XXXX济南房地产市场分析.docx

引言2010年正可谓是不折不扣的“调控年”，调控强度之大，前所未有，全国各地房地产市场均受到不同程度影响。大环境下，济南房地产市场并没有明显遇冷，而是依然保持稳健的步伐，成交量逐渐上升，价格持续小幅上涨，各项指标均呈现小幅反弹。在宏观政策方面，为抑制投资性需求，控制房价过快上涨，国家从土地、开发、销售方面等一系列行业政策，以及提高存款类金融机构存款准备金率与加息等一系列金融政策等方面入手，对开发商的资金链施加压力。不可否认，本年度调控政策对于抑制房价过快上涨，起到了一定的作用。在济南房地产发展环境方面，后全运时代已经来临，全运基础设施完善以及周边配套的逐渐投入使用，对城市发展起到了巨大推动作用；西部借助西客站的影响力，成为济南房地产市场的热点区域；此外，滨河新区规划利好，发展潜力初步展现。保利、中海、绿地、绿城、恒大、北大资源等国家一线开发企业已经成为济南房地产市场的绝对主力，他们的一举一动，成为济南市场的风向标，带动济南房地产市场的热点区域转移。从开发企业角度来看，面对宏观调控，开发企业并没有恐慌，而是与政府、购房者展开深度博弈。由于宏观政策带来的市场阶段性低迷，企业对未来市场的预判不明朗，所以投资更加谨慎。但一线开发商凭借强大后台，出色的开发能力，在城市边缘大片揽地；本土开发商则倾向获得总价少、开发风险相对小的地块。面对越调越涨的房地产市场怪圈，中国人民银行再度上调金融机构人民币存贷款基准利率；住建部调整住房公积金存贷款利率，以货币政策为首，为2011年继续从紧打下伏笔。2011年调控力度是否加大？2011年房地产市场是否还会稳步前进，或者是会在宏观调控下转头下行？ 这些问题和困惑摆在开发企业、购房者以及各级政府面前，急需得到解答。 通过严密的监测市场，我们掌握了大量市场一手数据，从而形成了月度市场报告，凭借世联怡高深耕济南多年的本土化经验，在详实的数据基础上，我们紧抓济南市场变化的核心问题和特征，2010-2011年济南房地产市场研究报告也就应运而生。通过这份2010-2011年济南房地产市场研究报告，希望给予政府有关部门，各院校与研究机构、省内外开发企业及同行深思和探索的素材，为看透迷雾中的房地产市场形势提供有效支持和帮助。由于时间紧促，本报告难免有不足之处，还希望各方专家不吝赐教。第一章 宏观市场第一节 宏观经济发展概述2010年，是实施“十一五”规划的最后一年，也是转方式调结构、确保经济平稳较快发展的关键一年。截止到2010年9月济南市国内生产总值达到2780.2亿元，财政税收增势较好，全市财政一般预算收入累计完成198.0亿元，分别比2006年同期增长13.0%和25.5%。从发展环境看，国际金融危机的影响仍将持续存在，世界经济回升的基础仍比较脆弱，实现全面复苏将是一个缓慢曲折的过程。国内经济虽然企稳回升，但面临的外部需求依然严峻，内生动力还不强。济南市转方式、调结构的任务繁重，面临的困难和矛盾还比较多。但也要看到，全市经济社会发展具有更多有利条件。一、人口近四年济南人口总量保持均衡。到2009年末，济南市户籍人口达到603.27万人，市区人口为348.24万人，城市化水平达到57.73%。为促使人口增长与经济、城市发展的科学契合，济南市推出了省会城市现代化一揽子重大战略部署，到2012年济南将实现70%的城镇化水平。 数据来源：济南统计局二、GDP及产业结构1. GDP 2010年前三季度，济南经济总体保持平稳较快发展，济南实现生产总值2780.20亿元，同比增长13.0%。济南在全国部分主要城市GDP排名第23名，山东省内排名第三。预计全年完成生产总值3850亿元，增长12.5%左右。在转方式调结构、确保经济平稳较快发展的任务下，济南GDP增长率达到13.0%，邻近的青岛、西安、郑州、石家庄GDP增长率分别达到13.3%、14.9%、13.0%、13.2%。 数据来源：济南统计局、国家统计局2. 产业结构2006年以来，三大产业产值呈连年上升趋势，2010年前三季度三大产业总量分别为135.10亿元、1176.80亿元、1468.30亿元，三产比例达到4.9：42.3：52.8，产业结构进一步优化, 基本达到“十一五”中规划三大产业比例的预期。2010年底，三产比值预计为5.6:41.9:52.5。2780.203340.913006.775.8%2562.815.9%2185.096.6%52.8%42.3%51.5%42.9%50.5%43.7%45.2%48.9%47.6%45.8%4.9%5.6% 数据来源：济南统计局三、固定资产投资固定资产投资增势平缓，房地产投资额占固定资产投资额的比例呈上升趋势。2010年1-10月，全社会实现固定资产投资1531.70亿元，同比增长15.20%。房地产投资额达到410.40亿元，同比增长50。房地产投资额占全社会固定资产投资额的比例上涨为26.79%。房地产投资大幅增长的主要“推手”是棚户区改造。今年以来，济南对30多个片区进行集中改造，同时对30多个片区零星改造，拉动投资加大。 数据来源：济南统计局四、对外贸易与去年同期相比，对外贸易有所增长。2010年1-10月份，全市对外贸易完成进出口总值59.05亿美元，同比增长24.7%。其中，进口27.09亿美元，同比增长22.0%；出口32.0亿美元，同比增长27.1%。外贸出口增长明显，内资企业仍是出口的主力军，外资企业增幅高于内资企业。 数据来源：济南统计局五、居民生活水平和消费1. 人均可支配收入与人均消费性支出济南市人均可支配收入稳步增长。预计全年城市居民人均可支配收入达到25300.00元，增长11.4%，其中根据济南市统计局统计数据显示：2010年前三季度，济南城市居民人均可支配收入为18365.00元，同比增长10.9%；人均消费性支出为11842.00元，同比增长7.6%。注：2006-2009年数据为济南统计局数据，2010年数据为济南市全年预计数据。数据来源：济南统计局2. 社会消费品零售总额消费品市场保持活跃。2010年1-11月份，全市实现社会消费品零售总额1550.70亿元，同比增长18.7%，在省内居第二位。糖酒会等大型展会的举行，为济南带来了巨大的人流和商流，推动了消费品市场的繁荣。数据来源：济南统计局六、其他1. 财政收入财政收入增势良好。截止到2010年10月，全市地方财政一般预算收入完成226.7亿元，同比增长24.7%，其中税收占财政总收入的53.2%，同比增长5.5%。2010年预计地方财政一般预算收入265.5亿元，增长26.3%。2010年济南市围绕“转方式、调结构、促增长、惠民生、保稳定”的中心任务，全市财政收入节节攀升。收入规模、质量和速度均创“十一五”以来最高。截止到2010年10月份，实现地域财政收入949.2亿元，将为明年经济的发展提供有力保障。 数据来源：济南统计局2. 存贷款余额2006年以来，金融业稳步提升。截至2010年10月末，各项存款余额7429.5亿元，比年初增长16.8%。其中，全市居民储蓄存款余额2116.6亿元，比年初增长10.7%。自2010年10月20日上调金融机构人民币存贷款基准利率以来，国家连续采取一系列货币政策，使今年各项存款余额有所增加。人民币各项贷款余额6267.8亿元，比年初增长9.9%。 数据来源：济南统计局第二节 房地产行业发展概述一、房地产开发投资情况据山东省住房和城乡建设厅、山东省房地产业协会联合编制的2010年上半年全省房地产市场运行情况分析报告数据显示：2010年上半年，房地产开发投资完成244.96亿元，同比增长44.1；其中住宅投资完成184.41亿元，同比增长45.3%；商业营业用房投资完成21.99亿元，同比下降19.9%；办公楼投资完成9.72亿元，同比增长3.0%；其他用房投资完成28.84亿元，同比增长363.0%；别墅、高档公寓投资完成3.84亿元，同比下降23.7%；90平米以下住宅投资完成9.66亿元，同比下降53.8%。2010年前三季度，济南市房地产开发投资继续保持较快增长态势。据济南市统计局数据显示，1-9月份，房地产开发完成投资371.2亿元，同比增长47.2；其中住宅投资完成269.7亿元，同比增长41.4%。2009年全年济南市房地产开发投资额为332.6亿元，其中住宅投资完成255.7亿元。两相比较，足以说明2010年我市房地产开发投资的热度之高，仅前三季度，房地产开发总投资和住宅投资就双双超越2009年全年的数值。数据来源：济南市统计局、2006-2010年济南市统计年鉴数据来源：济南市统计局、2006-2010年济南市统计年鉴在中央和地方连续出台一系列调控政策的背景下，2010年1-9月份济南市房地产开发投资依然持续稳步增长，究其原因有五：一是政策效应的显现，国家在1月份出台的房地产调控政策要求开发企业不得囤地，否则一律收回，这就促使部分开发商加快了土地的开发进度，进而加大投资；二是市场的拉动，去年下半年和今年一季度房地产价格持续走高，激发了开发商投资的积极性，促使房地产开发投资加大；三是项目自身规律，任何项目进入开发都有一个建设周期，从开始到结束需要开发企业不断投入后续资金来保证工程进度；四是棚户区改造和廉租房建设等保障性住房建设力度不断加大，从一定层面上带动了开发投资不断增多；此外国家积极实施扩大内需的发展方针，积极的财政政策产生的惯性推力和宏观调控固有的滞后性特点也促使2010年前三季度我市房地产开发投资保持稳步增长态势。二、商品房施工情况受国家宏观调控和市场拉动的双重影响，2010年房地产开发企业土地开发进度明显加快。据山东省住房和城乡建设厅、山东省房地产业协会联合编制的2010年上半年全省房地产市场运行情况分析报告数据显示：仅2010年上半年，济南市商品房施工面积就为1850.43万平米，其中住宅施工面积为1435.79万平米，而2009年全年济南市商品房施工面积为2130.5万平米，其中住宅施工面积为1761.7万平米。注：2006-2009年数据来源为济南市统计局，2010年数据来源为山东省住房和城乡建设厅数据来源：济南市统计局、山东省住房和城乡建设厅三、商品房新开工情况从整体来看，自2006年至今济南市房地产新开工、竣工面积均呈稳步上升趋势，表现为商品房新开工加速，竣工提速。据山东省住房和城乡建设厅、山东省房地产业协会联合编制的2010年上半年全省房地产市场运行情况分析报告数据显示：2010年上半年，济南市商品房新开工面积达到560.92万平米，比09年全年的504.6万平米还要高出56万多平米，其中住宅新开工面积411.82万平米。注：2006-2009年数据来源为济南市统计局，2010年数据来源为山东省住房和城乡建设厅数据来源：济南市统计局、山东省住房和城乡建设厅四、商品房竣工情况自2006年至2009年，济南市商品房竣工面积稳步增加，竣工速度不断加快。据山东省住房和城乡建设厅、山东省房地产业协会联合编制的2010年上半年全省房地产市场运行情况分析报告数据显示：2010年上半年，济南市商品房竣工面积为120.27万平米，其中住宅竣工面积为94.25万平米。注：2006-2009年数据来源为济南市统计局，2010年数据来源为山东省住房和城乡建设厅数据来源：济南市统计局、山东省住房和城乡建设厅五、销售面积及销售额据山东省住房和城乡建设厅、山东省房地产业协会联合编制的2010年上半年全省房地产市场运行情况分析报告分析：受2009年全国房地产市场形势火爆的影响，2010年1-4月份，济南市商品房销售形势向好并较去年同期有所增长；4月份，国家相继出台了一系列旨在“遏制房价过快上涨”的宏观调控措施，进一步加大对房地产市场的宏观调控力度；从5月份开始，济南市住宅销售开始小幅回落，由于宏观调控未涉及住宅类以外的其他商品房项目，写字楼、公寓、商业用房销售较往年出现大幅增长；整个上半年，我市房地产市场呈现出土地供应充足、投资增势强劲、销售量及销售价格保持相对平稳等特点；从7月份开始并持续到8月份，我市商品房销售有所回升，销售量环比增长，这有赖于诸多开发商在国家宏观调控背景下所采取的低价入市、快速销售策略。2010年1-8月份，济南市商品房销售面积为281.8万平米，同比增长5.2%，其中住宅销售面积250.1万平米，同比增长0.5%；商品房销售金额为177.4亿元，同比增长42.9%，其中住宅销售金额151.4亿元，同比增长32.9%。数据来源：济南市统计局、2006-2010年济南市统计年鉴第二章 土地市场【监测范围】：以绕城高速为边界的市区范围为主，包括长清【数据来源】：济南市国土资源局网站、中国土地市场网【样本选取标准】：济南市国土资源局公开招拍挂出让的居住、商业等经营性用地、工业用地除外、撤牌用地除外【指标解释】：1.“供应量”指国土资源局公告出让的土地2.“成交量”指国土资源局公示成交的土地【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域一、市场综述2010年，济南市土地市场并没有延续09年的火爆，而是呈现“先热后冷渐平稳”走势。一季度供应量与成交量均为年度最高；随415新政的颁布与实施，供应量与成交量均下降；三季度政策渐稳，土地供应有所增加；四季度供应土地面积最少，但为本年度成交率最高季度。本年度土地供应、成交主要集中在东部与西部城市边缘，成交量主要因恒大、绿地、南侨等知名开发商所带动。二、供应分析1. 供应量2008年供应土地面积为577.0万平米，2009年增至583.6万平米。2010年，济南市供应居住与商服用供应面积480.1万平米，较2009年下降18%。2010年第一季度供应土地47幅，供应面积191.8万平米；第二季度供应土地31幅，供应面积121.5万平米；第三季度供应土地36幅，供应面积146.0万平米；第四季度供应土地19幅，供应面积20.8万平米。2010年初，受2009年土地市场成交火爆影响，政府推地信心十足，第一季度推出居住和商服用地191.8万平米，占年度总供应量的40%。随着政策影响越来越大，开发商拿地越来越谨慎；政府推地信心下降，推地力度有所减少，并且以推小面积地块为主。第四季度仅供地20.8万平米。2. 供应结构2010年济南市供应居住用地68幅，供应面积341.8万平米，与年度居住用地供应计划有较大差距，仅完成济南市居住用地供应计划面积的46%，这预示未来1-2年将会有大量居住用地集中推出。2010年商服用地供应计划为126.9万平米，实际供应138.2万平米，超额完成8%，占年度总供应量29%。由于居住用地市场冷清，所以下半年政府推出大量商服用地，以吸引开发商目光。3. 区域供应情况2010年，供应量最大区域为东部，供应面积为179.3万平米，占供应总面积的38%；其次为西部，供应面积为141.1万平米，占供应总面积的29%；中部和北部位列第三、四位，供应量分别为43.7万平米和25.6万平米，南部供应量最少，仅为0.7万平米。本年度土地供应量东部为首。目前全运场馆、市级行政中心已经投入使用，一个集文化体育、生活居住、商务办公于一体的综合型新城已经初步展现，但随着奥体片区可利用土地逐渐减少，东部供应重点将开始向唐冶新城及其他区域转移。西部供应位居第二，距离西客站投入使用越来越近，济南西部给济南城市发展带来历史性机遇。该区域存在大量潜在供应，未来将成为济南土地市场新的热点，具有较大的升值潜力。目前，有多家公司与政府协商拿地。三、成交分析 1. 成交量2010年，济南市居住与商服用地成交90幅，成交面积352.5万平米。2008年济南市土地成交面积为484.8万平米，2009年达到455.6万平米，而2010年成交面积为352.5万平米，较2009年下降23%。 延续2009年土地市场的火爆，2010年初，济南市土地市场仍高位运行，第一季度居住和商服用地成交142.6万平米，全年居首，占全年成交量的40%；随415新政的颁布与实施，第二季度政府推地放缓，成交量也随之下降，季度末成交量93.1万平米；第三季度成交量相比二季度略有上升，成交面积为97.8万平米；四季度虽然成交面积最小，仅为19.1万平米，但本季度所推地块成交率为全年最高，为92%。2. 成交结构分析2010年，济南市居住用地成交47幅，成交面积253万平米，占总成交面积的72%；商服用地成交43幅，成交面积99.5万平米，占总成交面积的28%。调控下，住宅市场并不乐观，许多开发商把目光转投商业地产，致使商服用地成交量相比2009年有大幅上升，这会进一步增加济南市未来1-2年的商业供应量。3. 成交区域分析2010年，土地成交量最大区域为东部，成交面积136.5万平米，成交率最高区域也为东部，为76%。其次为西部，成交面积为101.5万平米，区域成交率72%；其他区域、中部和北部位列三、四、五位，成交量分别为77.7万平米、27.1万平米和9万平米；南部成交量最少，仅为0.7万平米。东部成交主因恒大竞得王舍人片区带动，地块总面积47.92万平米。西部成交主要是因为绿地地产与南侨地产带动，绿地竞得西客站与腊山片区土地8幅，面积67.5万平米；南侨地产竞得宝华街片区6幅地，面积17.8万平米，该14幅地占片区总成交面积的84%，2011年将成为济南西部商品房供应主力。2010年成交土地将在未来几年形成约1037万平米商品房供应，其中住宅供应量为666万平米，商业供应量为371万平米。区域供应方面东部潜在供应最大，为477.4万平米；其次是西部，为256.2万平米；南部最少，仅为2万平米。四、价格分析 2010年，济南市成交土地总体均价391万元/亩，同比上涨21%，其中居住用地成交均价294.7万元/亩，同比上涨9%，商服用地成交均价496.9万元/亩，同比上涨30%。中部成交均价位列各区域之首，为578.6万元/亩，环比下降12%，随旧城改造工程加速，中部地块也越来越稀缺。本年度成交地块最高单价为1082万元/亩，位于东部，在东部奥体核心区域多幅商服用地带动下，东部土地价格较2009年有较大幅度的提升，成交均价为472.4万元/亩，同比上涨40%，位列第二。北部位列第三，成交均价为441.3万元/亩，但该区域本年度成交幅数较少，仅7幅，且成交地块多为片区内核心位置，并不能代表区域内土地价格的整体情况。南控大方向下，南部土地寸土寸金，但是本年度成交价格仅列第四，主要原因是供地幅数少，且位置不佳，十六里河镇地块单价仅为195万元/亩，拉动均价下降。西部价格依旧最低，但升值潜力巨大，西客站建成之后，必定会提高片区价值。本年度成交居住用地主要分散在主城边缘，这将导致2011年城市央区不会有太多大盘上市。由于本年度商服用地供应量与成交量大，所以未来1-2年商业市场供应充足，预计2011年供应量与成交量方面或许会回归居住用地占绝对主力的局面。中部和南部由于土地稀缺，土地供应仍会以旧城改造为主，保持高价位。东部由于近几年供应量较大，未被及时消化，所以2011年供应量会小幅下降，而供应重点将会随着西客站的建成与北部小清河改造，向西部与北部转移。近几年土地供应量较充足，且潜在供应量较大，长远来看，这对房价快速上涨有一定的压制力。但济南市房地产市场刚性需求占比例较大，而且由于政策原因，部分需求在本年度并没有释放，所以预计2011年房价仍会小幅上涨，土地市场价格也会稳中有升。五、2010土地市场特点1. 居住用地受冷落，商业用地唱主角调控之始，居住用地市场冷清，甚至无人问津，出现流拍现象。而商服用地却得到不少开发商的追捧，打破历年居住用地占绝对优势的局面，全年成交43幅，99.5万平米，同比分别上涨44%、58%，成交率为72%。可见调控下，开发商对2011年商业市场充满信心。2. 外来开发商占据主导地位2009年7月，上海绿地地产高调进驻济南，随后北大资源、深圳华强、恒大相继而来。拥有先进产品与开发理念的他们在济南获得巨大成功，因此也加大了在济南深耕的信心。2010年1月，恒大拿下长清区长清大道北地块，之后绿地地产相继拿下西部腊山、西客站片区8宗土地。目前，一线开发商已经成为土地市场的的绝对主力，济南本土开发商之间的竞争，已经逐渐转变为国家一线开发商之间的竞争。3. 济南北部将建城市副中心，成为济南土地供应重点转移方向之一随着治河工程的加速推进，小清河两岸迎来以土地开发利用为主题的造城运动。年末，泺口片区17幅土地公开征集土地熟化投资人，17幅用地占地3000余亩，首期的土地熟化资金达到10亿元。该区域A1和C3地块引人注目。因为规划要求该两个地块要在二环北路与济泺路交叉口处形成区域标志性建筑，主体建筑高度控制在240米左右。随着小清河改造的完成与泺口片区的建成，北部片区必定会成为济南房地产市场的热点区域，届时也将会有大量的土地推出，成为济南市商品房供应的主要区域之一。4. 土地热点区域仍为奥体周边2010年，奥体片区共计推地26幅，总供应面积为88.5万平米，占全年总供应量的18%。随着奥体片区配套的完善，东部新城已经初具规模，尤其是以全运场馆为中心，经十路、奥体东路、体育西路、旅游路的围合区，CBD雏形已经显现，该区域有望在未来2-3年内，成为济南最高档的商务办公中心。5. 西客站的建设将促进西部土地市场快速发展西客站计划2011年底竣工，届时将会成为片区经济的驱动器，这无疑将为济南城市发展带来历史性机遇。西客站片区的建设将带动济南西部地区快速发展，围绕高铁站点，将形成济南西部新中心。该区域存在大量潜在供应，未来将成为济南土地市场新的热点，具有较大的升值潜力。目前，有多家公司与政府协商拿地。第三章 商品房市场【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。【数据来源】：本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。【指标解释】：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列； 2.“成交量”以实际签订协议为准； 3.“均价”，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩余房源楼层高低的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值，用于分析区域房价的走势。第一节 普通住宅【样本选择标准】：建筑面积在2万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅，主要指70年产权的住宅产品。市场上也存在产权50年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域。一、市场综述2010年市场新增供应明显增多，但由于存量房源较少，市场整体供应仍旧不足，供不应求的局面仍然存在；刚需支撑市场，改善型需求占据主导；价格保持上涨趋势，“万元房”成为市场领军。2010年，住宅市场全年的总供应量为23631套，268.75万平米，其中新增供应量为21583套，244.83万平米；成交20343套，228.15万平米，全年销售额212.70亿；均价由年初的8407元/平米上涨至9689元/平米，上涨幅度高达15.25%。二、供应分析1. 供应总量及区域分布(1) 年度供应总量变化2010年，济南普通住宅市场在售楼盘共48个（截至12月底，在售项目40个），市场总供应为23631套、268.75万平米，较2009年同比下降24.83%和17.23%。2009年，受刚性需求井喷式释放影响，市场供需两旺，一片向好。而2010年伊始，受国家宏观调控政策影响，房地产市场骤然遇冷，部分项目延迟推盘时间，市场供应明显下降；下半年，新项目陆续入市，在售项目加紧推盘节奏，市场整体供应有所增加，但较之09年，整体供应有所下降。 (2) 月度供应总量变化2010年住宅市场总供应量较2009年有明显下降，但从全年供应变化走势来看，4月、9月受国家调控政策影响，市场供应量明显下降，在短暂的下滑后，迅速逐月回升，整体呈现降后反弹的现象。2010年上半年，受国家宏观调控政策影响，市场观望气氛较重，开发商纷纷调整推盘节奏，市场供应明显减少；下半年，随着政策效用逐渐减弱，市场恢复信心，开发商为保证完成年度任务，加紧推盘，抢占市场。(3) 供应量区域分布 2010年住宅区域供应发生明显变化，在供应量的区域分布中，东部区域所占比例较去年有所下降，但仍旧以接近五成的比例位列首位。受去年土地集中上市影响，西部区域今年供应量大幅上升，全年总供应6396套、68.97万平米，较09年增涨近15万平米；南部、北部和中部比例相当，约2200套，比例占9%左右。后全运时代，东部随着基础公共设施逐渐完善，依然保持供应量主导地位。受西客站带来的城市建设利好，西部土地供应逐渐增多，预计未来西部供应量仍将保持较高比例。2. 新增供应及区域分布(1) 年度新增供应变化2010年市场新增住宅项目18个，住宅新增总供应量为21583套、244.83万平米，较09年同比上涨8.68%和17.49%；新增面积远大于新增套数供应比例，由此可见新增供应量中，大户型成为主导。2010年新入市的产品中，以高端、品质、精装为主，代表项目如恒大名都、绿地新里·卢浮公馆、中海奥龙观邸、保利大名湖等，户型均以三室为主打。 (2) 月度新增供应变化中央宏观调控政策对济南房地产市场具有长期影响，开发企业新推楼盘更偏向依据市场形势不断调整，因此月度新增供应一直保持较为平稳的局面。10月仍是市场供应较为集中的时期，当月新增套数3202套、36.77万平米。从新开盘和加推项目数量来看，2010年全年新入市项目18个，传统销售旺季5月、10月的新开和加推项目最多，其中5月有5个新项目入市，12个项目加推新房源，成为项目开盘数量最多的月份。4月开始，受国家宏观调控政策影响，开发商推盘计划较为谨慎，除传统销售旺季，其他月份的开盘和加推项目数量一直在10个左右。(3) 新增供应区域分布 从新增供应区域来看，东部2010年新入市奥龙观邸、恒大名都、万象新天等8个项目， 新项目的供应使得东部新增占据半壁江山，共新增9762套、112.74万平米；西部因绿地新里·卢浮公馆、连成水岸的加入，新增供应明显上涨，共新增5722套、62.09万平米；南部、北部和中部新增供应套数分别占9%、9%和10%，新增供应比例基本持平。3. 各区域市场供应情况东部在售项目19个，总供应量为10733套，125.82万平米，其中新增供应量为9762套，112.74万平米。本年内东部新入市项目8个，主要有：中海奥龙观邸、逸城山色、黄金99、万象新天、祥泰森林河湾、恒大名都、汇中沁园等项目。西部在售项目11个，总供应量为6396套，68.97万平米，其中新增供应量为5722套，62.09万平米。本年内新入市项目主要有：绿地卢浮公馆、连城水岸项目。南部在售项目6个，总供应量为2204套，28.51万平米，其中新增供应量为1939套，25.57万平米。本年内新入市项目主要有：瑞驰舜耕上城、楚天燕山盛世等项目。另外，他山花园、天泰太阳树项目在沉寂近1年于今年推出后期新房源。北部在售项目4个，总供应量为2039套，21.05万平米，其中新增供应量为2038套，21.04万平米。本年内新入市项目主要有：尚品清河、盛世名门。中部在售项目8个，总供应量为2259套，24.40万平米，其中新增供应量为2122套，23.40万平米。本年内新入市项目主要有：万豪国际、绿景尚品、保利大名湖。三、成交分析1. 年度供求关系变化受国家调控政策影响，2010年供应、成交明显下降，全年普通住宅共成交20343套，228.15万平米，与09年相比小幅下降27.07%和19.84%。2009年住宅成交强烈反弹，在2010年中央政府强力调控的背景下，普通住宅成交呈现先抑后扬的局势。2010年住宅市场供求关系仍处于供不应求的局面，市场套数成交率达到86.09%，面积成交率为84.89%，新推房源屡次一经推出便被抢购一空。2. 月度供求关系变化从2010年月度成交来看，1-2月临近年末，市场传统淡季，市场成交较少。3月，面对未知的调控，开发商积极加推房源，新房源加推热销，带动3月成交猛增，共成交1941套、20.12万平米，成交率达到49.90%和45.43%。4月，国家出台有史以来最为严厉的调控政策，抑制了部分购房需求，面对如此严厉的政策，多数购房者持观望态度，市场成交明显受挫，共成交1077套、12.21万平米，成交率降至33.85%和31.94%。传统的销售旺季5月也没能达到预期的热销状态。下半年，随着政策效力的慢慢显现，开发企业新推房源定价更加理性，新推房源数量更加充足，购房者慢慢结束观望，市场出现回暖迹象，成交保持平稳增长。10月为传统销售旺季，市场新推房源明显加大，当月成交2709套、31.48万平米，达到本年度最高量，成交率分别为43.16%和41.93%。3. 各区域供求情况各区域来看，东部因中海奥龙观邸、恒大名都、万象新天的入市热销，使得区域成交占据绝对优势，共成交8989套、102.67万平米，分别占总成交的43%和45%。西部因绿地新里·卢浮公馆的入市热销带动区域成交，较09年出现大幅提升，共成交5638套、59.52万平米，分别占总成交的28%和26%。南部、北部、中部的成交基本持平，成交套数均占总成交的10%左右。 4. 各套型成交情况从各套型成交比例分析，两室、三室成交远大于其他套型，三室成交面积最高，达115.57万平米。2010年，首置及改善型客户成为市场主力，两室、三室受追捧，随着中海奥龙观邸、恒大名都、绿地新里·卢浮公馆、万象新天等项目的热销，改善型住房需求迅速占据主导地位，改善型和享受型住宅共同成为市场主流。四、价格分析1. 价格走势从整体来看，2010年济南市普通住宅市场一直保持稳步增长的态势。1-8月，中央政府对房地产市场的宏观调控深刻影响了济南普通住宅市场的价格走势，在较长一段时间的观望期中，住宅市场并没有出现大幅上涨。1月份，全市普通住宅价格为8407元/平米，8月份上涨到8671元/平米，上涨幅度仅为3%。而随着9月份市场观望逐渐解冻，整体均价出现一定幅度上涨。12月，住宅价格上涨至9689元/平米，相比8月份上涨幅度达11.74%。从区域上来看，南部因自然资源优势，一直是济南市传统的高端住宅区域，2010年由于高价位项目天泰·太阳树和他山花园于下半年推出新房源，南部价格后来居上，成为2010年均价最高区域，12月均价高达12350元/平米。中部因占据城市稀缺地段，在售项目万达广场、保利大名湖精装豪宅受高端人群追捧，价格一直处于高位，年末均价达到12140元/平米。全运后，东部区域日渐成熟，整体均价稳步提升。西部、北部在绿地和北大项目的热销带动下，区域价格不断攀升。2. 成交价格结构2010年住宅成交房源价位相较去年明显提高，7001-10000元/平米各价格段所占比例同比以往提高一倍以上，高价位项目成为市场主力。2010年，成交均价在8001-9000元/平米区间段成交比例最高，达到25%，较09年上涨15%。09年市场成交火爆，供不应求，房价随之节节攀升，至2010年，市场主流项目价格均在8001-9000元/平米，代表项目：绿地新里·卢浮公馆、泉景天沅、海信慧园、阳光100等项目。2010年，普通住宅项目价格虽上涨明显，但受国家宏观调整政策影响，市场仍出现不少中低价位的品质项目，其价格多在7000元/平米左右，而开盘销售率都在90%以上，中低价位项目的热销带动6001-7000元/平米和7001-8000元/平米的项目成交所占比例相对较大，分别占总成交的22%和19%。9001-10000元/平米价格段的成交比例大幅上涨，较09年上涨8%。代表项目：名士豪庭、黄金99、银丰花园等项目。2010年，住宅市场出现大量万元项目，此类项目多为济南市高端精装豪宅，价格均在万元以上，如保利大名湖、中海奥龙观邸、万达公馆等，10001元/平米以上项目成交比例共占到22%，较去年增加17%。10001元/平米以上房源成交比例大幅上升，一方面是因为市场均价普遍提高；另一方面，住宅品质提升明显，豪宅产品大量面市，改善型需求大量释放，因此比例增加明显。五、2010年普通住宅市场特点总结1. 宏观调控成为影响市场变化的关键因素，市场反应前紧后松2010年，以“4.15”新政、限购令为代表的一系列调控新政持续出台，中央政府调控楼市之力度不可谓不大，济南住宅市场经过前期的政策效果释放期，成交量和价格涨幅均得到一定控制。但随着市场观望期结束，大量客户重新返回市场，市场成交量稳步回升，价格也随之上扬，让大家不得不怀疑上述严厉政策的真正效果几何。2. 新开盘项目追求低价热销，走量成为主基调在形势不甚明朗的2010年，各房地产企业不再将高利润看作是第一目标，安全走量成为大多数负担销售任务的开发企业的首要任务。因此以低于市场预期的价格入市，追求快速销售，成为共同的选择。而这些低价开盘的项目，大多数也得到了市场的认可，市场反响普遍较好。3. 万元房时代已经来临，精装豪宅领军从我司监测的济南普通住宅价格指数来看，2010年12月普通住宅在售单价已经高达9689元/平米，万元房时代实际上已经到来。在这一年中，豪宅这一称谓不再陌生，如保利大名湖、中海奥龙观邸、万达公馆等已经开始出现大量主打豪宅概念的项目，上述楼盘单价均已超过万元，且多数已经发展成为济南住宅市场的领军项目。在这些豪宅项目中，大多数将精装修作为自身重要卖点，精装已经成为济南住宅市场高端项目的标准配置。4. 一线开发企业主导市场，产品品质稳步提高随着更多的国内优秀开发企业进驻济南，本土开发企业生存空间日益窄仄，在济南住宅房地产销售排名中，绿地、中海、绿城、恒大等一线开发企业已经稳坐销售前列，一线开发企业主导地位