房地产开发企业土地增值税清算课件.ppt

房产企业土地增值税清算,合肥市地税局2014年8月9日,房产企业土地增值税清算合肥市地税局,主要内容,基本政策征收管理税款计算优惠政策清算流程,主要内容基本政策,第一部分 土地增值税简介,纳税义务人征税范围纳税地点纳税时间,第一部分 土地增值税简介纳税义务人,一、土地增值税的纳税人,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人。单位是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。,一、土地增值税的纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附,二、土地增值税征税范围,转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。,二、土地增值税征税范围 转让国有土地使用权、地上建筑物,（一） 征税范围的原则,1、只对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征收土地增值税，对于转让非国有土地使用权的行为不征税。转让的土地 ，其所有权是否为国家所有，是判定是否属于土地增值税征税范围的第一个标准。,（一） 征税范围的原则1、只对转让国有土地使用权及其地上建,（一） 征税范围的原则,2、只有国有土地使用权及其地上建筑物和附着物发生转让行为，才征收土地增值税，对不发生转让行为的不征收土地增值税。这里，土地使用权、地上的建筑物及其附着物是否发生转让是判定是否属于土地增值税征税范围的第二个标准。,（一） 征税范围的原则2、只有国有土地使用权及其地上建筑物,（一） 征税范围的原则,3、只对有偿转让的房地产的行为征税。这里，是否取得收入是判定属于土地增值税征税范围的标准之三。,（一） 征税范围的原则3、只对有偿转让的房地产的行为征税。,（一） 征税范围的原则,因此，土地增值税的征税范围不包括转让房地产权属，未取得收入的行为。如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但权属人未取得收入，因而不征收土地增值税。,（一） 征税范围的原则因此，土地增值税的征税范围不包括转让,（二）对具体情况的界定,1、以出售方式转让国有土地使用税、地上的建筑物及附着物的一是 出售国有土地使用权的。即取得国有土地使用权后仅进行土地开发，这种情况是指土地使用者通过受让方式，向政府交纳土地出让金，有偿受让土地使用权后，仅对土地进行通水、通电、通路和平整地面等基础开发，不进行房产开发，即所谓的“将生地变熟地”，然后直接将空地卖出去。这属于国有土地使用权的有偿转让，应纳入土地增值税的征税范围。,（二）对具体情况的界定1、以出售方式转让国有土地使用税、地上,（二）对具体情况的界定,二是 取得国有土地使用权后进行房屋开发建造再转让的。这种情况是指一般所说的房地产开发。这种行为通常被称作卖房，按照国家有关的房地产法律和法规的规定，卖房的同时，土地使用权也随之发生转让。由于这种情况既发生了产权的转让又取得了收入，应纳入土地增值税的征税范围。,（二）对具体情况的界定二是 取得国有土地使用权后进行房屋开,（二）对具体情况的界定,三是 存量房地产的买卖。 这种情况是指已经建成并已投入使用的房地产，其房屋所有人将房屋产权和土地使用权一并转让给其他单位和个人。这种行为按照国家有关的房地产法律和法规，应当到有关部门办理房产产权和土地使用权的转移变更手续，原土地使用权属于无偿划拨的，还应到土地管理部门补交土地使用权出让金。这种情况既发生了产权的转让又取得了收入，应纳入土地增值税的征税范围。,（二）对具体情况的界定三是 存量房地产的买卖。,（二）对具体情况的界定,2、以继承、赠与方式转让房地产的。只发生了房地产产权的转让，没有取得相应的收入，因而不能将其纳入土地增值税的征税范围。细则所称赠与是指：（1）房产所有人、土地使用权使用人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。,（二）对具体情况的界定2、以继承、赠与方式转让房地产的。只发,（二）对具体情况的界定,3、房地产的出租。 房地产的出租是指房产的产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房地产的出租，出租人虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。,（二）对具体情况的界定3、房地产的出租。,（二）对具体情况的界定,4、房地产的抵押。 房地产的抵押是指房产的产权所有人、依法取得土地使用权的土地使用人作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不移转占有的法律行为。这种情况由于房产的产权、土地使用权在抵押期间产权并没有发生权属的变更，房产的产权所有人、土地使用权人仍能对房地产行使占有、使用、收益等权利。因此，对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，对于以房地产抵债而发生的房地产权属转让的，应列入土地增值税的征收范围。,（二）对具体情况的界定4、房地产的抵押。,（二）对具体情况的界定,5、房地产的交换。 房地产的交换是指以一方房地产与另一方房地产进行交换的行为。这种行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按条例规定，属于土地增值税的征税范围。,（二）对具体情况的界定5、房地产的交换。,（二）对具体情况的界定,6、以房地产投资入股进行合资或联营。 这主要是指一方出土地或房地产，并将土地或房地产作价，另一方出资金，双方组成一个新的企业或法人，合资经营或联营的。由于出地或房地产一方办理了房地产权属的变更、转移手续，并取得该合资、联营企业一定的股份，其收入以股息、红利等形式体现，因此，属于土地增值税的征税范围。 现行政策对于非房地产开发企业以房地产投资入股进行非房地产开发项目的合资或联营的，免征土地增值税。,（二）对具体情况的界定6、以房地产投资入股进行合资或联营。,（二）对具体情况的界定,7、房地产的联建。 房地产的联建是指由一方出土地，另一方出资金，共同建房，建成后双方各得一部分。这实际上是以转让部分土地使用权来换取新建成房屋部分产权的行为。对于建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。,（二）对具体情况的界定7、房地产的联建。,（二）对具体情况的界定,8、房地产的代建房行为。 是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务性质的，因而，不属于土地增值税的征税范围。,（二）对具体情况的界定8、房地产的代建房行为。,（二）对具体情况的界定,9、房地产的重新评估。 主要是指国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而使其升值的情况。这种情况房地产虽然有增值，但其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，因此，不属于土地增值税的征税范围。,（二）对具体情况的界定9、房地产的重新评估。,（二）对具体情况的界定,10、股权转让。 主要是指投资或联营的一方将所持有的股权转让给他人的行为，不涉及房地产权属转让的股权转让，不征收土地增值税。 （国税函2000687号 鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。）,（二）对具体情况的界定10、股权转让。,（二）对具体情况的界定,11、企业兼并。 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。,（二）对具体情况的界定11、企业兼并。,（二）对具体情况的界定,12、实质性转让（国税函2007645号） 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。,（二）对具体情况的界定12、实质性转让（国税函20076,三、土地增值税的纳税地点,条例第十条 纳税人应当向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报实施细则第十七条 房地产所在地，是指决地产的座落地。纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。,三、土地增值税的纳税地点条例第十条 纳税人应当向房地产所在,四、纳税义务发生时间,条例第十条 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让手续之前。,四、纳税义务发生时间条例第十条 纳税人应当自转让房地产合同签,四、纳税义务发生时间,纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。从事房地产开发的纳税人均要预征土地增值税，按月于次月1日起15日内申报纳税。,四、纳税义务发生时间纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转,第二部分 土地增值税征收管理,项目管理 预征管理 清算管理 后续管理 核定征收,第二部分 土地增值税征收管理项目管理,一、项目管理,房地产开发企业的新建项目，须在项目开工建设前到主管地税机关办理备案手续。房地产开发企业需在项目开工前确定房地产成本核算对象、是否分别核算项目内的普通住宅和非普通住宅增值额，并报主管地税机关备案。一经备案，成本对象不得随意更改或相互混淆。主管地税机关在预征土地增值税和进行土地增值税清算时必须按备案的成本对象计算征收。房地产开发企业自取得房产部门出具的商品房销售（预售）许可证之日起10日内将复印件报送主管地税机关备案。,一、项目管理房地产开发企业的新建项目，须在项目开工建设前到主,二、预征管理,预征对象：从事房地产开发的纳税人。预征比例：自2010年8月1日起，我市预征率按下列标准执行：保障性住房预征率暂定为0；住宅（不含别墅、商住房）暂定为1.5%；其他类型房地产（含别墅、商住房）暂定为2%。预征方法：按月预征，预征税款以纳税人每月申报取得的转让收入额（含预收款、定金、诚意金等）乘以预征率计算征收。滞纳金计算：对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。,二、预征管理预征对象：从事房地产开发的纳税人。,三、清算管理,清算条件时间要求申请资料清算受理税款结算：纳税人收到土地增值税清算审核表后，在主管税务机关规定的期限内办理补税申报或者退税手续，按规定进行土地增值税税款结算。,三、清算管理清算条件,四、后续管理,清算后再转让税款计算：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积申报时间：纳税人在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应在销售或有偿转让的次月10日前办理土地增值税申报纳税。,四、后续管理清算后再转让,五、核定征收,(一)核定方式：1、在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。2、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。,五、核定征收(一)核定方式：,五、核定征收,（二）核定征收的条件1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； 3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； 4、符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。,五、核定征收（二）核定征收的条件,五、核定征收,（三）方法1、符合核定条件的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。2、合地税【2010】67号：自2010年8月1日起，对住宅（不含别墅、商住房）核定征收率不得低于5%；其他类型房地产（含别墅、商住楼）核定征收率不得低于7%。注：对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持,五、核定征收（三）方法,第三部分 土地增值税计算,房地产收入的确定扣除项目金额的计算土地增值税的税率和计算公式,第三部分 土地增值税计算房地产收入的确定,一、土地增值税应税收入,指纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。收入确认代收费用视同销售清算审核,一、土地增值税应税收入指纳税人转让房地产所取得的收入，包括货,收入的确认,清算时收入的确认：国税函2010220号已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。,收入的确认清算时收入的确认：国税函2010220号,收入偏低,转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。,收入偏低转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由,代收费用,财税字（1995）48号 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果是计入房价向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果未计入房价中，单独收取的可不作为转让房地产收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于未作为转让房地产收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用,代收费用财税字（1995）48号,非直接销售收入,国税发2006187号（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 （二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。,非直接销售收入国税发2006187号,二、土地增值税扣除项目的确认,取得土地使用权支付金额房地产开发成本 房地产开发费用 与转让房地产有关的税金 加计扣除,二、土地增值税扣除项目的确认取得土地使用权支付金额,扣除项目确认原则,（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。 （四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。 （五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。,扣除项目确认原则（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时,（一）取得土地支付的金额,实施细则：纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。国税函发（1995）110号：以出让方式取得土地使用权，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权，为转让土地使用权时按规定补交的土地出让金；以转让方式得到土地使用权，为支付的地价款。,（一）取得土地支付的金额实施细则：纳税人为取得土地使用权所支,（一）取得土地支付的金额,可以扣除国税函2010220号：房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。不得扣除国税函2010220号：房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。,（一）取得土地支付的金额可以扣除国税函2010220号：,（二）房地产开发成本,土地征用及拆迁补偿费前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费：包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费：包括开小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费：包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用：是指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。,（二）房地产开发成本土地征用及拆迁补偿费,土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。省局2012年2号公告：指拆迁补偿支出扣除拆迁旧建筑物等回收的残值后的净余额。拆迁补偿费必须实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。,土地征用及拆迁补偿费,拆迁还原房的处理,国税函2010220号：（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按“视同销售”规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按“视同销售”规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。,拆迁还原房的处理国税函2010220号：,公共配套设施费,国税发2006187号：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。车库、车位问题省局2012年2号公告：纳税人在销售房地产的同时向买受方附赠地下车库、车位，凡在售房合同中明确且直接在发票上注明附赠的，该地下车库、车位的相关成本、费用计征土地增值税时允许按规定计算扣除。,公共配套设施费国税发2006187号：房地产开发企业开发,可以列入开发成本扣除项目,装修费用:国税发2006187号：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。省局2012年2号公告：上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出，也不包括与房地产连接在一起，但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入，应以总销售收入减去销售家用电器、家具等取得的收入作为房地产销售收入计算土地增值税。其中销售家用电器、家具等取得的收入按照购置时的含税销售额计算。,可以列入开发成本扣除项目装修费用:,可以列入开发成本扣除项目,未支付的质量保证金：国税函2010220号房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。省局2012年2号公告：政府或有关部门直接向房地产开发企业收取的市政配套费、报批报建费、四源费、供电贴费、增容费等应由房地产开发企业缴纳、并在核算时计入房地产开发成本的收费项目，在计算土地增值税时，列入开发土地和新建房及配套设施的成本计算扣除项目金额。,可以列入开发成本扣除项目未支付的质量保证金：国税函2010,不可列入开发成本扣除的项目,未取得合法有效凭证的；未实际支付；建安发票非项目地开具的。未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。售楼部、样板房的装修支出，应列入销售费用，不得在开发成本中扣除。前期工程费中列支的商业可行性研究费应计入管理费用，不得在开发成本中扣除。样板房设计费、预售证办证费均应计入销售费用，不能计入开发成本。房地产开发企业在“开发成本” 、“开发间接费用”等科目中列支的因违规建设被建设主管部门给予的行政性罚款，不允许计入，应予扣减。,不可列入开发成本扣除的项目未取得合法有效凭证的；未实际支付；,（三）房地产开发费用,细则：开发土地和新建房及配套设施的费用，是指房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地支付金额和房地产开发成本计算的金额之和的10以内计算扣除。,（三）房地产开发费用细则：开发土地和新建房及配套设施的费用，,房地产开发费用,财务费用：国税函2010220号（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。,房地产开发费用财务费用：国税函2010220号,（四）税金,在转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税、教育费附加财税字（1995）48号：细则中允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除，在此不得再扣。,（四）税金在转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税、教育费,（五）加计扣除,对从事房地产开发的纳税人可按按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和20%加计扣除。国税函发（1995）110号：对取得土地产使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的；取得土地使用权后进行房地产开发建造的。允许加计20%扣除。人防异地建设费可以加计扣除。,（五）加计扣除对从事房地产开发的纳税人可按按取得土地使用权支,三、土地增值税应纳税额的计算,土地增值税实行四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。,三、土地增值税应纳税额的计算土地增值税实行四级超率累进税率:,案例,某房地产开发公司，在市区开发某写字楼，其中购地支出2000万元，开发成本5000万元，该项目专项银行贷款财务费用支出1250万元（假定不高于商业银行同类同期贷款利息），写字楼销售收入14000万元（注：不考虑营业税及其附加、印花税等的扣除）。就该项目，该公司应缴纳多少土地增值税。,案例某房地产开发公司，在市区开发某写字楼，其中购地支出200,扣除项目=2000+5000+1250+(2000+5000) 5%+ (2000+5000) 20% =10000万元增值额=4000万元增值率=4000/10000=40%应纳土地增值税=400030%=1200万元,扣除项目=2000+5000+1250+(2000+5000,计算中需注意的几个问题,1、清算单位的界定土地增值税实施细则第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”。国税发2006187号：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。皖地税函2012583号：上述“国家有关部门审批的房地产开发项目”是指规划部门下发的建设工程规划许可证中确认的项目。,计算中需注意的几个问题1、清算单位的界定,计算中需注意的几个问题,2、同一开发项目中既建造有普通标准住宅又有非普通标准住宅的分别计算问题 普通标准住宅财税200621号：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受减免政策。皖地税函2012583号：如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税，应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税；如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的，应以整个开发项目为对象，统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。纳税人在清算报告中未明确是否就其普通标准住宅申请免征土地增值税的，主管税务机关应告知纳税人相关政策，并将清算报告退还纳税人，待纳税人明确后予以受理,计算中需注意的几个问题2、同一开发项目中既建造有普通标准住宅,计算中需注意的几个问题,3、扣除项目金额的分摊对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权面积占总面积的比例分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。对于各开发项目的共同开发成本和开发费用，应按可售建筑面积比的方法或经税务部门认可的其他合理方法，在各开发项目中计算分摊。纳税人清算房地产开发项目时，如项目未完成销售，可以根据配比原则，以纳税人已售房产的建筑面积占总可售建筑面积的比例或者其他合理的方法计算分摊扣除项目金额，并在计算土地增值税时扣除。,计算中需注意的几个问题3、扣除项目金额的分摊,计算中需注意的几个问题,4、对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。扣除项目=地价+缴纳的有关费用（契税）+转让环节缴纳的税金,计算中需注意的几个问题4、对取得土地或房地产使用权后，未进行,计算中需注意的几个问题,5、对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本及规定的费用再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。扣除项目=地价+缴纳的有关费用（契税）+开发土地所需成本+规定的费用（地价+开发土地成本的10%）+开发土地成本的20%+转让环节缴纳的税金,计算中需注意的几个问题5、对取得土地使用权后投入资金，将生地,计算中需注意的几个问题,6、房地产开发：允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。扣除项目=地价+缴纳的有关费用（契税）+开发土地及新建房所需成本+规定的费用（地价+开发土地及房产成本的10%）+地价和开发成本的20%+转让环节缴纳的税金,计算中需注意的几个问题6、房地产开发：允许扣除取得土地使用权,计算中需注意的几个问题,7、转让旧房旧房范围：（1）新建成的房产使用满一年，在转让时应作为旧房；（2）购买新房再转让的，不论其是否使用，均作为旧房；（3）个人新建房产转让，不论其建成后使用时间长短，均作为旧房。,计算中需注意的几个问题7、转让旧房,计算方法一： 纳税人转让旧房及建筑物，能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5的基数。“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。 扣除金额=发票金额*（1+5%*年数）+转让相关的税金（营、城、教、印）+购房时缴纳的契税,计算方法一：,计算方法二： 转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。 扣除金额=地价+旧房评估重置成本价*成新度折扣率+转让环节缴纳的税金（营、城、教、印）+支付的评估费用,计算方法二：,计算中需注意的几个问题,8、滞纳金的计算财税200621号：对未按预征规定期限预缴税款的，应根据税收征管法及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。国税函2010220号：纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。,计算中需注意的几个问题8、滞纳金的计算,第四部分 优惠政策,有下列情形之一的，免征土地增值税： （一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的； （二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。,第四部分 优惠政策有下列情形之一的，免征土地增值税：,第五部分 清算流程,清算条件时间要求申请资料清算受理清算审核,第五部分 清算流程清算条件,一、清算条件,应进行土地增值税清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省地方税务局规定的其他情形。,一、清算条件应进行土地增值税清算：,二、时间要求,应当进行清算的项目：纳税人应在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续。可要求纳税人进行土地增值税清算的项目： 1、纳税人应在满足条件之日起30日内到主管地税机关办理备案手续。 2、主管地税机关应当作出评估，确定要求纳税人进行清算的时间。 3、通知纳税人进行清算的，由主管地税机关下达税务事项通知书。纳税人应当自收到税务事项通知书之日起30日内向主管地税机关提供清算资料，办理清算手续。,二、时间要求应当进行清算的项目：纳税人应在满足条件之日起90,三、申请资料,（一）土地增值税清算表及其附表；（二）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告；（三）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管地税机关需要了解的其他情况；（四）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管地税机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件；（五）主管地税机关要求的其他资料。,三、申请资料（一）土地增值税清算表及其附表；,四、清算受理,主管地税机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人10日内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。主管地税机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。,四、清算受理主管地税机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件,五、清算审核,清算审核包括案头审核和实地审核。清算审核后，对有以下情形之一的房地产土地增值税清算项目，由稽查局进行清算复核：（一）清算后实际税负低于其预征率的；（二）清算后实际税负明显低于同区域同期同类房地产开发项目税负水平的；（三）市局认为有必要进行清算复核的。,五、清算审核清算审核包括案头审核和实地审核。,六、几点说明,（一）关于清算责任 1、清算主体是土地增值税纳税人，进行土地增值税清算时纳税人必须履行的义务。 2、清算审核不免除纳税人对清算申报事项、数据真实性、合法性的法律责任。,六、几点说明（一）关于清算责任,六、几点说明,（二）关于中介鉴证 1、凡经国家税务总局网站公告的税务师事务所，均可接受纳税人委托进行土地增值税清算鉴证。 2、对于没有委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，主管地税机关不得拒绝办理土地增值税清算。 3、主管地税机关应当对鉴证报告的合法性、真实性进行严格审核，对符合土地增值税相关政策规定和要求的鉴证报告予以采信。对未采信的鉴证报告，由主管地税机关退回并告知其理由。,六、几点说明（二）关于中介鉴证,合肥市房地产开发企业土地增值税清算管理办法2011年第1号公告 土地增值税清算流程图,合肥市房地产开发企业土地增值税清算管理办法2011年第1,谢谢！,联系电话：63532870,谢谢！,