别墅市场调研报告课件.pptx
沈阳别墅市场调研报告,沈阳别墅市场调研报告,沈阳别墅分布格局,沈阳别墅发展历程,别墅板块研究,高端客群分析,1,2,3,4,别墅市场研究,5,沈阳别墅分布格局沈阳别墅发展历程别墅板块研究高端客群分析12,沈阳别墅分布格局,沈阳别墅分布格局,桃仙机场,浑河,蒲河,棋盘山,沈阳自然资源分布,沈阳别墅分布格局,桃仙机场浑河蒲河棋盘山沈阳自然资源分布沈阳别墅分布格局,机场别墅区,浑南别墅区,桃仙机场,浑河,农业高新别墅区,蒲河,棋盘山别墅区,棋盘山,北部别墅区,沈阳五大别墅区,沈阳别墅分布格局,机场别墅区浑南别墅区 桃仙机场浑河农业高新别墅区蒲河棋盘山别,沈阳主要别墅分布,沈阳别墅分布格局,沈阳主要别墅分布区 域项 目 名 称棋盘山别墅区保利十二橡树,经济型别墅,舒适型别墅,豪华型别墅,150万以下100-250平米联排别墅,碧桂园中旅国际小镇孔雀城,150-300万250-400平米以上双拼、独联体,首创棋盘山一号富力塞戈维拉,300万以上400平米以上双拼、独栋别墅,保利十二橡树国王湖唯美十方等,产品特点,代表项目,以总价划分沈阳现有项目,沈阳主要别墅分布,沈阳别墅分布格局,经济型别墅舒适型别墅豪华型别墅150万以下碧桂园150-30,经济型,舒适型,豪华型,沈阳主要别墅分布,沈阳别墅分布格局,经济型舒适型豪华型客群数量对生活态度对别墅的要求金字塔顶端对,别墅板块研究,别墅板块研究,五大别墅区,棋盘山别墅区,辉山别墅区,桃仙别墅区,北部别墅区,浑南别墅区,五大别墅区棋盘山别墅区辉山别墅区桃仙别墅区北部别墅区浑南别墅,机场别墅区,农业高新别墅区,棋盘山别墅区,森林公园景区,自然景观人文景观,世园会景区,秀湖景区,东陵景区,沈棋路旅游观光带,浑河景观带,蒲河景观带,盛京高尔夫,区域资源分布,棋盘山别墅区,机场别墅区农业高新别墅区棋盘山别墅区森林公园景区自然景观世园,市场案例-保利十二橡树庄园,市场案例-保利十二橡树庄园地址 浑南区双园路108-109号,作为别墅开发区，区域前景、交通配套、自然资源、人文景观、旅游资源、区域知名度都远高于其他别墅区，前景无限棋盘山别墅区同时为本市生态文化示范区，自然资源丰富，居住环境极佳地铁一号线的开通将使别墅区距离市区更为便利，居住配套更加完善在沈阳别墅群中，棋盘山在人们传统印象中景观资源更加，在棋盘上上的别墅位置更优区域别墅是目前本市档次最高，客户最认可的别墅居住区。,棋盘山别墅区,作为别墅开发区，区域前景、交通配套、自然资源、人文景观、旅游,棋盘山高端别墅供应量分析小结,联排产品占供应主体棋盘山区域高端别墅供应量共675套，其中联排产品占供应主体，总比例达到73.33%，双拼别墅产品最少。各项目的产品类型也主要为独栋别墅和联排别墅，仅保利十二橡树庄园和首创琥珀湾有双拼产品供应，供应量也极少。面积在200-300平米的产品占供应主体200-250平米和250-300平米的联排产品供应量最大，分别达到40.59%和33.78%。200-300平米的联排产品和300-400平米的独栋产品供应较为集中，竞争较为激烈。各类型产品价格相近，竞争激烈独栋产品中，万科兰乔圣菲和保利十二橡树庄园的产品价格较为接近；双拼产品中保利十二橡树庄园和首创琥珀湾的产品价格较为接近；联排产品中万科兰乔圣菲、保利十二橡树庄园和首创琥珀湾的产品价格较为接近；各类产品都存在直接竞争。总价在150-300万元的产品占供应主体总价范围在150-300万元的产品占供应主体，整体达到近70%，总价在200-250万元和250-300万元的联排别墅产品供应较为集中，市场竞争较为激烈。,棋盘山高端别墅供应量分析小结联排产品占供应主体,棋盘山高端别墅销售量分析,销售产品类型分析,棋盘山区域高端别墅在售产品的消化量共482套，其中联排产品占消化主体，总比例达到72.82%，这主要是由于产品供应量较大。各项目消化量中奥林匹克花园由于供应量较大，产品价格较低的优势，消化量最高；保利十二橡树庄园由于其品牌实力和产品性价比较高，销售率达到83.61%，是目前区域内消化情况最好的项目。各产品类型的消化情况普遍较好，其中独栋产品销售率达到73.26%，消化情况相对较好。,棋盘山高端别墅销售量分析销售产品类型分析项目名称 独栋双拼联,棋盘山高端别墅销售量分析小结,联排产品占销售主体，销售相对较好棋盘山区域高端别墅在售产品的消化量联排产品占消化主体，总比例达到72.82%，这主要是由于产品供应量较大。各产品类型的消化情况普遍较好，其中独栋产品销售率达到73.26%，消化情况相对较好。奥林匹克花园销售量最大，保利十二橡树庄园销售率领先各项目消化量中奥林匹克花园由于供应量较大，产品价格较低的优势，消化量最高；保利十二橡树庄园由于其品牌实力和产品性价比较高，销售率达到83.61%，是目前区域内消化情况最好的项目。畅销产品面积在250平米以下，总价在150万元以内双拼产品目前供应面积段在250-400平米，销售情况一般；联排产品中，面积在250平米以下的产品销售情况较好。独栋产品销售情况受市场大环境影响，销量普遍较差；双拼产品目前销售情况一般；联排产品中，总价在150万元以下的产品销售情况较好。,棋盘山高端别墅销售量分析小结联排产品占销售主体，销售相对较好,辉山别墅区,辉山别墅区,辉山高新区板块,区域项目分布,辉山高新区板块主要由农业高新技术开发区构成板块由农业深加工产业带支撑，区域内人气升温明显 区域内基本以蒲河景观带为界，依据上风上水的风水理念，景观带以北普遍为高端别墅产品（如：龙湖滟澜山、九如溪谷、皇第龙邸等），以南则为中低端普通住宅产品。,农产品深加工产业带,农产品深加工产业带,蒲河景观带,高端项目区,辉山,辉山高新区板块区域项目分布 辉山高新区板块主要由农业高新技术,市场案例-龙湖滟澜山,市场案例-龙湖滟澜山地址 沈北新区辉山通顺街开发商龙湖房地产,辉山高新区板块,高端项目信息汇总,辉山高新区板块高端项目信息汇总项目名称占地（平米）建面（平米,产品供应面积分析,目前辉山高端别墅项目供应户型主要以联排别墅产品为主，并且户型面积段相对偏小，以经济型小户型为主，户型面积段主要集中在200-250平米，而400平米以上的大户型产品该板块高端项目涉及极少。200-250平米的联排产品供应较为集中，存在较为激烈的竞争，而独栋产品由于该板块开发时间较晚，开发商普遍受用地属性限制，独栋产品稀缺严重。,辉山高新区板块在售典型高端项目销售量分析,产品供应面积分析面积区间（平米）独栋双拼联排叠加小计（套）比,桃仙附近别墅区,桃仙附近别墅区,桃仙机场板块,区域典型项目分布与特点,板块内高端项目基本分布在沈丹公路两侧的以及周边区域板块内特色自然资源相对匮乏板块内高端项目产品格局相对过时,富力塞戈维拉,美地庄园,沈丹公路,上置香岛原墅,城建花溪山庄,听雨观澜,麗山国际小镇,桃仙机场板块区域典型项目分布与特点 板块内高端项目基本分布在,桃仙机场板块上半年成交数据,月份项目名称成交面积成交套数成交均价套均价成交金额排名1沈阳,桃仙机场板块,典型项目,美地苹果园,富力仙湖国际,孔雀城,玫瑰园,桃仙机场板块典型项目美地苹果园富力仙湖国际孔雀城玫瑰园,项目建筑风格为后现代地中海浪漫主义风格，外立面采用陶瓦及天然的木纹砂岩搭配STACOO工艺涂料，砂岩上的图案是纯手工精心雕刻而成的，这些建筑颜色和材质都是越久越有质感。,立面上的窗檐、屋檐下多层建筑线条及优质砂岩浮雕装饰，充分体现了原欧洲别墅的地道感观，极具品质感。,别墅市场,富力塞戈维拉,典型项目,项目建筑风格为后现代地中海浪漫主义风格，外立面采用陶瓦及天然,客群特点：项目产品多以大面积户型为主，总房款较高，故客群多以实力雄厚的私营业主等高端人群为主，依然以沈河、和平为主；但项目地理位置与周边配套较一般，给客群心里造成一定压力。,项目点评：项目以大型纯别墅居住为卖点，极力打造高端品质社区，但项目地处桃仙板块，交通较为一般且周边生活商务配套发展尚未完善，这也就无形中造成了项目销售的压力，且项目产品面积户型不乏700平以上的户型面积，不符合市场客群定位需求，也造成了项目剩余较多大面积产品难以去化。,别墅市场,富力塞戈维拉,典型项目,客群特点：项目点评：别墅市场富力塞戈维拉典型项目,高端别墅产品供应面积分析,板块内高端别墅项目供应面积较为丰富，但户型面积段主要集中在250-400平米，而400平米以上的大面积产品主要为富力仙湖国际的独栋产品。整体上250-400平米的联排产品供应量最大，但针对目前联排产品户型特点来看，户型规划有些偏大，导致总价偏高，并不利于产品消化。,桃仙机场板块在售典型项目供应量分析,高端别墅产品供应面积分析面积区间（平米）独栋双拼联排叠加小计,桃仙机场板块高端项目市场认可度偏低。板块内高端项目存量产品偏大，销售情况一般。主要以联排产品占供应主体，并且面积在100-250平米的产品占供应主体。双拼产品与其他别墅产品相比较具有明显优势，整体供求表现较好。区域内各高端项目主要依托本身区域自身的自然资源优势，在结合自身特点分别开发出豪华型、舒适型、经济型等适用不同客群需求的高端产品。,桃仙机场板块小结,桃仙机场板块高端项目市场认可度偏低。桃仙机场板块小结,高端客群分析,高端客群分析,高端客群现居所和居住物业情况：,客户多在市内居住普通三、四居（第一居所）；,被调研客群目前多居住于沈河区、和平区；外地客户占有一定比例，主要来自鞍山、本溪、抚顺。,客户基本特征,高端客群现居所和居住物业情况：客户多在市内居住普通三、四居（,高端客群年龄及家庭构成,购买高端产品的客户年龄集中在36岁45岁之间，所占比例高达61%。,三口之家所占比例最高，43%；三代同堂的家族式居住较少7%。,高端客群年龄及家庭构成购买高端产品的客户年龄集中在36岁4,客户所从事的行业种类繁多；商业贸易行业、金融行业最多；政府机关房地产、矿产业也存在大量潜在客群。,私企业主具备了强劲的购买力；其余的高消费者基本都是各企业的中高层领导，也包括部分大学教授、公务员。,客户所从事的行业种类繁多；私企业主具备了强劲的购买力；,受访客户年龄集中在36岁45岁之间，多为三口之家；相对受教育程度较高，多为大专以上学历；高端客户主要来自商业贸易行业、金融行业、政府机关、房地产、矿产等行业；在各自单位担任法人或高层管理者，家庭收入多在50万以上，拥有13辆私家车；受访客户沈阳定居者居多，外地主要来自周边城市（抚顺、鞍山、本溪）；多在市内安置第一居所，购买物业时除舒适度要求外，便捷性是最主要的购买条件。,客户基本特征总结,受访客户年龄集中在36岁45岁之间，多为三口之家；客户基,客户需求面积多在200-300平米之间，150-300平米也占有较大比例；300平米以上需求客户占23%。,客户对居室的需求较为正常，大部分客户需要三个卧室即可（82%）。,产品需求分析,客户需求面积多在200-300平米之间，150-300平米也,媒体渠道分析,飞机上主要阅读的杂志为航空画报南方航空。,客户出行主要乘坐南航飞机，其次是国航。,媒体渠道分析飞机上主要阅读的杂志为航空画报南方航空。,别墅成交研究,别墅成交研究,目前沈阳别墅类产品单价主要集中在7000-8000元/平方米，占五成的比例,以联排为主。目前沈阳别墅类产品总价段多集中在400万元以下；大部分客户所能承受的心理价位在201-300万的价格区间。面积在301-350平方米消化情况最好，251-300平方米的户型也较易被客群接受。面积适中的户型接受度较高。开发商信誉、品牌和实力，周边生活配套、物业等因素为购房者首要考虑条件。,客户接受度,别墅市场分析|成交特征,目前沈阳别墅类产品单价主要集中在7000-8000元/平方米,别墅市场分析-小结,欧式风格是主流纵观全市别墅产品，风格主要以欧式为主或中西结合，西班牙及北欧风格建筑是目前市场的主流，也是人们乐于接受的产品。,三大板块引领城市别墅发展沈阳别墅区目前已形成规模的有棋盘山风景区、沈北辉山和桃仙机场区域,区域板块属性明显棋盘山风景区板块占尽环境优势，以度假旅游别墅为主，是沈阳别墅市场代表区域，客户认可度高,总价150万以下，面积100-250平为市场主流产品目前沈阳别墅类产品总价段多集中在200万元左右；大部分客户所能承受的心理价位在150万左右的价格区间，面积在100-250平方米消化情况最好,开发商信誉、品牌和实力，周边生活配套、物业等因素为购房者首要考虑条件。,别墅市场分析-小结欧式风格是主流三大板块引领城市别墅发展区域,未来市场预判,未来市场预判,沈阳别墅板块分布图,机场别墅区,辉山别墅区,市内别墅高端物业,棋盘山别墅区,北部别墅区,保利十二橡树庄园、首创琥珀湾、首创棋盘山一号、万科惠斯勒、中旅国际、沈阳奥林匹克花园、亿达玖墅、新希望、世茂诺丁山、国王湖、沈阳碧桂园,富力塞戈维拉、上置香岛原墅、城建花溪山庄、听雨观澜、美地庄园、麗山国际小镇,越秀岄湖郡、绿地大溪地、泰盈九如溪谷、原香墅、龙湖滟澜山,金地长青湾中海龙湾华润橡树湾,整体来看：别墅类产品及市内高端产品存货量“大”，经济型产品项目遍地开花，会导致市场竞争空前激烈。,碧桂园太阳城、龙湖香醍漫步、三盛颐景园、人杰水岸、七星龙湾、汇置尚岛、新湖仙林金谷,沈阳别墅板块分布图机场别墅区辉山别墅区市内别墅高端物业棋盘山,未来市场走势,受经济大环境影响，经济乏力，置业需求削弱，整体别墅产品销售乏力；沈阳主流走量别墅产品为100万-150万联排产品，150-200平产品；未来沈阳不会出现大规模别墅型产品放量；目前经济逐渐回暖，未来整体市场成交量走高的情况下，别墅市场会提升销售速度。,未来市场走势受经济大环境影响，经济乏力，置业需求削弱，整体别,谢 谢,23.1.303:01:1003:0103:0123.1.323.1.303:01,03:0103:01:1023.1.323.1.303:01:10,2023年1月3日星期二3时1分10秒,谢 谢9月-2208:54:4608:5408:549月-,9、静夜四无邻，荒居旧业贫。23.1.323.1.3Tuesday,January 3,202310、雨中黄叶树，灯下白头人。03:01:1003:01:1003:011/3/2023 3:01:10 AM11、以我独沈久，愧君相见频。23.1.303:01:1003:01Jan-233-Jan-2312、故人江海别，几度隔山川。03:01:1003:01:1003:01Tuesday,January 3,202313、乍见翻疑梦，相悲各问年。23.1.323.1.303:01:1003:01:10January 3,202314、他乡生白发，旧国见青山。2023年1月3日星期二上午3时1分10秒03:01:1023.1.315、比不了得就不比，得不到的就不要。2023年1月上午3时1分23.1.303:01January 3,202316、行动出成果，工作出财富。2023年1月3日星期二3时1分10秒03:01:103 January 202317、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。上午3时1分10秒上午3时1分03:01:1023.1.39、没有失败，只有暂时停止成功！。23.1.323.1.3Tuesday,January 3,202310、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。03:01:1003:01:1003:011/3/2023 3:01:10 AM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。23.1.303:01:1003:01Jan-233-Jan-2312、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。03:01:1003:01:1003:01Tuesday,January 3,202313、不知香积寺，数里入云峰。23.1.323.1.303:01:1003:01:10January 3,202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2023年1月3日星期二上午3时1分10秒03:01:1023.1.315、楚塞三湘接，荆门九派通。2023年1月上午3时1分23.1.303:01January 3,202316、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2023年1月3日星期二3时1分10秒03:01:103 January 202317、空山新雨后，天气晚来秋。上午3时1分10秒上午3时1分03:01:1023.1.39、杨柳散和风，青山澹吾虑。23.1.323.1.3Tuesday,January 3,202310、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。03:01:1003:01:1003:011/3/2023 3:01:10 AM11、越是没有本领的就越加自命不凡。23.1.303:01:1003:01Jan-233-Jan-2312、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。03:01:1003:01:1003:01Tuesday,January 3,202313、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。23.1.323.1.303:01:1003:01:10January 3,202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2023年1月3日星期二上午3时1分10秒03:01:1023.1.315、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。2023年1月上午3时1分23.1.303:01January 3,202316、业余生活要有意义，不要越轨。2023年1月3日星期二3时1分10秒03:01:103 January 202317、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。上午3时1分10秒上午3时1分03:01:1023.1.3,感谢您的下载观看,专家告诉,9、静夜四无邻，荒居旧业贫。9月-229月-22Tuesd,
