第8讲 第二章房地产及其描述(XXXX年新版).docx

建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。按照取得方式，建设用地使用权分为出让、划拨、租赁、作价出资入股等方式取得的建设用地使用权。建设用地使用权实质上是利用空间的权利，可称为空间利用权或空间权（air rights）。物权法第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”因此，一宗土地的空间，可以分割为很多个三维立体“空间块”，分别成为独立的“物”，可以分别出让、转让等。例如，国家在出让建设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让，比如同一块土地地下l0m至地上80m的建设用地使用权出让给甲公司建造写字楼，地下20m至地下40m的建设用地使用权出让给乙公司建造商场。更常见、更典型的是“没有分摊的土地面积”的建设用地使用权，如，一个地面为公共绿地或者公园的地下商场，一个建造在公共道路、公共汽车停车场或者火车站上的商场、写字楼等。与此相似，取得一定范围内的空间的建设用地使用权人，也可能将其空间中的部分空间分割出来，转让、租赁给他人或者用它作价入股等，从而使该被分割出来的部分空间具有了独立的经济价值。例如，建设用地使用权人在符合城市规划等要求的情况下，将其屋顶出售给他人加盖房屋，或者作为合作条件与出资加盖房屋的一方分成加盖完成后的房屋，将屋顶或外墙面出售或者出租给广告公司做广告，允许他人在自己使用的土地之下建造地下停车场，等等。宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。建设用地使用权、宅基地使用权和土地承包经营权都属于土地使用权。地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。上述房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地。最典型的地役权是在他人的土地上通行的权利，这种地役权具体称为通行地役权。例如，甲乙两单位相邻，甲单位原有一个东门，为了解决本单位职工上下班通行方便，想开一个西门，但必须借用乙单位的道路通行。于是，甲乙两单位约定，甲单位向乙单位支付使用费，乙单位允许甲单位的职工通行，为此双方达成书面协议，在乙单位的土地上设立了通行地役权。此时，乙单位提供通行的土地称为供役地，甲单位的土地称为需役地。具体的地役权还有排水地役权、眺望地役权等。抵押权是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。房地产租赁权是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利。例如，房屋承租人与出租人签订了一个租赁期限为10年的房屋租赁合同，承租人即取得了该房屋10年期限的租赁权。上述房地产权利中，租赁权属于债权，其余属于物权。债权是债权人要求债务人作为或者不作为的权利，不能要求与其债权债务关系无关的人作为或者不作为。因此，债权被称为“对人权”、“相对权”。物权是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配和并排除他人干涉的权利。由于物权是直接支配物的权利，所以物权被称为“绝对权”；物权的权利人享有物权，任何其他人都不得非法干预，物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他人，因此物权又被称为“对世权”。在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权；有两个以上物权的，优先保护先设立的物权，但法律另有规定的除外。在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权。自物权是对自己的物依法享有的权利。他物权是在他人的物上依法享有的权利，是对所有权的限制。在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：一般的有形资产主要是实物的价值，即主要是实物的好坏决定着价值的高低，如珠宝玉石、机器设备等。一般的无形资产主要是权益的价值。如著作权（版权）、专利权、专有技术、商标专用权、特许权、商誉、有价证券（股票、债券）等，通常不具有实物形态，有的虽然依附在某种实物上，但该实物本身的好坏对其价值影响不大，甚至可以忽略不计。房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。如一幢房屋，其价值既受建筑结构、设施设备、装饰装修、等实物状况的影响，又受产权是否完整等权益状况的影响。例如该房屋是合法建筑还是违法、违章建筑，或者其产权是完全产权还是部分产权o，价值就有很大的差异。因此，两宗实物状况相同的房地产，如果权益状况不同，价值就可能有很大的不同；反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。（三）房地产区位的含义区位原本是房地产的外在因素，因房地产不可移动而成了房地产的重要组成部分。房地产区位（location）是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等方面。一宗房地产的位置，是指该房地产所在的地方，包括：坐落，即该宗房地产所在的具体地点（如门牌号等）。方位，即该宗房地产所在的方向和位置，特别是在所在区域（如城市、住宅小区、十字路口地区等）中的方向和位置。与相关场所的距离，如该宗房地产离市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、政府机关、同行业、工作地、居住地等的远近。临街（路）状况，即该房地产是临街还是不临街，是一面临街还是两面临街等。【教材增加内容】朝向，即该宗房地产的建筑物正门或房间窗户等正对着的方向。楼层。当该宗房地产为某幢房屋中的某层、某套时，其所在的楼层。一宗房地产的交通条件，是指进出该宗房地产的方便程度通达性（accessibility），可分为从其他地方到达该宗房地产的可及性和从该宗房地产去往其他地方的便捷性。用“可及性”表达表达从别的地方到该房地产“进来”的方便程度，用“便捷性”表达表达该房地产去别的地方“出去”的方便程度，是为了更好地衡量和描述一宗房地产的交通条件。某些房地产由于受单行道、道路隔离带、立交桥、交通出入口方位等的影响，其“进来”与“出去”的方便程度是不同的。一宗房地产的外部配套设施，是指该房地产外部（红线外）的基础设施和公共服务设施。如果是该房地产内部（红线内）的配套设施，则应属于该房地产的实物因素。基础设施一般是指道路、给水、排水（雨水、污水）、电力、通信（如电话、互联网、有线电视）、燃气、供热等设施。公共服务设施一般是指商业服务、金融邮电、教育（如幼儿园、中小学）、医疗卫生（如医院）、文化、体育、社区服务、市政公用和行政管理等设施。一宗房地产的周围环境和景观，是指该房地产的自然环境、人文环境和景观。该房地产的自然环境是该房地产周围的各种自然因素的总和，如大气、水、植物、土壤、岩石矿物、太阳辐射等。人文环境是该房地产周围的社会环境，包括该房地产所在地区的声誉、居民特征（如职业、收入水平、文化程度、宗教信仰）、治安状况（如犯罪率）、相邻房地产的利用状况（如用途）等。景观是从该房地产向外观望时，出现在人的视野的地表的一部分和相应的天空的一部分以及给予人的全体印象，即放眼所见的景色及所获得的印象。房屋的景观可分为站在门口向外看的景观，站在阳台向外看的景观，从窗户向外看的景观。考察一宗房地产的景观，甚至还包括进出该房地产的沿途景观。虽然任何资产在某一时间都有一个具体的位置，但房地产不可移动，其位置固定不变；其他资产可以移动，其位置能够改变。因此，价格、价值与区位密切相关几乎是房地产所独有的（不排除相同的商品在不同的购物环境中的售价不同）。“location，location and location"是西方认为的投资房地产的三大秘诀，即“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。当然，区位并不能代表房地产的一切，但它强调了区位对房地产的极端重要性一般你能够改变房地产除了区位以外的东西，但你改变不了房地产的区位，这就是为何区位对房地产如此重要的原因。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位状况不同，价格、价值会有所不同，甚至差异很大。四、房地产的其他名称（一）不动产在法律上，通常把财产或者物分为不动产和动产两大类。例如，物权法第二条规定：“本法所称物，包括不动产和动产。”法国民法典第五百一十六条规定：“一切财产，或为动产，或为不动产。”一种财产是属于动产还是属于不动产，一般是根据其实物是否可以自由移动来判别的：凡是自行能够移动或者用外力能够移动，并且其性质和价值不会改变的财产，像牲畜、家禽和汽车、家具、器物之类，属于动产；反之，不能移动的财产，像土地、房屋及附着于土地、房屋上不可分离的部分（如树木和给水、排水、采暖、电梯等设备），属于不动产。关于不动产的定义及其范围，担保法第九十二条的规定是：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”中国台湾地区民法第六十六条的规定是：“称不动产者，谓土地及其定着物。不动产之出产物，尚未分离者，为该不动产之部分。”日本民法典第八十六条的规定是：“土地及其定着物为不动产”。意大利民法典第八百一十二条的规定是：“土地、泉水、河流、树木、房屋和其他建筑物，即使是临时附着于土地的建筑物以及在一般情况下那些或是自然或是人为地与土地结为一体的物品是不动产。固定河岸或者河床之上并且为永久使用而建造的磨坊、浴场以及其他漂浮在水面上的建筑视为不动产。”（二）物业中国香港地区通常使用“物业”这个词，把房地产估价称为物业估值或物业估价。香港所讲的物业实质上是房地产，仅叫法不同，就像把出租车叫做“的士”那样。香港的物业一词是从英国的propeny一词翻译过来的。在英国，propeny也是指房地产。此外值得指出的是，香港通常还把房地产称为地产，其地产、物业、楼宇、房地产等用语经常混用。例如，香港李宗锷先生对物业的解释是：“物业是单元性地产。一住宅单位是一物业，一工厂楼字是一物业，一农庄也是一物业。故一物业可大可小，大物业可分割为小物业。”中国内地现在也大量使用“物业”这个词，最典型的是“物业管理”，并把其中的“物业”定义为“房屋及配套的设施设备和相关场地”。（三）real estate和real property在英语中，房地产的名称为real estate和real property，但两者的含义不完全相同。英语中的land（土地）、real estate和real property是三个相互联系、含义越来越宽的术语：land是指地球的表面及下达地心、上达无限天空的空间，包括永久定着在地球表面之中、之上、之下的自然物，如树和水。real estate是指land加上永久定着在其中、其上、其下的人工改良物（manmade improvements），如构筑物和房屋。real property是指real estate加上与其有关的各种权益，包括权利、利益和好处。land，real estate，real property三者的内涵及其区别可进一步见图2-3.Real estate和real property虽然有上述严格区分，但在一般情况下经常是相互通用、不加以区分的，大多使用real estate一词。五、房地产的基本存在形态房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合在一起时才被称为房地产，单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。（一）土地形态土地形态的最简单情形是一块没有建筑物的空地，如图2-4（a）所示。即使土地上有建筑物，如图2-4（b）所示，有时根据需要或者按照有关规定，应把土地单独看待，只评估其中的土地价值。例如，为征收土地税费或者确定转让、出租、抵押划拨的建设用地使用权的房地产应当补交的出让金等费用，就需要单独评估土地的价值。对于有建筑物的土地，在估价中如何单独看待土地，有两种做法：一是无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地；二是考虑建筑物存在对土地价值的影响.（二）建筑物形态建筑物虽然必须建造在土地上，在实物形态上与土地连为一体，但有时根据需要或者按照有关规定，应把它单独看待，只评估其中的建筑物价值，如图2-4（c）所示。例如，在房地产投保火灾险时评估其保险价值，灾害发生后评估其损失，为会计上计算建筑物折旧服务的估价等，通常只单独评估建筑物的价值。在估价中如何单独看待建筑物，有两种做法：一是无视土地的存在，即将其设想为“空中楼阁”；二是考虑土地存在对建筑物价值的影响。上述土地与建筑物合在一起时，需要单独或者分别评估其中的土地或建筑物价值，在评估土地价值时不考虑建筑物的影响，或者在评估建筑物价值时不考虑土地的影响，纯粹将土地视为空地或者将建筑物视为“空中楼阁”的估价，称为“独立估价”；如果在评估土地价值时考虑建筑物的影响，或者在评估建筑物价值时考虑土地的影响的估价，则称为“部分估价”。至于在估价时是否考虑以及如何考虑建筑物对土地价值的影响，或者土地对建筑物价值的影响，将在本书第五章第六节“最高最佳利用原则”中论述。（三）房地形态房地形态即实物形态上土地与建筑物合在一起，并在估价时也把它们作为一个整体来看待，如图24（d）所示。目前，社会上对房地产的用词尚不规范，同一用词，可能含义不同，不同的用词，可能含义相同，从而很容易引起误解。为明了起见，本书主要使用“房地产”、“土地”、“建筑物”和“房地”这几个关键词，它们的含义分别如下：（1）房地产：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的综合体，即它可能是土地，也可能是建筑物，还可能是土地与建筑物的综合体。（2）土地：仅指土地部分，如说土地价值时，该价值不包含土地上的建筑物的价值。（3）建筑物：仅指建筑物部分，如说建筑物价值时，该价值不包含该建筑物占用范围内的土地的价值。（4）房地：专指土地与建筑物的综合体，如说房地价值时，该价值既包含建筑物的价值，也包含该建筑物占用范围内的土地的价值；或者说，该价值既包含土地的价值，也包含该土地上的建筑物的价值。还需要说明的是，人们通常使用“地上建筑物”这一概念，其含义一般是指土地范围内的所有建筑物，既包括建筑物的地上部分，也包括建筑物的地下部分。但有时根据需要，将建筑物真正的地上部分与地下部分分开。因此，要注意根据上下文的内容判定其具体所指，在实际估价中同样要注意这个问题。六、房地产含义的总结【重要考点】对上述房地产含义的内容进行归纳总结可知：房地产有不动产、物业等不同名称，包括土地、建筑物和其他地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位的“三位一体”；对房地产的实物还可从有形的实体、该实体的质量以及该实体组合完成的功能三个方面进行认识。房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态；土地是一个包含地表、地上空间和地下空间的三维立体空间；建筑物包括房屋和构筑物，又可分为建筑结构、设施设备和装饰装修等部分。上述内容用框图表示，见图2-5。【教材新增内容】【历年试题】房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体。（2008年试题）A实体、权益、区位B实物、权益、区位C实物、权利、位置D实物、权益，位置答案：B【历年试题】房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。（）（2005年试题）答案：【历年试题】房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（）（2007年试题）答案：