大市场全程营销策划方案.docx

涡 阳 大 市 场项目全程策划方案目  录目录.1前言.2第一章 项目概况.3第二章 市场研究.6第三章 项目分析.15第四章 规划建议.22第五章 项目定位.26第六章 营销策划.33第七章 市场推广.38第八章 项目管理.43第九章 投资分析.47第十章    结论.51前   言安徽省涡阳县共享“中部崛起”重大机遇2004年年初，中央首次作出“促进中部地区崛起”战略决策，中部指湖北、湖南、河南、安徽、江西、山西六个相邻省份，地处中国内陆腹地，起着承东启西、接南进北、吸引四面、辐射八方的作用。中部依靠全国10.7%的土地，承载全国28.1%的人口，创造全国19.5%的GDP，是我国的人口大区、经济腹地和重要市场，在中国地域分工中扮演着重要角色。中部地区粮食产量约占中国粮食总产量的40%，这个地区拥有丰富的煤炭资源，该地区的发展无疑有利于提高中国粮食和能源保障能力，缓解资源约束。 安徽省涡阳县位于淮北平原，地处亳州市中心地带。全县国土面积2107平方公里，其中城区规划面积12.4平方公里。涡阳自然资源、矿产资源丰富。盛产粮、棉、油、水果、蔬菜、药材和黄牛、山羊、家兔、鱼虾、河蟹等，不仅质量高，而且产量大，被列为全国产粮百强县、全国商品粮、优质棉、优质烟、山羊板皮、瘦肉型猪生产基地，跨入全国生态示范县、全国林业百佳县、秸秆养牛十佳县之列，与蒙城、利辛县一并被誉为“全国中部地区黄牛金三角”。尤其是义门苔干堪称食苑珍品、天下之最，因此涡阳又被命名为“中国苔干之乡”。涡阳地下优质煤蕴藏总量达到27亿吨，大理石总储量780万立方米，石灰石总储量3720万立方米。 “中部崛起”这样的发展机遇，对涡阳这样一个内陆农业型、能源型城市来说，可谓是千载难逢，商机一触即发！第一章 项目概况1.1 发展背景1.2 项目概况1.3 项目报告编制的依据 1.1 项目发展背景 1.1.1“中部崛起”与“发展成为必然” “促进中部地区崛起”战略为安徽带来了加快发展的机遇。安徽目前着力推进与长三角经济圈的良性互动发展，积极承接沿海特别是长三角地区的产业转移，积极开拓长三角农副产品市场，为长三角的发展提供有力的能源、土地、科技、人力和农产品等资源支撑，使安徽的资源在更大的范围内得到流动和合理配置，带动并深化省内产业参与泛长三角区域发展分工，形成与长三角联动发展的优势产业体系，在融入长三角中加快发展、富裕人民。安徽抢抓机遇、乘势而上、奋力崛起，全面实施“六大战略”，深入推进“861”行动计划，圆满完成“十五”计划，顺利实施“十一五”规划，经济社会发展取得了一系列重大成就。已实现市市通高速公路、铁路的目标。安徽正在构建旨在实现“1234”目标的高速铁路网框架：即合肥1小时到南京、2小时到武汉、3小时到上海、4小时到北京。从全国范围内来看，安徽省承东启西、连南接北的综合交通枢纽地位已经初步确立。涡阳县隶属安徽省亳州市，位于淮北平原，地处亳州市中心地带。国土面积2107平方公里，总人口148万，辖27个乡镇（场），是蜚声中外的老子故里、著名的中国苔干之乡，先后获得“全国平原绿化百佳县”、“全国粮食生产百强县”、“国家级生态示范区”等称号，1991年被国务院列为对外开放城市，2006年列入全省首批12个扩权试点县之一。随着新农村建设步伐的加快，国家不断加大对农村投入力度，各项支农惠农政策不断出台和落实，农业经济将全面快速发展。涡阳县属农业大县，总人口147万人，其中农业人口124万人，约占全县总人口的90.5%，耕地13.12万公顷，全年粮食产量100余万吨，棉花产量1万余吨，油料产量3万余吨。随着涡阳县经济水平的不断提高，城市规模不断扩大，城市的影响力和辐射力持续增强。做为皖北地区重要的经济中心和交通枢纽，完善农产品“供产销”产业链，充分发挥市场潜力，推动农业产业化进程，建设专业化、产业化的综合农产品批发农副产品市场尤为重要。经涡阳县发改委批准立项，涡阳县人民政府决定在县城关镇建设安徽涡阳农产品批发农副产品市场。面对这样的机遇，涡阳的发展将成为必然！ 1.1.2与时俱进的涡阳2008年，涡阳县提出了“工业、投资和财政收入”三年倍增，在皖北争先进，全省创一流的奋斗目标，明确了“振奋精神鼓实劲、围绕重点抓工作、集中力量办大事、强化措施抓落实、顽强崛起上台阶”的工作总体要求，举全县之力，扎实推进整体工作上台阶、上水平。2008年全县实现生产总值98.09亿元，增长13.2%；完成固定资产投资23.42亿元，增长40.1%；财政收入5.4亿元，增长31.7%；粮食实现总产117.2万吨，增长16.6%；全县规模工业64家，年销售收入亿元以上的12家，实现规模工业总产值55.57亿元，增长33.8%；工业对经济贡献率45.99%；实现社会消费品零售总额39.09亿元，增长22.7%；农民人均纯收入3928元，在岗职工平均工资2.1万元，分别增长20%和22.1%，城乡居民存款余额65亿元。主要经济指标增幅均在两位数以上。2009年，是充满机遇和挑战的一年，也是我县实现三年内工业、投资和财政收入翻一番、城市面貌大变样奋斗目标最为关键的一年。我们将坚定不移地推进工业强县战略不动摇，坚定不移地实施民生工程不放松，坚定不移地做好稳定工作不懈怠，以统筹城乡发展、切实改善民生、构建和谐社会为目标，大力开展“招商引资推进年”和“重点工程项目建设推进年”活动，着力优化经济结构，扩大内在需求，激发内在动力，全力以赴确保经济平稳较快增长。力争到2009年底，全县生产总值增长12.5%，财政收入增长20%，规模以上固定资产投资增长40%。 1.1.3无限商机在涡阳涡阳县工业园区辖涡北工业园区和涡阳工业小区，目前“两个工业区”的控制性祥规已编制完成，涡北工业园区规划面积14.59平方公里，起步建设区1.8平方公里，城西工业小区规划面积3.23平方公里，今年在完善现有园区功能的同时，新拓展园区2平方公里，先后修建了站前西路、紫光西路和西阳路等多条道路，完善了路灯工程和供排水工程，规划、实施了“五路四桥”工程建设，园区功能不断完善。优越的条件，宽松的环境、优惠的政策，吸引了一些企业入驻园区。目前，在涡北工业园区，有投资32亿元的三星化工“586”项目，在城西工业小区内，在建项目有投资6500万元的涡阳远东机械、投资6400万元的安徽英杰精工机械、投资3.24亿元的香港财富康达工业园项目、投资4500万元的盛丰鞋业、投资1.2亿元年产2万吨塑料异型材项目和投资4000万元的旧车中心项目等。近年来，涡阳县把工业园区建设作为实施工业强县战略的重要载体，在园区规划、项目建设、用地储备等方面做了大量卓有成效的工作，今年，涡阳县进一步加大了对园区的投入，在去年投资5500万元的投资基础上，再投入1.5亿元用于园区基础设施建设。完善园区功能、优化投资环境，着力把涡北工业园区建设成为煤炭及煤化工投资循环经济园，把城西工业小区培育成机械加工制造等集约型、规模型产业集群。真正使园区成为经济发展的高地、投资兴业的洼地和招商引资的福地。 1.1.4农业关系国计民生 国民经济继续保持平稳较快增长。国内生产总值超过30万亿元，比上年增长9%；物价总水平涨幅得到控制；财政收入6.13万亿元，增长19.5%；粮食连续五年增产，总产量52850万吨，创历史最高水平。 改革开放深入推进。财税、金融、价格、行政管理等重点领域和关键环节的改革取得新突破。进出口贸易总额2.56万亿美元，增长17.8%。实际利用外商直接投资924亿美元。 社会事业加快发展，人民生活进一步改善。城镇新增就业1113万人；城镇居民人均可支配收入15781元，农村居民人均纯收入4761元，实际增长8.4%和8%。 “三农”：全年中央财政用于“三农”的投入5955亿元，比上年增加1637亿元，增长37.9%，其中粮食直补、农资综合补贴、良种补贴、农机具购置补贴资金达1030亿元，比上年增长一倍。三次较大幅度提高粮食最低收购价，提价幅度超过20%。实施主要农产品临时收储政策。加强耕地保护和农田水利建设，提高农业综合生产能力。扶持生猪、油料、奶业发展。这些政策措施在保护和调动农民积极性、保障重要农产品供给、增加农民收入方面发挥了重要作用，为稳定经济社会发展全局提供了有力支撑。 1.1.5背景综述随着新农村建设步伐的加快，国家不断加大对农村投入力度，各项支农惠农政策不断出台和落实，农业经济将全面快速发展。涡阳县属农业大县，总人口147万人，其中农业人口124万人，约占全县总人口的90.5%，耕地13.12万公顷，全年粮食产量100余万吨，棉花产量1万余吨，油料产量3万余吨。随着涡阳县经济水平的不断提高，城市规模不断扩大，城市的影响力和辐射力持续增强。做为皖北地区重要的经济中心和交通枢纽，完善农产品“供产销”产业链，充分发挥市场潜力，推动农业产业化进程，建设专业化、产业化的综合农产品批发农副产品市场尤为重要。经涡阳县发改委批准立项，涡阳县人民政府决定在县城关镇建设安徽涡阳农产品批发农副产品市场。 1.2项目概况 1.2.1项目概述 1.2.1.1.项目名称：安徽涡阳农副产品批发大市场，简称（涡阳大市场） 项目分、期项目 1.2.1.2.项目基本情况项目位置：涡阳县省道S307线北侧，S202线西侧，胜利西路西段（待建）南侧。总占地面积：150742.0平方米项目总建筑面积：226113平方米 1.1.1.3.项目规划：该项目将建成营业用房、大棚、仓储、冷藏恒温保鲜库、多功能停车场、宾馆餐饮、商务综合楼等商业配套附属设施。功能分为：农副土特产品、粮油米面、肉类禽蛋、水果蔬菜、干鲜调味、水产海鲜、动禽饲料、农资商品及日用百货等经营区。本项目涉及业态广泛，是集多种功能于一体、集零售和批发于一体的，具有国内先进水准的大型农副交易流通市场，是皖北地区农副产品集散地、农资物流流通平台、现代化农副产品信息商务平台。 1.3项目报告编制的依据 1.3.1参照涡阳县人民政府相关招商宣传手册； 1.3.2参照涡阳县人民政府“投资指南”材料； 1.3.3参照涡阳县人民政府及涡阳城关镇政府规划； 1.3.4参照涡阳县相关官方网站对外公开内容； 1.3.5参照涡阳县城关镇人民政府提供的项目其他资料。涡阳县城关镇人民政府文件【镇政字（2008）137号】关于建设涡阳县农产品批发市场项目立项的请示； 涡阳县发改委文件【发改服务字（2008）204号】关于建设涡阳农产品批发农副产品市场项目立项的批复； 涡阳县城关镇人民政府土地使用证【涡国用（2008）第07128317号】。 1.3.6本报告中引用数据和信息如有出入，当以涡阳县人民政府提供的数据、信息为准。第二章 市场研究2.1涡阳县概况2.2涡阳县城市总体规划2.3涡阳经济概况2.4涡阳县住宅状况2.5涡阳县房地产商业地产现状2.6涡阳县西城大市场调研 2.1涡阳县概况 2.1.1城市概况 1、位置与地貌涡阳县位于淮北平原，地处亳州市中心地带。位于北纬33°27至33°47，东经115°53至116°33之间。全县国土面积2107平方公里，其中城区规划面积12.4平方公里。 2、气候涡阳属暖温带半湿润季风气候区，四季分明，年平均日照2140小时，年平均气温14.6度，无霜期218天，年平均降水量830mm左右，光、热、水资源丰富。3、经济地理位置涡阳城区面积达25平方公里，新区街道“三纵三横”形成网络，配套设施基本完成，老区设施完善；电力供应充足，城区实施了“光明工程”，水力资源丰富，程控电话、微波通讯、电讯网络覆盖城乡，通讯方便快捷，信息走廊全面开通，餐饮娱乐业繁荣兴旺。 4、人口概况涡阳县总人口147万人，其中农业人口124万人，约占全县总人口的90.5%。2008年全县就业人员90万人，比上年增加1.51万人。其中，第一产业53万人,基本持平略有上升；第二产业17.5万人,增加10万人；第三产业19.5万人,增加4万人。 5、行政区域 全县国土面积2109平方公里，耕地面积13.1万公顷，辖24个镇，2个乡，1个林场，391个村（含12个居委会）。 6、交通条件 涡阳交通便捷，境内涡河横穿东西，永青、濉阜铁路纵贯南北，与津浦、陇海、台漯干线衔接，大京九铁路擦境而过，距阜阳机场仅70公里。S202、S307省道在县城交汇。50公里长的涡河岸线建有客货码头，可直入长江，四季通航。 7、涡阳的城市基础设施 中心城区主要街路、铁路沿线、环城路、出口路、街心、广场及公园的绿化面积和绿化水平逐年提高，建成区绿地率达良好； 交通快速干道系统初具规模。城市道路以构建快速干道系统为重点，以加强城市景观建设为突破口，相继完成了“三纵三横”道路等城市重点交通工程的建设。 城市公用设施持续改善，供水、供热、供电、供气等设施功能加强，服务质量不断提高。 房地产业健康发展，房地产开发与销售同步快速增长。 城市环境保护和治理城市整体环境进一步改善，环境质量实现历史性突破。 2.2.涡阳县城市总体规划 2.2.1.涡阳县2006-2020年的涡阳县城市总体规划。 规划把该县城市规划区总面积确定为256.9平方公里，包括城关镇、城西镇、城东镇、闸北镇的全部及张老家乡武家河以东、吴桥以南部分，高炉镇的西部（包括杨楼、大刘、长营、毛庄、赵窝行政村），花沟镇的东部（包括高王、韩王、孙小桥、木杨、曹庄行政村）。2006年县城城区居住人口控制在15万人左右，建成区建设用地控制在13.5平方公里以内；近期规划到2010年，城市人口规模达到21万人，城市用地规模2000公顷，实现人均拥有道路面积突破11平方米，建成区人均公共绿地面积达5平方米，生活污水集中处理率达70%，生活垃圾无害化处理率达70%。到2020年，县城城区居住人口控制在35万人左右，建成区建设用地控制在35平方公里以内。        总体规划结合涡阳特点，将涡阳作为省级历史文化名城、煤炭生产服务基地、以工贸为主的亳州市域次中心城市进行统筹规划。采用“西进东抑，南扩北拓”的空间发展战略，依据老城，沿涡河两翼拓展，重点向西南、向南发展，适当向东北发展，控制向西北方向和向东部跨铁路发展，逐步形成“一河、两轴、三片”的城市总体布局。       规划把涡阳城市发展目标确定为：融道家文化之精髓、滨河城市之秀美于一体的基础设施完备、旅游资源丰富、文化气息浓郁、经济社会繁荣的现代化城市。在产业发展规划上，提出充分发挥涡阳县的煤炭资源优势，调整产业结构，逐步将涡阳县的资源优势转化为产品优势，着力加快城市工业园区建设，建设加工制造业基地。在基础设施建设规划上，提出加快基础设施建设，进一步增强城市综合实力，各项建设得以快速发展，城市用地结构趋于合理，基础设施进一步完善，环境得到改善。 2.2.2涡阳县城区总体布局“一河两轴三片”商机开启新平台 一河：为涡河，沿河建设一条涡河景观带； 两轴：为淮中大道和向阳路、闸北路，是城市发展的主轴线； 两片：涡南片、涡北片。2个片区以涡河分割成相对独立又相互联系的组团。 涡北片位于涡河以北，武家河以东，面积11.4平方公里。规划结合煤矿的开采建设为涡北煤矿和涡阳矿区其他煤矿生活服务基地，成为重要的煤矿生活服务基地 和旅游基地； 涡南片位于涡河以南，铁路以西，面积23.2平方公里。为城市的重要发展区，兼具是的行政中心、文化娱乐中心、商业中心、科研教育中心等综合性职能。 三区：规划建设城北工业区、城西工业区两个工业区，逐步取消城东工业区，工业用地总面积660公顷。 城北工业区位于城市涡北片区太清路以北，洪沟以南。该区以发展煤化工和机械工业为主。 城西工业区（目前称涡阳工业小区）位于现状亳州路以南，紫光大道以北，文城路以西。该工业区工业门类以汽车零配件加工制造为主。 城东工业区位于新城南路以东，濉阜铁路两侧。该工业区现状工业门类以食品、机械、化工为主，污染较大。由于该区位于城市上风向，且属于塌陷影响范围，故规划逐步取消城东工业区。 2.3涡阳经济概况 2.3.1 涡阳城市发展现状 2008年是我国改革开放30周年，也是涡阳县历史上很不平凡的一年。一年来，在县委的正确领导和县人大、县政协的监督支持下，县政府团结带领全县人民，坚持以科学发展观为指导，按照县委提出的“振奋精神鼓实劲、围绕重点抓工作、集中力量办大事、强化措施抓落实、顽强崛起上台阶”的总体要求，以38项重点工作为抓手，凝心聚力，真抓实干，较好地完成了县十五届人大二次、三次会议确定的各项目标任务。 经济总体指标概述回顾涡阳市近几年的宏观经济，可以看出涡阳经济总量持续增长，综合经济实力显著增强。2008年全县实现生产总值98.27亿元，增长14%；完成固定资产投资23.42亿元，增长40.1%。工业经济提速增效。新增规模工业企业13家，实现规模工业总产值55.57亿元，增长33.8%，工业对经济贡献率达42%。粮食生产再获丰收，实现总产117.2万吨，增长16.6%。城乡市场供销两旺，实现社会消费品零售总额39.09亿元，增长22.7%。农民人均纯收入3928元，在岗职工平均工资2.1万元，分别增长20%和22.1%。财政金融再创佳绩。完成财政收入5.4亿元，其中地方财政收入2.9亿元，分别增长31.7%和24.6%；金融机构存贷比增长6.2个百分点，有力支持了经济发展。从以上数字可以看出，涡阳经济发展势头良好。这对于涡阳经济的持续、健康、稳定的发展奠定了良好的基础。 社会消费情况概述 商贸经济不断繁荣。“万村千乡市场工程”已发展连锁企业11家、连锁店420家，农资连锁经营体系日趋完善，城乡市场供销两旺，实现社会消费品零售总额39.09亿元，增长22.7%。 人民生活水平概述农民人均纯收入3928元，在岗职工平均工资2.1万元，分别增长20%和22.1%。 市政规划概述 两年来，投资1.2亿元，新建改造县城道路9条，总长16.8公里；投资9700万元，新建改造农村道路282公里；投资9945万元，实施3个农田水利建设基础项目；涡河治理基本完工，移民安置有序进行。 2.3.2涡阳经济发展预测 2009年经济社会发展的主要预期目标：全县生产总值增长12.5%，财政收入增长20%，规模以上固定资产投资增长40%，社会消费品零售总额增长17%，实际利用外资增长30%，实际利用内资增长40%，进出口总额增长20%，农民人均纯收入增长10%，城镇登记失业率控制在4%以内，人口自然增长率控制在 8.5以内。 2.2住宅状况 2.2.1住宅发展状况 2000年以前，县城居民住房主要以集体单位或私人自建房为主，多为2-5层多层。 20002004年，逐步放开工地使用管理政策，出现了西聃花园、鸿运小区、学府花苑、怡和园等一批小区住宅。 2004-2010年，政府加大了招商引资的力度和更宽松的土地使用和房地产开发政策，出现了一批规模化的小区。如明珠广场、滨水居、同济万象城等一批以小高层和高层为主的住宅小区。 2.2.2周边楼盘在售商品房列表楼盘名称开发商楼盘地址售楼电话所推产 品所推套（或栋）数所推面积或户型价格区间（元/平米）明珠广场超杰地产紫光大道与芍香路交叉口0558-5381000/0558-5382000小高层-三室二厅二室二厅复式2200-2400（住）8000（商）同济万象城安徽同济置业有限公司向阳南路与乐行路交叉口0558-7292666/0558-7292777高层1770套78-114.73平米2800-3000学府花苑安徽云翔房地产开发有限公司涡阳县向阳路汽车站对面0558-5378888多层10栋119.91-103.15平米1800-2468天静登云阁安徽天静房地产开发有限公司紫光大道向西200米0558-7239888/0558-723999高层1栋87-132平米2400-2600滨水居安徽华星房地产开发有限公司东环路0558-7222078/0558-7225111高层350套-2400鸿运世家涡阳县鸿运来房地产开发有限公司胜利西路0558-7388333多层312套89.7-117.47平米1700-2290西聃花园超杰地产胜利西路已售完多层-1600-2100 2.2.3涡阳的住宅价位高层、小高层价位： 一般物业 2200-2400元/平米 高端物业 2400-2800元/平米多层： 环城路以内 1900-2100元/平米 市区 2300元/平米 环城路以外 1700-1900元/平米自建房： 主要是位于环城路周边 1300-1500元/平米 位置、装修 1500-1700元/平米 2.2.4市场特点传统的自建房泛滥，政府的管控力度不够。人们对房地产的概念模糊，对土地手续和房产证事宜不重视。规模性开发已占主导地位，并呈现上升趋势。小高层和高层已走进人们的生活，接受只是时间上的问提。开发商逐步从本土化到外来化，融进了一批实力雄厚的地产商。市场尚属发展膨胀期。 项目路段业态分布经营状况单位（间）面积（m2）租金区间（万/年）平均租金（万/年）胜利西路粮油、家具、日用百货良好9312-2001-41.06胜利东路数码、电动摩托车、服装好6510-1101.5-101.83红星路服装、鞋类、百货、家纺好2315-701-2.51.4雉河街服装、鞋、家纺差3215-600.4-2.60.91北环路小吃、零件良好2301-1.21.1东环路配件、爆竹、烟酒良好 3301.2-1.51.4淮中大道机电配件、小吃、建材良好1320-750.5-1.71.11建设路小吃、书、鞋、家电、服装好1925-1500.5-151.59南关街电子、服装、化妆品差39-450.3-0.60.47向阳路种子、电器、日用百货良好5525-851.3-71.8 2.5涡阳房地产商业地产现状 2.5.1传统商圈 以老县委周边工农路、团结路、建设路构成了第一商圈，这里银行、通讯公司、品牌服饰店、手机城云集。 西环路、北环路、东环路、淮中大道以内构成第二商圈。如胜利路、红星街的批发市场，淮中、东环的建材市场等。业态稳定，市场颇为繁荣。 环城路以外的第三商圈。以汽车维修、销售、美容为主，也有部分建材商铺，正在发展。 2.5.2潜力商圈 以站前路、紫光大道为主要代表的政务新区商圈正在形成，会随着涡阳城市（南进西拓市场特点）而逐步繁荣。城西南及西部会随一批工业企业的入驻，涡阳大市场的建设而在一两年内繁荣起来。 2.5.3商铺租金调查区 间 （单位：万元/间）数 量 （单位：个）所 占 比 率（单位：%）（0,0.52811.66（0.5,0.8239.58（0.8,1.16125.42（1.1,1.43414.17（1.4,1.73313.75（1.7,2.036152.0 以上2510.42总 计240100 2.5.4总结 商业街或者现有市场，多为自然形成，没有经过市场整和、运营管理，一般比较乱。多数都是传统沿路开发，自建或集体建设，用于自营或出租，并且同一地段的租金或商铺价格差异很大。 除宾馆、酒店、商超外，单层单铺成为市场主流。 目前涡阳除涡阳大市场在建设之中外，专业市场或者筹备中的专业市场还没有出现。 2.6西城大市场调研 2.6.1市场概况西城农副产品大市场始建于1988年，位于我县的西南部；总占地面积80亩，总投资2400万，商业门面房816间，经营大棚子13个。（大棚宽18米、长36米，营业摊位760个，共有国营集体及个体私营业286户，年成交额8000万以上，每年向国家提供税费400多万元，是一个吞吐量大、辐射面广、客流量上万人的大型综合性农副产品批发市场，有18个省市的各种商品运往这里，经营的有干鲜、瓜果、蔬菜、畜禽、肉食、山珍海味等。 2.6.2业态表 西城农副产品大市场业态表（时间：45点）产品类别分项水产品禽类豆制品干 货粮 油蔬 菜水 果肉类（猪牛羊）饮食总 计店 铺513 488 12 20 5111散 户4 6111304115207摊 位 142625923190278总 计233931598234921055596业态比(单位:%)3.96.55.29.91.439.315.417.60.8100产品类别分项水产品禽类豆制品干 货粮 油蔬 菜水 果肉 类（猪牛羊）饮食总 计店 铺513 4881220 5111散 户1 585328131摊 位51220752383218总 计11252053817275915460 西城农副产品大市场业态表（时间：89点）产品类别分项水产品禽类豆制品干 货粮 油蔬 菜水 果肉 类（猪牛羊）饮食总 计店 铺310 4681220 5104散 户 131124摊 位32314239总 计313488484525167 西城农副产品大市场业态表（时间：1112点） 2.6.3业态分布 市场北区：由西向东大棚编号项目1蔬菜2蔬菜3水果4饮食5干货6水产7其它业态蔬菜水果蔬菜水果蔬菜水果小吃干货调味水产禽类蔬菜水果营业铺位2124225261816停业铺位76810205总计铺位28（门面）30（门面）30（门面）15（门面）28（门面）18（门面）21（门面） 市场南区：由北向南大棚编号项目1肉类2熟食3菜蔬4菜蔬5菜蔬6水果7其它业态肉类熟食肉类熟食蔬菜水果蔬菜水果蔬菜水果蔬菜水果禽类营业铺位9121220162411停业铺位0004824总计铺位9（台铺）12（台铺）12（台铺）24（车载）24（车载）24（车载）15（门面） 市场周边：由东向西路段项目雉河路胜利路大市场部分东侧小商铺南侧小商铺西侧小商铺(5排)西环路大市场部分其它业态服饰百货干货百货禽类蔬菜杂项 干货百货蛋类杂项营业门面9246293912835停业门面1347228232总计门面10550366121067 2.6.4总结以胜利路、西环路、红星街为主的老市场商圈，老市场及雉河路内街和市场南区内街因功能和建筑老化市场相对萧条，北区也只是在水果、干货区能看到市场的亮点，其他基本是半关闭状态。 1、大市场总体商业以零售为主，兼营配送、批发。 2、功能老化，设施陈旧，交通拥挤，基本上失去了应有的商业活力。 3、业态分布除蔬菜、水果外，相当混乱。 4、多数门面闲置。 5、现有市场已经严重阻碍了大市场农副产品产业的发展。第三章 项目分析3.1农副产品市场概述3.2农副产品市场分析3.3建设涡阳农副产品市场的必要性3.4项目立项情况3.5项目周边概况3.6周边商业配套3.7 项目综合分析 3.1农副产品市场概述 3.1.1农副产品市场的内涵 农副产品市场是在一定区域或范围内以市场形式从事农产品、农副产品、农资商品市场交易形为，通常有固定的市场，固定门面铺位，相对稳定和供求关系和流通渠道，它的建设往往也会涉及到市场规模、规划格局、产业整合、市场宏观调整、资源整合、物流运作、信息组织、和城市功能配套等诸多方面问题。农副产品市场是城市零售业态的一种,是城市社区商业的重要组成部分,与城市居民的日常生活息息相关。 对农副产品市场概念的理解可以从狭义和广义方面进行解释： 狭义的农副产品市场：指农副产品从供应商向终端消费者单一供需交易形为，只出现在社区或者一定城区范围内，其市场和规范一般较小，主要是以零售为主。主要用于城市配套。广义的农副产品市场：指从生产者到需求者之间，商品流通的全过程，既包括整个交易过程，也包括实体的物理性流动。以批发和配送为主，实现“商品流”、“交易流”、“信息流”等的整体融合。全部涵盖市场规模、规划格局、产业整合、市场宏观调整、资源整合、物流运作、信息组织、和城市功能配套建设等过程。 从“涡阳农副产品批发农副产品市场”项目现有的条件以及规模、规划来看，该项目的“农副产品市场”概念是“广义的市场”概念。 3.1.2农副产品市场的功能 一般认为，现代农副产品市场主要具有两大功能，即储存组织管理功能和交易流通市场功能。农副产品市场的储存组织与管理功能： 包括：储存保质、现场展示、市场管理、市场信息、业务受理等，而且多数情况下是通过不同节点将这些功能进行有机结合和集成而体现的，从而在园区形成了一个社会化的交易服务系统。它与传统的货市场行管中心所不同的是组成市场的各个要素要具有高科技、高效率特征，尤其是大型的、综合性的农副产品市场更是要求甚高。 农副产品市场的交易流通的市场功能： 农副产品市场存在的很重要原因不是由于其在单一交易和运作本身的作用，而在于其市场功能。即体现在市场基础设施及经营所产生的市场开发上及既有设施及资源的整合功能。 3.1.3关于农副产品市场的发展  自改革开放以来，发展现代农业的积极性和热情在全国被唤醒，城市和区域性市场基础设施建设也呈现出良好势头，农副产品市场或相关行业正是在此种背景下出现并开始大力发展的。 农副产品市场的产生  农副产品市场作为物流业发展到一定阶段时产生的新兴农副产品管理方式，在沿海开放城市已经得到了快速发展。在内地，随着传统行业向市场化方向的发展转变，内地各省开始制定了促进农副产品市场发展的宏观政策，一些地区和县市也纷纷开始筹建农副产品市场。 国内农副产品市场的发展概况 由于农副产品市场在经济规模、地理分布、建设运作方式和政府发挥作用等方面具有明显的开发效应和宣传效应，我国政府及企业在过去十年中不约而同地将其作为推动地区、区域和城市发展的重点工程，给予大力的支持。目前基本形成了全国从南到北、从东到西的农副产品市场建设发展局面，是以广州、深圳为代表的珠江三角洲地区、上海、北京等经济发达地区和城市的大型农副产品市场建设步伐更快逐步内移。 3.1.4农副产品市场的建设发展模式根据国内外与农副产品市场功能相同或相当的物流基础设施开发建设的经验，农副产品市场在