建设项目用地预审ppt课件.ppt

建设用地预审管理二一年十二月,一、建设项目用地预审的含义二、建设项目用地预审的范围三、建设项目用地预审的权限四、建设项目用地预审的主要内容五、建设项目用地预审中应注意的几个问题,一、建设项目用地预审的含义建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。建设项目用地预审是实施土地利用总体规划的一项重要措施。,（一）法律依据和作用,第五十二条： 建设项目可行性研究论证时，土地行政主管部门可以根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对建设用地有关事项进行审查，并提出审查意见。,第二十二、二十三条： 建设项目可行性研究论证时，土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。,发展改革等部门要通过适当方式告知项目单位开展前期工作，项目单位提出用地预审申请后，国土资源部门要依法对建设项目用地进行审查。项目建设单位向发展改革等部门申报核准或审批建设项目时，必须附具国土资源部门预审意见；没有预审意见或预审未通过的，不得核准或批准建设项目。,企业投资项目核准暂行办法（发展改革委令19号）明确规定：建设项目申请核准，应附具国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见。,2019年6月颁布实施建设项目用地预审管理办法 （国土资源部第7号令） 对用地预审工作的审查依据、原则、内容、程序以及报件要求等做出了具体明确的规定。,(二)作用,1、加强土地利用规划、计划对国家基本建设的整体控制作用，强化国家的调控力度，凡不符合土地利用总体规划、没有农用地转用计划指标的建设项目，不得通过项目用地预审，突出强化了土地参与宏观调控的作用。,2、更好地指导建设单位科学合理选址，统筹土地利用和耕地保护，维护被征地农民的合法权益，防止建设单位在用地审批环节上走弯路，切实提高建设项目行政管理的效率和水平。,二、建设项目用地预审 的范围,根据土地管理法实施条例第22条和第23条的规定，具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内和范围外的土地，都必须进行用地预审。,建设项目分为审批、核准、备案三种类型。建设单位在申请用地预审时，需在申请文件中注明项目的申报类型。在国家基本建设程序中的定位、介入的时机、主管部门、审查依据、审查结果等做出了明确具体的规定。,定位：国家基本建设程序中的重要环节介入时机：可行性研究报告审批前、 项目申请报告核准前 、办理备案手续后。 主管部门：国土资源行政主管部门,（一）审批项目 在建设项目建议书批复后、可行性研究报告报批前，由建设用地单位向项目审批机关同级的国土资源管理部门提出用地预审申请；,（二）核准项目。在建设项目申请报告核准前，由建设用地单位向核准项目机关同级的国土资源管理部门提出用地预审申请；,（三）备案项目。在建设项目办理备案手续后，由建设用地单位向备案机关同级的国土资源管理部门提出用地预审申请。,农村居民点建设、城镇建设规划区内实施招标、拍卖、挂牌的房地产开发、用地规模不增加、用途未发生变化的在原址上进行改建、地下管网建设项目不实行用地预审 。,（三）建设项目用地预审 审批权限,建设项目用地预审管理办法 （国土资源部令第42号） 第四条规定：建设项目用地预审实行 分级预审, 需国务院及国务院投资主管部门和 行业主管部门批准、核准、备案的建设项目，由国土资源部预审； 需地方人民政府及地方投资主管部门和行业主管部门批准、核准、备案的建设项目，由同级地方国土资源管理部门预审。,（一）需州（地、市）、县（市）人民政府或同级发展和改革等部门审批、核准、备案的建设项目，分别由该级人民政府的国土资源管理部门负责建设项目用地预审，出具预审意见,1、由县（市、行委）国土资源管理部门负责预审的，建设用地单位直接向县（市、行委）国土资源管理部门提出预审申请，审核后，县（市、行委）国土资源管理部门直接向建设用地单位出具用地预审意见，抄送同级发展和改革、建设、统计、环保等部门，抄报省、州（地、市）国土资源管理部门备案。,2、由州（地、市）国土资源管理部门负责预审的，建设用地单位向州（地、市）国土资源管理部门提出预审申请，抄送项目所在地的县（市、行委）国土资源管理部门，州（地、市）国土资源管理部门委托县（市、行委）国土资源管理部门提出初审意见，报州（地、市）国土资源管理部门负责审核后，向建设用地单位出具建设项目用地预审意见，抄送同级发展和改革、建设、统计、环保等部门和县（市、行委）国土资源管理部门，抄报省国土资源管理部门备案。,（二）需省人民政府或省发展和改革等部门审批、核准、备案的建设项目，由省国土资源管理部门预审，出具预审意见。,由省国土资源管理部门负责预审的，建设用地单位向省国土资源管理部门提出预审申请，抄送州（地、市）、县（市、行委）国土资源管理部门，省国土资源管理部门委托县（市、行委）国土资源管理部门提出初审意见，抄报州（地、市）国土资源管理部门，省国土资源管理部门负责审核后，向建设用地单位出具建设项目用地预审意见，抄送省发展和改革、建设、统计、环保等部门和州（地、市）国土资源管理部门。,（三）需国务院或国家发展和改革等部门审批、核准、备案的建设项目，报国土资源部预审。,由国土资源部负责预审的，建设用地单位直接向国土资源部提出预审申请，抄送省国土资源管理部门，省国土资源管理部门提出初审意见后，连同建设项目用地单位的预审申请一并报国土资源部。,其中，建设项目占用西宁市规划确定的城市建设用地范围内土地的，由西宁市国土资源管理部门提出初审意见，经省国土资源管理部门审核后，转报国土资源部。,涉密军事项目和国务院批准的特殊建设项目用地，建设单位可直接向国土资源部提出预审申请。,委托预审。应当由国土资源部预审的 输电线塔基、钻探井位、通讯基站等小面积零星分散建设项目用地，由省级国土资源管理部门预审，并报国土资源部备案。,四、建设项目用地预审的主要内容,（一）审查依据和审查程序,审查依据-按照土地管理法和国家法律法规的规定，依据国家产业政策、行业发展规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、工程项目建设用地指标等对建设项目涉及土地利用的有关事项进行审查。,审查程序-按照有关规定，用地预审审查实行会审制。省厅负责预审（或初审）的由规划处牵头，各有关处、局，事业单位以及项目所在地的州、县国土资源局和项目单位共同参与审查。,审成员单位：规划处（主办）、耕地保护处、地籍司、利用处、执法局、土地统征中心、国土规划研究院、项目所在地的州、县国土资源局等单位参与预审实质审查。,（二）预审审查阶段划分,受理报件 初步审核 征求意见 会审准备 会审审查 办理批件,1受理报件：（1）申报。由建设单位向有权预审的国土资源管理部门提出预审申请。由国土资源部预审的建设项目，建设单位还应先征求项目所在地的省级国土资源管理部门的意见，项目所在地的省级国土资源管理部门应就项目规划选址情况出具审核意见，一并上报。（2）受理。收到预审申报材料后，要对报件材料进行程序性审查，即审查报件材料是否齐备。如材料符合要求，则正式受理预审；如报件材料不符合要求，则在两个工作日内通知申报单位，申报单位按要求补报材料后正式受理。,2初步审核：正式受理预审后，组织相关人员按建设项目用地预审管理办法的规定对建设项目用地情况进行初步审查，并编写建设项目用地预审报告，内容包括：,（1）项目简介。简要描述项目立项批准机关及批准日期、可行性研究报告推荐的项目选址方案、项目建设及投资规模、项目建设期限等。（2）项目拟用地情况。一是介绍项目用地情况，包括项目用地总规模、土地类型；二是说明项目用地规划情况，即项目用地是否符合土地利用总体规划；三是介绍项目占用耕地占补平衡情况，即补充耕地的方式及措施。（3）地质灾害及压覆矿产资源情况。简要介绍项目选址是否位于地质灾害多发区、是否压覆重要矿产资源。如项目选择址位于地质灾害多发区、压占重要矿产资源，是否按规定办理有关手续。,3、征求意见。主办单位将预审报件材料和建设用地预审审查征求意见表分送会审成员单位，会审成员单位根据各自职能，在规定的时限内完成审查工作，并将审查意见反馈主办单位。,4会审准备：主办单位将预审报告征求有关职能部门意见，在规定时间内对有关职能部门意见提出处理办法并进行汇总，作为向会审汇报的材料。,5、会审审查：召开会审会进行会审。项目单位负责将项目情况向会审会做专门汇报，提请会审会审定，并记录会议的要求和会审决定。,6、办理批件：（1）根据会审会纪要，主办单位对审议通过的预审项目，按照办理文件程序，将项目用地预审复函报主管厅领导审签；（2）对会审会提出需进一步落（核）实有关情况的项目，主办单位负责落实，并经审定后，用地预审复函报主管厅领导审签；（3）对不予通过的用地预审项目，主办单位以书面意见告知申请人和当地国土资源管理部门。,（三）申报材料的基本要求按照预审管理办法的规定，建设单位向国土资源管理部门申请用地预审时应提交以下材料：A基本要件B支撑要件,基本要件 建设项目用地预审申请报告 建设项目用地预审申请表 项目可行性研究报告或项目申请报告 建设依据 县级以上规划图及相关图件（标注项目位置，并经当地国土资源管理部门确认，即加盖国土资源行政主管部门印章） 初审意见 地质灾害危险性评估和压覆矿产资源材料 铁路、公路和矿山用地等项目涉及临时用地的，需提交土地复垦方案。,1、申请报告：主要内容包括拟建项目的基本情况、拟选址占地情况、拟用地面积确定的依据和适用建设用地指标情况、补充耕地初步方案、征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况等；占补平衡（方式）委托：明确一般耕地和基本农田的耕地开垦费缴费标准；是否足额纳入工程预算。 自行：按照国土资源管理部门的要求，依据开发整理规划实施，并经国土资源管理部门验收纳入储备库。征地补偿资金: 按照当地制定的标准范围，落实征地补偿资金，并足额纳入工程预算；土地复垦资金： 矿山开发项目（煤矿、铁矿等）、铁路、公路等线性工程和具有复垦任务的建设项目，应明确土地复垦资金的来源，提取复垦资金标准，按要求编制土地复垦方案。,建设项目用地预审申请报告（格式）主送单位（负责预审的国土资源管理部门）：项目基本情况：项目是列入（为实施）规划的类建设项目（能源、交通、水利、城市基础设施等）。项目建设规模为（千瓦、公里），建设内容主要为，拟定总投资亿元。拟选址情况：项目位于省市县乡（镇）村。选址比较的简况和拟选址用地的充足理由，矿产资源开发项目取得划定矿区范围批准文件的情况，等等。拟建项目用地情况：拟用地总规模公顷，拟占用农用地公顷，拟占用地农用地中耕地公顷（其中拟占用基本农田公顷）；拟占用建设用地公顷；拟占用未利用地公顷等等（根据相关工程项目建设用地指标规定的各组成部分填写），需明确其中各项功能分区的占地情况。补充耕地初步方案（涉及占用耕地的项目填写）：是否已经将补充耕地的资金列入工程投资（预算）；拟采取（自行组织开垦、耕地开垦费委托开垦）的方式补充耕地，委托开垦的是否承诺按照当地元/亩的标准缴纳耕地开垦费，等等。征地补偿费用和具有复垦任务项目土地复垦资金的拟安排情况抄报：国土资源管理部门,2、建设项目用地预审申请表：,3.建设依据,（1）经国务院（发展改革委、国务院有关部门）批准的有关行业发展规划 （2）发展改革等部门项目建议书的批复。 （3）产业指导目录 （4）发展改革等部门同意开展前期工作告知意见。,4.可行性研究报告,项目可行性研究报告必须有土地利用的章节，主要内容包括项目选址情况、项目用地规模（含项目功能分区的用地情况）、占用国有土地和集体土地情况、拟占用土地的类型、占用耕地概况及征地补偿标准等，征用土地的相关费用是否列入投资估算中。,5.相关图件： 标注项目用地范围的县级以上土地利用总体规划图、最新大比例尺的土地利用现状图及相关图件。,6、初审意见。由省、州（地、市）预审的用地项目，需附有县（市、行委）国土资源管理部门对申报项目用地的初审意见；需国土资源部预审的用地项目，需附有省国土资源管理部门对申报项目用地的初审意见。初审意见的内容包括拟建项目用地是否符合土地利用总体规划、是否符合国家供地政策、用地标准和总规模是否符合有关规定、补充耕地初步方案是否可行、征地补偿费标准是否按有关规定执行、具有复垦任务的项目，复垦标准是否满足实际复垦需要、项目选址是否在地质灾害易发区内、是否压覆重要矿产资源的结论性意见。,7、地质灾害危险性评估和压覆矿产资源材料,由于地灾和压矿报告准备时间较长，为了保证项目及时落地，不耽误建设项目的前期工作，在实际工作中，对需要做地灾和压矿报告的项目，我们采取提交委托函（或合同）的方式，先进行预审，预审通过后，在规定时间内提交相应的报告。这样大大压缩了预审周期，方便了项目单位的其他各项前期工作，也提高了办事效率。,8、土地复垦方案：主要是铁路、公路和具有复垦任务（如大型水电站、水库等项目）的工程项目，需要临时用地的，提交此项材料。明确土地复垦费标准是否满足土地复垦的实际需要；说明复垦资金来源，按照标准提取复垦资金,支撑要件：符合土地管理法第二十六条相关规定的能源、交通、水利、军事等具备独立选址条件的建设项目，需修改土地利用总体规划的，还应提供以下材料,土地利用总体规划修改方案；规划修改对土地利用总体规划实施影响评估报告；专家对规划修改方案和规划实施影响评估报告的论证意见；规划修改的听证会纪要。,对没有列入土地利用总体规划的建设项目，符合下列情况之一的，原则通过预审，在建设项目经批准、核准、备案后，依法调整土地利用总体规划,一是建设项目列入或为实施国务院批准的国民经济和社会发展规划及专项规划、行业发展规划、区域发展规划，以及其它决定和批复等；,二是建设项目列入或为实施国家发展和改革委批准的有关规划、计划等；建设项目列入或为实施国务院其它部门批准的相关规划、五年计划等，并且其它部门的相关规划是为落实国务院、国家发展和改革委批准的规划、计划、决定、批复的,三是建设项目列入或为实施省政府批准的有关规划；四是建设项目属于城市重大基础设施建设(如热电厂、城市供水厂、垃圾填埋场、污水处理厂等)；五是军事、卫生防疫等具有特殊选址要求的建设项目。,规划调整方案应当经相关部门和专家论证,论证意见的主要内容包括：调整的依据和理由是否充分；项目选址、用地规模和各功能分区用地标准是否合理；规划调整方案（占用基本农田的还含基本农田调整补划方案、占用耕地的还含耕地补充方案）是否合理；项目的建设对实施土地利用总体规划目标的影响程度；落实规划调整方案和减少对实施规划不良影响的措施是否可行；调整前后的土地利用总体规划图件（占用基本农田的应有基本农田补划位置图）是否符合要求；修改和完善规划调整方案的意见等；,调整规划应当举行听证。规划调整方案听证要按国土资源听证规定的规定举行，听证会由县级以上国土资源管理部门组织。听证会议纪要应当符合听证规定要求。,听证纪要的内容：A.听证会的基本情况；B.听证会事项的说明；C.听证会代表的意见陈述；D.听证会事项的意见分岐；E.听证会意见的处理建议。F.听证人员的签字。,（四）预审的主要内容和预审复函,一是建设项目选址是否符合土地利用总体规划，是否符合国家供地政策和土地管理法律、法规规定的条件；二是建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定，用地面积、农用地转用面积和占用耕地面积应当准确反映在预审意见上；三是建设项目占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行；四是征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况；五是属土地管理法第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，规划的修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定。,建设项目通过用地预审的，有预审批准权的国土资源部门应出具预审复函，预审复函应包括以下主要内容：,1、针对建设项目的依据，反映已列入经批准实施的有关国家规划、行业发展建设规划、区域发展规划、省级相关规划的情况，反映建设项目用地是否符合土地利用总体规划，明确建设项目用地是否符合供地政策等，并明确提出预审审查结论；2、针对建设项目用地规模，提出应当依据的工程项目建设用地指标等标准和建设项目用地规模幅度的要求；3、针对建设项目占用耕地的，提出补充耕地资金应当依据的标准、补充耕地初步方案是否可行等方面的要求；4、对征收集体土地的，提出做好征地补偿安置有关工作的要求；5、对涉及修改土地利用总体规划的，明确其修改规划方案、评价报告、听证会纪要是否符合有关法律法规一政策的规定，并提出建设项目在经有权机关批准、核准后依法实施修改规划方案的要求。6、根据建设项目用地预审管理办法规定，应当明确提出预审文件的有效期限。,把握的几个问题： 1、建设项目用地预审审查的实质性内容是规划选址审查。依据土地利用总体规划控制和引导建设项目合理布局和节约用地，防止建设乱铺摊子、滥占耕地，保证规划目标的落实，从而保证土地可持续利用的经济社会可持续发展。因此，项目用地是否符合土地利用总体规划是预审审查的核心内容。,2、建设项目用地是否符合国家供地政策，主要依据国土资源部发布的禁止供地目录、限制供地目录以及现行国家产业政策。,3、占补平衡：是建设单位的法定义务。为了确保建设占用耕地的占补平衡，预审要对相关内容进行审查，主要审查补充耕地方案是否落实，是否按照标准范围缴纳耕地开垦费，是否符合当地有关规定，并将足额纳入工程预算。,4、征地补偿费：按照标准范围落实征地补偿费， 补偿标准符合当地规定， 能够实施征地补偿，并足额纳入工程预算,5、土地复垦费：说明复垦资金来源，按照标准提取复垦资金，并按照要求组织编制土地复垦方案。,6、建设项目选址在预审阶段应当审查建设项目是否已做地质灾害危险性评估工作，以避免给国家和建设单位造成损失。,（五）实地踏勘论证。国土资源部关于在建设项目用地预审工作中做好实地踏勘和论证工作有关问题的通知（国土资厅发201941号），对踏勘和论证工作目的、重点、范围和程序，以及组织形式等都提出了具体明确的要求。,1. 目的和意义 一是，更好地指导建设项目科学选址。依据土地利用总体规划，按照“不占或少占耕地，能占劣地不占好地”的原则，通过踏勘和论证，指导建设单位科学选址，避免因对土地管理政策的不了解，带来不必要的重复工作，充分发挥建设项目用地预审的调控作用。,二是，指导建设项目节约集约用地。依据行业用地定额标准，对建设项目用地规模、结构和布局进行论证，防止粗放用地、搭车用地现象的发生，引导设计单位和用地单位增强节约集约用地的意识。,2. 踏勘论证的重点（1）建设方案的合理性。重点论证：项目建设方案是否符合经批准的土地利用总体规划、行业发展规划和区域发展规划等，是否符合国家产业政策和供地政策；是否符合保护耕地、节约集约用地的要求。,（2）项目用地选址的合理性。重点论证：项目可行性研究在选址多方案比较过程中，是否把占用耕地和基本农田的数量作为方案优选的基本指标，是否存在为降低建设成本、减少拆迁等多占耕地或基本农田等问题。,（3）项目用地规模的合理性。重点论证：项目用地标准是否符合行业用地定额指标的要求，是否存在土地利用粗放、“搭车”征地、多征少用等问题，发现问题及时纠正。,（4）耕地补充方案的可行性。重点论证：资金预算标准是否符合相关定额要求，是否提出资金保障措施，是否采取剥离耕作层等工程措施提高补充耕地质量。,（5）规划调整和基本农田补划方案的合理性。重点论证：规划调整和基本农田补划程序是否符合规定，补划基本农田是否做到数量不减少、质量不降低，规划的局部调整是否对规划整体目标的实现有不利影响，是否采取措施避免或减缓不利影响，提出的措施是否合理可行。,（六）公示制度和有效期行政许可法第七十二规定，“必须在办公场所依法应当公示的材料”，涉密项目除外，或按照保密工作的有关规定，经保密技术处理后予以公示。,公示的内容：预审管理办法、预审工作流程、工作时限表、申请表和申请报告格式、项目名称、批复时间、批复文号等。,预审文件有效期： 第十五条规定：预审文件有效期两年。根据项目的用地等情况分以下两种情况：申请延期 重新申请用地预审,申请延期：项目选址、建设规模、用地范围和用地规模与申请用地预审时基本一致的，建设单位可向国土资源部门申请延期。,申请延期时应提交的材料有：建设单位的延期申请、 国土部门对项目用地情况的确认意见、 用地预审批复文件、 建设依据 。,重新申请用地预审：项目选址、建设规模、用地范围和用地规模发生重大变化的，应按照预审管理办法规定，重新申请用地预审。,五、建设项目用地预审中应注意的几个问题,（一）项目审批、核准、备案机关。,预审办法规定：建设项目预审由项目审批、核准、备案机关的同级国土资源行政主管部门进行用地预审。比如由省发改委批准的项目，则由省国土资源厅来进行预审，由州、县发改委批准的项目，则由州、县国土资源行政主管部门来进行预审。但在实际操作中，有不少单位出现违法违规预审，有些是省发改委核准的项目，我们的市、县国土资源局就进行了预审。这是不符合规定的。,（二）预审工作的时限。预审办法规定：国土资源管理部门应当在正式受理预审申报材料之日起二十日内，完成本级的预审工作，出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源管理部门负责人批准，可以延长十日。我们根据项目的具体情况，对预审时限重新进行了要求，即对中央投资和省级重大建设项目的用地预审，须在七个工作日内完成；对玉树灾区项目，五个工作日内完成预审。,（三）初审意见。由于国土资源部第42号令对建设项目用地预审做了一些大的修改，增加了土地复垦资金拟安排情况、征地补偿安置资金拟安排情况等内容，这对我们的初审意见中需要明确的内容更加具体。除了上面讲的以外还需明确以下几点：一是要明确耕地开垦费的标准，二是要明确征地补偿费标准是多少？是否执行了最新标准？三是要明确土地复垦费的标准多少？是否能满足土地复垦需要？四是对地灾和压矿情况要有一个结论性的意见。同时要注意初审意见的主送单位，应该为负责预审的国土资源行政主管部门，但有些初审意见中，主送单位直接为项目单位。,（四）可研报告。需有土地利用章节。如果没有的，需做土地利用专篇（具体内容前面已讲）。,（五）相关图件。必有标注项目位置，并经当地国土资源管理部门确认（加盖局公章）。,谢谢大家！,