住宅市场调研报告.docx

N.A.Consulting第一部分 市场调查研究一、同类住宅市场状况分析（一）调查方法、内容及分析方法说明对于住宅市场（高档物业市场）的调查，采取斟别选取楼盘专问访谈调查法，采用该方法调查基于以下几点考虑：1) 时间上的限制2) 取得楼盘准确的各类数据3) 取得客户资料4) 取得专家的判断，对市场作出的分析专家访谈内容主要对楼盘基本状况、客户资料、专家评述等方面展开调查，具体项目见附表访谈以问卷填写形式返馈信息，对该信息进行归类、统计，并配合以销售周期估算法、相关资料调查参照法对统计数据进行调整，形成该类市场基准数据。通过累计、比较分析法，交叉分析法与多种分析方法形成以下对此类住宅市场较为细致分析及理解。（二）供给分析1规模分析国务院批复了郑州市（1995-2010）年城市总体规划，作为城市建设的主体对象房地产，为其发展提供了机会。纵观郑州房地产市场，项目开发规模大小各异，具体状况见下表：楼 盘占地面积总 建（m2）栋数/层数物业位置开发商未来花园6.6万18万m210栋10-26层纬四路未来地产九鼎欧洲花园5400 m21.26万m22栋多层东风路、花园路九鼎地产江山智能公寓3500 m21.8万m21栋高层东明路、黄河路江山房地产明鸿新城189亩十几栋多层经三路德亿房地产建业广场50余亩4万m22栋高层纬四路河南建业建业城市花园550亩45万m2一期多层建业路河南建业文博花园5万m215万m214栋农科路河南中房公司英协花园315亩30万m2二期多层107国道英协地产明辉城市花园1.66万m24.56 m22栋小高层优胜南路新明辉置业中孚紫东苑8665.86万m22栋高层紫荆路北段中孚置业世纪城1.8万m22栋多层丰产路、纬七路兆群地产裕鸿花园30亩17万一期三栋高层东西大街、紫荆山路河南裕鸿置业锦江国际花园8万多层未来大道上海锦江陇海星级1.75万1栋17层，2栋11层陇海路9号河南鑫苑置业日月星城3万2栋高层东西大街郑州嵩颍实业融元广场5.6万2栋22层花园路中达房地产文博名门20001.2万1栋16层农业路、文化路泰宏房地产太极公馆5.7万3栋小高层2栋带电梯7层紫荆山路太极置业同乐花园110亩7万3栋12层2栋15层东风路信宇地产绿洲花园15亩2栋高层农业路、经七路大地地产绿城花园110亩13.8万多层航海路、嵩山路市经济适用房开发中心东西大街商铺1万多层东西大街上海中凯长江城中城7万m2多层东西大街上海长江通过上表，从规模看差异大。建业城市花园占地达550亩，英协花园占地为315亩，规模较小的如文博名门、欧洲花园等总建筑面积才不过万余平方米，仅有1、2栋楼宇组成。从位置看，本次调查的23个楼盘中，东区有8个，中2区有7个，中1区有4个，北区有3个项目，南区有1个项目。从中不难发现，中1、2区的10个项目中规模一般都比较小，最大的是文博花园，总建筑面积为15万平方米，最小的是世纪城，总建筑面积为1.8万平方米，而其它的几个区域与中1区、中2区相比规模一般都比较大。l 规模开发是发展的趋势根据郑州市（1995-2010）城市总体规划，到2005年郑州市城区面积将扩大到189万平方公里，城市的发展对房地产业产生了积极而深远的影响，房地产是城市建设的主体对象，在城市总体规划的要点下，物业的规模开发成为必然趋势，是提高城市的美感和品位重要保障。l 规模优势尽显。伴随郑州房地产市场发展，素质各异的楼盘不断涌现，市场竞争尤为激烈，规模开发的优势不言而喻：建设成本低、营销手段强有力、配套设施齐全、园林景观优美。从目前郑州房地产市场的现状也可看出：象未来花园、建业城市花园、英协花园这样的大规模项目深消费者追捧。2户型分析以下对在售物业的户型调查后，作以统计，具体见下表：户型结构表户型套数面积（M2）比率二房146100-1296%三房1352140-18853%四房636150-20025%五房441922%跃式442752%复式301250-34812%合计2523100-348100%户型面积表面积（M2）户型套数比率100-130二房1466%130-160三房55222%160-200三至五房、复式138655%200-250四房、复式2229%250以上复式、跃式2178%合计2523100%从户型结构看，三房的市场供应量最大，占抽样调查总套数的53%，次之为四房，所占比为25%。从户型面积看，160-200平方米之间的户型供应量最大，所占比为55%，次之为130-160平方米之间，所占比为22%。以下为个盘户型供应状况表楼 盘面积、户型、套数绿洲花园主力户型3房，164-167平方米；5房192平方米，各44套，复式8套；5房面积295平方米；8房8套，面积340平方米日月星城主力户型3房148-170平方米之间，共84套；四房28套，面积184.01 平方米；复式8套250平方米以上文博花园主力户型3房，141-158平方米，142套；164.81平方米116套；四房187.23平方米，56套；二房117.06平方米，22套；复式230-260平方米，60套；中孚紫东苑主力户型三房162-175平方米，152套四房218.8平方米，56套；复式218.8平方米，12套锦绣正泓主力户型三房，141-148平方，62套；四房161.14平方米，48套；复式五房，270.26平方米，32套；跃式275.53平方米，共44套合计186套太极公馆主力户型三房、四房、二房及复式（五房）面积105-400平方米建业广场共212套主力户型三房、四房，分别为72套，150.36M2、180.61 M2二房共36套，面积108.19 M2复式共32套，面积216.37 M2建业城市花园三期以三房为主，面积127.92 M2、143.88 M2次之为四房172 M2、190 M2裕鸿花园二房、三房、四房相当，各68套，面积分别为129 M2、154 M2、179 M2；复式24套，面积200 M2、270 M2、340 M2；明辉城市花园主力户型四房，共124套，面积191.08-209.23 M2；次之为三房，共60套，面积154-167 M2英协花园主力户型为四房，面积152.4-167.4 M2，共120套；三房143.5平方米，共30套；二房100.5 M2，共20套；复式247-276 M2，共67套未来花园三期主力户型为三房、四房，面积分别为166.8 M2、188.1 M2，各216套；复式229.6 M2、328.6 M2，共48套；同乐花园主力户型为三房，面积151-163 M2共120套；四房面积192.5 M2,共52套；复式22套，其中199.85 M26套；256-269 M212套；348.82 M24套世纪城主力户型三房，210 M2 206 M2；跃式四房和五房，面积213 M2、278 M2陇海星级主力户型三房、四房，各占总套数的47%，面积分别为144.28 M2-170.79 M2锦江国际花园全为复式，户型由二房二厅到五房二厅，面积由130-207.7 M2从上表来看，个盘中有10个项目以三房为主要市场供应户型，次之以四房为主要供应户型2个项目，分别为英协花园、明辉城市花园，以三房和四房为主要供应户型的项目3个，以复式为主的项目1个锦江国际花园，以跃式为主的项目1个世纪城。l 三房是市场供应的主力户型。目前户型供应市场结构多样，从二房到五房、复、跃式皆有，其中三房是主要户型，户型面积集中在140-188平方之间，本次调查中，140-160平方米之间的三房552套，160-200平方米之间三房共800套。l 160-200平方米是发展商开发的主要户型面积。户型面积在160-200平方米之间合计共1386套，从单位结构看，这个区域主要为三房、四房、五房、复式，其中三房有800套。3价格分析价格是房地产市场中最敏感的因素之一，从目前市场价格来看，普遍多层的价格在2000元/平方米左右，高层的价格在3000元/平方米水平，具体各项目的价格见下表：楼 盘楼 层价 格（元/平方米）一次性付款折扣按揭付款均 价最低价最高价未来花园高层3300310037005%7成20年欧洲花园多层31214%7成15年江山智能公寓高层2827229030663%明鸿新城多层26003%建业广场高层3200305937181%7成30年建业城市花园多层2800276235062%7成30年文博花园多层250032002180明辉城市花园小高层4436438048502%7成15年中孚紫东苑高层3800294040577成15年世纪城高层2950236033005%7成20年裕鸿花园高层4100312854463%7成20年锦江国际花园多层2850陇海星级小高层3230284035803%7成15年日月星城小高层350040972520文博名门小高层300027003300太极公馆小高层兼多层31002602358818%同乐花园小高层2775250032503%绿洲花园高层33002999锦绣正泓高层370055603650英协花园多层25002180华林广场高层3200280017%7成30年以上的21个楼盘中，其中高层（含小高层）项目共16个，多层项目共5个，楼盘均价在4000元/平方米以上的有2个楼盘，分别是明辉城市花园和裕鸿花园，均价在3000元/平方米以上，4000元/平方米以下的项目共10个，其中最高的是锦绣正泓，最低的是文博名门。楼盘的综合素质直接决定价格。楼盘的综合素质体现众多面上包括小区规划、物业配套等，如同在“省体育场”项目附近的两个楼盘明辉城市花园和华林广场同属高层，价格却相差每平方米1000多元；再如位于东西大街的裕鸿花园和日月星城，价格每平方米相差也近千元，由此可见，楼盘的自身素质对其价格的影响。规模优势为项目提升价格奠定了基础。如东区的几个大型项目：未来花园、英协花园、建业城市花园等，二期的发售成功很重要的原因就是一期的成功入市，不但为后期的发售注入人气，同时也使价格上升。高层不是支撑价格高低的重要依据。高层无疑建筑成本高，但这并不代表能在市场售高价，如欧洲花园、虽为普通多层项目，均价却高达3121元/平方米，就连许多高层住宅都望尘莫及。按揭年限延长为百姓购房创造了宽松环境，早期郑州市场按揭年限最长也不过十五年，随着房地产发展的日益成熟，按揭付款发挥了很大的作用。从目前市场来看，七成二十年是正常现象，三十年的期限更是缓解了居民购房的压力。4配套设施分析各项目户型设施状况见下表：楼盘名称配套设施建业城市花园壁挂式家用采暖及热水供应系统，独立的消防系统水电气暖、宽带网、门禁IC卡、智能化安防体系（红外线）英协花园水电气暖、小区监控智能化、塑铝窗、自动烟感系统、IDD电话预留、卫星收视系统，同乐花园六层单位以上为二次提升供水系统，门：防火防盗窗：塑钢双层；锦绣正泓户式YORK（美国）牌中央空调，可视对讲系统厨房：灶具、抽油烟机、不锈钢水槽、防滑瓷砖、墙面瓷砖天花：铝扣板卫生间：TOTO洁具地面：实心木地板墙面：立邦漆窗：铝合金、双层玻璃锁：全钢明辉城市花园每户6千瓦以上的配电，24小时双水源供应，450米矿泉井（温度30度以上），温泉水智能物管内墙：粉刷石膏地面：水泥地面水、电、气暖，智能化收费窗：塑钢双层玻璃中孚紫东苑24小时供热，水、电、气、暖，智能化物管华林广场双回路水源、双回路电源、配进口自动切换应急发电机组江山智能公寓双层玻璃塑钢窗、复式防盗门、天然气；二次供水长城宽带、烟感报警、可视对讲系统文博花园毛坯房、双层玻璃塑钢窗、防盗门、水电气冷、暖气：户式中央空调系统宽带网、收费智能收费系统、邮政信箱厨房：油烟集中排放、预留上、下水接口，电子防盗报警系统 绿洲花园毛坯房：墙面、地面：水泥沙浆找平门：防火、盗双扇子母门窗：塑钢窗卫生间：冷热水系统，预留接口电话：预留两部IDD直线空调：统一定位24小时供热水收费IC卡、智能化物管、可视对讲系统未来花园水、电、气暖，户式中央空调（三期）、宽带网、可视对讲系统， 日月新城水、电、气、智能化收费，自动报警喷淋系统、紧包呼救自动系统、宽带网、中央户式独立空调世纪城户式中央空调、宽带网、二次加压供水、15千瓦电表、大功率自启动发电机，自动喷淋、烟感报警，可视对讲系统。出入口IC卡管理、闭路监控，双玻塑钢窗从上表看，除锦绣正泓送装修外，其余项目均为毛坯房。其中：供暖系统：大多楼盘均采用壁挂式供暖系统，但不乏个盘采用了户式中央空调，如锦绣正泓、文博花园、未来花园、日月星城、世纪城均采用此种供暖设备，特别是锦绣正泓采用美国YORK牌中央空调。智 能 化：采用IC卡智能收费、可视对讲系统、宽带网，物管采用红外线监控，烟感报警等。供水方面：高层住宅全部提供二次供水服务。其中绿洲花园、中孚紫东苑、锦绣正泓24小时热水供应，另如明辉城市花园、绿洲花园提供地下矿泉水。窗：在售项目中大多都采用塑钢双层玻璃新技术、新产品得到广泛应用。先进实用的新产品有燃气壁挂炉、塑钢窗等。智能化系统成为必备要素。包括智能收费系统，即水电煤从IC 卡中自动划取；安全防范报警系统、烟感报警，煤气泄露报警系统等，像英协花园、未来花园、建业城市花园等均有不同层次的采用。5小结通过对郑州市房地产供应市场调查和分析，可以看出，户型供应虽朝多样化发展，但三房仍是市场供应主力户型。根据城市规划和市场发展需要，规模开发是必然趋势，东、南、西、北将成为物业主要开发地带，市场将转向“品牌经营”，项目品质是被市场所接受的基础，同时，伴随着外地开发商进驻，郑州房地产市场将进入一个更高层次的竞争。（三）需求分析1. 销售率分析项 目销售状况未来花园一期100%，二期销售98%欧洲花园销售90%江山智能公寓二房售4套，三房售8套，四房售2套，明鸿新城最后一期售50%建业广场总销售率90%；其中二房售86%；三房售100%；四房售100%建业城市花园一期小高层40%，高层90%裕鸿花园复式售完；三房已售55%，四房售50%，二房售46%陇海星级销售100%中孚紫东苑销售率13%明辉城市花园售50%，三房已售完日月星城全部为三房，已售15% 2同乐花园销售50%，其中三房140平方米、四房152平方米、176方米比较畅销，二房售完，英协花园销售率为70%锦绣正泓销售率15%，其中三房已基本售完，剩余较多的是复式绿洲花园销售率为65%，跃式和四房比较青睐世纪城销售率30%，主力户型跃式难销， 小区规划对销售率的影响。下表是各楼盘具体小区规划及配套情况：楼 盘小区规划、配套建业城市花园绿化率45%，豪华业主会馆设恒温泳池，300人立体影院，200人餐厅、酒吧、网吧、建业哈佛幼儿园、小学、外国语中学，假山、人造瀑布、小桥、樱花、文博花园绿化率40%，开放式园林绿化、中心绿地广场、人工水环境、柱廊、石雕、豪华会所、儿童乐园、康体中心明辉城市花园30%以上立体绿化、竹林、喷泉、健康步道、网球场、小型便利店、诊室、托儿所、酒吧中孚紫东苑面积3162平方米广场花园，住客专用会所内设桑拿浴池、网球场、健身房等，草坪、竹园、林木、喷泉、儿童乐园未来花园占地2万平方米花园，中央广场、阳光广场、休闲广场、健康广场四大广场绿洲花园绿化率54%，拥有两个花园广场，并有大的假山后花园建业广场公寓绿化率80%，建业VIP俱乐部，花园超市、音乐书店、诊所、建业哈佛幼儿园、双语学校裕鸿花园绿化面积7000平方米，空中欧式花园面积5000平方米，休闲广场英协花园9000平方米绿化覆盖，图书馆、健身中心，占地10亩人工湖、瀑布、假山锦绣正泓广场平台上3500平方米中庭花园2. 消费者分析1）收入水平分析根据郑州99年统计资料显示，郑州市居民按收入水平可分为七等，（如下表）收入阶层人均可支配收入（元）家庭人口数比重（%）最低收入户2351.923.4910低收入户3355.53.6410中等偏下户4258.033.3620中等收入户5551.153.1120中等偏上户6696.783.1820高收入户8877.82.610最高收入户11999.212.5110其中，中等收入户分为中等偏下户、中等收入户、中等偏上户，其所在总户数比例分别为20%、20%、20%，家庭可支配收入分别为14307元、17264.1元、21295.8元。这一部消费者有着一定的购买力，其现有居住状况大多不十分理想，有较强的置业愿望，其中中等收入户、中等偏上户有一定的置业能力。高收入户、最高收入户占总户数比例的20%，其收入却占到了总收入的42.4%，他们具有较强的购房能力，但这部分消费者在选择购房时对房屋综合质素要求较高，更有可能选择高品质的商品房。中等收入户、中高收入户该类消费者主要为政府部分的一般职员，公司的普通白领阶层，部分小商小贩，中小学普通教员，经济效益好的企业职工等，这一阶层消费者很大一部分居住现状不十分理想，有着较强的置业需求。这类消费者普遍的置业心理为满足居住需求，非常注重实用性，价格对于其购房来讲是最重要的决策因素，因此其购房多选择经济适用房，城乡交接处比较便宜的多层住宅。他们对小区的规模、生活的便捷性等因素也有着一定注视度。中等偏下收入户该类消费者虽有强烈的购房需求，但限于自身的经济条件，相当一部分此类消费者无购房能力，不能形成购买力，而该阶层中条件较好的一部分，可能产生购买，但房屋总价是这部分消费者购房决定的第一因素，因此他们会选择单价低的小户型住宅，在此基础再综合考虑其它因素。高收入者此类消费者主要集中在影视演员、作家和运动员、部分个体和私营企业主、中外合作企业中高级雇员、金融机构管理人员、房地产部门的开发商和经理、部分企业承包者和技术入股者、高新技术产业白领者、著名专家和律师等。此类消费者有相当强的消费能力，他们多受过一定程度的教育，具有一定的生活品味，懂得享受生活、追逐时尚，对住宅的需求已从简单的满足居住需要上升到提高生活品质、满足现代化居家的空间的需求。因此他们对住宅的位置、环境等各方面综合素质的要求较高。结合项目所在地理位置、地块经济性、大规模物业等先决条件，可以看出此类消费者是本项目的主要目标客户。2）消费者阶层及特征分析下表是通过专家访谈的形式而对客户来源和客户分类具体情况作以了解：楼盘客户来源客户分类建业广场市区55%，（金水区33.3%，二七区2.2%，邙 山区2.2%，管城区6.5%，中原区1.1%，开发区2.2%，）外地45%国家公务员11.3%，科研、医生等7.5%，企业管理人员21.3%，个体户、私营企业主53.7%，其他6.2%建业城市花园市区68%（金水区32%，二七区11.3%，邙 山区16.5%，管城区7.2%，中原区7.2%，开发区1%），外地32%国家公务员15.5%，科研、医生等11.7%，企业管理人员15.5%，个体户、私营企业主52.4%，其他4.9%裕鸿花园建材、外地市50%，丹尼斯百货经商户陇海星级5%外地市，95%郑州市区华中食品城、银基商贸城、铁路系统文博花园金水区36%，二七区15%，管城区19%，外区10%，其它19%企业管理人员30%，公务人员13%，个体户私营业主43%，外地10%，其它4%中孚紫东苑本地人士80%，外地人士20%私企老板62%，发展商的朋友20%，公务人员8%，企业管理层10%未来花园本地人士75%，外地25%私企老板70%，外地25%，其它5%欧洲花园市区95%，外地5%国家公务员10%，科研28%，企业管理32%，私企业主30%锦绣正泓周边白领80%，私企业主10%，外地10%同乐花园金水区50%，其它区20%，外地30%国家公务员12%，企业集团25%，私企业主25%，当地人18%，企业管理人士20%l 私营企业主 待征：敢于冒险追求身份感，尊荣感易跟风，羊群效应较重重健康问题关注因素依次为：物业档次、环境、小区规划、物业管理、价格、户型 l 私企白领，特殊职业者（律师、作家、运动员、演员等）特征： 意识超前开放文化素质高，追求高品味讲求身份重健康问题关注因素：环境、小区规划、价格、户型、配套。l 银行、税务、工商、邮电、公务员等。特征：求稳心理讲究实惠讲求品味关注因素依次为：小区规划、价格、位置、配套、户型l 个体经营者特征： 渴望提升社会地位追求实惠附庸风雅追求时髦关注因素有很大不确定性从整体来看为：价格、小区规划、位置、配套、环境，l 国企管理者，技术员，营销人员。特征：意识保守讲求身份不愿露富关注因素为：小区规划、位置、价格、交通、配套。l 郑州周边城市居民特征： 渴望提升社会地位实惠心理为事业，子女前途打算向往省会生活关注因素依次为：位置、价格、配套、交通、小区规划。3地域划分根据近期的专家访谈和各楼盘实际的客源情况来看，客户来源主要分两部分，郑州市区人口和外地人士，其中郑州市购房比率70%，外地人士占30%，受位置等其它方面影响具体个案情况也不同。郑州市区人口，占总体购比例的70%，从具体个盘看，金水区的消费能力最强。郑州市周边城市：向往省会的生活方式，为自己的事业拓展以及子女教育打算，把进城当成梦想，若购房入户，对这部分更具吸引力。（四）潜在竞争对手分析正如业内人士预料一样，郑州市2000年房地产业得到长足发展，各类商品房销售均有大幅的增长，2000年各类房屋总销量达91.19平方米，同时促使发展商对2001年的房地产市场寄予了信心，据调查，今年将要上市的高档物业，主要有建业城市花园三期、未来花园三期、德亿时代城、绿茵花园、文博花园、锦江国际花园、新苑、姿华地产公司三百亩项目等项目。建业城市花园三期共30栋，其中12栋多层，18栋小高层，户型以三房为主，单位面积127.92M2，143.88M2，次之为四房和复式，套数所占比例为25.97%，13.37%，面积四房为172.56M2和190.94复式单位面积在200M2以下，现已开始内部认购。未来花园三期由2栋板式和1栋点式的25层高层组成，总建筑面积为6万M2，建筑风格仍为新古典主义风格，户型以3房、4房为主，单位面积为166M2和188M2，复式相对较少，面积为229.6M2，项目现处内部认购阶段，认购率达30%。德亿时代城是河南仅有的两个被列入国家康居示范工程的项目之一，其总规划占地为12.7公倾，总建筑面积为29万平方米，其中住宅建筑总面积为22.26万平方米，项目容积率为1.8万，绿化率43%，共1247个单位，居住人数达3990人。项目分三期开发，六个组团。目前该项目已通过了国家康居工程的可研报告及规划评审阶段，于2000年12月16日开工。绿茵花园由市金祥实业开发公司和市同乐集团兴建，项目总建筑面积为31.5万平方米，容积率为2.21，其中住宅面积为24.6万平方米，由29栋小高层、高层组成，共1500户建筑风格是新古典主义的欧式风格，户型以三房为主，并有二房，四房和复式，面积在109.8496.66M2之间,小区规划做”小”概念，绿化率为39.4%，中洲绿茵广场是最大卖点。四、商业物业市场状况分析1商业大环境分析进入2000年国民经济呈现出良好的发展态势，前三季度全市GDP同比增长10.8%，达528.8亿元。在总体经济形势良好的前提下，全市商业也出现了欣欣向荣之态，今年前三季度批零贸易业和餐饮业出现同步快速增长，在经济环境渐好，内需逐步扩大前提下，全市批零贸易业因积极调整经营策略，采取多种营销方式，促进商品销售，从而提高了市场营销能力，摆脱了前两年销售低迷的态势，批零贸易总额达158亿元，同比增长11.8%。餐饮业为适应居民生活节奏加快的需求，以及不同档次的消费需求，及时推出多种饮食服务，促进了饮食业的快速发展，全市餐饮业零售额达25亿元，同比增长12.1%。批零贸易和餐饮的快速增长，带动了全市商业的一片繁荣。另一方面，2000年市政府着力对东西大街进行改造、扩建，东西大街地处郑州市中心，是一条置身于最繁华商业中心的商业街，可以毫不夸张的讲，东西大街尤如郑州市商业的大动脉，东西大街经改造将建设成为集城区交通、商贸、旅游等为一体的商业文化一条街，并达到郑州新世纪形象第一街的水平。东西大街的改造，尤一重磅炸弹投入商业市场，刺激着全市的商业，并向其周边产生较强的辐射作用。2本项目商业价值分析从现状来看，项目地处市中区，通过文化路与东西大街相接，受到二七广场、东西大街的人气旺盛，在此特殊的地理位置背景下，项目周边的商业气氛浓厚，项目所临健康路，两侧分布着各类精品时装店、体育用品店、健康俱乐部，而优胜南北路更是汇萃了各品牌服装及大小餐厅、酒店。从发展来看：健康路被金水区政府定位于商业不夜城，具有一定政策支持，2001年4月份开始，晚上7:00后禁止机动车通行，成“半步行商业街”形式。健康路南段、优胜南路作为北二七路时尚商圈的延伸，商业价值非常高。无论从现状，还是发展上项目均有着较高商业价值。五、发展趋势（一）房产业发展前景仍好，未来市场供应量大世纪之交，郑州房地产业创造了难得发展机遇，一是中居和国务院高度重视住户建设和消费，并出台了一系列的鼓励政策，这些政策将对今后的房地产业发展和消费产生巨大影响，二是广大居民的消费观念有了很大的改变，负债消费的住房观念正在逐步建立，三是房地产开发结构日趋合理，四是在各种政策因素影响下，在条件进入流通的空置商品住房有望消化，五是加入WTO，外资的大量涌入将给房地产注入新的活力，从总体上看，郑州房地产业的发展仍好。根据国务院批复的郑州市19952010年总体规划，到2003年郑州城区面积扩大到18/9平方公里，住宅郊区化，城市空心化成为住宅消费导向，所以今后郑州的开发方向，也转向东、南、西、北四个区，为房地产开发创造了一个广阔的空间，住宅市场供应量也随之增加，据悉预计在今年发售的大型项目就有如德亿时代城等，伴随市场供应量的增加，市场竞争驰将显得尤为激烈。（二）精品意识增强，小区环境将成为最大卖点， 伴随市场供应量增大，房地产业发展日趋理性化，精品意识逐步增强，楼盘开发讲究差异性，注重小区环境打造，绿化率的高低将成众楼盘追求的目标和评价楼盘品质的重要标志。小区环境将成为最大卖点，再者城市居民由于每天都要承受巨大的工作压力，迫切需要在舒适、自然的环境来调节人们疲惫的身心，渴望休闲生活，而为一点有通过小区完美的规划，才能得到解决，健康、休闲生活人人向往，小区优美的环境，如21世纪社区提出的“环境21世纪居住主题”这一概念，讲求自然居住的环境，从中可以看出现在消费者的购房者心态，随着时间的推移，“环境概念”将会无限地提升。（三）开发规模化，经营品牌化小区的规模化开发不但说明企业的实力和担风险能力，同时为减省建筑成本、营造优美的小区环境，营销手段有力创造条件。出加快城市化进程的需要，现在，凌乱开发只会使城市显示出不协调，影响城市的美观，若规模开发即可弥补这方面的不足，又可为城市增辉。品牌经营是未来市场竞争的方向，在调查中发现，有相当一部分人认为建业、英协、德忆等开发商具有良好的信誉，以对购买他们的房屋没什么后顾之忧，注重品牌塑造对其开发物业迅速打开市场，提供了有力保障，品牌的塑造成功在消费者心目中形成较强的信赖感和美誉度，将使开发商收誉终生。第二部分 项目分析及定位一、项目分析（一）、项目概况项目用地为河南省体育场旧址，位于郑州市金水区，东起健康路，西至劳卫路，南接优胜南路，北边优胜北路，形状上呈矩形，项目总占地面积72000平方米，土地通过网上拍卖方式取得，拍卖总价值2.01亿元人民币，使用年限50年，规划性质为综合项目建设用地，土地上现为体育场建筑物及配套设施，正待拆迁。（如图）（二）、交通状况分析1交通路网项目位于城市中心繁华区域，周边道路纵横交错、四通八达。其中邻近的文化路，为郑州市南北重要交通干道，担负了郑州市大量的交通、运输任务；金水大道是贯穿全市东西，将郑州市一分为二的主动脉。劳卫路、健康路、优胜南北路、经八路、纬一路尤如织成的网紧布于项目四周。使得项目在交通路网状况上有着不可比拟的优势。2公交状况显赫的地理位置，优越的交通路网，形成了其公交状况前提，旺盛的人气、成熟的社区，浓厚的商业气氛，决定了项目周边公交状况好，出行乘车极为方便。就具体公交线路来看，项目周边有各类公交路线11条，具体状况见附表。无论从交能咯网还是从公交状况来看，项目周边的交通发达，为项目假创造了极为有利的先天条件（三）、周边配套分析项目地处市中区，早戎已形成了成熟的居住社区，聚集了大量的人气，人居商业气氛十分浓厚，因此项目周边配套完病况。区域内居民日常生活，休闲购物十分方便 。通过对项目周边的调查，将项目周边的配套设施列举如下超市文 化 路：九头崖26分店服装劳 卫 路：杰之枫体育服装城健 康 路：康威专卖，精品时装一条街 文 化 路：花放松礼服优胜南中：各类服装专卖（海尔曼斯、梦特娇、鳄鱼恤、都市丽人、JOYE、庄吉、歌瑞丽英、当马娜、阿先奴、金利来、意克莱斯）优胜北路赛琪专卖学校、文教防 疫 路：外资幼儿园、商业厅幼儿园健 康 路：省财经学校、郑州市第七中、图书馆少儿部经 八 路：四十九中、艺术小学优胜北路：河南省经济贸易学校、省财经学校、河南电大直属医药：东 三 街：卫生防疫站、麦迪寿医药连锁店经 八 路：河南省中基学院第二附属医院 优胜北路：儿童医院银行金融：东 三 街：农业银行、工商银行、建设银行文 化 路:东发展银行、郑州市农村信用社、建设银行、农业银行优胜北路:郑州市商业银行优胜南路:交通银行、光大银行娱乐休闲健 康 路：河南来宝保龄球中心、老年保健、世纪福来酒吧、马华（郑州）健身俱乐部、台球馆文 化 路：夺标酒吧、滚石休闲广场饮食东 三 路：苏大姐火锅劳 卫 路：成都老罐子火锅城健 康 路：双龙酒家文 化 路：知味酒楼、黄金大酒店、任翔大酒店优胜北路：鸿斋饭店、旺角火锅、狮子楼饭店、文化酒店邮电任砦北路：邮电所其它劳 卫 路：益华物业管理公司文 化 路：国奥大厦、外贸大楼、皮革大厦、河南二轻供销大厦、深港大厦、中州影院优胜北路：金水区绿化管理所、市政工程管理所优胜南路：康洁洗衣金水大道：地矿宾馆、河南宾馆、顶点形象、润华商务（四）SWOT分析优势（S）1区位优势项目地处市中区繁华地段，地理位置显赫，使得项目所用地块附加值高，无论对普通市民，还是对商家均有着较大的吸引力，认知度较高。2交通优势项目周边道路“密织”，可谓四通八达，经过项目的公交一线路有数十条之多，项目交通上的优势，为居民生活、工作都创造了极为便利的条件。3周边配套的优势项目所处区域社区发展成熟，前期已具备了浓厚的人居气氛，周边各类生活配套较为齐全，这无疑加大了项目本身的魅力。4规模优势项目总占地面积7.2万平方米，规划建筑面积超32万平方米，较大的规模容量形成大社区概念及区内相应的设施的完善，规模上的优势也容易转化为品牌上的优势。5土地品牌优势项目用地是通过网上拍卖方式获得。该次拍卖总拍卖金额达2.01亿，是全国迄今最大的一宗网上拍卖案例，引起了全社会范围内的重视，使得项目已经具备了一定的品牌。6实力优势发展商所具备的人力资源，资金上的实力，规划、设计、园林、顾问等合作方的强劲实力及资源的整合，将是本项目运作过程中不可忽略的内在优势。劣势（O）1成本上的劣势 项目总地价为2.01亿元，平均每亩约184.8万元，创下郑州市地价之最。高地价将带来高成本，加大了项目运作的风险。2土地使用年限劣势项目所占地使用权仅为50年，比同类物业土地使用权一般年限短20年，必将造成部分目标客户的流失。3区域内规划的劣势项目所在区域为市中区，也是老城区，由于早期城市的建设缺乏较为高标准的统一，因此区域内规划不十分合理，整体布局显得较为凌乱。4发展商品牌欠缺发展商前期开发物业的规模及市场影响力不大，其品牌现未超过建业、未来等发展商。5开发周期的劣势项目开发周期长，成本控制难度大，且分期开发层次感不易把握。机会（O）1城市发展及相关政策带来的机会郑州市1995-2010年规划的目标提前至2005年实现，城市建设速度的加快，必将促使房地产市场的活跃。购房入户将给项目带来外地客户。