某地楼盘供应结构分析报告.docx

2005成都楼盘供应结构分析报告一、概述 5月31日成都市正式公布了普通住宅楼盘的标准，尺度试图从市场角度出发，通过对成都市区及郊县地区在售的288个住宅楼盘（纯住宅或以住宅为主）进行整理分析，以期研究成都市现阶段住宅楼盘的供应特征，探讨成都住宅楼盘的整体供应结构和价格档次，为成都开发商和购房者全面了解房地产住宅市场提供参考和借鉴。 本文所统计的在售楼盘中，市区（外环以内）为163个，附近区县为125个楼盘，总供应面积达到2326万平方米，其中市区内整体楼盘的在售均价为3702元/平方米，普通住宅的平均价格为3338元/平方米，郊区整体均价为2450元/平方米。 二、在售住宅楼盘供应总量特征 与周边区县比较，市区在售楼盘共计163个，供应面积为1396万平方米，分别占到整体市场57%和62%的比重，郊县虽然有部分大盘开发，但由于数量上难以与市区匹敌，总供应面积不到千万，仅为929万平方米，所占比重不足4成。从整体供应来看，市区仍然是现阶段住宅项目供应的主体市场，在住宅的供应中占据着重要的主导地位，但不容忽视的是，随着郊区的快速发展和卫星城市的建设，郊区住宅楼盘的供应有望在近年赶超市区。 成都市区和附近区县以住宅为主楼盘的供应数量及建筑面积情况表 从上表可以看出，市区的住宅物业楼盘不仅供应量较郊县多，而且个盘开发规模也略大于郊区，达到8.56万平方米，其原因主要是由于三环与外环之间的楼盘规模较大，拉高了市区个盘供应规模。 三、在售住宅楼盘的价格特征分析 成都市市区内（外环以内）整体楼盘的在售均价为3702元/平方米，其中普通住宅的平均价格为3339元/平方米。其具体价位分布如下： 成都市在售住宅楼盘价格分布明细表 从成都在售住宅楼盘的供应价格整体分布来看，各个价位段的分布相对平均。具体而言价格主要集中在2000-4000元/平方米的价位段内，供应比重达到56%，其中3000-4000元/平方米的价位段楼盘供应数量最多，达34%的比重；5000元/平方米以上的高端楼盘供应最少，所占比重仅为5%；4000-5000元/平方米的住宅楼盘虽然供应比重不到20%，但是由于个盘规模普遍较大，故其供应面积总量最大，达到总供应量的近三成比重；其次是3000-4000元/平方米的楼盘，2000元/平方米以下的均集中于郊区分布，占到23%的比重。 四、市区内在售住宅楼盘供应特征分析 为了便于对住宅楼盘的供给结构进行分析，我们根据成都房地产市场的实际情况按照价格将住宅楼盘区分成五个档次（低档、中低档、中档、中高档和高档），具体划分如下：楼盘均价小于2000元/平方米的为低档、2000-3000（含2000）元/平方米之间的为中低档、3000-4000（含4000和3000）元/平方米之间为中档、4000-5000（含5000）元/平方米之间为中高档、5000元/平方米以上为高档。 由于生活水平和城市发展因素的影响，2000元/平方米以下的低档次住宅楼盘全部集中于郊县供应，市区内均为2000元/平方米以上的住宅楼盘供应。 1.市区内不同档次住宅楼盘供应总量特征 各种档次楼盘供应数量、建筑面积及平均价格情况表 3000-4000元/平方米的中档楼盘是目前供应的主力产品，其供应数量最多，占据楼盘供应总量的半壁江山，达55%的比重，但由于其个盘规模不敌中高档项目，故从供应体量来看，两者所占比重相当，均为42%； 4000-5000元/平方米的中高档楼盘所占比重仅次于中档楼盘，为27%，但项目平均规模较大，达13.4万平方米，个盘规模在其他楼盘的两倍以上； 2000-3000元/平方米的中低端楼盘所占比重偏少，且随着成都房地产的不断发展和向外扩张，预计其所占比重仍将继续下跌。 2. 市区内不同档次住宅楼盘的环线、区域分布特征 2000-3000元/平方米的中低档楼盘主要分布在市内城北的二三环之间以及城东、城南及少量城西的三环外侧； 3000-4000元/平方米的中档楼盘，大部分分布在市区城南、城东、城西的二三环之间以及城北的一二环内，城中则少有分布； 4000-5000元/平方米的中高档楼盘城东和城北极少供应，主要分布在城中、城南和城西的二三环之间； 5000元/平方米的高档楼盘供应体量较少，主要分布在二环以内区域，城北无该档次楼盘供应。 3.市区内不同档次住宅楼盘的建筑形态和物业类别供应特征 不同档次住宅楼盘的建筑形态和物业类别供应情况表 从上表可以看到除花园洋房和别墅外，住宅楼盘供应大体呈现出楼层越高，价格档次也越高的正比关系；在物业类别中，中档以上的楼盘，电梯公寓所占的比例越来越大，别墅和花园洋房所占的比例也逐步上升。 四、郊区住宅楼盘供应特征分析 从成都郊区（外环以外）在售的住宅楼盘情况看，龙泉和都江堰住宅楼盘的供应比其它区县更为活跃，双流、温江和华阳次之，其次为新都、郫县。从物业形态而言，郊县楼盘中电梯公寓所占比例较少，多层是主要的供给类型，其次为花园洋房和别墅产品。具体情况见下表： 成都市附近区县住宅楼盘情况表 1、郊区住宅楼盘供应总量特征分析 从供应数量来看，都江堰和龙泉均达到21%的比重，其次为双流区域，占14%，新都和温江并列第三，所占比重为13%； 从供应面积来看，各区域分布比较平均，其中龙泉供应面积略高，占到18%的比重，都江堰和双流以17%的分列第二； 2、郊区住宅楼盘供应价格特征分析 郊区总体均价为2450元/平方米，将各区域价格由高到低排列的话，依次为：华阳、龙泉、郫县、都江堰、温江、双流、新都和其他。除新都的价格仍比较适宜，仅为1757元/平方米之外，其余价位均在2000元/平方米以上。 其中华阳和龙泉的楼盘供给价格已经超过3000元的价位，这在一定程度上亦反映了政府政策及规划的导向性对区域房产发展的带动影响，华阳在近年内众多知名开发商相继进入，使得区域价格快速提升，目前区域平均价格已达到3215元/平方米，而龙泉的住宅价格亦有所提升，在售均价达到3130元/平方米。 五、成都在售住宅供给结构特征总结 从以上分析中，尺度认为成都市当前在售的住宅楼盘的供应结构主要呈现出以下几点特征： 1.区县近年来房地产开发有所发展，但市区仍然是住宅楼盘开发和供应的主体。 2.市区内均价在3000-4000元/平方米之间的楼盘供应数量最多，大部分分布在市区城南、城东、城西的二三环之间以及城北的一二环内；2000元/平方米以下均为郊区楼盘。 3. 市区二三环之间是住宅供应的热点地区，三环外次之；一环以内和一二环之间住宅物业平均价格最高，同时呈现出沿环线依次向外递减的趋势。 4.城南、城东和城西是住宅楼盘供应最活跃的地区；城中住宅价格受土地供应影响，持续居高不下，城南和城西延续着高尚生活圈的特点，住宅平均价格在除城中外的地区继续领跑。 5. 建筑形态方面，小高层和多层是住宅楼盘最主要的形态；而在住宅楼盘的供应体量上，小高层、高层及超高层的规模较多层大，居前两位；多层的平均价格最低。 6. 电梯公寓在住宅楼盘的供应数量和建筑面积上都占有绝对的优势和主导地位，其次是普通住宅，各种物业间价格差距较大，不同物业类型参杂分布。 7. 从当前附近区县在售的住宅楼盘情况看，郊区是别墅的主要分布区；其中龙泉和都江堰住宅楼盘的供应比其它区县更为活跃，双流、温江和华阳次之，其次为新都、郫县；在住宅楼盘平均价格方面，华阳和龙泉最高，温江和郫县的楼盘均价次之，新都最低。