某地产市场分析.docx

目录 目 录刚需蓄力 后市维稳1. 政策发展调控持续进行 政策稳定可期n “新国五条”无疾而终 楼市调控持续进行n 信贷左右购房需求 房企融资暂时无忧n 财税改革任重道远 长效机制有待建立n 城镇化长路漫漫兮 远水难解楼市近渴2. 土地市场 热点城市交投活跃 标杆房企调整策略n 成交持续活跃 市场回复平稳n 热点城市供求两旺 一线地价上涨明显n 调控大局未变 后市稳中有升3. 新房市场 一二线成交活跃 旅游地产谋破局n 销售整体活跃 三四线城市堪忧n 供求关系分化 存量普遍回落n 房企扩张谨慎 旅游地产趋热4. 二手房市场自住需求充足 量价平稳发展n “新国五条”收效 量价重回平衡 n 城市表现分化 改善需求加速入市n 自住购房主导 市场平稳可期5. 商业地产 写字楼租赁盘整 购物中心租金疾升n 甲级写字楼租赁盘整 商用物业租金尤佳n 写字楼销售低位反弹 商用物业表现平淡n 新开工面积增速放缓 商业需求结构改变x程澐、张海清、沈菁、刘渊、张娟、景天碧、徐琼、瞿安新、许芹电话: 8621-51787508 邮件: ccprxcentalinexx ©20一三版权声明：本报告由中原集团研究中心编写，所有提供的信息均通过本公司可靠的途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归中原集团研究中心所有。未经本公司正式书面许可与授权，任何个人和组织均不得以任何手段与形式对本报告进行发布或复制。如引用、刊发，须注明出处为“中原集团研究中心”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。本公司不就报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的担保。任何人因使用本报告或其内容而导致的直接损失或间接损失，本公司不承担任何责任。20一三年7月一五日 摘要 刚需蓄力 后市维稳（1）政策发展 调控持续进行 政策稳定可期20一三上半年，“新国五条”作为上一届政府楼市调控的收官之举，在引起短暂波澜之后悄然落幕。新一届政府强调经济结构调整，秉持“去行政、重市场”的执政理念，房地产调控长效机制有望稳步建立。然而，在房产税的扩围开征尚需时日，住房保障工程亟需制度完善的现状之下，“限购”、“限贷”等现行的行政调控手段短期内不会退出。另一方面，虽然领导层对经济增速放缓容忍度提高，但李克强总理在7月的讲话中亦强调，应使经济运行处于合理区间，经济增长率、就业率不滑出“下限”，CPI不超“上限”，可见，坚持房地产宏观调控，维持楼市整体稳定仍是后市政策的主基调。（2）土地市场 热点城市交投活跃 标杆房企调整策略2012年下半年以来，新房市场销售良好，开发商现金流改善，补充土地储备需求增加；同时，融资环境进一步好转及新一轮调控政策影响小于预期，使得开发商信心回升。在供应量回升的背景下，土地市场自2012年下半年起逐渐回暖。20一三年上半年，主要城市土地市场供应加快，成交量随之走出低谷，回复往年行情。但城市间冷热不均，北上广杭等热点城市供求两旺，其他二三线城市则表现平平。预期后市政策仍将保持平稳，20一三年土地市场将维持平稳增长态势。（3） 新房市场 一二线成交活跃 旅游地产趋热上半年全国及主要城市的新建住宅市场总体上延续了2012下半年以来的活跃局面。一二线城市的表现整体优于三四线城市，特别是一线城市，市场存量下降、房价回升，但地方政策也出现收紧迹象，三四线城市则整体表现平平。相对于销售市场的活跃，全国施工建设未见起色，预期下半年市场整体仍将保持平稳。（4）二手房市场 自住需求充足 量价平稳发展20一三年，多地楼市开局良好，成交持续活跃，价格加速上涨。为稳定房地产市场，调控新政 “国五条”应运而生，核心内容包括限购、限贷的升级以及个人所得税从严按照20%计征。受政策影响， 3月各地均出现二手住宅成交集中过户现象，随后二手住宅市场迅速降温，价格涨幅有所趋缓。主要城市的自住和改善需求较为充足且长期存在，而信贷的松紧程度将直接影响此类需求的释放。由于中央多次表态将继续支持居民购买首套自住用房，因此预计下半年主要城市二手房市场将有望继续二季度的量价平稳走势。（5） 商业地产市场 写字楼租赁盘整 购物中心租金疾升相对于住宅市场的活跃表现，商用物业市场上半年波澜不惊。受宏观经济增长放缓影响，甲级写字楼租赁市场出现盘整。由于一线城市消费水平上升，过去几年中商业地产租金涨幅远超甲级写字楼和住宅。受整体经济放缓影响，商业地产新开工量增幅明显下降，预期后市平稳发展。20一三年7月一五日 291.政策走势 政策发展：调控持续进行 政策稳定可期20一三上半年，“新国五条”作为上一届政府楼市调控的收官之举，在引起短暂波澜之后悄然落幕。新一届政府强调经济结构调整，秉持“去行政、重市场”的执政理念，房地产调控长效机制有望稳步建立。然而，在房产税的扩围开征尚需时日，住房保障工程亟需制度完善的现状之下，“限购”、“限贷”等现行的行政调控手段短期内不会退出。另一方面，虽然领导层对经济增速放缓容忍度提高，但李克强总理在7月的讲话中亦强调，应使经济运行处于合理区间，经济增长率、就业率不滑出“下限”，CPI不超“上限”，可见，坚持房地产宏观调控，维持楼市整体稳定仍是后市政策的主基调。（一）“新国五条”无疾而终 楼市调控持续进行今年初在房价上涨预期强烈的风口浪尖下，上一届政府针对楼市调控祭出的最后的一步棋“新国五条”顺势出台。调控手段虽然无甚新意，但调控升级来势汹汹，尤其是二手房交易严格征收20%个税一条，在媒体与业内的过度解读之下对市场产生了强烈影响。买卖双方为了规避额外的交易成本，都赶在地方细则落地前的政策真空期完成交易，加之春节期间积累的购买力，3月份二手房市场成交量迅速井喷。然而，与之前几轮调控相似，中国房地产市场的调整效果直接取决于两级政府间博弈，以及地方政府的执行尺度。时值政府换届的节点，地方政府对“新国五条”的响应明显缺乏动力。n 政策徒有虚名 后续执行乏力“新国五条”雷声大雨点小。“限购”方面，虽然中央明确了“限购”收紧的尺度，但响应者寥寥。从各地公布的房价控制目标来看，除北京、上海要求保持房价稳定外，其余城市均为人均可支配收入实际增幅，诚意不足。而一线城市由于房价上涨压力大，除上海之外，北京、广州、深圳三城均采用了行政“限价”手段，官方或正式发文，或通过严控预售审批、价格备案、土地出让环节源头把控等手段来调节上市节奏和价格走势。然而，采用“限价”这类行政手段人为遏制供应毕竟不是治本之举，尤其对于供不应求的一线市场，一旦预售限制放松，成交量价反弹明显。对于20%的个税，大部分城市在细则中只是一笔带过，刻意弱化。北京是唯一提高个税征收标准的城市，但减除房屋原值、转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后，实际税收成本已远远低于预期。据中原地产测算，扣除相关税费后按20%征收个人所得税额约占成交价的4%-6.5%。20%的个税难以顺利执行的原因，一是，部分城市二手房评估系统不成熟，没有征收的技术条件；二是，对于一些历年来房价涨幅有限的三四线城市，按原价的1%-3%和按差额20%来征收无太大差别；三是，对于需求旺盛的热点城市，提高交易成本将导致市场成交骤降，地方政府没有执行的动力。n 楼市调控继续 未来大势趋稳20一三年度中央经济会议提出，在经济增长下行压力和产能相对过剩矛盾有所加剧的现状下，今年的经济工作要把握好稳中求进的总基调，利用市场手段推动结构调整，支持实体经济。之后，央行、证监会、银监会、保监会等各金融监管部门的工作会议在维持宏观经济基本稳定的前提下都透露出“去行政，重市场”的改革取向、“轻经济增速，重结构调整”的发展思路。“去行政”是一个长期过程，难以立竿见影，可以预见楼市宏观调控短期内仍然不会退出。但中央政府表明了“去行政”的态度与执政思路，至少透露出后市再次升级行政调控的可能性不大，将继续现行的“限购”、“限贷”等政策。上半年房地产市场势头良好，下半年若无政策加码，预计市场或将保持平稳发展。表1-1 一线城市房价管控情况列表城市20一三年房价控制目标时间限价措施北京全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。20一三/4/10北京市住建委官员公开表示，北京新建楼盘申请预售的报价不能明显高于此前成交价格，与周边同类品质楼盘，政府会对报价进行引导和指导。20一三/4/22北京市政府官员解读商品房行政限价管理政策“双轨管理”模式，即符合自住、改善型需求的普通商品房纳入“限价房序列”管理；包括高端项目在内的非自住、改善型商品房，则划入“价格监管和预售引导序列”。20一三/5/24北京市国土局人士透露，今年拟对300多公顷住宅用地试行“限房价、竞地价”的出让方式，下半年将开始落实，约占全年商品房用地供应总量的45%。深圳全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。20一三/3/12深圳调控实行“限涨令”，要求20一三年深圳每个新盘的月成交均价，环比零增长。20一三/3/一三深圳市规划和国土资源委员会公开回应，深圳并未出台新的“限涨令”政策，引导房地产开发企业理性定价的调控机制在深圳已实行两年。目前在近期房价出现异动的情况下，深圳加强预售许可管理，引导开发企业理性定价。广州新建商品住房（不含保障性住房）价格涨幅要低于我市年度城市居民人均可支配收入实际增幅。20一三/4/24广州市国土房管局市国土房管局关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知明确，广州全面执行商品房住宅预售价格网上申报制度，开发企业必须办理预售网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。未办理网上价格申报的，或申报价格过高且不接受国土房管部门指导的，暂不核发预售许可证。上海新建商品住房价格控制目标为：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。资料来源：中原集团研究中心根据公开资讯整理（二）信贷左右购房需求 房企融资暂时无忧信贷环境的松紧对房地产市场的影响立竿见影。今年上半年，房地产市场回暖，加之“新国五条”及各地细则具体落实前出现的二手房需求集中爆发，进一步推升了房贷需求。年初银行贷款额度充足，个人住房贷款增速明显。央行数据显示，3月底，个人住房贷款比年初增加4162 亿元，同比多增2860 亿元，维持了市场繁荣。另一方面，上半年房企融资宽裕，开发投资增速回升，各大开发商加速对热点城市优质地块的储备。然而进入6月，货币市场流动性骤然收紧，“钱慌”蔓延，以银行压缩贷款为主要表现形式，直接影响到个人住房按揭贷款的发放，并导致房企融资成本走高。n 银行流动性紧张 信贷收紧入市受阻随着市场成交的火热，4月以来，各地陆续开始收紧公积金贷款。4月北京发布住房贷款政策调整的通知，分别将二套房商贷与公积金贷款的首付比例提高到七成。公积金贷款首套房资格认证标准相应收紧，严格按照“认房又认贷”执行。之后厦门亦将公积金政策收紧，二套房首付比例上升至六成，严格执行“认房又认贷”。6月以来，受年中流动性紧张影响，银行放贷额度紧缩，房贷政策也进一步收紧。据中原地产调研，上海、北京、广州、深圳四大一线城市，银行放贷尺度均有收紧。大部分银行已将首套利率折扣提升至9折及以上，少量优质客户或仍能拿到85折利率。其次，银行放款速度放缓，申请难度加大，部分银行采取每日每月定额发放，而另一些每月月初定额发放贷款的银行，在月中已基本停贷。短期来看，购房者受资金制约，入市节奏被迫延缓，可能影响到整个第三季度的成交表现。然而，此次“钱慌”是由银行资金错配问题造成，并非整体货币供应量短缺，当前我国货币存量超过百万亿，此轮“钱慌”作为银行季节性流动性紧张，更多地应被看作是一种短期异常波动。个人房贷作为商业银行的优质贷款之一，依然是各家商业银行争夺的对象和目标。房贷收紧的现状会随着银行逐步走出流动性困境而得以好转。加之，李克强总理6月在国务院常务会议上也明确指出“支持居民家庭首套自住购房信贷需求”，这表明，总体而言对首套房贷款的支持力度仍存，自住需求依然可以优先得到信贷的保障。n 大型房企资金充裕 后市融资环境稳定房企方面，今年上半年房地产业融资额上升，房企资金相对充裕。国内贷款同比增长，房地产开发投资增速回升。1-6月份，全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%。数据显示，目前大型房企依然“不差钱”。据中原集团研究中心监测，标杆房企今年上半年融资金额已超过2012年全年。其中，海外融资近年来持续火热，融资比例逐年上升，今年上半年超过430亿元。在前期融资顺畅，以及销售业绩良好的资金支持下，各大房企资金链稳定，并继续加速对热点城市优质地块的储备计划。另外，近期上市房企再融资以及IPO开闸预期重燃，然而传闻快速被证监会辟谣，预计房企内地再融资闸门短期难启。7月5日，国务院下发关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见，“金十条”明确继续执行稳健的货币政策，其中，针对房地产行业，指出将坚持楼市调控，落实差别化住房信贷政策，加强名单制管理，严格防控房地产融资风险。可见，货币政策已从相对宽松转向稳健运行，过去房地产业依托资本市场而实现高速发展的势头恐难再现。加之，受制于银行信贷额度，在经历了上半年房地产开发放贷量激增之后，下半年势必有所回落。总体而言，房企下半年的融资环境将由宽松转向趋稳，中小房企受名单制管理，融资难度加大，而大房企资金充足，海外融资渠道畅通，资金压力较小。图1-1 房地产国内贷款与个人住房贷款走势图单位：亿元；数据来源：国家统计局，中原集团研究中心图1-2 标杆房企历年融资金额对比（2010-20一三上半年）单位：亿元；数据来源：中原集团研究中心，中原行业监测系统（三）财税改革任重道远 长效机制有待建立“限购”、“限贷”等行政调控手段虽然短期内仍将是调控的主流，但建立长期稳定与可持续的房地产调控长效机制是大势所趋。税收作为楼市调控金融工具，对房地产市场长期健康稳定发展具有重要作用。在购房者层面，流转环节的二手房交易个税、存量阶段的房产税的开征将在一定程度上起到调节市场供需，引导居民合理住房消费的作用；而对于房地产开发企业，土地增值税制度的严格征收将切实打击囤地捂盘，促进有效供应，优化资源配置。然而，完善中央和地方的财税体制需要一个过程，提高政策调控水平也需要经验积累。目前来看，交易个税与土地增值税的严格征管任务艰巨，房产税的全面推进也依然是个长期过程，难以一蹴而就。n 房产税扩围提上日程 方案落地悬而未决 自上海、重庆在全国率先施行房产税试点，已历经两年。期间房产税城市扩容的消息始终不绝于耳，舆论猜测与官方辟谣不断。今年5月中央经济体制改革意见出台，财税体制改革一节中明确提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”，房产税扩容传闻首次得到官方的证实。包括北京、广州、深圳等一线城市及南京和杭州等多个二线城市成为下一轮试点的热点城市，而众多三、四线城市由于供应充足，房价水平维持低位，暂时并不具备征收房产税的必要。然而，一二线热点城市的房产税扩容何时启动仍然悬而未决。就目前已实行房产税的上海和重庆来看，其征收额及范围并没有起到调节房地产市场的预期目的，影响主要体现在心理层面。预计新一轮房产税扩容，仍将结合当前试点经验，从增量开始征收，减少政策落地难度，短期来看，对市场的影响依然有限。与此同时，作为房产税全面开征的技术基础，个人住房信息联网的工作进程遇阻，住建部6月底前完成500城住房信息联网的目标再度无疾而终，房产税实质性方案落地仍需时日。n 土地增值税全面清查 警示作用大于实际征管土地增值税作为房地产开发企业税收调节工具，其初衷一是为了限制房地产企业的开发利润，抑制市场投资热度，同时，也通过政策优惠鼓励普通住宅开发；二是，作为地方政府长期稳定的税收收入，减少其对土地出让金的依赖，根本上抑制地方政府高价推地的需求。国税总局7月初再次发文关于进一步做好土地增值税征管工作的通知，要求各级税务机关对近几年积压的项目进行全面清理，严格执行土增税核定征收规定，对房地产市场释放调控收紧信号。然而，其落实效果直接取决于地方政府执行力度，预计短期内仍难以取得实际进展。过去几年间，国税总局曾多次发文加强征税和清算力度，由于地方政府的配合和执行力度不够，实际效果都并不甚理想。我国自1994年实行分税制改革后，房地产业渐渐成为地方政府重要财源，而土地出让金成为地方财政的支柱。如果向房企严格征收土地增值税，势必严重打击房企拿地热情，基于地方政府对于土地财政的依赖，其对土地增值税始终没有严征的决心。地方政府与房企之间的利益纠葛决定了土地增值税征管的实施难度，这一现状短期内难以转变，中央的收紧信号也难以取得实质效果。（四）城镇化长路漫漫兮 远水难解楼市近渴在经济下行的压力之下，城镇化成为当前中国发展最炙手可热的关键词之一。长期来看，城镇化必将带来规模巨大的人口转移，带动房地产市场需求提升。然而，城镇化是一个牵扯面甚广的长期工程，其进程长路漫漫，对本年度内市场影响相当有限。n 户籍制度促人口转移 土地改革是必行之路目前，城镇化制度推进主要聚焦于人口与土地两方面。加快户籍制度改革，是农业人口市民化的重要推力。眼下，户籍改革选取了居住证制度作为切入点。上海已于7月起将正式出台首个“积分制”居住证管理办法，外来人口将享受市民化待遇。广州方面则将实行城乡统一的户口登记制度，取消农业户口和非农业户口划分。日渐开放的户籍政策无疑将推升城市对外来人口的吸纳能力，从制度上促进城乡人员和资源流动，进而促进城乡一体化进程。不容忽视的是，户籍政策的放开并不足以一夜之间消灭城乡差距，还需兼顾其背后的公共服务和社会保障。另一方面，实现农村人口城市化的基础在于土地改革。只有在完善并健全了土地征收与流转制度，以农业转移人口市民化为核心的新型城镇化才有推进的可能。中央目前正在进行土地管理法修订，新的农村集体所有土地征收补偿条例有望出台。而土地流转方面，将在坚持依法自愿有偿原则下，试点引导农村土地承包经营权有序流转。 n 住房保障亟需制度突破 棚户区改造蕴含潜力近年来，我国保障性住房的建设规模和建设速度都处在高位，但制度建设却相对落后，住房保障顶层框架文件依然是个空白，处于“戏已开演，尚无剧本” 的尴尬状态。近期，住建部透露已于5月份将基本住房保障条例递交国务院法制办，今年有望出台，或将弥补我国基本住房保障制度的框架缺失。随着越来越多保障房建成投入分配，保障房管理过程中暴露出的监管与腐败问题也日渐激烈，制度建设与完善至关重要。同时，今年6月召开的国务院常务会议，将加快棚户区改造作为城镇化重要战略部署。会议决定，今后年再改造各类棚户区1000万户，其中20一三年改造304万户，并将同步建设配套市政设施、公共服务设施。为了保证计划的顺利实施，中央同时加大政策支持。包括强化财政投入、给予信贷及税收优惠、优先安排供地等，政府还将推动相关政策，开放专项用于棚户区改造项目的企业债券或中期票据，并鼓励和引导民间资本参与棚户区改造。大体量的棚户区改造无疑具有扩大投资、拉动内需的重大潜力。然而我国的住房保障制度还处在探索期，短期内跃进式发展难以为继，对于房地产市场的带动也是远水难解近渴。表1-2 主要城市“新国五条”细则要点列表调控要点城市“新国五条”地方细则房价控制目标北京全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。上海新建商品住房价格控制目标为：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。其余城市（除北京、上海外的直辖市、26个省会城市、及5个计划单列市）新建商品住房价格平均增幅控制在城镇居民家庭人均可支配收入实际增长幅度以下。限购政策北京本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。广州非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年内在本市连续缴交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。沈阳在我市行政区域内，已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女)，可再购买1套住房；能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，可购买1套住房。购买的住房包括新建商品住房和二手住房。其余城市基本延续之前的限购政策个税征收北京、上海、重庆、天津、沈阳、厦门对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征。不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。深圳、广州、杭州、宁波、济南、青岛严格执行国办发20一三17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定/按照国家税法有关规定，切实做好出售住房个人所得税征管工作。其余城市未涉及信贷政策北京继续暂停第三套及以上住房贷款发放；进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。上海、深圳、广州、重庆、天津、杭州、沈阳、宁波、青岛、厦门继续暂停第三套及以上住房贷款发放。根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。其余城市继续严格执行差别化住房信贷政策。资料来源：中原集团研究中心根据公开资讯整理2.土地市场 土地市场：热点城市交投活跃 标杆房企调整策略2012年下半年以来，新房市场销售良好，开发商现金流改善，补充土地储备需求增加；同时，融资环境进一步好转及新一轮调控政策影响小于预期，使得开发商信心回升。在供应量回升的背景下，土地市场自2012年下半年起逐渐回暖。20一三年上半年，主要城市土地市场供应加快，成交量随之走出低谷，回复往年行情。但城市间冷热不均，北上广杭等热点城市供求两旺，其他二三线城市则表现平平。预期后市政策仍将保持平稳，20一三年土地市场将维持平稳增长态势。（一）成交持续活跃 市场回复平稳20一三年上半年土地供求量同比增加，市场回复到往年同期平均水平。16月，一三个重点城市居住、商办用地成交量同比分别上升约81%及63%，土地出让金同比大幅上升约168%。但从总量上看，20一三上半年仍低于2012下半年水平。分城市看，出让金增长较高的城市主要集中在北京、上海、广州和杭州四个热点城市，天津、成都、武汉等城市与去年同期基本持平。20一三年上半年，一三个重点城市成交经营性用地（居住、商办）约3865公顷，在2008年以来的历史同期中，仅低于2010上半年（约4738公顷）。其中商办用地成交量创历史同期新高。图2-1 一三个重点城市土地成交量（2008H120一三H1）数据来源：中原土地监测系统，中原集团研究中心图2-2 标杆房企购地金额、销售金额对比（2009H1-20一三H1）注：购地销售比=购地金额/销售金额数据来源：中原行业监测系统，中原集团研究中心n 房企销售攀升 购地依然谨慎自2010年楼市调控开始，标杆房企购地销售比持续下降，至2012年下半年楼市回暖，购地销售比才显著回升，标杆房企购地意愿增强。今年上半年十家标杆房企销售额创2009年以来半年度销售额新高，但与土地市场成交活跃不同的是，标杆房企购地却趋于谨慎。今年上半年10家标杆房企权益购地金额974亿，为2009年以来上半年购地最高，但比去年下半年减少25%。其中万科以283亿的购地金额遥遥领先，其次为保利、金地，分别为一三1亿和128亿。n 拿地策略调整 三四线比重降低今年上半年，十家标杆房企的购地可建面积分布中，二线发展中城市占比最高，为55%，一线、二线发达及三四线城市分别占7%、22%、一五%。其中，标杆房企在三四线布局比重从2009年以来逐步加大，但在2012年这一趋势发生逆转，主要是由于三四线城市销售增长缓慢、存量大、利润率也不高，而同时一二线城市却表现良好，导致标杆房企调整布局重心。近期，一向深耕于三四线城市的恒大也重回一二线城市拿地， 5月27日，恒大50.46亿在重庆北部新区购得4块居住用地。 6月一八日，恒大23亿广州夺得一块二类居住用地，楼面地价高达24997元/平米，已经超过其2012年报显示的土地储备平均价格的34倍。7月3日，恒大首次进入北京，35.6亿获昌平区配建公租房用地，溢价率16.67%，楼面价6964元/平方米，购地可建面积51.1万平方米，配建公共租赁房面积26万平方米。图2-3 标杆房企拿地城市分布（2009H1-20一三H1）数据来源：中原行业监测系统，中原集团研究中心图2-4 一三个重点城市土地供应量（2008H120一三H1）数据来源：中原土地监测系统，中原集团研究中心n 供应节奏转变 各地集中放量受政策和市场双重利好影响，20一三上半年一改去年先抑后扬的供应节奏，主要城市自年初即开始加快供应。20一三年16月，一三个重点城市土地供应总量同比上升约10%，其中居住用地供应量同比上升约56%，商办用地同比上升约20%。20一三年上半年，经营性用地供应面积约3890公顷，为2008年以来同期供应次高位（仅低于2010年同期约4976公顷）。n 市场需求稳定 流标率回归低位 20一三年土地市场成交活跃，流标率回归低位。中原监测的一三个重点城市中，20一三年前6个月居住、商办流标率回归历史低位，其中居住用地流标率由去年同期的约21%下降至约9%，商办用地流标率则由约17%下降至约8%。图2-5 一三个重点城市土地流标率（2010H120一三H1）数据来源：中原土地监测系统，中原集团研究中心流标率的下降，反映出土地市场需求稳定。一方面，新房市场销售持续活跃，融资环境好转，房企有补充土地需求；另一方面，政府根据市场需求适时推地，供求匹配程度高，使得流标率下滑。（二）热点城市供求两旺 一线地价上涨明显n 优质地块受宠 “三高”地块层出不穷20一三年上半年，中原监测一三个重点城市中北京、上海、广州及杭州等地土地市场出现供求两旺的行情。上述四城市2012年16月经营性用地供应量同比增幅均超过100%，成交量同比增幅除广州为72%外，其余均超过140%，出让金均较去年同期上升逾4倍。其中北京20一三年上半年土地出让金总额已超2012年全年总额。上半年，北上广三热点城市均有多幅优质地块上市，吸引了诸多房企加入争夺，创出单价、总价、溢价率多项纪录。由于商办优质地块供应较多，因此热点地块中商办类占据多数，随着5、6月住宅用地供应的增加，预计未来宅地市场将更活跃。n 地价振荡上行 一线城市上涨明显优质地块频繁入市，房企购地积极，使得经营性用地地价总体振荡上行。在居住用地市场，一线及二线发达城市土地成交均价同比上涨明显，二线发展中城市则基本维持平稳；商办用地地价则表现为一线城市同比上涨明显，而二线城市维持稳定。一线城市地价上涨主要是因为北京、上海及广州的多宗优质地块拉高了平均水平。图2-6 一三个重点城市居住用地地价（2008年1月20一三年6月）数据来源：中原土地监测系统，中原集团研究中心图2-7 一三个重点城市商办用地地价（2008年1月20一三年6月）数据来源：中原土地监测系统，中原集团研究中心（三）调控大局未变 后市稳中有升目前，“限购”、“限贷”调控政策未变，政策面基本保持平稳，同时，宏观经济压力仍在，预计20一三年下半年调控政策收紧可能性较小，土地市场或将维持平稳态势。自2012年下半年开始，土地市场持续活跃，媒体热议“地王”现象。20一三年初国土部发文规范“地王”定义 即“在一定区域范围内，宗地成交总价超过历史同类用途宗地最高成交总价，或者楼面单价超过历史同类宗地最高成交楼面单价，则可认定该宗地为该区域内的"总价地王"和"单价地王”。，防止媒体过度热炒。同时，各地政府纷纷采取措施如“限地价、竞配建”出让方式，避免“地王”出现。其中，北京出现2宗热点地块由于前期关注度较高，从而中途暂停挂牌的现象。在上述措施的作用下，近期土地市场虽然热点地块频出，但真正达到单价或总价历史最高的地块很少。由于在目前市场环境下，“地王”频出无疑将推高市场预期，不利于楼市稳定，因此防止土地市场过热的行政干预手段仍将继续存在，预期下半年土地市场可保持稳定回升，不会出现大幅反弹。20一三年全国住房用地供应计划同比虽有所下调，但“国五条”要求20一三年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。按此标准，中原监测一三个城市20一三年住房用地供应量原则上不得低于约7053公顷。由于20一三年伊始，各地集中放量供应，20一三年上半年已完成供应最低标准的约41%，下半年最低仍需供应约4148公顷。预计20一三年下半年，一三个城市住房用地供应量将平稳增长，推地速度或有小幅加快。表2-1 全国住房用地供应计划（2010年20一三年）类型2010年2011年2012年20一三年同比全部住房用地一八.4721.80一五.93一五.08-5%商品住房用地11.8914.0511.1710.92-2%保障房用地6.597.744.764.一五-一三%单位：万公顷；数据来源：中原土地监测系统，中原集团研究中心表2-2 20一三年16月热点居住用地明细（部分）地块名称土地面积（公顷）中标单位成交金额（亿元）配建条件楼面地价 (元/平方米)扣除配建溢价率成交时间备注北京朝阳区孙河乡北甸西村W地块5.89福州泰禾房地产开发有限公司一八.50公共租赁住房面积0.2万平方米2946950%20一三年1月高溢价率北京市通州区台湖镇4-1-011、4-1-0一三、4-1-0一八、4-1-026、4-1-037地块11.09福州泰禾房地产开发有限公司19.30无1一八02112%20一三年4月商业用地为主的居住地块 高溢价率广州白云区同宝路8号、10号地块6.56广东佳兆业（上市公司）一八.68配建6.68万平方米保障性住房2447245%20一三年5月20一三年广州居住成交最高总价、高溢价广州白云区沙太路梅花园20号地块1.97广东佳兆业（上市公司）7.99配建1.96万平方米保障性住房2251045%20一三年5月高溢价率广州海珠区南洲路1026号地块2.26广州城建开发南沙24.61配建4.20万平方米保障性房3549045%20一三年5月高溢价率、刷新20一三年广州居住最高总价、广州历史单价最高上海嘉定区徐行镇启宁路以西、胜竹东路以北地块4.84上海新湾投资发展有限公司5.26无6037101%20一三年6月高溢价率广州白云区沙太南路623号之一白云配件厂地块4.43广州市鑫诚置业有限公司（恒大）23.09配建5.24万平方米保障性住房2499745%20一三年6月高溢价率广州黄埔云埔工业区南岗片49号地段（南玻地块）19.07广州裕瑞房地产开发有限公司45.57配建一五.78万平方米保障性住房1070145%20一三年6月高溢价率数据来源：中原土地监测系统，中原集团研究中心表2-3 20一三年16月热点商办用地明细（部分）地块名称土地面积（公顷）中标单位成交金额（亿元）楼面地价 （元/平方米）溢价率成交时间备注上海闸北区405街坊31丘地块 1.45上海新聚投资管理有限公司4.06一三987106%20一三年2月高溢价率北京市石景山区鲁谷路（原北京市弹簧厂）1.16新能（北京）国际房地产开发有限公司11.652一三12174%20一三年4月高溢价率上海长宁区虹桥路街道261街坊6丘A3-02地块（古北5-2）1.66悦洋有限公司,搜候（上海）投资有限公司31.903024448%20一三年4月区域单价最高北京市门头沟区新城MC09-004地块0.86北京世纪今创3.6811199104%20一三年5月高溢价率北京市通州区台湖镇B-23地块3.14北京世纪鸿和李金岭联合体8.25一三一三7230%20一三年5月高溢价率北京市大兴区魏善庄镇北区、西区AA-25地块9.21北京城建兴华11.一五6052102%20一三年5月高溢价率北京市门头沟新MC09-065-066地块0.48北京慧友1.0611099121%20一三年5月高溢价率北京市通州区台湖镇B-21地块(部分)3.93北京世纪鸿和李金岭联合体1.04一三601242%20一三年5月高溢价率广州番禺区南村镇万博商业区地块四1.58中铁建工集团深圳投资12.0014108一三7%20一三年5月区域商办用地总价最高上海长宁区新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块4.04北京福润天成46.002919057%20一三年5月20一三年上海经营性用地总价最高上海浦东新区上海世博会地区A09A-02地块0.76Maxbase Holdings Limited12.123993247%20一三年5月20一三年上海经营性用地单价最高上海浦东新区上海世博会地区A09B-02地块0.61远东新世纪9.784007948%20一三年5月刷新上海20一三年经营性用地最高单价上海闸北区103街坊27丘地块0.52福州