宜春市房屋建筑面积测算实施细则2.docx

宜春市房产面积测算实 施 细 则 二O一二年十二月目 录1、总则12、一般规定23、房屋面积测算精度34、房屋建筑面积计算的规定55、对特殊情况处理96、共有面积的分摊137、共有建筑面积的内容148、共有面积分摊的方法149、套内建筑面积计算1610、具体房屋面积计算方法 1711、变更测绘 1812、楼盘建立的规范 1913、本操作办法自发文之日起施行 2614、上级有关部门有新的测算规定的按有关规定执行 2615、本操作办法由宜春市房产管理局负责解释 26附件1 27 附件2 49附件3 50附件4 51宜春市房产面积测算实施细则（试行）为统一全市房屋建筑面积计算技术标准，明确我市房屋建筑面积测绘计算中一般及特殊情况的处理方法，进一步规范全市房屋建筑面积测绘工作，根据国家房产测量规范，结合我市实际情况，特制定本细则。1、总则1.1房产面积测算目的房产面积测算是利用测绘技术和方法，采集和表述房屋及房屋用地的相关信息，为房地产产权登记管理、房地产预售等提供基础数据和资料。1.2 房产面积测算的内容房产面积测算的内容包括房产空间和产权识别、房屋数据采集、房产测绘、房产面积计算、成果资料的整理、检查、审核与归档。1.3 房产面积测算的类型房屋建筑面积测算的类型包括为产权登记、房地产预售和房地产交易服务的竣工房产面积测算、预测算、变更房产面积测算。1.3.1竣工房屋建筑面积测算根据竣工房屋现状、政府行政主管部门核发的建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证、竣工验收备案表（议）及核准的设计图、设计说明等资料进行。所出具的测绘成果供申请人用于办理房屋权属登记等。1.3.2变更房产面积测算根据房屋现状、政府行政主管部门核发的相关资料或申请人的申请资料进行，所出具的测绘成果供申请人用于办理房屋权属登记等。1.4房产面积测算的成果主要包括：房屋基本信息、测算依据、现场查勘记录、房产分幅平面图、分层分户图、成果报告、变更记录等资料。2、一般规定2.1房屋以幢为单位进行测算。2.1.1地面以上有裙楼（含架空层）相连通的建筑视为一幢处理。同一建筑中的不同建筑塔楼各自视为一幢处理。2.1.2半地下室与上部建筑相连通的亦视为一幢处理。2.1.3地面以上相互独立，但地面以下相互连通，共用一个地下室的建筑视为多幢处理。2.2房产面积测算系指房屋水平投影面积测算。房产面积测算包括可用于房产登记的房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋共有建筑面积等测算。2.3房产面积是受制于三维空间的水平面积，是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、有围护物、结构牢固、层高2.20米以上（含2.20米）、可供人们正常生产或生活的永久性建筑。2.4房屋套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。2.5房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。2.6房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20米以上的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。自然层数是指按规划核准的室内地坪±0以上的层数，±0以下为地下层数。±0标高设计在房屋中间部位且±0以上的净高超过房间净高1/2的层面计入自然层数。(议)假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数，利用坡地用文字表示附层（议）。2.7房屋所在层次是指本权属基本单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。（议）层数是地上和地下相加还是不加？2.8房屋建筑结构可分为：钢结构；钢、钢筋混凝土结构；钢筋混凝土结构；混合结构；砖木结构；其它结构。2.9功能区划分：功能区是指建筑构造、使用目的和方式、服务对象等不同的建筑空间。功能区的划分直接影响分摊系数及成果的真实性，一般可以按照分摊级别逐级划分。3、房屋面积测算精度3.1房屋边长按面积精度对应测量边长的要求房产界址点的精度要求房产界址点的精度要求界址点等级界址点相对于邻近控制点的点位误差和相邻界址点间的间距误差限 差中误差一±0.04±0.02二±0.10±0.05三±0.20±0.10房屋边长丈量、面积计算数据取值要求：房屋边长丈量以米为单位。丈量结果取位至0.01米。房屋面积以平方米为单位。计算结果取位至0.01平方米。边长限差：D ±（0.02+0.001D）(议)D：限差。D：相邻界址点间的距离，小于10米的按10米计算，大于10米的按实际计算，单位为米。3.2实测边长与图纸设计边长3.2.1实测边长尺寸与规划核准图上设计尺寸的较差值满足限差时，可认为实际房屋边长与设计值相符。3.2.2房屋边长数据采集方式房屋边长数据采集有两种方式：一是依据设计图纸，即从建筑施工图上获取房屋边长数据；二是实地丈量取得房屋边长数据。3.2.3房屋边长数据的图上采集竣工并且有建筑施工图的房屋，从建筑施工图上采集边长数据时，应对实地分段边长和总长度进行检核。若实地丈量的尺寸与对应图纸上的尺寸之差符合规定时，该房屋的边长可采用建筑施工图上标注的尺寸。3.3房屋边长数据的实地采集竣工房屋存在一些圆形、弓形等其它不规则形状，且无建筑施工图可获得相应的图形元素时，可使用全站仪等测量工具沿不规则形状边线实测若干特征点或拐点的点位坐标，通过解析法计算面积。当房屋边长较长且直接测量有困难时，或需要检核总边长与分段之和无法直接测量总边长的，可采用全站仪测绘坐标后计算相应的总边长值。3.4按柱外围计算面积，而柱子上下由不同直径（截面）多节柱体构成时，边长以房屋层高的1/2处进行测量。 (议)3.5房屋外墙的厚度以结构厚度计算。3.6房屋面积测算的精度要求房产面积的精度要求房产面积的精度等级限差中误差一0.02+0.0006S0.01+0.0003S二0.04+0.002S0.02+0.001S 三0.08+0.006S0.04+0.003S注：S为房产面积，m2。本市住宅按三级限差，商业按二级限差3.7房屋边长丈量、面积测算限差规定房屋复测结果与原成果差值符合限差要求的仍使用原测绘成果。4、房屋建筑面积计算的规定4.1可以计算建筑面积的房屋及其附属物一般应具备以下条件：4.1.1结构牢固，属永久性的建筑物；4.1.2具备有上盖；4.1.3有围护结构或柱；4.1.4层高2.20米以上（含2.20米）；4.1.5可作为人们生产和生活的场所。房屋上盖、围护结构或柱的建筑材料以规划核准设计的材料为准。4.2计算全部建筑面积的范围4.2.1永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。（国）（规）4.2.2 房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20米（含2.2米）以上部分计算建筑面积。（国）4.2.3穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大堂，均按一层计算面积。门厅、大堂内回廊部分，层高在2.20米（含2.2米）以上的，按其水平投影计算面积。（国）（规）4.2.4 楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积（国）；穿载夹层的楼梯，夹层不使用的，其位于夹层的楼梯间不计算建筑面积；住宅室内楼梯间隔的净宽度大于0.20米时，非住宅楼梯间的净宽度大于0.40米时，计算上一层楼梯间面积时，楼梯间隔空间面积应扣减（规）。有顶盖的采光井，仅按一层计算建筑面积。4.2.5 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房和斜面结构屋顶层高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影计算面积。（国）（规）4.2.6挑楼、全封闭的挑廊、规划部门批准的全封闭阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积。（郑）4.2.7 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算面积。（国）（规）4.2.8与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影计算面积。（国）（规）4.2.9 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影计算面积。（国）（规）4.2.10 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影计算面积。（国）（规）4.2.11 有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。（国）（规）4.2.12 玻璃或金属以及其它材料幕墙作为房屋主墙体，按其外围水平投影面积计算。（规）4.2.13 属永久性建筑层高在2.20米以上的非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。（国）4.2.14依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层,有围护结构的，按其高度在2.20m以上部分的外围水平投影面积计算。（国）（规）4.2.15有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建面积。（国）（规）4.2.16体育馆、影剧院等房屋按实际层数计算建筑面积。看台下空间加以利用的，其净高超过2.2米以上部位的，按其水平投影面积计算其建筑面积(多层按多层计算)。4.2.17立体书库、立体仓库、立体停车库，无结构层的按一层计算建筑面积，有结构层的按其层高2.20米以上（2.2米）结构层建筑面积的总和计算建筑面积。（GB/T 50353-2005第3.0.9条（深）4.2.18封闭的入户花园、户内花园按其外围水平投影面积计算。（规）4.3计算一半建筑面积的范围4.3.1与房屋相连,有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。（国）4.3.2有顶盖未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。4.3.3无顶盖的（含无永久性顶盖或顶盖不能完全遮盖楼梯的）室外楼梯按各楼层水平投影面积的一半计算。（规）4.3.4有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。（国）（规）4.3.5独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。（国）（规）4.3.6 未封闭的入户花园、户内花园，按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积。（规）4.4不计算建筑面积的范围4.4.1层高小于2.20m的房屋。（国）（规）4.4.2突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、凸窗、无柱雨棚等，以及有主墙体玻璃幕墙、金属幕墙及其它材料幕墙，地下室内无顶盖的采光井。（国）（规）4.4.3房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池及一些景观性质的建筑设施等（国）（规）屋面上有柱有盖但无围护结构的一些类似观景建筑物的。（泰）议4.4.4建筑物内操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。（国）（规）4.4.5骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；临街楼房挑廊下的底层作为公共通道、街巷通行的，不论其是否有柱，是否有围护结构，均不计算建筑面积。（规）4.4.6利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建筑的房屋。（国）（规）4.4.7活动房屋、临时房屋、简易房屋和已部分倒塌的房屋。（国）（规）4.4.8独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。（国）（规）4.4.9与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝、沉降缝。（国）4.4.10房屋之间无上盖的架空通廊或无上盖的阳台、挑廊。4.4.11与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑。4.4.12无永久性上盖的室外车道。（规）4.4.13类似“平改坡”屋面等为建筑造型而建造，无实用功能的装饰性建筑部分。（泰）4.4.14无顶盖、仅用作通风采光的天井。4.4.15用于检修、消防的室外钢梯或爬梯不计算建筑面积。4.4.16上盖超过两个自然层的未封闭阳台、挑廊。（规）4.4.17其它不符合技术规范的建筑物和构筑物。5、对特殊情况处理(讨论)5.1墙体5.1.1房屋局部无外墙体的（如底层楼梯入口处、店面和车库的卷闸门等），以及非垂直墙体，其外半墙厚度参照本层其他主墙确定，本层无主墙的可参照上层外墙确定。5.1.2顶层无外墙的斜屋面结构和别墅、复式楼等室内上部挑空部位均不计算外半墙厚度。5.1.3玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。既有主墙体又有幕墙时，以主墙体外围水平投影面积计算。玻璃幕墙、金属幕墙既有主墙体又有幕墙5.1.4非垂直墙体处理原则：当房屋的墙体向内倾斜时，按其外墙高度2.20米处的水平投影面积计算房屋的建筑面积；当房屋的墙体向外倾斜时，按底板（地坪）外沿计算房屋建筑面积。5.2阳台5.2.1有顶盖的不封闭阳台，当其上盖高度小于两个自然层时，均按其围护结构或围护物外围水平投影计算一半建筑面积。当其上盖高度超过两个自然层，阳台不计算建筑面积。5.2.2上有阳台、具有围护结构的底层平台，视作阳台，计算建筑面积；没有围护结构的底层平台，不视作阳台，不计算建筑面积。5.2.3有上盖的未封闭的阳台，当上盖外围水平投影超过底板外沿的或围护结构向外倾斜的，以底板围护结构外围水平投影面积一半计算；当围护结构超过上盖外围水平投影的，按其上盖水平投影面积一半计算；当围护结构向内倾斜时，按围护结构上沿水平投影面积的一半计算建筑面积。（赣）5.3花池、空调机位5.3.1悬挂于建筑主体结构外侧的外挂式花池和空调机位不计算建筑面积。5.3.2位于阳台等建筑主体结构内的有盖的花池、空调机位等，应与其相连的建筑空间视为一体计算建筑面积。5.4室外楼梯与台阶的界定5.4.1楼梯下方空间：楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。5.4.2位于建筑物外墙或主体结构以外，起点（地面）到终点（入口或入口平台）的高差不小于一个自然层，下方水平投影范围内形成一个建筑空间的楼梯，视为室外楼梯。5.4.3位于建筑物外墙或主体结构以外，台阶起终点高差小于一个自然层的楼梯，或台阶起终点高差不小于一个自然层但其下方为自然地形不设计利用的，视为室外台阶。5.4.4室外台阶不计算建筑面积，但若下方空间经规划设计加以利用的，其层高在2.20米以上的部分应计算全部建筑面积。6、共有面积的分摊6.1共有面积分摊原则6.1.1房屋建筑面积的分摊计算以幢为单位，共有建筑面积分摊仅限于本幢内的共有建筑面积。6.1.2有合法的分割文件或协议时，以协议为准进行分摊计算；无分割文件或协议时，根据房屋共有建筑面积的使用功能，按共有面积相关房屋的套内建筑面积比例进行分摊计算。6.1.3为整幢大楼服务的多功能综合楼的共有建筑面积按各功能区相关建筑面积比例来进行分摊。6.1.4其它共有建筑面积应根据其使用功能与服务对象情况进行分摊。6.1.5分摊的共有建筑面积不划分各套分摊的具体部位。共有部位建筑面积一经分摊，不得任意改变使用功能。6.1.6幢共有建筑面积是指为整幢服务的共有建筑面积，由全幢进行分摊。6.1.7功能区共有建筑面积是指专为某一功能服务的共有建筑面积，由该功能区进行分摊。6.1.8层内共有建筑面积：住宅统一分摊；非住宅因功能不同，由各层各自进行分摊。6.1.9房屋与房屋之间利用通廊（含架空通廊）等相连通的，通廊建筑面积视作所属功能区共有面积。7、共有建筑面积的内容7.1可以分摊的共有建筑面积7.1.1本幢房屋内的电梯井、管道井、垃圾井、观光（井）梯、提物井等。7.1.2共有的楼梯间、电梯间。7.1.3为本幢服务的变电室、水泵房、消防控制室、大楼监控室、设备间、值班室以及公共用房、管理用房等。7.1.4共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗、走廊、檐廊等。7.1.5屋顶共有的电梯机房、水箱间、机电调和用房等。7.1.6公共建筑物之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。7.2不应分摊的建筑面积7.2.1作为人防工程的地下室等建筑面积。7.2.2独立使用的地下室、半地下室、车棚、车库。7.2.3物业用房、为多幢房屋服务的管理用房、设备用房、居委会、派出所等公共用房，以及会所、储蓄所、娱乐活动室、阅览室、托儿所等经营性用房。7.2.4用作公共休憩用的亭、走廊、塔绿化等建筑物。7.2.5用作公共事业的市政建设的建筑物。7.2.6层高超过2.20米的避难层中用作消防避难的建筑面积。7.1.7相关权利人合法协议约定的不分摊的公共建筑空间。8、共有面积分摊的方法8.1多功能综合楼的非住宅层内单独通往住宅层的楼梯间以及门厅等共有建筑面积，由住宅层分摊；若该共有部分又可与非住宅层相连通的，则由住宅层与相连通的非住宅层分摊。8.2为整幢服务的消防通道（楼梯、电梯、连廊）、屋顶楼梯间以及幢内其它商住共用建筑面积由全幢分摊。8.3专为住宅部分服务并在住宅功能区内的楼梯等共有建筑面积由住宅部分分摊。8.4专为商业、办公等部分服务的电梯、门厅、过道等共有建筑面积由商业、办公等部分分摊。8.5地下室相通，地面上独立的两幢或两幢以上的房屋，以规划部门确定的室内地坪±0划分为地上和地下两部分，地上部分分幢计算房屋建筑面积，地下层单独计算房屋建筑面积，地下层内为地上服务的共有建筑面积不予分摊。8.6地下部分与地上部分同属一幢房屋时，地下室不计容积率时，地下室与地下共有部位单独计算建筑面积，地下共有部位列入不分摊的共有建筑面积；地下室计容积率时，地下室建筑面积计入全幢建筑面积，处于地下部分的共有部位由使用该共有部位的范围分摊。8.7地下室车道和专门服务于车位的其它公共走道面积，由地下室各车位按套内建筑面积分摊。8.8单幢房屋的地下室各层与地面连通的楼梯间、电梯井、前室等出入口，其在地面部分的共有建筑面积的分摊方法：8.8.1出入口设在该幢房屋主墙外，其建筑面积列入地下室功能区共有建筑面积进行分摊。8.8.2出入口设在该幢房屋主墙内，且与该幢房屋地面以上部分没有连通，其建筑面积列入地下室功能区共有建筑面积进行分摊。8.8.3出入口设在该幢房屋主墙内，且与该幢房屋地面以上部分连通，其建筑面积列入幢共有建筑面积进行分摊。（议）8.9斜面结构屋顶下面（如阁楼）层高在2.2米以上部位应参与整幢大楼共有建筑面积的分摊。8.10原设计为整体商场，后分割成通道和若干铺位，通道的建筑面积由各相关层铺位按其套内建筑面积分摊。8.11计算容积率的架空层可计算建筑面积，但应计入不分摊的共有建筑面积。9、套内建筑面积计算9.1套内建筑面积的内容、9.1.1套内使用面积：套内使用面积为套内房屋使用空间的净面积，按水平面投影面积计算。一般根据内墙面之间的水平距离计算，内墙面的装饰厚度应计入使用面积。9.1.2套内墙体面积：套内自有墙体面积，全部计入墙体面积。套与套之间的共有墙体，套与公共部位的共有墙体，套与外墙（包括山墙的墙体），均按墙体的中线计算套内墙体面积。9.1.3套内阳台面积：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算，其中封闭阳台按水平投影面积全算建筑面积；不封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积；没有顶盖的阳台不计算建筑面积。9.2套内建筑面积9.2.1套内建筑面积为套内房屋的使用面积与套内墙体面积以及套内阳台建筑面积三部分之和。9.2.2在实际操作中，也可以按照套型的中线尺寸，直接计算套内建筑面积，但阳台面积则应按外尺寸计算，即使用外围至外墙的尺寸计算阳台面积，当两阳台共用一公共墙体时，此时对共墙的尺寸使用中线尺寸。10、具体房屋面积计算方法10.1一般住宅楼10.1.1住宅楼的共有建筑面积以幢为单位进行分摊，根据整幢的共有建筑面积和整幢套内面积的总和求取整幢住宅楼的分摊系数,再根据各套房屋的套内建筑面积,求各套房屋的分摊面积。公式：K=（整幢建筑物的建筑面积-整幢各套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积）/ 整幢各套内建筑面积之和10.1.2套分摊的共有建筑面积套分摊的共有建筑面积=套内建筑面积×幢共有建筑面积分摊系数K10.1.3套建筑面积套建筑面积=套内建筑面积+套分摊的共有建筑面积10.2商住楼10.2.1根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积按比例分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积，分别加入住宅和商业总面积内，然后按各自功能分别进行分摊。10.2.2住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，得到住宅部分总的共有建筑面积，然后按各套房屋的套内建筑面积分别计算住宅的分摊系数、各套房屋分摊的共有建筑面积、各套建筑面积。10.2.3商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积分别计算商业部分各层的分摊系数、各套房屋分摊的共有建筑面积、各套建筑面积。10.3多功能综合楼10.3.1多功能综合楼是指具有多种用途的建筑物，即幢内有住宅、商业用房，也有办公用房，各共有建筑面积的功能与服务对象同住宅或商住不同。对其共有建筑面积应首先分摊整幢的共有建筑面积，把它分摊到各功能区；功能区再把分到的分摊面积和功能区自身的共有建筑面积加在一起，再分摊至功能区内各层；然后再把功能区分到的共有建筑面积和层自身的共有建筑面积加在一起，最后分摊至各套或各户。10.3.2如果功能区内各层的结构、共有建筑面积基本一致时，则可免去层一级分摊，由功能区直接分摊到套或户。10.3.3分摊计算方法可参照商住楼操作。11、变更测绘11.1商业、办公用房等权属分割登记、分割转让应当以权属单元为标的。权属单元是指权利人合法建造或合法取得的，符合房屋权属登记条件，具有封闭、永久、固定维护结构为四至界限的幢、层、套（间）等基本单位。对于因规划设计、结构安全及消防等原因无法封闭，建立固定维护结构的商场、农贸市场等内部开放空间，分割处必须有永久性固定界标。11.2未取得房屋权属证书的商业、办公用房或住宅等需进行分割的，必须经规划建设管理部门批准同意，对消防有影响的，还需经消防管理部门批准同意。经批准的开发项目，房地产开发企业应当持有关部门的批准文件重新向房管部门办理预测绘变更手续及预售审批的变更手续。11.3已取得房屋权属证书的商业和办公用房等需将权属单元分割转让的，房屋权利人应当事先向规划建设、房管、消防等管理部门按规定办理相关手续后方可实施。11.4下列已取得房屋权属证书的房屋不得分割转让。11.4.1建筑设计为独立成套的住宅；11.4.2以幢为权属单元的酒店；11.4.3分割后不符合权属登记条件的房屋。12、楼盘建立规范12.1楼盘表的组成楼盘表是对土地和房屋的物理属性以及相互关系的描述，是表现房屋物理状态信息（包括每套房屋面、户型、层数、用途等）和权属状态信息而形成的一个二维变化的直观表格。楼盘表由项目信息、楼幢、房号三部分组成。12.2项目信息项目信息包含了单位信息、项目基本信息12.2.1单位信息单位信息即开发公司与社会单位的信息。在填写开发公司信息时，应该填写公司全称在填写社会单位信息时，应该填写单位全称12.2.2项目基本信息项目基本信息：项目名称12.3楼幢楼盘表建立原则以逻辑幢为单位，每幢房屋应各自建立一个楼盘表。12.3.1幢号：楼盘中房屋的幢号一般应以公安部门确定的幢号为准。公安部门不编制幢号的，应以国家标准GB/T 17986.1-2000房产测量规范的幢号编制方法为准。幢号一经确定，不得随意更改。12.3.2房屋座落：楼盘中房屋的座落应以公安部门确定的房屋座落为准。中心城区的地址：宜春市*路*号；乡镇：宜春市袁州区*镇（乡）*路*号。12.3.3预售许可证信息12.3.4建设工程规划许可证信息12.3.5房屋结构：钢结构、钢、钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他结构。12.3.6房屋规划用途：住宅、工业、交通、仓储、商业、金融、信息、教育、医疗卫生、科研、文化、娱乐、体育、办公、军事、其他。12.3.7房屋总层数与所在层次:房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0计算：采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20米以上的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。12.3.8地下室、柴棚间以及车库不论其层高和是否计算容积率，都就在楼盘里建立其状况，并加以说明。12.3.9土地证信息12.3.10单元数：以实际房屋为准。12.3.11房屋楼盘样式表12.3.12房屋代码编码：按中华人民共和国住房放城乡建设部于2012年02月29日发布，2012年06月01日实施，JGJ/T 246-2012,备案号J1395-2012房屋代码编码标准执行单幢房屋楼盘表样式1楼层1单元（东）2单元3单元（西）61-6011-6022-6012-6023-6013-60251-5011-5022-5012-5023-5013-50241-4011-4022-4012-4023-4013-40231-3011-3022-3012-3023-3013-30221-2011-2022-2012-2023-2013-202夹层10110210310410510611-11-21-31-41-51-6柴棚123456地下室1-101备注本幢房屋总层数为8层，柴棚间高2.1米，地下室层高3.5米，柴棚间、地下室不计容积率。单幢房屋楼盘表样式2楼层1单元（东）2单元3单元（西）6-71-6011-6022-6012-6023-6013-60251-5011-5022-5012-5023-5013-50241-4011-4022-4012-4023-4013-40231-3011-3022-3012-3023-3013-3021-21-11-21-31-41-51-6柴棚123456地下室1-101地下室2-201备注本幢房屋总层数为10层，柴棚间高2.2米，地下室层高3.5米，柴棚间、地下室不计容积率。单幢房屋楼盘表样式3楼层1单元（东）2单元3单元（西）61-6011-6022-6012-6023-6013-60251-5011-5022-5012-5023-5013-50241-4011-4022-4012-4023-4013-40231-3011-3022-3012-3023-3013-30221-11-21-32-2023-2013-20211-41-51-6柴棚车库123456备注本幢房屋总层数为7层，房号1-1至1-3为1-2商业，1-4至1-6为一层商业，柴棚间高2.1米，柴棚间车库不计容积率。单幢房屋楼盘表样式4楼层1单元（东）2单元3单元（西）61-5011-6022-6012-5023-6013-60251-5022-5013-5013-50241-4011-4022-4012-4023-4013-40231-3011-3022-3012-3023-3013-30221-2011-2022-2012-2023-2013-20211-1011-1012-1012-1023-1013-102柴棚车库123456备注本幢房屋总层数为7层，房号1-501、2-502为复式结构的房屋；柴棚间高2.1米，柴棚间、车库不计容积率。单幢房屋楼盘表样式5楼层1单元（东）2单元3单元（西）61-6011-6022-6012-6023-6013-60251-5011-5022-5012-5023-5013-50241-4011-4022-4012-4023-4013-40231-3011-3022-3012-3023-3013-30221-2011-2022-2012-2023-2013-20211-1011-1022-1012-1023-1013-102附1层360362364366368370柴棚123456地下室1-101备注本幢房屋总层数为9层，附1层是因地式高差（±0）所建的商铺。柴棚间高2.1米，地下室层高3.5米，柴棚间、地下室不计容积率。13、本操作办法自发文之日起施行。本操作办法实施前，已确权发证或者完成预售测绘的房产面积不再改变，公有住房房改出售建筑面积的计算方法按相关规定进行计算。14、上级有关部门有新的测算规定的按有关规定执行。15、本操作办法由宜春市房产管理局负责解释。附件11.1房产测绘术语1.1.1房屋面积测绘房屋各层及各部位水平投影面积的测绘与计算。包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋使用面积、房屋共有（公用）建筑面积、房屋产权面积等的测绘与计算。1.1.2房屋的建筑面积房屋外墙（柱）勒角以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在2.20米以上（含2.20米，以下同），有上盖的永久性建筑。1.1.3房屋的使用面积房屋套内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影面积计算。房屋的套内使用面积包括：套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜、为本套所独自使用的门廊、门斗、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井等。套内楼梯按自然层数的面积计入使用面积，内墙面装饰厚度计入使用面积。1.1.4房屋的套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。1.1.5房屋的套内建筑面积由单个产权人占有和使用的单套房屋的面积，包括套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积。1.1.6房屋的共有（公用）建筑面积建筑物内由多个产权人共同占有或共同使用的建筑面积，包括分摊的共有（公用）建筑面积和未分摊的共有（公用）建筑面积。1.1.7房屋的专有建筑面积建筑物内由单个产权人占有或使用的建筑面积。1.1.8房屋的产权面积产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。1.1.9房屋建筑面积预测绘是依据经市政府行政主管部门核准的建筑施工图，根据房地产测量规范，对房屋的特征信息进行采集计算，并同时生成物理数据，出具预测技术报告书为房屋预售管理提供依据的过程。1.1.10房屋建筑面积现状测绘对房屋现状进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为现状面积。主要用于建设工程的房地产权初始登记和转移登记、旧城改造、征地拆迁、土地评估、补办用地或规划手续等。1.1.11房屋变更测绘因房屋的产权界线、使用功能、房屋属性（如建筑名称、房屋编号）等发生变化而进行的房屋建筑面积测绘。1.1.12中误差真值与测量最或然值的差值之平方和的平方根。1.1.13限差在一定观测条件下规定的测量误差的限值。1.2建筑术语1.2.1幢幢分为自然幢和逻辑状。自然幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋，逻辑幢是根据数据组织和管理的需要，对自然幢按照结构或类型进行逻辑分割而成的房屋。1.2.2房产个人或者团体保有所有权的房屋连同保有使用权的地基以及依托于房屋、地基物质实体上的权益。1.2.3建筑物、构筑物是房屋建筑或土木工程中的单项工程实体，为人们提供服务的土木工程设施。供人们生活、生产及各种活动的房屋称为建筑物；烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等间接为人们提供服务的设施称为构筑物。1.2.4裙楼、塔楼 高层建筑中，设于低楼层部分的建筑结构至高楼层部分发生转换，且结构转换的相邻楼层水平面积相差超过1/3时，低楼层部分为裙楼，高楼层部分为塔楼（含结构转换层）。1.2.5架空层建筑物中仅以结构体作为支撑、无围合外墙的开敞空间层。或建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间。1.2.6半地下室房间室内地面低于室外地面，室内地面至室外地面的高度大于等于该房间净高的1/3但小于1/2者。1.2.7地下室房间室内地面低于室外地面，且室内地面至室外地面的高度大于房间净高的1/2。1.2.8勒脚 建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。1.2.9阳台 建筑中凸出于外墙面或凹于外墙以内的有顶盖及围护结构的永久性空间，供使用者晾晒衣物、休息及其它室外活动之用。1.2.10露台 与建筑衔接供人们活动的无顶盖室外平台；在二层或二层以上建筑利用下层的屋顶作为上层的户外活动的无顶盖平台也视为露台。1.2.11挑廊 挑出建筑物外墙的水