岳阳某项目前期市场调研与机会研究.docx

岳阳市福隆卫校项目前期调研及市场机会研究中原地产代理（深圳）有限公司2007年11月目 录第一部分 项目评价51、开发企业简况52、项目控制性规划评价53、地理位置评价64、气候条件评价75、内外交通评价76、环境资源评价87、地形地势评价88、地貌评价89、项目优劣势分析910周边配套911、项目初步开发构想10第二部分 城市发展研究111、城市发展现状111.1、城市地理位置及行政隶属关系111.2、城市传统产业与支柱产业121.3、城市人文历史特性一三1.4、城市城镇分布一三1.5、城市居民生活水平一五1.6城市发展研究小结一五2、城市发展规划研究162.1、城市发展定位162.2、城市产业布局172.3、城市产业规划172.4、重大产业建设项目规划202.5、各主要城市功能组团规划212.6、交通规划212.7、重大城市建设项目规划222.8、城市发展规划研究小结233、城市辐射力研究243.1、在区域城市体系中的作用与定位243.2、影响城市辐射力的主要因素253.3、城市辐射能力的范围及辐射力的强度253.4、城市辐射力的可持续发展263.5城市辐射力研究小结264、城市化进程研究274.1、城乡体系及其发展规划274.2、城市化改造与升级284.3、原有城市区域的功能调整284.4、城乡一体化的发展研究2945城市一体化研究小结295、城市规模研究295.1、城市经济总量及其发展趋势295.2、城市各产业规模及其发展趋势315.3、城市人口规模及其发展趋势325.4、城市人口规模发展阶段及其结构335.5336、常住人口分析336.1、现有常住人口总量与结构分析336.2、常住人口发展趋势分析336.3、未来常住人口产业构成分析346.4、未来常住人口收入水平分析356.5、未来常住人口住房需求分析356.6常住人口分析小结36第三部分 岳阳市房地产市场分析371、市场范围界定372、市场发展历史与现状372.1开发投资状况分析372.2开工建设状况分析382.3市场供应状况分析392.4市场租售状况分析402.5租售价格分析413、市场特征总结分析423.1供应特征423.2成交特征433.3价格特征443.4竞争特征453.5其它特征464、市场前景预测474.1市场供应474.2市场需求474.3价格走势484.4市场机会49第四部分 项目竞争楼盘调查分析511、住宅竞争楼盘调查分析511.1老城区板块竞争性楼盘511.2南湖板块竞争楼盘531.3开发区板块552、商业典型项目分析573、项目比较分析总结663.1住宅比较分析663.2 价格比较分析673.3 项目市场营销推广比较分析683.4 项目成功关键比较分析68第五部分 目标客户市场研究701、目标客户地域分布702、目标客户年龄层次分析723、置业家庭结构特征724、目标客户收入分析735、目标客户职业分析736、目标客户置业习惯分析747、消费习惯分析778、目标客户定位79第六部分 市场机会研判801、市场调查结论1802、市场调查结论280380第一部分 项目评价1、开发企业简况本项目是由岳阳市福隆置业有限公司运作开发，岳阳市福隆置业有限公司是福建兄弟集团的在湖南省岳阳市新注册成立的下属房地产开发公司，注册资金为1000万元。福建兄弟集团主营锦纶、经编、地产和贸易等业务，集团资金实力雄厚，房地产开发经验丰富。2、项目控制性规划评价项目地块由岳阳市福隆置业有限公司于2007年8月通过岳阳市一级土地公开拍卖市场取得，宗地号YTP2007-3号，单位楼面地价创岳阳市当地拍卖地价新高。根据公开拍卖资料以及开发商提供的数据，项目占地总面积28923，总规划面积11600，容积率4.0，用地性质为商业、住宅综合性用地。建筑密度不大于30%，建筑限高70米，套型建筑面积小于等于90的套数占项目住宅总套数的比例不少于50%，绿地率不小于35%，退巴陵中路红线不小于一五米，退站前西路红线不小于10米。停车位数量规划按国家规范要求配置。由项目规划控制要求限制，项目将规划成商住综合性物业，产品类型将是小高层建筑。主要技术经济指标统计表总用地面积（平方米）总建筑面积（平方米）28923116000道路红线巴陵中路建筑限高一五米70米站前西路停车泊位10米按国家规范要求配置停车泊位建筑密度住宅套型比例30%建筑面积小于90平方米的住宅套数占总住宅套数的比例必须超过50%容积率绿地率4.035%3、地理位置评价项目位于湖南省岳阳市巴陵中路以北、站前西路以南，地块原属于岳阳市卫生学校（岳阳职院）用地中的一部分，属于城市中心位置，地理位置极佳。项目地块东临站前小学和岳阳建设局（北院），南临巴陵中路，西靠岳阳第一医院职工宿舍楼，北侧临站前西路，地块四至如示意图所示：四至示意图注：红色“L”形地块为项目用地4、气候条件评价岳阳市属北亚热带季风湿润气候区，气候湿润，年平均气温17度，年平均降雨量一三02毫米，年平均相对湿度为79%，全年无霜期为277天，处日照时数为1722.1至一八16.5小时，年太阳辐射总量为109.5至110.4千卡/平方厘米，是湖南日照时数最多的地区之一。岳阳市的气候特点是：温暖期长，严寒期短，四季分明，雨量充沛,是江南宜居城市之一。5、内外交通评价项目南侧紧邻岳阳城区交通要道巴陵中路，巴陵大道东西向横穿岳阳市城区，附近有巴陵汽车站、客运西站、岳阳汽车站、联运汽车站、岳阳火车站等客运站点分布在项目周边，对外交通十分便利。项目紧靠巴陵中路和站前西路，有7、8、12、14、16、19、24、29、36路等公交线路从项目两侧通过，可通达市内各个方向，有在巴陵中路和站前西路项目所在段都有公交站台，城内交通也十分方便。6、环境资源评价项目位于岳阳城市中心区，距离著名的岳阳楼风景区约5分钟车程，距离金鹗山公园仅0.5公里，距离南湖公园和南湖广场仅1公里。可充分享受城市公共休闲环境资源。岳阳市是人文历史城市，有著名的江南三楼之一“岳阳楼”，项目离汴河街和岳阳楼公园仅约1公里，人文底蕴深厚。7、地形地势评价地形如“L”形，项目地形不规则，靠站前路侧临街面宽月43米，临巴陵中路侧临街面宽约164米，靠站前小学进深约260米，项目整体规划将具一定难度，对项目品质有一定负面影响。地块南高北低，西高东低， 地势高差约5米。8、地貌评价地块为原岳阳市卫生学校用地一部分，有教学楼、卫校门诊部和教师职工宿舍楼若干栋及学校运动场，建筑物3-7层不等。项目地块临巴陵中路地块南部以学校教学楼和教工宿舍为主，临站前西路地块东部是学校运动场，目前地块南部建筑已经进行拆除工作。地块现状9、周边配套医疗配套：项目南侧有岳阳市第一人民医院、三九药店等。学校配套：项目东侧有站前小学。酒店餐饮：站前西路分布有今天连锁酒店、如家连锁酒店、中天宾馆、人民公社等酒店和餐饮场所。巴陵中路侧有粮都宾馆、阳光假日酒店等。沿街分布餐饮、小卖店、电器等各类专业小店，生活配套非常成熟。娱乐：岳阳影剧院等商业配套：项目紧邻岳阳商业步行街，商业步行街及周边分布了大量规模不等的大型百货（通程百货、康星百货、服装城等）、超市（新一佳等）、专业电器连锁店（国美电器、苏宁电器等）、以及其他配套商业。项目周边商业和生活服务配套设施齐全成熟。10、项目优劣势分析9.1“S”优势分析紧邻城市交通要道，地段好；周边商业和生活配套设施齐全；交通便利；9.2“W”劣势分析地块地形不规则，难以规划；周边建筑都比较旧，影响项目的品质；拿地成本较高，对产品价值提升提出更高要求；9.3“O”机会点分析政府加大旧城改造的力度，提升城市整体形象，有利于项目打造高档形象，迎合成就人士置业需求。居民收入增长迅速，购房能力更强，对高品质的居住需求更强烈。9.4“T”威胁点城市发展重心向东，使市民置业区域选择发生变化，特别是南湖板块的楼盘开发对市区购买力形成分流，对项目影响较大；周边开发项目对本项目的威胁。11、项目初步开发构想项目用地位于岳阳市城市中心，地理位置极佳，周边配套完善，商业林立，岳阳市又是历史文化名城，文化底蕴深厚，本项目将从分考虑地块本身的规划条件和岳阳市城市人文特点，规划成岳阳城市中心具有特色的城市中心标杆物业。第二部分 城市发展研究1、城市发展现状1.1、城市地理位置及行政隶属关系岳阳市位于湖南省东北部，长江与洞庭湖的交汇处，西临洞庭湖，南连长沙，北接长江，与湖北省毗邻，是湘北政治、经济、文化、交通中心和旅游胜地。1.2、城市传统产业与支柱产业传统产业岳阳市传统产业是以蔬菜、药材、茶叶和渔业为主的农业，岳阳是国家重要的农产品商品基地，粮、棉、油、茶叶、猪、水产品等大宗农产品产量位居全省前列，蔬菜、药材市场和洞庭渔业都已成为农产品大集大散的龙头。支柱产业岳阳市是一个新兴的工业城市，石化、造纸、机械、纺织、医药、食品和饲料生产等是其支柱产业，目前已拥有2000多家工业企业，先后有恒立、正虹、兴长、天一科技4家公司上市，已成为岳阳经济发展的推动力。石油化工是岳阳的主导产业，沿长江和京广铁路的30公里地段分布着长岭炼油厂和巴陵公司所属的岳阳化工总厂、洞庭氮肥厂、鹰山石化厂等一批大型石化企业，构成了一个实力雄厚的石化工业走廊，是中南地区最大的石化基地。岳阳市的造纸、机械、纺织业实力雄厚，岳阳林纸集团为全国十大造纸骨干企业，岳阳恒立汽车空调、天一科技潜水泵等的产量、技术水平和国内市场占有量也位列前茅，纺织工业则有亚洲最大的洞庭苎麻纺织印染厂，其产品远销欧美及东南亚。其它医药、食品加工业等也很发达，饮料工业也迅速成为岳阳市一大支柱产业，岳阳是全国最大的浓缩料基地，占有全国1/4的市场份额。另外高新技术产业发展迅速，生物工业园、精细化工园、新材料工业园3个高新技术产业基地已初具规模，高新技术产业也将成为岳阳市新的经济增长点。1.3、城市人文历史特性岳阳市是一座有着2500多年历史的文化名城，历代文人墨客齐集，留下许多动人的篇章。岳阳市素称“湘北门户”，历史上是兵家必争之地，也是现代革命的发祥地之一。由于历史悠久，文化灿烂，岳阳市文化底蕴深厚，其境内人文景观众多，拥有不少的名胜古迹和丰富的旅游资源，除拥有江南三大名楼之一的岳阳楼外，还有明朝古建筑群张谷英村、慈氏塔、湘妃祠、鲁肃墓、任弼时故居等一大批历史人文景观。全市有自然景观一八处、古祠庙楼67处、古塔20处、古遗址42处、古墓葬42处、名人故居6处、革命纪念地4处，共计227处。1.4、城市城镇分布岳阳市现辖汩罗市、临湘市两个市，岳阳县、平江县、湘阴县和华容县四个县，还有岳阳楼区、君山区、云溪区和屈原管理区四个行政区，总计17个街道办事处和175个乡镇，面积达14898平方公里，总人口约540万。分区街道办事处乡镇居委会村委会岳阳楼区一三2-9121云溪区1251414君山区1-61089岳阳县-10一三45625华容县-81432395湘阴县-17一五51406平江县-12一五32772汨罗市-121717378临湘市29一三39279屈原管理区-32861合计17751003393040资料来源：岳阳统计年鉴（2005-2006）1.5、城市居民生活水平居民收入持续提高截止2006年期末岳阳市总人口为540.26万人，人口自然增长率为6.3。全市城镇居民人均可支配收入11726元，比上年增加746元，农村居民人均纯收入3876元，比上年增加263元。居民收入继续提高。居民消费结构升级加快2006年全市城市居民人均消费性支出8845元，增长5.8%，扣除价格因素，实际增长3.7%。其中人均食品支出增长3.0%，衣着支出增长6.7，家庭设备及用品支出增长一五.4%，杂货商品和服务支出增长一五.4%，教育文化支出增长8.3%，保健医疗支出增长20.7%；城市居民恩格尔系数为31.6%，比上年下降1.4个百分点。2006年末全市城乡居民储蓄存款余额288.49亿元，比上年年末增长一五.6%。物价平稳增长2006全年岳阳市居民消费价格指数为102.0，其中城市居民消费价格指数为101.3，整体物价水平保持稳定的小幅增长。岳阳市居民生活经济指标年度国内生产总产值(亿元)财政可支付收入（亿元）城市居民纯收入（元）2004541.3736.9510一三62005634.8741.48109802006733.8549.4011726资料来源：岳阳统计年鉴（2005-2006）1.6城市发展研究小结岳阳是历史悠久的文化名城，也是一个新兴的工业城市，其城市居民的生活水平逐年稳步提高，但整个城市的发展速度比全国其他沿江、沿海城市的发展速度较缓慢，特别是旅游业和房地产业具有巨大的发展空间。2、城市发展规划研究2.1、城市发展定位岳阳市城市发展的定位为国家历史文化名城和重点风景旅游城市、湖南省重要的工业基地和唯一的对外口岸城市，未来将建成集旅游、工业和港口发展于一体的长江中游地区现代化的中心城市之一。从在国家所处的特定地位来看1988年国务院批准岳阳市为长江中下游重点旅游开放城市，国家级岳阳楼洞庭湖风景名胜区位于岳阳市境内，五个景区中有岳阳楼景区、南湖景区、君山景区等三个一级景区在市区。1994年又被国务院批准为国家历史文化名城，这就确立了岳阳市以其自身丰富的旅游资源，大力发展人文及自然风景旅游业。从城市经济发展态势来看岳阳市已于1992年被国务院批准为长江中下游地区五个开放开发重点城市之一，是湖南省参加与长江经济带开放开发的唯一口岸城市，这一无法代替的区位优势有助于岳阳市直接与国内及亚太经济区的各地区和国家进行经济技术和商贸往来。岳阳市目前已建成石油化工、电力、造纸、轻纺、饲料等一大批大中型现代化骨干企业，是中南地区石油化工基地之一，湖南省的重要工业基地。从城市对外大交通发展格局的形成来看首先，京广铁路和武广铁路两大铁路干线将使岳阳成为铁路交汇的枢纽城市；其次，现有的107国道和京珠高速，加上市内通达的公路干线，将形成四通八达高效便捷的公路网络。另外，城陵矶5000吨级外贸码头使岳阳市跨出国门，直接走向世界参与国际市场经济竞争成为现实，加上湘江整治使航道提高到1000吨级，可直通到株洲、湘潭等省内大中城市。2.2、城市产业布局岳阳市未来产业结构是以第二产业为主，第一和第三产业为辅，产业类型包括：工业、建筑、旅游、房地产、住宿和餐饮、批发和零售、金融、教育和科研、邮政、农业和渔业等。岳阳市未来主导产业仍然为石油化工业，食品加工、旅游、房地产、生物和新材料等将成为新兴产业。2.3、城市产业规划岳阳市现有工业主要集中在云溪、路口及中心城区，规划将依据现有布局及交通、能源、环境等诸方面对各产业布局进行相应调整。北部沿江工业走廊：以石化工业为主体，发展大型制造业、建材业，安排大耗水、大运量、大耗能工业项目，建成强大的工业走廊。城陵矶港口工业区：依据港口优势，布置港口加工业和为港口、船泊服务的工业企业，完善该地区大型工业的配套设施。白石岭综合工业区：以布置劳动密集型和技术密集型综合加工业为主的高科技园区。湖滨工业区：以食品加工业为主体，发展高科技产业。中心城区：包括核心部位的沿湖风光带和岳阳楼景区、南湖景区将逐渐转为以旅游、房地产和餐饮娱乐服务为主的第三产业区。君山区：发展高效农业和旅游服务业。岳阳经济技术开发区：² 截止2005年底已有来自美国、日本、意大利、马来西亚、泰国、新加坡、港、澳、台等国家和地区的投资者以及国内客商近300家进驻，合同总投资达80.96亿元² 目前区内重点企业有普莱克斯、中辰陶瓷、巴陵油脂、康神药业、本草生物、洞庭红科技、汇博化工等，初步形成了生物工程、精细化工、环保技术、新材料等新型产业带² 十一五期间，岳阳经济技术开发区将着力抓好白石岭综合工业园区、城市综合配套区、康王高科技园区、武广高速铁路岳阳站金融商贸区和乌江民营经济园区五大区域的建设² 白石岭综合工业园区，力争十一五期末，年产值过亿元的企业达到12家，园区生产总值达到100亿元以上² 康王高科技园区，重点引进欧、美、日、韩、东南亚大企业及国内战略投资者入园创业，新上高科技大项目，重点发展新材料、电子信息、现代制造等产业，力争十一五期末，园区产值达到60-80亿元² 武广高速岳阳站商贸金融区，广泛吸引国内外财团，有实力的大公司和金融机构兴建一批大型商贸企业和金融保险机构，兴建岳阳体育中心、会展中心等标志性工程² 乌江民营经济工业园区，重点引进中小型民营企业和农产品加工企业进区发展，形成规模较大的民营经济产业集群，努力壮大民营经济。2.4、重大产业建设项目规划岳阳市规划主要城市功能组团分为居住组团、工业组团、市政及商业组团和景观绿地组团这四大功能组团。2.5、交通规划岳阳市“十一五”交通基础设施建设规划中对公路建设和港口航道建设均提出了近期的发展规划。公路建设方面新建岳常、随岳2条高速公路；改造G106、S306、S308、S301、S202、S201国省道，使其达到二级公路标准；建设县与县、乡与乡及与周边省、市联系的路网；建设通村公路，路面硬化率达80%。港口航道建设方面将市城区港口重新调整为南津港区、华荣港区、七里山港区、城陵矶港区、白尾港区、陆城港区；同时利用长江岸线资源，新辟临湘港区和华容塔市驿港区。规划期内新建货物装卸码头27个；在松阳湖新建集装箱作业区，年集散能力达到88万标箱；在飘尾新建机械化程度较高的砂石码头作业区，年吞吐能力达1000万吨。疏竣整治航道52公里，确保海轮航道直通城陵矶港。规划期内还将逐步完善岳阳市内特别是新区经济技术开发区内的路网建设，中远期规划中还有建设武广铁路岳阳火车站、支线机场航空港等对外交通设施。2.6、重大城市建设项目规划岳阳市近远期重大城市建设项目主要围绕旅游、交通和市政这三个方面，建设岳阳楼景区、环南湖旅游走廊、武广高速铁路和经济技术开发新区的市政道路等配套设施建设，还有对岳阳市城市经济发展起着决定性影响作用的支线飞机场。近远期重大城市建设项目规划序列项目名称位置备注1岳阳楼景区扩建工程岳阳楼区目前完成投资2.34亿元，占计划的45%，预计2007年底建成2市中医院整体搬迁项目岳阳楼区建设中3枫桥湖路工程岳阳楼区建设中4金鹗西路工程岳阳楼区建设中5建湘路工程岳阳楼区建设中6冷水铺路工程岳阳楼区建设中7城陵矶港改造扩建工程城陵矶建设中8环南湖旅游走廊环南湖区域已完成投资1.12亿元，占计划的74.6%9武广高速铁路岳阳段经济技术开发区全长一五6.5公里，预计投资120亿元，2009年完工，现已开工10岳阳大道南片道路土石方工程经济技术开发区包括狮子山路、珍珠山路、滨湖游路及科技路涵洞11国际会展影视中心经济技术开发区岳阳大道南总用地面积一三5.8亩规划中12岳阳支线机场岳阳县筻口镇规划中资料来源：岳阳市建设局2.7、城市住房规划城市住房规划目标根据岳阳市2006年-2010年城市住房建设规划方案，至2010年，岳阳城区将建设各类住房7.02万套，总建筑面积600万平方米（其中套型面积90平方米以下住房5.02万套，建筑面积429.5万平方米）；至规划期末，基本实现常住人口户均拥有或租住一套住房，解决50%双困家庭的住房问题；市区人均住房建筑面积达到30平方米。城市住房分区规划城市总体规划对城市开发建设时序的要求，对城市中心城区、君山片区、云溪片区三大区域的住宅用地进一步细分为九个区域。根据城市居民现状居住条件、居住需求意愿及近几年住房开发市场等调查分析结论，结合城市规划人口规模预测，我市住房2006-2010年建筑规模为600万平方米。分区2006年2007年2008年2009年2010年总计中心城区79.090.8104.3119.9一三8.0532君山片区3.03.43.94.55.220云溪片区7.08.29.410.912.548合计89.0102.4117.6一三5.3一五5.7600各片区商品住房建设规划明细各片区分年度商品住房建设总量一览表（单位：万平方米） 2006年2007年2008年2009年2010年小计中心城区铁西片区3.23.64.34.75.721.5南湖片区11.9一三.5一五.6一八.120.879.9七里山片区2.62.93.43.94.517.3城陵矶片区7.38.59.811.412.949.9八字门片区24.428.232.337.342.8165.0奇家岭片区6.07.18.19.210.540.9湖滨片区5.46.17.17.88.935.3小计60.869.980.692.4106.1409.8云溪片区 5.46.37.38.49.637.0君山片区 2.32.63.03.43.9一五.2全市商品房需求面积总计 462从上表来看，十一五期间，南湖片区商品住房规划供应规模约80万平方米，是第二大潜在供应片区，平均每年潜在供应量约一八万平方米，相对于中心区的人口数量最多，中心未来住房市场将竞争压力不大。2.8、城市发展规划研究小结岳阳城市发展的定位为国家历史文化名城和重点风景旅游城市、湖南省重要的工业基地和唯一的对外口岸城市，未来将建成集旅游、工业和港口发展于一体的长江中游地区现代化的中心城市之一。从目前的城市发展状况及趋势来看，岳阳市城市及经济发展的空间非常大，随着铁路、码头、航空港等逐步建设完善，岳阳市将步入飞速发展时期，特别是工业、农业和旅游业、房地产等第三产业的发展势头将更为迅猛。从目前的城市产业布局和重大城市建设项目来看，本项目所在区域是岳阳市城市中心区域，中心区内旧城改造力度不断加大，周边居住环境更加改善，将为本项目提供越来越多的眷恋城市中心区生活的客户资源。本项目属于住房规划片区中的南湖片区，未来市场供应量小，市场容量空间大。3、城市辐射力研究3.1、在区域城市体系中的作用与定位在区域城市体系中，岳阳市和长沙市、株洲市同属于湖南省一线城市，南与长沙、株洲、衡阳、郴州等组成东部一级城市带，西与常德、张家界等组成北部一级城市带，在湖南东北部区域城市体系中起主导作用。区域城市体系岳阳市作为湖南省唯一的外贸港口城市，是湖南省对外开放的门户，大力发展港口、工业和旅游经济是岳阳市在区域城市体系中的基本定位和方向。3.2、影响城市辐射力的主要因素影响城市辐射力的主要因素有经济发展、产业结构、城市化水平、自然生态环境、交通、旅游资源、宏观城市发展等政策和规划发展决策等因素。经济发展是影响城市辐射力的首要因素，目前岳阳市的经济发展相对还比较缓慢，未来主要依靠新旧工业的互补发展，以及旅游业等第三产业的飞速发展，从而带动城市经济的整体发展，增强其城市辐射力。产业结构越完善城市辐射力就越强，目前岳阳市产业结构相对还不够完善，新兴工业、旅游和度假产业等还不够发达，对周边区域的人力资源吸纳能力不强，还不能促进岳阳市的快速发展，未来新兴工业、旅游业等第三产业的发展可以带动一系列相关产业的发展，从而带动整个城市的发展。城市化水平的高低直接反映一个地区经济发展及社会的进步程度，岳阳的城市化发展目前相对还只是局限于局部区域内，特别是经济技术开发新区的城市基础设施还有待建设。自然生态和人文环境优良的区域相对发展较快，作为城市空间发展的基础条件，自然生态和人文环境直接影响着，甚至在一定程度、一定时期内决定着城市扩展的物质形态，岳阳市相对优异的自然生态和人文环境对增强区域辐射力提供了很好的基础条件。交通的发展状况和发展水平直接影响城市辐射力的远近和大小，岳阳市对外交通较发达，未来武广铁路的建成和小型机场的规划若能顺利实施，将有力增强岳阳市的区域辐射力。旅游资源的多样化和独特性是决定城市辐射力的关键因素，对城市的经济发展、产业结构、城市化水平等起着决定性的作用，岳阳市则具有相当丰富的旅游资源，这对岳阳城市辐射力具有较大的影响。另外宏观城市发展等政策和规划发展决策等因素同时也将制约或促进岳阳市的发展，对其辐射力的影响较深远。3.3、城市辐射能力的范围及辐射力的强度通过对城市辐射力影响因素的分析，我们可以建立城市辐射能力影响范围和强度的模型：由岳阳的城市辐射力模型可见，岳阳市目前的城市与经济发展水平相对还较低，其形成的对外辐射力范围和强度相对较小，主要集中在以岳阳为中心的县级区域内。岳阳市具有很好的自然和人文环境，目前的交通相对比较发达，城市区域内各个旅游资源众多，由这些因素所形成的对外辐射力范围和强度相对较大，范围可到达省内外甚至国外。3.4、城市辐射力的可持续发展根据岳阳市目前城市辐射力范围及强度模型的分析结果，我们可以看出，岳阳市要想增强城市辐射力，且获得可持续的发展，首先必须提高城市和经济发展水平，加强城市基础设施建设，调整产业结构，增强对周边市县和湖南省内区域的影响力。其次要大力发展水运码头、航空港和铁路交通，保护自然生态和人文环境，同时开发更多的旅游资源，增强岳阳市与省外和国外区域的联系，提高城市知名度，最终提高其城市辐射力，并获得可持续的发展。3.5城市辐射力研究小结岳阳市城市辐射力未来通过外贸港口、铁路和航空港等对外交通设施的不断完善，生态环境的保护和旅游资源挖掘开发，其城市辐射力将会有很大的提升空间。4、城市化进程研究4.1、城乡体系及其发展规划岳阳市城乡体系岳阳市除了包括旧城和新区的主城区外，还有路口、云溪等城镇区域，规划中将这些城镇与周边郊乡区域共同构成城乡体系。岳阳市城乡体系的发展规划即在城镇区域重点发展工业、金融、贸易、行政、旅游等第二、第三产业，郊乡区域则作为城市服务的功能辅助区，根据自然环境条件和城乡交通网络的特点，规划布置蔬菜基地、水果基地、水产基地、家禽养殖基地、牲猪基地、奶牛基地，这个布局有利于向产业化、集约化、规模经营方向发展，提高经营效益，有利于环境保护，形成产业的特色。蔬菜基地规划23.06平方公里主要分布在北港、麻塘、长岭头和君山；水果基地规划26.7平方公里主要分布在湖滨、北区和郭镇；水产基地主要分布在君山、南湖等区域；其他还有家禽基地、牲猪基地和奶牛基地等。4.2、城市化改造与升级岳阳市城市化改造与升级主要集中在两个方面，即旧城区的改造和新城区经济技术开发区与南湖旅游度假区的建设。旧城区的改造旧城区为历史文化古城区，位于主城区的西部，西临洞庭湖东岸，东至得胜路，北至马壕和3517工厂，南至南津港和南环路，面积为3.5平方公里，城市规划中确定沿湖滨八仙台到七里山的沿湖为沿湖风光带，沿洞庭路和竹荫街、巴陵西路为旅游服务的商业繁华集中地，在洞庭南路则散布着市水泥厂、氮肥厂、酒厂、日化厂等污染严重的工业，在韩家湾千吨级码头以下到南岳坡段分布煤灰码头等，严重破坏了沿湖风光带的历史文化风景名胜景观，目前正全面规划进行陆续的搬迁改造。新城区的建设新城区包括岳阳经济技术开发区与南湖旅游度假区，均位于岳阳市城市规划建设区内，紧密依托中心城区，是城市空间的有机拓展，是城市功能的有机重组和完善。岳阳经济技术开发区其中一片是位于中心城区的以铁路新客站地段为中心的商贸区，面积为1平方公里；另一片是位于中心城区东部的白石岭综合工业区，面积为9.8平方公里。目前经济技术开发区内岳阳大道北部的主要基础设施完善，自然条件、环境条件优越，基本具备开发投资的良好环境；岳阳大道南部正逐步进行着市政基础设施的建设。南湖旅游度假区于1992年批准成立，总用地规模为5.8平方公里，其中以南湖为中心的旅游度假区开发面积为3.4平方公里，以湖滨为中心的工业园开发面积为2.4平方公里。4.3、原有城市区域的功能调整对比岳阳市城市发展规划，原有城市区域的功能略有调整，首先是旧城区核心区域的沿湖风光带和岳阳楼景区、南湖景区内的所有二、三类工业，如水泥厂、氮肥厂、酒厂、瓷厂、日化厂等将逐步迁转至旧工业集中区域或新区，用地性质转为第三产业、居住用地或绿化用地，集中发展旅游、金融、贸易和居住这四大功能。其次，旧城区湖滨、城陵矶等区域的工业也将做适当调整，各个旧工业区将集中发展关联性较强的产业，如城陵矶港口工业区将依据港口优势，成片布置港口加工业和为港口、船泊服务的工业企业，完善该地区的造纸厂、华能、洞氮、洞纺、鹰山石化等大型工业的配套设施建设。围绕主城区的原郊区部分，主要是以岳阳大道为主轴线的经济技术开发新区和围绕南湖的风景区，其城市功能主要调整为集行政、新兴工业和旅游为主的新城区。4.4、城乡一体化的发展研究岳阳市城市规划中的城乡体系即是城乡一体化发展的战略方针，城乡体系是提高区域经济、社会、环境三大效益的一种空间组织形式，能协调体系内各城镇之间，城乡与其体系之间以及体系与其外部环境之间的关系，以带动和促进岳阳市以中心城市为依托，小城镇为纽带的城镇群体的发展，对内便于沟通与湖南省广大城镇的联系，对外与长江经济带和京广铁路经济带的开放开发相融洽，发展横向经济联合，实现岳阳市城市和农村经济社会的持续稳定发展。45城市一体化研究小结岳阳市在未来几年内将会加快城市化进程的步伐，通过城市化改造与升级、城市区域功能调整、城乡一体化发展等改革措施，岳阳市城市化水平将得到很大的提高，岳阳市房地产市场将随同城区的改造建设和城乡一体化的进程步入飞速发展时期。5、城市规模研究5.1、城市经济总量及其发展趋势岳阳市2006年实现生产总值（GDP）733.85亿元，比上年同期增长12.4%，创岳阳市9年以来新高。全社会固定资产投资239.03亿元，增长24%，财政收入49.4亿元，增长19.1%，经济增长速度和效益同步提升。三大产业持续平稳增长2006年第一产业增加值一三4.86亿元，增长5.2%，全市种植业总产值99.86亿元，增长4.1%。其他畜牧业、水产品、生态林业等发展也较快。全年实现工业增加值3一八.38亿元，比上年增长16.1%，拉动GDP增长6.7个百分点，其中规模以上工业实现增加值271.10亿元，增长 17.4%，拉动GDP增长6个百分点，县、市、区规模工业增加值147.62亿元，增长29.1%，占规模工业增加值比重54.45%，成为经济主导地位。第三产业增加值247.99亿元，增长一三.4%，其中全年交通运输邮电仓储业增加值31.32亿元，增长90.5%，批发零售贸易业零售额2一八.92亿元，增长14.4%，房地产业完成增加值21.42亿元，增长9.2%。2006年，岳阳市实现社会消费品零售总额245.76亿元，比上年增长14.3%；进出口总额6.41亿美元，同比增长20.8%；共接待入境旅游人数9.62万人次，比上年增长26.1%，旅游创汇1680万美元，增长30.6%；接待国内旅游人数1067万人次，增长24.8%，实现旅游总收入38.5亿元，增长23.4%。固定资产投资增势强劲2006年，岳阳市固定资产投资快速增长。全年共完成全社会固定资产投资239.03亿元，比上年增长24.0%，城镇以上固定资产投资一八3.74亿元，增长21.6 %,农村固定资产投资55.26亿元,增长36.0%。城镇以上固定资产投资中第一产业完成2.16亿元，增长100.8%；第二产业完成99.48亿元，增长25.5%，其中制造业增长最快，完成投资78.29亿元，增长38.25%；第三产业投资60.47亿元，下降45.6%，其中房地产开发投资21.一八亿元，增长7.9%。招商引资成效突出。全年共落实招商项目572个，其中新投产和新开工项目470个，完成投资68.6亿元；新签约项目102个，合同引资81.1亿元，到位资金2.3亿元。全年实际利用外资项目44个，实际利用外资金额达到7219万美元，增长62.0%。居民生活继续改善2006年，岳阳市全市城镇居民人均可支配收入11726元，增长6.79%，人均消费性支出8845元，增长5.8%；农村居民人均纯收入3876元，增长一三.74。2006年，全市零售价格总指数102.3，消费品价格指数102，保持微升态势。投资项目质量不高到目前为止，岳阳市引进战略投资项目还是一个空白，在全省57个上亿元的项目中岳阳市仅有4个，占总量3.8%，只相当于长沙的十分之一。高新技术项目不多，如信息产品、计算机技术、高新电子以及软件开发等科技含量高的项目落户岳阳的少。创效型、有长远发展力，对岳阳产业结构调整有带动作用的项目不多，从引进的工业项目看，大多属于资源型、现有产业链接型或配套型项目，有自主知识产权、高附加值、长远发展力的项目不多。消费对经济的拉动力小于投资2006年，居民全市城市居民人均消费性支出8845元，增长5.8%，扣除价格因素，实际增长3.7%。低于GDP增幅8.7个百分点，居民消费仅拉动经济增长2.4个百分点，全部消费需求对经济拉动仅为4.2个百分点，而投资拉动经济增长5.5个百分点，因此投资仍然是推动我市经济增长的主动力。5.2、城市各产业规模及其发展趋势岳阳市历年国内生产总值及增长趋势资料来源：岳阳市统计局岳阳市历年固定资产投资及增长趋势资料来源：岳阳市统计局从岳阳