万科城商业街租售策略方案ppt课件.ppt

万科城商业街项目,整体租售策略方案,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,18,项目综合调研分析项目启示,项目启示可覆盖消费群体参考：,鉴于项目所在位置较为偏僻，周边较少商业配套，商业气氛不浓厚；项目可覆盖范围参考，除自身规划户数约900户、保利林语山庄项目规划户数约1500户、及周边零散居住人群；粗略合计该项目，主要目标消费人群约超过2万人，并可辐射科学城区域约超过11万人口；,项目启示业态定位参考建议：,鉴于项目位置及周边商业气氛之缺欠，该项目之整体业态定位应以社区配套为主，主要针对项目自身与周边项目之消费群体、及周边零散消费群体等；为扩大项目的可辐射范围、提高项目整体经营效益，可考虑增加餐饮功能，吸引更多目标消费；,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,19,项目商业定位及总体规划优化建议,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,20,项目定位与规划优化整体商业形象与功能定位建议,通过以上我司对项目周边主要竞争商业街之调研分析，结合对万科城商业街项目的综合理解，建议万科城商业街之整体商业形象定位为：,案名：万科城柏拉图商业街,尊显万科城项目整体之尊贵、和谐、时尚、贵气之中、高档商业形象！,通过以上之整体商业形象定位，并在业态规划与组合方面加以优化，以满足主要目标消费群体之实际需求，将商业街之功能定位为：,具有异国浪漫情调之生活、休闲、享受之社区配套型风情商业街！,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,21,项目定位与规划优化商业功能分区建议,根据以上项目整体形象定位与功能定位建议，该项目之商业功能分区建议如下：,中央主题活动广场（待定）通过一定主题形象包装与装饰，可适合进行不同形式、不同主题、不同性质之商业性推广活动，以达到提高商业街整体商业气氛之效果；异国浪漫风情走廊（A区）以法国浪漫情调为背景，通过绿化、灯光效果、情景设施等手段，配合异国特色之休闲业态组合，打造一条异国浪漫风情之休闲走廊；时尚走廊商业区（B区）通过许多体现时尚、潮流气息之业态组合，为业主提供追逐时尚、体验尊贵之消费享受；异国特色餐饮区/配套商业区（C区）,C 区,C 区,A 区,B 区,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,22,项目定位与规划优化商业业态规划与组合建议,根据以上对万科城商业街商业功能分区之设想，各功能分区之业态规划与组合建议如下：,异国浪漫风情走廊（A区）业态规划描述：具有异国特色之休闲业态；配合走廊之形象特色，适当增加个别露天固定特色摊位；业态组合：包括：特色情调咖啡厅、休闲书吧、花店、便利店、时尚精品等等；,时尚走廊商业区（B区）业态规划描述：满足追求时尚潮流之消费需求；满足追求生活享受之消费需求；满足追求质量与品味之生活需求；业态组合：包括：名品服饰、时尚饰品、宠物医院/宠物精品、美容美发、SPA会所、家居饰品、装潢设计、卫浴用品、橱柜系列等等；,异国特色餐饮区（C区建议1）业态规划描述：以异国特色餐饮为主要业态；以配套商业业态为辅；业态组合：包括：咖啡厅、西餐厅、特色快餐、其它特色餐厅、数码冲印、洗衣店、银行（24H）、药店、邮政快递、小型超市等等；,配套商业区（C区建议2）业态规划描述：主要以社区配套商业业态为主；业态组合：包括：数码冲印、洗衣店、银行（24H）、药店、邮政快递、小型超市、家居饰品、装潢设计、卫浴用品、橱柜系列等等；,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,23,项目定位与规划优化意向引进商家名录,根据以上业态规划与组合建议，建议引进之业态商家名录如下：,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,24,项目定位与规划优化意向引进商家名录,根据以上业态规划与组合建议，建议引进之业态商家名录如下：,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,25,项目产品亮点优化建议,（备注：以下图片均为示范图片）,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,26,项目产品亮点优化建议,项目之特色亮点部分异国浪漫风情走廊该区域之整体形象为：异国（如法国）情景/情调之景观场景设计，并通过绿化与灯光效果，更添许多浪漫气氛；配合个别精致之休闲、活动设施布置，提供一个抒发情感、缓解压力、浪漫别致之消费场所；,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,27,灯光效果设计配合各商业功能区域之形象特点，设计形象各异之灯光效果，可增加商业街夜晚之经营气氛、与景观视觉效果；加强商业街主入口处、外立面、沿街面等灯光效果，提高商业街夜晚之整体经营气氛与形象；,项目产品亮点优化建议,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,28,项目产品亮点优化建议,外立面灯光效果示范图片：,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,29,商铺形象包装统一商铺外观形象与风格，提高各经营商家整体档次与形象；设计富有特色与吸引力之招牌形象；,项目产品亮点优化建议,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,30,商铺招牌示范图片：,项目产品亮点优化建议,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,31,广告灯箱形象富有强烈的时尚感及视觉效果；整体风格应统一，并与相应之商铺形象相呼应；,项目产品亮点优化建议,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,32,项目整体营销策略建议,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,33,策略原则：,项目整体营销策略建议整体租售策略,根据以上项目综合调研结论、结合项目自身特点，解决项目目前存在地理位置较偏、周边商业气氛不浓厚、主要目标消费群体数量不高等经营缺点；项目之整体商业功能定位，仅限于有特色之社区型配套商业；提高项目整体形象与档次、满足万科城业主日常消费需求；产品最终销售、利润最大化之经营目的；万科城商业街整体租售策略建议如下：,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,34,策略一：连租带售策略（建议采用）,项目整体营销策略建议整体租售策略,优点：最大程度保证万科城项目的整体经营形象与档次；最大限度提高项目最终整体销售利润；,具体操作：首先对项目进行整体包装；通过适当的宣传与推广手段，按合理的价格定位，同时进行租赁与销售方式，个别已出租商铺可带租销售；,缺点：项目前期需要投入一定的包装与宣传、推广成本；,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,35,策略二：返租销售策略,项目整体营销策略建议整体租售策略,优点：可于项目经营前期回笼部分资金；保留项目整体经营权利，保证项目整体经营形象与档次；可回笼部分经营利润；,具体操作：首先对项目进行整体包装；通过适当的宣传与推广手段，按56之年回报率，以五年返租形式进行销售；,缺点：项目前期需要投入一定的包装与宣传、推广成本；存在一定经营风险；操作较为复杂；,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,36,策略三：整体打包销售策略,项目整体营销策略建议整体租售策略,优点：减少项目前期包装与经营成本；减少项目经营人手配置；操作简单；,具体操作：就万科城商业街施工工程完成后，以现状整体打包出售；,缺点：项目销售后，失去经营权，对项目将来经营业态、档次、形象等较难控制；对于寻找目标客户存在一定难度；由于以现状整体打包形式出售，销售价格不高，将降低整体销售利润；,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,37,项目整体营销策略建议租售价格建议,根据以上项目综合调研周边主要竞争商业街之价格参考为：,整体平均租价水平约为： 65元/m2/月整体平均售价水平约为： 9750元/m2整体平均投资回报率为：8,如根据项目及周边商业现状，就以上周边市场整体平均价格水品，按上下浮动10粗略计算：,整体平均租金水平范围约为：58-72元/m2/月整体平均售价水平范围约为： 880011000元/m2整体平均投资回报率范围约为：6.39.8,较符合目前项目所在区域商业市场之整体租售价格水平！,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,38,项目整体营销策略建议租售价格建议,根据以上租售价格分析，万科城商业街之整体平均租售价格，保守建议为：,保守平均租金建议约为： 58-72元/m2/月保守平均售价建议约为： 880011000元/m2,综合项目目前人流少、周边缺乏商业气氛、及项目仍处于施工阶段等现状缺点，故以上平均租售价格之保守建议范围，仍可适当下降50%之弹性空间；,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,39,项目整体营销策略建议宣传推广建议,项目现场招商、销售气氛营造：设立项目招商/销售中心，以便开展招商/销售工作；准备项目宣传推广物料，包括：宣传手册、商业街整体与局部效果图、商业街平面图、招商/销售指示牌、形象海报等；媒体宣传：主要媒体投放阶段：项目招商/销售准备期、及正式招商/销售阶段；主要投放策略与媒体选择： （准备期）以大幅彩色报纸广告为主、（正式招商/销售阶段）以1/8版或专栏分类报纸广告为主；主题性推广活动：活动目的：提高商业街整体商业气氛、及吸引消费人流；活动内容：由于商业街经营规划不大，不必特意针对商业街举办相关商业性推广活动，可根据万科城（住宅部分）整体营销策略及阶段推广计划，配合相关主题性推广活动之特点与形式而配套进行；,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,谢谢阅读！,