GIS技术在房地产及区域的应用.docx

GIS技术在房地产及区域规划领域的应用GIS（地理信息系统）与RS（遥感）、GPS（全球定位系统）合称“3S”技术。“3S”技术在房地产、区域规划领域的应用在国内虽才出现不久，但其对房地产项目前期定位、建筑设计和小城镇规划等工作产生的巨大影响已经初见端倪。英国阿特金斯公司在西安“新新小镇”项目（9000亩）中，出色地将GIS、GPS技术融合到规划设计工作中取得了良好的效果，创造性的解决了地价影响因素影响力量化的难题，各种因素的作用范围直观的表现在图纸上，提高了规划方案选择的科学性。现将阿特金斯在西安“新新小镇”项目中用到的GIS技术手段和GIS技术在房地产、零售业等方面的应用进行一次全面的解析。1、空间数据库的应用 空间数据库是GIS软件的重要组成部分，该数据库可以将各种具有位置属性的信息集中到一起，并提供分层管理功能，便于维护更新和查询。如楼盘和土地信息处理为“点”数据（图1），道路为“线”数据（图2），居民区为“面”数据，以上三种数据可以单独显示、管理也可以进行叠加，一起显示（图3）。在每种数据背后都有一个内容丰富的数据库支撑，即每个点，每条线都有其属性数据库（道路名、长度、周围人口数等），用户可以直接在图上查阅，维护更新只须更改个别点的属性表或添加新点（线）即可完成，减少重复劳动量。空间数据库的强大功能是阿特金斯在“新新小镇”项目中GIS软件分析功能出色应用的前提。图1（点数据） 图2（线数据）图3（“点”与“线”的叠加） 图4（“面”与“线”的叠加）2、三维建模功能的应用 三维建模功能可以完成具体地块的三维建模工作，可以进行具体点的可视域分析，土地平整的挖填方量的计算，建筑物的布置等。（见下图）图中每个物体均有自己的属性表可以进行查询，维护更新。3、缓冲区功能的应用 通过对具体问题的数学建模分析或条件限制，可以处理地价衰减、商业中心影响力衰减等问题。如下图。可以通过更改缓冲条件改变缓冲范围，点、线、面均可进行缓冲分析。利用缓冲区分析可以对具体规划方案进行评价。4、网络分析的应用 可以将城市区划分为若干小网格，每个网格内有不同的数据（点、线等）可以直接在图上分析各种数据间的空间关系，相互作用。如下图（城市商业设施） （城市公共设施）（居民点分布）以上图层可以叠加，每一点、线均有数据属性表，有丰富的数据内容，如一个居民点的属性表内可能含有人口结构、家庭数量、消费习性调查数据等。4、图层叠加分析 不同数据层可以进行叠加分析，直观的反映出各因素间的相互关系。如建筑物价值与城市具体区域犯罪率间的关系、与学校的关系等。见下图（物业价值分布图） （物业等值线图）（城市区域犯罪率图） （物业价值与区域的犯罪率关系图）5、商业设施选址应用大型超市的选址应用GIS技术辅助完成，在国外已经比较普遍，结合人口信息、道路信息、自然地物划分超市的市场服务区范围。（超市的影响范围可以用下图类似的方式表示）6、追踪分析功能的应用 使用该功能可以分析人在建筑空间、小区中的活动情况，合理的设计建筑空间、小区空间。7、空间句法的应用 空间句法是GIS技术中的重要组成部分，它的具体应用有：建筑物内部空间功能分区的合理划分、空间内具体点可视域分析、人在建筑物内部空间里的各种运动路线分析等（小区交通动线分析图） （零售卖场人流动线分析图） 空间句法是GIS技术中的前沿领域，它的出现加强了GIS技术在微观空间研究中的应用能力。目前GIS技术正从静态的反映现实世界转向动态的、前瞻性的反映现实世界，对真实微观环境的模拟再现和对变化趋势的预测已经是GIS技术发展的重要方向， GIS技术的进步使我们有条件更科学、更高效、更直观的分析现实环境和未来环境，从而对房地产产品的市场研究、规划设计工作产生深远影响。