XXXX年上半年房地产企业拿地策略分析报告_12页.docx

2010年上半年房地产企业拿地策略分析报告2010年上半年重点企业拿地表现1：重点企业拿地总量明显增多，新增土地储备相比09年有较大增长（1）排行榜：2010年1-6月万科、保利拿地总量高居全国前两名。2010年1-6月企业拿地金额排行榜数据来源：CREIS中指数据、2010年1-6月全国房地产企业拿地金额排行中，拿地金额超过200亿的企业有两家，其中万科以261.74亿居首，保利地产以205.91亿排名第二。拿地金额超过100亿有5家企业。其中中铁建凭借5-6月份的几次积极入市，最终以132.55亿的金额排名第三。中海、绿地分别支付127.88亿和112.18亿，排名4-5位。前十名中，非上市企业有3家，分别是中铁建、绿地和证大房产。2010年1-6月企业拿地面积排行榜数据来源：CREIS中指数据、2010年1-6月全国房地产企业拿地面积排行中，万科仍然以1276.43万平米的新增土地面积居首，成为第一家超过1000万平米的企业。前7月新增土地面积超过500万平米的还有2家，分别是保利地产677.67万平米、世茂518.53万平米。前十名中，非上市企业有3家，分别是绿地、万达和中铁建。（2）2010年上半年多数重点企业拿地总量超09年的50%2010年企业拿地总量对比数据来源：CREIS中指数据、企业获取土地储备属于企业的发展战略，房地产企业会根据自己销售量、开工量和竣工量的现状，同时结合土地市场和房地产市场的表现，综合考虑自己的拿地策略。2010年新政虽然影响了房地产市场，但对重点企业拿地策略的影响不大。但通过对比2010年上半年和2009年全年重点企业的拿地表现后发现：各企业拿地仍受到多种因素的综合影响，表现各不相同。企业也没有做出明显的扩张或收缩趋势。2009-2010年拿地总面积对比数据来源：CREIS中指数据、通过对比2010年上半年和2009年全年企业拿地总面积，2010年万科、绿地、万达、和世茂4家企业在土地市场表现出积极扩张的态势，上半年拿地面积均超过2009年的一半，分别占比为92.72%、62.99%、81.50%和79.89%。而华侨城、中海、绿城和龙湖则在拿地方面明显放缓，上半年新增土地面积分别仅占09年的16.09%、16.55%、39.71%和26.41%，拿地步伐明显放缓。另外，保利地产则延续了之前的积极拿地的风格，上半年新增土地面积达677.67万平米，接近09年的一半。2009-2010年拿地总金额对比数据来源：CREIS中指数据、对比2010年上半年和2009年全年拿地金额发现，上半年持重金进入土地市场的企业有万科、华侨城和万达，拿地金额均超过2009年的一半，分别占比86.87%、135.85%和75.30%，其中华侨城2010年因新增土地楼面地价远高于09年平均水平，因此新增面积相比09年大幅下滑。而绿城、世茂地产和富力地产则表现谨慎，上半年用于获取土地的资金明显少于09年，仅占09年全年的39.66%、30.03%和24.78%。2：重点房企对未来市场更加谨慎，企业风险意识明显提高、支出更加理性（1）2010年重点企业拿地收入比普遍下降，万科逆势上涨2009-2010拿地收入比数据来源：CREIS中指数据、2009-2010年拿地收入对比数据来源：CREIS中指数据、支付新增土地出让金，是房地产企业的最大开支之一，因此通过对比房企期内拿地成本和销售收入，可以看出企业对未来的预期是否乐观。通过对比2010年上半年和2009年企业拿地成本与销售收入的比值发现，2010年企业拿地更加谨慎，几乎所有企业都在收入承受范围内安排拿地策略。2009年金地、富力、碧桂园和保利香港拿地收入比均超过100%，而进入2010年，该比值超过100%仅剩下保利香港一家，重点企业均趋于理性，风险意识明显提高。（2）房地产新政出台后，重点房企拿地趋向谨慎、理性、科学2010年上半年品牌房企每月新增土地储备面积及金额数据来源：CREIS中指数据、从品牌房企2010年每个月的拿地情况看，2010年一季度，万科、中海地产、保利地产、绿城集团等品牌房企拿地热情高涨。但在2010年4月中旬房地产新政出台后，品牌房企拿地数量和金额都有所下降，拿地趋向谨慎。中海地产56月均没有拿地，万科拿地策略也出现明显调整，企业56月仅用43亿元新增土地规划建筑面积210万平方米，56月拿地面积与拿地金额占上半年的比例分别为20.1%和17.1%。3：2010上半年，重点房企加大二三线城市土地储备力度2010年4月房地产新政出台后，土地市场渐趋理性，土地溢价明显下降。但是，2010上半年，多数品牌房企拿地金额接近或超过2009年企业拿地金额的50%，企业的投资热情不减。从拿地区域分布看，由于一线城市楼面地价有所提升，而二三线城市楼面地价变化相对较小，品牌房企加大了在二三线城市土地储备力度，拿地面积占企业新增土地储备均接近或超过7成。房企应根据自身的资金实力，制定有效地拿地策略，为持续健康发展蓄力。20092010上半年品牌房企在一线及二三线城市拿地楼面均价数据来源：CREIS中指数据、从拿地楼面均价看，重点房企2010上半年在一线城市的拿地成本较2009年均有提高，其中，保利地产、绿城房产2010年上半年在一线城市的拿地成本较2009年提高了100%以上；相比一线城市，重点房企在二三线城市拿地的楼面均价比较稳定，万科、保利地产、绿城房产还出现了不同程度的下降，企业通过不同区域、不同产品的有效组合，降低了拿地成本，其中万科、保利、龙湖地产在2009和2010上半年拿地的平均楼面地价均低于3000元/平方米。20092010上半年品牌房企二三线城市新增土地储备比例数据来源：CREIS中指数据、从重点房企拿地趋势看，受一线城市拿地成本较高、销售价格处于高位等因素的影响，企业加强二三线城市的土地储备成为主流，万科2009年共新增项目45个，其中37个位于二三线城市，二三线城市拿地面积占新增土地建筑面积比重从2009年的89.36%增加至2010年上半年的94.71%，保利地产从2009年的86.50%增加至2010年上半年的91.46%，华润置地2010年上半年新增土地储备更是全部来自二三线城市。中海地产、龙湖地产受产品定位的影响，尽管2010年上半年在二三线拿地面积占比与2009年相比略有下降，但仍然达到80%左右。可见，重点房企对布局二三线城市非常重视，将二三线城市作为企业业绩增长的新支点。房地产新政前后，品牌房企在一线、二三线城市拿地金额比例数据来源：CREIS中指数据、房地产新政出台后，品牌房企拿地策略的另一个特征是更加科学。从拿地区域分布看，2010年13月，万科一线城市的拿地金额占比为21.2%，46月一线城市拿地金额占比下降至17%；绿城房产13月一线城市拿地金额占比为24%，4-6月新增地块皆位于二三线城市；中海13月拿地金额达到134亿元，其中一线城市占比为56.1%，4月份以后除在香港和澳门新增两幅地块外，未在内地拿地。四大房企土地储备去化速度分析（1）万科：土地储备可供使用年限创新高，下半年拿地将更加从容。数据来源：CREIS中指数据、数据来源：CREIS中指数据、万科在年初就声明自己"不捂盘、不囤地、不拿地王"。但2009年土地市场上的低落表现使得万科的土地储备明显趋紧，因此2010年上半年万科再次迎头赶上，土地储备总量也增加到3201万平米。按照万科的销售速度算，可供销售的年限已经达到4.02年，按照竣工速度算，万科的可供开发的年限也达到6.35年，均创出历史新高。从这点我们可以预计，下半年万科的拿地压力明显减小，这将使得万科在拿地策略方面更加从容。（2）保利地产：销售增长推动拿地需求，保利地产积极的拿地步伐短期难以放缓。数据来源：CREIS中指数据、数据来源：CREIS中指数据、保利地产09年在土地市场上表现颇为抢眼，进入2010年后，保利并没有放缓拿地的步伐。从保利土地储备的可供销售年限看，该周期近四年来始终维持在7年左右，而可供开发年限也始终维持在10年左右。即便是大幅扩张一年半以后，这两个值也没有出现明显的增长。因此可以判断，在销售增长的推动下，保利地产的拿地步伐短期难以放缓。（3）金地集团：可供销售存量土地日益减少，金地正在面临存货短缺的挑战。数据来源：CREIS中指数据、数据来源：CREIS中指数据、金地集团2010年的每月销售业绩均低迷不振，销售已经开始受到存货不足的影响。对比近四年金地的土地储备，可供销售的年限从9.19年一路跌至6.09年，土地储备的增长速度明显落后于销售增长的速度。为此，金地集团有意调整了开工竣工速度，因此可供开发年限仍维持在11.99年，但已经明显制约到了金地的销售增长。因此，只有尽快补充土地储备总量，才能从根本上解决金地的存货危机。（4）中国海外：土地储备增长远落后于销售增长，可供销售年限一路下滑，被动拿地的压力增大。数据来源：CREIS中指数据、数据来源：CREIS中指数据、中海地产近4年的土地储备总量始终维持在2500-3000万平米之间，但销售却一路提高。按照测算，2010年中海地产土地储备可供销售的年限为5.13年，比2007年的10.97年下跌接近一半。土地储备的增速明显赶不上销售的速度，中海地产也将面临越来越大的被动拿地压力。注：标红的数据为估算数据。其中土地储备为中房指数的监测数据，竣工面积和销售面积均为09年基础上按20%的增速计算所得。