武汉市场调研XXXX年9月.docx

武汉市房地产市场总结1市场综述一级市场：2011上半年武汉土地市场共成交地块104宗，共成交土地面积8247亩，土地成交总金额约为344亿元。二级市场：2011上半年，武汉市商品住宅登记备案成交5.04万套，成交面积513.87万平方米，成交均价为6396.71元/平方米，与去年全年均价6184.49元/平方米相比上涨3.43%。商业地产继2010年之后持续升温，上半年商用物业成交1.59万套（含商铺、写字楼、工业地产），其中写字楼成交5492套，金额38.85亿元，商铺成交4101套，金额51.29亿元。总的来讲：2011上半年，受政策影响，武汉市商品住宅市场整体呈现价涨量跌的现象。2宏观经济概况2011年上半年，经武汉市统计局初步核算，武汉市实现地区生产总值（GDP）3221.6亿元，比2010年同期增长了12.4%，增幅高于全国2.8个百分点，但比一季度减缓了0.2个百分点。其中，第一产业实现增加值65.17亿元，增长2.5%；第二产业实现增加值1545.62亿元，增长15.1%；第三产业实现增加值1610.78亿元，增长10.5%。3市场表现3.1一级市场3.1.1土地供给2011上半年武汉土地市场土地供应面积394.4万平方米。从供应土地性质来看，2011上半年各类土地供应中，其他用地供应量居首位，供应面积达214.6万平米，占总供地面积的54%；其次为居住用地，供应面积为145.9万平米，占总供地面积的37%；商业用地供应面积为26.8万平米，占总供地面积的7%；工业用地供应面积7.2万平方米，占总供地面积的2%。 3.1.2土地成交2011上半年武汉土地市场共成交地块104宗，共成交土地面积约8247亩，土地成交总金额约为344亿元。 与全国土地市场萎靡不振相比，2011年上半年（1月16月30日）武汉市土地交易中心公示武汉市共卖地344.332亿元，成交土地104宗，总出让面积约8247亩，与去年同期相比成交总金额和面积均有大幅提升。从成交土地性质来看，2011上半年成交土地中，居住用地成交量居首位，成交面积达2769亩，占总成交面积的34%；其次为其他用地，成交面积为2409亩，占总成交面积的29%；商住混合用地成交面积为1810.5亩，占总成交面积的22%；商业、商服以及工业用地成交面积分别占总成交面积的5%。3.2二级市场3.2.1新增供应2011上半年，武汉市商品住房累计新增供应6.7万套，从套数来看，上半年洪山区新增供应套数最多，占整体的26%；其次是武昌区，新增供应7073套，占整体的11%；江夏区排第三，新增7050套，占整体的10%。（注：东湖高新和武汉经济技术开发区分别并入洪山区和汉阳区统计）从供应面积结构来看，2011上半年，市场供应以中小户型商品住房为主体，占整体供应量的72%，其中90平方米以下占比最大，供应量为26547套，占比为39%；大于140平方米占比最小，供应量为6511套，仅占总供应量的10%。3.2.2成交量2011上半年，武汉市商品住宅登记备案成交5.04万套，成交面积513.87万平方米，与2010年同期相比减少了5966套。（ 注：统计范围包括蔡甸区、新洲区、汉南区）从整个上半年的销售套数来看，洪山区销售量居首位，销售套数为11184套，占总销售量的22%；其次是江夏区，销售套数为6293套，占总销售量的13%；黄陂区居第三位，销售套数为6186套，占总销售量的12%。3.2.3成交均价2011上半年，武汉市商品住宅成交均价为6396.71元/平方米，与去年全年均价6184.49元/平方米相比上涨3.43%。（ 注：统计范围包括蔡甸区、新洲区、汉南区）今年房价统计区域新增蔡甸、汉南、新洲三个远城区，拉低了统计均值，降低了房价上涨幅度。总体来看，全市房价基本停涨，处于盘整状态，部分企业通过赠送面积、精装修等方式实现了暗降，有力促进了销售。3.2.4 成交面积结构中小户型商品住房为市场销售主体。2011上半年我市120平方米以下商品住房为市场的主要需求，销售套数占总量的77%，较去年增加了约2个百分点。其中90平方米以下占比最大，占比为42%，较去年增加了约1.4个百分点；90-120平方米商品住房销售套数占总套数的35%，较去年增加了0.7个百分点。140平方米以上占比为8%，较去年下降了2.5个百分点。3.2.5 成交价格结构7000元/平方米以下商品住房销量占比约七成。从各价格段销售情况看，2011上半年全市商品住房销售中，7000元/平方米以下商品住房销量套数占总销量的67%。其中，4000元/平方米以下销售套数占总销量的30%；4000-5700元/平方米销售套数占总销量的22%；5700-7000元/平方米销售套数占总销量的15%。7000-10000元/平方米销售套数占总销量的24%；10000元/平方米以上销售套数占总销量的9 %。 别墅产品分析：