武汉市城市房屋拆迁的有关规定(全部).docx

武汉市城市房屋拆迁管理实施办法武汉市人民政府令（第130号）武汉市城市房屋拆迁管理实施办法已经2002年2月4日市人民政府常务会议审议通过，现予公布。自2002年3月1日起施行。 市长：周济 2002年2月8日第一章总则第一条为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行，根据国务院发布的城市房屋拆迁管理条例（以下简称条例）及有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条凡在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人给予补偿、安置的，适用本办法。第三条本办法所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本办法所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。第四条房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，并切实做到保护文物古迹。第五条市国土资源和房产管理部门是全市城市房屋拆迁工作的主管部门，并具体负责江岸、江汉、汉阳、武昌、青山、洪山区等及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区的城市房屋拆迁管理工作。其他区区人民政府确定的城市房屋拆迁管理部门，负责本区的城市房屋拆迁管理工作。市、区人民政府有关部门应当按照本办法的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。第二章拆迁管理 第六条需要拆迁房屋的建设单位应当按本办法的规定，向市或有关区城市房屋拆迁管理部门（以下简称房屋拆迁管理部门）申请领取房屋拆迁许可证，并提交下列资料：（一）建设项目批准文件；（二）建设用地规划许可证；（三）国有土地使用权批准文件；（四）拆迁安置计划和方案；（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。第七条拆迁安置计划和方案应当包括以下内容：（一）拆迁方式；（二）拆迁期限；（三）还建方式及还建期限；（四）产权清晰的安置用房证明；（五）拆迁补偿安置资金来源及预算资金额度。第八条房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请审查完毕；符合条件的，依法收取拆迁管理费，颁发房屋拆迁许可证；不符合条件的，书面告知理由。第九条房屋拆迁管理部门应当在发放房屋拆迁许可证的同时，将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时做好有关宣传解释工作。第十条拆迁范围确定后，任何单位和个人不得在该拆迁范围内进行下列活动：（一）新建、扩建、改建（含装饰、装修）房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）建立新的房屋租赁关系；（四）以被拆迁房屋为注册住址办理工商注册登记手续。房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当就上述暂停事项书面通知有关部门，有关部门在收到房屋拆迁管理部门的书面通知后，应当暂停办理相关手续。暂停办理的期限最长不得超过1年；拆迁人需要延长暂停办理期限的，必须在暂停期限届满15日前向房屋拆迁管理部门提出延期申请，暂停办理期限的延长不得超过1年。第十一条拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。拆迁期限不得超过1年，需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请，延长期限最长不超过6个月；房屋拆迁管理部门应当自收到延长拆迁申请之日起10日内给予答复。拆迁期限经批准延长的，房屋拆迁管理部门应予公告。拆迁人取得房屋拆迁许可证后，应当对拆迁范围内的危房进行监护。第十二条拆迁房产管理部门直接管理的房屋、单位自己管理的房屋和私有房屋（以下简称直管房、自管房和私房），拆迁人应当与被拆迁人按照本办法的规定订立拆迁补偿安置书面协议。实行货币补偿的，协议应当规定补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限和违约责任以及当事人认为需要约定的其他事项；实行产权调换的，双方还应当就安置房屋的地点、面积、差价结算等事项订立协议。拆迁补偿安置协议的示范文本，由市房屋拆迁管理部门制定，供拆迁当事人参照使用。第十三条拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁代办资格的单位实施拆迁。拆迁人自行拆迁的，其从事拆迁工作的人员必须经房屋拆迁管理部门业务培训合格。第十四条拆迁代办单位从事拆迁代办业务，应当事先依法报经市房屋拆迁管理部门批准。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。第十五条拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，由拆迁人与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议。房屋承租人是指与房屋所有人签订书面租赁协议，并经房产管理部门登记备案的单位和个人。第十六条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，可以向房屋拆迁管理部门申请裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。第十七条当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本办法规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。第十八条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，经房屋拆迁管理部门申请，由市或有关区人民政府责成房屋拆迁管理部门组织强制拆迁，有关部门应积极协助；或者由作出裁决的房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全手续。第十九条尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中拆迁人有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。第二十条在领取房屋拆迁许可证前，拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金，应当按房屋拆迁管理部门确定的数额，以专户存入指定的金融机构，并就还建工程或补偿安置进度制定相应资金量使用计划。该项资金应当全部用于房屋拆迁补偿安置，不得挪作他用。第二十一条拆迁人、有关金融机构与房屋拆迁管理部门在领取房屋拆迁许可证以前，应当就拆迁补偿安置资金的使用订立协议。有关金融机构应当按照协议约定监控管理资金，保证专款专用。金融机构不按协议约定擅自划拨拆迁补偿安置资金，导致被拆迁人补偿安置不能落实的，应当按照协议约定承担相应的责任。拆迁补偿安置资金监控管理和使用的具体规定，由市房屋拆迁管理部门会同金融管理部门另行制定。第二十二条拆迁范围内房屋拆迁完毕，拆迁人应当报房屋拆迁管理部门确认，并到房产、国土资源管理部门办理被拆除房屋所有权证、土地使用权证注销登记手续。第二十三条房屋拆迁管理部门应当明确办理房屋拆迁审批、核准事项的审批时限、具体条件和责任人，建立健全责任追究制度。第二十四条房屋拆迁管理部门应当建立健全房屋拆迁档案管理制度，加强对房屋拆迁档案资料的管理。拆迁人和拆迁代办单位应当根据国家和本市有关规定，建立房屋拆迁档案，及时报送有关资料，并接受监督检查。第三章拆迁补偿与安置第二十五条拆迁人应当依照条例和本办法规定，对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过批准使用期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准使用期限的临时建筑，按被拆迁房屋重置价结合使用期限给予补偿。第二十六条拆迁补偿安置可以实行货币补偿方式，也可以实行房屋产权调换方式，除本办法另有规定的外，被拆迁人可以自行选择。第二十七条货币补偿金额应当根据被拆除房屋的房地产市场评估单价（每平方米建筑面积的价格，下同）和被拆除房屋的建筑面积确定。被拆除房屋的房地产市场评估单价，由具有相应资质的房地产评估机构进行评估。被拆除房屋的房地产市场评估单价，根据被拆除房屋的区位、用途、结构、成新等因素评估确定。被拆除房屋的区位，按市人民政府公布的用地级别执行。被拆除房屋的建筑面积，按房屋产权证登记的建筑面积确定；没有确定建筑面积的，由房产管理部门确定。第二十八条符合下列条件的私房所有人和自管、直管房承租人，其被拆迁的住宅房屋建筑面积在20平方米（含20平方米）以下的，按25平方米计算；在20平方米以上不足30平方米的，按30平方米计算：（一）在本市他处另无住房，且未享受住房制度改革政策；（二）选择货币补偿安置的。第二十九条房屋根据用途分为住宅房屋和非住宅房屋。非住宅房屋包括生产用房、商业经营用房、办公用房和其它用房。私房和自管房用途以房屋所有权证登记为准；房屋所有权证登记不明确或者尚未办理房屋所有权证的，以规划管理部门批准的建筑用途为准。直管房用途根据租赁凭证确定。直管房由住宅房屋改为非住宅房屋的，按住宅房屋认定，并对其用于营业的建筑面积给予适当补偿。第三十条拆迁范围公布后，由拆迁人委托评估机构对被拆除房屋进行评估，评估时点以房屋拆迁许可证核发之日为准。第三十一条拆迁当事人对评估结果有争议的，一方当事人可以就评估结果向武汉市房地产估价师协会提出鉴定申请，由武汉市房地产估价师协会组织专家进行鉴定，鉴定结果作为行政裁决补偿的依据；拆迁当事人自收到评估结果之日起7日内未申请鉴定的，以评估结果作为行政裁决补偿的依据。拆迁房屋评估收费标准，由市价格主管部门会同市房屋拆迁管理部门制定。拆迁房屋的评估技术规范、评估争议处理程序和有关管理规范，由市房屋拆迁管理部门会同市房产管理部门制定。第三十二条实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当根据被拆迁房屋和产权调换后的房屋按市场评估价结清产权调换的差价。拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。第三十三条拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划予以重建，或者给予货币补偿。第三十四条被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。第三十五条拆迁直管、自管住宅房屋，可由房屋所有人先按照住房制度改革相关政策出售给房屋承租人，或者提供房屋进行安置。不能按照前款规定安置承租人，被拆迁人选择房屋产权调换的，偿还房与原房建筑面积相等部分由房屋所有人支付差价，超出原房建筑面积的部分由承租人支付费用，并取得该部分房屋的所有权；被拆迁人选择货币补偿的，租赁关系终止，由拆迁人对被拆迁人支付货币补偿款的20，对承租人支付货币补偿款的80，但按照本办法第二十八条规定进行货币补偿，超出被拆除房屋建筑面积部分的货币补偿款由拆迁人支付给承租人。第三十六条拆迁下列房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，对被拆除房屋作出勘察记录，向公证机关办理补偿款提存和证据保全手续，并报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁：（一）产权不明确的房屋；（二）所有人不在本地又未委托代理人的房屋；（三）房屋所有人下落不明的房屋；（四）代管房屋。拆迁由房产管理部门托、代管的房屋，按货币补偿方式进行。补偿标准和支付方式，由市房屋拆迁管理部门会同市房产管理部门拟订，报市人民政府批准后执行。第三十七条拆迁人提供的安置房屋的质量、设计等，应当符合国家法律、法规以及相关强制性标准的规定。第三十八条拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处过渡的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房过渡的，拆迁人不支付临时安置补助费。过渡期限不得超过两年。第三十九条拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房使用人应当按时腾退周转房。因拆迁人的责任延长过渡期限的，应当自逾期之月起，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人增加临时安置补助费，对周转房使用人，付给临时安置补助费。第四十条拆迁非住宅房屋中的商业经营用房和生产用房，拆迁人还应按下列规定给予补偿：（一）按国家和本市规定的货物运输价格和设备安装价格计算的设备搬迁、安装费用；（二）无法恢复使用的设备按购置价扣除折旧后的费用；（三）因拆迁造成停产、停业且实行房屋产权调换的，按被拆迁人上年度的平均工资水平，对被拆迁范围内直接从事生产经营的在册人员给予6个月的停产停业补偿费用。前款规定的在册人员，是指在房屋拆迁许可证发放前已与被拆迁人签订劳动合同并到劳动管理部门登记备案的人员（含未进入社会基本养老保险的退休人员）。第四章法律责任第四十一条违反本办法有关规定，由房屋拆迁管理部门按照条例的规定依法予以处罚。第四十二条房屋拆迁管理部门工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，按照条例规定予以处理。第五章附则第四十三条本办法所列搬迁补助费、临时安置补助费以及其他有关经济补偿标准，由市价格主管部门会同市房屋拆迁管理部门制定。第四十四条本办法由市房屋拆迁管理部门负责解释。第四十五条本办法自2002年3月1日起施行。市人民政府关于印发市规划、土地局拟订的武汉市京汉大道建设工程房屋拆迁安置补偿办法的通知 江岸、江汉、硚口区人民政府，市各有关部门：市人民政府同意市规划、土地局拟订的武汉市京汉大道建设工程房屋拆迁安置补偿办法，现印发给你们，请遵照执行。第一条 为切实做好京汉大道建设工程房屋拆迁安置工作，保障京汉大道建设工程顺利进行，保护当事人的合法权益，根据武汉市城市房屋拆迁安置条例第二十七条的规定，制定本办法。第二条 本办法适用于京汉大道建设工程拆迁范围内房屋拆迁安置补偿。第三条 拆迁符合拆迁安置政策的住宅用房，一律按被拆迁房屋原使用面积易地安置；被拆迁人人均房屋使用面积不足8平方米的，按8平方米安置，并按户增加5平方米的使用面积；按人均8平方米安置超出被拆迁房屋原使用面积的部分，由房屋使用人按土建单方造价支付有偿安置费；按户增加的5平方米使用面积，由房屋产权所有人按土建单方造价支付有偿安置费。被拆迁人人均房屋使用面积不足8平方米的认定，按武汉市城市房屋拆迁安置条例第二十九条的规定执行。第四条 直管、自管非住宅房屋，由产权所有人按城市规划自拆自建，所需资金自筹；产权所有人经济特别困难的，可由拆迁人酌情给予补偿；确需另辟还建地的，由拆迁人协助办理有关手续。第五条 拆迁直管、自管住宅房屋，以产权调换形式偿还的，房屋产权所有人与原房屋使用人的租赁关系不变，仅对原租赁合同作相应修改。第六条 拆迁违法建筑物、构筑物和超过批准使用期限的临时建筑物、构筑物，不予安置补偿。拆迁未超过批准使用期限的临时建筑物，不予安置，由拆迁人适当给予补偿。第七条 拆迁直管住宅用房，以产权调换形式偿还的，不结算差价。拆迁自管住宅用房和私房，以产权调换形式偿还的，偿还房屋与被拆迁房屋原建筑面积相等的部分，按偿还房屋土建单方造价和被拆迁房屋重置价结合成新结算差价；偿还房屋超过被拆迁房屋原使用面积，如属房型设计上的原因，超出部分按建筑面积以偿还房屋商品价的90结算；对要求增加住房面积的，增加面积部分按偿还房屋商品价结算。第八条 拆迁私房，不以产权调换形式偿还的，由拆迁人按被拆迁房屋重置价结合成新，一次性给予补偿。安置被拆迁的直管、自管住宅用房的房屋使用人和不以调换产权形式偿还的私房所有人，安置房屋的使用面积超过被拆迁房屋原使用面积，如属房型设计上的原因，超过2平方米（不含2平方米）的部分，按安置房屋建筑面积以土建单方造价结算。第九条 被拆迁房屋重置价标准，按市物价、房地局关于调整武汉市房屋重置价标准的通知的规定执行。第十条 由于拆迁而全部或部分停产、停业的企事业单位的在册人员，由拆迁人按该企事业单位拆迁前3个月平均工资和奖金的标准，每人给予6个月的补偿。第十一条 由于拆迁而停产、停业的个体工商户的实际从业人员，由拆迁人按每人每月400元的标准，给予6个月的补偿。用自有私房从事生产经营的有证个体工商户由于拆迁而停产、停业，由拆迁人提供租赁经营门面，安排生产经营场所，或按其原用于生产经营房屋的面积以每平方米600元的标准，给予一次性补偿。第十二条 符合拆迁安置政策的房屋被拆迁人自找房屋过渡的，由拆迁人按下列规定给予补助：（一）被拆迁房屋是住宅的，按被拆迁房屋原使用面积每平方米每月5元的标准，给付临时安置补助费；（二）被拆迁房屋是企事业单位和个体工商户生产经营用房的，按被拆迁房屋原建筑面积每平方米每月15元的标准给予补助；（三）被拆迁房屋是其他非生产经营用房的，按被拆迁房屋原建筑面积每平方米每月10元的标准给予补助。第十三条 住宅用房的被拆迁人搬迁安置一次到位的，由拆迁人给付300元搬家费；未一次安置到位的，给付600元。第十四条 拆迁私房，房屋产权所有人放弃产权和安置的，由拆迁人按被拆迁房屋重置价结合成新价格的两倍，给予一次性补偿。第十五条 本办法的具体应用问题，由市人民政府征地拆迁办公室负责解释。第十六条 本办法自发布之日起施行。市物价局、市房产管理局关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知各区物价局、房产管理局：      根据中华人民共和国城市房地产管理法、城市房屋拆迁管理条例、武汉市房产管理条例、武汉市城市房屋拆迁管理办法等规定。经市人民政府同意，现将我市房屋重置价格标准通知如下：      一、房屋重置价格标准见附件武汉市房屋重置价格标准。      二、各有关部门在房屋的交易管理、资产管理、房屋拆迁补偿以及国家税收管理过程中，应严格执行武汉市房屋重置价格标准。      三、各类房屋交易估价、资产评估和房屋拆迁补偿评估中，应严格执行国家房地产评估规范，按照武汉市房屋重置价格标准，根据房屋的不同等级、不同结构和不同新旧程度确定合理的重置价格。      四、武汉市房屋重置价格标准从2004年6月1日起执行，原市物价局、市房地局关于调整武汉市房屋重置价格标准的通知（武价房1996145号文）同时废止。      五、本次确定的房屋重置价格标准，将根据武汉市房屋建安造价的变化情况，适时调整修定。      六、东西湖区、汉南区、黄陂区、新洲区、江夏区、蔡甸区物价局、房产局可根据本地区实际情况，参照本标准制定房屋重置价格（不含已由开发区托管地区），并报市物价局、房产局备案。      附件：武汉市房屋重置价格标准                                                                 二OO四年五月十七日武汉市房屋重置价格标准一、房屋重置价格是采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按照估价时点的价格水平，重新建设与估价对象具有同等功能效用、全新状态的房屋建筑物的正常价格。      根据武汉市实际情况，本标准中的房屋重置价格具体是指：假设承包商根据发包商的要求完成新的房屋建筑后，发包商支付的全部费用。该费用对应的发包方式为房屋建筑施工安装工程总承包方式。      二、武汉市各类房屋重置价格标准见表一。表一： 武汉市房屋重置价格标准单位：元/平方米·建筑面积      说明：      本标准中房屋重置价格不包含空调、采暖等设备重置价格，如房屋建筑中设有这些设备，应根据实际情况另行计算。      三、各类房屋分等定级标准见表二表二  房屋分类分等标准      说明：      1、本标准中，房屋是指按国家规范、标准设计和施工的房屋（简易结构房屋除外）。      2、本标准中，低层房屋是指建筑层数为13层的房屋；多层房屋是指建筑层数为49层未安装电梯的房屋；小高层房屋是指建筑层数为712层且安装有电梯的房屋；高层房屋是指建筑层数为13层及其以上的且安装有电梯的房屋。      3、本标准中，房屋标准层高设定为3.0M。      4、本标准中，水、电、卫设施是指在原设计中设有，与房屋主体一并建造的水、电、卫等设施，能满足房屋基本功能需要。      四、房屋成新率采用耐用年限法和实际观察法综合评定。采用耐用年限法评定房屋成新率，应采用直线折旧公式，根据房屋的建造年份和维修保养情况评定；采用实际观察法评定房屋成新率，见表三。表三 房屋成新率评定标准武汉市征地、拆迁、安置补偿计算公式一、土地补偿费和地面附着物补偿费。1、征用省辖市郊区耕地的，按其年产值的五到六倍补偿；征用县级市和县辖镇郊区耕地的，按其年产值的四到五倍补偿；征用其他地方耕地的，按其年产值的三到四倍补偿。年产值的计算：国家牌价和市场价的平均数，乘以同类土地前三年平均年产量（下同）。2、征用有收益的非耕地，按其年产值的二到三倍补偿。3、征用宅基地，按邻近土地的补偿标准补偿。4、被征土地上的青苗、树木，能计算产值的，按产值补偿；不能计算产值的，合理计价补偿。征地协议签订后抢种的作物、树木，不予补偿。5、被征土地上的建（构）筑物等的补偿标准，由省辖市或县（市、区）人民政府规定。违章建筑，不予补偿。二、安置补助费。1、征用耕地的，每一个需要安置的农业人口的安置补助标准，为被征用耕地每亩年产值的二至三倍。但是，每亩被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用耕地年产值的十倍。需要安置的农业人口数，按土地管理法第二十八条规定的方法计算。2、征用有收益的非耕地的安置补助费，按其年产值的二至三倍支付。3、征用无收益的土地，不付安置补助费。三、上述土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省人民政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过被征地年产值的二十倍。四、征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。收费标准为：武汉市每亩7000至1万元；其他省辖市每亩5000至7000元；县级市每亩3000至5000元。 五、房屋拆迁补偿计算公式房屋拆迁货币补偿合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）房屋拆迁补偿差价合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人锋利调换产权的房屋的评估价格 六、房屋拆迁安置费计算公式房屋拆迁安置费搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。有拆迁户询问：国有土地房屋拆迁补偿标准与集体所有土地房屋拆迁补偿标准有何不同？各自如何计算？      武汉市规划国土局人士就此答复：两者计算公式不同。按武汉市规定，国有土地房屋拆迁补偿款=合法房屋建筑面积×房地产市场评估单价（房屋重置价格区位综合平均价格）；农村集体土地房屋拆迁补偿款=合法宅基地面积×区位价格房屋建筑面积×房屋重置价格。      国有土地房屋拆迁房地产市场评估单价，由有资格的估价机构按照房地产市场价格评估产生；集体所有土地的区位价格是由政府规定确认的。      例：同样为2层楼200平方米的房屋，占地面积100平方米，设定房屋重置价格相同，为500元/平方米。      国有土地房屋市场评估区位价格按照1500元/平方米计算，其补充金额为：200平方米×（1500元500元）/平方米=40万；      农村集体土地房屋区位价格按最高2280/元平方米计算，其最高补偿金额为：100平方米土地×2280元/平方米200平方米×500元（重置价）/平方米=32.8万元。严格依法办事维护群众利益武汉城市房屋拆迁相关法规解读 房屋拆迁6个环节：       1、拆迁管理部门审批发放房屋拆迁许可证，现场公布拆迁公告拆迁人告居民书公示评估机构名单；2、拆迁户投票确定评估机构；3、评估机构现场勘估作业，出具评估结果，并由拆迁人分户送达；4、拆迁人当事人就补偿安置事项协商，签订协议；5、拆迁人支付补偿款；6、拆迁户搬家腾退、交付房屋。 拆迁       无证拆迁属侵权       判断拆迁行为是否合法的几个标准：       1、是否有拆迁管理部门批准的房屋拆迁许可证？只有依法取得房屋拆迁许可证，建设单位才具备法律意义上拆迁人的资格，否则就是违法拆迁，对居民实施房屋拆迁的行为属侵权行为，受害人可依法到法院以侵权赔偿提起民事诉讼。       2、是否在拆迁许可证确定的拆迁范围？      3、是否在拆迁许可证确定的拆迁期限内实施拆迁？       4、接待以及上门动员的工作人员应是取得拆迁岗位证的从业人员。拆迁从业人员没有持证挂牌上岗的，拆迁户可以拒绝接待。       拆迁人拆房前该做哪些事？       1、在拆迁范围应设立现场接待服务办公点，负责接待咨询服务。       2、拆迁现场应公布相关文件和资料：房屋拆迁许可证，拆迁代办单位及房屋拆迁代办资格证书（复印件），评估机构及评估资质证书（复印件），城市房屋拆迁管理条例、武汉市城市房屋拆迁管理实施办法及有关配套规定。       3、拆迁安置方案及评估结果送达拆迁户。       4、与被拆迁人进行协商，并作好协商谈话笔录，签订拆迁补偿协议，未签订协议不得擅自拆除房屋。       5、按照协议约定的期限支付补偿款或提供安置房屋。       居民不同意就不能批准拆迁吗？       当前，有一些市民及社会学者提出：政府批准房屋拆迁应首先征求被拆迁居民的意见，政府未经居民同意出让土地的行为侵害了居民的合法权益等观点，这反映了市民维权意识的提高。但根据宪法规定，国有土地所有权在国家，政府根据土地利用总体规划和城市总体规划，代表国家对土地进行管理并合理调控土地用途、提高土地利用效率是政府的基本职能，是依法履行职责。政府实施房屋拆迁的目的是为了公共利益，着眼于城市总体发展和全体市民的利益，拆迁符合群众根本利益要求。房屋拆迁是严格按照法规规定的程序进行，并对房屋所有人和使用人的土地使用权、房屋及其附属物等财产依法进行了补偿，并充分尊重被拆迁人的权益，如对房屋拆迁补偿严格按照市场评估原则，评估机构的产生由被拆迁人选举确定，政府不干预具体补偿标准的确定，被拆迁人对货币补偿和房屋安置有充分的选择权等。       政府不能当拆迁人       政府不能作为拆迁人，但政府因自身办公楼及附属设施建设需拆迁房屋除外。       拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。个人不能作为拆迁人。       政府及有关部门成立的临时性的“指挥部”不得充当拆迁人。       行政强制拆迁前要听证       被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，经房屋拆迁管理部门申请，市或有关区人民政府可以责成房屋拆迁管理部门组织行政强制拆迁。       行政强制拆迁申请应由拆迁管理部门领导班子集体讨论决定，行政强制拆迁前，拆迁管理部门应当就行政拆迁的依据、程序等组织听证。       拆迁管理部门也可依法申请人民法院强制拆迁。       诉讼期间，拆迁人提供符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，不停止拆迁的执行。       实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。 估价       选评估机构谁说了算？       经市拆迁管理、房产管理部门核准，目前武汉市有资格从事房屋拆迁评估的估价机构有9家。拆迁项目确定具体估价机构由被拆迁人投票确定。       其程序为：拆迁管理部门在现场公告评估机构的操作规则，公示报了名的评估机构相关资料被拆迁人进行投票根据有效投票在现场公告评估机构的得票，确定评估机构。       投票、计票相关过程委托公证机关进行公证。       得票数为零情形时，由拆迁人从公示的估价机构中推荐产生。       前两位或多位得票相等情形的，拆迁管理部门从得票相等的估价机构中抽签产生。       拆迁户回避投票是放弃权利       2004年1月1日以后，武汉市拆迁项目估价机构的确定由原来的拆迁直接委托，转变为被拆迁人投票产生，把决定项目估价机构的决定权交给老百姓。实行“阳光操作”模式，这样，有利于防止拆迁人与估价机构提前进行恶意串通侵害老百姓利益的行为发生。       该政策实施以来，有的项目执行效果很好，群众踊跃参加，但也有个别项目存在拆迁户消极对待的现象。主要存有几种心态：由谁评估，结果都差不多；一味断定估价机构和拆迁人串通；谁评估的价格最高我就选谁等。       拆迁户这种消极态度不妥。尽管评估机构确定方式的变化不能直接或全部解决群众所担心的问题，但至少在程序上能够力求公平、公正，是一个进步，市民可以根据估价机构的历史业绩、资质等级和接谈，去了解和认识估价机构，尽量选择一些业务技术力量强、职业素养比较好的估价机构，尽可能防止评估的不规范，甚至是错评。       回避投票并不能阻碍评估机构的产生，更不能阻止拆迁的进行，是对自己合法利益的一种放弃。       分户初步估价结果要公示       1、拆迁估价人员应对被拆迁房屋进行实地查勘，作好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料，实地勘察记录由估价人员、拆迁人和被拆迁人签字认可。       被拆迁人不同意在实地查勘记录签字的，应当由无利害关系的第三人见证，并在估价报告上说明。       2、分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取意见。       3、公示期满后，拆迁人应将估价机构的分户评估结果书面告知被拆迁人。       不满意评估可申请裁决       拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起7日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可另行委托具有房屋估价资格的估价机构评估。       拆迁当事人对原估价机构复核结果有异议，或者另行委托的估价结果与原估价结果有差异的，可以自收到复核或估价结果5日内，向武汉市房地产估价师协会专家委员会提出申请，专家委员会10内组织专家组成鉴定小组作出书面鉴定意见。       专家鉴定费用由申请人预交，鉴定结果属估价结果有问题的，原估价机构承担鉴定费用；维持估价结果的，由申请人承担鉴定费用。       不要不加分析随意去申请鉴定，以免造成支付鉴定费的不必要的损失。       拒绝估价人员上门要负责       在实际房屋拆迁过程中，个别拆迁户可能因为这样或那样的原因抵制拆迁，拒绝估价人员入户作业，导致估价工作无法进行。       武汉市房屋拆迁估价实施意见规定：被拆迁人拒绝估价人员入户查勘三次以上的，或被拆迁人恶意回避但拆迁人在本市市级以上报刊上进行通知后仍回避的，拆迁估价机构可以直接依据所能收集的资料进行估价，并出具估价结果，估价结果失实的法律责任由有过错的当事人承担。       估价作假要吊销执业资格       一些居民担心估价机构会不会和拆迁人串通一气，出具失实报告。       如果估价机构失去公正，行业协会将根据行规采取警告、业内批评和通告批评等一系列警戒措施，严重的将提请行政机关下达行政处罚，直至吊销执业资格。       如果发现估价机构有违规问题，可以向政府或行业管理部门举报。 补偿       房屋拆迁补偿有哪些？       1、房屋补偿；2、附属设施补偿，如水、电表、管道煤气、有线电视、电话、空调迁移等；3、搬迁补助费；4、临时安置补助费；5、营业补偿（商业经营用房）；6、装修补偿；7、因拆迁导致停产、停业的，给予适当营业补偿。       拆迁补偿安置协议签订要点       拆迁人实施房屋拆迁必须与被拆迁人签订房屋拆迁补偿协议。协议签订由拆迁当事人平等协商，协商补偿安置事项以拆迁法规和政策为依据。       协议分货币补偿和房屋产权调换补偿两种。其中货币补偿协议应明确补偿标准、补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限和违约责任等事项。       产权调换协议应明确安置房屋的地点、面积、安置期限、差价结算等事项。申请裁决有范围。       拆迁人、被拆迁人与房屋承租人就房屋拆迁补偿安置事项经多次协商达不成协议的，拆迁当事人可以向房屋拆迁管理部门申请裁决。       货币或房屋还建由你挑       拆迁还建方式分货币补偿方式和产权调换补偿方式两种，除法规有特别规定外，还建方式由被拆迁人选择。       货币补偿怎么算？       在实际拆迁评估过程中，一般将房地产市场评估单价评估分解为区位综合平均价格房屋重置价格。       区位价的评估按房地产评估规范的要求，多采用市场比较法进行。其做法是：根据房地产交易市场资料，在与估价对象同一供求圈内，选择与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相似的近期交易实例作为参照物，扣减重置价后，再对地段、成交日期等影响价格的各项因素进行修正，选取计算得出的3个价格，加权平均后算出区位价。       土地价格因素只是区位综合平均价格的一部分，区位综合平均价格反映的是房屋楼面价格，而土地基准地价反映的是土地平面价格。       影响房屋重置价格的主要是结构、等级和成新等因素。今年6月1日，市房产局和物价局重新调整并公布了武汉市房屋重置价格的标准。       拆迁户或房屋承租人选择货币补偿方式的，拆迁人要加付两个月的拆迁补助费（按武价房字200275号文中关于住宅房屋临时安置补助费标准执行）。       产权调换怎么操作？       实行房屋产权调换，是拆迁人对被拆迁人的房屋按照原面积另行偿还房屋，被拆除房屋和安置房屋以同一评估时点，分别进行评估确定价格，相互结算差价的一种安置方式。       按照拆迁政策规定，产权调换可以是就地安置、就近安置，也可以是异地安置。无论什么样的安置被拆迁人都可以选择，拆迁人不得强行干预和排斥，但是安置房屋也是在市场评估基础上计算其价值，拆迁户有权选择但是同时也有义务应支付差价款。       拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。       危改与开发项目的补偿标准相同       货币补偿金额根据被拆除房屋的房地产市场单价结合被拆除房屋的面积确定。       被拆除房屋的房地产市场单价，由具有相应资质的房地产评估机构根据被拆除房屋的区位、用途、结构、成新等因素评估确定。       房屋拆迁补偿标准严格按照市场价格评估确定，政府及拆迁管理部门均不得干预和审查估价标准。武汉市房屋拆迁补偿标准产生的法律依据是一致的，并不因为建设项目的性质不同而不同，如政府市政道路等重点工程建设项目、危房改造项目与一般商业性开发项目的补偿标准没有区别。       搬迁补助费有多少？       我市制定的搬迁补助标准如下：       1、住宅 被拆除房屋在40平方米以下的，搬迁补助费300元。被拆除房屋面积每增加20平方米（不足20平方米的按20平方米计算），房屋搬迁补助费增加100元，但补偿最高不超过600元。