地块市场研究报告.docx

340 地 块 市 场 研 究 报 告 国 商 机 构目 录第一章、项目投资背景5一、扬州城市概况51、区位52、城市规模及地形地貌83、气候、资源及行政划分94、城市人口和城市化率10二、扬州市宏观经济运行状况111、经济总量高速增长，增幅未出现明显减缓的态势112、人均GDP即将越过3000美元门槛，经济提速处于酝酿期123、第二产业所占比重较高，工业化进程迅速，产业结构持续良性调整134、人均可支配收入再创新高，居民收入水平明显提高155、财政总收入不断增长，城乡居民储蓄存款余额增多166、金融运行态势良好，保险业务不断拓展187、社会消费品零售总额加大，居民消费能力更强188、固定资产投资依然保持快速增长，但其占GDP的比重增幅放缓209、旅游人口和旅游收入增幅明显2110、2007年扬州全市国民经济主要统计指标22三、扬州城市规划发展研究241、扬州市总体规划（2001年-2020年）242、扬州规划发展目标29第二章、扬州市区房地产市场研究31一、扬州市区房地产板块划分31二、扬州市区房地产市场总体结构321、房地产开发投资不断增长，其增幅在今年又有提高322、住宅开发依然是房地产开发投资的主体，商业营业用房的开发投资有所提高333、市区房地产土地成交面积不断增长，但总体增幅比较平稳344、市区商品房施工、竣工面积逐年增长，其中住宅是其主要增长点355、市区商品房供应和需求量呈双向增长，商品房市场健康有序366、西区依然占据市场供应的主体地位397、市区商品房销售价格平稳上涨40三、扬州市区普通住宅市场分析411、扬州市区普通住宅市场运行特征412、扬州市区普通住宅市场未来走势及展望50第三章、项目竞争市场研究53一、西区住宅竞争市场研究531、西区发展规划研究532、西区土地市场研究563、西区在售普通住宅项目研究574、西区未来竞争市场分析63二、扬州小户型产品市场研究631、发展历程632、小户型产品类型及特征64第四章、项目定位66一、项目地块研究661、地块概述662、项目控制性规划683、周边环境资源70二、项目swot分析711、优势712、劣势723、机会724、威胁72三、目标客户群定位731、项目区域内客户群732、本项目目标客户群定位74四、项目定位75第五章、产品定位75一、定位原则75第六章、价格预测77第一章、项目投资背景一、扬州城市概况1、区位扬州城市区位（一）扬州市地处苏中腹地，具有承南启北，连接苏南苏北的特殊区位优势；随着扬州火车客运站建成、润扬大桥通车、328国道（扬州段宁通公路）投入使用，扬州的对外开放程度将不断提升；位列长三角沿江经济带城市开发的前沿，沿江经济开发将成为其下一阶段区域经济发展的重要地位；区域位置上是南京都市圈、苏南苏锡常都市圈、上海（苏北）经济辐射圈的交集区域。扬州市由于落处长江以北，且比较而言深处腹地，因此对外经贸联系历史上一度较弱；随着江苏省内南京都市圈、苏南苏锡常都市圈及上海都市圈的发展与成型，扬州城市区位凸显三大都市圈的交集，但是从经济联系上而言主要隶属南京都市圈。小结：Ø 苏中腹地前沿；Ø 沿江经济开发将成为经济主导；Ø 南北及东西向交通枢纽；Ø 长三角都市圈地理重心；Ø 受南京都市圈辐射力矩较大，决定城市发展的西向性特征；Ø 南京都市圈与苏南都市圈的不断壮大，决定城市整体发展将呈现 西南指向性发展特征。扬州城市区位（二）城市西南发展指向性特点决定城市西南板块将日渐成熟；城市经济将与南京都市圈、苏南苏锡常都市圈及上海都市圈联系不断加强；三大都市圈将分别从城市西、南、东三个方向辐射扬州，且西、南两个方向力矩短期显然大于动向。所以这也与扬州目前城市发展“主导向南，拓展东西”的发展规划不谋而合。2、城市规模及地形地貌全市总面积6634平方公里。市区面积980平方公里。规划建成区面积420平方公里。境内主要湖泊有白马湖、宝应湖、高邮湖、邵伯湖等。除长江和京杭大运河以外，主要河流还有东西向的宝射河、大潼河、北澄子河、通扬运河、新通扬运河。扬州市境内地形西高东低，仪征境内丘陵山区为最高，从西向东呈扇形逐渐倾斜，高邮市、宝应县与泰州兴化市交界一带最低，为浅水湖荡地区。扬州市3个区和仪征市的北部为丘陵。京杭运河以东、通扬运河以北为里下河地区。沿江和沿湖一带为平原。3、气候、资源及行政划分扬州市属于亚热带湿润气候区。气候主要特点是：盛行风向随季节有明显的变化。冬季盛行干冷的偏北风，以东北风和西北风居多。夏季多为从海洋吹来的湿热的东南到东风，以东南风居多。春季多东南风，秋季多东北风。冬季偏长，4个多月；夏季次之，约3个月；春秋季较短，各为2个多月。资源主要以矿产资源和水产资源为主。邗江、江都、高邮一带有丰富的油、气资源。江都境内有相当的煤炭蕴藏量。扬州市管辖广陵、邗江、维扬3个区、宝应县和仪征、高邮、江都3个县级市。4、城市人口和城市化率2001-2006年，扬州城市人口保持低速增长，5年时间仅增长7万多人；2006年末，户籍总人口为458.64万人，比上年末增加23287人，增长0.51 %。自然增长率为1.37。全市登记出生人口31638人，出生率6.92；死亡人口25367人，死亡率5.55。2005年扬州城市化率为48.3，2006年有所增长为49.2；按照国际上通用的不同发展阶段城市化特征，目前扬州市正处在第二阶段的末期，即将步入第三阶段，城市工业将成为绝对的经济支柱，经济将步入高速发展阶段。不同发展阶段城市化特征发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化低速发展期调整发展期稳定发展期城市化率30%30%50%50%75%75%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释。工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。工业产业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口向第二三产业转移。二、扬州市宏观经济运行状况1、经济总量高速增长，增幅未出现明显减缓的态势近年来，扬州国民经济稳定增长，国民经济保持了持续稳定的良性运行状态。GDP自“十五”以来至今就一直保持了两位数的增长率。2001年扬州GDP总额510亿元，至2006年已上升到1100亿元，基本上以12%-15%的年增长率递增，尤其是2005年及2006年，GDP增长率分别达15%和 15.2 %。经济的持续、快速增长，是扬州各行业包括房地产业健康发展的最大支柱。2、人均GDP即将越过3000美元门槛，经济提速处于酝酿期2001年2006年扬州人均GDP呈逐年增长走势，2006年扬州人均GDP为2957美元，是2001年的2倍多。根据国际研究经验，人均GDP在1000-4000美元时，城市房地产市场处于快速发展阶段。发展阶段启动阶段 快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）0100010004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量和质量并重半稳定发展，以质量为主，数量和质量并重缓慢发展，综合发展型3、第二产业所占比重较高，工业化进程迅速，产业结构持续良性调整从历年扬州市产业结构演变趋势来看，一产比重在逐渐降低，二产比重增加趋势明显；第二产业，尤其是工业基础的壮大为城市经济发展奠定坚实基础；第三产业比重基本保持在 35左右，第三产业占城市总产业比重较高，第三产业的发达对城市经济的增长起到了促进作用。从扬州产业发展结构来看，二产为主导的产业结构为经济发展奠定了坚实的基础，三产贡献比例较大，服务业的发展趋向成熟，实现传统服务业向现代服务业的过渡，在扬州产业升级换代过程中必将导入和催生大量高素质、中高收入人群，带来巨大的居住市场容量。4、人均可支配收入再创新高，居民收入水平明显提高20012006年扬州在岗职工年均工资、城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入都保持稳定增长，其中在岗职工年均工资更是增幅显著，基本年增幅保持在12以上；随着扬州经济的快速增长，城镇居民和农民收入也不断增长，对整个消费市场起到了良好的促进作用。扬州居民收入水平的提高，对当地经济和消费市场起到了根本的促进作用，居民的消费理念和意识也发生了根本的改变，其中对占居民生活主体地位的住房的品质、环境等提出了更高的要求。5、财政总收入不断增长，城乡居民储蓄存款余额增多扬州财政总收入的不断增长给扬州的国民经济带来了活力，2006年扬州财政总收入达到150.93亿元，同比2005年增长达35，为历史最高增长水平；从城乡居民储蓄余额来看，其发展幅度基本平稳。财政收入的不断增长和城乡居民储蓄余额的增多表明了政府发展经济的成效，同时也表明扬州的消费能力和消费金额也发生了根本改变。6、金融运行态势良好，保险业务不断拓展06年年末金融机构各项存款余额1085.26亿元，比年初增加132.57亿元，其中储蓄存款余额675.55亿元，比年初增加71.05亿元；各项贷款余额597.24亿元，比年初增加83.9亿元。全年实现保费总收入30.6亿元，增长14.9%。保险业各项理赔支出5.4亿元，增长37.5%。其中财产险理赔支出4.1亿元，增长55.8%；人身险理赔支出1.3亿元，下降0.33 %。证券市场交易活跃。全年8家证券公司累计证券交易额506.6亿元，同比增长204.8%，其中股票交易额453.9亿元，同比增长193.2%；基金交易额9.4亿元，同比增长245.4%。随着股市的日益火爆，越来越多的资金投入股市。股市的红火虽然会分流部分投资资金，但资金在股市获利后，又会反作用于房地产。7、社会消费品零售总额加大，居民消费能力更强扬州消费需求不断扩大，市场交易日趋活跃，2006年完成社会消费品零售总额355.83亿元，比上年增长16%；其中，批发零售贸易业增长加快，全年实现零售额304.19亿元，增长16.2%；餐饮业47.66亿元，增长15.6%。农村市场增速加快，全市县及县以下实现消费品零售额101.77亿元，增长15.9%。受到生猪疫情的影响，生猪存栏量降低，猪源吃紧，自4月份以来，猪肉价格出现大幅上涨。由于猪肉价格的攀升，引起副食品产业链的连锁反应，鸡蛋、食油、蔬菜等为主的部分副食品价格普遍上扬。受此影响，扬州市食品饮料烟酒类零售额升幅明显，上半年实现零售额8.9亿元，同比增长28.6%；其中，肉禽蛋类增长42.2%。消费金额的不断扩大表明了扬州居民收入的改善和消费能力的提高，居民消费能力更强。同时，物价的上涨，势必会引起新一轮房价的攀升。8、固定资产投资依然保持快速增长，但其占GDP的比重增幅放缓20012006年扬州固定资产投资增长显著，5年时间增长4倍以上，2006年扬州固定资产投资达533.3亿元，同比增长30.1；与此同时，固定资产投资占GDP比重也在逐渐增加，但增幅明显放缓。扬州固定资产投资的快速增长表明了政府发展经济的决心，但随着政府对城市建设和发展调控的深入，城市固定资产投资占GDP的比重增幅逐渐放缓，国民生产总值将回归到主要以工业和第三产业为支撑。9、旅游人口和旅游收入增幅明显20022006年，扬州旅游人口和旅游收入增幅明显，2006年全年接待境内外游客1346.17万人次，增长18.4%；旅游总收入131.68亿元，增长25.9%；随着扬州政府对“联合国人居城市”的打造，扬州的旅游业将会不断向前发展。旅游人口和收入的增长在带动当地经济增长的同时增长了本地及外地投资客的投资需求，其中房地产业作为投资回报较高的行业逐渐成为投资的主体，这对开发具有投资价值的产品带来了市场有力支撑。10、2007年扬州全市国民经济主要统计指标指标名称单位累计累计（±%）规模以上工业总产值亿元1019.1536.5规模以上投资额亿元250.5234.7财政总收入亿元74.2837.4社会消费品零售总额亿元171.9216.5出口总额亿美元11.4044.1注册外资实际到帐额万美元3255153.9市区城镇居民年人均可支配收入元699318.9市区居民消费价格总指数%103.2截至5月底，数据来源：扬州统计局官方网站从今年扬州全市国民经济主要经济指标来看，今年扬州经济依然保持飞快增长态势，经济的稳定快速增长将对城市发展带来深刻影响，居民的收入和消费水平也将不断提高，房地产业将会迎来新的发展机遇和增长点。三、扬州城市规划发展研究1、扬州市总体规划（2001年-2020年）1.1城市性质与规模历史文化名城，具有传统特色的风景旅游城市，适宜人居的生态园林城市和长江三角洲北翼中心城市。1.2 城市布局扬州市目前的城市布局为“一主三副”；“一主”是指原来的老城区，规划以保护为主。“三副”分别为城西新区、广陵新区和城南瓜洲沿江副中心。Ø 居住用地：根据扬州城市的规模特点,居住用地在南绕城线以北相对集中布置,提高公共设施的利用率，方便居民生活，在沿江结合现有瓜洲、施桥、八里镇区适当布置一定规模的居住用地，就近服务沿江工业生产。Ø 公共设施用地：公共设施根据其性质和特点，分级布置，在老城区布置以零售业为主的商业服务和中小型文化设施，形成富有传统特色和魅力的城市中心；在西部新区布置市级大型文化、体育、行政、会展设施，根据人口分布情况，分区布置相应的区级商业和行政设施。Ø 工业用地：用地根据其产业特点，集中与分散相结合，用地规模、运输量和能耗较大的生产企业集中在沿江布置，形成完整产业链；高科技产业和其他污染较小的工业在相应工业园区集中布置，方便居民就近工作，减少通勤交通。1.3 城市发展方向扬州目前的城市发展方向主要是“主导向南，拓展东西”。南延扩大经济开发区，跳跃开发港口分区和瓜洲分区，作为发展第二产业的主要载体。西进东拓Ø 城市主要居住人口向西部分区集中，充分提高基础设施和公共服务设施的利用率；Ø 东部分区注重对现有居住用地进行整合和改造，提高居住环境质量和各类服务设施配套水平。1.4 城市交通规划公路近期规划建设扬州和镇江第二条通道（五峰山桥位）及改建南绕城，近一步改善城市南线交通状况，为城南经济开发区和沿江副中心的发展提供支持。城市道路系统Ø 快速路系统：环线加纵横道路。Ø 一环为运河南路、运河北路、北外环路、西外环路、南外环路。Ø 东西方向快速道路：江阳西路、江阳中路、江阳东路、运河西路。Ø 南北方向快速干道：扬子江北路、扬子江中路、扬子江南路；贾七路、扬瓜路；扬圩路。轻轨交通系统：“一纵一横加环线”。Ø 一横：（铁路客站）文昌西路扬子江中路江阳中路江阳东路江都路文昌东路江都市区：总长度约为24公里。Ø 一纵：（江阳工业园）扬子江北路扬子江中路扬子江南路（港口）：总长度约为20公里。Ø 环线：沿城区东环路、南环路、西环路、江阳工业园区中心路、漕河路。2、扬州规划发展目标2.1 人口预测市域总人口到2010年473万人、2020年482万人；城镇人口至2010年265万人、2020年318万人；城市化水平2010年56%、2020年66%。2.2 用地规模控制在 85 平方公里左右，土地投放量每年约在 5 平方公里左右，其中 11.5 平方公里左右用于住宅建设， 22.5 平方公里作为工业发展。总 结：通过对扬州宏观市场环境的研究，我们认为扬州宏观市场主要具有如下特征：Ø 扬州城市特殊的地理区位、资源及高城市化率注定其城市经济将进入高速发展期；Ø 高速发展的经济为当地房地产市场发展带来保障，在资本市场的强劲支撑下，高速稳定发展的工业（尤其是高资本、技术密集型产业）、快速发展的现代服务业、商业流通业推动经济高速稳定发展，不断提升居民的消费能级，商品房购置人群得到了很大扩充；Ø 城市“主导向南，拓展东西”的发展方向给这些区域的发展带来了活力，在城市发展和增容的过程中，城市建设和房地产开发迎来了更多的市场机遇和挑战。第二章、扬州市区房地产市场研究一、扬州市区房地产板块划分扬州的房地产市场可主要分为5大板块：老城区、西区、东区、北区和南区，用地范围如下：Ø 老城区：东至古运河，西至二道河，北至北护城河，南至古运河一线；Ø 东区：东至廖家沟，北至朱萸湾，西至古运河，南至大众港、大运河、仪扬河一线；Ø 南区：东至大运河，南至长江，北至仪扬河，西至润扬大桥北接线；Ø 西区：东至二道河、古运河一线，南至仪扬河，西至润扬大桥北接线，北至沿山河扬冶路一线；Ø 北区：东至古运河，南至北护城河、沿山河、扬冶路一线，西至西北绕城公路，北至西北绕城公路、宁启铁路一线。二、扬州市区房地产市场总体结构1、房地产开发投资不断增长，其增幅在今年又有提高2003年是扬州市区房地产飞速发展的一年，其开发投资增幅在近5年里居最高地位，达53.6；2003至今，扬州市区开发投资不断增长，但受到国家宏观调控政策的影响，20032006年开发投资增幅呈下降走势；2007年由于国家宏观调控对房地产的影响较小，居民的需求开始释放，开发企业对房地产的开发投资又产生新的信心，因此今年以来扬州市区房地产开发投资增幅明显。扬州市区房地产开发投资增幅的扩大，表明了开发企业对当地市场的看好，未来扬州房地产将迎来新的开发热潮，其竞争也将更加激烈。2、住宅开发依然是房地产开发投资的主体，商业营业用房的开发投资有所提高从市区房地产开发投资分布来看，住宅开发依然是整体市区开发投资的主体，2007年一季度占总开发投资的61.64；商业营业用房开发投资有所提高，2007年一季度占总开发投资的31.34，约占总投资的三分之一。住宅的持续增长一方面说明扬州住宅市场供销两旺，另一方面也说明未来竞争将会愈加激烈。商业用房投资的提高，从侧面上反映出住宅市场开发的日趋成熟。3、市区房地产土地成交面积不断增长，但总体增幅比较平稳从扬州市区土地成交情况来看，房地产开发土地成交面积不断增长，但总体增幅比较平稳，没有出现任何大的波动。4、市区商品房施工、竣工面积逐年增长，其中住宅是其主要增长点20032006年市区商品房和住宅施工、新开工、竣工面积不断增长，其中施工面积增长尤为凸出，施工面积的快速增长也预示着未来市区商品房和住宅供应量的增多。5、市区商品房供应和需求量呈双向增长，商品房市场健康有序市区商品房供求量的不断增长表明当地房地产市场的活跃；2005年至今，扬州市区实际成交商品房面积略大于竣工面积，商品房市场发展比较良好；供销比即为批准预售面积与实际成交面积的比值，从扬州市区商品房供销比来看，比值不断降低，今年1季度商品房供销比为0.77出现供不应求局面；普通住宅和别墅的供销比发展较好，而商业营业用房和办公用房的供销比明显偏高，市场存在风险。供销比的不断下降表明市场供求关系的差距不断缩小，市区商品房市场将向更加健康稳定方面发展，其中又以普通住宅和别墅市场发展最为良好。6、西区依然占据市场供应的主体地位从板块供销情况来看，西区依然占据扬州市区商品房市场主体。07年以来，西区楼盘销售依然一枝独秀，市场认可度依然很高。但东区和北区供应量逐步上升，东区和北区的大力开发，将分流很大一部分购房者；老城区由于受到政府老城保护、限制开发的原则，目前供应量很少，而南区由于比较偏远，房地产市场还处于起步阶段，因此供应量也较少。7、市区商品房销售价格平稳上涨扬州市区商品房在供销增长的同时其销售价格也在不断上涨，但总体比较平稳，今年1季度扬州商品房销售均价已经逼近4100元/平方米。三、扬州市区普通住宅市场分析扬州市区普通住宅作为其商品房开发的主体，在开发时其走势在很大程度影响了整个市区商品房的发展，因此我们重点对它进行分析，并结合整个市场形势进行分析预测。1、扬州市区普通住宅市场运行特征1.1 供求特征从以下图表中我们可以看到，经过了2004和2005年的高速增长后，2006年市区普通住宅施工面积、新开工面积和竣工面积的增长速度明显放缓，但2007年1季度其增长幅度又开始飞速放大；2004年至今，市区普通住宅供销面积都在不断增长，但从下图中我们可以看到增幅较小，比较稳定；从供销比中我们也可以看到，扬州市区普通住宅供略大于求，个别时间甚至出现供小于求的局面。扬州市区普通住宅市场供求的基本平衡表明市场发展的稳定和健康，在这样的市场形势下，扬州市区普通住宅市场必然会长期稳定的不断向前发展。1.2 产品特征多层依然是市场供应的主体，从实际成交上看，小高层呈现出逐步上升的势头，这表明随着城市的快速发展和人民居住理念的转变，越来越多的扬州居民开始选择通风采光较好的小高层甚至是高层产品。从供销比上看，小高层、高层产品供明显小于求，客户接受度逐步提高。2005年和2006年扬州市区普通商品住宅套均供应和成交面积逐渐缩小，2007年一季度虽然套均供应面积有所增加，但套均成交面积依然比较稳定。这表明扬州普通住宅消费者消费日趋理性，消费者逐渐从以前的追求大房子向中小面积的经济适用型产品转变。从户型上看，120144住宅依然是市场供应和需求的主体，但中小户型的供应和需求比重也在逐渐上升，2006年90以下商品住宅批准预售3248套，占23.39%，同比上升12.05%；合同成交2193套，占17.73%，同比上升8.3%；2007年1季度单套20万以下的小户型住宅合同成交套数同比升幅最大，一季度同比上升3.23。这可以说明中小户型尤其是小户型在市场中需求的比重在逐渐增加，未来该类型产品有比较大的发展空间。从价格上看Ø 2006年单价在3000-3500元/、3500-4000元/、2500-3000元/的商品住宅合同成交套数列前三位，分别占36.34%、31.68%、15.41%，其中单价在3500-4000元/的商品住宅合同成交套数占比同比升幅最大，同比上升7.73%。单价在3000元/以下的商品住宅合同成交套数占比同比下降11.28%。Ø 2006年总价在3040万、4050万、2030万的商品住宅合同成交套数列前三位，分别占30.39、25.55、16.19。1.3 板块市场份额比较Ø 西区长期以来一直占据普通商品住宅市场五成以上市场份额，该区楼盘分布最多、供应量最充足；Ø 东区所占份额从年季度开始放大，此后虽有波动，但基本稳定，目前为扬州市区普通住宅供应量第二多的板块；Ø 北区的市场份额近年呈逐步上升的势头，年度，由于德豪瘦西湖新天地、江阳商贸城二期、扬子·佳竹苑等西区热点楼盘的活跃交易，成交量直线上升，业绩显著，基本已能与东区相媲美。而眼下，随着扬州天下花园、中信泰富锦苑大型住宅项目的入驻，该区受关注度将与日俱增； Ø 南区靠近开发区，现阶段是扬州住宅开发的空白地区；Ø 由于对老城的保护，加上老城区可开发土地量有限，老城区无论是在现在还是未来，市场份额都有限。 从板块市场份额来看，西区是扬州商品住宅开发的热点，其供应量将在很长一段时间里保持领先地位，同时区域内未来的竞争将更加激烈。1.4 价格特征从2002年底到现在扬州市区普通商品住宅价格一直在稳定中上涨，近两年年均增幅仅控制在5左右。2、扬州市区普通住宅市场未来走势及展望开发投资将继续保持增长按照目前扬州市区普通住宅开发投资的增长速度结合目前整个扬州市的经济和城市建设发展，我们可以看出开发企业对当地市场的开发信心在不断增强，越来越多的外地及本地开发企业在扬州市区拿地、开发，这其中有本土的新能源等大品牌公司也有外地的中信泰富、新加坡俊杰等企业，我们相信未来扬州市区普通住宅开发投资将继续保持增长。供求关系基本平衡，住宅市场需求会进一步放大从总体上看，开发投资的增长将扩大扬州市区普通住宅的供给，但我们也可以看到其需求也将会进一步放大，主要原因为：Ø 一是城市化进程的进一步加快。到年扬州市区的城市化水平将达到以上，到年将达到以上。到年扬州市区将扩大到平方公里，市区人口也将达到万，比市区现有人口增加约万左右。逐年增加的城市人口，将带来广阔的住宅市场空间。Ø 二是城市改造力度加大，大批拆迁户需要安置房源。市区的拆迁户除了部分居民领取货币补偿直接购买商品房外，其余要用经济适用房安置。以后城市的改造拆迁力度还要加大，仍然需要新建大量的住宅用于安置。此外，老城区现有的危房和部分不成套住房需要改造，一些住房困难户问题需要解决。Ø 三是新的住房需求日益增长。随着扬州经济的快速增长和工业、第三产业的发达，城市将会出现越来越多的中产阶级，这类型将会逐渐成为扬州市区普通住宅消费群体的主力，中产阶级的扩大将会产生更多的对住房的需求。小高层、高层产品将增多，经济型户型供应将随着市场需求的扩大而增大土地的不可再生性决定了未来城市发展将向高空发展，多层产品将逐渐退出扬州普通住宅供应市场，小高层和高层产品将增多，而从目前来看，消费者对小高层和高层产品的需求也很大，因此未来小高层和高层产品将逐渐成为市场供应的主体；从价格、户型等方面来看，消费者对户型面积的需求在缩小，中小面积的户型需求在不断放大，随着时间的推移，开发商为降低开发风险，迎合消费者需求，精致经济型户型产品供应将扩大。三房多层产品将供不应求。随着90·70政策的逐步实施以及土地的稀缺特性，大户型、多层产品将越来越稀缺。作为一贯的市场主力三房多层产品，未来将会成为消费者的首选目标。西区的依然是投资热点，但区域间的竞争将更加激烈西区发展日益成熟。受前几年市场开发的热潮影响以及继续大批量的土地放量，在未来近几年内其第一占有率地位将不受影响。而东区和北区由于越来越受到市场关注，因此其未来开发将成为新的热点区域，区域间竞争也将更为激烈。房价将保持稳中有升的趋势，降价可能性很小受市场需求及开发成本提高的影响，在未来的一段时间里，除非政府出台更为严厉的宏观调控政策，否则整个全国房地产市场将继续保持增长态势；而扬州作为一个本身市场比较健康的城市，房价将会继续保持稳重有升的趋势，普通商品住宅降价的可能性极小。以上即为我们对于扬州目前宏观市场环境及地产市场的总体研究，由于本案位于扬州西区且产品规划中小户型较多，因此我们接下来重点对西区住宅市场、扬州小户型市场进行研究，我们希望通过详细的市场研究给项目的产品定位及价格拟合提供参考。第三章、项目竞争市场研究一、西区住宅竞争市场研究1、西区发展规划研究扬州城市发展方向： “主导向南，西进东联”。南延扩大经济开发区，跳跃开发港口分区和瓜洲分区，作为发展第二产业的主要载体；完善西部分区，适度发展河东分区，作为生活居住与第三产业的主要载体；加强与江都的交通联系与协调发展，构筑良好的都市区形态。今年来，新城西区的发展日益成熟。建成了润扬大桥、开通了宁启铁路，文昌西路西沿线规划中直通仪征。打造了润扬森林公园，开发了扬州最大体量住宅小区京华城中城等大批住宅项目。“完善西部分区，适度发展河东分区，作为生活居住与第三产业的主要载体”这一规划目标，正随着新城西区建设的日益完善而逐步实现。1.1、 规划范围扬州西区包括新城西区和西南分区。其具体范围为：东至二道河、古运河一线，南至仪扬河，西至润扬大桥北接线，北至沿山河、扬冶路一线。用地面积约为37.7平方公里。新城西区规划范围：北至宁启铁路和扬冶公路一线，西至西北绕城公路，南至文汇西路，东至贾七路，规划总用地面积约为 10 平方公里。西南分区规划范围：东至古运河、北至江阳路、南自仪扬河、西至润扬大桥北接线，用地面积27.7平方公里。本案北临文汇西路，紧贴新城西区，从地理和周边环境来看，本案应归属于新城西区边缘。1.2、定位新城西区功能定位：新城西区是以生活居住、公共服务功能为主，配套设施完善的城市新区。其中心区为融交通换乘、文教体育、现代商业、行政办公等多功能为一体的生态型、复合型城市副中心。1.3、总体布局及用地规划西区土地利用规划图规划结构为“三轴五区一环”，“三轴”分别是东西向文昌西路城市发展轴；南北向西环线结合绿地的交通干道；南北向贯穿西区中心的赵家支沟及沿河绿地景观轴；“五区”分别是火车站区、西区中心北侧的科教文化娱乐区、南侧的商贸旅游区、西环线两侧的居住区一、居住区二；“一环”指的是连接各区的生态旅游景观带。新城西区内布置作为城市副中心需要具备的公共建筑功能、城市广场与城市公园，并起到展示城市形象的作用。本案城市建设和城市规划的双向发展推动了西区房地产市场的发展，其中住宅市场发展尤为明显，本案在区位上属于新城西区边缘，规划主要以居住为主，公共服务为辅。1.4、道路系统规划主干路：文昌西路（ 110 米）、文汇西路（ 50 米）、站南路（ 50 米）； 次干路：扬冶路、环湖路、孙庄路、中心东路、中心西路，道路红线 35 50 米。整体构成“五纵五横”的新区道路主骨架。新区的道路网结构及道路选线不仅密切结合地形地势及现状，顺畅衔接周边城市道路，而且还从城市设计角度考虑新区的空间构图与空间序列的形成，以方格网为主，主要道路宽直畅通，次要道路顺畅自然。本案北临主干路文汇西路，东侧为次干路中心东路，南部规划道路正在规划中。本案的通达性及可达度较高，交通便捷。1.5、西区板块发展历程概述20002003年，新城西区规划形成，以来鹤台为中心，大润发进驻。2002年5月新城启动建设。2004年4月火车站建成通车。2004年宁启铁路建成，贯穿扬州城，西连京沪线，东接新长线，通达全国。2005年润扬大桥通车，扬州至镇江仅需10分钟。2005年10月双博馆建成开馆，市体育公园同时建成开放。2006年5月苏中机场国内第一个跨地区的“联合机场”启动前期准备工作。2007年城市副中心成型，配套全面提升。2007年2月京华城Living Mall全生活正式广场开放。2、西区土地市场研究06年下半年以来西区住宅成交地块一览表地块编号用地面积容积率规划用途土地坐落成交价购买人成交时间271147072.0商住高桥路西侧、马太巷北侧3760元/江苏北辰置业有限公司07.6.283401104481.7住宅文汇西路与中心路交叉口西南角2915元/冯兴旺（福建）07.7.28343208582.5商住四望亭路南、文化艺术学校东5165元/浙江祥生房地产开发有限公司07.6.283461128931.2住宅孙庄路南、西外环路东2565元/林神周(福建)07.6.28349221773.5商住维扬路西、新城河北6650元/深圳市前海股份有限公司(联合)07.6.28322816152.25商住扬子江中路以西，世纪家园以南800元/扬州金轮房地产开发有限公司07.2.832343631.4商住鸿大路西侧，排涝河北侧935元/包广霞（扬州）07.2.2217B83791.1住宅贾七路西，高潮河东南侧，已建的桃园小区西侧1620元/扬州市桃园房地产开发有限公司06.11.17281757721.5商住宁通公路南，扬瓜路东侧1125元/扬州华利房地产开发有限公司06.11.172931298861.5住宅文昌西路南，中心西路西1860元/扬州新能源虎豹房屋开发有限公司06.11.2276126191.5商住江阳西路北侧，玫瑰花园东侧1970元/扬州星辰置业有限公司06.11.6285556421.21.7商住高桥路西侧，梅岭东路南侧2640元/扬州莱茵达置业有限公司06.9.262651762441.5住宅文昌西路南，孙庄路北侧，西外环路东侧2035元/江苏万豪房地产开发有限公司06.6.28合计1043566.5地块均价06年下半年以来，西区供给出让13幅住宅地块，累计成交面积695711，按1.5的容