广州天河区住宅房地产市场调研报告.docx

目 录 1天河区住宅房地产市场宏观环境概述31.1、天河区宏观环境概述31.1.1、地理环境31.1.2、人口41.1.3、居民收支41.1.4、城区建设与规划51.1.5、宏观经济发展情况5小 结61.2、2010上半年天河区房地产行业发展概述71.2.1、房地产成为2009年天河区经济发展助推器71.2.2、天河区住宅市场表现9小 结112 天河区住宅市场概述132.1、 天河区住宅市场总体概况132.2、天河区住宅市场各板块情况分析152.2.1、天河北板块152.2.2、珠江新城板块162.2.3、天河公园板块202.2.4、员村板块212.2.5、东圃板块222.2.6、五山粤垦路板块242.2.7、华南植物园板块24小 结253天河区各版块在售项目介绍263.1、总体销售情况263.2、项目简介283.2.1.星汇云景283.2.2.阳光假日园293.2.3.翠屏领东天河313.2.4.江源半岛花园323.2.5.宝翠园333.2.6.合生.东御苑353.2.7.易丰大厦36广州天河区住宅市场调研报告1、天河区住宅房地产市场宏观环境概述1.1、天河区宏观环境概述 1.1.1、地理环境广州市是五大国家中心城市之一，中国最大城市之一，华南地区第一大城市，广东省省会，而天河区经过十几年的发展已经成为广州中心城区，其区位重要性不言而喻。天河区成立于1985年，是从广州市郊区划分出来的新城区，所辖区域位于广州市东部，东接黄埔；南到珠江，与海珠区隔江相望；西从广州大道、杨箕、先烈东路、永福路，沿广深铁路方向达登峰，与越秀区相接；北到筲箕窝，与白云区和萝岗区相接，区境地理坐标是东经113°1555113°2630，北纬23°6023°1445。区径东西极限长18.75公里，南北极限长15.75公里。图表 1天河区行政图1.1.2、人口2009年末全区常住人口117.96万人，增长2.6%。户籍人口74.52万人，增长4.0%；户籍人口户数20.65万户，增长4.3%。天河区有70万左右外来暂住人口聚居于城中村，如靠西边老城区的石牌村、冼村、猎德、棠下、车陂等村均有35万余人，其他村也有万人以上。外来暂住人口一般从事建筑、制衣造鞋、餐饮运输和服务行业，多为体力劳动者以及刚就业的外地大学生。1.1.3、居民收支就业2009年全年单位职工年人均工资66799元，增长7.6%；居民人均可支配收入28266元，增长10.6%；居民人均消费性支出24279元，增长12.5%；交通和通信、教育文化娱乐服务和衣着支出分别增长37.7%、17.4%和16.0%。城市居民恩格尔系数为34.5%。全年城镇登记失业人数17014人，城镇登记失业人员就业人数12448人，失业人员就业率达到73.2%，比上年提高2.5个百分点。 1.1.4、城区建设与规划图表 2天河区规划图以创建文明城市和“迎亚运”为契机，大力推进宜居城区建设。配合广州市推进珠吉路延长线、科韵路北延长线、云溪路等工程建设，协助做好轨道交通工程和珠江新城集运系统的征地拆迁工作，加快打通断头路，内环路放射线由先烈东横路至濂泉路段、珠吉路与海军仓库联络线工程已经完成。城中村改造有序推进，猎德村改造复建安置房建设进展顺利。同时根据广州市建设全省“首善之区”的城市定位，结合“东进、西联、南拓、北优、中调”的城市空间发展战略，围绕天河区“建设成为现代化大都市中心区”的发展定位，引导资源优化配置，大力发展地铁商业，进一步完善、优化现有商业网点和市场体系，建设布局合理、结构优化、功能先进、层次分明、可持续发展的商业体系；以促进传统商贸业向现代商贸业升级为切入点，推动现代商贸业与生产服务业、房地产业等相关产业的联动发展，使现代商贸业成为天河区发展现代服务业的支柱力量；进一步增强天河区现代商贸业的集聚力、影响力和辐射力，将天河区建设成为集中展示广州现代商业地位和国际形象的标志性区域，珠三角乃至华南地区核心商业区之一，具有一定国内及国际影响力的高端商业汇集中心、时尚潮流体验中心、行业信息发布和价格形成中心。图表 3天河区城市功能能图1.1.5、宏观经济发展情况u 经济总量据初步核算，2009年全年地区生产总值（GDP）1608.00亿元，比上年（下同）增长12.5%，总量位列全市首位，占全市GDP比重为17.6%。经济保持平稳较快发展，经济结构在调整中进一步优化。全年第一产业增加值2.52亿元，增长2.4%；第二产业增加值265.48亿元，增长6.8%；第三产业增加值1339.99亿元，增长13.7%，对全区经济增长的贡献率达到90.1%。第三产业增加值增速分别比第二产业和全区GDP增速高出6.9和1.2个百分点。三次产业结构为0.2：16.5：83.3，第三产业比重较上年提高2.3个百分点。按常住人口计算，全区人均GDP达138091元（折合为20218美元），增长9.5%。2010上半年全区完成地区生产总值841.25亿元，同比增长12.8%，增幅比去年同期加快2.0个百分点，经济总量继续领先全市各区。三次产业增加值在GDP中的比例为0.2：14.6：85.2。其中：第一产业增加值1.37亿元，增长10.7%；第二产业增加值123.19亿元，增长11.0%，增加值在全市各区县级市排名从去年上半年的第四降至第七；第三产业增加值716.68亿元，增长13.1%，总量排名全市第二，增速排名从去年上半年的第九提升至第四位。我区上半年第三产业增加值贡献率为86.7%，比一季度提高1.2个百分点。u 投 资全年实现全社会固定资产投资总额556.54亿元，增长34.4%。其中，基本建设完成投资202.60亿元，增长61.5%；更新改造完成投资127.31亿元，增长35.8%；房地产开发完成投资226.63亿元，增长17.5%。重点项目建设推进加快，市级以上重点项目完成投资165.19亿元，增长76.1%。从产业投向看，第一产业完成投资0.10亿元，增长1.9倍；第二产业完成投资107.03亿元，增长97.6%；第三产业完成投资449.42亿元，增长25.0%，占全社会固定资产投资的比重为80.8%。2010上半年天河区固定资产投资持续增长，全区累计完成全社会固定资产投资239.96亿元（按法人在地口径，含房地产投资），同比增长30.0，总量位列全市各区第二。其中，固定资产投资完成141.16亿元, 同比增长39.6%; 房地产开发投资完成98.80亿元,同比增长18.4%。小 结天河区作为广州的新城市中央，在政策的大力扶持下，经过连续十几年的快速发展，形成了政治稳定、经济快速发展，城市规划合理的良好局面。2009年全年GDP为1600个亿成为广州第一个超过1500亿大关的市区，下一步目标直指2000亿的GDP总量。快速发展的经济为房地产的发展提供了良好的契机，从98年国家开放住宅市场开始，天河区抓住了黄金十年的发展机遇成长为一个较为成熟的房地产市场。今后的几年天河区围绕广州市建设“首善之区”的城市定位，发挥天河区作为现代化大都市中心区的核心作用，将产业发展规划与城市建设规划、土地利用总体规划紧密结合，做到“三规”对接。深入贯彻“生态优先、宜居为重”的要求，加强城市综合环境整治，健全基础设施体系，把天河打造成为广州的宜居城区。天河区的房地产市场必将迎来又一个快速发展的良好机遇。1.2、2010上半年天河区房地产行业发展概述1.2.1、房地产成为2009年天河区经济发展助推器回顾2009年，金融业和房地产业在天河区经济增长过程中很好地扮演了助推器的角色，其增加值对GDP的贡献率合计为39.8%，天河区全年增速也高于全市GDP增速1.0个百分点。但今年一季度，由于政策导向的原因，这两个行业的贡献率仅为13.9%。2009和2010年一季度分行业增加值贡献率图示天河区2009年全年房地产开发完成投资226.63亿元，增长17.5%。房屋施工面积1413.65万平方米，同比下降0.2%，房屋竣工面积246.32万平方米，下降8.8%，商品房销售面积298.10万平方米，增长25.3%，商品房销售合同金额391.43亿元，增长37.6%，年末商品房空置面积60.99万平方米，下降18.2%。2010上半年受政策调控的影响市场观望情绪浓厚，下跌预期逐步增大。一季度全区商品房销售面积增长仅为0.6%，比去年同期减缓23.3个百分点。此外，虽然抑制房价过快上涨的政策措施正逐渐发挥效应，但销售价格仍处高位。一季度全区商品房屋施工面积1220.80万平方米，同比增长5.8%；其中新开工面积89.97万平方米，同比增长92.4%，这有利于增加商品房供给，缓和供需矛盾。一季度商品房平均销售价格（销售额/销售面积）达每平方米15108元，比1-2月下降14.0%，但仍比上年同期涨38.4%。虽然从近半年来说天河区无论从销售面积总数还是销售套数都只排在广州十区二市的第五名，但均价22110元/却排在第一位。天河区黄金般的地段对于市场来说仍然具有极强的吸引力，所以单价一直在较高位运行。图表 4上半年广州各区销售排名1.2.2、天河区住宅市场表现u 2010年上半年天河区房地产开发投资额2010年上半年天河区房地产开发投资额达到987982万元，占到广州市十区二市的近四分之一，所占比例如此之大，主要得益于珠江新城大量的写字楼和商业住宅的开发。超高的地价加上高层和超高层的建筑高度使得投资巨大，这里也聚集了一大批实力雄厚的开发商在此拿地建楼，如富力地产、越秀城建、伟腾地产、高德置地等。u 2010年上半年天河区商品房销售面积2010年上半年天河区商品房销售面积达到90.36万平方米，占到整个广州的19%的比例。多达几十个楼盘的推售量使得销售面积非常大，但目前来说天河区各个楼盘的去化速度都还可以，销售情况比较理想，第二季度累计销售1175套，环比略有下降。u 2010年上半年天河区商品房销售金额天河区的销售面积只占到广州市十区二市的19%，但销售金额却占到了26%。地段决定价值，未来天河区尤其是珠江新城板块的升值潜力被市场一致看好。小 结受房地产调控措施不断出台的影响，房地产销售在2009年上半年的快速增长后，于当年年底大幅回落，2010年一季度延续政策性回调， 2010上半年，天河区商品房销售面积90.36万平方米，同比下降3.1%；商品房销售金额157.12亿元，同比增长49.3%。面积与金额间的增速差距为52.4个百分点，比一季度时的差距扩大了13.8个百分点。造成二者的巨大差距，根本原因在于办公楼、商业营业用房等受到市场的热捧。今年上半年，天河区区用于商业用途的商品房实现销售面积11.35万平方米，同比增长1.5倍；其实现的销售金额高达57.63亿元，同比增长2.4倍，而同期的住宅类商品房销售金额则下降12.7%。在与其他几个区的比较中，天河区呈现出稳定高价运行的态势，量有所下跌但价格依旧坚挺。无论在建设面积，销售数量、销售金额天河区在广州的房地产市场中起着举足轻重的作用，甚至成为一个风向标，引导着整个广州房地产市场的发展。附表：天河区及广州市2010年一季度及上半年主要经济指标增速对比表单位：%一季度上半年指标天河区广州市天河区广州市地区生产总值（GDP）13.513.512.813.6全社会固定资产投资38.438.330.043.5商品房销售面积0.617.7-3.1-8.7商品房销售金额39.246.649.323.62 天河区住宅市场概述2.1、 天河区住宅市场总体概况天河区东接黄埔区，南面与海珠区隔江相望，北面为白云区，西面为东山区。图表 5天河区位置图天河区原为广州市的郊区，六运会的举行给天河的房地产市场带来了发展的契机，随着天河体育中心的兴建和落成，各大发展商看好这一区域，体育中心周边也不断兴建和落成大量的写字楼、住宅、商场，经过多年的发展，天河北一带已建成广州市的商业中心，高级商务区和豪宅区。其中代表性的建筑有宏城广场、亚洲体验之都正佳广场、“中国第一商城”天河城、即将开业的地下时尚之都“时尚天河”、全球最大的地下商城“珠江新城中央广场地下商城”、中信广场、荟雅苑、帝景苑、万菱汇、太古汇、富力公园等等。天河区的发展轨迹可以简述如下：以天河北为中心，逐渐向东和向南、北扩展。1994年后，天河区向东发展，员村的房地产市场开始起步，先有了华景新城，后有了骏景花园（发展成为广州最大、最成熟的小区之一）和翠湖山庄。1996年，广州市政府将天河北南部规划建设成珠江新城，将其定位为新的商务中心，珠江新城随即形成以东翼的距马地花园、南国花园为代表的小区盘和西翼的以新大厦、丽晶华庭等单体楼为代表的住宅新区。而九运会的举办使天河区楼市进一步向东拓展，东圃借助九运会的东风提升区域形象，房地产开发建设如火如荼。总体而言，天河北和珠江新城定位于未来的中央商务区，是天河区楼市的两个基点，而天河区的其他区域的楼市也取得不断的发展，天河区的楼市在广州市房地产市场中占据重要比例。表一 2009年天河区房地产开发投资额占了广州十区二市的27.7%表二 天河区2009年房地产销售金额占广州十区二市的30.4%2.2、天河区住宅市场各板块情况分析天河区各地域之间发展水平不尽相同，价格、面向的客户等也有差异，根据各种因素的综合，天河区房地产市场可分为以下主要板块：天河北板块、珠江新城板块、天河公园板块、员村板块、东圃板块、华南植物园板块。各板块的现状和发展特征如下：图表 6几大版块位置图2.2.1、天河北板块该板块地域主要指黄埔大道以北、广州大道以东、瘦狗岭路以南、龙口东路以西的区域。本区域是天河区发展最早，也是天河区发展得最成熟的一个板块。本区域主要是以天河体育中心为中心，呈发散状发展起来。在天河体育中心的拉动下，天河形成了广州的商业中心，商务中心和豪宅区。在商业方面，以宏城广场、天河城、正佳广场为领头羊；在商务方面，有着广州市的标志性建筑中信广场，中信广场已成为广州市写字楼的睛雨表，新建的太古汇、万菱汇等再创新高，成为整个广州写字楼的焦点；在住宅方面，则有荟雅苑、帝景苑、天誉花园、富力天河华庭、汇景新城等为代表。本区域交通方便，地铁一号线在南北方向穿越而过，广州火车东站也位于本区域，地铁3号线与1号线交汇于广州东站，本区域可说是交通枢纽之所在。同时，区域内娱乐、休闲、购物各项设施齐全，尽享繁华都市之便利，区内高级写字楼林立，更为区域增加浓郁的都市气氛，因此，区域住宅均定位为高档次，售价一般在20000元/M2以上，户型设计也以三房以上大单位为主，主要面向中高收入的高级管理和技术人员，经商人士、外籍人士，宣传定位主要强调区域所处的繁华都市环境。目前在售楼盘主要有银汇华庭、尚嘉国际公寓、天寿大厦、睿山等。天河北经过多年的开发建设，可供开发的土地已不多，楼市将比较稳定，同时，二手市场将更趋活跃，也将吸引更多的投资者入市。待售主要有颐和中心、颐和山水、日出观山、亿泉尚园、AB商务中心、保利中汇广场均价在1800020000元/，基本是公寓+写字楼+商业裙楼的组合形式。2.2.2、珠江新城板块珠江新城是国家继北京建国门、上海陆家嘴批准的第三个CBD，历经十多年年的发展已经形成具有一定商业气息中央商务区。珠江新城位于天河区南部，占地6.8平方公里，是广州城市规划路线“南拓北抑东移西调”中的亮点。珠江新城最初是规划为金融商务中心，历经10年建设后，于2003年广州市对珠江新城的规划进行重新审视，最后定位为中央商务区。调整后，珠江新城将拥有11所小学、6所中学，其中增设幼儿园所，增设小学所，教育设施用地由原来的19.6公顷增至32公顷。原会展中心的用地，将出现一座市一级的综合医院。在歌剧院和博物馆后面，采纳了市民建议，广州市一级的图书馆和少年宫将坐落于此。还有原来规划宽128米的中央林荫大道将调整为宝瓶状、面积约40公顷的生态性绿化空间。珠江新城中央广场由北向南依次为“入口广场都市绿核广场文化艺术广场，并与海心沙市民广场相连，形成广州最大的一个市级广场体系。图表 7珠江新城规划图珠江新城的开发建设从1991年构思起至1999年，已经历了规划阶段，土地征用的准备阶段和基础设施建设为主的启动阶段，基本完成了征地工作和初步形成了珠江新城的基础建设形态框架。从2000年起至2014年，共用15年的时间，分三个阶段，初步建成广州中央商务区。第一阶段，20002004年；第二阶段，20052009年；第三阶段，2010-2014年。成长阶段：20002004年 20002002年，政府加大对基础设施的投资和道路的建设，力争用三年时间基本完成市政基础设施的建设。对东西两侧的住宅进行市场、学校、幼儿园、医疗、环境卫生、管理生活设施配套的全面建设，形成各种住宅区良好的居住环境；完成珠江公园、海心沙旅游公园、沿江绿化带和娱乐区的建设。绿化、美化珠江新城，使形成花园式的城区；将作为广州新轴线核心的珠江大道建设世界一流的广州及华南地区的标志、景观、形象大道；引入广州市、广东省、华南地区和中央的要素市场及管理机构进入各中心区；引入重点项目和形象单位进入各中心区，建立代表性建筑；确定体现广州市标志性、形象性工程；对自然村的改造，建设全面规划和启动。功能开发为主的成熟阶段：20052009年这一阶段的指导思想是：完善珠江新城的市政基础设施建设和管理，形成广州中央商务区的形象、标志，进行功能全面开发，引进金融、贸易、信息、管理机构和公司企业。对广州中央商务区进行全面建设，建成金融机构办公大厦、保险机构办公大厦、商贸机构办公大厦、会计师大楼、金融市场、证券市场等，建设广州信息中心区、管理中心区，建成信息网络大厦、国际管理大厦、信息市场等；按与广州中央商务区融为一体的高标准，按规划对自然村进行全面的改造、建设；大规模引入金融、商贸、信息、管理的管理机构、跨国公司和国内外企业的总部和办事机构；初步形成国际性、现代化、多元化、花园式、多功能的广州中央商务区。以管理为主的完善、提高阶段：20102014年完善珠江新城功能性的建设，全面提高金融、商贸、信息、文化、管理功能的社会经济效益；以高效的科学管理带动珠江新城的功能提升；创造条件成立珠江新城的城市小区政府（包括珠江新城、天河新城及五山、岗顶范围），建立健全行政和城市管理体制；全面完善和提高珠江新城国际化、现代化的华南中心区功能；对珠江新城进行生态型的“绿、洁、畅、亮、美”的综合整合，加强环境保护。珠江新城房地产市场发展状况珠江公园南端目前（9月份）在售的楼盘按价钱从高到低主要有博雅首府（均价40000元/）、朱美拉公寓（均价30000元/）、名悦（30000元/）粤海丽江花园、方圆大厦、星汇云景、富力国际公馆、富力28、新城市领袖等。博雅首府以均价40000元/排在第一位，新城市领袖以均价21000元/排在最后一位，整个珠江新城在售的楼盘均价集中在25000元/28000元/之间。单元户型从两房到5房均有，以三房或以上大单位为主，基本带有入户花园、飘窗阳台，精装修甚至带全家私。珠江新城住宅定位于高级豪宅，目标客户瞄准高收入人士，包括高级白领、金领、经商人士、外籍人士等，多属二次或多次置业。表三 2010年第三季度珠江新城销售（按套数）前15强但从整个第三季度的销售情况来看，富力地产的两个个楼盘无疑成为最大的赢家。富力国际公馆售出了140套占整个珠江新城销售套数的25%左右排在销售套数第一位，富力公园28则以销售面积24624排在销售面积的第一位。凯旋新世界48242元/的均价成为单价最贵的楼盘，而广弘天琪则以17334元/的均价成为单价最便宜的楼盘。第三季度珠江新城总共售出楼盘570套，总面积94528，均价为29676元/。2.2.3、天河公园板块本板块区域主要包括中山大道以南，黄埔大道以北，华南快速干线以东，科韵路以西，天河公园周边区域。本区域楼盘主要以天河公园作卖点，打“环境牌”，在户型设计以二房二厅、三房二厅为主，价格普遍在16000元/M2以上，目标客户主要是在天河区及附近工作的中高收入人士，客户层次已比天河北板块低一档次，因此，在户型设计上偏向实用性。目前区域在售楼盘有东方新世界、勤天E品上馆、华景里、理想青年荟、骏景花园、易丰大厦等，东逸花园华景新城、方圆一号可以说是该板块的领头羊，在这些楼盘的带动下，天河公园板块人气更旺。随着天河区府迁入该区域，区域内各项配套将相继到位，区域将形成相对成熟的生活环境，区域楼盘会从中得益，价格将稳中有升，也有可以吸引更高层次人群到此置业。东方三路大院以39000元/的均价成为该区域的楼王，其次华景新城、方圆公园已号近20000元的均价吸引了大批置业者的眼球，该区域的均价在18000元/左右。2.2.4、员村板块本板块西邻珠江新城广州市未来的中央商务区，南临珠江，地理位置优越。员村一带原为郊区，农民的私人住宅和工厂密布，如市第二棉纺厂、广州绢麻纺织厂、广州玻璃厂、广州罐头厂、珠江纸厂即分布于该区。这一带房地产开发始于1994年左右，开发时间较早，但发展比较缓慢，区内开发的楼盘普遍规模较小，素质也一般，大盘不多，市场关注度不高。据分析，原因主要是：区内工厂和私人住宅多，征地拆迁比较困难，即少大面积的地铁供应，同时区域市政配套不理想，道路狭窄，而且区域 地处城乡结合部，外来人口较多，整体形象不佳。目前员村一带已建成或售的楼盘侨颖苑、恒安大厦、怡景花园等，在市场定位方面一般为中低档次，户型供应以三房和二房为主，价格一般在14000元/m2以上，由于价格较为实惠，而且区域内楼盘供应量不是很大，员村板块的楼盘销售情况尚算理想。员村板块地处华南快速干线和黄埔大道的交汇处，交通方便，而且紧靠天河北和珠江新城，这两者连成一片构成广州未来的中央商务区，有如此优越的地理条件，员村板块发展潜力无限，近来就有大发展商看好这一点，在员村开发了一个大盘美林海岸花园。美林海岸花园占地12.6万m2，建筑面积占地30万m2，规划设计先进，园林标榜为临江水景园林，各种配套齐全，是一个大型社区楼盘。美林海岸花园一诞生，顿成员村板块的领头羊，市场在关注美林海岸花园的同时，也更加关注员村板块的楼市，员村板块楼市进入一个新的发展阶段。2.2.5、东圃板块东圃板块主要指天河公园以东，直到东圃镇一带区域。东圃板块位于广州市的东部地区，昔日的东圃地处郊区，给人一种遥远、荒凉的感觉，如今，中山大道和黄埔大道将广州城与与东圃紧密联系在一起，东圃的交通现况大大得以改善，已具备现代化交通环境，随着交通、社会、经济的发展，东圃的房地产开始发展，各种项目纷纷落成。尤其是“九运会”在东圃举行，更给东圃的房地产开发带来了重大的机遇。东辅板块内云集了众多人造景观，如世界大观、航天奇观、航天科技城等，更加提升了东圃板块的知名度和形象，给区内的房地产项目增加了附加值。目前，东圃板块的楼盘主要是中低档次，相对高档次的楼盘分布在西部，较低档次的楼盘分布在东部，东圃板块楼盘面向的客户主要以中等收入的本地人和中等收入的外地人，他们一般在天河附近一带工作或经营，尤其白领人士是购买客户的一大部分。因此，在户型设计上以二房和三房为主，以小户型为主。价格一般在150002000元/m2之间，但西面楼盘由于面向客户层次相对较高，在户型方面大面积户型比例较大，价格较高，如骏景花园南苑以120平方米以上的大户型为主，均价为18000元/m2左右，面向的客户主要是高级白领和经商人士。总体而言，东圃板块楼盘档次不一，素质参差不齐，尤其是大量的集资房的存在影响了区域的整体形象。当前，东圃板块主要以骏景花园和富力天朗明居为领头羊。其中，富力天朗明居规模偏小，因而两者显得势单力薄，未能有效提升东圃的形象，拉动东圃的楼市。目前在售的有江源半岛花园、阳光假日园、翠屏领东天河、骏景花园南苑少量单位，待售的有阳光雅建、帝景山庄。2.2.6、粤垦路五山板块粤垦路五山板块是天河区诸板块中文化气息最浓的一个，区内有华南理工大学、华南农业大学、暨南大学华文学院等高等院校，是文化科研人员的集中之地。区内配套设施也比较齐全，如燕岭医院、武警医院、金燕肉菜市场、虹英小学、五一小学、但缺乏大型的社区配套设施，如大型的公园、体育场馆、购物商场等。交通状况也不理想，道路狭窄，有些道路为断头路，路面状况较差。该区域与天河北近在咫尺，但价格都低一大截。主推户型是三房或二房单位，区域内三房和二房供应基本持平。面向客户主要是周边工作或往商的人士，收入属中等，多属一次置业。而紧接天河北板块的楼盘则售价较高，客户层次与天河北的楼盘相类似。区域内高楼林立，书香气息浓厚而且绿化效果较理想，华南植物园、龙洞森林公园加上瘦狗岭、燕岭、鸡笼岗等中小丘陵绿色元素甚多。这两方面相结合，可以说在广州独一无二。，侪鑫集团在华农附近开发占地达1000亩的楼盘汇景新城，成为该区域的领头羊。但目前政府的规划缺位，仍将制约该区域房地产的发展，这需要区域内的开发商共同合作。该区域面前在售的只有汇景新城项目，待售的有汉国置业的东莞庄项目。该项目自开盘以来总共销售350套左右，尚有余货680套，销售状况不容乐观。分析主要原因在于虽然该去拥有较为优质的教育资源但大型生活配套以及交通不便利制约了该区房地产的发展。2.2.7 华南植物园板块植物园板块拥有华南植物园、龙眼洞森林公园、广州市树木公园、火炉山森林公园四大名园，是广州城市规划重点保护的绿色生态区域。根据市政规划，天河火炉山、凤凰山、龙洞森林公园整合为天河森林公园，并与天鹿湖、白云区的南塘山、白兰山、金鸡山、帽峰山、聚龙山连接，形成火炉山至南塘山的绿色森林生态廊道。是一个以生态圈包围居住圈的居住板块。河区华南植物园板块凭借其优越的生态环境和日趋便捷的交通网络，汇聚了保利林海山庄、瑜翠园、宝翠园、君林天下、翰林1+1、华南御景园等楼盘，以高性价比吸引了大量的置业人群。目前在售的有宝翠园二期和华南御景园以及翰林1+1二期（8090house）, 目前该区主推2房、3房、4房的户型，毛坯均价为12000元/平方米，装修均价15000元/平方米。该区域以华南植物园辐射点，沿着天源路路为中轴线，两旁的楼盘已经形成了比较完整的居住板块。被华南植物园，森林公园所包围的生态居住圈已经初具雏形。将来这种辐射的效力将会蔓延开来，带动这一区的楼市发展。对于居住来说，这个居住圈离城市中心的距离较增城近，生活配套设施也相当完善，如果能再打造出一个较大的购物圈，对于将来整个板块居民的生活质量会有更大的提高。小 结在广州市实施“北抑、南拓、东移、西调”的规划政策影响下，天河区作为广州市中心区的地位将进一步加强。天河区各板块仍具有自身优势，面向的客户市场也各有不同，这使得天河区的楼市更具活力。2010年亚运会的举办将使整个广州楼市迎来一个新的强力刺激点，9月26日开盘的亚运城两天内成交2000多套，造成很好的销售气氛，天河区的部分开发商也以此为风向标加快了推售节奏。3天河区各版块在售项目介绍3.1、总体销售情况3.1.1 各个楼盘销售表现表一 2010.42010.9天河区各个楼盘销售表现2010年4到9月天河区各版块楼盘表现不一，天河北板块的君临国际公寓以463套排在销售套数第一，五山华南植物园板块的汇景新城以68390的表现排在销售面积第一，珠江新城的凯旋新世界以48242元/平方米单价成为最高价。整个天河区的销售套数为2976套，销售面积为372888平方米，均价为22110元/。表二 2010.9.219.27最近一周天河区各楼盘销售表现在天河区最近的一周销售情况中，9.18日推盘销售的位于华南植物园的宝翠园表现抢眼以68套，6693的表现成为当之无愧的销售冠军。而单价最高的楼盘依然是天河北的正佳万豪金殿，天寿大厦以13617元/成为单价最低的楼盘。从上图中可以看出天河区的成交量到九月份为3000套左右，上半年日均成交17套左右，随着金九银十的到来，成交量有所回升，到九月份最后一周日均成交23套左右。从价格来说整个天河区2010年至今为止的最高均价的是正佳万豪金殿的40000元/，最低单价的是华南御景园的12931元/，均价为22110元/，维持在一个高价位运行。从板块来说天河北板块做为豪宅代名词，高价楼盘层出不穷，维持了其豪宅代名词地位；珠江新城作为新的中心商务区，豪宅、酒店式公寓价格也随着珠江新城的开发水涨船高，不断刷新最高均价，目前29676元/均价已经成为各个板块的标杆；而东圃、员村板块由于区位、环境、交通等诸多不利因素的影响，虽然有较快的发展但和珠江新城以及天河北比较仍然有不小的差距。3.1.2 价格分析天河区第二季度网签加为19979元/，环比下降8%，特别是新政后第一个月5月份，成交均价仅为18285元/。五月均价的下跌和宝翠元低价热销有关，6月份出现量跌价升的局面。3.1.3 供应分析第三季度随着金九银十的到来，各大发展商加大了推货力度，7月份有344套、8月有539套、9月有1091套推向市场。而市场观望情绪有所放松，刚性需求得到一定释放，销售量逐月走高。天河区存量前5排名未售（套数）未售面积（平方米）1汇景新城7401765072江源半岛花园685669563博雅御轩一号581671444富力公园28470917555VILI威尼国际公寓449276203.2、项目简介3.2.1.星汇云景项目名称星汇云景销售热线020-38332888项目地址广州市天河区珠江新城华明路(东西商业轴线与广州大道的交点)开发商越秀城建地产总体规划楼盘占地近2万平方米，总建筑面积近19万平方米，由四栋超高层住宅楼组成。其中1、2号楼楼高45层，4梯8户设计，全部为85-97平方米的小户型公寓。3、4号楼楼高42层，4梯4户设计，35层以下全部194和241平方米两种户型；35-42层为36套复式单元，实用率77%。项目总共904套单元。另外项目首五层为商业裙楼，四层为6000平方米的会所，五层为5000平方米架空层园林，负三层为停车场，约有停车位700多个。配套内部商业裙楼，超级会所，架空层园林，地下停车场外部西塔项目、广州歌剧院、广东省博物馆新馆、广州新电视塔等建筑风格新现代主义开盘时间2009年4、5月工程进度装修阶段交楼时间2010年底或2011年初装修标准5500元/平米豪华装修物管收费45元/户型结构1. 1、2号楼为85-97平米的小户型，85平米的大一房，97平米的两房单位；2. 3、4号楼35层以下为194到241平米的三房单位；3. 35-42层为36套复式单元；广告诉求点创享不凡销售价格均价28000元/，层差每高一层，总价多2万元左右。销售状况目前2、3号楼售罄，1、4号楼还余部分单位促销手段一次性付款、银行按揭是九八折，公积金九九折，然后再九九折车位情况负三层为停车场，约有停车位700多个目标客户群1. 公司高层的外籍人士、香港人；2. 投资客；3.2.2. 阳光假日园项目名称阳光假日园销售热线020-38880688开发商广州市健康房地产开发有限公司项目地址广州市天河区车陂路泰安南路98号营销策划美居置业销售代理广州市锦润房地产咨询有限公司总体规划共9楼，最高18层，A座三栋，B、C、D座分别两栋，约640套建筑特色普通住宅，小高层洋房，现代简约工程进度已完工交楼时间已交楼装修标准精装修物管收费2.6元/平方米/月户型结构1. A座以92平米左右的小三房和70平米左右小两房为主2. C座以80平左右的小三房和70平米左右的小两房为主3. B栋、D栋户型情况未知，但基本以小户型为主4. 户型都比较方正，实用性高广告诉求点阳光假日园 生活就是这么简单销售价格目前均价16500元/平米优惠措施总9.2折，原价96折，再两个98折综合评价ü 以70多平方米和80多平方米的两房户型为主，另外还有90多和100多平方米的三房户型；满足多种需求，实用为主ü 交通便利，项目处于天河东部的核心位置，北接广园快速干线，南邻中山大道，东靠车陂路，西近科韵路，5分钟车程即可以到达琶州会展中心和奥体中心，到国际机场也仅20多分钟，地段优势十分明显；ü 配套成熟，家门口就有泰安幼儿园、泰安小学、泰安中学，附近还有国际婴幼儿培训机构、中大EMBA班、卓尔艺术学校、北京芭蕾考级中心等教育资源，周边有好又多、易初莲花、苏宁电器等大型超市商场，附近还有家家乐康复医院、暨大东圃医院等医疗机构，此外银行、肉菜市场等在项目附近都十分的便利；ü 销售中心有沙盘，但沙盘较陈旧，有样板房，但销售人员并不带客户上去看样板房，由客户自己根据少量的指示牌指引着去找样板房，销售氛围不浓厚，销售人员也很松散，不统一着装，聚在一起聊天；ü 销售中心位于楼盘底商部分，面积较大，但不大气，有七八套茶艺风格谈判桌椅，有部分楼栋户型介绍单张；ü 楼盘配套有游泳池有儿童游乐处，少量水景；ü 人车分流，人流入口在东北方向，车直接由西面入地下车库；ü 出入口在北边，不太副符合人们的居住习惯3.2.3.翠屏领东天河项目名称翠屏领东天河销售热线02028091333项目地址广州市天河区中山大道中珠村东环路21号开发商广州市攀达房地产开发有限公司销售代理商中地行代理有限公司物业管理深圳莲花物业管理有限公司总体规划1. 项目总占地面积约2万平方米，由5栋（3栋（A、B、C）17层，2栋（D、E）15层，N1户型 ）2. 小高层组成的低密度住宅小区，总建面积约5.2万平方米，绿化率超过30%3. 在小区规划方面，领东天河采用南北分区，北面是3栋17层高的塔楼，南面为2栋15层高的塔楼户型特点1. 囊括了从61的一房至113的舒适三房套房，2. 全部单位设置为带入户花园，部分单位包括了大阳台、书房等设计，户型百变随心而动，N+1房户型建筑风格新古典主义周围配套学校：东圃中学（省一级）、第18中学（市一级）、第87中学等多个中学、珠村小学（市一级）、前进村小学（市一级）、东圃小学（市一级）、以及多个幼儿园商场：宏城超市、正佳超市、医院：友爱医院、南方中医研究所、中山三院银行