中信红树湾_价格方案_价格报告－4第四章-价目表的验证.docx

第四章 价目表的验证一、 单价敏感性验证二、 总价敏感性验证三、 点对点价格对比验证一、 单价敏感性分析l 从单价分析来看，均价9300时，单价低于8500的单位占36.3，项目价格在市场上优势明显，但过低的价格不利于项目形象的提升，反而会对项目造成负面的影响。l 均价9600时，单价低于8500元的单位占27.7，将成为市场的吸引点，单价8500-10000元的单位达50.6%，是目前市场上豪宅的主要价格区间，而10000元以上的单位所占比例在21.5，由此可以分析得出两端单位作为销售主体，在市场上具有较强的竞争力，也有提价上扬空间。l 均价9900时，单价敏感性不高，销售主体成为10001-15000元区间，达到34.2%，市场竞争加大，项目竞争优势不明显，销售速度放缓。二、 总价敏感性分析l 从上图可以看出，无论从哪一类总价看来，低于200万的总价占销售主体，最小的也占到了73.5%；由此可见三套价格表总价都不敏感，是属可接受的价格弹性范围。三、 重点房号点对点的分析1、当均价9300元时对比，价格普遍较低；最好单位表五项目名称栋号面积（m2）楼层价格（元/m2）特征中信红树湾一期2栋1单元1户型24437535西南和西北朝向，采光充足，视野开阔，临路，Golf景观完整，并有部分海景16106352811125天鹅堡二期二区T栋B户型23129906西南朝向，采光通风较差，临路，内庭景观，有部分外景16111362811906香蜜山6栋A户型184410600正南北朝向，采光通风一般，临路，内庭景观13120002415000兰溪谷13栋A座19328300西南朝向，采光通风较差，临路，内庭景观，有部分外景1095001712000熙园5栋C单位216912000西南朝向，采光通风较好，临路，内庭景观天鹅堡二期一区G栋A单位192211112南北朝向，采光通风较好，享受三园林景观246109713（ 已售）1811351最差单位表六项目名称栋号面积（m2）楼层价格（元/m2）特征中信红树湾一期4栋1单元1单位15527315西南朝向，采光通风好，内庭院景观，有部分外景，存在不确定因素167635318215天鹅堡二期二区R栋D户型16428406南北朝向，采光通风好，临路，无内庭景观168396288846兰溪谷9栋B 单位16027200南北朝向，采光通风一般，临路，无内庭景观108100179000雅颂居9栋A单位174310624西南朝向，采光通风一般，临路，内庭景观15125472915467天鹅堡二期一区G栋C单位15528654南北朝向，通风较好，对视，光线一般10970720131872、当均价9600元时对比，较具竞争力；最好单位项目名称栋号面积（m2）楼层价格（元/m2）特征中信红树湾一期2栋1单元1户型24437835西南和西北朝向，采光充足，视野开阔，临路，Golf景观完整，并有部分海景16109352811425天鹅堡二期二区T栋B户型23129906西南朝向，临路，景观层次丰富，视野丰富，内庭景观完整，还有多层次外景16111362811906香蜜山6栋A户型184410600正南北朝向，采光通风一般，临路，内庭景观13120002415000兰溪谷13栋A座19328300西南朝向，采光通风较差，临路，内庭景观，有部分外景1095001712000熙园5栋C单位216912000西南朝向，采光通风较好，临路，内庭景观天鹅堡二期一区G栋A单位192211112南北朝向，采光通风较好，享受三园林景观2461097131811351最差单位项目名称栋号面积（m2）楼层价格（元/m2）特征中信红树湾一期4栋1单元1单位15527615西南朝向，采光通风好，内庭院景观，有部分外景，存在不确定因素167935318515天鹅堡二期二区R栋D户型16428406南北朝向，采光通风好，临路，无内庭景观168396288846兰溪谷9栋B 单位16027200南北朝向，采光通风一般，临路，无内庭景观108100179000雅颂居9栋A单位174310624西南朝向，采光通风一般，临路，内庭景观15125472915467天鹅堡二期一区G栋C单位15528654南北朝向，通风较好，对视，光线一般10970720131873、当均价9900元时对比，与市场持平； 最好单位表三项目名称栋号面积（m2）楼层价格（元/m2）特征中信红树湾一期2栋1单元1户型24438135西南和西北朝向，采光充足，视野开阔，临路，Golf景观完整，并有部分海景16112352811725天鹅堡二期二区T栋B户型23129906西南朝向，临路，景观层次丰富，视野丰富，内庭景观完整，还有多层次外景16111362811906香蜜山6栋A户型184410600正南北朝向，采光通风一般，临路，内庭景观13120002415000兰溪谷13栋A座19328300西南朝向，采光通风较差，临路，内庭景观，有部分外景1095001712000熙园5栋C单位216912000西南朝向，采光通风较好，临路，内庭景观天鹅堡二期一区G栋A单位192211112南北朝向，采光通风较好，享受三园林景观2461097131811351最差单位表四项目名称栋号面积（m2）楼层价格（元/m2）特征中信红树湾一期4栋1单元1单位15527915西南朝向，采光通风好，内庭院景观，有部分外景，存在不确定因素168235318815天鹅堡二期二区R栋D户型16428406南北朝向，采光通风好，临路，无内庭景观168396288846兰溪谷9栋B 单位16027200南北朝向，采光通风一般，临路，无内庭景观108100179000天鹅堡二期一区G栋C单位15528654南北朝向，通风较好，对视，光线一般1097072013187选择9600元的价格表与之对比：l 高价格单位：与天鹅堡二期II区开盘实收价格表比：低层单位虽然价格有优势，但由于受遮挡严重，又没有很好的景观，因此不具备竞争优势；中、高层单位，较具竞争优势。与香蜜山比：低层、高层相差较远，中层接近，本项目低层单位受遮挡严重，没有竞争优势，而高层视野开阔，虽然噪音较大，但较有竞争力。与兰溪谷比：低层和高层竞争优势比较明显。与熙园比：中层低接近800元。与天鹅堡二期一区比：低层少2000多元，中层因已售，可比性不强，高层高400元左右；从对比中，可看出高价单位在市场中有一定的竞争力。l 最差单位：与天鹅堡二期II区比：低层低500，中层低160，高层基本持平与兰溪谷比：低层低700，中层低100，高层低200与雅颂居比：低层低2700，中层低4300，高层低6600与天鹅堡二期一区比：低层低700，中层低1500，高层低4300可以看出，最差单位在市场中具有较强的竞争力。点对点选择单位附图：中信红树湾一期天鹅堡二期区金地香蜜山兰溪谷星河国际天鹅堡二期区熙园最好单位：天鹅堡二期二区T栋B户型 香蜜山6栋A户型 兰溪谷13栋A座 熙园5栋C单位天鹅堡二期一区G栋A单位最差单位：天鹅堡二期二区R栋D户型 兰溪谷9栋B 单位 天鹅堡二期一区G栋C单位