新余市房地产市场调查研究报.docx

江西新余市房地产市场调查报告一、 新余市地貌概况1、 地理位置新余市位于江西省中部偏西，浙赣铁路西段，地处北纬27°3328°05，东经114°29115°24。全境东西最长处101.9公里，南北最宽处65公里，东距省会南昌市150公里，东临樟树市、新干县，西接宜春市袁州区，南连吉安市青原区、安福县、峡江县，北毗上高县、高安市。全市总面积3178平方公里（占全省总面积的1.9%）,其中渝水区面积1785.92平方公里,分宜县面积1391.76平方公里。2、 气候地貌新余市属亚热带湿润性气候，具有四季分明、气候温和、日照充足、雨量充沛、无霜期长、严冬较短的特征。气候温和，年平均气温17.7，年平均相对湿度80%。年平均降雨量1594.8毫米，年平均蒸发量1497.8毫米。历年平均日照时数为1655.4小时，年平均日照率为38%。新余市水资源总量达到59.5395亿立方米,其中区域外流入25.4368亿立方米,地下水平均储量达8.79亿立方米。江口水库的水质略有污染，达到三级生活用水标准。新余市土地资源较为丰富,自然环境较好,袁河贯穿东西,中部属丘陵平原,南北地形高,自西向东中间低。从地形上分类有平原、丘陵和低丘、高丘、低山。新余市是冲积平原，地层结构简单，无不良地质构造通过，抗震要求较低，一般民用住宅抗震按6度设防。由于是冲积平原，耕植土、杂填土、淤泥沙层均不能作为持力层，都应清除。5米左右的细沙层的承载力在12T，只能满足三层以下的民用建筑。一般多层住宅需要使用桩基或独立基础，桩基的持力层在13-15米左右的砾卵质砂层，承载力在20-28T，为此一般基础埋的都比较深。3、 人口结构与分布新余市总人口108万人，中心城区常住人口30万人，流动人口约2-3万人，常住人口每年增长1万人。4、 行政区域和城市功能布局新余市辖渝水区、仙女湖风景名胜区、高新技术经济开发区和分宜县，设17个乡、15个镇、2个办事处。整个中心城区占地约30平方米公里，以铁路线为界，形成城南和城北两个区域中心。城南以商业、贸易、餐饮、娱乐业为主，商业气氛较浓厚，居住密度较高，沿袁河北岸的绿化景观带为公共活动场地。城北为行政、文化区域，以新余市政府和各部、委、局的机关办事机构为主，环境空气质量较好。城东为高新技术经济开发区。新余市高新技术经济开发区成立于2001年11月9日，规划面积40.125平方公里。北至沪瑞高速公路，南至浙赣铁路，西至孔目江，东接水西镇。高新区内设有飞宇电声工业园、春龙工业园、华源地毯产业园、财富科技园、食品工业园、绿源工业园、高新技术工业园、五金工业园（二、三期）、粮食工业园、机械科技园等多个工业园区，落户各类企业109家(不含待建项目)，其中工业企业88家(规模以上工业企业28家)，三产及其它产业21家，逐步形成了集工业、商贸、物流、科教、居住等功能配套的新城区产业格局。高新区成立以来，共引进各类项目62个，合同资金50.69亿元，实际引进国内资金20.17亿元，实际引进境外资金3177万美元。目前，区内投资额1亿元以上项目共17个，其中工业类10个，综合类共7个。 城西以新钢厂为主的工业区新余钢铁有限责任公司（以下简称新钢）是集矿石采选、钢铁冶炼、钢材轧制于一体,普钢、特钢兼有，运输、动力、机修等辅助设施配套齐全的国有大型钢铁联合企业，公司还拥有新华金属制品股份有限公司(上市公司)、昆明滇新锰铁有限责任公司等20家控股参股企业。资产总值86.52亿元，固定资产原值68.06亿元，净值36.53亿元。主要产品年生产能力： 生铁270万吨、钢350万吨、钢材坯270万吨。2002年，完成工业总产值33.13亿元，工业增加值11.97亿元，实现销售收入52.3亿元，跻身"江西工业十强企业"，并首次进入中国特大型企业行列，分别列全国钢铁企业钢产量的第19位、世界钢铁企业钢产量第92位；在2002年全国大型工业企业中排名第156位，在2003年中国500强企业排序中列第266位。5、 城市旅游国家重点风景名胜区仙女湖位于江西省新余市西南郊16公里处，是闻名遐迩的湖泊型国家重点风景名胜区，属亚洲最大的亚热带树种基因库。198平方公里的景区，50平方公里的湖面，岛屿星罗棋布，湖水清澈见底，原始森林神秘诱人。近年来，仙女湖走全方位对外开放的路子，加快了旅游基础设施建设的步伐，先后新建了现代化旅游公路和国内一流的旅游新码头。现已开发了20余处风光景点和人文胜迹，是游人观光旅游、休闲度假的绝好去处。二、 新余市经济实力1、2004年的主要经济指标（1） 全市生产总值134亿元；（2） 固定资产投资55.3亿元；其中房地产开发投资7亿元（3） 社会消费品零售总额394，626万元；（4） 外贸进出口总额14，391万美元；（5） 城市居民可支配收入7，869元；（6） 财政总收入181，766万元；其中地方财政收入75，410万元2、2004年主要经济成分结构及工业增加值（1）国有企业： 19，790万元（2）集体： 17，834万元（3）股份合作： 1，134万元（4）股份制： 359，805万元（5）外商企业： 19，400万元（6）私营企业： 42，250万元3、2004年房地产开发投资内 容 单位 指标值 同比增长（%）商品房建设投资 万元 50，021 22.8 土地开发投资 万元 3，867 -65.7住宅投资 万元 44，352 47.6办公楼投资 万元 18 -93.6商业用房投资 万元 15，369 40.8其他投资 万元 10，753 -51.0新增固定资产 万元 32，473 -11.5住宅交易额 万元 23，792 -5.5三、 新余市城市规划1、目前新余市规划概况（1） 城北区域：浙赣铁路以北，孔目江以西部分，主要是行政文教生活区域，该区域以仙来大道为骨架展开建设，区域用地面积约9.6平方公里。（2） 城南区域：浙赣铁路以南，袁河以北部分，区域用地面积15.3平方公里。其中以新周铁路分隔为两个组团：l 老城组团：以新周铁路以东部分为历史上形成的老城区，以抱石大道和胜利路十字型骨架展开建设，用地面积4.2平方公里。l 城西组团：新周铁路以西部分为工业区，目前有新钢厂、电厂、二化厂、钢丝厂、电工厂等中大型企业，建设布局较分散，用地面积11.1平方公里。（3）城东区域：孔目江以东，浙赣铁路以北部分属新余市高新技术经济开发区，为工业生活区域，以仙来大道为轴线展开建设。目前有前卫化工厂、福润、新华公司、北大高新生物等企业，占地面积4.9平方公里。2、目前城市规划、建设存在的主要问题（1） 城市虽有较快的发展，但区域、中心城区地位不突出，第三产业相对滞后，城市综合功能尚不完善。（2） 城市环境虽然有较大改善，但局部工业污染较严重，一些地块环境质量仍然较差。（3） 城区内中央、省属企业较多，受计划经济体制的影响，各自为战，条块分隔，“大单位、小社会”现象突出，缺乏协调机制，未能实现设施共建、资源共享。（4） 城市多向发展，建设用地突破规划范围。开发过程中出现圈地现象，土地资源的闲置与浪费严重。（5） 城市化进程的加快、扩张迅速，由于管理和规划不当出现众多“城中村”，急需改造和完善建设。（6） 公共绿地建设滞后，规划的公益性用地被经营性用地侵占较多。3、新余市2004年-2020年前城市规划（1） 城市性质新余市因钢设市、因钢兴市，是江西省的钢铁工业基地。因此，本轮规划定性为：以钢铁工业为基础工业经济中心，赣西地区重要的中心城市和环境优美的园林城市。（2） 人口规模城区人口包括户籍人口、暂住人口、民办教育在校生。经综合平衡规划2010年达到4750万人；2020年达到6065万人。（3） 城市用地规模目前2003年城市建设用地31.73平方公里，人均城市建设用地89.96/人，属国家建设用地级标准（75.190.0/人）。现近期规划2010年城区总用地规模为49.49平方公里；远期规划2020年城区总用地规模为65平方公里。（4） 城市总体布局与功能分区A 城北区：孔目江以西，浙赣铁路以北规划为行政、文教、生活居住区总用地面积15.6平方公里。B 城南区：抱石公园以西，袁河以北部分规划为商贸居住区。总用地面积5.1平方公里。C 城西区：袁河以北，抱石公园以西部分规划为工业生产、职业教育、职工居住区，总用地面积21.1平方工里。D 城东区：孔目江以东，浙赣铁路以北部分规划为物流、工业、新性产业、生活居住区，总用地面积20.9平方公里。E 仙来区：袁河以南部分为远景规划，主要以商贸居住区，依托袁河二岸景观体系，总用地面积2.3平方公里。四、 新余城市景观规划新余市以山、水、城、人为城市景观要素，形成自然与人文景观相容的“一环两轴串六区、一江一河四岸秀钢城”的景观结构。l 一环：在城区外围以水为脉、以山为靠形成绿色屏障。l 两轴：由七家山商务体育中心与老城商务娱乐中心构成的南北轴线，城东商贸物流中心与河下文化教育中心构成东西轴线，形成景观十字轴。l 一江一河四岸：以孔目江、袁河为依托，构成南北和东西轴向的水系景观轴。l 六个城市景观风貌轴：老城商贸景观区、七家山现代都市景观区、河下文化教育景观区、仰天大道森林公园绿化景观区、仙来新城景观区、城东现代工业景观区。五、 孔目江（一江二岸）项目概况（以下简称“孔目江”）1 地理位置“孔目江”位于仰天岗森林公园至袁河入口处，全长9.03公里，用地面积479.95公顷(合7，199.25亩)。上游段从仰天岗森林公园到仰天东大道长2.74公里，用地面积119.76公顷；中游自仰天东大道至仙来大道长2.01公里，用地面积113.33公顷；下游自仙来大道至袁江入口处长4.28公里，用地面积226.86公顷。2、项目用地现状沿“孔目江”地形呈北高南低，总体地势平坦，偏低洼，平均低于防洪标高12米。用地比较凌乱，散落着一些村庄，其余为农田旷地，有移动通信大楼和制革厂、印染厂及学校和农村住宅。3、“孔目江”项目规划（1）、区域划分整个“孔目江”项目全长9.03公里,用地面积479.95公顷,分为上游段、中游段、下游段，再按功能分为10个区（A、B、C、D、E、F、G、H、T、N），其中上游段由A、B、C、D四个区组成，中游段土地已经拍卖约113.33公顷，下游段由F、G、H、T、N五个区组成。（2）功能定位l 上游段的B区为一类住宅用地；l 下游段的H、T区为二、三类住宅用地；l 其他区域的功能均为公园、商业金融、体育训练、广场、宾馆、公共绿地、文化设施、道路等。（3） 主要规划要点A 红线退让地块靠主干道一侧，建筑物后退红线15米；靠次干道一侧建筑物后退红线10米；靠支路和区内道路建筑物后退红线5米；地块与地快只间开设防火通道的需两侧各退让3.5米；B、容积率低层住宅一般控制在0.6；多层住宅控制在1.2；多层和小高层、高层混合的一般控制在2；C、建筑密度一般控制在2530%；D、住宅日照间距要求1：1控制；E、机动车位要求1：0.7-1；F、住宅区域详细技术经济指标见附表（一）3、对该项目地块的评价孔目江上游地处仰天岗生态公园的延伸部分，自然生态环境比较优越，江水基本清澈。两岸风光秀丽，空气较好有天然氧巴之称。水资源丰富，可做水景观概念，该地块比较合适做高档的住宅产品。下游部分位于老城区，水质比上游要差一点，周边环境不尽人意。该项目上、下游地块周边大部分是农田为主，基础设施、道路较差基本没有，红线内市政配套由开发商承担，红线外的市政配套费用由开发商先垫付，然后从土地款中抵扣。前期资金投入比较大。六、 新余市城市、市政配套建设1、连接城市的道路交通系统A、 铁路建设火车站前北广场，实现两面设站，沟通火车站前南北广场，扩大火车站货场用地，提高客货运输能力，发挥其城市对外交通枢纽作用。新建新钢铁路“二通道”，专用线年吞吐能力为2000万吨。B、 公路建设大庆-广洲高速公路；改造拓宽城区段的上新、吉新公路；在城东、城西、仙来区新建长途汽车客运站各一座；完善外来车辆进入城区后的停车、加油、洗车、修理等设施。C、 航运开发袁河，疏通河道，实现袁河四级航道通达赣江、长江。新建新余综合码头、新钢专用码头和二化专用码头。2、城市道路交通A、 道路系统城区道路以“二横”（仙来大道、抱石大道）、“四纵”（天工大道、五一路、劳动路、新欣大道-龙池大道）、环路为道路骨架，构成网格状城市道路网络。一级主干道按道路红线45米-60米控制、二级次干道按26米-36米控制；三级支干道按20-24米控制；小区道路按7-12米控制。B、 广场、停车场规划共设城市广场六处,用地面积15.60公顷,其中城东高新广场;城南桥头广场;城北人民广场;火车站设南、北二个广场；在市中心设市政广场。规划在城市主要出入口中心地带共设立大型社会停车场25处，总占地面积60.45公顷，约20，000个车位。C、 城市桥梁新余市水资源丰富，有袁河与孔目江穿越，为加强城区之间联系，规划兴建12座桥梁并改造现新余大桥。D、 城市立交规划城区需兴建12处立交，其中清宜路与大庆-广洲高速公路的互通式立交，其余为城市道路与浙赣铁路、上新铁路及新钢二通道立交。3、城市公共交通新余市目前的公共交通存在选线不合理、线路短、班次少等问题，规划环形公共交通线路4条，站点距离500800米之间。规划加强出租汽车的管理，建立起出租汽车与公交车互补的完整的城市公共交通体系。4、文化娱乐设施规划在城北建设博物馆、艺术总心；在城南安排大型娱乐设施用地；在滨江绿地建设音乐厅、剧场、杂技场、综合娱乐场等；在城市主、副中心及区级中心建设文化宫、娱乐城、图书馆、科技馆、影剧院、老年活动站、歌舞厅等设施。5、体育、医疗、教育l 规划在城北安排大型体育中心用地。l 建立由市疾防控制中心-市级综合医院、专科医院-区级医院-社区医科、保健的四级医科系统。l 教育规划本着“资源整合、做大做强、突出特色、集中布局、设施共建、资源共享”的原则。4、城市给水近期规划（2010年）城市人口50万人，最高用水量约45万立方/日，其中生活用水17.5万立方/日。5、城市排雨、污水近期（2010年）规划扩大现有的排雨污水能力，达到16万立方/日，污水处理率75%，污水处理等级为二级。6、 供电近期规划（2010年）同时率系数按0.8，人均综合用电负荷1000W/人。新建500KV变电站一座，主变规模为2*75万千伏安。新建城北220KV变电站一座，主变规模为2*12万千伏安。扩建新余电厂2*60万千伏安，总装机容量160万千伏安。7、 燃气近期规划气化率为90%，城市用气量约22万立方/日，管道煤气使用率达80%。8、 通讯规划在城东、城西新建2000线模块局一处。城区市话普及率为50部/百人，市话总容量约18万门，长途电话用国家一级光缆线传输。9、 环境保护环境保护规划从以下几个方面控制：（1）大气污染控制措施（2）水源污染（3）噪声污染（4）固体废物污染七、 新余市房地产发展现状新余市属二、三线中小城市，房地产业处于刚起步阶段，投资型客户不多，住宅房价与住宅租金比基本在正常范围内。新余市目前房地产开发企业经工商注册并具有开发资质的共有66家，注册资金2000万元（人民币）的有10家，并且都是三级（含三级）以下开发资质企业，没有二级开发资质的房地产企业。商品房开发土地每年按500亩的量推向市场，住宅每年的需求量约在50万，成规模（10万以上）的住宅小区很少，只有34个。1、2004年新余市房地产开发量 （1）购置土地面积510，246（2）完成土地开发面积281，586 （3）施工面积103万（其中当年新开工面积56万）； （4）竣工面积37.8万；（5）住宅交易面积30万；（6）完成房地产投资70，000万元； （7）住宅交易和同总额约33，000万元；（8）全市人均居住面积23.91；（9）住宅平均价1100元/（10）二手房交易约12.58万；（11）商品房空置率7.9%；2、前三年住宅房价涨幅（1）2002年全市住宅平均价800元/；（2）2003年全市住宅平均价900元/；（11.2%）（3）2004年全市住宅平均价1100元/（12.2%）（4）2005年第一季度全市住宅平均价1230元/（11.57%）3、实地调查楼盘情况市场调查期间我们对城北区域三个典型楼盘进行了实地考察，一致认为购买力人气不足，有的楼盘售楼处没有客户，有的楼盘售楼处也只有12组客户，施工质量普遍较差，竣工验收交房标准不规模，明显有施工质量问题的楼盘也已经交房进入装修。有关销售情况见下例表。楼盘考察统计表序号楼盘名称地段占地面积建筑面积容积率销售量均价开工时间竣工时间物管费1金色家园长青北路与科环路29，13023，0000.7980%1100元/04年2月16日05年2月15日0.16元/2北湖星城长青北路与仰天西大道与科环路133.10620.45万1.61一期70%1650元/04年10月20日05年10月19日0.3-0.5元/3月亮湾劳动北路与科环路111,270175,7621.58一期35,000销售达85%1380元/04年5月18日05年5月17日未定八、 新余市有关房地产税、费及成本估算1、规费每/110元(包括基础设施30元、人防费36元、新墙体基金8元、教育基金营业额*5%、质监费工程造价*0.20.35%等);2、营业税：营业额*5%；3、城建附加：营业税额*7%；4、教育附加：营业税额*3%；5、防洪基金：营业额*0.1%;6、土地使用税：一类土地每/2元、二类土地每/1.5元、三类土地每/0.5元；7、土地增值税：按国家规定收取；8、价格调节基金：营业收入*0.1%；9、物业维修基金：建筑面积每/10元（由房管局代收）；房地产业基本没有税收优惠政策。九、 结论1、新余市现房价的真实性根据在新余市走访了市建设局、规划局、房产局、税务局、仙来区的有关部门了解到的情况以及对新余市房地产市场和楼盘的调查情况分析,新余市属三线的中小城市,房地产业在2004年刚起步,目前尚在初级阶段。目前消费群体基本是自住型约占80%，少量消费群体属改善型约占15%，市场有效消费比较活跃,基本没有恶意炒作现象,极少量的投资客户是江、浙一带在新余经商、办实体的私营老板批量购置当地商品房的也有约占5%以下，所以目前新余市的房产销售价格比较真实。2、新余市现开发楼盘的规模和品质新余市目前成规模、高品质、高档次的楼盘基本没有，考察的几个典型楼盘虽然有的也规模较大，但品质都做的不是很理想，与沿海发达城市相比差距还很大。3、新余市商品房的年需求量据有关方面统计目前新余市每年新增加的外来人口约在1万人左右，根据新余市房产局介绍每年市场需求约50万（建筑面积）。目前新余市按每年推出500亩土地，建筑面积一般在60万，根据我们判断应该能消化。外来人口中有10%和常住人口中有1%的消费就能满足这个推出的量。4、新余市商品房的土地成本、综合成本、销售价格（1）、低档楼盘的土地价格估计在每亩78万元，由于品质较差，所以在配套、公建、销售、管理费用等成本相对比较低，销售价格在900元-1000元/平方米，综合成本在800元-850元/平方米左右，利润空间在每平方米/100-150元左右；（2）、中档楼盘当时获得土地的价格在每亩/12万-15万元左右，规模和品质稍微好一点，销售均价每平方米在1200元-1300元，综合成本每平方米在1000元-1100元左右，利润空间每平方米约200元-300元左右。5、新余市获取土地的相关政策据新余市建设局介绍，在新余市除了正常土地拍卖外尚有二个在获得开发土地的优惠条件：（1）今年推出的新建项目有20个，续建项目10个，大部分是市政景观广场、立交、道路、燃气工程、汽车站等。如果房地产开发商承接新余市的这些市政项目，在获区相应的开发土地时，政府给予一定的优惠政策。（2）在新余市新建一定规模的工业项目，政府可以优惠价格出让相应的配套土地（开发用地）用于第三产业。6、目前国家宏观调控政策对新余施放地产业的影响当前国家通过一系例对房地产业的调控政策，目的是主要控制部分城市、区域房价上涨过快、过高的现象。现在新余市的年开发量和商品房消费群体的需求量基本相符、价格适中、基本是自住型的消费群体，恶意炒作现象基本没有，投资客户量在5%左右（国际上惯用的衡量标准是低于20%），住宅房的租金与房价比在正常范围内，通过以上的分析，我们认为目前的调控政策对新余市的房地产业基本没有很大的影响。7、新余市开发房地产的优、劣势分析（1）优势l 新余市的房地产业刚刚起步，每年土地推出量比较适中，在房地产市场中基本能消化，商品房空置率较低；l 城市环境绿化率比较好；l 商品房房消费群体中以解决住房和改善住房为主，有一定的需求量；l 建筑土建造价较低；（2）劣势l 城区人口偏少；l 城市经济基础差一点；l 市政配套不是很完善；l 拍卖的土地价格偏高；1.2.202316:4716:47:3323.1.24时47分4时47分33秒1月. 2, 232 一月 20234:47:33 下午16:47:332023年1月2日星期一16:47:33