北京西环广场总体营销方案55页.docx

目 录第一部分 西环广场商场总体营销方案1. 房地产商如何完成商业物业的开发51.1整体出售51.1.1风险投资机构51.1.2大型经营商户61.2整租71.3开发商自营或参与自营，获取商业收益81.3.1成立合资商业公司81.3.2开发商自营，聘请商业公司协助管理81.4以投资为主要特征的商业开发模式101.4.1中关村鼎好电子商城：租售结合111.4.2三里屯新天地：租售结合111.4.3北京碧溪家居广场：先租后散售、售后回租122. 商业开发全过程中不同主体的基本目标和要求142.1房地产开发商142.2商业管理公司142.3经营者152.4小业主153. 关于房地产商与商业管理公司的关系173.1商业管理公司的作用173.2商业管理基本模式174. 从经营业态上看不同商业经营模式184.1百货商场的经营184.2超市整租或联营184.3店中店和餐饮的招租185. 本案的自身特点及初步分析195.1面积大，应统一经营、管理195.2结合现规划，应有百货主力店支撑人气195.3根据投资型商业的特点，南半部适合店中店模式206. 本案建议营销方案216.1商场各经营业态营销方案216.2从不同业态看西环经营管理模式216.2.1由一家管理公司进行统一经营管理216.2.2由多家管理公司分开管理216.2.3百货的经营模式226.2.4店中店的经营模式（可售面积）226.3从价格体系看各功能业态价格及收益分配236.3.1百货店236.3.2店中店237. 实现营销方案的工作步骤258. 营销方案的要点269. 后期须专题研究的问题27第二部分 西环广场写字楼总体营销方案1. 西环广场的特征291.1 西环广场重要卖点291.2 西环广场写字楼的重要特征302. 确定写字楼总体营销方案322.1 营销阶段时机的划分322.2 阶段划分依据及说明322.3 确定写字楼总体营销方案333. 阶段性销售策略建议343.1 整售阶段343.1.1本阶段营销模式343.1.2本阶段总体目标343.1.3确定工作重点353.1.4确定本阶段销售渠道373.2 全面销售阶段403.2.1本阶段营销模式403.2.2本阶段总体目标403.2.3确定工作重点403.2.4确定本阶段销售渠道433.3 销售持续期及收尾期阶段453.3.1本阶段营销模式453.3.2本阶段总体目标454. 区域市场分析464.1 区域市场供应状况（2005年之前）464.2 直接竞争对手分析475. 近期专题研究及急待解决的相关问题495.1 近期专题研究495.1.1落实相关证件、律师事务所、按揭银行（按揭额度、年限）等495.1.2物业管理公司适时介入、物业费预估495.1.3划分具体的办公面积、制定价单体系495.1.4确定推广方案及相关推广费用495.2 急待解决的问题505.2.1确定 VI识别系统505.2.2销售中心及工地现场包装515.2.3形象楼书、产品楼书525.2.4VCD、光盘（项目演示电子楼书）525.2.5折页525.2.6宣传单页（DM）535.2.7网站建设535.2.8客户通讯535.2.9平面广告53第一部分 西环广场商场总体营销方案商业项目营销模式相对复杂，围绕消费者、经营者和投资者三者利益所构成的商场经营模式的确定、与之相关联的经营权、所有权、使用权等权属关系的明晰，以及开发企业、投资机构、管理公司、经营商户的利益分配等问题的协调，皆为影响项目成功启动和运作的关键，这也是本方案阐述的重点。1. 房地产商如何完成商业物业的开发纵观市场，商业物业的开发已成为房地产开发新的热点，各开发商对商业项目的开发模式也趋于多元化。一般而言，房地产商在完成物业建设之后，以物业权益的转移（售/租）方式来回笼资金，对于商业性质的物业也不例外。1.1整体出售整体出售一般分为两种形式，即整个商场完全整售和按一定经营形态部分整售。它是将商场售给一个买家，购买对象可能是大型的风险投资机构，也有可能是大型的经营商户。1.1.1风险投资机构一般开发商要先选定专业的商场策划公司，对整个商场进行整体策划，确定商场的功能布局和整体规划，并寻找专业的管理公司，然后编制一份详细的商业投资计划书或可行性研究报告，以吸引风险投资机构对商铺进行整体购买。如果风险投资机构介入较早，开发商也可与其协商进行商场的前期策划和管理公司的选定工作，整售成功后，投资机构一般会委托专业的管理公司进行经营管理，开发商则不再参与后期的经营和管理工作。1.1.2大型经营商户这种商户一般为大型集团企业或百货公司，其购买商铺为自己经营，对商铺的硬件有较严格的要求，因此开发商寻找此类型的客户要在项目规划前期进行；同时，开发公司也可与大型集团商户进行商场合作开发；经营商户一般有自身的经营管理机构，按照自己的意愿进行商场的运作，开发商一般不需要选定管理公司，也不参与商场的招商工作。优点分析： 对于开发商来说是收回投资最为快捷的形式。 为开发商省去了繁琐的销售、招商和后期管理工作及成本，是项目在运作前期最适合的经营模式。 商业项目的整体形象较好，便于后期管理。缺点分析： 寻找买家非常困难，尤其是对于大面积物业，因标的物巨大，（如“西环广场”商业价值达到10亿元以上），寻找整体买家的现实可能性尚需市场验证。 为了整体出售，开发商不得不压低销售价格，不利于获取最大利润。整售案例： Ø 香江集团开发项目：数码大厦下面的商铺由山西华宇集团以13000元/平方米收购。Ø 仟村百货由北京一家房地产公司以3亿元购买后以转租给北京华联商厦经营，以赚取长期租金进行利益回收。Ø 重庆浪高凯悦项目商业部分由马来西亚金狮集团旗下百盛百货公司先整租，两年之后整体购买。1.2整租由开发商将商场整体租赁给大型商业集团；所有商铺均以出租形式经营，不可出售或转租第三者；商业集团委托专业管理公司对整个商场进行统一管理；由管理公司完成商场招商工作；所有权仍属于开发商，并从大型商业集团获取收益。 优点分析： 由经营管理公司统一管理，可保持商场的整体形象； 通过管理手段可监控商场之行业及商户组合，确保符合本商场的整体风格和定位，并可按市场发展情况，不断更新商场的经营业态； 对开发商来说，可实现商场的可持续性租金回报。缺点分析： 整体租赁的大型商业集团客户一般较少。 整体租赁一般签约周期都在二十年以上，租金水平很低，不利于开发商回笼资金，且商业公司的经营能力也是决定未来商业成功的主要问题，对开发商来说并没有化解商业项目的开发风险。整租案例：北京市信通联合商贸公司开发项目： “信通大厦”裙楼2.4万平方米商业面积由内蒙古金沙集团整体租赁，金沙集团自行招商，负责商场经营，并向开发商支付商场整租租金。总结分析：从上述两种模式的分析中可以看出，整体销售可能难以实现，整租虽容易实现，但对于开发商而言，其回收资金较慢。因此，结合本案而言，整售应作为项目前期争取的营销方案，整租则因其回收资金较慢，不是最优选择。1.3开发商自营或参与自营，获取商业收益参与自营是由开发商与商业公司合作成立经营主体或以开发商自身成立商业发展公司为经营主体（聘请商业管理公司），负责商场内统一布局和招商工作，自行管理商场内部事务。商场一部分所有权属于开发商，也可以做部分销售。开发商从商场的经营中提取相应利润，参与自营一般有两种形式。1.3.1成立合资商业公司由开发商与专业商业管理公司成立合资商业公司，共同经营管理商场，并由合资公司统一管理商场内布局和招商工作，共同承担经营风险，最终按照比例分配利润。1.3.2开发商自营，聘请商业公司协助管理开发商聘请商业管理公司对整个商场进行统一经营、专业管理，所有权属于开发商，也可以将部分面积进行销售。开发商向商业管理公司支付顾问费，由商业管理公司统一管理，保持商场的整体形象，提升开发商的市场知名度；通过管理手段可监控商场之行业及商户组合，并按市场发展情况，不断更新商场的经营业态；开发商通过经营管理公司进行商场经营而取得长期利润回报。优点分析： 统一布局，统一招商，便于商场的统一规划和商场经营模式完整。可以直接反映开发商的经营目的，保证开发项目形象完整； 对商业物业的发展有直接的掌控，及时了解商场动态，并可根据市场发展情况，改变相关经营方式； 最终由开发商自已培养的管理人员，接管理商业经营，增加开发商在新领域取得商业利润，并实现跨行业拓展经营。缺点分析：以合资公司或自主经营为主的商场经营，必须了解商业市场的运作模式，自行管理商场，对于专业房地产开发公司来说，商场运作和对商业了解相对复杂，难度也较大。与整租相似，开发商承担的风险也较大，后期经营管理不善，或整体经济不佳，都容易造成商铺空置。开发商在投入前期项目开发、建设资金外，还需再注入资金进 行商业项目的运作，随着资金投入的增加，风险也随之增加。总结分析：西环广场由于开发面积较大，后期经营相对复杂，如果单一凭借开发商自行成立商业管理部门或聘请商业管理公司进行项目招商及管理，所承担的风险极大。商场管理如果出现问题，对整个商业部分的市场价值有较大影响。因此，我司认为本案整体自营难度较大，可考虑对于部分经营业态进行部分自营。1.4以投资为主要特征的商业开发模式为能更清晰的对目前商业项目营销模式进行分析，我司对北京三个在售项目进行了全面的市场调研，并对这三个项目所采用的新的营销方案进行了深入分析，供本案参考。商业项目名称销售形式销售面积商业总面积地理位置物业管理公司鼎好电子商城租售结合2万平米8万平方米中关村西区、海龙大厦西北侧开发商成立物业管理公司三里屯新天地租售结合地下一、二层只租不售。地上三、四、五层分割3万平方米朝阳区三里屯酒巴街核心地段高力国际物业管理有限公司碧溪家居广场先租后散售、售后回租2万平米16万平方米西南三环丽泽桥腾飞物业公司1.4.1中关村鼎好电子商城：租售结合中关村鼎好电子商城位于西南三环丽泽桥，东北角毗邻14条公交线路，商场地下二层与城市轻轨、地铁四号线出口相连，430个车位。鼎好电子城已于2002年9月18日封顶，10月11日鼎好电子商场正式开盘，2003年6月商城计划开业。其经营模式为：开发商委托丽威国际（香港）有限公司进行商铺的经营管理，按照前期的功能定位，管理公司负责商铺的招商和销售工作，商铺第三层为分割销售，售后业主可委托经营管理公司进行招商，也可按商场定位自行招商；其它楼层为只租不售，由经营管理公司负责经营管理。1.4.2三里屯新天地：租售结合三里屯新天地位于北京市面积最大、人口最多、商业经济最发达的朝阳区三里屯酒巴街核心地段，总建筑面积达30000平米，地下3层，地上5层。地下二层、三层为大型停车场。是三里屯酒吧街规模最大，业态最全，档次最高的集休闲、购物、娱乐为一体的综合休闲商业典范。其经营模式为：开发商委托高力国际物业管理公司进行商场经营管理，并按照前期功能定位由开发商自行招商和销售，其中地下一层、地上一层和地上二层只租不售，地上三层、四层、五层为分割销售，其分割最小商铺为6平方米，业主购买商铺后与物业管理公司签定物业管理合同，并按照指定的经营业态自行招商。1.4.3北京碧溪家居广场：先租后散售、售后回租2000年9月，碧溪开发商由自己成立招商部和直属物业管理公司，对所有商铺进行统一招商和经营管理。2001年11月试营业，目前入住率高达90%以上。2002年下半年，碧溪公司委托北京腾飞物业投资有限公司向社会公开转让碧溪家居广场45层2万平米的房屋产权。其经营模式为：开发商将商业用房进行店铺分割，并面向社会公开出售，购买碧溪家居广场的房屋产权后，碧溪公司以产权委托经营：业主与碧溪公司共同委托北京腾飞物业投资有限公司对其所购商铺进行统一经营管理，业主按季度收取租金，在此过程中不需要再缴纳任何管理费用。碧溪家居产权自由转让：业主在取得产权后如需转让，在同等条件下，公司将以不低于业主先期买入的价格回购房屋。总结分析：从以上分析中可以看出，这三个项目都存在着一个共同的特点，即：均属于以“相对专业的主题商业模式”操作，投资业主同时也是商业的经营者，同时商业整体经营与综合管理的必要性并不明显。这样就产生了与本案的本质性区别，西环广场是一个大型综合商业空间，未来经营中将包括超市、百货、专卖店、餐饮娱乐等多种商业业态，应由统一的经营管理公司进行运行实施；另外在销售时机的把控上也有着根本的区别，“主题商业”可以在商场开业前即进行销售，而本案“综合商业”必须要在商业的经营方面达到一定的影响力，所有商业单位先有租赁商户进行经营后，才会吸引投资者的实际关注。2. 商业开发全过程中不同主体的基本目标和要求一个商业物业的建设，开发商一个主体就可以完成，但一个商业物业从开发到经营全过程，还需要其它主体的共同配合才能完成。2.1房地产开发商Ø 以物业销售为主要目标，为了尽快回笼资金，开发商首先考虑是以较高价格销售商业物业，回笼前期开发投入资金；Ø 整体出租如销售不成功，在条件允许的情况下选择整体出租，以获取稳定回报；Ø 与商业管理公司合作：可提升开发商物业形象，并获得稳定租金收入，同时物业能在商业管理公司的帮助下持续稳定经营；Ø 开发商自营或参与经营情况下，会更关注物业的商业经营管理公司的管理及商场经营；同时，开发商也可以培养商业人才，为企业多元化发展创造条件。2.2商业管理公司商业经营管理是一门专业性和科学性很强的工作，不同于商业物业管理的旧有模式。从市场的角度把握商场，通过一系列管理职能即商场招商代理、统一开业计划、规范经营方向、组织宣传推广活动、建立和维护商场品牌、协调商户关系与维持商业秩序等对商场的长期发展负责。Ø 商业管理公司通过管理商场，创造利润商业物业是具有经营性、盈利性的场所，商业管理针对的是商场的“软件”进行管理，商业管理公司是根据商场的功能定位引进商家、根据市场的变化调整商场整体的经营策略，协调各方面的经营关系、竞争关系、供求关系、以及制定商场的宣传推广策略，保证商场内各种设施正常有序的运转，环境卫生、消防、安全等方面工作。商业管理公司经营的好坏直接影响到所管理商场的运营及商业形象。好的管理规划和经营能为商场带来最大的经营利润、同时也能打造商业管理公司的社会形象。Ø 根据与开发商不同的合作模式获取商业经营利益商业管理公司与开发商的合作有两种形式：一是管理公司以入股的形式与开发商合作，与开发商共担经营风险，并按双方约定的比例分配经营利润；另一种形式是开发商聘请管理公司，管理公司则只以收取物业管理费的形式获得经营利益,不承担经营风险。2.3经营者对于商场的经营者而言，无论是百货内的经营商户，还是店中店的经营商户，他们对于商场的要求一般表现为：Ø 有一个稳定的经营场所，保持商铺的持续稳定经营；Ø 通过整个商场经营气氛的营造，保持卖场的经营火爆，获取经营收益；2.4小业主商业市场运作中最重要的两个问题，一个是市场的定位、一个就是商场的管理问题。投资者关心的问题是商场能不能做好，管理公司怎样使商场的租金上升，使投资回报长期稳定。投资商业项目，投资者的目的在于将资金投入商业项目能够有长期稳定的回报。基本要求为：Ø 商业能统一持续经营；Ø 租金收入稳定回报，保证回报率；总结分析：通过对商业开发中各主体的目标要求可以看出，除整售外，都会涉及到大面积物业的统一管理以确保其持续稳定经营。也就是说，商业物业的整体运做，首先要直面的问题就是商场的经营管理问题，这是商业项目成功运做的关键环节。对于商业物业本身的开发价值而言，必须有一个商场经营物业开发进行衔接的问题，无论是以何种方式，如果不能经营成功，最终将会影响整个项目的开发价值，项目的开发目标最终也难以实现。从以上分析可以看出，商业管理公司的作用就凸显出来了，能否科学完成商场的经营，并选聘到优秀的管理公司也就十分重要。3. 关于房地产商与商业管理公司的关系从商业开发和经营的全流程来看，由于商业管理公司的独特作用，房地产商根据自己的经营目标处理与商业管理公司的关系是非常重要的一环。3.1商业管理公司的作用在非整售状况下，由于商业的销售价值，一定意义上不取决于其成本价值，而取决于其经营价值，因此商业楼面的招商和销售成功与否很大程度上依赖于后期的经营管理，所以我们必须与商业管理公司合作，直接或间接参与商业管理过程当中。3.2商业管理基本模式Ø 输出品牌或咨询商业管理公司输出品牌或咨询是由发展商聘请商业管理公司，并由商业管理公司负责整个商场的经营与管理，并为发展商提供商场运做的咨询服务，不承担商场经营风险。Ø 整租商业管理公司向开发商将商场整体租赁，自己经营和管理，自己承担经营风险，并通过商场的经营利润获取收益。4. 从经营业态上看不同商业经营模式本商业项目经营中将包括超市、百货、专卖店、餐饮娱乐等多种商业业态，各种商业经营业态的组合与楼层分布相对复杂，后期各种经营业态的经营模式也各不相同。4.1百货商场的经营百货商场的功能核心是多样化经营，统一管理，有完好的进货渠道及财务管理制度。商户由百货公司统一进行管理，统一收银统一开具发票。商户经营不需要缴纳租金，百货公司而是通过商户销售额扣点来赢取利润。故此，客户的销售额很透明。扣点的多少由百货公司自定，一般由百货的经营情况来即时更改的。一般基数以25%来左右权衡的。4.2超市整租或联营超市一般是开发商与品牌超市联营或整租给品牌超市，由品牌超市统一进行经营管理，统一收银统一开具发票。由品牌超市统一负责与商品生产商的联络和货品的引进。开发商与品牌超市按照一定比例分配经营利润，双方共同承担经营风险。4.3店中店和餐饮的招租将专卖店和餐饮按一定面积的铺位或专柜出租给实际用家，由开发商选定专业的商业管理公司对商铺进行统一管理，商铺业主获租金收益，铺位或专柜的实际用家负责经营，获取经营收益，承担经营风险。 5. 本案的自身特点及初步分析5.1面积大，应统一经营、管理与鼎好电子商城和碧溪家居广场这种专业商城相比，本案商场面积相对较大，达到9万多平方米，其经营业态也相对复杂，商业部分应该由商业管理公司或经营者统一经营管理，弥补商场面积过大、功能规划难度较大的不足。对商场进行统一布局、统一招商的经营方式可以完善商场的整体功能。超市、餐饮业属于良性物业，租期较长，可聚集人气，一般自行出租，可售面积应在百货店与店中店中产生，由于百货店的位置不好划分，在将来经营管理中，百货店经营相对独立，只能在店中店中进行分割销售。5.2结合现规划，应有百货主力店支撑人气对于商场来说，经营方式不同，其管理方式也不一样。通过分析，本案已确定以百货公司、超市和店中店相结合的方式经营，百货公司以主力商户的形式出现，本身就占有了较大面积，可以减小本案的招商难度。同时，百货店虽然租金价格较低，不便与开发商获取租金收益，但百货店一般都是大型商场的核心店铺，具有较高的市场知名度和号召力，是商业物业人流吸引力的主要来源，能吸引众多消费者前往购物消费，对组织消费人流发挥着重要作用，并把人流引导向其它中小店铺，从而带动整个商场的商业氛围，极大的提升商场的整体形象，提高商铺的租赁和销售价格。对于百货店的经营，应由开发商选择两种类型的百货公司：一种是寻找国外的知名百货公司，吸引国外市场知名度高、文化氛围浓厚、整体风格突出的百货公司，如：西武百货、吉之岛等，以提升整个西环广场的商业形象；另一种形式为引进国内的知名百货公司，在积极寻找国外知名百货公司的同时，也应着重考虑目前国内市场占有率较高、有一定品牌忠诚度的国内百货公司，如：晨曦百货、贵友百货等，以吸引广大消费者，带动整个商场的人气。5.3根据投资型商业的特点，南半部适合店中店模式我司建议本项目商业面积以投资型商业的模式进行营销推广，并以此概念引深到完整的商业地产营销体系，根据投资型商业的特点，结合开发商收回资金的要求，我司建议在商场的北半部分，以百货的形式经营，而在商场的南半部分则适合以店中店的模式经营，餐饮可由开发商直接招租并纳入整个商场的统一经营管理。由于百货店的特殊性，其销售面积很难划分，而且销售以后的管理难度相对较大，因此，我司建议百货店经营面积不作销售考虑。6. 本案建议营销方案通过前面的综合分析，结合西环广场的自身特点，我司针对本案做如下建议：6.1商场各经营业态营销方案楼层经营业态F6层餐饮：自行经营（租/售）F1-F5层店中店（南半部分）：销售百货（北半部分）：整体租赁B1层超市：租赁或联营6.2从不同业态看西环经营管理模式6.2.1由一家管理公司进行统一经营管理由于西环广场商业面积较大，达到了9万多平方米，在前面的经营业态分析中，已确定了以百货、超市、店中店和餐饮等多种业态综合经营的模式，由于综合业态经营的复杂性，超市、餐饮可独立租赁。同时为便于整个商场的统一经营和管理，对于F1-F5层可由一家商业管理公司统一经营，不进行任何分拆，保证商场的整体形象。6.2.2由多家管理公司分开管理考虑西环广场经营业态的复杂性，为便于后期的经营管理，也可由多家专业管理公司按商场的各种经营业态，分别对百货、店中店、餐饮和超市进行管理。6.2.3百货的经营模式Ø 由商业管理公司进行自主经营：开发商将商铺租给百货公司，并向其收取固定租金或采用底租加提成的形式获取收益，百货公司以自己的统一模式进行商场管理，自主经营，自负盈亏。开发商则不参与商场后期的经营管理，不承担后期的经营风险。Ø 参股设立：百货公司以入股的形式与开发商合作，双方共同承担经营风险，开发商间接自营，并与百货公司按双方约定的比例分配经营利润，百货公司一般不向开发商支付租金。6.2.4店中店的经营模式（可售面积）Ø 先租后售：由商业管理公司统一招租、管理Ø 对经营者和商业管理公司而言，租金收益直接归业主，其经营运作模式为：即 业主 租金 经营者开发商 聘请管理 商业管理公司 以上图示表明，店中店的经营模式为：开发商聘请专业的商业管理公司对商场进行统一招商和管理，开发商通过两种形式向经营者收取租金：一种是租金含物管费，开发商则以固定的管理费或收入分成等形式向商业管理公司支付管理费；另一种是租金不含物管费，商业管理公司则直接向经营者收取管理费。业主通过商业管理公司对经营商户进行统一管理。Ø 对于投资者而言，其所购面积有两种回报方式：一种是委托代管式：由发展商聘请专业的商业管理公司，在商铺完成销售后，由商业管理公司代为业主进行商铺招商，商铺租金由小业主向经营商户收取，小业主自己承担收益风险。另一种是固定回报式：由发展商成立专门的商业管理公司，商铺销售给业主后，业主与商业管理公司签定代租协议，无论商铺经营好坏，商业管理公司都要向小业主定期支付固定的租金收益作为投资回报，商铺经营的风险由发展商承担。6.3从价格体系看各功能业态价格及收益分配6.3.1百货店开发商 低租金 商业管理公司 高收益 经营者 自留物业 通过价差获取回报 以上图示表明：百货店一般是由百货公司以较低的租金向开发商租赁商铺，并对商场进行功能定位和招商，由百货公司自己的商业管理公司对商场进行统一的经营管理，有完好的进货渠道及财务管理制度，统一收银统一开具发票，保证整个商场的良好经营。经营商户一般不支付商铺租金和管理费，百货公司则通过商户销售额提成或扣点的形式来赢取利润。因此，客户的销售额很透明。提成和扣点的多少由百货公司自定，一般可由百货的经营情况来即时更改的。6.3.2店中店租金委 托托开发商 售房 投资者 高租金 经营者 商业管理公司店中店投资型商铺模式便于实现，一般是由开发公司委托商业管理公司对店中店进行单独的经营管理，开发商将商铺销售给投资者，投资者通过商业管理公司的招商，向经营商户收取高额租金以获取投资收益，商业管理公司则向经营商户收取管理费获取收益；这种商户一般为小业主，即使出现商铺空置或纠纷可独立处理，不影响大卖场的整体经营。店中店投资型商铺的另一种表现形式为：由开发商成立专门的商业管理公司，负责店中店的经营管理，小业主购买商铺之后，与商业管理公司签定售后回租合同，无论商场后期经营状况如何，商业管理公司都要定期向小业主支付一定数额的租金收益，以保证小业主的固定投资回报。7. 实现营销方案的工作步骤通过前面的分析论证，结合贵司现阶段的工作进度，我司认为商场部分的工作步骤为：第一步：由商业策划公司进行商业的总体定位、总体规划、各楼层商业功能区域的划分；（现以接近完成）第二步：由商业销售推广公司、商业管理公司在开发商的统一协助下，各自发挥优势，根据总体商业定位，进行零售商的招租工作，同时根据市场情况灵活调整商场的招商策略；第三步：由商业管理公司进行整体商场运营的后期管理工作；第四步：再由商业销售推广公司对商场的楼面进行销售。8. 营销方案的要点Ø 商场的整体管理模式应有两种形式：一种是整个商场由一家具有百货管理背景的商业管理公司进行统一管理，商业管理公司负责整个商场的招商、促销活动策划等经营和物业管理；另一种形式为百货、店中店、餐饮和超市分开管理，百货店由百货公司自行管理，其管理权限同上；而店中店、餐饮和超市则分别由开发商委托其它商业管理公司分开管理，其管理权限相对较小，一般只涉及简单的物业管理。Ø 在项目开始招商和分割销售的前期，整售可作为优先考虑方案。Ø 先租后售，为保证商场的整体经营，在项目招商前期不能盲目分割销售。Ø 店中店必须采取所有权、经营权和管理权三权分离的营销模式，商铺的所有权为小业主，经营权为经营商户，管理权为物业管理公司。Ø 在整个营销工作中，无论是商场的招商，还是商铺的销售，其整体的形象推广都是项目运作成功的关键，其整体形象推广应做到有计划，早启动。9. 后期须专题研究的问题经营战略问题结合开发商的总体经营战略确定整售、散售、租赁等营销操作模式。经营架构问题确定中原物业、发展商、律师、代理公司的合作关系进一步分析项目特征及商业发展趋势逐步调整商场的总体定位商业管理模式问题综合前面阐述的“商业管理公司”的工作内容，并结合西环广场未来商业发展的需要中原物业与开发商要研究多个商业经营管理模式的组合：1、 由开发商委托一家具有百货背景的商业管理公司，对百货及店中店两部分进行统一管理。2、 由开发商委托不同的商业管理公司分别对百货、店中店进行经营管理。3、 由开发商与商业物业管理公司合作所成立的管理公司对商业中各业态进行统一管理。4、 由开发商与商业经营公司合作成立的管理对商业中各业态进行统一管理。营销及推广问题1、 确定营销推广总体计划以及根据市场变化及时调整各阶段性策略问题。2、 总体销售方案的风险预测及其应对策略。3、 商场开盘时机问题的选择，包括商铺的招租时机、开业时机和销售时机的确定。4、 写字楼与商场招商、销售时机以及营销推广的整体配合。回报及收益问题1、 拟订商场招租计划，与开发商共同确定租金价格及销售价格。2、 商场租金回报的计算，包括百货、专卖店、超市、餐饮的租金回报预算。3、 开发商商业开发的收益预算。第二部分 写字楼总体营销方案1. 西环广场的特征1.1 西环广场重要卖点西环广场（西直门交通枢纽综合改造工程）现已进入招商阶段，我司针对产品特质，对此项目进行卖点提炼，并根据其支撑销售的力度考量，将其分为（A、B、C）三级：n A级为最有力卖点，可加以放大说明，甚至是促成落定的主要因素；n B级为中等卖点，可在楼书、客户通讯等资料中加以说明；n C级为一般卖点，有可能是所有写字楼房地产项目都具备的常规卖点，可在报版或在印刷品常规文案中出现。其中，我司认为交通、地段、项目建筑设计为最有力的A级卖点，为项目所独有的绝对优势，具体阐述如下：n 交通（A级）地段与交通，写字楼与商业项目最重要的两大卖点，“西直门交通枢纽地位” 将西环广场的物业价值、升值潜力体现的淋漓尽致。此点为项目最强势卖点。“零换乘”交通概念是本案最重要的卖点之一，除去东直门交通枢纽“东华广场”能与之抗衡外，“零换乘”将成为我们向市场进发的开阵大旗。本案是在交通枢纽的基础上建设而成的。故此，我司建议“零换乘”的概念不可不提，还应该大力发挥。n 地段（A级）房地产，第一是地段，第二是地段，第三还是地段，尤其针对写字楼与商业物业，领先的地段已成为决定项目档次与品质的首要因素。优越的地理位置代言的必然是便捷的交通、鼎盛的人气以及大量的物流、资金流的聚集和诞生。西环广场扼守中关村科技园中心区南大门, 辐射金融街；承享西直门、动物园商圈的繁华；与西部与东部中央商务区遥相呼应，与东直门交通枢纽融会贯通为汇集财富的金角地带。n 建筑设计（设计公司、建筑形式、风格等）（A级）目前市场上的项目都讲究设计，设计建筑就是设计生活。西环广场将中西方文化水乳交融，力图以更深的内涵来诠释产品，表达产品。我司认为聘请大师为产品进行设计并非想炒作这一话题，而是希望用设计师的国际性设计经验为市场创造出好的产品，以一种沉稳的态度做好一个产品。限于篇幅，项目其它卖点不多赘述（请查阅西环广场卖点提炼）。1.2 西环广场写字楼的重要特征n 甲级写字楼分幢设计规划为约7.5万平方米办公面积的写字楼分为三个独栋，建筑面积分别约2万、2.5万、3万，故此，项目后期的销售推广策略将充分结合这一办公楼体的建筑设计特点来进行。n 无标准层设计西环广场写字楼呈弧型设计，每层办公面积逐层递减，跨越610平方米至2000平方米，提供了不同行业不同企业购买不同办公面积（如整层）的市场可行性需求。n 采光通透的办公空间设计写字楼四个立面均为全玻璃幕墙设计，采光通透，且进深为10.6米，使之成为实现拒绝死角的全阳光办公的高档物业。同时，每层可划分为面积约80平方米的办公单元，层高3.75米，保证了通透舒适的硬件办公环境。n 阳光穹顶顶层为全玻璃幕墙设计的弧型穹顶，高约7.65米，可满足如多功能厅、企业展览展示厅、会议厅等商务功能的企业需求，用途较为灵活。n 中关村的优惠政策2001年6月12日科技部批准将西城区西外大街以北地区划入中关村科技园区政策区。2002年3月4日国家税务总局批准该地区享受中关村科技园区税收政策。故此，西环广场在写字楼后期销售过程中将针对高新科技企业，可用中关村优惠政策进行吸引。 2. 确定写字楼总体营销方案2.1 营销阶段时机的划分第一阶段： 2003年1月-2004年3月 整售阶段第二阶段： 2004年4月-2005年3月 全面销售阶段第三阶段： 2005年4月-2005年12月 持续期及收尾期阶段2.2 阶段划分依据及说明营销阶段的划分主要依据西环广场项目的工程进度、写字楼建筑特点及市场需求特征等进行确定。西环广场项目的工程进度为：2003年6月中旬出正负零2004年3月31日主体结构封顶2004年12月工程完竣2005年9月全面入住n 第一阶段与第二阶段的划分说明依据市场销售特点，写字楼客户一般倾向于购买现楼或准现楼，在工程主体结构封顶前多以观望为主，购买办公面积的投资行为较为慎重，据我司以往经验，项目主体结构封顶之后，写字楼的销售工作才会正式展开，市场成交较为活跃。同时，考虑到本项目将7.5万平方米建筑面积分摊于三幢写字楼中，结合每幢写字楼的单体建筑面积特点、办公楼层面积逐层递减、面积跨度特点和市场上大中型写字楼客户对办公面积的需求特征，我司建议第一阶段与第二阶段以2004年3月底主体结构封顶为界进行划分，分别采取不同的销售策略。n 第二阶段与第三阶段的划分说明：由于企业购买写字楼在谈判周期基本需要46个月，成交季节多集中为下半年到次年年初的特点，结合项目于2004年底实现完竣的工程进度，我司建议第二阶段与第三阶段以2005年4月为界进行划分，分别采取不同的销售策略。2.3 确定写字楼总体营销方案根据市场销售特点，写字楼客户一般倾向于购买现楼或准现楼，故我司建议以本项目2004年4月主体结构封顶为界，将项目的销售工作分为三个阶段：项目整售阶段、项目全面销售阶段及项目持续期/收尾阶段。结合本案的特点，我司建议写字楼营销方案为：2003年整售为主，2004年整售与散售并举，2005年散售为主3. 阶段性销售策略建议鉴于本案所在区域处于中关村、西外地区、金融街所勾画的“金三角”中心地带，具有三大经济地理特征：国家中央公务区、中关村高科技园区东南门户、金融街辐射地。西直门商务区的“雏形”初步形成，市政交通等基础设施的改善，加快了区域的商务发展趋势，这些为本案的建设奠定了良好的经济基础。3.1 整售阶段3.1.1本阶段营销模式本年度，项目处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买（准）现楼的特征，本案的全面入市时机尚未成熟，根据该阶段的工程特点，我司建议应采取变不利为有利，改被动为主动的工作方针，充分结合项目主体结构封顶前能进行局部的结构性、功能性调整的工程特点，主动招商寻找大型客户进行整售，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。因此，结合本案区域经济特征和工程进度安排，我司建议，本案现阶段营销模式即为：整售。3.1.2本阶段总体目标考虑到大客户的谈判周期较长，并存在诸多不确定因素，招商难度较大，我司认为本阶段的总体目标是：n 树立项目整体形象；n 完备销售准备工作，落实整售工作必需的“软硬件”基础；n 深挖掘项目作为“政府形象工程”内涵的品牌资源以及写字楼独特优势资源开展招商工作，强化大客户投资者的投资信心，通过友好协商和有理有节的谈判技巧促进成交；n 整合围绕项目营销推广的各方面资源（包括北京中原公司的企业资源），促进本年度的整售工作。3.1.3确定工作重点为更好的完成本年度总体目标，我司认为应着重处理好以下上四个方面的工作安排，现逐一阐述如下：3.1.3.1确定写字楼推售原则n 本