XXXX年1-9月南宁市房地产市场分析.docx

2010年1-9月南宁市房地产市场分析二O一O年十月 广西鸿正投资有限公司GUANGXI HONGZHENG INVESTMENT GROUP CO.,LTD目 录一、2010年1-9月南宁市房地产市场供求关系分析11.1 商品住宅供应分析11.2 商品住宅需求分析21.3 商品住宅市场供求分析3二、2010年1-9月南宁市商品住宅市场总体分析32.1 2010年1-9月南宁市商品住宅市场综述32.2 区域住宅市场分析4三、2010年1-9月南宁市土地市场93.1 土地供应分析93.2 土地成交分析93.3 土地出让市场综述10四、2010年1-9月房地产主要调控政策114.1 国家宏观调控政策114.2 广西及南宁市调控政策134.3 政策调控影响综述14五、结论及建议155.1 总体结论155.2 企业建议15一、2010年1-9月南宁市房地产市场供求关系分析1.1 商品住宅供应分析2010年1-9月，南宁市新建商品住宅批准预售面积413.35万，与去年同比增长16.94%，从市场供应量上看，虽受国家调控政策影响，但总量仍高于去年同期水平,保持增长的态势。4.15新政发布从月度批准预售面积上看，4月份房地产调控政策发布后，市场供应变化量浮动不大，且8-9月份迅速回升，大部分楼盘仍按原有开发节奏推进。1.2 商品住宅需求分析2010年1-9月，南宁市新建商品住宅成交面积290.58万，与去年同比下降44.4%，成交套数28587套，与去年同比下降41.6%。进入2010年以来，南宁市商品住宅市场成交量呈现低迷状态，月度成交量也远低于去年平均值，市场进入了调整期。1.3 商品住宅市场供求分析从商品住宅市场供求走势图可以看出，2009年市场总体供应量小于需求量，成就了整年火爆的销售状况。进入2010年后市场供应量总体大于需求量。注明：以上数据来源于南宁市住房保障与房产管理局，数据内含经济适用房。二、2010年1-9月南宁市商品住宅市场总体分析2.1 2010年1-9月南宁市商品住宅市场综述近年来南宁市房地产市场呈现快速发展状态，在经历了2008年的低潮期后，2009年取得了历史最好的销售记录，2010年在国家的调控下成交量出现了下滑，但总体形势较2008年相对温和。近五年南宁市商品住宅市场供销表指 标2006 2007200820092010年1-9月供应面积（万）434475490470304销售面积（万）420573363643222销售套数（套）4299054244350405928621584销售均价（元/）27543255387948565901销售金额（亿元）1151861413121312010年受国家宏观调控的影响，1-9月份南宁市商品住宅市场在供应量保持充足的情况下，市场成交量下降较为明显，成交价格有小幅度波动，总体呈现出量跌价滞的状态。2009年5月-2010年9月南宁市商品住宅价格走势2010年1月南宁市商品住宅均价达到6316元/,随着4.15新政的发布及市场预期的走低，成交量下滑，均价有所浮动。失去量的支持后部分楼盘开始采用折扣或降价营销的方式，但降价幅度不大，而新上市楼盘则采用低开低走的策略，价格稳中略升，在5-7月份价格小幅度下降后，市场逐渐回暖，8月份价格开始上升，9月份市场均价又回到6394元/。从2010年1-8月各城区普通住宅成交面积上可看出，青秀区仍占据第一市场份额，但比例已由上半年的55.26%降为48.78%，江南区则超越去年同期排名第二的西乡塘区而跃居第二。2.2 区域住宅市场分析2010年南宁市大部分项目销售受阻，而一些定位准确、高品质、高性价比项目销售依然良好。1-8月青秀区、西乡塘区、良庆区签约套数下降达60%以上，而兴宁区则同比上涨24.5%，江南区同比上涨3.5%2.2.1青秀区2010年青秀区在售楼盘销售情况表项目名称开盘时间均价(元/)备注荣和大地2010-9-248300共推售约1100套,已基本售完信地·伴云居2010-9-228000开盘日70%销售率润华·尚城街区2010-9-156800精装修，开盘日60%销售率凤岭春天2010-10-156800销售存量物业中铁·凤岭山语城2010-7-317500开盘日80%销售率财富国际广场2010-7-319500精装修，开盘日50%销售率维也纳森林小区2010-5-297400目前自然销售汇东俪城2010-9-107300开盘日60%销售率中房·翡翠园2010-10-18000开盘当日12%销售率恒大·苹果园2010-9-186500降价后开盘获得80%销售率蓝宝国际2010-7-317300开盘日32%销售率梦之岛花园2010-9-187000开盘日40%销售率泰国城2010-7-2410000开盘日48%销售率联发尚品2010-9-55100开盘日62%销售率盛天国际2010-4-1713000开盘日60%销售率云星·钱隆天下2010-4-2412000大量户型在售半岛半山2010-6-198600大量户型在售昊壮·一品尊府2010-5-159000剩余洋房和大户在售民发·大观天下2010-10-18000精装修，开盘日20%销售率2010年1-8月青秀区商品住宅累计签约8431套，面积为97.47万，与去年同期相比分别下降61.35%、60.11%。高价位、大户型产品销售低迷。2.2.2 兴宁区2010年1-8月兴宁区商品住宅累计签约2861套，面积为25.4万，与去年同期相比分别上升24.5%、11%。保利山水怡城和荣和山水绿城拉动片区销售量。2010年兴宁区楼盘开盘销售情况表项目名称开盘时间均价(元/)备注荣和山水绿城2010-9-126100已发售2500多套，基本售完保利山水怡城2010-10-176400已销售约1000套，清盘香樟林2010-6-195600在售两房、三房大嘉汇·东城2010-4-245800多种户型在售金源·橘子郡2010-9-255300开盘当日80%销售率2.2.3 西乡塘区2010年1-8月西乡塘区商品住宅累计签约2999套，面积为27.96万，与去年同期相比分别下降60.33%、63.95%。2010年西乡塘区楼盘开盘销售情况表项目名称开盘时间均价(元/)备注振宁·现代鲁班2010-9-55800开盘当日84%销售率台湾街2010-9-186300开盘当日90%销售率融昌·邕江银座2010-8-14730080%销售率，剩余公寓在售华亨·邕江御景2010-8-148700约60套小户型在售泛宇·邕江一品2010-9-296800开盘日70%销售率隆源国际公馆2010-9-247300精装，42%开盘销售率云星·城市春天2010-8-76500多种户型在售君临天下2010-8-286300开盘日62%销售率锦绣豪庭2010-4-256800开盘日45%销售率天誉·香格里拉2010-6-66500开盘日62%销售率西建·水岸华府2010-10-106600精装，开盘日50%销售率骋望·怡璟湾2010-10-16600精装，开盘日50%销售率同人·学府大道2010-9-125500部分精装，开盘日85%销售率2.2.4 江南区2010年1-8月江南区商品住宅累计签约4662套，面积为44.89，与去年同期相比分别上升3.5%、下降7%。2010年江南区楼盘开盘销售情况表项目名称开盘时间均价(元/)备注汇东星城2010-9-185380已累计推售1100多套，基本售完龙光·普罗旺斯2010-8-215600250多套在售南宁奥园2010-6-54250开盘当日95%销售率碧园南城故事2010-8-214700开盘当日93%销售率融晟·公园大地2010-8-284900开盘当日94%销售率红日·江景2010-6-266100已销售约1200套，清盘万昌·邕江明珠2010-9-226800首期开盘当日90%销售率2.2.5 良庆区2010年1-8月良庆区商品住宅累计签约210套，面积为1.8万，与去年同期相比分别下降83%、84.9%。2010年良庆区楼盘开盘销售情况表项目名称开盘时间均价(元/)备注银海华庭2010-6-264900开盘当日销量不足10%2010年8月各城区商品住宅价格注：以上数据来源于绿城人居网，商品住宅内不含经济适用房。三、2010年1-9月南宁市土地市场3.1 土地供应分析（1）2010年南宁市经营性土地供应计划较2009年同比增加32.35%。实际完成16.4%根据南宁市国土资源局的土地出让计划，2010年经营性用地计划出让87幅，合计7748.85亩，比2009年用地计划上涨32.35%。（2）2010年1-9月实际土地供应仅为计划的16.4%。计划出让7748.85亩据初步统计，1-9月份南宁市实际出让经营性土地面积约1272亩，占供应计划的16.4%。（不含工业用地） 3.2 土地成交分析（1）土地成交量及金额据初步统计，1-9月南宁市经营性用地成交面积802亩，占经营性土地实际供应面积的63.05%，成交金额61.64亿元，整体市场呈量跌价涨态势。流拍面积470亩，占出让比例的36.95%。2010年1-9月南宁市主要经营性用地出让情况列表地块编号区域占地面积出让时间成交单价 楼面地价溢价率竞得人(亩)(万/亩)(元/)GC2010-006邕宁区50.0642010-2-244453034345%广西远辰地产集团有限公司GC2010-007邕宁区50.0422010-2-244002727300%福建茂源投资有限公GC2010-008邕宁区29.0632010-2-244753239375%福建茂源投资有限公司GC2010-009邕宁区50.1042010-2-244102795310%广西龙旺房地产开发有限公司GC2010-010邕宁区69.8142010-2-243002045200%福建茂源投资有限公司GC2010-001西乡塘18.3552010-3-1016004800256%卢海莲GC2010-002西乡塘32.7992010-3-10250万/亩(起拍价)-流拍（竞买人数<3）GC2010-003青秀区18.4052010-3-10865011033343%广西红日东升投资有限公司GC2010-004西乡塘49.2162010-3-106003000233%南宁市房产有限责任公司GC2010-005良庆区36.4652010-3-1016602490444%广西航洋信和置业有限公司GC2010-011青秀区60.0032010-3-18550206396%广西新鸿基汇东建设投资有限公司GC2010-013青秀区69.3672010-3-18680510094%广西福田房地产开发有限公司GC2010-034江南区13.922010-5-2157万/亩(起拍价)-流拍（竞买人不足）GC2010-017青秀区34.0032010-7-211730471850%南宁市龙光房地产开发有限公司GC2010-057青秀区122.12010-7-22800万/亩(起拍价)-流拍（低于底价）GC2010-058青秀区52.982010-7-22920345015%广西保利置业有限责任公司GC2010-059青秀区31.382010-7-22880330010%广州新光商业有限公司GC2010-060良庆区191.012010-7-22280万/亩(起拍价)-流拍（无人应价）GC2010-074兴宁区20.4862010-8-269303488127%杨骏GC2010-061兴宁区110.352010-8-26450万/亩(起拍价)-流拍（低于底价）GC2010-078江南区98.9142010-10-156252344105%广西保利置业有限责任公司备注：GC2010-078于10月份成交，未计入统计数据。3.3 土地出让市场综述2010年年初，良庆板块土地出让市场活跃，竞争较为激烈，均以高溢价率成交，竞拍企业均看好南宁市良庆区的发展前景，不断扩张土地储备。3月份，南宁市土地市场依旧火爆，土地最高溢价率为444%，并出现了地王现象。除了青秀区作为成熟的居住区受到众多开发企业的追逐外，五象新区位于南宁市良庆区，是城市发展的重点规划区域，发展潜力巨大。4-5月份，因2010年供地计划未出台，住宅类经营性土地出让受到限制，加上国家调控新政的发布，开发企业拿地的预期降低，整个土地市场基本处于空白期。6月份经营性用地出让公告增多，供地结构大规模向城镇住宅用地倾斜，但本月无住宅用地成交，原定于月底出让的地块也因政府信心的不足而延迟到下月，可见政策调控的影响开始显现。7月份，有两幅住宅用地成交，成交地块面积不大，利于快速开发，但受市场预期降低的影响，地块溢价率均不超过15%。同时，本月出现了两幅大面积地块因无人应拍或竞价低于底价而流拍，这与该地块面积较大，资金要求高，以及配备廉租房的条件限制，加上对市场前景不乐观因素有关。8月份，市场对政府调控力度加大的预期仍占据主流，本月仅有一幅小面积住宅地块成交，因为处于热点区域兴宁区，且总价不高，利于短线项目开发，取得了127%的溢价率。于此同时，同处于兴宁区的另一出让地块因竞价低于政府报价而出现流拍，土地市场继续低迷。9月份，在全国商品房市场出现升温回暖迹象下，南宁市土地市场供应预告也大幅增加，类型更加丰富，分析其原因，主要是国家近期要求加大土地供应以稳定市场，以及南宁市为提高今年土地出让任务完成率而大批放量。综上所述，在2009年房地产市场整体大好的形式下，2010年上半年众多开发企业频繁出手拿地进行储备开发，但随着4.15新政的发布，市场也逐步转入了低迷状态，在经历了调整期后，实力型开发企业开始显示出强大的开发储备能力和敏锐的市场判断力：保利集团接连出手拿下两幅地块；而来自广东的龙光集团也在市场低迷期高调进入东盟商务区的商务金融物业领域；同样来自于广东的新光公司也把首次进入南宁的战场放到了最热火的青秀区，加上10月15日盛天集团与保利集团对GC2010-078地块的全力争夺，都显示出大型房企对南宁市房地产市场的信心。四、2010年1-9月房地产主要调控政策4.1 国家宏观调控政策受2009年房地产市场量价齐升、供需关系紧张和市场预期不断高涨等因素的影响，2010年初全国房地产市场仍表现出持续升温的迹象，之后，国家于2010年4月发布调控政策，但8月份以来市场在政策未放松的情况下出现反弹，政府初期调控目标并未实现，为此，在2010年9月29日，为贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价上涨过快的通知精神，国家多个部委再次出台措施：2010年房地产调控主要政策分类发布部门调控内容落实住建部、国土部、监察部住房城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。限购房价过高、上涨过快、供应紧张的城市要在一定时间内限定居民家庭购房套数。金融中国人民银行、银监会提高首付比例首付比例提高到30%，无户型差别。二套房贷严格执行首付比例不低于50%，利率不低于基准利率1.1倍。三套房贷暂停发放三套及以上住房贷款。一年期贷款利率由5.31%上升到5.56%，提高0.25个百分点。监管各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。信贷支持支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。住建部公积金贷款利率五年期以下利率由3.33%升至3.50%，五年期以上利率由3.87升至4.05。税收财政部税务总局契税对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。个人所得税对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。房产税推进房产税改革试点工作。土地增值税加强土地增值税征管的监督和检查，对定价过高项目进行稽查。供给国土资源部住建部保障性住房及中小套型商品房加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的监督考核力度，落实中小型普通商品住宅和保障性住房建设计划和供地计划。全国各地限制购房的实施情况地区实施情况北京2010年5月1日起，同一购房家庭只能在本市购买一套商品住房。上海暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)只能新购一套商品住房(含二手住房)。深圳对于本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。杭州暂定杭州市及外省市居民家庭只能在杭州市新购买一套商品住房（含二手存量住房）厦门从2010年10月1日起至12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。南京保障本市居民自住改善型和外地来宁工作需要购房。暂时限制购买第三套住房。宁波本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），在本市只能新购套住房。广州广州的户籍家庭和常住非户籍家庭只能新购1套商品住宅，非常住的外地个人和家庭不得购买商品住宅，未满18岁的人士不得单独购买商品住宅。天津天津市及外省市居民家庭在天津市内六区范围内只能新购一套商品住房。三亚对三亚市户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)及非本市户籍居民家庭，实行限购1套商品住房政策，同时严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。海口海口及外省市居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女)只能在海口新购买1套商品住房。对购买第三套及以上住房的，按有关规定暂停发放购房贷款。温州暂定本市户籍居民家庭及能够提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)，只能在本市新购买一套商品住房(含二手存量房)。福州从即日起至2010年12月31日，福州市行政区域内户籍居民同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女，下同)，只能在福州市五城区新购买一套商品住房。大连暂定同一购房家庭(包括夫妻双方及未成年子女)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。截至10月21日，全国有14个城市出台“限购令”4.2 广西及南宁市调控政策在国家多个部委9.29调控政策发布后，广西随即推出广西壮族自治区人民政府转发国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知分类内容保障1、进一步加大保障性住房建设力度供给2、增加普通住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。市场监管3、继续整顿规范房地产市场秩序4、完善商品房预售制度5、加强市场监测6、切实落实稳定房地产市场、解决中低收入家庭困难的责任7、加强部门协同配合解读：加大保障性住房建设可以从市场供应上缓解房价上涨的幅度，但保障性住房建设的投入也在考验着当地政府，就南宁市而言，现在的普遍做法是在土地出让中硬性要求开发企业配备一定比例的保障性住房，但只能缓解一时之需。根据南宁市2010-2012年保障性住房建设规划，2010年南宁市计划建设保障性住房11600套，总建筑面积74.29万。通知要求增加普通住房的有效供给，保障性住房、棚户区改造和中小套商品住房建设用地，不低于住房建设用地供应总量的70%。可以看出在相当长的时间内，保障性住房将受到政策的倾斜。整顿市场秩序、完善预售制度，加强市场监测和部门协同，这些只是重复强调，关键是执行力度，从南宁市场上看，执行力度并不强，但也逐步走向规范化。针对9.29调控政策，据南宁当地媒体报道，10月8日，南宁市住房保障和房产管理局有关部门负责人表示，南宁市本地的调控政策早就上报政府，但考虑到南宁房价泡沫并不明显，加上今年国家调控新政接连不断，因此地方调控政策可能暂时不会出台。南宁市各大银行新政执行情况银行名称一套房二套房三套房外地人贷款中国银行首付30%以上，利率8.5折以上首付50%以上停贷提供相关证明按本地人标准，不能提供需等总行通知再定中国农业银行首付30%以上，利率8折以上首付50%以上停贷提供相关证明按本地人标准，不能提供停贷中国工商银行首付30%以上，利率7.5折以上首付50%以上停贷提供相关证明按本地人标准，不能提供按二套标准中国建设银行首付30%以上，利率8.5折以上首付50%以上停贷提供相关证明按本地人标准，不能提供停贷浦发银行首付30%以上，利率7.5折以上首付50%以上停贷提供相关证明按本地人标准，不能提供按二套标准交通银行首付30%以上，利率8折以上首付50%以上停贷提供相关证明按本地人标准，不能提供停贷兴业银行首付30%以上，利率8.5折首付50%以上停贷提供相关证明按本地人标准，不能提供情况等总行通知再定招商银行首付30%以上，利率8.5-9折首付50%以上停贷提供相关证明按本地人标准，不能提供情况等总行通知再定4.3 政策调控影响综述2010年可称为史上最严格的调控之年。满足民众基本住房需求，实现房地产市场稳定健康发展是国家今年来屡次出台调控政策的目标，通过综合分析得出以下观点：（1）新政策出台所传递的信息大于实际意义9.29新调控政策是在4.15政策效力逐渐弱化，以及进入8月份以来主要城市房地产市场持续升温的背景下发布的，显示出中央调控的目的和决心。（2）加快保障性住房建设，满足不同层次的住房需求是调控政策的核心之一此次调控政策更加支持保障性住房建设，在税收、土地及信贷政策上给予大力支持，进而缓解供求矛盾，有利于抑制高房价。（3）此次调控将在一定程度上抑制刚性及改善性需求提高首付比例、增加二套房首付及贷款利率不仅提高了刚性需求购房门槛，也增加了改善性购房成本，暂停三套以上房贷及限购令更抑制了投资和投机购房行为，此举会加重市场观望情绪，市场需求将会比前期明显减少。（4）市场供给量将会增加此次调控对规范土地使用和房地产企业行为做出了明确规定，若政策执行到位，将会减少房地产企业囤地炒地以及闲置土地事件的发生，中短期内，市场的有效供应量将会增加。（5）房地产企业面临新一轮洗牌的局面房地产企业行为将进一步得到规范，有严重违规行为的企业将面临经营困境，而实力雄厚的大企业将在房地产调控风浪中经受住考验，市场占有率将会大大增加。五、结论及建议5.1 总体结论（1）市场延续走低态势，但基本面良好2010年南宁市房地产市场在供应量保持稳定的状态下，销售量迅速下降，但市场基本面保持良好，高品质项目和中低价位产品仍受到市场认可，取得优异的销售成绩，而部分项目滞销则与其提前透支产品价值有关。预计经过新一轮的调整期后，南宁市房地产市场将回归稳定发展局面。（2）年末土地出让市场推量井喷据初步统计，今年南宁市经营性用地出让计划完成率仅为16.4%，预计第四季度将集中式放量，优质土地将成为市场的竞争焦点。（3）保障性住房将成为政府中长期工作重点方向 按照南宁市2010-2012年保障性住房建设规划要点，20102012年南宁市保障性住房规划建设总量共约4.79万套，住宅总建筑面积约295.61万平方米。5.2 企业建议（1）密切关注一级土地市场，适机进入南宁市场随着北部湾经济圈的形成和中国东盟自由贸易区的开放，南宁市的经济实力不断增强，虽然目前南宁市房地产市场与全国同处于调控下行阶段，但发展态势保持良好，建议在调整期密切关注土地出让市场，适时于低点位购置土地。（2）留意二级土地市场，扩大企业规模随着国家宏观调控的进一步深入，在银行贷款收紧、楼市成交量下跌、潜在购买者处于观望的压力下，一些规模较小的房地产企业出现成交量骤降，回笼资金困难的现状，资金压力促使房地产行业开始重新洗牌，行业并购整合加速，建议关注企业并购。（3）探索保障性住房建设模式，积极参与政府保障性住房建设 着眼于中长期发展，积极开拓参与保障性住房建设渠道，增强政府公关力度，为企业下一个增长点铺路。