Naga上院的顶级住宅开发模式.docx

Naga上院的顶级住宅开发模式开发模式三段论顶级住宅建筑承载的不仅是其建筑本身的文化内涵，还包括城市的历史文脉和形象展示。顶级住宅具有五大特征：一是区位优越不可替代；二是环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造;五是人文价值无法再生。因此，称得上顶级住宅的物业必然具有唯一性。顶级住宅强调带给消费者最大程度的附加值感受。无论是在市中心出现的顶级住宅，还是传统的别墅顶级住宅，无一例外，均以带给消费者什么样的附加值为衡量标准，在国人务实的消费心态引导下，顶级住宅已经无可避免地褪去了一层繁复的概念包装的外衣。顶级住宅的整体规划要遵循城市机理。Naga上院的整体规划遵循新都市主义城市机理，将东方古典庭院美学、天人合一的居住理念，与现代简约建筑手法有机融合，成就皇城里极品住宅的同时，也创造了一种贵族生活的新版本。Naga上院的财富之旅顶级住宅代言城市形象城市中顶级住宅的规划水平和设计理念，在相当程度上决定了一个城市的发展前景。    顶级住宅作为城市建设中的恢弘之作，除了外形具有创新性外，在功能上应该具有超前性和包容性。顶级住宅建筑承载的不仅是其建筑本身的文化内涵，还包括城市的历史文脉和形象展示。城市面貌的日新月异要求建筑业不断升级换代，以此来匹配城市的发展速度。而城市中顶级住宅的规划水平和设计理念，则在相当程度上决定了一个城市的发展前景。    二十世纪大规模的工业化，导致了城市千篇一律的建筑结构，而顶级住宅建筑的“标识性”具有视觉价值和象征价值的双重作用，对于提升城市形象、张扬个性、使所在城市的居民产生归属感具有重要意义。顶级住宅拥有稀缺的城市资源顶级住宅是指在特定地段，以量身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。    什么是顶级住宅?从字面上可以简单地理解为"富人居住的豪华住宅"。但在实践中我们发现，中国有些有名的顶级住宅并非"富人"居住，而有些"富人"的住宅尽管装修高级、设施豪华但难以称之为顶级住宅。真正的顶级住宅是指在特定地段，以量身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。具体地说，顶级住宅具有五大特征：一是区位优越不可替代；二是环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造：五是人文价值无法再生。因此，称得上顶级住宅的物业必然具有唯一性。1、顶级住宅只是一个相对的概念    从被人认知的心理范畴来讲，由于每个人的人生阅历、经济实力、审美观点、知识水平等等因素构成的生存状态不尽相同，从其本身作为物质存在这个范畴来讲，顶级住宅概念的成立也必须要依托于一个参照系作为标准，其中包括所处的时代、所在的地区、当地生产力的发展水平、市场发育程度、居民富裕程度、公众审美观点等等诸多要素。用这个参照系来衡量，针对不同时代、不同地区、不同人群（参照系发生变化），顶级住宅也呈现出不同的形态。 2、顶级住宅较之普通住宅要占有更多的社会资源    一提到别墅、洋房等这些人们称之为“顶级住宅”的高档物业，人们的脑海中马上就会浮现出这样的一幅图画：宽大的户型，精致的装修，舒适的环境，怡人的景观，周到的服务当然还有昂贵的价格。那么，是什么原因让人们产生这种心理呢？答案是社会资源密集化。    以相同的建筑面积单位作为基准，同样是一平方米的建筑面积，顶级住宅往往要比普通住宅占据更好的地理位置，耗费更多的占地面积，更多的建筑材料与装修、装饰材料，更多的绿化面积，更多的广告投入，更多的物业管理服务内容，同时还包括更多相关的和隐性的社会资源，如规划设计师、建筑设计师、园林景观设计师、广告人、策划人、营销员的创意和智慧等。社会资源的相对集中，支持了顶级住宅可以做到硬件一流，软件领先，拥有比普通住宅更多的保值与增值能力。而完成社会资源集中过程的方式，就是要求发展商或开发商要增加投入。3、顶级住宅要有旗帜和灵魂    顶级住宅绝不是一堆高档建筑材料和高档装饰材料的简单堆砌。硬件上的出类拔萃只是支持物业成为“顶级住宅”的先决条件，但仅有硬件是不够的刚刚洗脚上田的农民再是西装革履也会被人一眼看出他绝非绅士。只有将外在的包装与内在的气质和谐统一，共同达到高标准，才能完美地展现出其卓而不群的风度。因此，软件的提升与修炼才是支持物业成为“顶级住宅”的必要条件。    这个软件就是顶级住宅的气质和灵魂，它不仅要满足消费者对安全、舒适、便捷等共性化的需求，更要为目标消费群提供尊贵感、身份感、超前感、时尚感等特殊化的需求。一句话，顶级住宅不仅要拥有生活方式的内涵，更要折射出文化的光辉。顶级住宅是城市进化的客观要求国现在的顶级住宅还是处于准顶级住宅阶段，商品的属性比较浓，因为它还是比较普遍，真正顶级的顶级住宅是作为一个文化遗产能够可以保留下来。    顶级住宅的需求其实是在城市进化中有不断更新和演进出来的。城市建设的飞速发展，必然产生一批城市新贵，我们现在还有四、五代的顶级住宅的改进才能出新的顶级住宅标准，才能出现新的顶级住宅客户，我们现在要抓紧了，我们离国外的顶级住宅标准还是差很远，现在我们谈的只是顶级住宅的雏形或者说是初期的顶级住宅，国外顶级住宅自我设计的层次目前在我国还是没有的。顶级住宅的客户一般来说对价格的敏感性不强，许多置业者可能会被顶级住宅稀缺的景观、优质的产品、完善的功能甚至是楼盘的某一个细节打动而为之一掷千金。国内近期出现的一些顶级住宅，细分出自己的置业者，而楼盘就为这一部分人士而做。体现在产品上，就是其楼盘的个性化，产品极具特点和不可复制性，体现出的功能或内涵完全是迎合某一部分置业者的喜好。    那么，什么是中国的顶级住宅？什么是中国当代的顶级住宅？应该说，中国现在的顶级住宅还是处于准顶级住宅阶段，商品的属性比较浓，因为它还是比较普遍，真正顶级的顶级住宅是作为一个文化遗产能够可以保留下来，比如卢瓦尔河畔的城堡，是几百年前做的。比较而言，中国的顶级住宅主要是从其社会和功能属性上定义，顶级住宅的目的是要为主人提供一个自然的、优美的、舒适的、安全的、符合主人身份的高品位的物质空间和精神空间。Naga上院解读顶级住宅理念：天人合一，传世作品    Naga，古印度神话中的水神之尊，赐予人类安全、繁荣和财富， Naga精神是一种古老与时尚、尊贵与品位的融合，也是顶尖华人梦系浩浩皇都的高尚生活之梦。Naga上院秉持尊重城市与土地、尊重历史和发展的开发理念，在整体规划上遵循新都市主义城市机理，并沿袭中式建筑的围合、中轴对称特征，独创以四合院为门厅，将东方古典庭院美学、天人合一的居住理念，与现代简约建筑手法有机融合。规划：建筑与景观的系统打造    顶级住宅的整体规划原则，强调系统的整体打造。作为顶级住宅，绝对不是景观就是景观，顶级住宅是顶级住宅，建筑和园林两者共同构成了顶级住宅的，建是因为环境而产生，环境因为建筑而提升，它们是相辅相成的。    Naga上院重金礼聘意、马、港、台国际名师凝神苛创，一代宗师陈幼坚、邱德光、Harry Lim合力为上院诠释人居精义，Naga上院整体规划融入东方古典庭院美学、天人合一的居住理念，并与现代简约建筑手法有机融合，独创京城"三颗黑珍珠"建筑墨韵，以黑、白、灰为主色调，内敛不张扬。立面简洁大方，通体使用意大利珍稀石材，经1500度高温，23道工序研磨细制，历久弥新。    顶级建筑的景观具有强大的包容性。景观其实没有什么绝对的，还不像建筑，欧式、中式啊，景观的包容性是强的，景观是以自然为主体，自然的元素是包括各种风格的景观，主人的爱好是重要的，但是风格不是绝对的，统一和变化才是最高的境界，关于室外空间的互动，在庭院里看得是建筑，但是深入到建筑中去看的是环境。室外的自然要引到顶级住宅里面，顶级住宅要向外延伸到庭院里头。就景观元素的价值而言，山是景观的骨架，水是血脉，植物是衣着，人文是景观的品位，科技是景观的获利，把景观的方方面面都调动起来，才能真正创造一个顶级住宅的景观。    Naga上院完好保留了四合院遗址，更与二环内唯一30000水景公园(南馆公园)咫尺相邻，百年国槐、银杏、樱海绿意成林，为都市难觅的自然境界。Naga上院还紧邻雍和宫、国子监、孔庙一路文脉古迹，承袭皇城厚址千年蕴道，独具文化魅力。特征：顶级硬件铸就高尚社区文化    Naga上院所用之建材均甄选自国际顶级品牌。立面为意大利GrantiFiandre珍稀石材，经1500度高温煅烧，经23道堪比钻石切割工艺的工序研磨，方成就了无辐射、高耐久、保温隔热等优良品性；德国Schüco落地窗，采用低辐射（Low-E）先进技术，精良工艺堪比奔驰；Villeroy&Boch洁具，全世界工艺最考究、历史最悠久之传奇品牌，素有德国卫浴国宝之誉；专供世界级豪宅使用的Poggenpohl橱柜，代表着百余年历史成就的至高品质与尊荣身份；世界厨房电器顶级品牌GAGGENAU。    Naga上院拥有东二环里仅存"皇城厚址"的深厚人文底蕴，稀有99席专为鼎级层峰人士打造，天生稀有性与客群尊贵性决定了Naga上院将来的社区文化、生活形态必须是鼎级的。抱着"为一群好朋友，找一群好邻居"理念的开发者立足的不是一次性的交易，不是仅仅盖一栋房子，而是善诚互动一辈子，是创造一种生活方式，物业管理成为其中一个关键。进程：    2005年6月提出物业革命理念，并将于11月开盘，预计2006年8月入住。影响：    在城市咽喉重地上实践了顶级住宅产品的价值最大化，为提升城市形象的高档建筑提供了理论依据与价值标准，并在全国率先发动了具有历史纪念价值的物业革命。    在一定时期内，顶级住宅只能为少数人所拥有。    作为一种特定商品，顶级住宅属于典型的需求弹性大，价格影响力强的需求拉动型产品，区别于普通住宅生活必需品的色彩，顶级住宅更偏重于生活非必需品的色彩。因此，价格成为能否拥有顶级住宅所必须要逾越的门槛。    前文已述，顶级住宅之所以能够做到“好、精、大、贵”，拥有较强的保值、增值能力，完全是依赖于其对社会资源的密集占有，而资源的稀缺性和个别资源在特定时期的不可再生性，也势必造成顶级住宅这种产品的相对稀缺，从而有力地烘托起顶级住宅的身份，令大多数人望而却步。    另一方面，现阶段，社会财富在公众之间的分配也表现出不均衡性，少数人群占有大量的社会财富，而多数人群仅占有少量的社会财富，虽然每个人都会萌生出对高档物业的需求和向往，但最终，只有少数相对富裕的人群才能将此需求付诸实现。    因此，从供求两方面来看，顶级住宅在住宅产品的结构中，处于量少质高的金字塔尖的位置，其对应的目标市场也是处于社会结构中金字塔尖的少数富裕阶层。李建国的物业革命构想    作为立志创造顶级住宅的发展商，可以说肩负着历性的任务，他们掌握着财富、科技以及丰富的经验，应该创造出中国式的现代顶级住宅，创造出现代的财富。和谐社区愿望一个项目是否有好的售后服务，或者实践品牌精神价值的售后服务，将直接关系到社区未来生命力和升值前景。 长久以来，和谐社区似乎是一个奢侈的话题。作为经营者来说，可能经营的过程当中追求的是利润的最大化，消费者是希望花最少的钱买到最多的服务，双方在具体的过程中会发生很多的矛盾，这些问题都是在物业领域存在的不和谐的现象，而李建国的物业革命实际上是通过一种模式想改变这种不和谐。因此，它是带有探索精神。是要把消费者和经营者完全对立的状态通过特定的途径进行改变。在这种矛盾的过程中，双方也是不可分的，经营者要透过诚信劳动，消费者才能获得他所需的各种产品和服务，而消费者他要继续的享受生活，也离不开经营者的服务。双方只有互相的依存，互相的发展才能够实现共赢，所以和谐实际上是双方最终解决这些矛盾的一个基础。    物业管理服务是项目升值力的源泉，是开发商诚信的体现，更是关系到无形价值、有形的质产关键所在。一个项目是否有好的售后服务，或者实践品牌精神价值的售后服务，将直接关系到社区未来生命力和升值前景。物业革命模式利用公司法和信托法,改变业主与物业公司的关系，更高效率的解决了项目中开发商、物业公司、业主三方之间的矛盾。    Naga上院的物业模式是在项目自身条件上，响应政府“推动并创建和谐社区”的号召，既是一种理论的创新，更是通过建立系统的物业管理机制，让广大业主自己参与到物业管理中来，业主自己就是股东。这样在服务上、在收费上、在经营管理上就打破了传统项目之中业主、开发商、物业公司三方对立的局面，化解了矛盾的根源。    在李建国的物业革命构想中，上院物业公司不再像传统物业公司把实现开发商的意愿或以公司自身赢利作为公司的经营目的。一切为业主服务是上院物业公司运营的唯一目标。这里有很多是需要仔细研究和探索的，比如信托协议的问题，这涉及到双方实质性的权利和义务；还有是否允许股权转让，将来房屋要是转让的话，相应带来一些后续的问题；以及如何保证股东的监理权、决策权，具体的措施是什么；最后，如果经营亏损的话，股东能否得到切实的保障，因为这个时候的股东并不完全是股东，他同样也是业主。    物业革命的具体设计如下：发展商前期无偿投入200万资金注册物业公司，在项目出售的同时将物业公司的股权配送给业主，使业主自己成为股东和受益人，有权决定物业公司的一切重大事项，甚至是上院物业公司的利润分配。足以说明发展商真正做到了从业主的利益出发，不赚物业公司的一分钱，也不让物业公司赚业主的钱。发展商前期组建物业公司的唯一目的就是为了从根本上化解物业与业主的矛盾，使业主有足够权力选择自己所想要的服务。利用公司法和信托法,李建国设计了新的物业管理经营模式。革命性的创新不仅改变了Naga 上院的业主与物业公司的关系，更高效率的解决了上院项目中开发商、物业公司、业主三方之间的矛盾。团队构建物业管理人员不仅要有非常娴熟的技术更要求良好的工作态度。    实现物业革命的一个关键问题应该还是服务的品质与标准。服务人员不仅要有非常娴熟的技术更要求良好的工作态度。精力充沛、高昂的工作热情、全身心投入是对工作态度的正确解释。企业要求服务团队中的主管、员工都是可信赖的，对所有业主都做到忠诚与真诚，这也是态度的一个组成部分。真诚与忠诚是从每一个人的眼神和声音中可以感觉得到的。当为业主服务的每个人都具有良好的个人素质与修养的时候，可以想像社区中是何等的文明与优雅。每一个人都了解普通旅馆与五星级酒店之间除了硬件设备、设施的差别之外就是服务的差别。可见具有良好态度、高水准的服务人才是何等重要。通过认真的人员甄选。比如说，所有安全保卫人员不仅仅是中央警卫团的退伍战士，还要求有进取精神、沉着稳健、机智灵活等等素质。还要有负责任的培养训练，不仅仅优先选拔来自五星级酒店、豪华住宅工程维修人员、技师，更要进行针对先进高档的设备设施、精密的仪器仪表、最新最细致的施工工艺等各方面的专业培训。每位服务团队的成员自己也能学到东西、得到提高并在对客服务中体现自己的价值，这就是良性循环。只有从内心出发的不断努力的精神和行动，才可以让业主与物业使用人满意。必须明确，服务是讲境界的。    Naga的物业服务团队将完全从属于业主，完全站在业主角度考量问题与执行作业，绝不同于其他项目处于夹心饼干式角色，不管是“花生酱”还是“柠檬”都是挤在业主与开发商中间，更有甚者协助开发商对付业主。经过变革，以前所有经营、管理等各种性质完全从本质上变成纯粹的服务性质，这才是变革的核心所在。去除后顾之忧的服务团队只有一个方向、一个目标就是为既是雇主又是业主的客人服务。业主有绝对权利以及足够的决定权。服务团队要向业主价值观点靠近要求服务品质与高标准物超所值。