某楼盘调研报告案例.docx

红树西岸楼盘调研报告案例项目名称红树西岸项目地点侨城西路以东、滨海大道以北、深圳湾一路以西，白石四道以南围合部调研时间2005-11-21开发单位深圳红树西岸地产发展有限公司总包单位江苏华建（原江苏一建）监理单位深圳市中海建设监理有限公司物管单位深圳百仕达物业管理有限公司物 管 费7.50元/平方设计单位方案设计美国ARQ公司（本纳道·霍）项目指标总用地面积75101.77建筑设计深圳大学总建筑面积249265.29平方米立面设计英国公司OVE ARUP工程顾问公司容 积 率3.4环境设计上海锦展园林设计公司总 户 数一三02示范单位设计香港梁志天车 位 数1900智能化设计深圳达实智能公司设计（塞为智能、琪云电子两家公司施工）规 划三栋折板式高层住宅风车型布置，景观为规划主导。景 观景观特质深圳湾海景、沙河高尔夫球场景观形态与风格建筑设计户型特点大进深住宅 层高3.2米，室内净高为2.95米, 采用全隐梁（含外梁），景观主导室内全空调单体设计一梯两户，内置核心筒（人工采光通风），大进深板式高层住宅。窗墙系统。形式与风格窗墙系统构成立面特点。蓝绿夹胶玻璃栏板 平板阳台无灯 栏杆立柱社设灯设施及材质隔音楼板，隐蔽承重式地面插座, 美国just right即热热水系统，双止回式烟道、变压止逆阀式烟.，窗墙系统造价2个多亿人民币由奥雅纳负责引进。阳台栏板为21.52mm厚的带防火夹层的钢化玻璃。瑞士吉博力(GEBERIT)公司的同层排水系统：全防臭横排地漏、同层排水部件采用该公司的HDPE（高密度聚乙烯）管道、存水弯、进水阀、排水阀、厨房落水装置、浴缸落水装置等。独立置换式全新风系统，小区全面配备无线网络，主力户型主力户型一五0-260平方米配套设施保姆公寓 幼儿园周边配套价 格最高价最低价均 价总结优点名师规划设计-规划形式、建筑形象独特极佳地理位置以及海景、高尔夫球场景观全隐梁（含外梁）住宅楼板最厚带隔音住宅选用高档建材智能化住宅豪华精装修及高档设备高档家电全国第一个进行抗震试验的住宅中国唯一进行窗户风压试验的住宅瑞士给排水系统的住宅：全防臭横排地漏、同层排水（现场施工所用不一致）全面装配独立置换式全新风系统住宅（现场施工没见预留孔和相关管道）即热热水系统公共部分采用蓄冷空调自然采光生态地下车库（名不符实）缺点住宅产品形式为过时的大进深大板式住宅部分户型布置不合理 走道偏窄中部核心筒效果不佳并且运营成本高采用商用空调形式导致户内有效高度降低环境噪音大其它聘请高文安为甲方顾问工地管理好 装修施工分6家土建部分：分 项 工 程品牌材料/规格价格施工单位备注进户门泉顺安（江苏昆山）采用高级防火防盗门，门板为进口黑胡桃、檀木。进口板皮2000元左右泉顺安公司它五金配件全进口;门锁为韩国Irevo电子锁（价格：2600元/把）阳台门铝合金型材华加日;玻璃深圳南玻制造施工单位华加日和方大施工阳台门采用四扇双轨，铝合金五金配件采用德国骆驼牌五金配件;阳台栏杆骨架采用广州钢管厂生产的方通，阳台栏杆采用华加日铝合金型材做装饰。另每栋设计室外擦窗机三台。玻璃：阳台分隔玻璃采用加胶玻璃8+1.5+8MM。阳台护边玻璃：采用6+1.5+8MM厚的夹胶钢化安全玻璃（价格：300元/）。推拉门采用低辐射中空钢化安全框玻璃(6+12+6,夹带真空层，价格：330-350元); 推拉门下的固定窗采用夹胶钢化安全玻璃。玻璃的颜色由内部加胶的颜色决定。玻璃幕墙窗 阳台栏杆室内装饰公共部分电梯厅：天面：采用吊顶;墙面、地面：采用亚细亚磁砖 规格： 300×300mm 价格：50元/消防楼梯：天面、墙面：采用浅色乳胶，价格：20元/户内大部分房间仅粗装修个别房间：卫生间采用亚细亚磁砖装饰地面和墙面 设备间采用乳胶漆刷白或“赛丝纶”吸声装饰艺术板，“赛丝纶”吸声装饰艺术板价格：一八0-200元/，样板房墙面贴美国进口墙纸，地面圣象木地板。外墙装饰除大面积玻璃幕墙外采用“爱和陶”氟碳漆涂层高级釉面砖，价格：100-120元/施工单位江苏华建烟 道采用双止回式烟道、变压止逆阀式烟道两种防水厨卫间、外墙面、屋面蓝盾牌水泥基防水涂料地下室顶板采用SBS防水卷材侧墙采用911防水涂膜装饰工程样板房深圳建筑装饰、城市装饰、建艺等六家公司其它屋顶采用了倒置式屋面构造系统。将保温层设在防水层之上，防水层不易老化，防水层的寿命可延长3倍。保温层采用挤塑泡沫板，厚度较标准图集中增加50%。地下车库阳光车库:地下车库设计了上下串通式椭圆形采光孔，光线可以从采光孔上面直接照射到地下一二层,地下车库也实现自然采光和通风。节省用电，减少平时的使用维护费用，消除传统地下室的阴森黑暗，感觉更舒服。楼板隔音楼板的构造：在楼板上铺设一层0.5公分厚美国陶氏化学艾思牌隔音垫40元/平方米，再铺设一层3公分或5公分厚的挤塑泡沫板，再加一层4公分厚的双向配筋的细石砼保护层，总厚度高达30公分。安装部分：工程类别主要产品工程特点设计单位施工单位工程造价消防火灾自动报警系统采用诺帝菲尔系统消防工程刚开始施工深大设计院江苏华建不详供配电华通开关柜许继变压器梅兰日兰高压柜配电房宽敞深大设计院爱得威电气安装公司不详智能化霍尼维尔灯光、家居智能控制在深圳领先达实智能赛为智能、琪云电子含室内家电共约2.4个亿（含达实智能830万的设计费用;300万美元的进口设备）水电“万通牌”线管“金龙羽”电线、缆“胜武”分支电缆“佛塑牌”PVC排水管，给水采用美国进口尼必克铜管材料优良深大设计院江苏华建不详热水器位置生活阳台空调室内（外）机位置室内机位置在室内设备间，室外机在楼房连接处采光井消火栓位置公共楼梯间电（水）井位置电梯间（公共楼道）材料（设备）名称品牌（型号）价格电线电缆金龙羽市场信息价排水管材泰盛螺纹管、铸铁管100 20元/M（市场价）给水管材进口美标ASTM纯质铜管国产DN20 28元/M；DN25 36元/M进口上浮50（市场价）热水系统即热热水系统，楼盘使用美国专利产品品牌“JUST RIGHT”格兰富智能型热水循环泵2000-2500元/套（不含热水器）新风系统“霍尼韦尔” 1万元/套（按200平方米计算）地漏上海 “吉博力”横排地漏：采用了GEBERIT公司的同层排水系统，同时配套采用该公司的吉博力横排地漏，并带有存水弯，即使没有存水，防臭功能也大大优于当前绝大多数的下排地漏。这是目前欧洲广泛采用的一种排水方式。不用降板，配合吊式马桶。每个卫生间的专用水箱、横排地漏、浴缸排水一套为2000元。室内空调LG商用空调25万元/套公共部分空调资料显示为蓄冷空调，实际尚未安装。电梯采用大连星玛电梯，2.5米/S 1000kg3000万元/57台厨具“米勒”水质软化系统美国 Culligan 8000元/套 销售信息楼盘名称红树西岸花园项目推广名称红树西岸物业类型高尚住宅位置南山区滨海大道红树湾土地受让时间2001-12-7土地使用年限70年预售许可证号深房许字（2004）南山046号预售批准时间2004-11-一八宗地号T207-0026    占地面积（M²）75102建筑面积（M²）255300住宅面积（M²）249300商业面积（M²）会所面积（M²）3000办公面积（M²）其它配套（M²）3000（幼儿园）车位（个）1900容积率3.4覆盖率绿化率住宅使用率82.6%形态规模3栋31层建筑总户数一三01总平面布局3栋主体建筑成风车型排列，互不阻挡，户户都有多景观，楼距60-100米。单体建筑平面2梯2户，局部2梯1户户型及比例户型结构2房2卫3房2卫复式3房3卫3房3卫3+1房4卫2梯1户大平面2梯1户复式面积（M²）116-117144-173194-197一八6-209219-268294-368462-512户 数191297374951一五1一三53户数比例14.68%22.83%2.84%38%8.84%8.69%4.07%交楼标准280平米以下户型均带3500元/平米的精装修户型特色进深达3米的阳台建筑风格/特色水晶立面园林风格/特色配套特色公共交通路线公共配套商业配套开工时间 2002.12.28.奠基仪式封顶时间2004.12.竣工时间入伙时间毛坯：06.05.28；带装修：06.11.28。推广主题语上善生活营销/推广特色聘请公关公司不断举办较有深度或影响力的活动，例如：香港赛马日、毕加索真迹展等等认筹时间2004.10.发行200份信托基金；诚意金及其优惠方式信托基金每份80万，7.5折优惠；8万元SVIP卡，9-9.2折优惠开盘时间2005.4.22.全球公开发售定金（元）开盘销售率120份信托客户成功购买付款方式及优惠实收均价(元/)25000起价（元/M²）19000最高价（元/M²）车位售价(元/)车位租金(元/月)管理费(元/.月)7.5工程进度销售率售罄时间开发商深圳红树西岸地产发展有限公司整体规划建筑设计美国ARQ公司（本纳道·霍）园林设计工程监理深圳市中海建设监理有限公司样板房设计梁志天，劳琳达建筑施工华建3、5处销售代理（顾问）外销中原、美联物业管理（顾问）深圳百仕达物业管理有限公司影视公司网络公司拓之林xxbsddcx/mr/index.asp模型制做广告推广Logo设计韩家英设计公司图片说明备注卖点：30公分厚隔音地板全隐梁同层排水可升级的高智能化住宅窗墙系统软化水系统。既开即热热水系统户型中有小量公寓用于配套出租售楼电话接待人调查人填表日期2005-11-251.6.202311:3611:36:3623.1.611时36分11时36分36秒1月. 6, 236 一月 202311:36:36 上午11:36:362023年1月6日星期五11:36:36