华电价格报告.docx
策划报告华电路1号项目成本/价格/与不同物业配比/分析报告目录一、项目不同销售进度的价格分析 3 （一）1年售罄的价格分析 6（二）一抢而空的价格分析 9二、南京挑高小户型调研报告 11三、项目成本分析 15四、项目不同物业配比分析 57五、项目现金流量表与动态投资分析 60六、户型配比分析 61一、项目不同销售进度的价格分析：1、 定价策略本项目价格的确定采用以下基本思路：ü 市场比较法推算单价2、市场比较法的运用2.1 估价思路市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。2.2 样本选取样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。优派克思地产策略研究中心在实践中总结出以下样本选取原则：ü 相近原则，相近地段会有更多的相近因素ü 成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义ü 功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位在以上原则的指导下，我们调查了与本案相关的物业，选取了其中具有参考价值的个案作为本案的比较对象。2.3 修正思路一般情况下，市场比较所需考虑的因素有交易情况、交易日期、区域因素及个别因素4个方面。但在样本选取的过程中，我们充分考虑了交易情况和区域因素，故这两项因素的修正意义不大，这里简略认为相同；个案得到的均为销售价格数据，都是当前时间发生的价格，因此也不必考虑交易日期因素。因此，优派克思选择了一些指标对普通公寓个案进行了修正。第 4 页 共 72 页3、项目周边在售项目市场价格情况：案名开发商项目地址占地面积(万M2)总建筑面积(万M2)建筑形态在售主力户型整体成交均价当月成交均价弘燕名居南京弘瑞建设实业有限公司和燕路386号0.51.3高层二房109.58-111.2449295162栖霞天韵南京栖霞房地产开发有限公司迈皋桥71号0.483.17高层三房13914053845267北城世家栖霞房地产合班村8号37多层、小高层三房113-12151805220赞成湖畔居南京赞成房地产开发有限公司龙蟠路55号4.89.6小高层三房109-12553865664红山韵致居南京中鹏建设有限公司十字街68号1.74小高层、多层三房 10911857395739东恒阳光嘉园东恒集团国贸建设股份有限公司恒嘉路（原黑墨营路）98号1320高层、小高层、多层二房 92三房 129-13554565606金基翠城南京金基房地产开发有限公司黄家圩8号7.512小高层、多层三房两卫106-13459606396林景瑞园江苏通宇房地产开发有限公司合班村17号5.28小高层挑高户型二房：90三房：11056435643百通国际公寓南京百通置业有限公司地铁一号线迈皋桥站南-2 .56高层36-87尚未开盘 策划报告4、市场比较法下的本案价格评估 本项目位于南京城北华电路1号，在此采用市场比较法来推测本项目的预计可实现价格，因此我们选取同为项目同区域的在售项目作为可比案例进行比较，有下列4个：东恒阳光嘉园、金基翠城、林景瑞园、红山韵致居。表： 项目普通公寓价格拟合系数表比较内容权重ABCD东恒阳光嘉园金基翠城林景瑞园红山韵致居拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数地理位置20%0.20 10.20.90 0.180.950.1910.2主题提炼15%0.15 1.10.16510.151.10.1651.050.1575项目规模10%0.10 0.90.090.95 0.0951.020.1021.020.102小区规划与户型15%0.15 1.050.157510.151.020.1531.020.153立面设计10%0.10 1.10.111.050.1051.10.111.10.11社区景观10%0.10 1.10.1110.11.10.111.050.105配套设施10%0.10 10.10.950.0950.950.0950.950.095推广力度10%0.10 1.050.10510.11.050.1051.050.105合计100%/1.0375/0.975/1.03/1.0275将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出参考定价：以项目A为参考： 5456*1.0375= 5660以项目B为参考： 5960*0.975= 5811以项目C为参考： 5643*1.03= 5812以项目D为参考： 5739*1.0275= 5896从项目的品质、项目所处的地位对本项目的影响来综合衡量两个参考项目在本项目定价参考中的权重：项目编号项目名称相关程度比重A东恒阳光嘉园较强30%B金基翠城较强25%C林景瑞园一般20%D红山韵致居较强25%本案价格推算可得：本案价格=项目A修正价格×A权重+.项目C修正价格×C权重=1698+1452+1162+1474=5788依据项目周边强相关项目市场成交价格，通过市场比较法分析，我们认为项目的普通公寓物业能实现的毛坯均价为5800元/平方米左右。5、分建筑形态价格 从竞争形态来看，相关竞争项目多层、小高层成交均价相差在200元/平方米左右。项目类型成交均价整体均价东恒阳光家园多层5662.35456小高层5339.8高层5457.3北城世家多层5171.95180小高层5234金基翠城多层61035960小高层5945.6（一）正常销售速度的价格：多层市场价格6100元/平方米小高层市场价格5800元/平方米分析：这是项目平均每天销售2套，年销售700多套的价格。项目11万平米，依据新政面积控制，按照平均100平米/套，大约有1100套；项目至少需要1年半方可销售结束。因此，项目1年内销售完毕的价格，需要比上述的售价更低，方可实现。依据后续的成本分析，利润就会很低，我们认为，多出半年的销售周期，是合理的。ü 不建议项目1年内售罄，以1年半作为界定，比较合理，该价格为ü 多层市场价格6100元/平方米ü 小高层市场价格5800元/平方米ü 如果需要1年内售罄，项目价格需要减少5左右，大约290元/平米，降低到5500元/平米。ü 项目的财务成本可以减少1半，减少1750万元，大约153元/平米，成本削减的力度小于价格降低的力度（290元/平米），项目需要减少利润140元/平米。ü 我公司认为没有必要减少140元/平米的利润来达成1年内售罄。（二）一抢而空的市场价格 从南京市场来看，南京目前以价格优势获取快速消化项目，以苏宁天润城最为典型， 其销售价格比所在区域的市场价格低出近10%。 而位于河西奥体片区的银城西堤国际一度以低于市场平均售价的5500元/平方米10%的预告价格即5000元/平方米，赢得了市场的广泛关注，虽然该项目后来的实际成交均价并不是5000元/平方米，但可以推断这样的价格对应其项目产品，是能获得一抢而空的销售效果的。表：南京典型以低价销售的项目所属板块项目名称成交价格（元/平方米）所在区域销售均价（元/平方米）江北苏宁天润城25412800河西奥体片区银城西堤国际5000元/平方米（预告价格）5500本案所在片区，目前的成交均价如下：项目名称成交面积（平方米）成交价格（元/平方米）弘燕名居55004929栖霞天韵96635384北城世家104985180赞成湖畔居651435386红山韵致居288995739东恒阳光嘉园622135456金基翠城567685960林景瑞园80605643加权平均价5566ü 项目正常销售的价格为5800元/平米，ü 周边的均价按照算术平均值计算为5460，因此，按照一抢而空的10计算，ü 因此，我们认为：本案一抢而空的市场价格在52204914元/平方米左右。ü 以4900元起售，5050元/平米的均价为好，就可以一抢而空，已经低于成本。ü 我公司认为没有必要低于成本销售。ü 如果进一步降低成本，项目的品质难以保证，不建议成本过低。二、南京挑高小户型调研报告板块项目名称占地面积（万）总建面积（万）挑高产品总建（万）挑高产品建筑形态层高（米）户型面积（套）开盘时间成交均价（元/）项目整体成交价格（元/）销售周期销售率（挑高产品）江宁5米空间1.542.27小高层，11F/1、9F/1541-48：34套54-59：56套61-64：135套71-74：14套108：1套2006.6.174415441511天28魔方4.85122.17F/1、8F/14.8主力：33-552005.6.44606444912个月99西苑阳光翠庭1.33.360.488F/14.844-452005.11.26408634097个月98天元吉第2730/多层，3F5.145-50预计2006年下半年开盘宁南瑞尔城市空间0.731.623F/14.9842-50预计2006年10月预计售价：7200河西润花园4.7124.618F/2，已推出18F/14.9543-582006.6.108300（精装修标准1000-1500）600118天66新锐国际1.257.32.3729F/1550-59：210套60-69：90套70：90套2006.4.28660059502个月78西城风尚0.671.340.512F/14.98主力：51-602005.12.31085410065（平层成交均价8296）6个月79城东御水湾16200.3多层5主力：49-572005.10739960018个月100东郊小镇1271300.58多层4.9535-40 9659-60 42006.3.19413333553个月97.4板块项目名称占地面积（万）总建面积（万）挑高产品总建（万）挑高产品建筑形态层高（米）户型面积（套）开盘时间成交均价（元/）项目整体成交价格（元/）销售周期销售率（挑高产品）城中上锋国际0.21.60.54高层4.7主力：37-672005.10.221100098138个月91长发中心1.71212高层4.857： 21%62-67：21%73-76 ：41%107 ：17%2005.4.1812156（其中住宅12337办公12271）12156（其中住宅12337办公12271）14个月70天空之都0.475.45.4高层4.8主力：37-70二期2006.06.03135001350025天60城北方圆城市绿洲20261.8多层5主力：79-832006.04.28639949342个月75.5可以看出，挑高小户型在南京市场属于畅销型产品。案例分析：润花园“喜跃”高层挑高小户型介绍：本幢累计成交状况 开盘日期:2006-06-10 建筑结构: 钢混入网总套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例套套套套M2元/M2%今日即时交易状况今日认购今日成交套套08年6月交付的高层，截至7月6日，成交率73（尚不含大定小定），销售情况不错。产品基本情况：1、进深9米，开间从3.6米到4.5米之间。2、层高4.95米。3、18层的高层，平面图见下面。4、精装修，价值约600元/平米，换算毛坯约7800元/平米，号称装修1000元/平米，毛坯7300元/平米，其平层房屋售价6050元/平米。和我公司小高层5800元/平米，挑高7200元/平米的估价差不多。三、项目成本分析：（一）单纯物业形态的成本分析 1纯粹小高层成本分析项目 单位成本说明，114653平米的建筑面积合计。一、税收成本 按小高层销售均价5800元/平方米计算，容积率1.71、营业税及附加。 321.95.55%5.55计算2、城市维护建设税 20.30.35%0.35%计算中华人民共和国城市维护税暂行条例国发1985第19号纳税人所在地在市区的，税率为营业税的7；3、教育费附加 8.70.15%这是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，依营业税额为计费依据，税率为3%。5×40.15%4、防洪基金 5.80.10%按销售收入0.1缴纳。市政府南京市防洪保安资金征收和使用管理规定（宁政发1999166号）的文件精神，南京市区2006年度防洪保安资金征收工作由南京市财政局委托南京市地方税务局代征，现将有关事项通告如下：一、征缴对象：1、凡在南京市地方税务局办理税务登记的各类企事业单位（含个人独资和合伙企业）及其职工的防洪保安资金。5、土地增值税 581%按销售收入1%预交，2004年8月南京地区土地增值税预征率调整为：普通住宅预征率1%，高级公寓、度假村、别墅、写字楼、营业用房2%，其他类1%。6、印花税 2.90.05%0.05计算。印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税，其特点是征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务。对于购房者而言，印花税的税率是万分之五，即购房者应纳税额为房价款乘以万分之五的数值，7、交易管理费 17.40.30% 0.9%（转让方承担房价的0.3%，受让方承担0.6%）8、土地使用税 0.88按2年计算,每年1.5元/平方。从2001年1月1日起执行的土地使用税税额标准: 1、市区占用土地每平方米土地使用税年税额标准为：一级地7.00元、二级地5.00元、三级地4.00元、四级地3.00元、五级地1.50元、六级地1.00元、七级地及七级以上的0.80元；江宁区及四县占用土地每平方米土地使用税年税额标准为：一级地0.80元、二级地及二级以上的0.50元。项目属于5级地。9、粮食风险基金 11.60.20%房地产开发企业按上年经营收入的2征收10、其他 100.17%各级政府部门或者街道收取，按照115万收取计算。小计 457.487.87%二、土地成本 4003元/平米的地价（容积率1.0计算）1、地价 2354.7140.60%地价/容积率。小高层容积率1.7计算。2、土地交易契税 94.19 4%4收取按照一九九八年十一月二十日 江苏省实施中华人民共和国契税暂行条例办法：3、交易费用 0.88 0.02% 第七条对土地使用权进行出让的,其土地使用权交易服务费按照土地交易面积的大小(下同)向受让方收取,收费标准为1-1.5元/m2小计 2449.78 44.62%三、政府规费 2、城市基础配套费 1051.81%交纳政府部门(建委)规费，按照105元/平米收取。1、本市市区范围内（含浦口区、六合区所辖撤县并区前原区域范围，下同）、江宁区东山镇城市规划区内国有土地上新建、改建、扩建的建设项目按每平方米105元收取（按建筑面积计算，下同）。3、墙改基金 80.14%根据省财政厅的通知精神，自2004年6月25日起，在计米划局窗口收取的江苏省新型墙体材料专项基金标准由原来的10元/平方米下调为8元/平方4、白蚁防治费 23南京市财政局、南京市物价局转发关于新建房屋收取白蚁防治费有关问题的通知的通知一九九五年一月十七日宁价房字1995010号,八层以上(含八层)：0.70元/ 7层以下2.3。5、散装水泥押金 2小计 115.7四、前期工程 1、规划设计费用 45按照45元/平米的概念与施工图费用收取。2、可行性研究 5按照5元/平米。3、测绘、水文、地质、勘探 5按照5元/平米收取。4、三通一平 0政府提供。5、开办费用 06、各种报批报建设费用 2按照2元/平米收取。7、临时设施 0小计 57五、建安工程费用 1、桩基础 80小高层桩基础费用可以较低。总额800多万，分摊到11万多方建筑面积。2、一般水电安装及设备安装含电梯水泵等 1003、土建工程 8504、门窗工程 100双层中空玻璃380元/平米，每户25平米左右，分户门1000元/平米。5、消防工程 106、人防 230人防工程2300元/平米，约1万平方。提供7、地下车库、半地下车库、地面车位小计 1370六、基础设施费用 1、园林景观 802、室外工程 18道路面积6700平米，200元/平米。3、小区外待建市政道路。32道路面积13700平米。300元/平米。24米管线沥青4、给排水工程 含中水工程。 305、河道治理100方案一。涵洞。6、供电工程 100电力投入增大。7、燃气工程 358、智能化工程 30中电项目智能化投入更高。9、有线电视 1010、通讯工程 10小计 4457.67%七、公共配套设施 1、社区中心 65.4社区中心5000平米，土建900元/平米，设备及装修600元/平米2、居委会 0合计750万，换成全部建筑平方的成本为65.4元/平米。3、物业管理用房 04、配电房，泵房 0小计 65.41.13%八、开发直接费用4960.36 80.87%九、不可预见费用17.440.30%按照200万的不可预见费用计算，折合17.44元/平米。十、开发间接费用 100.17%包括编标、审计、竣工手续等,按照115万计算。十一、期间费用 1、管理费用 49.60 1%费用按上述一-七之和的1%测算 2、财务费用 322.42 6.50%费用按上述一-七之和的6.50%测算 3、销售费用 124.01 2.5%费用按上述一-七之和的2.5%测算 小计 496.04 8.55%总投资合计：5483.84 94.55%销售价格：5800销售毛利839.64 销售收入销售直接成本（开发直接成本）税前利润316.16 销售收入总投资 税后净利润211.83 税前利润×（1企业所得税率33）销售毛利率14.48%销售毛利/销售收入销售净利率3.65%税后净利润/销售收入总投资回报率3.86%税后净利润/总投资2纯粹挑高小高层成本分析项目 单位成本92397平米。一、税收成本 7200按小高层销售均价7200元/平方米计算，1、营业税 399.65.55%5.55计算2、城市维护建设税 25.20.35%0.35%计算中华人民共和国城市维护税暂行条例国发1985第19号纳税人所在地在市区的，税率为营业税的7；3、教育费附加 10.80.15%这是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，依营业税额为计费依据，税率为3%。5×40.15%4、防洪基金 7.20.10%按销售收入0.1缴纳。市政府南京市防洪保安资金征收和使用管理规定（宁政发1999166号）的文件精神，南京市区2006年度防洪保安资金征收工作由南京市财政局委托南京市地方税务局代征，现将有关事项通告如下：一、征缴对象：1、凡在南京市地方税务局办理税务登记的各类企事业单位（含个人独资和合伙企业）及其职工的防洪保安资金。5、土地增值税 721%按销售收入1%预交，2004年8月南京地区土地增值税预征率调整为：普通住宅预征率1%，高级公寓、度假村、别墅、写字楼、营业用房2%，其他类1%。6、印花税 3.60.05%0.05计算。印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税，其特点是征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务。对于购房者而言，印花税的税率是万分之五，即购房者应纳税额为房价款乘以万分之五的数值，7、交易管理费 30.30% 0.9%（转让方承担房价的0.3%，受让方承担0.6%）8、土地使用税 1.1按2年计算,每年1.5元/平方。从2001年1月1日起执行的土地使用税税额标准: 1、市区占用土地每平方米土地使用税年税额标准为：一级地7.00元、二级地5.00元、三级地4.00元、四级地3.00元、五级地1.50元、六级地1.00元、七级地及七级以上的0.80元；江宁区及四县占用土地每平方米土地使用税年税额标准为：一级地0.80元、二级地及二级以上的0.50元。项目属于5级地。9、粮食风险基金 14.40.20%房地产开发企业按上年经营收入的2征收10、其他 14.30.17%各级政府部门或者街道收取，按照115万收取计算。小计 551.2二、土地成本 4003元/平米的地价（容积率1.0计算）1、地价 2921.90 地价/容积率。 2、土地交易契税 116.88 4%4收取按照一九九八年十一月二十日 江苏省实施中华人民共和国契税暂行条例办法：3、交易费用 30.02% 第七条对土地使用权进行出让的,其土地使用权交易服务费按照土地交易面积的大小(下同)向受让方收取,收费标准为1-1.5元/m2小计 3041.77 三、政府规费 2、城市基础配套费 105交纳政府部门(建委)规费，按照105元/平米收取。1、本市市区范围内（含浦口区、六合区所辖撤县并区前原区域范围，下同）、江宁区东山镇城市规划区内国有土地上新建、改建、扩建的建设项目按每平方米105元收取（按建筑面积计算，下同）。3、墙改基金 8根据省财政厅的通知精神，自2004年6月25日起，在计米划局窗口收取的江苏省新型墙体材料专项基金标准由原来的10元/平方米下调为8元/平方4、白蚁防治费 23南京市财政局、南京市物价局转发关于新建房屋收取白蚁防治费有关问题的通知的通知一九九五年一月十七日宁价房字1995010号,八层以上(含八层)：0.70元/ 7层以下2.3。5、水泥押金 2小计 115.7四、前期工程 1、规划设计费用 45按照45元/平米的概念与施工图费用收取。2、可行性研究 5按照5元/平米。3、测绘、水文、地质、勘探 5按照5元/平米收取。4、三通一平 0政府提供。5、开办费用 06、各种报批报建设费用 2按照2元/平米收取。7、临时设施 0小计 57五、建安工程费用 1、桩基础 80小高层桩基础费用可以较低。总额800多万，分摊到9万多方建筑面积。2、一般水电安装及设备安装含电梯水泵等 1003、土建工程 10004、门窗工程 186双层中空玻璃380元/平米，每户25平米左右，分户门1000元/平米。5、消防工程 106、人防 230人防工程2300元/平米，约1万平方。提供7、地下车库、半地下车库、地面车位小计 1606六、基础设施费用 1、园林景观 802、室外工程 18道路面积6700平米，200元/平米。3、小区外待建市政道路。32道路面积13700平米。300元/平米。24米管线沥青4、给排水工程 含中水工程。 305、河道治理124方案一。涵洞。6、供电工程 100电力投入增大。7、燃气工程 358、智能化工程 30中电项目智能化投入更高。9、有线电视 1010、通讯工程 10小计 4697.67%七、公共配套设施 1、社区中心 81社区中心5000平米，土建900元/平米，设备及装修600元/平米2、居委会 0合计750万，换成全部建筑平方的成本为65.4元/平米。3、物业管理用房 04、配电房，泵房 0小计 81八、开发直接费用5921.67 九、不可预见费用17.44按照200万的不可预见费用计算，折合17.44元/平米。十、开发间接费用 10包括编标、审计、竣工手续等,按照115万计算。十一、期间费用 1、管理费用 59.22 1%费用按上述一-七之和的1%测算 2、财务费用 384.91 6.50%费用按上述一-七之和的6.50%测算 3、销售费用 148.04 2.5%费用按上述一-七之和的
