商用房地产市场分析报告.docx

深圳市商用房地产市场分析报告二一年三月目 录一、2009年深圳商用物业市场分析2（一）2009年深圳市商业物业市场分析21、新增供应分析22、销售分析33、各行政区商业物业租售比分析6（二）2009年深圳市写字楼物业市场分析91、新增供应分析92、销售分析103、主要区域写字楼市场12二、深圳市商用物业价格波动分析14（一）深圳市商业物业价格波动分析14（二）深圳市写字楼物业价格波动分析18三、建行存量对公贷款抵押商用物业数据分析22四、建行存量对公贷款抵押商用物业市场分析2832一、2009年深圳商用物业市场分析（一）2009年深圳市商业物业市场分析1、新增供应分析2009年，深圳商业用房累计批准预售面积42.16万平方米，同比减少30.20%，其中纯商业项目仅一个（丰盛町地下阳光街），还有一个为酒店项目，其余均为住宅和写字楼商业裙楼，比重达到97.27%。近年商业物业批准预售面积近年，深圳商业用房新增供应量总体呈下降趋势，2005年2007年，连续三年同比跌幅在30%以上，2008年虽然有所增长，但2009年又迅速回落。未来几年，随着特区外居住氛围的日趋浓厚，对商业配套的要求不断提高；同时，轨道交通建设的全面展开也拓宽了商业地产的发展空间，因此，预测未来几年商业物业新增供应量将会保持一定幅度的递增。近年深圳商业用房批准预售面积（万）（数据来源：深圳市房地产信息网）各月批准预售面积2009年深圳月均新增商业用房3.51万平方米，同比减少30.22%。上半年新增18万平方米，其中1月、2月新增供应量不足1万平方米，一方面是受入市新盘大幅减少的影响，另一方面新增项目中豪宅比重较大，配套商业面积较少；下半年新增供应有所增加，尤其是11月、12月分别为8.23万平方米、4.88万平方米。2008年1月-2009年12月深圳各月批准预售商业面积（万）（数据来源：深圳市房地产信息网）各区批准预售面积从新增商业物业分布来看，主要集中在龙岗和南山二区，占全市的比重分别为33.9%、32.11%；福田区则全部位于车公庙片区，三个项目分别为丰盛町地下阳光街、绿景广场裙楼和耀华创建大厦；宝安区由于商品住宅新增供应量的锐减，加上以豪宅项目为主，大多无商业裙楼，因此商业用房总体新增供应量仅45270.35平方米。2009年各区批准预售商业面积（数据来源：深圳市房地产信息网）2、销售分析成交总量 2009年111月，深圳成交商业用房11.73万平方米，同比减少25.38%，新增供需比为3.59，商业地产市场需求依然疲软。从近年走势看，自2005年以来，深圳商业用房销售面积逐年递减，年新增供需比在1.5以上，2008年达到3.37，商业用房存量日益增大。近年深圳商业用房销售面积（万）（数据来源：深圳市房地产信息网）各月成交情况2009年上半年，在宽松的信贷政策环境下，多个商业项目趁机入市，深圳商业用房成交量有一定的回升，其中1月、3月、6月成交面积达到10000平方米以上；2009年下半年，受新开盘商业项目不多及价格较高的影响，成交量逐月递减。而11月份以后，随着“限外令”的取消，商业用房投资市场需求上升，成交量有上升趋势。2009年111月各月深圳商业物业销售面积（）（数据来源：深圳市房地产信息网）主要项目成交情况2009年深圳共53个项目有成交商业物业，其中宝安区、龙岗区各有17个项目在售商业，成交面积占全年全市成交总量的60.76%，其中龙岗区成交面积达106048.69平方米，占全市成交总量的36.74%。从各项目成交量看，有14个项目成交面积在8000平方米以上，集中在1000平方米7000平方米之间的项目则有22个。2009年112月商业物业销售面积（）序号项目名称成交面积（）序号项目名称成交面积（）1三湘海尚36760.2028丰盛町地下阳光街2116.542万科金域东郡27041.5429鸿基花园2057.843上品雅园24516.5730阳光花地1937.064依云伴山15717.2731中航鼎尚华庭1769.415宝能太古城14953.5932诺德假日花园1336.656第五园13123.6733旭景佳园1327.747中海西岸华府12878.7934双御雅轩1205.898阅山华府11399.1335宏发美域花园1135.109深圳国际交易广场11314.4636水岸新都1105.2010首地容御11223.8237世纪假日广场989.5511金地上塘道10831.4238十二橡树庄园877.8112熙龙湾10771.9139金地名轩852.9413幸福里雅居10058.1940平湖华龙土特产723.8114东森商业大厦8389.1341向南海德大厦721.0115万象天成6623.5742园景园名苑417.4516锦明花园5320.9543振业城392.8817金地梅陇镇4982.8044京南华庭303.3318碧海富通城4961.2245万科东海岸社区274.2119香缇湾3681.4346汇泰大厦228.5420海语西湾3643.8347翠景居225.4721碧湾雅园3142.29483号线·城市公寓224.0422深业东城上邸3108.0449阳光海湾花园211.5623天利中央2987.1650东海龙腾公寓158.9824大鹏曼湾广场2939.4951爱地花园125.4925禧园2583.2852世纪春城四期118.9026龙泽榕园2487.1853凤凰雅居75.7127桃源居2283.98（数据来源：深圳市房地产信息网）3、各行政区商业物业租售比分析罗湖区罗湖区由于区位优势明显且商业房地产发展较早，区域商业经营稳定且回报率高，因而商铺投资风险相对较小，受到投资者的亲睐。从租售比看，主要集中在1：2001：250左右，其中报酬率整体较高的东门片区大多在1：1701：200左右，尤其是东门步行街上的商铺；人民南片区租售比主要也在1：200以内；笋岗片区租售比相对较低，大多在1：300左右。片区租售比布心12501257东门11711313松园-桂园11731311人民南11421261笋岗12201375从区域商铺挂牌及询价频率来看，人民南片区和东门片区商铺显得更为活跃，占全区的比重近40%，典型物业有九龙城广场、越港商业中心、罗湖商业城等。其他询价频率较高的片区有莲塘、水贝以及布心片区。福田区福田区大部分区域商业氛围也趋于成熟，未来商业格局主要受旧城改造和地铁开通的影响较大，如岗厦片区、新洲片区等。租售比也主要在1：2001：250左右，其中华强北片区租售比较大，大致在1：1231：261左右，活跃商铺有赛格广场、潮流前线以及桑达雅苑。目前来看，租售比较高的片区有车公庙片区、福田口岸以及福田中心区，大致在1：2501：300之间，个别项目在1：300以上，如海悦华城，月租金在300350元/平方米左右，而报盘价格则达到10万元/平方米以上。片区租售比滨河11491178车公庙11871279福田南11701229华强北11231261福田口岸11971343景田11831300莲花北1233梅林11941351农科1285石厦12191221香蜜湖11961207新洲-金地11711213福田中心区11931300从区域商铺活跃程度来看，还是租金回报率较高的片区受到市场追捧，如华强北片区、福田南片区以及福田中心区，占全区的比重约40%左右。南山区南山区商圈是近几年迅速发展起来的，原来商业中心主要集中在南头及南油片区，近年南山商业文化中心区、后海片区迅速成长，成为区域焦点。但是受西部通道、地铁及其他一系列利好因素的影响，区域商业价格透支较为严重，商铺价格增长速度过快，租售比偏高。以南山商业文化中心区为例，大多数物业目前一楼铺位租金在250元/平方米350元/平方米左右，但是售价则在7万元/平方米12万元/平方米之间，个别铺位挂牌价格达到15万元/平方米，租金回报率明显偏低。而南头片区在几个大型商场的带动上，片区商铺租售比较为合理，大致在1：1701：200左右，蛇口片区租售比约在1：250左右。片区租售比后海13381516南头11401323南油1160前海12221296商业文化中心11591411蛇口11951385从区域商业物业活跃程度看，南山商业文化中心尽管租售比偏高，但是其发展前景依然为投资者看好，询价次数占全区的比例约25%左右，主要物业有保利文化广场、天利中央以及海岸大厦；南油片区凭借较好的回报率，挂牌及询价频率也较高，比重达到20%左右。宝安区近年，随着深圳房地产重心向特区外的转移，特区外商业房地产开发也趋于活跃，加上地铁网络覆盖的刺激，商业物业价值大幅攀升。宝安中心区、西乡以及龙华作为近几年新崛起的片区，商业物业市场也面临与南山商业文化中心区同样的问题，那就是对各项利好透支较为严重，租售比偏离较为严重。以宝安中心区为例，幸福海岸、深业新岸线、第五大道等几个项目目前经营较好的铺位月租金在100元150元/平方米左右，但是售价大多在40000元/平方米50000元/平方米之间，个别临近地铁口的铺位更是在600000元/平方米左右，租金回报率在3%左右；西乡碧海中心区地铁沿线商铺（如圣淘沙骏园、泰华阳光海、槟城西岸等）目前售价也大多在35000元/平方米45000元/平方米，但是空置率却在70%以上，无疑目前的价位缺乏一定的支撑力。龙华片区同样如此，2009年下半年以来新开盘以及即将开盘商业项目，均价基本上在40000元/平方米以上，个别铺位价格达到60000元/平方米70000元/平方米，相当于目前景田片区商业较为繁荣区域的售价，但是龙华片区无论是商业氛围还是居住氛围的形成显然还需要几年时间的发展。片区租售比区间龙华11421577大浪1264沙井11921281西乡11571400中心区12591334新安11331457从区域商业物业询价频率看，龙华、西乡比重分别在30%、25%左右，典型楼盘龙华有潜龙鑫茂花园、世纪春城、书香门第、金地梅龙镇，西乡有槟城西岸、泰华阳光海、西海湾明珠等。龙岗区与宝安区相比，虽然同属特区外，但是龙岗区商业物业发展则显得比宝安区要理性，一方面是龙岗区区位上要略逊宝安区，另一方面是龙岗区范围更大，商业物业及消费人群分布更为分散。目前龙岗商业物业主要集中在龙岗中心城以及布吉片区，租售比主要集中在1：2001：300左右，坂田片区则在1：250左右。片区租售比区间布吉11521362坂田11541272横岗12751316坪山1150中心城11811353从各片区商业询价比重来看，龙岗中心城和布吉片区均在25%左右，其中龙岗中心城较为活跃的楼盘是鸿基花园三期，价格大致在1600025000元/平方米之间。布吉片区较为活跃的商铺有桂芳园（售价3000040000元/平方米）、信义假日名城（售价30000元/平方米）；此外，坂田片区的中海月朗苑询价也较为频繁，首层商铺单价大致在1500025000元/平方米。（二）2009年深圳市写字楼物业市场分析1、新增供应分析2009年，深圳共有11个新写字楼项目入市，批准预售面积52.95万平方米，其中办公用房预售面积41.29万平方米，同比增长103.00%。2009年深圳新增写字楼大部分位于特区内，且新增项目土地法定用途多为办公，而去年同期项目土地法定用途多为工业用地和居住用地。2009年深圳批准预售写字楼项目项目名称项目位置总预售面积（）办公预售面积（）商务公寓预售面积（）工业预售面积（）绿景广场 福田.深南大道与香蜜湖路交界东南侧 65718.4535840.5229877.93卓越世纪中心 福田.福田区福华三路与金田路交汇处 96762.7360551.49天利中央商务广场南山.海德三路商业文化中心区61652.3961652.39中央西谷大厦福田.滨河大道与沙嘴路交汇处35890.8235890.82湖溪大厦罗湖区湖贝路西段62766276东方新天地广场福田区深南路与彩田路交汇处86536.2942682.0643854.23深业泰然红松大厦 福田.福田区泰然六路北侧 36549.336549.3东海国际中心（一期） 福田.深南大道和农林路交界东北 100370.78100370.78万骏经贸大厦宝安.宝安区新安街道宝兴路西侧 19703.6519703.65珠江广场龙岗.龙岗龙翔大道与建设路交汇处 28068.2528068.25耀华创建大厦 福田.深南大道 28159.9128159.91合计529477.33412919.8780008.1636549.3（数据来源：深圳市房地产信息网）2、销售分析成交总量2009年111月，深圳累计成交写字楼面积20.75万平方米，是2008年全年写字楼成交总量的4.25倍，与2007年全年成交量大致相同。年底随着东方新天地广场、万骏经贸大厦以及东海国际中心几个新项目的入市，写字楼成交量再度攀升。近年深圳写字楼销售面积（万）（数据来源：深圳市房地产信息网）各月成交情况从2009年各月写字楼销售情况看，12月份交易量仍然处于较低水平，从3月份开始，随着天利中央广场、卓越世纪中心的相继入市，写字楼交易量开始逐渐回暖，并带动国际西岸大厦、华强广场的、盛唐商务大厦等销售，月成交面积在10000平方米以上，其中6月、8月成交面积分别为55171.69平方米、46329.72平方米。2009年111月深圳各月写字楼销售面积（）（数据来源：深圳市房地产信息网）主要项目成交情况从2009年各主要写字楼项目销售情况看，有9个项目成交面积突破10000平方米以上，其中，熙龙湾（国际西岸大厦）成交面积达到31640.6平方米，销售率实现100%，说明宝安中心区写字楼市场虽然尚处于起步阶段，但是其市场前景却广为看好。同样，位于区域中心的卓越世纪中心、天利中央二期虽然价格较高，但是凭借自身优异品质和周边浓厚的商务氛围而受到市场的追捧。2009年主要写字楼项目销售面积（）（数据来源：深圳市房地产信息网）3、主要区域写字楼市场深圳写字楼市场发展写字楼有集约发展的特性，城市的发展历程和区域的规划具有决定性作用。罗湖区是深圳的最早建成区之一，由于毗邻香港，经济发展起步较早，是深圳市最重要的商贸、金融、信息与物流中心，深圳早期的写字楼都集中在罗湖区，如以国贸大厦为核心的人民南片区和以地王大厦为核心的蔡屋围片区，尤其是后者，在短短的不足千米的道路两旁，就集中了地王大厦、深业中心、发展银行大厦、华润大厦、世界金融中心等顶级写字楼，是目前深圳的金融中心区。进入21世纪以来，罗湖区由于经过了多年的发展，可供发展的地块越来越少，深圳经济的发展重心逐渐西移，而福田中心区由于具备了高规格的规划和设计，则成为了深圳写字楼发展的中心地区。经过近几年的发展，福田中心区目前已集中了数十座高档商务楼宇，商务办公面积约300多万平方米，成功打造成深圳的中央商务区。此后，深圳写字楼市场重心继续西移，中心区西区（车公庙竹子林片区）、南山商业文化中心区、科技园片区写字楼楼市场也得到迅速发展，成为深圳写字楼市场的重要一环。受地理位置的限制，传统写字楼商圈对特区外商务办公市场的辐射有限，随着特区外经济的迅速发展和产业的更新升级，对中高档写字楼的市场需求也将日趋迫切，加上特区内可供开发用地的日趋减少，深圳写字楼的“东进西移”是未来发展趋势之一。目前宝安中心区写字楼市场已经起步，荣超滨海大厦、国际西岸大厦已相继入市，并受到市场的追捧，这无疑为区域写字楼市场的发展注入了信心。龙岗区写字楼市场发展相对较慢，但是龙岗中心城凭借其规划、定位和周边产业的支撑，未来写字楼市场前景也被看好。2009年11月底刚刚取得批准预售的珠江广场目前正在VIP认购，初步定价均价18,000元/平方米，将对区域房地产市场的发展起着深远的影响。主要片区写字楼市场分析人民南片区作为深圳最早的写字楼集中区域，除了嘉里中心外，大部分写字楼功能、结构较为陈旧，如国贸大厦、发展中心、海燕大厦、天安国际大厦、外贸集团大厦、太平洋商贸大厦、金威大厦等。其中嘉里中心目前月租金约90100元/平方米左右，售价在20000元/平方米23000元/平方米之间。而其他写字楼月租金大致在4570元/平方米之间，售价约8000元/平方米11000元/平方米。蔡屋围片区片区内写字楼较为集中，且写字楼档次以中高档为主。写字楼建设年代多集中在90年代初，写字楼租客以金融、担保及证券、培训机构为主。主要有发展银行大厦、深业中心、金山大厦、金丰城大厦、华润大厦、地王大厦等。中档写字楼如金丰城，月租金在70元/平方米90元/平方米之间，售价大多在15000元/平方米18000元/平方米；高档写字楼月租金在100元/平方米150元/平方米之间，售价大致在22000元/平方米25000元/平方米.华强北片区华强北片区写字楼主要沿深南路、华强北路以及振华路分布，大多建成年代也较早，布局及功能也一般，而近两年新入伙的则有鼎诚国际、华强广场。片区写字楼挂牌及询价较为频繁的项目主要有电子科技大厦、国际科技大厦、赛格广场、群星广场、华强广场。其中鼎诚国际、华强广场月租金在85元/平方米100元/平方米之间，售价在23000元/平方米30000元/平方米之间。其他如群星广场、电子科技大厦，月租金约80元/平方米90元/平方米之间，售价在18000元/平方米25000元/平方米之间，而赛格广场月租金达到110元/平方米150元/平方米，售价在2500元/平方米27000元/平方米之间。福田中心区经过近年发展，福田中心区写字楼市场已趋于成熟，目前市场上报盘及询价较为频繁的楼盘有江苏大厦、金中环商务大厦、诺德中心、荣超经贸中心、深圳国际商会大厦、深圳国际商会中心、深圳中心商务大厦、现代商务大厦、新世界商务中心、卓越大厦、凤凰大厦、星河世纪等，大部分写字楼目前月租金约110元/平方米140元/平方米，售价29000元/平方米35000元/平方米；而建成较早的以江苏大厦、深圳国际商会大厦为代表的写字楼月租金约100元/平方米130元/平方米，售价21000元/平方米27000元/平方米；此外，结构较为独特的如现代商务大厦复式写字楼售价达到40000元/平方米以上。目前片区在售的一手写字楼卓越世纪中心均价达到37500元/平方米。车公庙片区车公庙片区依托邻近深圳中心区的地缘优势和紧邻红树林的景观资源优势，近年受到市场关注，片区写字楼沿深南路两侧分布，主要有招银大厦、深航锦江酒店、深南国际商务大厦、世纪豪庭、大庆大厦、英龙展业、本元大厦、银座国际、财富广场、中国有色大厦、喜年中心、创展中心等。片区主要写字楼租金大致在80元/平方米110元/平方米，售价可分为几个档次，其中以苍松大厦、海松大厦、劲松大厦为代表的土地用途为工业的写字楼售价在14000元/平方米16000元/平方米；而创新科技广场、天安数码时代售价稍高，在1700023000元/平方米之间。此外，以金润大厦、万轩国际、金运世纪为代表的近年新入市的写字楼售价达到25000元/平方米28000元/平方米南山商业文化中心区近年，随着深圳写字楼发展重心的“西移”，南山区的区位优势凸现，再加上南山区在高科技产业、现代物流业方面在深圳举足轻重的地位，产业政策对入区企业的指引，也将带动写字楼的需求，这些都成为南山商业文化中心区区写字楼发展的有利因素。片区目前主要写字楼物业有海岸大厦、天利中央商务广场，其中海岸大厦月租金80元/平方米100元/平方米，售价约21000元/平方米25000元/平方米，天利中央商务广场月租金80元/平方米110元/平方米，售价达到23000元/平方米27000元/平方米，与福田中心区及中心西区相比，还具有较大的上升空间。二、深圳市商用物业价格波动分析（一）深圳市商业物业价格波动分析1、 深圳市近年商业物业价格走势2004-2007年，深圳市商业物业成交价格有较大的涨幅，涨幅高达52%，但是，2008年，受楼市延续深度调整、经济衰退两大因素影响，深圳市商业物业成交价格大幅回落，销售均价为13193元/，同比下降30.16%。从各月来看，自2008年4月份开始，深圳商业用房销售均价开始呈上升趋势，8月成交均价达到32000元/平方米，主要是由于总体成交量少，个别项目的拉升所致。2008年9月开始，由于大多数特区外商业物业上市成交，开发商合理定价等因素使商业物业成交量升价跌，2008年11月全市商业均价跌至8188元/平方米，2008年12月份开始成交均价有较大回升。（数据来源：深圳市规划和国土资源委员会）自2009年11月17日商业“限外令”正式取消以来，深圳商业地产市场表现活跃，商铺成交价格普遍涨幅达到15%，个别项目甚至上涨30%,成交量亦上浮近20%。根据有关机构发布的研究报告显示，深圳全年成交14.68万平方米，均价为20658.66元平方米，同比大涨56%，个别楼盘涨幅超过三成。初步预计，2010年深圳商业物业售价将比2009年有8至15左右的上涨。2、 2008年各行政区商业物业价格波动分析Ø 2008年，罗湖区挂牌均价在5-8万/平方米之间波动，2008年1月份挂牌均价为74018元/平方米，而12月份挂牌均价则下降至52561元/平方米，下降幅度接近30%；Ø 2008年，福田区商业挂牌均价在46万/平方米之间波动，2008年1月份挂牌均价为50929元/平方米，而12月份挂牌均价则下降至43571元/平方米，下降幅度为14%；Ø 2008年，南山区商业挂牌均价在4万/平方米左右波动，2008年1月份挂牌均价为48486元/平方米，而12月份挂牌均价则下降至39755元/平方米，下降幅度为18%。从上面数据可以看出，2008年深圳特区内商业物业挂牌均价以罗湖区变化幅度最大，其次是南山区，福田区变化幅度相对较低。2008年，深圳市特区外商业物业挂牌均价，宝安区下降幅度为27%；而龙岗区下降幅度为16%。2008年深圳市商业用房三级市场挂牌均价 （元/）（数据来源：深圳市房地产信息网）3、 2007年-2008年深圳市各区商用物业价格跌幅分析从各区商业用房挂牌均价走势看，2007年整体呈上涨趋势，其中特区内在2007年11月左右达到高峰，而特区外则最高点出现在2008年1月；2008年受房地产市场需求萎缩及国际金融危机蔓延的影响，各区商业用房整体呈下行趋势。具体从各区商业用房挂牌均价下跌情况看，跌幅最大的是罗湖区，由2007年年底时的75000-80000元/平方米跌至2008年年底时的51000-52000元/平方米，跌幅为32%-35%，典型片区如人民南片区；其次是宝安区，2008年年底商业用房挂牌均价在21000-22000元/平方米左右，较2007年年底时的30000元/平方米下跌了25%-30%左右，典型片区如龙华片区、宝安中心区；福田区、南山区、龙岗区跌幅分别为15%-18%、10%-12%、13%-14%左右。行政区2007年年底2008年年底跌幅典型片区罗湖75000800005100052000-32%-35%人民南宝安300002100022000-25%-30%龙华福田52000550004300047000-15%-18%福田中心区龙岗22000230001900020000-13%-14%龙岗中心城南山45000480004000043000-10%-12%南山商业文化中心（数据来源：深圳市房地产信息网）2007年2008年罗湖、福田、南山商业用房挂牌均价走势（数据来源：深圳市房地产信息网）2007年2008年宝安、龙岗商业用房挂牌均价走势（数据来源：深圳市房地产信息网）4、 2009年深圳市各区商用物业价格分析Ø 2009年，罗湖区挂牌均价在5-6.5万/平方米之间波动，波动幅度较2008年有较大幅度下降，2009年1月份挂牌均价为52780元/平方米，而2009年12月份挂牌均价则下降至52442元/平方米，下降幅度为0.64%，可以看出2009年罗湖区商业物业挂牌均价基本保持平稳；Ø 2009年，福田区商业挂牌均价在4万6万之间波动，2009年1月份挂牌均价为42491元/平方米，而2009年12月份挂牌均价则下降至57242元/平方米，挂牌均价上涨幅度高达35%；Ø 2009年，南山区商业挂牌均价在4万左右波动，2009年1月份挂牌均价为42009元/平方米，而2009年12月份挂牌均价则下降至56702元/平方米，挂牌均价上涨幅度高达35%。从上面数据可以看出，2009年深圳特区内商业物业挂牌均价，福田、南山均表现出较大幅度的上涨，而罗湖区基本保持平稳状态。2009年，深圳市特区外商业物业挂牌均价，宝安区上涨幅度接近50%；而龙岗区上涨幅度为40%。2009年深圳市商业用房三级市场挂牌均价（元/）（数据来源：深圳市房地产信息网）（二）深圳市写字楼物业价格波动分析1、 深圳市近年写字楼物业价格走势分析2006年以前深圳市写字楼市场销售价格基本上保持平稳缓慢的上涨趋势，环比上涨幅度保持在2%-3%左右，最高上涨幅度也不超过10%。但是，2007年，深圳市写字楼市场销售价格和住宅市场销售价格一样，也经历了大涨大落的考验，对深圳市写字楼市场来说，2007年同样是不平凡的一年。进入2008年，随着国家宏观调控政策的不断深化以及调控效果的显化，深圳写字楼市场开始不断调整，销售价格逐步下滑，并从4月份开始基本保持平稳，销售均价保持在20,000元/平方米左右。根据有关机构发布的研究报告显示，2009年深圳全市写字楼成交44.25万平方米，同比增加115，均价为24054元平方米，比2008年上升27。2、 2008年各行政区写字楼物业价格波动分析Ø 2008年，罗湖区写字楼挂牌均价在1.3-1.6万/平方米之间波动，2008年1月份挂牌均价为15742元/平方米，而2008年12月份挂牌均价则下降至13081元/平方米，下降幅度为17%；Ø 2008年，福田区写字楼挂牌均价在1.82.5万/平方米之间波动，2008年1月份挂牌均价为24513元/平方米，而2008年12月份挂牌均价则下降至18040元/平方米，下降幅度为26%；Ø 2008年，南山区写字楼挂牌均价在1.4-2.1万/平方米左右波动，2008年1月份挂牌均价为20745元/平方米，而2008年12月份挂牌均价则下降至14246元/平方米，下降幅度为31%。从上面数据可以看出，2008年深圳特区内写字楼物业挂牌均价呈现下降趋势，以南山区下降幅度最大，其次是福田区，罗湖区下降幅度相对较低。2008年深圳市写字楼物业三级市场挂牌均价 （元/）（数据来源：深圳市房地产信息网）3、 2007年-2008年各行政区写字楼物业价格跌幅分析由于特区外及盐田区写字楼市场尚不成熟，主要研究了罗湖区、福田区以及南山区写字楼物业的挂牌均价走势。2007年2008年，特区内三区写字楼挂牌均价走势基本与商业物业一致，呈现2007年上涨，2008年下跌的趋势，波峰在2007年年底至2008年年初。对比2008年年底与2007年年底时各区写字楼下降幅度，跌幅最大的是南山区，均价由20000-21000元/平方米降至14000-15000元/平方米，跌幅约28%-30%，典型片区如南山商业文化中心区；其次是福田区，高峰时期均价在23000-24000元/平方米，2008年年底在18000-19000元/平方米，下降了20%-22%，典型片区是福田中心区；罗湖区写字楼由于大多建成时间较早，设施设备、功能及外观等相对陈旧，价格波动幅度较小，2008年年底较2007年年底下降了大约12%-14%左右，典型片区是人民南片区。行政区2007年年底2008年年底跌幅典型片区南山20000210001400015000-28%-30%南山商业文化中心区福田23000240001800019000-20%-22%福田中心区罗湖15000160001300014000-12%-14%人民南2007年2008年罗湖、福田、南山写字楼挂牌均价走势4、 2009年各行政区写字楼物业价格波动分析Ø 2009年，罗湖区写字楼挂牌均价在1.2-1.5万/平方米左右波动，1月份挂牌均价为11892元/平方米，而12月份挂牌均价则下降至14893元/平方米，上涨幅度为25%；Ø 2009年，福田区写字楼挂牌均价在1.82.4万/平方米之间波动，1月份挂牌均价为18064元/平方米，而12月份挂牌均价则下降至23660元/平方米，上涨幅度为31%；Ø 2009年，南山区写字楼挂牌均价在1.5-2.0万/平方米左右波动，1月份挂牌均价为15034元/平方米，而12月份挂牌均价则下降至19292元/平方米，上涨幅度为28%。从上面数据可以看出，2009年深圳特区内写字楼物业挂牌均价呈现上涨趋势，以福田区上涨幅度最大，其次是南山区，罗湖区上涨幅度相对较低。2009年深圳市写字楼物业三级市场挂牌均价 （元/）（数据来源：深圳市房地产信息网）l 深圳市商用物业价格波动总结从上面数据变化趋势可以看出，2008年，受国际金融危机以及楼市调整的影响，无论商业物业还是写字楼物业，其成交价格均表现出明显的下降趋势；2009年，受宽松货币政策、 “限外令”政策的取消等一系列宏观调整政策的影响，深圳市商业、写字楼物业价格均表现为明显的上涨趋势。具体到深圳市各个微观区域市场价格，其波动幅度取决于区位、规划、供应结构等多种因素的影响，变化情况较为复杂。三、建行存量对公贷款抵押商用物业数据分析数据来源说明：根据商用房借款人行业信息补充的资料，共收到信息49条，仅针对本次49条贷款信息进行分析。数据分类说明：由于商用物业市场价格的影响因素相比住宅类物业，有其特殊性，受周边配套、经营业态、装修情况、建筑面积等影响较大。因此，我们在未进行现场勘查的情况下，无法对每套商用物业进行价格评估。本次按照有效的49条贷款信息，根据这批商用物业的房地产名称、抵押物所在区域，结合我公司的楼盘字典，通过数据库检索技术，进行分类统计，提取出各物业的楼盘名称，并按物业的所在行政区、片区进行划分，便于进一步分析各片区物业市场，以把握物业区域市场状况及贷后风险。1、 各行政区贷款情况行政区贷款笔数贷款余额（万元）贷款余额所占比例宝安13169,717.8218%福田10313,736.9033%龙岗6101,171.0011%罗湖12183,055.0019%南山8180,182.0019%合计49947,862.72100%2、 各行政区贷款笔数、贷款余额情况从贷款笔数排名，宝安区占28%,位居第一；其次是罗湖区，比例为24%；福田、南山、龙岗所占比例分别为20%、16%、12%。但从贷款余额数排名，福田区占33%，位居第一，其余区域所占比例较为均衡。可以看出，尽管福田区贷款笔数较少，但是由于价格的因素导致福田区贷款余额远远高于宝安区。3、 各片区贷款笔数、贷款余额情况为了进一步分析各行政区的不同街道商用物业的分布情况，以行政区为单位，对各小片区的贷款笔数进行统计分析。 宝安区宝安区对公贷款抵押商用物业共13笔，贷款余额为169,717.82万元，占全部贷款余额的18%。按贷款笔数统计，宝安区排前4名的片区为沙井、宝城、龙华、公明片区，比重分别为23%、23%、15%、15%；按贷款余额统计，排前四名的片区分别是宝安中心区、宝城、沙井、石岩，比重分别为35%、17%、16%、14%。龙岗区龙岗区对公贷款抵押商用物业共6笔，贷款余额为101,171.00万元，占全部贷款余额的11%。按贷款笔数统计，布吉片区共3笔，龙岗中心区、龙华、平湖片区各1笔；按贷款余额统计，布吉片区所占比重较大，占66%。罗湖区罗湖区对公贷款抵押商用物业共12笔，贷款余额为183,055.00万元，占全部贷款余额的19%。按贷款笔数所占比例统计，从大到小分别为上步、人民南、东门和文锦渡片区；按贷款余额所占比例统计，从大到小分别为人民南、上步、东门、文锦渡片区。福田区福田区对公贷款抵押商用物业共10笔，贷款余额为313,736.90万元，占全部贷款余额的33%。按贷款笔数统计，福田区以福田中心区占60%，其余4个片区各占10%；按贷款余额统计，福田中心区以绝对优势占据第一，所占比例高达90%，其余4个片区共占10%。因此，可以看出，建行对公商用物业抵押贷款物业中，福田区主要分布在福