内地建房产超市及海南筹建公司分析报告.docx

在内地建房产超市与海南筹建分公司分析报告天涯龙一、锁定国际旅游岛1、发展旅游房地产的资源优势海南岛拥有目前国内最佳的综合生态环境，同时也是世界上仅有的几块未被污染的“净土”之一。岛上绿荫浓郁，森林覆盖率超过55%，现有的5大热带原始森林区五指山森林区、霸王岭森林区、尖峰岭森林区、吊罗山森林区和黎母山森林区形成了世界上同纬度中极为珍贵的热带生物圈和生态系统。据20052008年海南环境状况监测表明，海南的环境质量持续保持全国一流水平，全省环境空气质量连续保持国家一级标准，负离子含量超出世界卫生组织规定的空气清新标准的几十倍，被誉为“回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛”。据2000年全国人口普查结果显示，海南每10万人中就有4位百岁老人，是全国的4倍，全省人均寿命72.92岁，比全国人均寿命高2岁。海南地处北纬18°20°（巴厘岛、孟加拉湾、阿拉伯海、红海、加勒比海、墨西哥湾、夏威夷群岛、吕宋岛等世界知名旅游度假圣地都在这一纬线上），拥有全国唯一的热带海岸带，海岸线长达1528公里，其中具备旅游房地产开发条件的岸线约占50%60%。海南气候宜人，年平均气温2226摄氏度，阳光充足、四季如春、空气清新，阳光、海水、沙滩、绿色、空气五大旅游要素俱全。丰富的温泉资源、独特的热带雨林景观和传统的黎苗少数民族风情，将海南岛装扮成我国最具特色的海岛型旅游度假胜地，被称为祖国的后花园和度假、休闲环境的绝版。这些都为海南旅游房地产的发展提供了有利的先天条件。2、对旅游房地产的需求量不断增大2007年，海南旅游接待人数1845万人次，比上年增长约13%。2008年虽然受四川汶川特大地震、免签证和落地签证暂停等因素的影响，海南全年接待旅游过夜人数仍达2060万人次，保持10%的增长。今后，随着国际旅游岛建设的推进、相关入境旅游政策的不断优化及政府宣传力度的加大，可以预见，未来10-20年海南的旅游接待人数仍将保持较快的增长。相应地，对以酒店为代表的旅游住宿设施的需求量也将不断增大。2008年，海南酒店客房约有3万间。据海南省旅游总体规划预测，到2020年，海南省旅游住宿酒店客房需求量约为11.1万13.2万间。也就是说，在未来12年时间内，海南省需要新建旅游住宿酒店客房大约8万-10万间。3、对旅游地产需求档次不断提高目前，海南旅游主要客源地人口超过3亿，国内中高端消费阶层已形成相当规模，其消费结构已发生明显变化，住房、汽车、旅游度假以及代表生产性服务业的旅游新业态等消费热点继续升温，消费需求更趋向多元化、个性化、品质化，使得旅游目的地及其旅游企业靠单一产品、同质化产品已经不能满足现实的市场需求。如何及时向旅游消费者提供快捷、方便、灵活、个性、健康、舒适、特色的产品也随即成为旅游地产的重要发展方向。与此同时，海南建设国际旅游岛，对外实行以“免签证、零关税、放航权”为主要特点的旅游开放政策，必将为海南带来大批量的国际高消费群体，尤其是商务旅游群体，其对酒店、度假村等旅游地产的需求档次也相对较高。4、海南房地产市场将呈现齐头并进的良好态势海口、三亚作为海南旅游的主要目的地和集散地，城市配套功能相对齐全，城市影响力逐年提升，同样拥有自然资源优势的文昌、定安、五指山等海南二三线的市县也将很快受到岛外投资购房者的关注。与主要针对岛外高端市场的海口、三亚互补，其他二三线地区房产相对价格更合理，投资门槛更低、成长空间更大，对尤其注重投资性价比和实用价值的中端岛外购房客户将具有更大的吸引力。三亚、陵水以高端短期度假客户为主，海口以高端长期度假养老客户为主，其他区域以中端长期养老度假和投资性客户为主，海南房地产市场将呈现各地区齐头并进而又层次分明的良好态势。5、旅游房地产建设海南旅游房地产已成为国内知名房地产企业投资的热土，万科、富力、雅居乐、鲁能、新世界、中信、华润、国信、雨润等知名企业纷纷进入，开发建设了一批滨海居住区、旅游度假酒店、高尔夫球场、游艇设施、主题公园等旅游房地产项目。目前已经初具建设规模的旅游度假区主要有：三亚亚龙湾、汇集了喜来登、希尔顿、万豪、红树林、伯尔曼、利兹卡尔顿、凯莱、瑞吉等国际知名品牌酒店，建成了公主郡、申亚一期、亚龙湾五号、高尔夫球场、商业服务中心等旅游房地产及其配套项目，已经成为国内外旅游度假的知名品牌；三亚海棠湾，正在建设道路及市政管网、污水处理厂、安置区等，并有近10家滨海高端度假酒店也已经动工兴建，规划区建成后将成为三亚滨海旅游的重要组成部分，不仅进一步完善公共设施配套和旅游服务职能，不仅进一步完善公共设施配套和旅游服务职能，而且将极大地丰富和提升旅游品质；陵水土福湾、清水湾、香水湾，主要建成或在建项目有度假别墅、度假公寓、滨海酒店、高尔夫球场等，道路等市政基础设施进一步完善；万宁石梅湾、神州半岛，主要建成或在建项目有艾美酒店、石梅湾滨海餐厅、君悦酒店、喜来登酒店、福朋酒店、红堡豪华精选度假酒店、游艇俱乐部等；琼海博鳌借助博鳌亚洲论坛的国际知名度以及相对完善的基础设施，已经建成的建设项目有博鳌亚洲论坛永久会址、索菲特酒店、金海岸酒店、凯宾斯基酒店以及度假别墅、高尔夫球场等。此外，文昌铜鼓岭国际化生态旅游区、文昌航天主题公园、乐东龙沐湾旅游度假区、乐东龙栖湾旅游度假区、昌江棋子湾旅游度假区等规划编制及前期工作已完成，目前已进入大规模的开发建设阶段。目前已开工建设的各项目总投资超过500亿元，正在建设的高端旅游度假酒店、度假村等超过30个，旅游房地产面积300万平方米；建设运营的高端品牌酒店、度假村超过30家，销售旅游房地产200万平方米，已经成为海南国际旅游岛建设的主要力量，有力地推动海南国民经济社会持续健康快速发展。海南环境资源的独一无二和不可再生性决定了其比其它任何地区都能更好地把房地产与旅游资源融合在一起。目前，海南已正式启动国际旅游岛的建设，正在努力打造成为岛外人们心目中理想的宜居地，建设成为“世界一流、亚洲著名、中国集中”的度假休闲旅游目的地。度假居住房地产和旅游房地产在海南既具有广阔的发展前景，也是结合海南建设国际旅游岛的客观需求。从海南目前房地产开发的情况看，以旅游资源为卖点的居住地产、度假性居住地产及产权式酒店、分时度假酒店等均与旅游密切相关，且与专业的、经营性的旅游酒店的边界已日趋模糊。借鉴国内外成功旅游度假目的地的经验，在成熟的旅游市场，酒店一般只接待25%的游客，宜居地、分时度假等往往包揽了剩下75%的客源。因此，海南房地产发展的重要目标之一就是与国际旅游岛紧密结合，发挥互为客源互为支撑的良性作用，实现房地产和旅游双赢。具体而言，就是要大力发展候岛式度假、就业型度假和分时度假等度假居住地产和星级酒店、度假村、高尔夫球场、游艇俱乐部、主题公园等专业化旅游地产，强化房地产的旅游度假功能和旅游接待功能，命名房地产，尤其是度假居住地产和旅游地产，成为海南国际旅游岛建设的重要空间载体和核心旅游产品之一。发展旅游房地产能够加快完善旅游目的地的旅游配套设施的开发和建设，为旅游活动的开展创造良好的前提条件，推动海南旅游业转型升级。近些年来，大量休闲度假村、高尔夫球场、旅游景区主题休闲公园等休闲度假类房地产的建成，吸引了大量的旅游度假人群进入，推动海南旅游由单一观光型旅游向休闲度假生态旅游转型；一些档次高、特色鲜明的旅游项目和旅游服务接待设施的相继开发建成，吸引了大量的高端游客和更多的国外游客的进入，推动海南旅游从以低端游客为主向高端游客为主转型，由大众消费市场向中高档消费市场转移。随着旅游房地产快速发展，其对旅游业及国民经济的贡献逐年提高。从2005-2008年，海南省房地产开发投资分别为70.85亿元、89.2亿元、126.96亿元、189.31亿元，年均增长39%，其中80%直接用于旅游房地产及相关项目的投资；2005-2008年，海南省旅游收入分别为125.05亿元、141.23亿元、171.37亿元、192.33亿元，占GDP的比重分别为13.8%、13.43%、14%、13.2%。二、签约目标最新大盘项目鉴于开发商营销费用问题，我们的目标是锁定10万平方米以上的大盘，普通的小的项目开发公司独家总代理也可。1、海口地区（1）万科浪琴湾 地址：海口市滨海大道270号，建筑类型：别墅、公寓，建筑类型：多层、独栋、联排别墅，均价：12000元/平方米，装修情况：精装修，占地面积：115503平方米，绿化率：54.7%，容积率：0.5。（2）宝安·江南城3期1组团“熙园” 地址：海口市和平大道66号宝安江南城，建筑类型：高尚住宅高层海景公馆，独栋，联排，围合别墅，均价：6800元/平方米，装修情况：毛坯，占地面积：100000平方米，绿化率：58%，容积率：0.80。（3）荣域 地址：海口市海甸岛海景路77号，建筑类型：多层电梯公寓，花园洋房，多层电梯洋房，起价：7000元/平方米，占地面积：290000平方米，绿化率：大于50%，容积率：0.75（4）柏斯·观海台1号 地址：海口市秀英区西海岸蓝城大道(新华桥中学旁)，建筑类型：小高层，别墅，公寓，花园洋房，商铺，占地面积：72631.86平方米，绿化率：40.59%，容积率：0.8。（5）华荣府 地址：美兰区（海口）龙昆南与凤翔路交叉口，开发商：海南巨富房地产开发有限公司，起价：3500元/平方米，最高价：5380元/平方米。（6）长信海岸水城 地址：海口市秀英区滨海西路长信海岸水城，建筑类型：花园洋房，均价：7500元/平方米，装修情况：毛坯，占地面积：160791.50平方米，绿化率：45%。（7）紫园 地址：海口市西海岸长怡路27号，建筑类型：小高层高尚住宅，总楼层：37幢8层-16层，均价：6000元/平方米，占地面积：23万平方米，绿化率：60%，容积率：1.2。（8）蔚蓝海岸 地址：海口市秀英区滨海大道南侧245号（新国宾馆斜对面），建筑类型：别墅酒店式公寓，总楼层：69栋独立别墅，1幢10层双连体退台式，装修情况：毛坯，占地面积：约92000平方米，物管费：4.30元/平方米/月，绿化率：60%，容积率：0.50（9）海岛·阳光 地址：海口市秀英区秀英大道32号，建筑类型：公寓，均价：3888元/平方米，装修情况：毛坯，占地面积：92828平方米，绿化率：35.30%，容积率：1.90。（10）蔚蓝·海语印象 地址：美兰区（海口）海甸岛景观大道海景路78号，开发商：蔚蓝江南置业有限公司，项目类型：普通住宅高层，小高层，建筑面积：12.5万平方米，起价：4788元/平方米，均价：6100元/平方米，最高价：8400元/平方米。（11）、城市海岸 地址：海口市西海岸长怡路22-23号，发展商：海口城投，投资商：海岸地产，项目类型：普通住宅别墅小高层，联排别墅，占地面积：251亩，建筑面积：173721.5平方米，户数：1093户（12）、金碧文华 地址：海口龙华区文华中路西侧，房屋类型：住宅，开发商，海南庆豪房地产开发有限公司，地理位置：海口龙华区文华中路西侧，物业管理：招商局物业管理有限公司，容积率：2.9，总建筑面积：12万平方米，总栋数：7幢，楼层数：高层，装修状况：毛坯。（13）、奥林匹克III期 地址：海口市海秀中路96号，房屋类型：住宅，开发商：海南奥林匹克花园有限公司，物业管理：海南奥林匹克物业有限公司，总占地面积：63556平方米，容积率：2.6，总建筑面积：136941平方米，绿化率：56.36%，楼盘期数：共分3期开发，现售第3期（一期已售完，二期现房，已售80%以上），公摊率：18%，装修状况：18%，装修状况：毛坯。（14）、丽海阳光 地址：海口市和平南路18号（和平城市广场斜对面），房屋类型：小高层，高层，开发商：澄迈城城旅游有限公司，均价：2100元/平方米，总占地面积：50000平方米，总建筑面积：100000平方米，楼层数：4栋9层，5栋11层，2栋16层，3栋18层。（15）、宝泰温泉花园 地址：海口市凤翔东路，房屋类型：商住楼，开发商：海南金方洋置业有限公司，物业管理：海南奉泰物业发展有限公司，容积率：3.2，总建筑面积：105000平方米。（16）、阳光西海岸 地址：海口市秀英区西海岸阳光西海岸小区，建筑类型：多层，高层，别墅，均价：5600元/平方米，装修情况：毛坯，占地面：420亩，绿化率：67%，容积率：0.75。（17）、鸿天阁 地址：海口海甸岛世纪大道，房屋类型：11000元/平方米，总占地面积：60000平方米，总建筑面积：120000平方米。2、三亚地区：鲁能三亚湾新城 所属区域：三亚湾，装修情况：精致装修，房产类型：商品房，均价：11000元/平方米，开发商：鲁能广大置业有限公司，物业地址：三亚市三亚湾西部海城开发区。三亚凤凰水城 所属区域：市区，房产类型：商品房，均价：9500元/平方米，开发商：三亚凤凰水城开发有限公司，物业地址：三亚市河东路555号凤凰水城销售中心。香水湾1号 所在区域：陵水，房产类型：别墅，建筑面积：92000平方米，装修情况：豪华装修，占地面积：400200平方米，容积率：0.23，开发商：海南香水湾海滨假日酒店有限公司。半山半岛 所属区域：大东海，装修情况：精致装修，房产类型：公寓，起价：25000元/平方米，均价：27000元/平方米，别墅均价：900万元/栋，开发商：三亚鹿回头旅游区开发有限公司，物业地址：三亚市鹿岭路27号（鹿回头公园旁）兰海花园五期 房产类型：商品房，总楼层：30层，建筑面积：250000平方米，占地面积：90000平方米，物管费：1.2元/月/平方米，付款方式：一次性或者按揭均可，容积率：2.78，开发商：三亚安国海岸投资有限公司，物业地址：三亚湾滨海路距金鸡岭路3公里处。三亚·时代海岸 所属区域：大东海，房产类型：商品房，均价：16000元/平方米，开发商：三亚鸿洲地产有限公司，物业地址：三亚河与南海三亚湾的交汇处，总占地面积34万平方米。三亚湾国际公馆 所属区域：三亚湾，装修情况：豪华装修，房产类型：产权式酒店，开发商：三亚海韵实业发展有限公司，物业地址：三亚湾海坡开发区/紧靠三亚度假村。国光滨海花园 所属区域：三亚湾，装修情况：精致装修，房产类型：产权式酒店，均价：23000元/平方米，开发商：三亚国光投资置业有限公司，物业地址：三亚湾海虹路口。三亚·山水国际 所属区域：市区，房产类型：商品房，起价/均价：9000元/平方米，开发商：中国首都机场投资开发有限公司，物业地址：三亚凤凰路，综合容积率为0.62，绿化率50%。3、琼海地区：景成花半里 地址：琼海市兴海中路（原嘉博路）与爱华东路交汇处，开发商：海南新景成实业发展有限公司，项目类型：高尚住宅，毛坏房，占地面积：65574.5平方米，建筑面积：10万平方米，户数：共980户。华地源泉景城 售楼地址：海南省琼海市官塘城区主干道（官塘大道）以北，占地面积：7万平方米，建筑面积：11.58万平方米。万泉河温泉小镇 地址：官塘旅游度假区，开发商，琼海世纪华宇置业有限公司，物业类别：公寓，建筑类别：多层，小高层，装修状况：毛坯，物业地址：琼海市官塘旅游度假区，起价：3500元/平方米，均价：4000元/平方米，项目规划总用地152652平方米。锦绣山庄 地址：海南省琼海市银河路16号，开发商：海南大印房地产开发有限公司，物业类别：商住楼，规划总有地面积92889.07平方米，总建筑面积140751.98平方米，高层等多种住宅形态组成，户型从47.38平方米米至117平方米不等，低绿化率45%，低容积率1.5。玉莲城 占地面积：2000亩，宝莲城项目位于博鳌万泉河口海滨风景旅游区，预计投资总额50亿人民币，项目一期总用地面积约96亩，总建筑面积约6.4万平方米，于2007年6月底动工建设，共2幢24层酒店式公寓、2幢26层酒店式公寓（共850套）。万泉河家园 地址：琼海市银海路（公安局旁），开发商：海南绿庭房地产开发有限公司，项目类型：商住楼，公寓，别墅，均价：别墅10000元/平方米，公寓3000元-4000元/平方米不等。官塘世家 售楼地址：海南省琼海市官塘城区主干道（官塘大道）以，物业类别：普通住宅，物业地址：琼海市官塘城区主干道（官塘大道）以北，开发商：琼海永和房地产开发有限公司9，容积率：1.15，绿化率：48.88%，停车位：400（商业停车位30个，小区室外生态停车位296个，底层架空停车位74个），总规划用地面积为96270.00平方米，总建筑面积为99158.00平方米。兆南万泉绿洲 地址：银海路高速路口南侧，开发商：兆南集团，项目类型：公寓，均价：3400元/平方米，2008年6月5日第二组团开盘，万泉绿洲占地面积220724平方米，总建筑面积333700平方米，小区建筑密度仅15%，容积率为1.51，绿化率超过50%。伊比亚河畔 开发商：琼海大兴投资有限公司，项目类型：公寓高层，总建筑面积：18万平方米，户数：1500户，均价：3800元/平方米，地址：琼海市沿河北路万泉河畔。4、文昌地区中南·森海湾 项目地址：海南文昌高隆湾旅游度假区旅游大道，开发商：中南控股集团，文昌中南房地产开发有限公司，总建面积62万平方米，开盘时间：共四期，一期售完，二期2008年1月开盘，三期预计2009年1月开盘，均价：二期4500元/平方米（精装修）琼文高速，1小时加通美兰，博鳌，日月湾，高隆湾62万超大容量，社区配有5000平方米双会所，60000平方米商业配套。同业·天海紫贝 项目地址：文昌清澜开发区市政府东20米，开发商：文昌同业房地产开发有限公司，总建面：101771平方米，建筑类型：公寓，总套数：1200套，开盘时间：2008年5月，均价：3800元/平方米。碧海城 项目地址：文昌市清澜开发区高隆湾，投资商：海南同创海韵房地产开发有限公司，发展商：海南同创金生置业有限责任公司，总建面：55万平方米，总套数：现开发第一期2600多套（精装修），均价：3950元/平方米。月亮城 项目地址：文昌市文城镇文东路中段，开发商：文昌宇昌实业有限公司，总建面：12万平方米，开盘时间：2008年7月，均价：3200元/平方米，户型从48平方米的一房至124平方米的三房不等，户户通风，南北对流，居住舒适。5、陵水、万宁、五指山、保亭、定安等楼盘三、海南办公地址若以公司或办事处形式出现，建议：选择，北京大厦（可卖），时代广场等，也可参考。1、海口商住两用型办公楼租金列表名称租金物业管理费标准世贸中心12元/平方米1.5元/平方米带简单装修和家具中衡大厦6元/平方米1.5元/平方米简单装修华发大厦10元/平方米1.0元/平方米简单装修富豪大厦12元/平方米1.2元/平方米简单装修2、海口纯写字楼月租金物管费用名称租金物业管理费标准国贸中心30-35元/平方米2元/平方米简装修鸿联商务大厦60-70元/平方米4元/平方简单装修新达商务大厦25元/平方米1.5元/平方简单装修南洋大厦25-50元/平方米9元/平方米简单装修帝都、帝豪、帝晶大厦35元/平方米6元/平方米中档次装修、带家具银通大厦32元/平方米含租金中简单装修华能大厦17元/平方米含租金中简单装修3、海口酒店型写字楼月租金列表名称租金物业管理费文华大酒店80元/平方米无黄金大酒店30元/平方米15元/平方米·月国际商业大厦50元/平方米无汇通酒店40元/平方米无若以超市形式出现，建议在宜欣广场或南亚广场或者明珠广场选择位置。四、工作任务1、服务领域以地产策略立足市场，专业解决地产难题，通过全方位的市场化规范运作和全程“实效营销”，为发展商合理规划投资成本，降低市场风险，提高资金使用价值，促成项目取得良好的经济效益。全程策划代理涵盖市场研究、产品定位、客户定位、物业发展建议、营销策略，形象宣传及包装方案，广告推广策略，价格方案，品牌战略，销售代理等方面综合服务。策划服务根据开发商需求和项目阶段，提供市场调研，产品定位，客户定位，物业发展建议，营销策略，形象宣传及包装方案，广告推广策略，价格方案，品牌战略等策划服务。销售代理即销售执行，包括组建销售团队，建立销售制度，制定销售目标计划，执行销售各项工作，实现销售回款等。2、工作团队充分利用遍布全球的网络平台优势，积极开展市场的资讯收集研究和分析工作，建立海南楼盘信息数据库。要倡导“以人为本，以德为先，以才为重”的用人准则，积极为员工营造和谐开放，高效创新，的工作环境，建设一支快速、高效反应市场的专业型人才队伍。3、工作要点市场调查与研究分析工作要点：项目所在片区经济形势调研 区域地产市场潜力分析所在城市整体地产市场调研 目标市场详细调查与分析房地产供需综合分析 市场调查结论项目分析与项目定位项目所在片区分析 项目的形象定位项目SWOT评析及其应对策略 项目的目标客户群定位项目的市场定位 项目的价格定位产品规划方案地块特征分析及资源整合 配套、装修标准、物管建议项目整体的规划与开发建议 项目开发的差异化建议建筑色彩，外立面等建议项目整体营销推广项目包装建议 项目入市时机评估与选择（样板房，营销中心，营销环境等）项目阶段性营销策略项目命名建议和卖点整理 媒介分析及选择项目整体推广策略 广告投放与媒介计划销售方案销售资料的准备 销售房号控制策略销售管理原则 售价走势及价格控制策略销售培训销售执行销售现场监控及指导 推广策略调整定期销售总结语 价格表调整销售状况评价五、时间、费用时间：周全的考虑，准备和计划，主要偏向行动，要有紧迫感。1、10月8日10月30日，近快开展工作。落实场地，确立办公室，注册公司，购置设备，招聘相关人员，计划10人。2、11月1日12月30日，力争签约部分楼盘，内蒙古总代理30家，时间三个月。3、2010年1月3月30日，楼盘独家代理，二家。4、2009年10月8日2010年10月8日，签约100家楼盘代理。5、二年内争取项目融资或开发一个楼盘。费用：1、开办费用 10万元2、车辆建议前期购一台长城SUV，13万元，后期卖一台商务用车；3、人员工资20000元/月预算费用在30万元（不含购房，不包后期）。六、国际旅游岛海南房地方腾飞的最大动力国际旅游岛的总体规划方案近期内将获得国家批准实施。随着日用消费品免税区的建立、服务业进一步开放、绿色发展战略的实施以及城乡一体化的国际旅游岛建设，加上三、四、五航权的开放、东线轻轨的建设、南海石油天然气的开发以及文昌卫星城的落城等等，一系列重大利好将无可置疑的将海南推长到一个前所未有的高度。届时，一个国际化、现代化的绿色生态岛将呈现在全世界人的面前，还会有更多的人会带着财富和文明来到海南。由此完全可以预见，海南房地产即将进入一个更加辉煌的发展阶段，而今天的一切只不过才刚刚开始。我们的口号：全力在内地一；二线城市营销海南房地产。12.31.202213:3013:30:5322.12.311时30分1时30分53秒12月. 31, 2231 十二月 20221:30:53 下午13:30:532022年12月31日星期六13:30:53