8月份北京房地产市场总结.docx

北京成业行房地产经纪有限公司8月份北京房地产市场总结一、市场总体概况1、8月份成交总量统计 根据北京房地产交易管理网统计的数据，8月份北京市预售房屋（商品房+经济适用房+商铺写字楼）总成交量13769套，总成交面积180万平方米。和今年7月份的13597套相比较，总成交量上升1.2%，而相对于近期成交量较高的4月份来说，则成交量下降了49%。 从表中我们可明显看出在经历了5月新政的短期波动之后，京城房地产市场回暖趋势越加明显，7月的套数小幅下降在8月已开始上扬，而随着金九银十的传统旺销季节到来后，相信上涨的态势还将有更进一步的显现。2、8月份成交面积统计 8月份的成交面积相比7月份有了近10%的增长，从5月到6月市场已形成了两个波峰和波谷，事实上国八条的出台确实让京城的消费者兴奋了好一阵子，上海杭州房价的下降更是众多观望人士看到了京城房价下调的希望，可在等待之后却忽然发现并不是那么一回事，该卖得还在卖，该涨的也降不了，于是乎从积极等待开始向积极购买逐渐靠近，8月初相关政府官员表示北京房价目前没有下跌的理由和趋势，加之市场上新盘丛立和项目旺销的事实和宣传的甚嚣呈上，更使得原本就不太自信的消费者如坐针毡，消费量的不断增加在这一态势下就显得合情合理。二、各物业体的细化分析1、住宅商品房预售交易量统计8月住宅商品房相比7月有了近12%的上涨，预售套数的总比数占到了本月总体成交比的97%，而相比7月却只占82%的比例，由此可以看出本月是住宅商品房销售的相对旺季，住宅商品房成为了各物业类型中的消费大户，分析出现上述现象的背景主要就是：事实上自3月以来商品房就一直以80%以上的成交量占据着物业类型的榜首位置，而本月则是着近半年来的最高点，基本可以说明新政后的市场回暖现象正在加剧；再就产品而言，由于对大户型住宅交易出现了政策限制，因此新近开盘的一些项目也适时地调整了产品定位和放盘策略，各种中小型的适中户型成为了新盘的主要供给品，而开发商又基于新政颁布后的舆论压力，对产品定价又多了几分谨慎，这也从一个侧面迎合了市场的需求。本月预售成交面积随预售套数的增长而水涨船高，相比上月有了12%的上涨，和成交面积的增长保持了相同的比例。2、经济适用房预售交易量统计 从今年的经济适用房的消费走势图我们可以看出：经济适用房的消费永远是波峰波谷的正常走势，且这种走势相比于商品房来说节奏性是非常明显的，这说明了市场对于经济适用房具有的强大的消化能力，同时也放映了了经济适用房放量的周期性和计划性。 1-7月，全市住宅供地为297.3公顷，规划建筑面积500.4万平方米，划拨经济适用房用地117.2公顷，规划建筑面积225.4万平方米，就半年来说经济适用房的建筑面积可谓不小，但就全年比较今年经济适用房的土地供应面积却只占到商品房土地面积的11%，相比而言这个数据就显得太过稀少，事实上供给相比需求的严重不足是此类产品长期供不应求的一个重要原因，而随着近期商品房价格的节节攀升又不可避免的将一部分商品房消费人群纳入到了经济适用房的消费体系当中，消费人群的不断增加将愈发刺激经济适用房消费进度，如此看来，经济适用房的供需矛盾短期内不但不会减弱反而会增加，这对于原本就微小的市场供应量来说不见得就是什么真正的利好消息。 3、写字楼及商业物业预售量统计 8月写字楼商铺的销售套数相比7月来说有所下降，下降幅度为29%，而整体的销售面积相比于上月来说却有了很大程度的上升，整体涨幅额度为250%，因此总的来看本月的写字楼商铺的成交量是相对优于上月的。事实上新政的出台不但对住宅商品房的投资行为进行了干扰和打击，同时也在一定程度上对商铺写字楼的消费群产生了一定程度上的心理影响，使得消费和投资趋于观望和等待，但从目前的市场形势来看，消费者已逐渐从市场观望回归到了消费本身上，分析个中原因如下：房地产政策的调控是真正的多刃剑，明言看是打压了房地产，但负面作用难免祸及包括银行、钢铁、水泥在内的高值行业，这种一损俱损的做法最大的受害者长期来说并不是消费者本身；上半年市场形势总体看好，阶段性的下降已不能掩盖价格整体上涨的市场事实；观望和等待的前提毕竟是要以牺牲使用时间为前提的，而市场却告诉了消费者这有可能是蚀本的买卖，与其搭着时间看价格水涨，倒不如早买早受益。因此基于以上的这些分析和目前市场的具体状况，我们可以预测在8月之后写字楼和商铺销售也可能出现回暖和向上的变化。 成业行市场拓展中心三、8月份新盘项目序 号项目名称位 置物业类型建筑面积（万m2）容积率建筑形式均 价（元/m2）装修程度1世爵源墅朝阳别墅10.80.84联排、叠拼5000毛坯2主语城海淀公寓、别墅422.88板楼、塔楼、联排13000精装3丰侨公寓西城区公寓117.3板塔结合16000精装4曦景长安石景山普通住宅7.82.63板楼、塔楼5800毛坯5布洛城（一期）大兴区普通住宅11.62.91板楼3600毛坯6嘉林·海德大道朝阳公寓9.14.59塔楼13500精装7时代龙和大道大兴普通住宅33.152板楼4600毛坯8运河明珠家园通州普通住宅122.14板楼3800毛坯9诺亚新洲海淀普通住宅27.72.7板塔结合7800毛坯10华业玫瑰东方朝阳公寓252.78板楼9800精装1） 新盘统计 本月新开楼盘共10个，相比上月的20个新开楼盘数量下降了一半，下降比例为50%，相比6月下降了23%，分析下降的主要原因是：8月过后房地产将迎来金九银十的最旺销季，出于项目人气度、媒体关注度、销售时节度和秋季展会的综合考虑，多数开发商会在8月进行客户的积累，而利用9月的旺销时节进行新盘入世，最大化的吸引媒体和目标人群的关注。因此总的来说，8月份是全年市场的过渡期，而基于市场和政策的不断变化，多数开发商会尽可能利用目前市场春萌状态尽早入世，尽可能的规避市场风险和达到现金回流的目的，目前较低的新盘入世量在一定程度上蕴含年末更多的新盘爆发，2） 新盘区域分布和新盘类别分析 本月新盘投入量最大的区域是朝阳区，海淀区和大兴区紧随其后，西城、石景山和通州则各有1个新盘入世。其中朝阳区作为北京最大的城区就一直是开发的热点区域，城市发展带的定位确定和奥运村的所属规划则为该区域的强势发展提供了动力，在近几年朝阳区和与之相邻的通州区将成为北京楼盘开发度最为密集的区域。作为海淀区而言本月虽然有两个新开楼盘，但土地开发量有限的事实将使得该区域开发热度的不断减弱，该地块将不断向自然生活区和价格增值牢固的方向靠近。 本月市场放量的主流物业类型是普通住宅和公寓，普通住宅大多在5环沿线附近，而公寓产品则集中在4环及4环以内的位置，普通住宅的日趋郊区化已成为必然趋势，相对低廉的土地成本和不必太烦忧的拆迁难度是开发商选择近（远）郊区开发的一个重要原因，而城区内土地少、拿地难和拆迁更难也是促成这一现象的主要因素。此消彼长，四环以内的项目在如今也越发显得珍贵，开发商基于成本回收、利润创造和知名捷易度打造的综合考虑也往往将产品往高端方向发展，这也是这段时间高档公寓项目逐渐增多的主要原因。5）新盘价格状况 本月新开盘商品房均价为8290元/平米，相比上月7544元/平米的均价上涨了10%的比例，而相比上半年7066元的市场均价则有近17%的上涨，事实上单从这个价格来说并不能代表准确地市场销售均价，只是由于本月有多个价格过万的高端公寓集中开盘，因此拉动了整体价格的上涨。结合目前市场供给项目的价格趋势和年终前入世项目的产品类型，可以预见到，进入9月后房价虽然不可能有大幅度的调升，但可以肯定的是一定会高于目前的价格状态。四、8月份市场小结及9月份市场预测8月份市场小结Ø 成交态势愈发稳定，市场成交量小幅上扬，为9月规模性开盘奠定基础。Ø 住宅成交量相比之前几月显著增长，成为各物业类型中的主要去化产品。Ø 项目开发区域除朝阳区热度略显突出外，保持在全面开花的状态。Ø 8月底北京市国土局发布了关于解除38宗国有土地使用权出让合同的公告，公告的颁布标志着北京市历史遗留项目处理结束，也标志着土地规范化和制度化的开始，是北京土地市场走向成熟和稳定的一个标志。对于大多数手中有地却未开发的开发商而言，这也无疑于当头棒喝，在规范化的操作模式压迫之下，尽快融资开发或是转让将是他们亟待解决的问题，反面来看，这也从一定程度上刺激了新项目最终面世的时间节点。9月份市场预计Ø 市场放量急剧增加，项目多数集中在北部和东南部，主要以高档住宅和小户型公寓为主。Ø 四环外成为新项目的扎堆区域，四环以内随着供应量的不断减少而出现价格不断攀升的现象。Ø 北部新项目主要集中在立水桥南北沿线，以单个项目的规模化开发最终形成区域的大规模开发态势，大开发商入驻、特色化和规模化楼盘林立，将逐步形成该区域在市场的知名度。² 开发的逐渐郊区化将是9月份乃至年末阶段的一大特点成业行市场拓展中心