正合地产市场周报(07年730--85).docx

正合地产市场周报(07年7.30-8.5)目录：本周总览宏观总况楼市动态土地快报资讯解析特别申明：本报告中所用数据非特别注明，均来自正合地产数据资料库，若需引用请注明出处。一、本周总览1、7月30日至8月5日共成交住宅3797套，合计37.36万平米，分别环比减少2.09和环比增加3.12。户均成交面积为98平方米较上周93平米增长5平米，环比上涨5.8。 二手住宅共成交1467套、12.98万平米，分别环比增长15.24和10.56，户均成交面积较上周小幅下降3.83个百分点为88平米。2、本周新盘聚焦天空城(1批次)。该项目位于理工大学沿线，周边环境较差，生活配套不完善；但项目内部配套较好，会所天空之眼，设计独特。3、资讯政策类1、2007年7月国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知（汇综发2007130号）对2007年6月1日后（含6月1日）取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业(包括新设和增资)，各分局不予办理外债登记和外债结汇核准手续；对2007年6月1日后取得地方商务主管部门批准证书但未通过商务部备案的外商投资房地产企业，各分局不予办理外汇登记（或登记变更）及资本项目结汇手续。2、四川省消费者权益保护条例将于10月1日施行：在未签订购房合同前，购房者改变购房意向，排号费必须退还；房屋出现质量问题，购房者可以解除购房合同等。金融类央行7月30日傍晚宣布，自8月15日起，将存款准备金率从11.5%上调至12%二、宏观总况市区：五城区+高新区近郊：郫县、温江、双流、龙泉、新都（一） 市区商品住宅成交情况1、 总成交一览总评：本周市区共成交商品住宅37.36万平米，环比增长3.12，总成交套数3797套，环比减少2.09，是此户均成交面积较上周上涨5.8达到98平方米。从环域看，内环一环路成交面积较上周0.32万平米大幅下跌51.74,仅为0.15万平米，创下自3月份以来新低。从面积区间看，144以上面积成交量占比下滑至10以下，达到8.51。、各方位成交2、 各环域成交3、 商品住宅按面积区间分类4、 本周商品房销售排名（按预售证统计）数据来源：成都市房管局（二）市区二手住宅成交情况  1、总成交一览总评：本周市区二手住宅总成交1467套，合计12.98万平米，环比分别上涨15.24和10.56，户均成交面积较上周下降3.83为88平米。 2、各方位成交3、各环域成交三、楼市动态（一）新盘一览市区类：城东：天空城（新开楼盘）：项目推出第5栋房源，共548套，其中内部认购120套，本次对外推出仅428套，面积区间在88117之间，均价4380元/。 万科魅力之城：项目推出3期16、17栋房源，共200套，户型面积为132225，均价5500元/。  近郊类：新都：格林春天：项目推出2期1批次房源，约150套，户型面积是85155，起价2350元/，均价2600元/。 （二）楼盘动态  市区类： 城东：富丽东方：由蓝光集团主办的“富丽东方文化使者”选拔活动从8月3日起正式接受报名。卓锦城：1期、2期已售馨，3期乘势亮相 ，同时本周（ 8月4日）14：0018：00在卓锦城新售楼部举行亚洲小姐竞选60进32强。锦江城市花园：第3批次房源现正式接受诚意登记。浅水半岛：2期2批次房源全城公开亮相，VIP卡荣耀发放。优品尚东：1期现已售馨。 城南：icon英郡：8月3日8月10日英郡会入会程序全面启动。花样年花好园: 本周六（8.4）和周日（8.5）上午10点钟将在售楼部举行产品说明会，双楠人人乐门口有免费班车接送；VIP置业卡火热领取中，周末电影票也正在发放。城西：华府金沙：8月2日起铂金界全面接收诚意金预定，8月4日19：00，铂金界项目品鉴会隆重开启，到现场即可享受1000元购房优惠。祥域：8月4日接待中心全面开放。康品：8月6日价格即将全面调整。泊景湾： 8月11日晚7点，产品上市会华彩上演。铸信境界：2期超优房源接受VIP诚意登记。金沙西园：4期正式接受咨询。正成艺墅洋房：70160舒适可变户型，现正接受咨询 ，正成艺墅会会员卡正在办理中。城北：金房水韵天府: 7月底第1组房源名花有主，8月4日第2组房源喜迎嘉宾（北新高架桥8月1日通车）。兴元绿洲：第4批次房源开始排号，排号每天赠送128元优惠，临街商铺（仅21套）8月2 日开始接受预订。市中心：皇后国际公寓： 8月4日1%优惠金卡全城申领。 西锦国际：西锦国际接待中心全城开放，首期朗域40120纯品优景房，现已接受咨询。近郊类：龙泉：东山国际新城： E区挪威森林园，中小户型即将推出，现在排号可享受2%购房优惠。 新都：博雅新城：B区河景洋房8月交房。汉嘉国际社区: 8月中央公园盛情开放，汉嘉CLUB会员VIP卡现时招募中。郫县：新里派克公馆：3期曼顿CLUB 呈世在即，接受咨询 。 温江：香瑞湖香草国际：“4期华章”1%优惠金卡全城限时申领 ，8月3日起“香草魔法学院”小朋友正式入学。西贵堂： 8月4日上午9:30在锦江宾馆2F锦江厅，接受第1批次别墅会员认证及新会员招募。 勝地金芙蓉：4批次火热排号，芙蓉古城旁川西景观洋房 9月8日隆重开盘。紫檀山：江尊组团3批次臻版湖滨别墅面世，1%优惠VIP卡全城限量申领，VIP卡号顺序为选房先后顺序。 双流：牧马山易城：最后10栋登场，280330独栋别墅，样板间开放，社区实景呈现。麓山国际社区麓山别墅叠溪谷：独立庭院别墅将于本月18号正式发售，价格在1500020000元/。麓山国际社区麓镇拉佩维尔：叠拼别墅2批次整装待发，9月开盘。彭州：置信逸都丹郡：8月10日C区第3批次公开发售。都江堰：上善栖：8月4日上善栖在香格里拉酒店巴蜀郡举行产品推介会，VIP卡申领中。 其它：华侨城：7月30日举办“成都市华侨城媒体欢乐体验之旅”。（三）报广信息1、 按媒体统计报广总量（以发布频次统计； 单位：12次；  统计时间段7.308.5）2、 广告发布频次冠军（四）新盘聚焦天空城1批次天空城位于城东二、三环之间，临近理工大学一线。周边环境差，生活配套不完善。但随着城东房地产不断升温，本项目具备一定的升值潜力。小区内配套较完善，会所设计独特。天空城1批次于8月5日开盘。地块背景：原成都客车厂地块  宗地编号 宗地位置 规划设计条件 绿地率 建筑高度(米) 容积率 建筑密度 土地用途 及年限 ZCH11(211):2006-021成都市成华区崔家店路87号 25% 满足航空限高(绝对高程)700米 4.2 30% 城镇混合住宅用地、住宅70年（需扣除已使用年限） 5.0 25% 净用地面积 竟买保证金 净用地 挂牌起始价 成交价 成交金额 竟得人 备注 48136.77平方米 (合72.2052亩)2000万元 180万元/亩 331万元/亩 23899.9212万元 成都立吉房地产有限公司 二类住宅用地 2006年12月27日成交 项目基础信息  项目整体 基础数据 项目名称 天空城 项目地址 成华大道二段26号（理工大学侧） 开发商 成都立吉房地产有限公司 建筑设计 西南标办建筑设计院有限公司 景观设计 深圳新百森景观设计公司 会所设计 中国香港思联（cl3）建筑设计有限公司 物业管理 成都精诚物业管理有限责任公司 净用地面积（亩） 约72总建筑面积（） 约260000容积率 4.70建筑密度 20%绿化率 45%绿地率 25%总户数 2377车位比 1:0.5（全部地下） 公摊率 17 物管费用（元/·月） 1.20 建筑形态 电梯高层（6栋，21-32F） 梯户比 二梯五/六户 层高 3米 面积区间（） 50-120主力户型（） 70-90（套二） 项目1批次 基础数据 建筑面积（） 57733.69建筑形态 电梯高层（1栋，28F） 总户数 548梯户比 2梯5户 面积区间（） 88-117 主力户型（） 88套二、117套三 价格区间（元/） 4030-4780销售均价（元/） 4380开盘时间 2007年8月5日 入住时间 2009年6月 项目位置及周边配套：项目位于成都市成华大道理工大学南校区旁，周边环境较差，配套不完善 周边环境：  购物：崔家店农贸市场医疗：四川电力医院、成华区保和医院教育：成都理工大学、四十九中、成都南华实验中学交通：项目地处成华大道旁，位置较偏僻，公交线路不多，有108路、112路、20路、341路、502路、8路，地铁规划7号线从此处经过  项目北侧为理工大学南校区，学校氛围浓厚，有少量小型生活配套项目南侧为嘉陵热电厂，烟尘大，空气质量差，并有铁路线和排水沟，对项目影响较大 总平规划：  整体项目采用围合式布局，21-32F高层规划，成为区域内标志性建筑整个项目抬高2m，小区停车全部设置在地下。地下室屋面设计在地面1.2m处，将形成通风采光的半地下室，并实现人车分流 会所设计天空之眼:   亚太首例天空会所天空之眼，面积1000，占据社区核心位置，为景观的中心天空之眼设计为一个现代感、不规则、流线型、抽象的形状，象征天空的自由、无拘无束，与天空的的形状和飘渺的状态相契合，突出了天空城的主题会所特别设计在游泳池水面之上，采用通透的玻璃幕墙，将天、地、水和人连在一起，体现了人与环境和谐共生的理念 户型配比（1批次）：   88.18 套二88.44 套二117.48 套三  套型 面积（） 套数 比例 均价（元/） 套二 88.1822440.88%4400套二 88.4410819.71%4580套三 117.4821639.41%4250合计 548 4380 户型分析：  基础资料A1二房二厅一卫建筑面积：88.18基础设计点明厨明卫动静分区价值点弧度观景阳台  基础资料A2二房二厅一卫建筑面积：88.44基础设计点明厨明卫动静分区价值点观景阳台、宽度飘窗  基础资料A3三房二厅二卫建筑面积：117.48基础设计点明厨明卫动静分区价值点观景阳台、入户花园    营销步骤 主题：提倡高的居住生活方式 客户分析： 来源区域：以城东区域尤其是理工片区客户为主客户特征：25-50岁，以原住民为主，部分成都理工教职工、投资者置业动机：以自住为主兼有投资项目点评优势城东二、三环之间，紧邻万年场片区，价值提升潜力大周边项目少，在区域内有一定影响力  低密度、高绿化率、三湖一池景观设计和特色会所具有一定吸引力劣势项目周边环境差，紧靠嘉陵热电厂，烟尘污染严重项目周边配套不完善四、土地快报本周无成交土地 五、资讯解析