110228-110313信德行地产市场周报.docx

谨呈：江西绿腾实业公司谨呈：江西亿通投资有限公司谨呈：恒立地产谨呈：利嘉集团南昌市房地产市场周报2011年第9、10周【2月28日- 3月13日】一、 楼市资讯缴纳房产税将地价计入房产原值有规定（3月1日 搜房网） “买房送面积”竟成规避房产税的新招。上周,上海开盘的唯一一个别墅项目宝山春江美庐别墅,打出“购买138平方米送200平方米”的促销旗号。该项目销售人员称,该项目房源“产权证上的面积是138平方米,实际面积是338平方米,这样可以让你少交或不交房产税。”该项目4万8万元的单价,总价在600万850万元不等。依照开发商的说法,将按0.6%的税率征收房产税。销售人员称,项目2月21日开盘至今,“首次推出的30套房源已经卖得差不多了。”根据中华人民共和国房产税暂行条例、关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知的规定,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。视点：随着各地房产调控政策的密集出台，不少购房者和开发商都绞尽脑汁打起了规避新政的主意，由于此次限购政策严格，很多人失去购房资格，网上出现了诸多规避政策的招数，例如假离婚、外地人和北京人结婚，或者办理假纳税证明等等。但是避政策风险较大，购房者还是应该理性对待政策调控。全国商品房价继续上涨 开发商奔赴海外筹粮草（3月14日 搜房网）全国按揭贷款两年来首现负增长最新数据显示，虽然今年前两个月全国楼市成交量环比萎缩八成多，但成交均价较去年全年的均价上涨近三成，环比去年12月份更是大涨38%。而且由于全国范围内的限购令，个人按揭贷款在2009年2月以来，首次出现同比负增长。此外，在国内政策调控下，同外资有关系的开发商今年已获得300亿元左右的资金支撑。国家统计局昨日发布的数据显示，全国商品房价格继续上涨，前两个月的均价比较去年全年上涨近三成。但个人住房按揭贷款却在两年后，首次出现负增长，开发商资金再度堪忧。开发商主要资金来源情况（单位/亿元）时间国内贷款同比个人按揭同比利用外资同比2011年1-2月26797.70%1280-11.30%8661.50%2010年12月1254010.30%92117.60%79666.00%2010年11月1124525.00%793713.20%65659.00%2010年10月1044326.30%710215.20%53943.30%2010年9月939827.20%639119.60%45226.00%2010年8月846027.80%574527.50%36523.910%2010年7月753929.30%513141.40%30210.60%2010年6月657334.50%453860.40%2502.80%2010年5月555043.60%374488.80%169-24.80%2010年4月455239.90%2955102.10%137-17.40%视点：个人按揭贷款在开发商资金来源中占了较大的比例，如果这个都出现负增长，开发商可能越来越差钱了。与此同时，不少开发商近期纷纷赴海外发债筹集粮草。3月9日，宝龙地产发布公告称，该公司发行7.5亿元人民币债券，估计所得款项净额约为1.1亿美元。此前，世茂房地产曾宣布发行于2018年到期本金总额为3.5亿美元的优先票据。另外，碧桂园、恒 大地产、恒盛地产等也都转向海外融资。有统计显示，2011年至今，内地房地产企业通过发行优先票据、债券、信托基金等手段获得的融资规模就高达300亿元人民币左右。只要人民币升值，房地产始终是外资眼中的一块“肥肉”。不让购房，他们转而收购控制成熟物业的公司的股权，费用低且易逃避监控。另外，部分外资更倾向于购买土地、项目股权，或发放过桥贷款。二、 楼市量价分析1. 总体成交分析上周南昌市市区新建商品房总成交413套，成交面积6.51万，环比分别：+2.22%和+50%，成交均价7025元/，环比：+2.33%。视点： 本周南昌市市区成交商品房共413套，成交面积6.51万，为两周的成交量，成交量方面并没有增长，反而是有萎缩的迹象；本周的供应方面较前两周有所回升，加推的项目也是有三个，但是市场表现却不是很好，成交效果不明显，相对来说，郊外周边的项目，像不在限购范围内的象湖板块的成交量和成交均价都有小幅上涨。“限购令”的正式出台，不仅仅是限购，更进一步促使了购房者和开发商的博弈。2. 各主要板块成交对比分析注：象湖新城属南昌县，板块数据不计入市区成交总数内，另市区部分项目未计入板块统计内1. 市中心板块两周成交量45套，与上周的成交相比较，成交量并没有增加，成交均价小幅上涨，蓝天郡成交相对较多，成交12套，其他项目成交较少；2. 青山湖板块成交量较上周下跌，成交均价大幅上涨，万科青山湖成交均价直逼20000元/，板块整体成交量较小，万科的成交直接拉升了板块的成交均价；3. 京东板块成交量较上周小幅上升，成交均价略有上升，凯美怡和花园集中成交6套，紫阳明珠成交相对较多，个别高端项目的成交拉升了板块的成交均价；4. 朝阳洲板块成交量较前几周大幅上升，成交均价小幅上升，皇冠国际由于一次加推，成交相对较多，板块成交均价也是水涨船高；5. 红谷滩板块成交量较上周小幅上升，较春节前大幅下降，成交均价保持小幅上升，其中世纪中央城本周备案7套，其他项目也有少量的集中备案；6. 青云谱板块成交量较上周略有回落，较春节前也略有上升，成交均价保持稳定，恒大绿洲成交相对较多，均价不高，拉低总体均价；7. 昌北板块成交量本周成交下降较多，成交均价亦是小幅下降，其中南天阳光成交较多，成交20套；8. 湾里板块成交量较上周成交上升，成交均价均保持稳定，各项目成交较少，九洲依云郡成交相对较多，成交21套；3. 楼市周成交排行榜排名楼盘名称成交套数（套）楼盘名称成交面积（）楼盘名称成交均价（元/）楼盘名称成交金额（万元）1正荣大湖之都91世纪中央城20631万科青山湖19581世纪中央城17513.65592力高国际城88正荣大湖之都8565凯美怡和花园17268正荣大湖之都3801.7143恒大绿洲55力高国际城8342绿地中央广场17003恒大绿洲3304.09554博能佰瑞琪44恒大绿洲7747智通悦蓝山14000力高国际城3294.1095景城名郡35博能佰瑞琪4378滨江一号13246凯美怡和花园2377.80366保集半岛33幸福时光3147滨江首府12945保集半岛2217.43787平安象湖风情28平安象湖风情2908保利国际高尔夫12671幸福时光1834.31248幸福时光28保集半岛2868新地阿尔法12513皇冠国际1737.369居住主题公园25景城名郡2715博泰静林府11000居住主题公园1401.48910皇冠国际22江西旧货大市场2521绿地香颂10360景城名郡1155.4038Ø 正荣大湖之都在南昌的限购范围之外，但也是在县级出台限购令前集中备案，致使成交量位居榜首；Ø 力高国际城本周加推房源248套，成交95套，备案88套，成交量攀升至排行榜第二；Ø 恒大绿洲本周加推两个单元190套房源，前20名购房者额外8.2折优惠的促销优惠，本周成交大幅上涨，成交55套；项目营销动态资讯1. 本期热点项目名称位置开盘时间所推房源批预售套数主力户型开盘价格（折后）开盘成交套数开盘优惠备注奥克斯盛世经典红谷滩3月12日21#、30#楼68套89两房125三房7300元/27余套全款9.8折，按揭9.9折前恒大绿洲昌南3月13日二期精装高尔夫全景高层190套95三房120-137三房150-1605000元/60套左右20名购房者享受额外82折优惠力高国际城象湖3月13日1#楼248套86-1234500元/95套一次性付款98折，按揭付款99折；VIP客户可享受预交2000元总房款减5000元优惠视点：本周加推房源项目三个，分别为盛世经典、恒大绿洲、力高国际城，经过年后的淡季，本周的供应虽然有所增加，但是和往年相比还是供应不足，这和各个城市推出限购令分不开，虽然本周有三个项目加推，但是效果不甚理想，一方面是开发商在试探，所以限购区域内的楼盘价格并没有松动的迹象，反而是在郊外区域的楼盘价格还有上涨的趋势，如象湖新城；另一方面是购房者对目前形势的观望。本周盛世经典推出房源68套，成交27套，成交量不足50%，市场表现较前几次开盘冷淡，开盘当天成交25套左右，二房比三房成交较好。2. 本周土地动态Ø 本周挂牌出让居住、商业用地1宗：JDP1116 JDP1115JDP1116号地块：位于南昌经济技术开发区桂苑大道以东、枫林大道以南。土地面积 143735平方米（合215.6亩）。土地用途为商业、旅馆业、办公、居住用地。出让年期为住宅用地70年、商业用地40年、配套公建50年。主要规划要求：容积率2.8；建筑密度35；绿地率25%；商业、旅馆业、办公建筑面积占开发总建筑面积比例按不小于35控制；套型建筑面积90平方米以下住宅占开发住宅总建筑面积比例按70控制。起拍价为152万元/亩。拍卖会定于2011年3月23日上午10：00时整在南昌市丰和中大道1318号江西省南昌公共资源交易中心四楼3号开标室举行。Ø 本周拍卖成交居住、商业用地6宗：JDP1114  JDP1108 JDP1113 JDP1112 JDP1109 JDP1111JDP1114 地块：位于抚河南路以北、玉带河以东。土地面积7434平方米（合51.05亩）。土地用途为交通设施用地（加油站）、居住用地。出让年期为住宅70年、商业40年。主要规划要求：容积率2.6；建筑密度25；绿地率35%;套型建筑面积90平方米以下住宅占开发住宅总建筑面积比例按70%控制。起拍价为367万元/亩，成交均价为367万元/亩，成交总价为4092.417万元,由江西省水利投资房地产开发有限公司。JDP1108 地块：位于高新区创新一路以西、高新区规划产业用地以北 。土地面积34034平方米（合219.26亩）。土地用途为居住用地。主要规划要求：1.8容积率2.2；建筑密度22；绿地率35%;套型建筑面积90平方米以下住宅占开发住宅总建筑面积的70% 。起拍价为185万元/亩，成交均价为185万元/亩，成交总价为9444.435万元,由江西省军工资产经营有限公司竞得。JDP1113 地块：位于朝阳新城云飞路以北、雷池街以南、子羽路以西、桃花南路以东（控规B0301地块）。土地面积50155平方米（合75.23亩）。土地用途为居住用地。主要规划要求容积率2.2；建筑密度25%；绿地率35% 。起拍价为526万元/亩，成交均价为526万元/亩，成交总价为39572.032万元,由中海地产集团有限公司竞得。JDP1112 地块：位于朝阳新城雷池街以南、云飞路以北、丹桂路以东（控规C0804地块）。土地面积35576平方米（合53.36亩）。土地用途为居住用地。主要规划要求容积率2.0；建筑密度25%；绿地率35%。起拍价为466万元/亩，成交均价为466万元/亩，成交总价为24867.624万元,由中海地产集团有限公司竞得。JDP1109 地块：位于高新区创新一路以西、艾溪湖一路以北。土地面积33162平方米（合49.74亩）。土地用途为居住用地。主要规划要求1.8容积率2.2；建筑密度22；绿地率35% 。起拍价为185万元/亩，成交均价为185万元/亩，成交总价为9202.455万元,由江西师大房地产开发有限公司竞得。JDP1111 地块：位于朝阳新城云锦路以南、桃花南路以西、红梅路以东、雷池街以北（控规C0202地块）。土地面积90351平方米（合135.53亩）。土地用途为居住用地。主要规划要求容积率2.2；建筑密度25%；绿地率35% 。起拍价为526万元/亩，成交均价为526万元/亩，成交总价为71287.202万元,由中海地产集团有限公司竞得。3. 项目最新报广统计上周江南都市报、南昌晚报、信息日报三种媒体共发布关于南昌市各楼盘的广告共计2次，只有恒大绿洲投放报广2次。楼 盘所处区域物业类型日期媒体版面主广告语本次推广信息优惠措施恒大绿洲昌南多层、高层、别墅3.08江南都市报半版新推20套·特大优惠优惠高达18万元/套高尔夫湖景准现楼4480元/起送1500元/豪装3.09 江西晨报半版新推20套·特大优惠优惠高达18万元/套高尔夫湖景准现楼4480元/起送1500元/豪装三、 竞争项目营销动态² 经开区项目项目名称在售物业销售价格（元/）本周销售（套）本周营销动态优惠措施金铺颐园商铺（50-100）10000-14000元/0住宅房源售罄，少量沿街商铺在售，价格10000-14000元/，面积50-100金桥慧景多层复式：170-200商铺：40-400均价4200元/5000-8000元/0金桥慧景三期剩余复式房源发售，均价4200元/，公寓预计2011年3、4月推出一次性9.8折，按揭9.9折美罗嘉苑高层：85-143多层：86-134均价3700元/均价3900元/退房1套美罗嘉苑在售 1栋多层1栋小高层尾房，面积85-143两房、三房，目前剩余少量一次性9.8折，按揭9.9折南天阳光小高层：88-108均价5000元/20套南天阳光1月13日推出39#、41#小高层房源，面积72-135两房、三房，均价5000元/购房享95折优惠领秀公馆高层公寓简装：43（层高3米）毛坯：45（层高6米）间装均：3800元/毛坯均：3700-3900元/7套公寓在售，有精装和毛坯两种，精装房带全套家装家电发售，3米层高，户型以43平层为主；毛坯房为层高6米的复式，户型约45，均价4000元/购房总价优惠1万元，全款98折、按揭99折润碧康城高层：72-130均价4200元/6套润碧康城15日开盘推出5#、6#楼两栋高层房源，共192套，折后均价4200元/，面积72-130一次性和按揭均9.9折，购房优惠2000元绿腾雅苑高层：97-1154600-4700元/1绿腾雅苑在售7#楼少量剩余房源，面积97-115，预计4月份推出新房源一次性9.8折，按揭9.9折² 佘山路项目项目名称在售物业销售价格（元/）本周销售（套）本周营销动态优惠措施中大湖景洋房：78-128 均价7500元/；顶层7000元/09月26日首次开盘推出1#、3#、4#楼，目前剩余少量尾房，面积78-124，均价7500元/一次性9.8折，按揭9.9折音乐花园高层尾房：120-180商铺在售：50-200元/均价7100元/8000-18000元/0高层3号楼剩余房源正在发售，房源均价7500元/一次性9.8折，按揭9.9折紫金城高层尾房：150-182均价8200元/4套二期2#、3#楼高层房源仅剩少量150-180顶层复式和大户型在售，新房源预计2011年4月推出一次性9.8折，按揭9.9折锦桂华庭多层：89-1186600-7000元/02#、3#房源已售罄，下批房源1#楼推出时间待定一次性9.8折，按揭9.9折经纬府邸三期高层：96-122均价11000元/2套经纬府邸三期高层21#楼在售，96两房，122三房，均价11000元/一次性9.8折，按揭9.9折² 居住主题 别墅竞争项目项目名称别墅形态销售均价（元/）本周销售（套）本周营销动态优惠措施保利国际高尔夫花园 联排别墅 双拼别墅 独栋别墅联排8000-9000 双拼11000-12000独栋180002套联排佛朗明戈二期基本售罄，目前在售瑞士风华独栋别墅，260-375，均价18500元/1、VIP卡1万元抵5万元，一次性97折，按揭98折天赐良园 联排别墅均价90000城墅组团在售，送契税、维修基金、每5套有一套送装修购房98折中大青山湖双拼别墅独栋别墅双拼15000-20000独栋25000-360000在售湛蓝居独栋双拼，800-1600万元/套香溢花城联排别墅双拼别墅联排15000双拼25000-420000联排、双拼在售，三期湖滨双拼别墅春节前对外推广发售临湖别墅赠约1588-2388超大花园清豪西雍半岛联排别墅双拼别墅独栋别墅联排4500双拼5000 独栋6000-70000三期一组图在售，购房300至800花园赠送，露台车库赠送一次性98折，按揭99折乾茂宫园联排别墅双拼别墅联排5800双拼80000联排、双拼别墅对外发售；联排别墅均价5800元/，剩余少量在售一次性付款98折，按揭付款99折翡翠山庄独栋别墅独栋7000三期40席翡翠真独栋在售，均价7000元/，面积305-399。一次性9.6折、按揭9.7折万科青山湖联排别墅双拼别墅家族大宅25000元/28000-32000元/2500-3000万元/套0套目前小批量多频率推出联排和双拼别墅，家族大宅可预约博泰静林府双拼别墅联排别墅叠加别墅12000元/9000元/8000元/5套别墅12月25日加推叠加别墅20#楼共12套，面积160-192认筹享1万元抵10万元优惠，购房且在青云谱落户企业可享一定退税（地税）优惠恒大绿洲双拼别墅类独栋别墅8000-11000元/13000-20000元/高尔夫别墅在售，双拼别墅面积176-248，独栋别墅面积305-453。别墅近期无动态一次性98折，按揭9.9折，另有额外优惠9.8折御湖半山联排别墅双拼别墅独栋别墅6500元/7200元/9500元/1套别墅御湖半山12月18日加推第七、八组团联排、双拼别墅192-323，均价7000元/一次性优惠9.8折，按揭9.9折红谷一品联排别墅15000元/0红谷一品在售首批推出联排别墅约30套左右，210-238，目前剩余别墅在售元宵前购房优惠30万元/套四、 附件区域楼盘名称11.0214-11.0220备案总套数（套）可售套数（套）备案总面积（）可售面积（）周成交套数（套）周成交面积（）周成交均价（元/）周成交总额（万元）市中心板块红原星城（兴达）3197975015 47702 1137 507669.5412金隆华府8297873 849 00 00锦绣花园218436336 7831 00 00玉河明珠326643435611 68325 00 00恒茂国际华城134671438790 290399 00 00红原星城（兴昌）2442752691 27898 00 00江信国际嘉苑7195966101 5855 290 00智通悦蓝山41710725845 10120 12606 14000848.4城投水岸观邸7456087819 14485 00 00明珠广场1556399107015 24496 3238 8400199.92天集青云明珠125449142639 3176 00 00蓝天碧水购物广场1824230109959 27506 173 704551.4285华远帝景天下61215341543 17072 00 00景河星宫7654585237 5880 00 00筑城奥斯卡415722447 6308 00 00青山湖香寓6831246603 9122 2161 9834158.3274恒立佘山98号4562642898 2716 3397 6980277.106隆兴小区5306497 0 00 00经纬府邸110393136694 15330 2243 9832238.9176南宾国际中心35410634270 11529 00 00高氏音乐花园529943291 1565 00 00紫金城76882514388629 126925 4402 6439258.8478蓝天郡1588189173303 48543 12816 8158665.6928锦桂华庭1271110662 406 00 00江西旧货大市场8433586230 10604 32521 00合计2720643372703997.7784641.74556845719 2768.1813区域楼盘名称11.0214-11.0220备案总套数（套）可售套数（套）备案总面积（）可售面积（）周成交套数（套）周成交面积（）周成交均价（元/）周成交总额（万元）青山湖板块高能金域名都2573115316551 117063 8684 00青山湖香溢花城2451172308238 44909 9959 7805748.4995中大青山湖花园152748222232 25048 2111 642271.2842天水怡景花园47728459894 31785 1172 9106156.6232嘉合万事5582967024 4550 4480 6721322.608钦都豫景6488950899 6261 00 82630恒盛福邸180017448 5 00 00万科青山湖3491763375 6901 1219 19581428.8239中大湖景9229510 495 00 70740合计2099.11688557561115170.4237016.38256582 1727.8388京东板块凯美怡和花园90854130199 10875 61377 172682377.8036格林晴天9792797729 11634 1235 5568130.848世纪风情3805252410886 55780 2267 6018160.6806精英汇3621220479 923 00 00水岸菁华8732378690 2200 00 00中凯蓝域14117145583 1323 2343 5197178.2571满庭春MONA4953951347 4186 0000群辉大厦2012616656 1597 00 00紫阳明珠2575845418 19633 8605 5000302.5新城国际花都38220151092 30013 00 00京东国际花园383538452 1591 189 472942.0881东城一品3192930913 2441 3285 5432154.812水榭尚都1154110132117 24488 177 641249.3724保利东湾国际1266526853 13425 00 00鑫盛浪琴湾312126006 20521 00 00中兴和园80675104819 23325 5612 6095373.014合计1249210691407238.8232136.7915177811475 3769.3758区域楼盘名称11.0214-11.0220备案总套数（套）可售套数（套）备案总面积（）可售面积（）周成交套数（套）周成交面积（）周成交均价（元/）周成交总额（万元）朝阳洲板块鸿顺德国际商贸城1054437131046 84582 00 00莱茵半岛花园156868225060 79380 6632 8447533.8504洪城财满街4341732135 1638 165 550635.789滨江一号4942265477 3089 2295 13246390.757皇冠国际1711187175396 18102 221900 91441737.36滨江首府49937540800 32641 2175 12945226.5375国金滨江49937540800 32641 2175 00喜盈门豪威公馆6501332187 859 00 00江信国际和谐花园31618613597 8671 22821 00江铃晶城5112673792 3876 00 00江铃晶城二期13058869 371 00 00众鑫城上城2642878 673 00 00洪大服装大厦1786124207064 14790 00 00合计1038922821161701.5339346.545949079535 2924.2939凤凰洲凤凰城7874182154 5450 00 00凤凰城二期137815173338 6864 2373 5569126.4163东方海德堡2492864 1074 1120 00丰和新城191548243932 2955 00 7195268.3735丰和新城北苑3654054758 29753 00 9191110.292天赐良园899227114894 6086 2541 00中航国际广场100850241471 137200 00 00保利国际高尔夫108822116713 2697 00 12671685.5011红谷滩中心区鹿璟名居161678200129 24061 00 00洪城比华利924173196280 145249 00 00名门世家40915140233 22736 3157 00江信国际花园222053269459 16692 1167 00金久国际大厦556031234 1942 7357 00红谷凯旋3347313345461 48489 720631 6450107.715红谷经典7874182154 5450 00 6149219.5193世纪中央城137815173338 6864 2373 848917513.6559区域楼盘名称11.0214-11.0220备案总套数可售套数备案总面积可售面积周成交套数周成交面积周成交均价周成交总额中心区南昌国际金融大厦1766148142077 27849 00 00现代铭园2561434382 7496 00 00联发广场112930550205 10035 00 00博能佰瑞琪21413735977 27652 444378 00红谷春晖园2052220169 2463 194 667362.7262香域中央6069978850 15155 1115 731884.157绿地中央广场5523117891 1922 2670 170031139.201红角洲新地阿尔法35116853110 26302 1179 12513223.9827地中海阳光201320201582 10624 2238 8170194.446香域尚城2255169274506 31985 5580 7899458.142香域滨江37601276380324 65729 00 00盛世经典118542129841 7111 2208 7258150.9664金融街紫金园140944140054 7008 00 00绿湖豪城150975163307 5559 4407 7080288.156梵顿公馆28519277850 8938 6322 4032129.8304绿地香颂156312175766 2118 1150 10360155.4联发江岸汇景251250322569 5911 4552 7124393.2448合计4361840965136837.9835809.998304667611 22311.7256湾里板块帝景湾洋城791164105733 37336 00 00新天家园106832483 21650 00 00太平旅游商贸城2095413225 3213 00 00绿苑休闲住宅小区2623935081 6397 00 00九州依云郡657-2275934 13120 211847 3152582.1744洪恒山庄55026552452 26533 8745 2699201.0755乾茂宫园52513357533 13858 2180 344461.992罗马假日会所114269656103 32513 00 00永惠漫谷204321099 456 3216 355576.788紫庐6号3633529231 4049 00 00翠谷康庭3032725506 2637 10730 3300240.9合计51121402504378.54161760.544437183128 1162.9299区域楼盘名称11.0214-11.0220