1-中融-北京春光经营性物业抵押贷款集合资金信托计划之.docx

信托公司管理信托财产应恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务。信托公司依据本信托合同约定管理信托财产所产生的风险，由信托财产承担。信托公司因违背本信托合同、处理信托事务不当而造成信托财产损失的，由信托公司以固有财产赔偿；不足赔偿时，由投资者自担。 中融-北京春光经营性物业抵押贷款集合资金信托计划之优先级资金信托合同合同编号：2012202013000901- 中融-北京春光经营性物业抵押贷款集合资金信托计划认购风险申明书尊敬的委托人：受托人中融国际信托有限公司是经中国银行业监督管理委员会批准设立的合法信托机构，为了维护您的利益，特别提示您在签署信托文件前，仔细阅读本风险申明书、中融-北京春光经营性物业抵押贷款集合资金信托计划说明书、中融-北京春光经营性物业抵押贷款集合资金信托计划之优先级资金信托合同等信托文件，独立做出是否签署信托文件的决定。委托人将合法拥有的资金交付受托人，受托人以自己的名义，将委托人的信托资金与其他有相同投资目的的委托人交付的资金加以集合管理运用。受托人承诺，管理信托财产将恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务，但受托人在管理、运用或处分信托财产过程中可能面临多种风险，包括但不限于政策风险与市场风险、信用风险、不可抗力及其他风险等。受托人承诺，严格遵守有关法律法规和信托文件的规定，为受益人的最大利益服务。中融国际信托有限公司郑重申明：根据中华人民共和国信托法、信托公司管理办法及信托公司集合资金信托计划管理办法的有关规定：（1）信托计划不承诺保本和最低收益，具有一定的投资风险，适合风险识别、评估、承受能力较强，且符合信托公司集合资金信托计划管理办法第六条要求的合格投资者；（2）委托人应当以自己合法所有的资金认购信托单位，不得非法汇集他人资金参与信托计划；（3）受托人依据信托文件管理信托财产所产生的风险，由信托财产承担。受托人因违背信托文件、处理信托事务不当而造成信托财产损失的，由受托人以固有财产赔偿；不足赔偿时，由投资者自担。委托人在本认购风险申明书上签字，即表明已认真阅读并理解所有的信托文件，并愿意依法承担相应的信托投资风险。申明人/受托人：中融国际信托有限公司本人本机构作为委托人签署本风险申明书，表示已认真阅读并理解所有的信托文件，并愿意依法承担相应的信托投资风险；并表示同意以合法所有的资金认购中融-北京春光经营性物业抵押贷款集合资金信托计划优先级信托单位_份，认购金额为_元。委托人签字（机构委托人盖章）： 日期： 年 月 日目 录1 定义12 信托事务管理人73 信托目的74 信托计划的基本情况85 信托单位种类和信托资金的交付126 信托财产的管理、运用和处分127 信托利益的计算、支付和分配168 相关税费和信托报酬的计提和收取219 信托计划的终止和信托计划终止后信托财产的归属2410 委托人的陈述和保证2511 受托人的陈述和保证2612 委托人的权利和义务2713 受益人的权利和义务2714 受托人的权利和义务2815 信息披露2916 受益人大会3017 受托人的解任和辞任3418 风险揭示与承担3519 违约责任3920 保密义务3921 法律适用和争议解决4022 其他4023 认购信息43附件一：信托受益权条款和条件45附件二：赎回信托单位申请书（格式）58附件三：追加信托资金申请书（格式）60优先级资金信托合同 中融-北京春光经营性物业抵押贷款集合资金信托计划之优先级资金信托合同（“本合同”）由以下主体于2012年【 】月【 】日在哈尔滨市签署。委托人：见本合同第23条载明的委托人受托人：中融国际信托有限公司法定代表人：刘洋通讯地址：黑龙江省哈尔滨市南岗区嵩山路33号邮政编码：150090鉴于：1. 委托人为在中华人民共和国境内居住的具有完全民事行为能力的自然人或根据中国法律合法成立的法人或者依法成立的其他组织，具备信托公司集合资金信托计划管理办法第六条规定的合格投资者条件，愿意参与本合同所述之中融-北京春光经营性物业抵押贷款集合资金信托计划，由受托人集合与委托人具有共同投资目的的其他委托人的资金，根据信托文件进行管理、运用和处分，以获取良好的投资收益；2.受托人为合格的信托业务经营机构，具备发起设立集合资金信托计划的资格。为此，委托人与受托人本着平等、互利、诚实、信用的原则，依据中华人民共和国信托法、信托公司管理办法、信托公司集合资金信托计划管理办法、中华人民共和国合同法及其他有关法律、法规、规章和规范性文件的规定，自愿签订本合同，以共同信守。1 定义1.1 释义 就本合同而言，除非上下文另有要求，下列词语应具有如下规定的含义： “本合同”系指委托人与受托人签署的编号为2012202013000901的中融-北京春光经营性物业抵押贷款集合资金信托计划之优先级资金信托合同及其附件，包括对其的任何有效修订和补充。 “信托合同”系指本合同项下委托人及本信托计划项下其他委托人分别与受托人签署的中融-北京春光经营性物业抵押贷款集合资金信托计划之优先级资金信托合同、中融-北京春光经营性物业抵押贷款集合资金信托计划之次级资金信托合同，及前述合同的附件（包括对前述合同及其附件的任何有效修订和补充）的统称。 “信托计划说明书”系指中融-北京春光经营性物业抵押贷款集合资金信托计划说明书，包括对其的任何有效修订和补充。 “信托文件”系指规定本信托计划项下信托当事人之间权利义务关系的文件，包括但不限于信托合同（包括作为其附件的信托计划说明书和认购风险申明书）。 “信托计划”系指中融-北京春光经营性物业抵押贷款集合资金信托计划，为一项依照受托人与委托人及与委托人具有共同投资目的的其他投资者分别签署的信托合同设立的集合资金信托计划。 “信托受益权”系指信托计划项下的受益人根据信托文件所享有的信托受益权。 “优先级信托受益权”系指优先级受益人根据信托文件的约定优先于次级信托受益权获得信托利益的信托受益权，具有本合同附件一第2条规定的特征。 “次级信托受益权”系指根据信托文件约定劣后于优先级信托受益权获得信托利益的受益权，具有本合同附件一第3条规定的特征。 “信托单位”系指用以表征信托计划项下信托受益权的均等份额，以每1元人民币信托资金所对应的信托受益权为一份信托单位。本信托计划项下的信托单位包括优先级信托受益权对应的优先级信托单位和次级信托受益权对应的次级信托单位。 “委托人”系指信托计划的投资者，该等投资者于信托计划设立时或信托计划存续期间通过交付信托资金参与信托计划而获得信托受益权。本信托计划项下的委托人中，购买并获得优先级信托受益权的委托人为优先级委托人，购买并获得次级信托受益权的委托人为次级委托人。 “受益人”系指合法持有信托受益权的自然人、法人或者依法成立的其他组织，委托人加入本信托计划时，参与本信托计划的委托人为唯一受益人；信托受益权转让后，为以受让或其他合法方式取得信托受益权的人。其中持有优先级信托受益权的受益人为优先级受益人，持有次级信托受益权的受益人为次级受益人。 “受托人”系指中融国际信托有限公司，为信托计划的受托人。 “受益人大会”系指信托计划项下全体受益人组成的议事机构。 “信托资金”或称“信托本金”，系指委托人向受托人交付的用于信托计划投资的资金。 “信托计划资金”系指委托人以及与委托人具有共同投资目的的其他投资者向受托人交付的信托资金的总额。 “信托财产”系指信托计划资金及受托人按信托文件约定对信托计划资金管理、运用、处分或者其他情形而取得的财产。 “保管人”或称“保管银行”，系指中国光大银行股份有限公司沈阳分行。 “信托专户”或称“信托财产专户”系指受托人在保管银行为本信托计划而开立的人民币账户（账号：36410188000280960；开户行：光大银行沈阳分行营业部；账户名称：中融国际信托有限公司）。该账户用于归集、存放本信托计划项下的全部资金和支付信托费用、信托利益等款项。 “信托募集账户”系指受托人为本信托计划而开立的人民币账户（账号：75960188000072951；开户行：光大银行哈尔滨和平支行；账户名称：中融国际信托有限公司）。该账户用于归集委托人交付的信托资金。 “信托利益分配账户”系指受益人指定的用于接收受托人分配的信托利益的银行账户。 “信托利益”系指受益人因持有信托受益权而取得的受托人分配的信托财产。受益人可获分配的信托利益总额为信托财产总额扣除应由信托财产承担的费用、税费后的余额。 “信托收益”系指受益人取得的受托人分配的信托利益扣减其对应的信托资金后的增值部分。其中，预期信托收益，指按照各类信托单位所对应的预期收益率及其实际存续天数计算的金额。 “信托计划成立日”系指本合同第4.4.3款规定的本信托计划成立之日。 “信托计划终止日”系指发生本合同第9.1款的情形导致本信托计划终止之日。 “信托计划存续期间”系指信托计划成立日至信托计划终止日之间的期间。 “推介期”系指为设立本信托计划，向投资者推介本信托计划并募集资金的期间。受托人可以根据信托计划募集情况对推介期进行调整，并通过信托合同确定的信息披露方式向委托人进行披露。 “优先级受益人年化预期收益率”系指优先级受益人在信托计划存续期限内每信托年度的年化预期收益率。信托计划存续期间，自信托计划成立日起每满一个信托年度，受托人可调整优先级信托单位的年化预期收益率。调整后的优先级信托单位的年化预期收益率应在满信托年度前至少三十日通过信托合同确定的信息披露方式向委托人进行披露。 “认购”系指在本信托计划推介期内，投资者交付资金购买信托计划设立时发行的信托单位的行为。 “申购”系指信托计划存续期间内投资者交付资金申请购买受托人发行的信托计划项下信托单位的行为，包括未持有信托计划项下信托单位的投资者申请购买信托单位、加入信托计划的行为和已持有信托计划项下信托单位的受益人申请追加信托资金的行为。 “信托单位取得日”系指根据信托文件约定各类受益人取得相应信托单位的日期，受益人享有的信托利益从该日（含该日）起开始计算。就信托计划成立时认购的信托单位而言，其信托单位取得日为信托计划成立日；就信托计划存续期内申购的信托单位而言，其信托单位取得日为对应的申购开放日。 “申购开放日”系指信托计划存续期间投资者/已持有信托单位的受益人可申购对应类别信托单位之日，为自信托计划成立日起每满一个信托年度之日。如该日为非工作日，则申购开放日顺延至最近一个工作日。 “申请赎回”系指优先级受益人根据信托合同约定要求受托人支付信托利益、回购优先级信托单位的行为。 “赎回开放日”系指优先级受益人可申请赎回其持有之优先级信托单位之日，为自信托计划成立日起每满一个信托年度之日，如该日为非工作日，顺延至最近一个工作日。优先级受益人其持有的优先级信托单位在某一赎回开放日未申请赎回的，不影响其在后续的赎回开放日享有的申请赎回的权利。 “优先级信托单位被宣告到期”系指春光房地产按照经营性物业抵押贷款合同之约定或经受托人书面同意提前偿还的部分信托贷款本金金额大于届时申请赎回的优先级信托单位总份数对应的信托资金金额时，受托人宣告份数与该差额部分（春光房地产提前偿还的贷款本金金额-届时申请赎回的优先级信托单位总份数×1元）相等的优先级信托单位到期，该等被宣告到期的优先级信托单位于被宣告到期日退出信托计划, 不再存续，并于宣告到期优先级信托利益支付日进行相应信托利益的分配。优先级信托单位被宣告到期的顺序是：受托人将届时持有优先级信托单位份数小的受益人所持优先级信托单位份数优先宣告到期。在届时受益人所持优先级信托单位份数相同的情况下，将认购资金后到达信托募集账户的受益人所持优先级信托单位优先宣告到期。 “春光房地产”系指北京春光房地产开发有限公司。 “标的物业”系指春光房地产合法所有的首邑上城商业，其房屋所有权证编号为X京房权证兴股字第004181号，其对应的土地使用权证编号为京兴国用（2006出）第092号。标的物业对应的房屋所有权证书编号、土地使用权证书编号以房屋抵押合同约定为准。“经营性物业抵押贷款合同”系指受托人代表本信托计划与春光房地产签署的编号为2012202013000902的经营性物业抵押贷款合同。“房屋抵押合同”系指受托人代表本信托计划与春光房地产签署的编号为2012202013000903的房屋抵押合同。“保证合同”系指受托人代表本信托计划分别与保证人北京春光投资集团有限公司、王启春签署的编号为2012202013000904、2012202013000905的保证合同。“年度核算日”系指受托人核算未申请赎回或经受托人确认不予赎回的优先级信托单位、或未被受托人宣告到期的优先级信托单位期间预期信托收益、核算受托人信托报酬的日期，为信托计划成立日起每满一个信托年度之日，若该日为非工作日的，顺延至最近一个工作日。“核算期”系指就未申请赎回或经受托人确认不予赎回的优先级信托单位而言在每一年度核算日时前一年度核算日（含该日）至本次年度核算日（不含该日）之间的期间，但就任一优先级受益人持有的优先级信托单位而言，第一个核算期的起始日为其持有的优先级信托单位的信托单位取得日。“支付日”系指受托人向受益人支付信托收益/信托利益之日，就未申请赎回或经受托人审核未确认赎回的优先级信托单位而言，其每一核算期的信托收益的支付日为对应的年度核算日后十个工作日内的任一日（“优先级收益支付日”）；就经受托人审核确认赎回的优先级信托单位，其信托利益的支付日为对应的赎回开放日后十个工作日内的任一日（“赎回优先级信托利益支付日”）；就经受托人审核确认被宣告到期的优先级信托单位，其信托利益的支付日为对应的宣告到期日后十个工作日内的任一日（“宣告到期优先级信托利益支付日”），信托计划终止的，所有信托单位的信托利益的支付日为信托计划终止后十个工作日内的任一日（“支付日（终止）”）。“贷款发放日”系指受托人按经营性物业抵押贷款合同所述向春光房地产发放贷款之日。如果信托计划成立日与贷款发放日不一致，则以信托计划成立日为贷款发放日。“结息日/付息日”系指自信托计划成立日(含）起每满12个月之日及贷款到期日。结息日/付息日为法定节假日或公休日，则结息日/付息日提前至该日前的第一个工作日。 “追加信托资金申请书”系指信托计划存续期间，根据已生效的信托合同而持有某类信托单位的受益人申购同类信托单位时，与受托人签订的、关于追加该类信托资金的文件，包括追加优先级信托资金申请书和追加次级信托资金申请书。追加信托资金申请书的内容与格式参考信托合同附件；但受托人另行制定追加信托资金申请书内容与格式的，则以最新的追加信托资金申请书之内容与格式为准。“赎回信托单位申请书”系指信托计划存续期间，优先级受益人申请赎回其持有的优先级信托单位时，向受托人提交的载明赎回的优先级信托单位份额的书面文件。赎回信托单位申请书的内容与格式参考本合同附件；但受托人另行制定赎回信托单位申请书内容与格式的，则以最新的赎回信托单位申请书之内容与格式为准。 “工作日”系指受托人的正常营业日（不包括中国的法定公休日和节假日）。“信托季度”系指自信托计划成立日（含该日）起每满3个月的期间。“信托年度”系指自信托计划成立之日（含该日）起每满十二个月的期间。“中国”系指中华人民共和国（就本合同而言不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区）。“中国银监会”系指中国银行业监督管理委员会。“法律”系指中国的法律、行政法规、规章和有关主管部门颁布的规范性文件。1.2 其他定义1.2.1 本合同中未定义的词语或简称与信托计划说明书或其他信托文件中相关词语或简称的定义相同。1.2.2 除非其他信托文件中另有特别定义，本标准条款已定义的词语或简称在其他信托文件中的含义与本合同的定义相同。2 信托事务管理人2.1 受托人名称：中融国际信托有限公司住所：哈尔滨市南岗区嵩山路33号联系人：臧云聪电话： 13897900404传真： 024-313795002.2 保管人名称：中国光大银行股份有限公司沈阳分行住所：沈阳市和平区和平北大街156号联系人：杨淼电话：024-83255868传真：024-832557233 信托目的全体委托人基于对受托人的信任，同意将其合法拥有的人民币资金委托给受托人设立信托计划，受托人依据信托合同的约定以自己的名义将委托人交付的信托资金进行集合运用，信托计划成立时所募集的全部信托资金将用于向春光房地产发放经营性物业抵押贷款，信托计划申购开放日所募集的信托资金将主要用于解决优先级信托受益权的流动性安排，维持信托计划规模的相对稳定。受托人将以本信托计划项下各受益人的利益最大化为原则管理、运用和处分信托财产，为受益人获取投资收益。4 信托计划的基本情况4.1 信托计划的名称本信托计划的名称为“中融-北京春光经营性物业抵押贷款集合资金信托计划”。4.2 投资者范围信托计划的投资者为在中华人民共和国境内居住的具有完全民事行为能力的自然人或根据中国法律合法成立的法人或者依法成立的其他组织，并具备信托公司集合资金信托计划管理办法第六条规定的合格投资者资格。单笔委托金额在300万元（不含本数）以下的自然人投资者不超过五十人，但合格的机构投资者和单笔委托金额在300万元（含本数）以上的自然人投资者数量不受限制。4.3 信托计划的规模4.3.1 本信托计划拟募集资金规模预计为人民币贰亿零叁佰伍拾万元整（小写：￥203,500,000.00元）。其中优先级信托资金规模不超过人民币壹亿柒仟万元整（小写：￥170,000,000.00元），次级信托资金规模不低于人民币叁仟叁佰伍拾万元整（小写：￥33,500,000.00元）。信托计划成立时募集资金规模以信托计划成立时的实际募集资金规模为准。4.3.2 信托计划成立时，全体优先级委托人交付的信托资金（“优先信托资金”）与全体次级委托人交付的信托资金（“次级信托资金”）的比例不得高于9:1。信托计划存续期间，因发行优先级信托单位导致优先信托资金与次级信托资金之比高于9:1，不视为违反本条规定，但受托人有权根据信托财产管理情况依法调整优先信托资金与次级信托资金比例并要求次级受益人追加购买次级信托单位并交付相应的信托资金以符合该等比例要求。4.4 信托计划的成立4.4.1 信托计划推介期自【2012】年【7】月【20】日（含该日）至【2012】年【8】月【20】日（含该日）。受托人有权根据信托计划推介情况调整推介期的终止日期，并通过信托合同确定的披露方式进行披露。4.4.2 本信托计划推介期内将发行优先级信托单位和次级信托单位。4.4.3 在推介期内，信托计划在如下条件均获得满足时由受托人宣布成立：（A）信托计划资金金额达到人民币贰亿零叁佰伍拾万元整（小写：￥203,500,000.00元），或信托计划资金金额与人民币贰亿零叁佰伍拾万元整（小写：￥203,500,000.00元）差额在人民币壹佰万元（小写：￥1,000,000.00元）幅度内的；（B）单笔委托金额在300万元（不含本数）以下的自然人投资者不超过50人；（C）优先级信托资金规模不超过人民币壹亿柒仟万元整（小写：￥170,000,000.00元），次级信托资金规模不低于人民币叁仟叁佰伍拾万元整（小写：￥33,500,000.00元），优先信托资金和次级信托资金的比例不超过9:1；（D)经营性物业抵押贷款合同、房屋抵押合同、保证合同等交易文件已签署并生效，相关房屋抵押登记手续已经办理完毕。信托计划成立日为受托人宣布本信托计划成立之日。4.4.4 在推介期届满之日，若上条所述的信托计划成立条件仍未获得满足，信托计划不成立，受托人应于推介期结束后5个工作日内将委托人交付的认购资金返还委托人，并按照中国人民银行公布的届时有效的金融机构人民币活期存款基准利率（“基准利率”），向委托人支付该笔资金自向受托人交付日（含该日）至受托人返还给委托人之日（不含该日）期间内的利息，返还该等款项所需银行划付费用直接从该等款项中扣收。受托人返还前述款项及利息之后，受托人就本合同所列事项免除一切相关责任。4.4.5 信托计划成立后，委托人交付的信托资金自到达信托募集账户（含该日）至信托计划成立日（不含该日）期间按照中国人民银行公布的同期人民币活期储蓄存款利率计算的利息归属于对应的受益人，由受托人在向对应的受益人首次分配信托利益/信托收益时支付至该等受益人信托利益分配账户。4.5 信托受益权4.5.1 本信托计划的信托受益权分为优先级信托受益权和次级信托受益权。4.5.2 各类信托受益权的条款和条件详见本合同附件一信托受益权条款和条件。4.6 信托计划的期限4.6.1 本信托计划的预计存续期限（“预计存续期限”）为8年，自信托计划成立之日起算。4.6.2 在满足以下任一条件时，本信托计划可以延长信托计划期限，信托计划期限延长至信托计划延长期限届满之日：（1） 受益人大会决议延长信托计划预计存续期限的，信托计划预计存续期限延长。（2） 信托计划预计存续期限（包括根据本4.6.2条（1）延长的期限，下同）届满之日，信托财产尚未完全变现且现金部分不足以支付届时预计应予支付的信托费用、信托利益等款项的，信托计划进入延长期（“延长期”），受托人在信托计划预期存续期限届满之日不支付信托利益，信托计划期限自动延长至信托财产全部变现之日或虽未完全变现但变现所得已足以支付支付日（终止）预计应予支付的信托费用、信托利益等款项、受托人决定不再变现信托财产之日止。（3） 发生本合同或法律法规规定的其他信托计划存续期限延长的情形的，信托计划期限延长。4.6.3 根据本合同第9.1款，本信托计划可提前终止。4.6.4 本信托计划项下各类信托受益权的存续期限见本合同附件一。4.7 信托受益权的的继承/承继、转让及赠与4.7.1 信托受益权的继承/承继自然人受益人持有的信托受益权可以继承，机构受益人持有的信托受益权可以承继。信托受益权发生继承/承继的，继承人/承继人应提交：继承/承继法律文件、信托合同、有效身份证件及复印件、证明被继承人死亡的有效法律文件及复印件/证明信托受益权发生合法承继的有效法律文件及复印件以及受托人要求的其他文件，前往受托人处办理信托受益权继承/承继确认。未到受托人处进行确认的不能对抗受托人。信托受益权发生继承/承继的，受托人不收取办理信托受益权继承/承继确认手续费。4.7.2 信托受益权的转让4.7.2.1 本信托计划的优先级信托受益权可以转让，次级信托受益权不得转让。4.7.2.2 优先级信托受益权的转让应符合以下条件：（1） 受益人仅可以向信托公司集合资金信托计划管理办法所规定的合格投资者转让其持有的信托受益权份额。（2） 信托受益权进行拆分转让的，受让人不得为自然人。（3） 机构所持有的信托受益权，不得向自然人转让或拆分转让。4.7.3 信托受益权转让确认手续转让双方应持信托合同、有效身份证件及复印件、受益权转让协议以及受托人要求的其他文件，前往受托人处办理确认。未到受托人处进行确认的不能对抗受托人。4.7.4 受益人转让信托单位的，受托人不收取办理转让确认手续费用。4.7.5 信托受益权的赠与本信托计划优先级信托受益权可以赠与，次级信托受益权不得赠与。受赠人应为符合法律法规规定的合格投资者。赠与人不得将优先级信托受益权向自然人拆分赠与，机构不得将其持有的优先级信托受益权赠与自然人或向自然人拆分赠与。优先级信托受益权受赠人应无条件接受本合同对受益人的全部规定。4.7.6 信托受益权赠与确认手续赠与人和受赠人应携带原信托合同、赠与人和受赠人身份证明文件、经公证的赠与合同或其他证明赠与法律关系的书面法律文件以及受托人要求的其他文件，前往受托人处办理确认。未到受托人处进行确认的不能对抗受托人。4.7.7 受益人赠与信托单位的，受托人不收取办理赠与确认手续费用。5 信托单位种类和信托资金的交付5.1 信托单位种类5.1.1 本信托计划项下信托单位划分为优先级信托单位和次级信托单位。5.1.2 本合同项下委托人认购（申购）的信托单位为优先级信托单位。5.2 信托单位的认购（申购）金额5.2.1 本信托计划项下的每个委托人认购（申购）优先级信托单位、次级信托单位的信托资金规模不低于人民币100万元。本合同项下委托人认购信托单位应缴纳的信托资金数额见本合同第23条的约定。5.2.2 本信托计划项下每份信托单位的认购（申购）价格为1元，即委托人所交付的每1元信托资金对应1份信托单位。5.3 信托资金的交付5.3.1 优先级委托人和次级委托人应根据受托人的要求，在指定的期限内将其各自与受托人签署的信托合同中约定的认购（申购）信托单位的信托资金支付至信托募集账户。6 信托财产的管理、运用和处分6.1 信托计划资金的投向6.1.1 本合同项下的信托资金应由受托人纳入信托计划资金的范围，由受托人以自己的名义集合管理、运用和处分，受托人以第6.1.2条约定的方式运用和处分信托计划资金。6.1.2 受托人应按照下述方式运用和处分信托财产： 6.1.2.1 本信托计划设立后，受托人代表本信托计划以自己的名义管理、运用和处分信托财产。6.1.2.2 信托计划依法以信托计划成立时所募集的全部信托资金向春光房地产发放贷款，用于置换标的物业负债性资金以及装潢、维修等费用支出。6.1.2.3 受托人有权根据信托计划运行、管理情况，增设申购日，并将申购开放日募集信托资金用以解决优先级信托受益权的流动性安排，维持信托计划规模的相对稳定。6.1.2.4 信托专户中若存有闲置资金，可以投资于银行存款、货币市场基金、债券、债券型基金和央行票据等低风险高流动性金融产品以及安全性较高、期限适合的银行理财或信托理财产品。6.2 信托财产信托计划项下的信托财产包括但不限于以下资产：(1) 信托计划资金；(2) 信托计划资金管理、运用、处分或者其他情形而形成的财产。6.3 信托财产之管理原则6.3.1 受托人应当将信托财产与其固有财产分别管理、分别记账，并将不同委托人的信托财产分别管理、分别记账；不得将信托财产归入其固有财产或使信托资金成为其固有财产的一部分。6.3.2 受托人管理、运用信托财产所产生的债权，不得与其固有财产产生的债务相抵销。受托人管理、运用、处分其他信托财产所产生的债务，不得与本信托计划项下信托财产所产生的债权相抵销。6.3.3 受托人为本信托计划在银行设立专用账户，即信托财产专户，并单独核算本信托计划项下信托财产的来源、运用与损益，确保本信托计划项下的信托财产与受托人的固有财产分别管理、分账核算。6.4 信托财产之投资管理6.4.1 委托人同意，由受托人以本信托计划成立时募集的全部信托资金用于向春光房地产发放贷款，用于置换标的物业负债性资金以及装潢、维修等费用支出。为此，受托人与春光房地产签署了经营性物业抵押贷款合同。6.4.2 在满足经营性物业抵押贷款合同约定之放款条件时，受托人将以本信托计划项下的信托计划资金向春光房地产发放贷款。该期贷款的期限为八年，自本信托计划成立日（含）起计算。春光房地产须按照经营性物业抵押贷款合同的约定，于每个结息日/付息日支付当期利息和偿还部分信托贷款本金。信托贷款到期、信托贷款提前到期或提前还款，利随本清。在出现经营性物业抵押贷款合同约定的情形时，受托人有权要求春光房地产提前清偿全部信托贷款本息。有关信托贷款的具体事宜，由受托人与春光房地产签署经营性物业抵押贷款合同予以明确。6.4.3 春光房地产应于贷款发放前在受托人认可的银行开立资金归集监管账户，专项用于归集标的物业的租金收入及其他收入。6.4.4 为确保信托目的的实现和本信托计划项下信托财产的安全，本信托计划采取如下保障措施：(1) 春光房地产以其合法所有的标的物业的房屋及其占用范围内分摊的土地使用权为其足额偿还信托贷款提供抵押担保。有关抵押的具体事宜，由经营性物业抵押贷款合同、房屋抵押合同约定； (2) 保证人北京春光投资集团有限公司、王启春为春光房地产的该笔信托贷款提供连带责任保证。有关连带责任保证的具体事宜，由保证合同予以约定。(3) 受托人有权根据本信托计划项下担保措施落实情况，调整或变更本条约定的担保措施。6.5 信托财产之变现期6.5.1 信托计划存续期内，若截至某一年度核算日/赎回开放日，因任何原因（包括但不限于次级受益人未按照受托人要求交付信托资金）导致信托财产专户内的现金余额不足以支付该等日期对应的支付日预计应予支付的信托费用、信托利益等款项的，本信托计划自该等情形发生之日进入变现期（“变现期”）。6.5.2 信托计划进入变现期的，则前述年度核算日/赎回开放日对应的支付日不支付相应的信托收益/信托利益，受托人自变现期开始之日即开始以市场公允价值尽快变现信托计划项下全部信托财产。信托财产变现完毕之日，或虽未完全变现但变现所得已足以支付支付日（终止）预计应予支付的信托费用、信托利益等款项，受托人决定不再变现的，则变现期结束，信托计划终止；若信托计划预计存续期限或经受托人决定或受益人大会同意延长的信托计划存续期限届满时信托计划已进入变现期且尚未结束，则信托计划期限自动延长至变现期结束之日。6.6 管理权限6.6.1 受托人应在本合同规定的范围内，按照忠诚、谨慎的原则管理信托财产，并根据这一原则决定具体的管理事项。6.6.2 受托人的管理权限包括但不限于：(1) 根据法律规定和信托文件约定运用并管理信托财产；(2) 依据信托文件及有关法律规定监督信托计划保管人，如认为保管人违反了信托合同及国家有关法律规定，应当立即予以纠正；情节严重的，应呈报中国银监会和其他监管部门，并采取必要措施保护信托计划投资者的利益；(3) 在信托计划保管人更换时，选任新的保管人；(4) 依照法律规定为受益人的利益行使因信托财产投资所产生的权利；(5) 以受托人的名义，代表受益人的利益行使诉讼权利或者实施其他法律行为；(6) 选择、更换律师或其他为信托计划提供服务的外部机构；(7) 法律规定和信托文件规定的其他权利。6.6.3 受托人因自身或其代理人违背本信托合同、处理信托事务不当造成信托财产损失的，应依法承担赔偿责任。6.7 信托资金的保管6.7.1 在信托计划存续期间，受托人委托中国光大银行股份有限公司沈阳分行担任保管人，将信托专户设定为保管账户，由保管人对保管账户内全部信托计划项下的资金进行保管。6.7.2 具体保管事宜，由受托人和保管人另行签署保管协议（“保管协议” 具体协议名称以受托人和保管人签署的协议名称为准）进行约定。7 信托利益的计算、支付和分配7.1 信托利益的计算7.1.1 受托人负责核算受益人根据信托文件所应取得的信托利益。7.1.2 全体受益人可获分配的信托利益 = 信托财产信托费用应由信托财产承担的税费。7.1.3 优先级受益人信托利益的计算7.1.3.1 信托计划成立时优先级信托单位年化预期收益率为：(1) 100万元人民币每一优先级受益人委托的信托资金金额300万元人民币，年化预期收益率为9%；(2) 300万元人民币每一优先级受益人委托的信托资金金额，年化预期收益率为10%。7.1.3.2 优先级受益人委托的信托资金金额=该优先级受益人持有的优先级信托单位份数×1元，因优先级受益人申购或赎回优先级信托单位、所持相应优先级信托单位被宣告到期而导致其委托的信托资金金额变化并引起适用的年化预期收益率变化的，其年化预期信托收益预期信托利益分段计算。7.1.3.3 信托计划存续期间，自信托计划成立日起每满一个信托年度，受托人可调整优先级信托单位的年化预期收益率。调整后的优先级信托单位的年化预期收益率以受托人网站（）上通知为准。该等调整适用于所有优先级信托单位，包括信托计划成立时发行的优先级信托单位以及信托计划存续期间发行的优先级信托单位。7.1.3.4 就信托计划存续期内发行的优先级信托单位而言，其信托单位取得日的年化预期收益率为届时受托人公布的优先级信托单位年化预期收益率。7.1.3.5 受托人于信托计划成立日起每个年度核算日核算截至该年度核算日的一个核算期内优先级信托单位的期间预期收益（“期间预期收益”）。7.1.3.6 期间预期收益计算公式：每一优先级受益人截至某一年度核算日的一个核算期的期间预期信托收益=该优先级受益人持有的优先级信托单位份数×1元×该优先级受益人适用的优先级信托单位的年化预期收益率×对应的核算期的实际天数/360天其中，对应的核算期的实际天数系指前一年度核算日（含该日）至本次年度核算日（不含该日）之间的实际天数，但对任意优先级受益人持有的优先级信托单位而言，第一个核算期的起始日为其持有的优先级信托单位的信托单位取得日。7.1.3.7 信托计划终止（含信托计划提前终止或延期终止）时，应核算优先级受益人的预期信托利益。每一优先级受益人于信托计划终止时的预期信托利益=该优先级受益人持有的优先级信托单位份数×1元×该优先级受益人适用的优先级信托单位的年化预期收益率×信托计划终止日前最近一次年度核算日（含该日）至信托计划终止日（不含该日）之间的实际天数÷360天+该优先级受益人持有的优先级信托单位份数×1元，若该等优先级受益人持有的优先级信托单位存续期间未曾进行过前述期间预期收益的核算，则前述公式中“信托计划终止日前最近一次年度核算日”应替换为“该等优先级信托单位的信托单位取得日”。若某一优先级受益人届时持有的优先级信托单位的信托单位取得日不同的，则其预期信托利益根据其持有的优先级信托单位的信托单位取得日的不同，按照前述原则分别计算。如因借款人违约导致信托计划终止（含信托计划提前终止或延期终止），且受托人（作为贷款人）已按照经营性物业抵押贷款合同约定收取了全部贷款本金、利息及其他款项的，前述“信托计划终止日前最近一次年度核算日（含该日）至信托计划终止日（不含该日）之间的实际天数”，按360天的整数倍计算，即不满按360天的，按360天计算；超过360天，不满720天的，按720天计算，以此类推。7.1.3.8 对经受托人确认于优先级信托单位的赎回开放日赎回的优先级信托单位，以受托人确认其赎回的优先级信托单位份额为基数核算预期信托利益。每一优先级受益人持有的经受托人审核