，供应的住宅面积以90-120平米的为主，约占供应总量的50%左右。以普通物业为主该片区基本没有高档物业的供应，全都是适合居家的实用型楼盘，以其较实惠的价格吸引中等收入者置业。3、坂田片区（1）概况坂田村总面积22平方公里，位于深圳市中部，距香港新界仅10余公里，下辖12个村民小组。坂田片区以工业为主，区内有来自美、德、韩、日、香港等国家和地区的各类大企业600家，华为、万科、当纳利、索尼、新天下等国内外知名企业均在坂田落户。而在坂田新规划中构筑了一幅“迈向城市化，建设新坂田”的发展蓝图，对坂田产业结构进行重新布局。据悉，坂田中心区将建成“以商活区”的基地，以由原村委大楼置换出来土地改建而成的商业广场为中心，形成一个大商圈：坂田东北面建成“以文立村”基地，发展坂田文化广场项目；北面和西南面建成“以工养村”基地，建设工业园区配套服务设施；西面建成商住区，建设成为坂田新城区；东南面建成娱乐休闲、生态旅游度假基地。 也正是由于坂田工业的发展，大量高科技企业的入驻，带来了强大的置业需求，很大程度上推动了坂田房地产业及相关行业的发展。（2）供需分析该片区的供应一直以大规模的社区建设为主，从四季花城、日朗台再到万科城、第五园，无一不是大规模的社区建设，这就很大程度上提升了该片区楼盘供应的整体素质。据统计，坂田片区近两年的推盘量将超过100万平米。2006、2007年坂田片区入市项目项目名称占地面积建筑面积万科城三期140000190000万科·第五园220000250000中海·月朗苑40000100000春华四季园200000400000珠江·旭景佳园50000140000总计6500001080000因为坂田片区集中了华为、新天下等企业达600多家，这些企业带来了强大的购买力，从之前四季花城、万科城和第五园的畅销，足以证明该片区有着旺盛的消费需求。（3）价格分析从该片区今年入市的项目来看，该片区目前的均价在6500元/平米左右，较去年整体5500元/平米的均价，涨幅将近20%。2006年该片区入市项目均价项目名称入市时间开盘均价（元/平方米）万科城三期2006-37000中海·月朗苑2006-46500春华四季园2006-26200（4）特点分析 以中大户型供应为主从各入市项目的户型供应来看，中大户型依然是该片区的主流供应。万科城三期约1694套住宅，只有568套公寓面积在90平米以下；而春华四季和月朗苑的户型也是以90-110平米的中三房为主，90平米以下的住宅所占比例也不超过50%。 以大规模楼盘开发为主该片区的住宅开发大多是大规模社区，万科城、第五园、春华四季等这些楼盘的占地面积都超过了20万平米。（三）个案点评1、万科城三期（1）项目基本资料物业地址坂田坂雪岗高新技术区占地面积14万平米建筑面积19万平米建筑类别连排别墅、多层、小高套数1694套均价小高层7000元/平米、townhouse1.1万/平米 万科城实景（2）户型分析类别面积套数TOWNHOUSE215-266平米45联院TOWNHOUSE158-178平米205景院TOWNHOUSE174平米62宽景HOUSE125-140平米270高层住宅95-128平米544公寓35-60平米568 户 型：4房2厅2卫 建筑面积：137平方米（3）特点分析 赠送面积很多万科城三期TOWMHOUSE产品，近200平米的建筑面积赠送80平米左右的地下室，对置业者来说，是一个很大的吸引力。 社区配套比较完善万科城的社区园林建设颇受置业者的认可，并且还有配套的商业街，虽然目前来看商业街的氛围还有欠缺，但据万科城的整体规划来看，万科城有3万多平米的商业，能充分满足社区内居民的日常生活。 置业人群比较明确在万科城置业的人群，一般都是周边企业的高级白领人士，特别是华为、富士康的管理阶层。同时也还有来自关内的一些置业者。2、金地·梅陇镇（1）项目基本资料物业地址龙华镇梅龙大道与布龙公路交汇处占地面积136000平米总建筑面积420000平米一期占地面积50000平米一期建筑面积15万平米一期均价7000元/平米 一期规划图（2）户型分析该项目的户型有2居、3居、4居，主力户型是3居。户型建筑面积（平方米）室内面积（平方米）2居室71.1777.8358.6462.493居室105.23117.0886.3898.464居室138.65146.72117.55119.26户 型：2房2厅1卫建筑面积：72平方米户 型：3房2厅2卫建筑面积：117平方米（3）特点分析 大型居家型社区金地梅陇镇总规划建筑面积超过40万平米，且一期主力户型是90-120平米的三房，主要面对中等收入置业者。但是对梅陇镇而言，社区外的居住环境还有待进一步改善。 关内置业者比重加大从梅陇镇一期的置业人群来看，关内置业者的比例明显加大。这也从一方面说明关内置业者对龙华未来发展前景的认可。三、龙华房地产发展趋势分析（一）影响未来龙华房地产市场的几大因素1、 规划影响（1）地铁4号线二期工程的建设地铁4号线二期将贯通深圳福田及宝安区，从少年宫站至龙华新城站，全长约16公里，工程总投资约为60亿元，共设10个车站，分别是少年宫站、莲花北站、梅林站、梅林检查站、白石龙站、龙华火车站、龙华中心站、上塘站、龙华镇中心站、龙华新城中心，并将接驳未来深圳铁路客运枢纽“深圳新客站”，将是深圳市繁忙的轨道交通干线之一。（2）深圳新客站深圳新客站位于宝安区龙华西南部，处于北至红山路、南至白龙路、西至福龙路、东至民治路所围合的T型用地范围内，占地2.4平方公里。根据规划，深圳新客站将成为衔接京广深港客运专线、杭福深客运专线及广深港高速铁路，并与地铁4、5、6号线接驳的交汇点，6条铁道干线、支线将在龙华交汇。（3）二线拓展区规划二线拓展区定位成为“福田中心区”配套服务的高尚生活居住服务基地和部分文化、体育、教育设施的配套区。在政府执行的规划细则中，二线拓展区的规划档次参照福田区设计，所有医疗、教育、商业、娱乐、交通等配套设施规划相当齐备。（4）中部综合组团的规划中部综合组团位于深圳市中部地区，包括宝安区的龙华、观澜和坂田坂雪岗，总面积203.5平方公里。组团的功能定位为市中心区的配套综合服务区，将重点发展以华为、富士康等高新技术产业为支柱的制造业；以华南物流园与和记黄埔物流园为代表的仓储业；以商贸、教育、卫生、文体娱乐为主的配套产业。分析：地铁4号线和深圳新客站等交通规划的利好，对龙华未来的发展无疑是利好。交通路网的规划不仅能解决长期困扰龙华的交通问题，还会给龙华带来巨大的人流的聚集。地铁4号线进一步缩短了龙华和关内的距离，吸引关内人的眼球，使龙华真正成为福田的后花园。而新客站的人流能带动龙华的人气，也将进一步推动龙华商业的发展。同时，在深圳市内土地资源十分有限和龙华土地储备不多的情况下，二线拓展区19.39平方公里的储备用地更显得弥足珍贵。可以说二线拓展区未来的发展将左右着整个龙华未来的发展，特别是房地产市场的发展。而在交通路网建设基础之上，政府提出中部综合组团的规划，进一步推动制造业和物流业的发展，这些企业里的中高层管理者的消费能力也是无需质疑的。但是在享用规划带来的种种利好的同时，也不能忽略规划带来的负面影响。随着新客站的规划和制造业、物流业的发展，它们在聚集人流的同时，也面临着治安的难题，这对住宅市场的发展将会产生一定的影响。2、 政策影响在近期国家的调控政策中，要求自2006年6月1日起，新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地年度供应不得低于居住用地供应总量的70%。而随后深圳政府出台的细则则明确表示单个项目必须满足“90/70”的比例。此次政策的出台，对于龙华未来入市的项目影响很大，很多项目都可能面临改规划的命运。据统计，近两年龙华的推盘量将超过250万平米，但有超过70%住宅套型建筑面积都在90平米以上。但是，从龙华历年的供应来看，过去5年供应的90平米以下住宅占总供应量的55%。而根据世华成交系统统计的数据来看，90平米以下物业的需求量逐年增大。2006年上半年，90平米以下成交面积达到65%，较去年同期上涨18%。数据显示，龙华90平米以下住宅的需求日益加大，这和龙华在新政之前计划超过70%的供应量都是90平米以上住宅是相矛盾的。而新政之后，虽然龙华有很多项目的后期都面临改规划的命运，但是就龙华的市场需求而言，应该说市场对90平米以下住宅还是有很强的消化能力的。（二）未来走势预测通过政府的各种规划和当前市场反映的情况，可以预测未来龙华房地产市场可能呈现以下几个方面的趋势：1、 短期内普通住宅价格将不会有很大的波动近两年龙华超过250万平米的集中供应，是过去五年的供应总和。这样巨大的供应量，必须要龙华吸引更多的关内置业者才行，但是由于目前龙华存在着不可忽视的交通和治安问题。虽然未来的龙华交通路网会逐步完善，但是也还有待时日，如地铁4号线也要2008年底才能通车。因此，龙华的居住品质在近两年无法得到明显提升，楼盘的售价也很难大幅上升。同时，由于新政的影响，观望期还没有结束，买家入市的积极性不高，如新政之后碧水龙庭等项目并未出现预想的热销场面。所以，整体来看，龙华短期内房价不会出现明显上涨。2、 豪宅价格可能还会进一步上涨新政策要求停止对别墅类项目的土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应，这会使得龙华近期大量推出的以豪宅为主的大户型物业弥足珍贵。该片区现有的豪宅价格将会大幅上涨。如龙华圣莫丽斯在年初开盘均价在2.5万/平米左右，而上月开盘的星河丹堤却定出了4万/平米的均价，创龙华豪宅市场的新高。3、投资比例将可能会有所下降近年来，龙华的价格上涨很快，所以吸引了很多投资客的关注。但是目前龙华的房价已相对较高，上涨空间不会太大，同时由于新政的影响，如个人所得税的征收等，进一步削弱了投资客的投资利润，所以未来龙华的投资客将会有所减少。4、商业将会进一步发展交通规划的利好和深圳新客站的建设，为龙华带来的不仅仅是交通的改善，还会聚集更多的人流，人员的聚集很大程度上就会带动该片区商业的发展。在龙华的规划中，政府计划在2010年龙华的人口在50万左右，而实际上龙华现在的人口数量都已超过100万。这100万人口所拥有的消费需求和消费能力均十分可观。龙华的商业物业售价去年为2万/平方米左右，今年却已超过3万/平方米，这也充分说明龙华未来商业发展前景看好。22