XXXX年5月合富辉煌济南市房地产市场月报_44页.docx

济南：再现五一黄金月济南市房地产市场月报2011年05月 合富辉煌(中国)山东公司 市场研究部Jinan/China.May.2011 市场研究月报目 录目 录2第一章 市场环境3一、政策法规3二、市场资讯3三、经济环境3第二章 土地市场3一、公告土地分析3二、土地成交市场3三、重点地块3第三章 商品房住宅市场3一、市场综述3二、供求关系分析3三、供应情况分析3四、成交总量分析3五、市场价格分析3六、热点板块3七、项目解析3第四章 写字楼市场3一、区域划分3二、市场供应量3三、成交量分析3四、售价分析3第五章 商业市场3一、区域划分3二、市场综述3三、供应量分析3四、价格分析及销售情况3五、商业推广项目列表3第六章 公寓市场3一、样本选取标准3二、市场综述3三、市场供应量分析3四、市场成交量分析3五、成交均价分析3第七章 营销媒体3一、广告发布总量及特征分析3二、个案分析3三、典型项目3©2011 版权声明：本报告由合富辉煌(中国)山东公司市场研究部编写，所有提供的信息均为本公司自身研究网络采集的海量数据中，选取房地产典型项目作为研究对象，每月进行动态监测分析的研究成果，除特别注明外，均来源于我公司数据库。本报告版权归合富辉煌所有。未经本公司正式书面许可与授权，任何个人和组织均不得以任何手段与形式对本报告进行发布或复制。如引用、刊发，须注明出处为“合富辉煌(中国)山东公司”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。对有关信息或问题有深入需求的，欢迎致电合富辉煌(中国)山东公司市场研究部。导 读政策方面：5月份出台的政策延续4月份的价格调控，重在加强商品房明码售价问题；国家方面：国务院即派督查小组来济南视察房价控制情况并出台相关的处罚措施。此外，人民银行又在本月出重拳，继4月17日上调存款准备金率0.5个百分点之后，又宣布从2011年5月18日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。土地方面：本月济南土地公告数量环比大幅下降；新增土地公告居住用地为主流，占比九成；土地成交井喷，共成交30幅。楼市方面：本月济南市场“回暖”趋势明显，受五一节点影响，较多项目扎堆开盘或加推货源，供应和成交呈上升趋势；本月市场均价再度升高，项目抓住五一营销节点，密集推货，在经历新政出台一段时间的沉寂后，价格上涨势头依旧，但涨幅明显放缓。从5月份济南商业市场量价走势来看，本月商业项目价格较为稳定，以消化市场在售存量为主。第一章 市场环境一、政策法规表1-1 2011年5月份政策法规时间来源名称主要内容2011.5.5国家发改委/发改委已要求全国各级价格主管部门在近期集中人力和时间，组织开展商品房销售明码标价执行情况专项检查。消费者和各界人士可拨打全国统一的12358举报电话，向当地价格主管部门反映情况、提供线索，价格主管部门将依法查处。2011.5.12中国人民银行/中国人民银行决定，从2011年5月18日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011.5.12国家发改委国家发展改革委办公厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知国家发改委下发国家发展改革委办公厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知，要求近期各级价格主管部门再次对房地产开发企业正在销售的商品房，实行拉网式排查，未实行“一套一标”的，每套处5000元罚款。2011.5.16山东省物价局山东省商品房销售明码标价规定实施细则(试行)山东省商品房销售明码标价规定实施细则(试行)已正式颁布实施，山东省区域内的房地产开发企业和中介服务机构必须实行明码标价。商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用，商品房现房销售必须备案，并一次性公开全部销售房源。2011.5.18济南市政府济南市城区居住区教育设施配套建设遗留问题专项整治行动实施方案相关部门将对近年来居住区教育设施应建未建、挪作他用等遗留问题进行专项整治。小区配套教育设施应建未建的，督促开发商按原规划或协议配建；对挪作他用的，限期恢复教育设施功能。拒不整改的，由市城管执法部门依法对开发建设单位处以配套建设教育设施所需费用10%20%的罚款；擅自改变配套教育设施用地性质的，逾期不恢复每逾期1日按改变使用性质部分的土地面积处每平方米。资料来源：合富辉煌(中国)山东公司数据库从上表中可以看出，5月份出台的政策延续4月份的价格调控，政策重在加强商品房明码售价问题，从国家方面：国务院即派督查小组来济南视察房价控制情况并出台相关处罚措施，可见国家对此次价格调控的重视。济南地方政府则出台山东省商品房销售明码标价规定实施细则(试行)响应国家调控步伐。目前政策的笼罩之下，价格将成为近期业内最敏感和最受瞩目的要素。另一方面，人民银行又在本月出重拳，继4月17日上调存款准备金率0.5个百分点之后。又宣布从2011年5月18日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。金融收紧力度又陡然增强，目前我国存款准备金率已经突破20%为历史最高点。受货币紧缩的影响房地产融资压力将进一步加大，无论是开发还是购买，都将受到更大限制。二、市场资讯旧村改造首批试点项目 部分安置楼封顶市旧村改造领导小组首批试点先行项目长清区小柿子园片区城中村改造工程一期6万平方米的安置楼已封顶验收，进入内外装修阶段。国庆节前，社区居民可全部一次性回迁新居。小柿子园城中村改造项目位于长清区龙泉街中段。全社区共有531户，1981人，旧村及周边占地800余亩。该工程是2009年列入全省“扩内需，保增长”的建设项目，也是济南市旧村改造领导小组首批试点先行项目。该项目由江苏嘉合房地产开发公司投资建设，计划总投资 22亿元，建设楼房130栋，建筑面积120万平方米，拆迁面积12万平方米。片区设有幼儿园、文化广场、文体中心、商务会所等公益性服务设施，整个工程计划3年时间完成。西客站片区4条道路以沿海4城市命名，西广场6月20日完工经市政府批准，西客站片区内的8条道路已正式命名。其中，4条道路被冠以省内4座沿海城市的名字，分别是青岛路、威海路、日照路和烟台路。这也是济南首次使用兄弟城市名字命名道路。京沪高铁开始运行试验，济南西站及配套工程的建设进度也在紧张推进。位于东广场的高架落客平台已基本完工，京沪高铁通车前将投入使用的西广场正在建设中，预计于6月20日完工，通车后不投入使用的地铁1、6号线也将进行商业开发，不会闲置。投资20亿，二环西路改造地面工程项目正式开工由西区投融资管理中心、城市建设投融资管理中心和小清河投融资管理中心等共同出资的二环西路改造工程地面工程正式开工，成为济南市有史以来投资最大的市政工程。此次二环西路改造工程规划红线为60至80米,高架桥、地面道路均按双向6车道设置。地面道路中央设置6.5米宽绿化带，向两侧依次为:BRT车道、机动车道、绿化带、步行与自行车系统。三、经济环境货币发行明显收紧，贷款有逐渐放宽趋势如表所示，4月份广义货币供给量（M2）总额下降了800亿元，这是2011年以来货币供给量首次出现下降的情况，这是因为存款准备金率在突破20%高点之后依旧没有停止上升的脚步，三月和四月连续两次提升对货币供应的影响可谓立竿见影。但从新增贷款额来看，2月份以来一直呈现稳定上升趋势。商业银行在躲过年初限贷风头之后正逐步扩张信贷规模，虽然央行不断增强收紧的力度，但由于前期货币积累存量较高，商业银行有比较充分的运作空间，只要中央不直接干预放贷，这种稳定上升的势头应当不会扭转。另外，由于过去M2一直呈现增长态势，收紧货币并没有改善总体流动性充裕的局面，本月货币供应出现负增长可能成为CPI治理的新契机。表1-2 近半年新增M2与新增贷款时间新增M2（亿元）新增贷款（亿元）2010年11月1056256402010年12月1551348072011年01月8033104002011年02月221553562011年03月2200067942011年04月-8007396资料来源：合富辉煌(中国)山东公司数据库CPI微降继续高于5%，治理难见成效打击民众信心如图所示，在3月份CPI达到5.4%之后，本月CPI微降0.1%继续维持在5%以上。国内自然灾害频发粮食减产，国际粮食和能源价格不断攀升，国际游资又陆续涌入中国过热行业，在这内外交困的局面下，中央金融调控的力量显得有些绵软无力。依据目前形势发展，通胀水平短期内明显下降的可能性较低，价格态势继续恶化最终很可能严重挫伤民众消费信心，导致中国实体经济全面探底。资料来源：合富辉煌(中国)山东公司数据库第二章 土地市场一、公告土地分析1、2011年5月济南土地公告数量环比大幅下降图2-1-1：2010.5-2011.5济南市公告土地面积、数量走势图资料来源：合富辉煌（中国）山东数据库2011年5月，济南市共有8幅土地公告，公告土地面积为34.5万，较上月供应40幅、152.5万相比分别下降了80%和77.4%。经过了4月份的井喷，5月份土地供应市场略显平淡。2、2011年5月，济南新增公告土地居住用地为主流占比九成图2-1-2：2011年5月济南市新增公告土地用途结构资料来源：合富辉煌（中国）山东数据库2011年5月，济南新增公告土地8幅全部为居住用地。3、2011年5月，济南新增公告土地集中在历下区和高新区图2-1-3：2011年5月济南市新增公告土地位置分布情况资料来源：合富辉煌（中国）山东数据库2011年5月，济南新增公告土地8幅，其中6幅在历下区，2幅在高新区。按土地面积来算，历下区公告土地25.9万，占总公告面积的75.07%；高新区公告土地8.6万，占总公告面积的24.93%。二、土地成交市场1、地块成交走势：2011年5月，土地成交井喷图2-2-1：2010.5-2011.5济南市成交土地面积、数量走势图资料来源：合富辉煌（中国）山东数据库2011年5月，济南市土地招拍挂交易市场共有30幅土地成交，成交土地的总建设用地面积约为108.5万。为近一年来最高值，也终于打破了国八条新政之后的冷寂。5月份土地成交井喷与第一季度土地市场冷清有紧密联系,是造成四五月份集中挂牌和成交的一个原因。2、成交地块价格分析图2-2-2：2010.1-2011.5济南居住用地月度成交价格走势图资料来源：合富辉煌（中国）山东数据库2011年5月，济南成交的居住土地单价和楼面地价分别为3697元/和1989元/。3、成交地块结构分析：居住用地仍占据主流图2-2-3：济南市5月土地成交用途结构资料来源：合富辉煌（中国）山东数据库2011年5月，济南成交土地30幅，其中15幅为居住用地，14幅为商业用地，1幅交通设施用地。本月土地成交108.5万，其中居住类用地76.9万，占比70.90%；商业用地31.4万，占比28.92%；科教用地0.2万，占比0.18%。三、重点地块1、地块指标分析表2-3-1：地块指标表地块编号2011-G041地址历下区舜井街两侧泉城路南侧出让方式挂牌土地用途商业所在区域历下区环线位置中部占地面积132589拿地企业济南世茂置业有限公司、济南市历下区国有资产运营有限公司总建面积424284.8成交总价171036.8万元容积率地上2.5 地下0.7成交楼板价5159.9元/数据来源：合富辉煌（中国）山东公司数据库图2-2-6 地块位置示意地块2、前景判断此地块位于历下区舜井街两侧泉城路路南，地处济南核心区黄金地段。本地块是本年度济南市计划推出的最大一块商业金融业地块。济南世茂置业有限公司和济南历下区国有资产运营有限公司的联合体以17.1亿元的成交价赢得土地。按照规划要求，由于因该地块处于济南中心区，所以项目的部分建设打造需保持与周边文保单位和古城区风貌相协调，并应处理好与环城公园、解放阁的空间景观关系。本地块位置优越且世茂集团实力雄厚，建成后该项目不仅能体现泉城风貌特色，还能为济南添加一处商业节点。附表一：2011年05月济南经营性用地供应列表公告时间地块标号区域位置出让方式规划用地性质容积率年限土地面积()土地建筑面积()2011-5-202011-G045历下区历下区龙洞路以西挂牌居住地上1.6 地下1.0703956963310.42011-5-202011-G046历下区历下区凤山南路北侧，长岭山南路南侧挂牌居住地上1.6 地下1.0702016932270.42011-5-202011-G047历下区历下区经十东路以南、转山西路以西、龙泉山庄以北挂牌居住地上2.8 地下1.37071724200827.22011-5-202011-G048高新区高新区东辰大街以南、奥体中路以东、天泺路以西挂牌居住地上2.6 地下1.2703812999135.42011-5-202011-G049历下区历下区龙鼎大道以西挂牌居住地上2.6地下1.27079134.9205750.72011-5-242011-G050历下区历下区长岭山南路北侧，凤凰山路东侧挂牌居住地上2.8地下1.37040000112000.2011-5-242011-G051历下区历下区旅游路以南，迥龙山东侧挂牌居住地上1.8地下0.8708175.147152011-5-242011-G052高新区高新区舜华路以东，龙奥北路以东挂牌居住地上2.4地下1.07047668114403.2附表二：2011年05月济南经营性用地成交列表地块编号区域位置性质面积（）容积率成交日期成交总价（万元）楼面地价（元）竞得人2011-G005天桥区天桥区历黄路西侧商业金融业6613地上2.64，地下1.22011-5-1048852798.1山东后海置业有限公司2011-G006市中区市中区阳光新路商业金融业622地上4.48，地下1.762011-5-10296.51064济南绿地泉景地产股份有限公司2011-G007历下区历下区奥体中路东侧居住76622地上1.25，地下0.62011-5-1010918.41139.9济南市历下区国有资产运营有限公司2011-G008历下区历下区奥体中路东侧居住144368地上1.4，地下0.62011-5-1022088.11092.8济南市历下区国有资产运营有限公司2011-G009历下区历下区黄台南路南侧、正丰路西侧居住37954地上1.23，地下0.42011-5-109507.32036.5济南市历下区国有资产运营有限公司2011-G010历下区历下区历山路以东，山大南路以南居住5779.9地上3.7，地下1.72011-5-10123005751.5济南龙奥资产运营有限公司2011-G011历下区历下区泺源大街南侧，棋盘街东侧商业金融业16830地上6.7，地下2.22011-5-10296572630.1山东财富纵横置业有限公司2011-G012历下区历下区泺源大街南侧，棋盘街东侧居住33220.8地上1.8，地下1.02011-5-1016942.22833.3山东财富纵横置业有限公司2011-G014历下区经十东路以北草山岭村经十东路以北草山岭村居住25577地上3.0，地下1.42011-5-10142001850.6济南天泰置业有限公司济南天泰置业有限公司2011-G015历下区商业金融业6635地上6.0，地下2.42011-5-1059701499.62011-G016槐荫区槐荫区经七纬十二东南侧商业金融业5564.9地上5.5，地下2.22011-5-1060531977.7山东连城置业有限公司2011-G017槐荫区 槐荫区经七纬十二东南侧居住11861.9地上3.5，地下1.22011-5-1084562036.8山东连城置业有限公司2011-G018槐荫区槐荫区经七纬十二东南侧商业金融业6742.8地上3.7，地下1.52011-5-1052652110.4山东连城置业有限公司2011-G019市中区市中区英西南路6号居住2410地上 3.5，地下1.42011-5-111735.22057.1济南市市中区房地产开发(集团)总公司2011-G024历下区旅游路以南、涵玉翠岭项目以西、小汉峪西山坡以东居住16200地上2.25，地下0.32011-5-1161971700.1济南东拓置业有限公司2011-G025历城区历城兴港路东侧居住114864地上2.7，地下1.22011-5-11422141361.2山东中建房地产开发有限公司2011-G026历城区历城区兴港路东侧、凤鸣路西侧居住104161.5地上1.7，地下0.82011-5-11281241588.3山东金河房地产开发有限公司2011-G027历城区历城区经十东路南侧居住912501.182011-5-11400003714.9祥泰实业有限公司2011-G028历下区工业南路以南、窑头大沟以北商业金融业10447地上5.5，地下2.02011-5-11272004733.851388山东精邦置业有限公司2011-G029历下区历下区涵源大街北侧、贤文路西侧商业金融业14625地上5.5 地下2.52011-5-11208002585.9祥泰实业有限公司2011-G031历城区历城区机场以东，大张庄路以北交通设施用地（加油站）1963地上0.62011-5-139157768.7中国石油天然气股份有限公司山东销售公司2011-G032高新区高新区大汉峪居委会凤凰路东侧商业金融业8775地上5.0 地下2.32011-5-13178004057中铁置业集团2011-G033高新区高新区大汉峪居委会凤凰路东侧商业金融业24520地上5.0 地下2.32011-5-13176551440济南东拓置业有限公司2011-G034高新区高新区大汉峪居委会凤凰路东侧商业金融业21461地上5.0 地下2.32011-5-13149731395.4中铁置业集团有限公司2011-G039市中区市中区英雄山路147号商业金融业36225地上4.0 地下1.62011-5-1319661.51356.9北京香山华新资产管理有限公司2011-G040槐荫区槐荫区阳光西路西侧，建新路北侧居住98421地上2.4 地下0.52011-5-1359052.62500济南阳光壹佰房地产开发有限公司2011-G041历下区历下区舜井街两侧泉城路南侧商业金融业132589地上2.5地下0.72011-5-23171036.85159.9济南世茂置业有限公司、济南市历下区国有资产运营有限公司2011-G042历下区历下区文化西路北、南营街南侧，佛山街以东居住6458地上1.5地下2.22011-5-231260013007北京九合创业房地产开发有限公司2011-G043历下区历下区泺源大街南侧、南券门巷东侧商业金融业10712地上4.2地下1.62011-5-2614141.63143.2祥恒置业(济南)有限公司2011-G044历下区历下区泺源大街南侧、南券门巷东侧商业金融业11342地上4.2地下1.62011-5-2614968.83142.3祥恒置业(济南)有限公司数据来源：合富辉煌（中国）山东公司数据库第三章 商品房住宅市场n 研究说明：【选取标准】：证件齐全、具备一定影响力；规模在2万m2以上；销售率在80%以下；销售率超过80%的楼盘予以剔除；新开盘销售的楼盘及时添加；同一楼盘开发时序不同按照新样本列入；楼盘规模按照一期推出的面积计算。【样本项目】：取自合富辉煌市场山东数据库监测样本中的30个项目，分别为绿地新里卢浮公馆、阳光100、绿地国际花都、东方新天地、保利花园、恒生伴山、万象新天、恒大名都、奥龙观邸、现代逸城、海尔绿城、绿景尚品、名士豪庭、逸城山色、银座花园、保利大名湖、万豪君悦府、鲁能领秀城、泉景天沅仁园、万达公馆、天泰太阳树、白金瀚宫、尚品清河、盛世名门、福泰新都城、齐鲁涧桥、山水泉城、中国诺贝尔城、恒大绿洲、中建瀛园。【时间标准】：2011年4月26日至5月25日该部分针对商品住宅市场月度供应总量、成交总量和成交均价进行分析，总结商品住宅市场特征和变化原因。一、市场综述本月济南市场“回暖”趋势明显，受到五一节点影响，较多项目扎堆开盘或新推货源，供应和成交呈上升趋势。本月槐荫区表现相对活跃，新增面积较大，成交量也较多，其次天桥区和市中区均有新推房源入市，市场表现较好。市场总体供应量增加，上升趋势显著。从市场价格上看，本月市场均价再度升高，项目抓住五一营销节点，密集推货，在新政出台一段时间的沉寂后，价格上涨势头依旧，但涨幅明显放缓。本月有尚品清河、中国诺贝尔、国际花都、鲁能领秀城等项目加推房源，鑫苑名家项目首次开盘入市。目前济南市场进入了推货的频繁期，预计未来市场还将增加。二、供求关系分析表3-2-1：济南市12月市内五区商品住宅各类指标表月份供应量（m2）成交量（m2）成交均价（元/m2）成交总额（亿元）14516442102108576.121823908641205599009.431133742991134519149.95104369114943839354.178.856205982779249514.0126资料来源：合富辉煌（中国）山东数据库如表所示，5月份月度总供应量为620598平米，较4月环比上升68.13%，总成交量为277924平米，较4月环比上升了194.46%，本月供应量和成交量涨幅明显，在限购新政后，市场首次出现反弹。伴随着供应量和成交量的上升，市场均价依旧坚挺， 5月份均价较比4月环比上升了1.71%， 但上升幅度逐渐放缓。市场呈现这种态势究其原因，一方面新政后，开发商经过了一段时间的沉寂，为了促成成交，抓住五一黄金节点作为项目推货的重要时机，在价格上较为谨慎；另一方面目前支撑市场去化主力为刚性需求，购房者的心态发生变化，更多聚焦于开盘或加推。本月项目开盘加推房源密集，致使供应量迅速上涨，成交量取得较为理想的业绩。而新增货量的价格较存量有小幅度提高，在一定程度上拉动市场均价。三、供应情况分析1、总体供应情况分析5月份市内五区的供应量为620598平米，较4月环比上升68.13%，在经历了供应量和成交量连续四个月环比下降的情况下，市场终于拉升起强劲势头迎来热潮。天桥区供应量较4月份上升幅度较大，超过了12万平米，该区域尚品清河、发祥福邸、鑫苑名家项目均有推货，槐荫区供应量比4月份上涨148.58%，区域两个项目加推，历下区供应环比涨幅在29.30%。受新增供应集中入市的影响，以上几个区域供应涨幅明显。章丘和长清的总体供应量比上月明显增加，恒大绿洲、中国诺贝尔、鲁商常春藤等项目加推，且销售情况较好。图3-3-1：济南市商品房住宅总供应规模资料来源：合富辉煌（中国）山东数据库2、新盘供应数据分析表3-3-2：5月份新开盘及加推主要项目供应数据项目动态均价（元/）新增套数新增面积（）销售情况建大花园二期开盘7300154套23100成交98套，成交比例64%.尚品清河加推高层72007500多层82008400429套50000成交225套，成交比例52%。绿地国际花都二期开盘6600476套45220成交407套，成交比例85%。连城水岸加推820072套8280成交21套，成交比例29%建邦原香溪谷660050套5250成交36套， 成交比例72%黄金99加推13000122套15690成交64套，成交比例52%万达公馆加推15500112套26000成交70套，成交比例约60%名士豪庭加推11000213套24412成交120余套，成交比例约56%鑫苑名家开盘8500700套62114成交499套，成交比例为72%资料来源：合富辉煌（中国）山东数据库本月新开盘和加推的项目较多，市内五区项目均有新增推货，且供应量较大。天桥区的供应量为13万平米，居于首位，本月该区域三个项目开盘及新增大规模入市，其他三个区域新增供应量大体相当，市中区为5.8万平米，槐荫区为8万平米，历下区为7.8万平米，历城区供应量较少，约2万平米。从开盘情况看，成交情况较为理想，成交率多数都在60%-85%，绿地国际花都、鑫苑名家等本月开盘项目表现出色，开盘去化率达70%以上。从总量上看，本月市内五区新增供应面积为36万左右，环比上月增长了203.1%，结束了济南市场新政后连续四个月的供应低迷，新增供应猛增，大规模出货的情况又重新回归，市场反弹迹象明显，预计未来市场新增供应有望增加。四、成交总量分析1、各区域成交情况分析图3-4-1：5月份住宅总成交面积资料来源：合富辉煌（中国）山东数据库从成交情况来看，本月市内五区的成交总量为277924平米，较4月环比上升了194.46%，成交量整体呈上涨趋势，一方面原因在于开发商采取谨慎的价格策略，尤其开盘项目以低价格入市，同时借助五一假日打出大幅度的优惠活动，另一方面在于新政打击房价效果甚微，购房者经过了较长时间的观望，没有太大的希望看到房价的下跌，决定此时出手，促成了本月较高的成交量。从区域结构看，本月份天桥区为供应的热点区域，由于该区域鑫苑名家、尚品清河、发祥福邸的开盘及加推，新增推货大增，同时也使得成交量大幅上涨，这也是导致全市总量猛增的主要原因。其次槐荫区在本月市场表现较好，成交比上月有较大幅度的上升，涨幅达200%。除此之外，其他区域均有不同程度的增长，受到区域内项目开盘及加推影响，成交情况较为理想。2、成交结构分析图3-4-2：5月份楼盘成交户型结构分析资料来源：合富辉煌（中国）山东数据库如图所示，本月热销户型面积为90-100平米及120-130平米。其中面积90-100平米的户型，价格区间在6000-9000元/平米，主要成交客户为刚性需求人群；面积为120-130平米的户型，价格区间在8000-12000元/平米，主要成交客户为改善性需求人群。由此可见，在限购政策出台一段时间后，刚性需求依然为目前市场的主要去化动力，且改善性需求并没有特别明显的缩减。如果政策环境没有大的变化，预计未来该结构将维持很长一段时间。五、市场价格分析图3-4-3：济南市楼盘成交均价分析资料来源：富辉煌（中国）山东数据库本月市场均价方面，开发商借市场放量阶段提升价格，使市场均价继续延续稳步上升的势头。5月份均价较4月环比上升了5.05%，增幅约160元/平米。市场呈现这种态势究其原因在于，在前几个月政策严控的环境下，开发商蛰伏状态明显，5月份市场严控风头逐渐消退，开发商立即纷纷推出新货，迎合市场刚性需求，使得5月份供给和成交数据猛增。六、热点板块以下选取市内五区中在5月份新增供应较多的天桥区作为典型区域来进行系统介绍，具体情况如下。天桥区新增供应本月天桥区新增供应为13万平米左右，其中具有代表性的开盘项目为鑫苑名家和发祥福邸，加推项目为尚品清河。其他项目继续销售，未来后续供给量还会增多，鑫苑名家、尚品清河后期还会陆续推货。户型情况 本月新增户型以两室和三室为主。鑫苑名家首次入市共推出2#、5#、6#楼近700套房源，主力户型为85m2的两室及95 m2的和115 m2三室。尚品清河加推新房源共计429套，主力户型为95 m2的两室及133 m2的三室。成交情况鑫苑名家次次开盘推出2#、5#、6#楼700套房源，开盘当天成功选房客户享受合计97折优惠，优惠后价格区间8300元-9000元/ m2，当天成交490余套，成交比例72%。较大的优惠幅度，较低的价格入市，为该项目去化良好的重要原因。尚品清河加推新房源共计429套，优惠后高层72007500元/ m2，多层82008400元/ m2，会员优惠2万抵3万，当天成功选房优惠100元/ m2，一次性付款98折，按揭99折，成交225套，成交比例52%，价格相对较低也是该项目吸引客户置业的优势。推广情况区域内开盘项目推广力度相对较小，集中在项目在开盘前期进行宣传。七、项目解析下文将主要选取5月市场比较活跃尤其是新推货项目进行分析。 鑫苑名家（开盘）5月18日，鑫苑名家首次开盘推出2、5、6#楼，共计681套房源。其中2#楼3个单元，两梯四户，33层共计384套房源，户型为84平米两室及94、110平米三室；5#楼1个单元，两梯四户，25层共计99套房源，户型为55平米一室及108平米三室；6#楼2个单元，两梯四户，25层共计198套房源户型为84平时两室、94平米三室。价格8500-8900元/，开盘当天成交约510套，各种户型成交较为均匀，去化率约75%。 路劲御景城（加推）5月15日，路劲御景城三期10、11#楼开盘，共324套房源。10、11#楼均为18层，3个单元，一梯三户布局，户型也一致。推出324套房源总89平米两室108套，116平米三室144套，121平米三室36套，132平米四室36套。销售报价：8600-9100元/。优惠措施：开盘当天3万抵4万、开盘当天成交总房款优惠3000元、5天内签约总房款优惠2000元、贷款99折，一次性98折、老客户自买或推荐别人购买总房款优惠1000元。优惠后均价：8700元/。当天成交约200套，成交以89平米和116平米成交为主，整体去化率约为62%。 海尔绿城全运村（加推）2011年4月29日海尔绿城全运村加推锦兰园5#和9#两栋小高层。两楼均11层，5#楼两个单元一梯两户，9#楼一个单元，一梯一户，共计66套房源。其中有210平米、176平米、150平米三种户型，户型比为1：1：1。价格15000元/平米，精装修交房，装修标准3000元/平米，项目未举办正式开盘仪式，开盘当周卖出12套新房。销售活动：认筹10万抵15万，一次性付款享受99折优惠。 名士豪庭（加推）2011年5月2日，名士豪庭加推一区28#和30#两栋楼，其中28#楼28层，两个单元两梯三户，30#楼15层一个单元两梯三户。开盘共计加推213套房源，92平米户型位于28#楼中户和30#楼整楼，共计101套，135平米户型为28#两侧边户，共计112套。开盘销售120余套，去化率约为56.3%。销售活动：认筹客户享受2 万抵4 万的优惠，名士会会员优惠0.2%，一次性付款98 折，按揭99 折 黄金99（加推）2011年5月7日，黄金99加推二期1#楼和5#楼，其中1#楼7层，两单元一梯两户，5#楼17层，两个单元，东单元两梯四户，西单元两梯三户。加推房源有85平米、90平米、93平米、96平米、101平米和146平米六种户型，售价13500元/平米，开盘去化60余套去化率约为42%。销售优惠：优惠2 万抵4 万，成交客户一次性付款98 折，按揭99 折。海信慧园（加推）2011年5月2日海信慧园加推东区2号楼，共计98套房源，分两种户型90平米和130平米，户型比1：1，开盘销售75套，成交率76.5%，其中90平米户型45套，130平米30套。销售活动：优惠5 万抵7 万，同时成交客户一次性付款优惠100 元，按揭付款优惠50 元。万达公馆（加推）5月7日（周六）万达公馆前期选房的11#楼开始签约。此次推出111套房源，户型面级235平米，优惠后价格12000-15500元/，精装修3000元/，前期积累客户120余组，参与认筹的客户享受94折优惠，同时成交客户分期付款99折，按揭付款98折，一次性付款95折，当天成交68套，成交比例约60%。中海国际社区（开盘）5月15日（周天）位于阳光新路南端九曲的中海国际社区高层开盘。当天推出A3地块2栋高层共333套房源，前期蓄卡400余张，当天参与摇号选房的客户共279组，去化210套，去化比例63%。优惠后均价9400元/平米（精装修1500元/）。当天选房客户享受3万抵6万(前200名VIP卡号)和3万抵5万(200名之后的VIP卡号)，一次性付款99折的优惠。 恒大城（开盘）5月29日（周天）位于历城区王舍人镇政府附近的恒大城开盘。该项目为总建筑面积160万平方米的大型综合体，是恒大地产集团在济南运作的第三个楼盘，一期共26万平方米。项目开盘推出2#、3#、4#、5#、6#共5栋楼，为28层及30层高层，共1500套，户型面积为92-99m2的两房，100-148 m2的三房及16