aua_1108_淮南纺织厂XX项目初步可行性分析.docx

淮南纺织厂项目初步可行性分析.doc淮南纺织厂项目初步可行性分析第一部分 背景分析一、经济背景淮南，中国煤城，全市总人口数2335798人。其中市区1753515人，凤台县582283人。全市非农业人口1057231人，占全市人口总数45.26%。而且淮南市一直采取开放的户籍政策，购房入户、投资纳税入户、大中专毕业生入户等开放的人口政策让淮南人口迅速增加。按照政府“十一五”规划，2010年淮南市区要扩大一倍，人口也将相应急速扩张。潜在的消费群体将是推动淮南房地产市场发展的主要动力。2004年，淮南市紧紧抓住国家宏观调控政策机遇，加快推进三大基地建设，经济发展活力进 一步增强。特别是四个方面的较快增长对全市经济发展起到了重要促进作用。一是农业丰收对稳定全市经济起了基础性作用；二是投资快速增长对经济起到了重要拉动作用；三是工业增长速度快、效益好，对经济的支撑作用增强；四是消费市场稳中趋旺，社会消费品零售总 额实现了近几年最高增幅。同时，与人民生活息息相关的社会事业等薄弱环节得到加强。全年地区生产总值完成214.49亿元，比上年增长16.2%。其中第一产业实现增加值26.48亿元，增长18.7%；第二产业增加值111.88亿元，增长18.4%；第三产业增加值76.13亿元，增长12.6%。全年实现财政收入27.6亿元，增长37.1%；其中地方财政收入11.6亿元，增长29.6%。提前一年完成“十五”计划确定的主要经济目标。工业、农业、服务业全面发展。工业支撑带动作用继续增强。全年完成工业增加值85.0亿元，比上年增长20.5%。煤、电、化等重点产业生产、销售高速增长，全年原煤产量达到3749.3万吨，比上年增长4.5%；发电量232.2亿千瓦时，增长12.3%。浓硝酸23.8万吨，增长8.9%；合成氨40.1万吨，增长8.4%。农村经济 多项指标创历史新高。全年粮食总产量118.3万吨，比上年增长100.5%。养殖业保持稳定增长的发展态势，预计全年肉类总产量9.5万吨，禽蛋产量4.3万吨，牛奶产量3.1万吨，分别增长9.4%、10.5%、6.3%。服务业发展步伐进一步加快。一批物流项目正在加快推进，商业连锁经营蓬勃发展，旅游业增势强劲，房地产业日趋兴旺，社区服务业不断完善。商贸餐饮、交通运输等服务业继续较快增长。投资、消费、外经外贸快速发展。投资增长持续强劲。在省“861”和市“3671”行动计划的带动下，固定资产投资快速增长，全社会固定资产投资完成86.1亿元，增长67 .8%，增速和投资额均创近年新高。消费市场活跃。消费结构逐步升级，汽车、旅游、住房、教育 、信息服务、文化产品等已成为新的消费热点。全年实现社会消费品零售总额63亿元，比上年增长13.3%。外经外贸快速发展。全年完成外贸出口2600.4万美元，比上年增长1.0%。全年实际到位外资11000万美元，比上年增长35.4%；新批外商直接投资项目10个，合同外资额6606万美元，增长25.0%；引进内资实际到位资金29.3亿元，其中省外资金27.3亿元。成功举办了第十一届中国豆腐文化节，节庆期间签订投资与合作项目金额41亿元。组团参加了皖粤、对韩、皖鲁、合肥高新技术-资本对接会等经济技术合作活动。重点项目、重点企业、重点园区支撑有力。重点项目进展顺利。益益乳业科技园一期工程，淮化集团4万吨双氧水、3万吨食品级液体二氧化碳、恩德炉改造、热电联供，矿业集团日产2500吨新型干法水泥生产线建成投产。顾桥、顾桥北、丁集、张北、潘北、望峰岗、刘庄矿井，田电30万千瓦机组技改，平电二期2×60万千瓦机组，生物医药产业基地等项目进展良好。矿业集团煤电一体化田集电厂、凤台电厂，淮化合成氨老系统改造，洛电三期，朱集、板集矿井等项目前期工作扎实推进。2004年列入省“861”行动计划重大项目完成投资额44亿元，其中煤电化项目完成投资额35.02亿元，占79%。重点企业贡献份额继续提高。煤、电、化重点企业紧紧抓住国家鼓励“瓶颈”产业发展的机遇，生产、销售继续保持高速增长，产销衔接良好，对全市经济增长贡献份额继续提高。煤电化企业新增增加值占全市新增工业增加值的86%。经济技术开发区增势强劲。开发区产业聚集功能进一步增强，南区路网 及配套设施基本建成。全年进区项目30个，其中外资企业4家，实际到位内、外资分别为5 .5亿元和4076万美元，实现技工贸总收入15亿元。财政、金融、居民收入显著增长。财政收入跃上新台阶。全年实现财政收入27.6亿元，增长37.1%；其中地方财政收入11.6亿元，增长29.6%；财政支出20.9亿元，增长34.2%。金融机构存贷款平稳增长。年末全市金融机构各项存款余额252.4亿元，比上年末增加52.5亿元；金融机构各项贷款余额为177.8亿元，比上年末增加22.9亿元。城乡人民生活水平继续提高。全年城镇居民人均可支配收入7418元，比上年增长23.4%；在岗职工平均工资为16970元，增长43.6%；全年农民人均纯收入2572元，增长26.5%。教育、社会保障、社会事业全面进步。教育事业健康发展。九年制义务教育继续巩固，高中阶段教育加快发展，初中招生40502人，普通高中招生14095人，普通高校招生13084人。中小学危房改造取得较大进展，改造D类危房面积69644平方米。高等教育规模继续扩大，成人教育、职业教育、民办教育稳步发展。大力抓好社会保障和再就业。全面启动下岗职工出中心工作，企业退休职工社会化管理服务工作稳步推进。全年职工参加基本养老保险达26.3万人，参加基本医疗保险达13万人，参加失业保险达33.3万人，保障城镇最低生活人口122.2万人次，实施农村特困人员救助2.6万人次。全年新增城镇就业人数2.41万人，城镇登记 失业率为4.4%。社会事业全面进步。科技创新取得新成绩。全年共鉴定科技成果62项，其中国际先进水平5项，国内领先水平7项，获省部级科技成果奖17项。申报高新技术企业3家，申报高新技术产品3项。卫生事业发展成效显著。结核病免费救治和艾滋病防治工作得到加 强，疾病预防控制体系和突发公共卫生医疗救治体系建设全面启动，在全省率先实现儿童计划免疫免费接种。人口与计划生育综合改革向纵深推进，人口自然增长率为7.27。生态保护和环境治理工作进一步加强。文化、体育、档案、气象、新闻出版、地方志等事业取得了新的发展。但是，在全市经济和各项社会事业取得较大成绩的同时，经济结构单一，结构调整任务艰巨；“三农”问题突出，农业发展和农民增收缺乏长效机制；中小企业活力不强；经济外向度和非公有制经济比重偏低；社会保障和就业压力增加等问题依然突出，影响和制约着全市经济和社会的发展，需要采取切实有效的措施，认真加以解决。二、城市背景淮南市虽然历史可以追溯到夏商时期，但是现代城市史却非常短：1949年1月18日淮南解放。3月，中共中央华东局决定在淮南三镇的基础上设立淮南煤矿特别行政区；4月，淮南煤矿特别行政区改设为淮南矿区。1950年9月，建县级淮南市。1952年6月，建立省辖淮南市。1977年1月，凤台县由阜阳专区划入；1999年11月，毛集社会发展综合实验区批准成立。今淮南市辖田家庵、大通、谢家集、八公山、潘集区和凤台县以及毛集社会 发展综合实验区。2004年7月，孔店乡、三和乡、曹庵镇、史院乡、孤堆乡、杨公镇、孙庙乡由长丰县分别划入淮南市大通区、田家庵区、谢家集区。2004年是实施“城市建设三年大变样”的起步年，也是创建国家、省级园林城市关键年。全年新增道路面积60万平方米，城市绿地提高了2个百分点，达到了30.5%，新建城市路灯627柱1270盏，改建路灯35柱54盏，亮灯率达97%以上。年内，投入城市基础设施建设资金1.9 亿元。完成淮舜路、电建路、淮河路、淮建路、民主路、广场南路、刘家山路等道路大修改造工程，极大地改善了老城区的交通状况。解决了一些有路无灯、有灯不亮的道路的亮化。主 要有洞山东路、民主路、唐山北路、田大南路、舜耕西路、206国道淮化段、湖滨路、国庆西路、石涧湖西路等。解决了多年来没有解决的问题。市政工程公司抢抓机遇硕果累累：1、 田大南路二期工程2、 洞山东路改造工程竣工3、 淮河路改造工程完工4、 淮建西路改建工程竣工5、 田大北路改造工程完工6、 新建朝阳东路竣工7、 舜耕西路改建工程完工8、 国庆东路改造工程竣工10、建设北路改建工程完工11、唐山路改建工程竣工根据以上的分析，“-”项目正处于淮南市高端人群的辐射范围中，是淮南城市的主要发展方向，也是居家生活的首选，具备良好的地理优势。三、房地产市场概述截止目前，淮南市的房地产行业继续保持健康快速发展的势头，全市房地产开发企业70家。其中一级企业1家，二级企业8家，三级、四级企业40家，暂定级别21家，年内新批房地产企业 2家，至年底，全市开发企业资产总计24.87亿元。从事房地产开发建设人数约2400人， 专业技术人员约1500人。2005年，全市完成房地产开发投资15.2亿元，同比增长25.7%；其中住房投资11.1亿元，同比增长108%；商品房屋施工面积260万平方米，同比增长19.1%；其中住宅面积228.11万平方米，同比增长36.1%；新开工面积135.69万平方米，竣工面积102.68 万平方米，同比增长50%；其中住宅89.8万平方米，同比增长76.8%，房屋空置面积11.41万平方米，比上年减少42.6%。【旧城改造成绩显著】2004年，淮南市旧城改造工作坚持有利于城市 建设和经济发展，又有利 于改善城市居民的生活环境和提高生活质量为原则的指导思想，加快了改造建设的步伐，全 年完成投资8.1亿元，施工面积179万平方米，其中住宅147万平方米，竣工面积55万平 方米 ，其中住宅47万平方米。华声嘉苑、海达花园等一批新建的高档次的住宅小区建成并投入使 用。矿业集团全年开工14个危旧房改造项目，开工面积120万平方米，竣工40万平方米，谢二西村、新社东村等一批现代化小区建成。极大的改善了淮南市老矿区职工的住房条件。（一） 淮南市目前开发小区及销售行情：（截止2006年七月22日）绿苑山庄5951883002912元/ 淮南长江商贸新区北区909000000谢三村农贸市场0000000桥南小区969600000桂园小区0000000淮望村5158900000选煤村576187870001524元/ 斯瑞·明珠城186691171170002098元/ 龙眼村36458155155136002762元/ 紫金华庭693666630061285元/楼盘名称入网总套数可售套数已签约套数已备案套数已办证套数今日签约套数今日备案套数成交均价龙湖汇景豪庭603921210002370元/ 金色巴黎购物中心272232492490009540元/ 惠利花园城C区翰林华府618180438438431002061元/ 惠利花园城D区中都华府29644140140129001803元/ 新光花园11476383836002414元/ 金玉新村29138848456001397元/ 钟山园小区4924252520002188元/ 国庆花园8031494932002003元/ 金色家园24910614214294002432元/ 上述价格是淮南市房产网上备案价格，实际从售楼处了解到的价格要比网上价格高100200元/M2（来源于淮南市房产网）（二）分区楼盘田家庵  绿苑山庄     龙眼村     龙湖汇景豪庭     金色巴黎购物中心     惠利花园城C区翰林华府     惠利花园城D区中都华府     新光花园     钟山园小区     国庆花园     金色家园   谢家集  淮南长江商贸新区北区     谢三村农贸市场     桂园小区     淮望村     选煤村     金玉新村   八公山  紫金华庭   潘集  桥南小区   大通  斯瑞·明珠城上述只是一部分备案楼盘，还有一部分楼盘正在筹备前期事宜，没有备案；（来源于淮南市房产网）淮南市地产市场价格差异明显，不但多层、小高层、高层各类型房地产价格差异明显，而且从各分区域来看，价格悬殊较大，八公山区一带由于接近城市边缘，价格上稍低，多层价格一般在13001600元/M2之间，而位于田家俺区的售房均价一般在22003000元/M2之间，其它各区住宅价格大多在1800-3000元/M2之间。其次从房地产功能和用途来看，高层住宅、写字楼的功能区分模糊，而商业楼盘价格差异比较小。另外，淮南目前还呈现出一个现象：目前整个城市的高层建筑特别多，基本上在售或待售的楼盘高层建筑都占有相当大的比例，有的楼盘几乎全部是高层，多达30层。四、本章小节纵观淮南房地产市场，我们可以发现，淮南市场已经积累了大量的房地产需求，并且具有可观的上升空间，为我们提供了很好的营销背景，但是目前缺乏突破价格瓶颈的契机，市场消费情绪不足。该市场上具有足够的高端消费客群容量，但是没有相应的高端产品，为我们在产品形式的突破上提供了机会。在高端市场价格上，低质低价仍就是其主要特征。第二部分 区域价值一、行政区化二、项目概况：该项目地处淮南市经济技术开发区国庆东路，四至范围为东：铁路、南：纺织厂家属区、北：国庆东路、西：舜耕镇前锋村；项目规模为145560 M2（218.34亩），规划容积率为2.0（考虑淮南市整个城市建筑面貌：高层居多，暂估）。第三部分 项目可行性分析一、项目经济技术指标：规 模容积率绿化率建筑密度可建规模218.34亩2.035%26% 29万M2考虑容积率可知小区建筑形式以高层为主：二、项目成本投入分析：一）、土地费用： 土地出让金：218.34亩×70万/亩=15284万 土地契税：15284万×4%=611万二）、前期费用（一） 行政事业性收费：综合考虑：29万M2×150元/ M2=4350万（二） 经营性收费：综合考虑：29万M2×35元/ M2=1015万三）、小区综合配套费：综合考虑：29万M2×200元/ M2=5800万四）、建安费：综合考虑：29万M2×950元/ M2=27550万五）、销售及管理费用：27550万×5%=1378万六）、不可遇见费：40093万×3%=1203万投入成本合计为：57191万三、销售收入综合考虑：29万M2×2800/ M2=81200万四、营业税：81200万×5.6%=4547万五、不计所得税利润：81200-4547-57191=19462万说明：上述效益分析只是初步的，待详细调查了解后，再根据情况编写详细的可行性研究报告！ 项目二部考察组 2006年7月24日