焦作案场销讲说辞.docx

建业·森林半岛销讲手册目 录说 辞1一、开发公司说辞1二、“森林半岛”品牌系列说辞1三、区域优势说辞4四、项目总规说辞7五、项目户型说辞19六、项目楼层说辞26七、样板区说辞31八、工法样板区说辞32九、谈判逼单成交说辞43百问百答48一、项目投资建设48二、规划设计及周边环境49三、建筑设计52四、物业管理59五、签定认购书、预售合同、办理按揭、办理房产证64六、销售文件及其它67七、周边竞争楼盘情况及其它71说 辞一、开发公司说辞我们焦作建业·森林半岛是由建业住宅集团投资，焦作建业公司（河南建业置地焦作有限公司）开发建设的。销：您以前来过吗？/您第一次来，是吗？销：您是怎么知道我们项目的？销：您了解建业集团吗？【状况一】客：很了解/比较了解（说辞：“不就是郑州的建业嘛！”等；动作：点头）销：那对建业集团我就不多介绍了。【状况二】客：不了解（说辞：“不是特别了解，没听说过”等；动作：摇头）销：那我先给您介绍一下建业集团吧。建业住宅集团是一家香港独资公司，致力于中原房地产的开发建设，具有国家房地产开发一级资质，总资产逾30亿元人民币，拥有员工1700名，全资及关联公司近30家。2002年以前，建业一直在郑州发展，开发了“金水花园”、“建业广场”“城市花园”，这些都是郑州当时最高档的楼盘，聚集了当时郑州的一批有钱人。2002年以后，建业全省扩张发展，现在我们已经进驻了河南16个地市（除周口、鹤壁暂未拿地），在操盘的项目有20多个。可以这样说，我们是河南规模最大的一家房地产开发企业，也是河南最好的一家房地产开发企业，我们所在每个城市的每个项目都是当地的顶级水平，代表了当地的最高标准，所以我们常说“建业房产，身份象征”是名副其实的。另外，除了房地产主业外，我们建业还涉足教育、体育、文化等产业领域。建业有“小哈佛双语幼儿园”、“小哈佛双语学校”、“建业外国语中学”，并且我们楼盘建到哪里，建业教育也伴随到哪里，几乎我们地市开发的项目都有“小哈佛双语幼儿园”。今年10月7日，我们在郑州河南人民会堂刚举行了“建业教育十年庆典”的汇报演出。建业足球，您一定知道吧，今年建业足球的成绩相当不错，现在在中甲赛程上一直保持第一呢，我们经常组织客户到郑州看球，我们的客户都特别喜欢，所以我们也经常说：住建业名宅，上建业名校，看建业足球！二、“森林半岛”品牌系列说辞【道具】森林半岛系列画册您所看到的焦作建业·森林半岛只是建业·森林半岛品牌系列的一个产品，我需要给您介绍一下建业·森林半岛品牌系列，让您更全面地了解我们的森林半岛。2003年，建业在郑州开发了森林半岛项目，由于其浓密的森林，环绕的水系，还有成群的鸟、滋长的草、游动的鱼共同构筑了一块非常优雅而静谧的住宅环境，随即成为郑州的城市名片，也成为建业在全国的代表作品，国内、国外的客户以及专业人士纷至沓来参观学习，并且在2004年捧走了“亚洲人居环境建设典范”大奖，相当于住宅中的“嘎纳奖”。同时建业·森林半岛的价格也创下了郑州楼盘新高，单价7000元/，并且非常受追捧，成为“贵族住宅”的代名词，当年别墅产品销售一空。随着建业“省域化发展战略”的推进执行，“建业·森林半岛”品牌系列也来到了各个地市，现在我们在全省有“九”个建业森林半岛（郑州、洛阳、平顶山、济源、商丘、驻马店、漯河、焦作、信阳），焦作是建业进驻的第“十四”个城市，焦作建业·森林半岛是建业的第“八”个森林半岛。而且我们只在有水的地块建筑森林半岛，比如洛阳项目依傍洛河，平顶山项目背靠平西湖（约70平方公里），漯河项目邻接白沙河，信阳项目临着南湾水库，还有我们焦作项目西临600亩的龙源湖水面。“森林半岛”这个品牌产品已经相当成熟，并且对地块有相当高的标注：就是一定要在有“水森林”的地块上为追求品质生活的“贵族人士”建造一个高品质的“诗意的栖居”。“水贵族调性品牌环境”构筑建业·森林半岛的一致诉求核心建业住宅集团（中国）有限公司，是香港建业住宅集团有限公司于1992年5月在国内创办的独资企业，以房地产开发经营为主业，并成功涉足教育、体育、文化等相关产业领域的集团化企业。公司具有国家房地产开发一级资质，总资产逾30亿元人民币，拥有员工1700名，全资及关联公司近30家。公司定位为专业化领袖型区域品牌地产开发商。扎根中原近14年， 先后成功开发了金水花园、建业广场、建业城市花园、建业新天地·桂园、郑州建业森林半岛、郑州联盟新城及省内13个中心城市绿色家园系列、森林半岛系列等多个具有行业指向地位的高档商品住宅小区，开发销售商品房总面积逾260万平方米。 2002年被业界称为“建业模式”的建业省域化发展战略全面启动。及至2006年，摘地信阳，已成功进入16个城市，年开发量突破100万，年销售量近50万。为河南各城市人居环境的改善、河南的城市化进程的推进做出了重要贡献。在省域化发展战略的推进中，建业逐渐具备了修改和制定新进入城市的资格与能力，在为城市打造城市名片的同时，与当地开发商共同提升城市建设水平，获得专家、政府、同行、客户、员工的认同。在此基础上，2005年建业初步实现了与境外资本市场的对接。目前建业正在进行IPO香港上市准备，并紧紧贴近河南城市化进程的节奏，正向可持续盈利的专业化品牌地产开发商快速发展，为实现“让河南人民都住上好房子”的理想与使命，在“根植中原，造福百姓”的企业核心价值观的指引下，为河南一亿人民居住形态的改变继续努力。附录1：建业住宅集团统一说辞附录2：森林半岛系列说辞郑州建业·森林半岛尊居郑州市文化腹地，占地260亩，绿化率高达50。得天独厚的地理环境和尊贵生活的建业传统，不仅使本项目成为河南房地产高端产品的代表作，更使其为成为在国内房地产市场具有相当影响力的作品。洛阳建业·森林半岛依河傍湖，自然资源优越。三期高层距离洛河在洛阳最美的河段仅200余米，洛水的滋润，使这里树更绿、花更艳，一切都富有灵性，洋溢着一种自然的生态之美。济源建业·森林半岛从社区的总体规划设计到园林景观，从建筑施工到建筑用材，每一个细节都严格要求。在秉承“根植中原，造福百姓”的理念指导下，致力于开发高品位的住宅小区。其核心定位为：精品住宅+金牌服务品质生活领跑者。平顶山建业森林半岛坐拥城市新区核心之地，背依郁郁葱葱的锅底山，面临70平方公里白龟山水库，近可入都市之繁华，退可享山水之幽静。项目将山、水、园林、建筑以及地形有机地结合在一起，力求实现与山、水、天、地共生共美共谐共融的理想生活境界。商丘建业·森林半岛由清华设计院张翼博士担纲设计的现代极简主义北美风格别墅。建筑规划坚持人性化的居住理想， 60亩可用地面拿出1/3供养林木和水溪，然后才在其间轻巧安排100余栋别墅，花木扶疏之间体味北美别墅生活的居住真意，感受生活的雍容闲适。驻马店建业森林半岛北美风情生态社区，规划追求人与林木、与水、与天、与地和谐共生。建筑以双拼别墅与高层为主，VIP会所、建业小哈佛幼儿园，商业步行街等完善的社区配套，成就尚层生活。漯河建业·森林半岛位于漯河市沙北行政区核心之所，领袖级人士汇聚之地。580米私家沙河水岸，21万平方米专属领域，联排别墅、叠加别墅、复式、多层等高尚人居形式，以极致岛居生活，开创名流居住境界。焦作建业森林半岛豪踞焦作东南新区，贵处历史人文与原生态核心区位，坐拥龙源湖旖旎风光，尽揽千平米水域浩瀚碧波，旨在打造焦作地产里程碑，成为焦作一张新的城市名片和展示窗口，为焦作人民提供一个全新的生活理念，成就终极居住梦想。信阳建业森林半岛位于信阳南湾水库，占地约200亩，目前正在规划中。三、区域优势说辞 【道具】龙源新区规划图小区位于焦作市新区的龙首位置龙源湖公园东侧龙源湖起步区，龙源湖起步区东靠龙源湖公园，西接东环路，北依丰收路，南临龙源路，占地600亩，我们建业拿到了这块地的其中185亩的纯住宅用地（5地块约102亩，2地块约83亩），我们这个区域就是焦作市政府规划中的CBD，即焦作市的中央商务区，就像美国纽约的曼哈顿、日本东京的银座、我国香港的中环一样，是焦作市未来的经济、行政、文化、娱乐、休闲、体育、生活中心。从交通上讲：小区出行非常方便，距塔南路仅1.5公里（1分钟的车程），距长途汽车站2公里，距东方红广场约6公里，距三维商业广场约8公里，不仅到市中心方便，咱们小区上高速也很便利，到高速路口大约不到10分钟的车程，特别适合像您这样经常异地商务往来的人士。丰收路上有12路、16路公交路线，据了解长恩路要贯穿至太极路呢（蒙牛厂址），也可能会上公交线路。从配套上讲：购物距离丹尼斯仅2分钟车程，离山阳商城也很近；金融小区附近的银行有中行、建行、农行等；餐饮人民路和政府对面都有大型的餐饮酒店，例如丰泽园、大富豪等；医院距离91中心医院仅5分钟车程；教育咱们小区附近有龙源湖双语幼儿园、龙源湖小学、焦作师专、焦作大学、河南理工大学等多所学校，可实现孩子的一站式教育；休闲离咱们小区最近的就是龙源湖公园，当然距离人民广场也不远，还有花卉市场，都是您的休闲之所。从功能上讲：小区距离市政府非常近，而且各局委（像税局、教育局、工商局、技术监督局以及消防队等）也离小区较近，办事挺方便的。从未来规划上讲：CBD区域内的部分重点工程广电大厦、图书科技大厦已进入建设程序，还有规划中的体育馆、科技馆等也正在组织筹备，而且龙源湖公园据说还要建水幕电影，大型音乐喷泉等，这些都让这个区域在未来的发展中真正具有大都市的规模。所以说，小区现在是交通便利，配套齐全，比较成熟，但从未来看，更是发展前景广阔，增值潜力大，是未来城市发展的方向嘛！附录3：龙源湖新区简介“CBD是一个城市的经济神经中枢，代表一个城市的形象，从发展角度讲，中心城市必须有CBD。”焦作市规划设计研究院有关负责人向记者这样介绍。据了解，焦作市将以龙源湖乐园为中心建设焦作的CBD，其大致范围是东至东二环路，西至塔南路，南至龙源路，北至丰收路，此次规划CBD的核心区域在丰收路、龙源路、修武路、东环路所圈定的范围内。焦作市新区正在兴建的位于龙源湖地带的中央商务区即焦作市的CBD。目前，焦作市CBD区域内的部分重点工程广电大厦、图书科技大厦（现用名）已进入建设程序。其中，最让市民关注的图书科技大厦计划建在丰收路与修武路交会处的西南角，是主体为8层高的造型现代化、设施现代化的建筑，包括图书馆和科技馆，建设总面积为25万平方米。CBD区域的建筑物多为现代化造型的高层建筑，其中在中央商务区的核心区域的核心部位将出现2个高度超过100米的超高层建筑。这是中央商务区内的两个标志性建筑，两座摩天大楼的落成将成为焦作市的又一亮点。同时，记者还从规划部门了解到，在龙源湖南侧将建设服务于旅游的集休闲、娱乐、餐饮、购物于一体的步行街，该步行街将设酒吧、咖啡厅等场所。此外，在龙源湖乐园的东北角将建设一座高标准的龙源生态酒店；在龙源湖乐园的北大门将建设一个市民活动广场；在龙源湖湖水临近广场的区域将建设水幕电影、大型音乐喷泉等；在中央商务区的核心区域将建一个市民活动中心，完成电视塔及其裙楼装修配置公用设施，并修建塔前广场。此次规划非常注重生态环境规划，特别是对龙源湖的水域分布极为讲究，将开挖水道将水引入中央商务区，中央商务区域的绿地率也将达到40。图为：龙源湖东部规划图龙源湖公园建成于2000年，是一个收费制的休闲娱乐公园。因园内设施老化，市政府投资7000万元对公园进行改造，改造工程于今年2月28正式开工，10月中旬完工。改建后的新龙源湖公园占地110万平方米（1700亩），其中龙源面积700亩，新建3个广场、7个入口和8个停车场，共播种草坪55万平方米，栽植绿化苗木万棵，目前绿化栽植施工已经完成，近期将正式开园。改造后的龙源湖公园作为一个文化品位高雅、水景变化丰富、全开放性的大型街心花园，将成为我市园林建设的一大亮点。 温柔神秘的水 现有龙源湖公园为我省水面积比例最大的公园。在改建设计方案中继承和发展了以水为主体景观的公园特色，着重增加了水的观赏性、亲和性和可参与性。改建设计中改造了原有石砌盖顶的硬性湖岸，以卵石滩入水、自然置石入水、草坪入水、青砖砌岸和亲水平台、岛屿等多种形式将湖岸曲线变得柔和，真正体现了水的流畅和柔美。 新龙源湖公园的水岸经过巧妙设计，增加了神秘感。比如可以使游客在某些景观中进入相对私密的空间，在水岸的任何一点都看不到整个湖面，而在另一些景观中可以看到相对开阔、深远的水面。 新龙源湖公园还将修建多组喷泉水景。其中，北入口广场的喷雾水景十分秀美，壮丽的彩色音乐喷泉变幻莫测，大型的水幕电影让人一饱眼福，湖中心百米独柱喷泉气势恢弘；东广场的蓝色港湾浪漫迷人，西广场的竖冰喷泉与人亲和，这一切都会让游人在游览公园时，处处感觉到改建后的龙源湖公园的主题就是水，这里就是水的世界。人们可以在公园里尽情地赏水、亲水、戏水，完全沉浸在水的怀抱中。 多功能的新公园 新的龙源湖公园专门设计了集会广场，以给市民提供一个交流的空间。公园以东西、南北十字形轴线为分界，设计了北面的悠悠龙源集会广场、西面的多彩世界林荫休闲广场、东面的蓝色港湾浪漫广场共三个活动广场。 北广场以集会功能为主，广场地面将铺设以焦作市市域地图为主题的广场砖，增加公园的地域文化特色。广场中心设计悠悠龙源喷雾，以体现广场特色，将原有抬高式花坛拆除，改为可进入式草坪，增加游人的活动空间。南侧现有的临水平台将改为台阶状亲水平台，增加人文交流空间。利用广场周边原有的欧式柱廊，体现广场的现代文化气息。西广场为林荫广场，并开辟表演场，供市民进行各种文化活动。东广场的灯塔游船码头、流水栈道等景观层层深入，营造出富有浪漫特色的休闲广场。 以人为本改造公园 为了方便市民进出公园，新龙源湖公园四周增加了主出入口四个，次入口三至四个。另外，在个别景点设计三级步道进出公园；在公园的进出口及道路结合处设计生态林荫停车场八个；去掉了原来围绕在公园周围遮挡视线的高栏杆，稀疏了周围过度密植的背景林，增加了公园的通透性，让游览的人们可以尽情感受都市开放式公园的生态气息。附录4：新龙源湖公园简介四、项目总规说辞【道具】项目总规沙盘那现在我们看到的是焦作建业·森林半岛的总规沙盘，这是我们5号地块的总体规划，是由加拿大籍设计大师干彤先生主笔设计的，您也知道在全省九个森林半岛，只有我们的森林半岛和郑州的森林半岛是同一个设计师。干彤先生是国内非常知名的新生代住宅设计大师，一直以别墅设计闻名国内，比如重庆香樟林别墅、杭州桃花源别墅以及郑州建业·森林半岛都是“干大师”的代表作品，他本是不愿意接手像我们这样的三级城市的，也是我们项目公司诚挚邀请他来焦作，看到那700亩的龙源湖水面实实在在打动了他，决心要在焦作拿出一个符合国际生态标准的别墅级豪宅项目，您也看到我们无论多层，还是小高层很多建筑元素都是用别墅的标准，譬如坡顶、八角凸窗、大型露台等。小区的总规设计非常棒，打破了传统单一的“兵列式”设计，而采用了人性化的、错落的“半围合式”，当然兵列式的住宅总规设计是最能出建筑面积的，可以多做几栋楼嘛！但我们本着“以人为本”坚决摒弃了兵列式布局楼间距最宽不过20米的做法，通过曲线型围合式的特殊规划，开启住宅的“阔间距”时代，多层的楼间距都在20米以上，高层之间的楼间距最宽处达80米，在保证住户私密性的同时，使居者享受良好的景观视野和采光效果，形成丰富的社区空间层次。在小区的总规设计上，采用半开放式的组团布局，庭院式的建筑组合，院落之间相互渗透由南至北共四排住宅围合成大小不一的八个庭院，相互联系的几个院落构成中心景观，建筑采用开放式的布局方式，尽量使中心景观与各组团绿地具有不同方向的视觉效果。在总规设计上排布着4栋多层（5层/6层），2栋叠加别墅（6层），2栋小高层（11层/12层），6栋高层（15层/16层/17层/18层/20层/22层），从南向北依次由低向高排布，北高南低的建筑天际线，有利于观景和日照，让每栋、每层住户都有不同的风景享受。从风水上讲，北高南低，是建地大吉，代表步步高升，使人心情开朗，充满上进心，并带来意想不到的好运。站在我这个角度看呢，小区有三条景观带，您所看沙盘的景观表现并非我们最终的设计，我们现在仍在做优化调整，小区景观设计由全国著名景观设计师、国内排名第四的虞金龙先担纲设计，采用多水的景观手法，创造了一个以“水面、小岛、绿化”为主题的小区景观环境，提升了整个小区的居住品质和档次。而且我们在景观设计上更注重得是让人参与到景观环境中去，通过景观步道、景观小品等元素让您也成为别人眼中的风景。小区共有3个入口，长恩路作为小区的主入口，既便利又安静，同时在北侧规划路及龙源路分设次入口，方便出行，通过一条机动车辅道解决小区汽车户外停车及地下车库出入口。小区内部道路仍以组团道路及宅前小路两级配置，道路设计在“通而不畅”的原则指导下，采用不同的宽度、不同的线型进行设计，利用道路线型及方向变化控制车行速度。小区停车包括地下停车和地上停车两种处理方式，地上停车包括直接入户车库、沿路边停车两种；地下停车库设于两排高层之间，垂直交通可达各楼层住户。车库可卖可租，不过我建议你还是买一个车库/车位的好，因为长久用车少不了，还是买的划算。我们的车位大概也就6万多一个，具体可能也有变化，但是关于租车位，具体由物业公司制定标准，大概也就（）元/月。【名词解释】天际线不分远近只要建筑物与天空相接的轮廓线就可称之为天际线，是整个作品不同视点里的一个个轮廓线。附录6：焦作建业·森林半岛经济技术指标经济技术指标总用地面积67999总建筑面积（不含地下室面积）152486.3住宅建筑面积143383.5多层住宅建筑面积25335.4高层住宅建筑面积118048.1商业、公建建筑面积9102.8地上车库建筑面积216.0地下车库建筑面积18109.0建筑占地面积14580.9容积率2.24建筑密度21.4绿化率50总户数826户总停车位648辆（正在调整）地上停车位237辆地下停车位411辆【1/2/3楼优势分析】风水风水好啊，前有秀水，后有靠山，明山秀水旺人家嘛！而且靠着龙源湖更近，清新的空气享受得更多。首批是小区的一批房源，开工时间早，可以早入住，而且1批房源的价格基本是都是为了“打”市场的回报价格，所以很优惠，而且1批房源的升值空间更大。稀缺随着人口增加，以及国家对土地政策的调控，多层住宅会越来越少，土地价格不断上涨，政府鼓励开发商建高层，而多层住宅每个单元的住户少，相对安静私密，这样的稀缺住宅以后升值空间很大。得房率没有门庭和电梯的公摊，得房率高，实用面积大，而且物业费也比高层低得多。户型房型方正，异形结构少，容易装修，而且多层较低的建筑密度与低矮的建筑形态，比较容易与植被、景观等形成呼应。【5楼优势分析】观景5楼是龙源湖畔的第一排住宅，离龙源湖最近，观景效果最佳，清新的空气享受得最多。洋房5楼属于花园洋房的点式设计，而且有一个大平台，就相当于过去的花园小洋房，非常时尚。面积5楼户型属于129的小三房，面积控制得非常好，既经济实用又阔绰大方。户型客厅大落地凸窗，两卧朝南，两阳台超南，户型尺寸面积控制得非常好。正在消失的多层 优势不可复制 一个关注、致力于探讨生存高度和居住密度的世界著名建筑师小组MVRDV曾谈到，密度是一个“生存策略”的问题，这个问题很重要，因为地球很小，我们必须找到一种方法利用空间。找到一种更好的方案，在保持人们的生活水平和维护自然生态环境之间达到平衡。 纽约、曼哈顿、东京、上海，实践了“住得高，住得密”的“生存策略”。生存的高度和居住的密度成为当今大城市发展不得不面临的问题。今年1月，成都市规划局局长李家松提出，为适应将来的城市形态，规划局将不再审批6层以下的多层建筑，并取消对城市建筑高度的限制，鼓励城区建筑向200米、300米的高度进发。成都发出了一种信号：未来的成都城市要“长高”。多层住宅将逐渐消失在快节奏、高效率的生活之中，成为一种怀念和记忆。 怀念，多层的那些好 今年，在成都各大媒体上，成都将不再审批多层(7层及以下)的报道，向我们暗示着这样的信号今后，多层将在市区无声无息地减少直到最终消失。 多层生活多层体验 据记者调查，从1949年建国后到1999年这50年间，99%的成都市民都是居住在平房或多层住宅中，经过半个世纪的酝酿，这种低层居住生态已经成为成都城市的特色，点点滴滴地融入到生活的各个角落。 历史悠久的四合院建筑，沉淀了蜀人千年与邻为伴的生活秉性。记者小时候住在厂区的大院里，10多幢5、6层的房屋陆陆续续从80年建到了90年。那时也没有现在那么多娱乐花样，每当晚饭后，住在楼上楼下的邻居们只要迈出三五步，很方便的就能走到楼下，聚在一起聊天说事、溜狗散步，多年来大家一直乐此不疲。 住多层的人，爱在自家的阳台上养养花、种种草，呼吸楼下花园里飘来的清香；住多层的人喜欢站在窗前，审视着过往的路人，用眼睛感受人间沧桑。 多层优势不可复制 居住环境清幽惬意。从容积率来看，多层住宅的容积率一般在1.0左右，而高层住宅的容积率普遍超过2.5。相比之下，更多的社区资源、绿地、健身设施、会所资源会平摊到多层社区居住者头上。在多层社区内，环境更清幽、宁静，这种少有喧嚣的居家氛围，正是众多购房者所期待的。 公摊面积小。高层住宅由于有电梯、电梯候梯间、地下室等公建部分，需分摊的公用面积比多层更多，实际得房率相对较低。按常规比例，多层住宅的公摊面积一般为总面积的8%-10%，而高层住宅达到了15%-25%。通风采光好。由于多层住宅一般为板式建筑，从房型构造格局上看，多层住宅要好于高层住宅。由于构造结构上的原因，一般多层住宅坐北朝南，室内使用面积多，房型合理，大开间容易隔开装修。而高层住宅一般采用框架剪力墙结构，加上又考虑几部电梯的位置，因而户型设计稍难一点，装修也易带来不便。另外多层商品住宅较多为一梯二户，空气穿透性自然好于一梯多户的高层住宅。 物管费便宜。从物业管理收费看，由于高层住宅设有电梯、垃圾通道、高位水箱等设置，其的管理费一般应在每月每平方米2元左右；而多层住宅应比其低40%至50%，而且还不必担心十几年后电梯的寿命问题，从维修资金上又无形中省了一大笔。 有助身体健康。除了少数高档多层设有电梯之外，一般多层住宅的出入都需要居者亲力而为，每天近百步的上下楼梯无形中也给了“出门就坐车、上班乘电梯、办公坐一天”的现代人珍贵的锻炼机会。 更自由、更安全。由于电梯的存在，高层住宅或多或少的存在电梯故障、突然停电、久候不来的无奈，而住在多层，这些烦恼纷纷与君无干。向往天空 美国研究人员卡斯卡特针对持续膨胀的地球人口这样描述：一旦地球人口多到一定程度，那么地球上的大多数人都必须生活在2000层楼高的摩天大厦中，由于地球上高楼林立，太阳光对普通人来说将是一个稀罕的奢侈品 那真是一种可怕的前景。 值得庆幸，在今天的成都，我们还不至于走进2000层的高楼中压抑地生活。我们还拥有很多选择的空间和权利。虽然三环之内，将不会再有低密、通透的多层住宅，但三环以外，还有很多多层住宅等待着主人。 向往屋外一片开阔的天空，一阵穿透房间的清风，一种生活的舒缓惬意，那么，就到三环之外的多层中栖居。著名经济学家周牧之预测，10到20年过后，成都有可能发展成为一个3000万人口的大城市。 我由衷地希望，当20年后，多层几乎绝迹，我可以沏一壶好茶，躺在六楼的屋顶，静静地仰望天空。 ·数字多层· 多层供应2004年至今，多层住宅市场供应量呈梯度下滑趋势，2005年供应面积共计107.85万平方米，占供应总量的17.03%，同比下滑38.58%。 多层偏好62%的成都购房者表示，购房优先考虑多层。多层低密度设计充分满足人体舒适度要求、真正实现户户朝阳、公摊面积较少是购房者选择多层的三大主要因素。(附录5：一篇有关多层的报道)【6/7楼优势分析】综述均采用板式结构设计，南北朝向、通风、采光、景观视线面开阔。面积设计适中、总价合适、使用功能齐全，性价比优势显现。而且，板式小高层有着别墅的环境、洋房的品质、优于高层的价格。位置位于两排景观带中间，居小区中间，前有秀水，后有靠山，位置非常棒！观景本身处于景观带中间，再加上小高层的建筑设计，更突出了观景效果，开窗即可远眺美景，无论是观小区景观，还是观龙源湖景观，都有最佳的视角。电梯属于一梯两户的板式小高层设计，电梯带了很多的便利，上下方便快捷，无论装修、购物、搬运都不会过多的烦劳。结构采用异形柱剪力墙框结构，优势在1、抗震性能好，经久耐用，成就百年经典建筑内在品质； 2、隐梁隐柱，超越传统框架结构，提升近2%的高使用率；3、没有内部空间梁与柱束缚，为装修提供便利，节约成本；4、空间更加自由，彰显个性审美，自由组合，任意分割。墙体材料外墙采用KP1多孔砖，内填充墙加气砼砌块或相应的轻质填充材料。外立面虽然是小高层的设计，但外立面仍然和多层保持一致，三段式的外立面，下面贴石材、中间高级涂料、上面三色砖，立面颜色丰富，而且采用了很多别墅的建筑符号，如坡屋顶、大露台、多凸窗，小高层的外立面能做成这样，相当不容易。通风采光板式小高层南北朝向，户户通风采光，为居住带来更大的舒适感，而且，板式设计保证通风流畅，更多生态健康。外墙外保温焦作市首家采用外墙外保温的节能技术，外墙外保温系统给房子裹上贴身小袄，就是 “把整幢大楼像暖水瓶那样严严实实裹起来”，是整幢楼体保温大系统的中的主体工程，具有保温、隔热、节能（夏季空调、冬季暖气）、抗风压等功能，但外墙外保温造价较高，按墙面面积算每平方米约需28-40 元(保温层5cm 7cm)，是考量豪宅的标准之一。上水管道上水管道采用钢塑复合管，钢塑复合管是以普通碳素钢管作为基体，内衬化学稳定性优良的热塑性塑料管，经冷拉复合或滚塑成型，它既有钢管的机械性能，又有塑料管的耐腐蚀，缓结垢，不易生长微生物的特点。户型小高层户型面积控制得非常好，很经济，尽管多了一个入户花园，仍然能保证三房130多得面积，四房不到170的面积，而且我们本次的主力复式面积基本都在260多左右，很实用。11入户花园“入户花园”的引入是本批户型的最大卖点，我们也是焦作首个推出入户花园住宅的小区。（详见附录7）12电梯门庭小高层的门厅是小高层的入口，设计相当豪华精致，石材贴面，并且信报箱内嵌。13残疾人通道小高层专门为老年人、残疾人设置了无障碍通道，这种通道可以让残疾人坐着轮椅就能到园区内游玩，同时不需要外人帮助就可以回家。通往楼道门的道路全是低坡度设计，没有台阶，可以直接进入电梯。14地下室小高层15离地下车库近小高层离地下车库近。16居住趋势小高层是未来的居住趋势。【名词解释】外墙外保温是一种新兴的建筑用保温技术，就是将保温材料（如膨胀型聚苯板、挤塑型聚苯板、矿棉板等）置于建筑主体围护结构的外侧以达到保温隔热的目的，这种技术可以有效地解决冬夏两季室内外温差较大而造成的能源（如冬季取暖，夏季空调）损失问题，它代表了我国建筑节能保温技术的发展方向。入户花园其主要特点是在入户门与家门之间设计一道类似于传统玄关概念的830平方米的花园，它打破了一般传统入门就是客厅的布局设计，采用一进门就是独立小花园布局再经过花园进入客厅的户型。入户花园把私家花园引入到多高层住宅之中，形成真正的立体园林景观，同时入户花园使人们过去的庭院情结得以在空中延伸。解读长春市小高层大优势近些年来，随着国内经济的高速稳定发展，人们的生活水平逐渐提高，越来越多的人开始把住房作为改善生活的第一需求，于是，居住便成了人们的主要话题。而长春最近两年房地产市场高速发展，人们的住房观念也发生了变化，追求自然、舒适成了今天人们选房的首要因素。另一方面，由于房地产市场的不断升温，作为制约房地产发展最为关键的土地也开始全面升值，小高层应运而生。小高层这个引领都市时尚，拥有高品质的家居生活住宅建筑，自然而然地成为了时代的新宠。 “小高层是一个趋势，随着城市化的扩张，小高层必然会成为将来的主流产品。”这是记者在采访过程中听到最多的一句话。长春市规划设计院的一位从事城市规划的负责人介绍，小高层在长春楼市走俏仅仅是一个时间问题。随着住宅消费人群中中高收入群体的增加，集中了高层电梯房和多层住宅优点的小高层，很好地抓住了市场“空白点”，必将成为商品房市场的主流。 优势建筑特点明显 长春市国土资源局的一位工作人员告诉记者，小高层住宅其实也是一种高层住宅，同多层住宅相比，又具有明显的节约用地的效果。另外，其建筑尺度也非常合适，以一幢10层的小高层住宅为例，其高度约为30米，这样很容易形成建筑的特点和氛围，从外部看，比较接近自然而不显得压抑。 他还告诉记者，小高层住宅既可以达到一定的建筑容积率，同时又较多层住宅极大地减少了建筑占地面积，从而使更多的土地用于绿化环境，创造舒适的居住外部环境。 优势户型富于变化 据了解，目前长春市拥有小高层住宅的楼盘，其户型都有一些共同的特点。例如：南北完全对流、通风良好，户户朝阳的效果受到人们的喜爱；同时，住宅内部功能分区也更趋合理，客厅与餐厅功能分区明确，动静合宜，视觉畅通，互不干扰。例如起居室和餐厅作为家庭成员互动、接待客人的区域自成一体；餐厅与厨房紧密，可分可合，使用方便；卧室书房等作为家庭成员休息场所则相对独立，不受起居室、客厅之干扰，符合了现代人生活的要求。 “在建筑面积方面，大多数小高层住宅采用一梯两户（三户、四户）的板式单元组合，建筑平面布局紧凑而又实用，这样就有效地控制了每户的建筑面积，同时又满足了主要功能空间的基本使用尺度要求，”从事建筑设计的孙永辉先生告诉记者，“各个空间相连而又互相独立，显得富有层次感。” 优势电梯方便业主 “小高层”是一种约定俗成的说法，在住宅设计规范中并无此定义。一般而言，小高层多为8层11层，高度30米左右，所以小高层均配有电梯，这对业主的生活十分方便。特别是老年人，由于体力不支或行动不便等原因，特别需要住宅能有一部直达电梯。再者，电梯对于残疾人来说也十分重要，包括有小孩的家庭。而对于成年人来说，电梯也十分重要，毕竟工作了一天之后已经筋疲力尽，都希望马上直接到达家门口。小 附录5：一篇有关小高层的报道高层住宅的电梯设计显然满足了人们的需求，为业主创造了一个方便、舒适的生活空间。吉林建筑工程学院的李教授在接受记者采访时说，“就产品本身而言，高层住宅只需配置一部消防楼梯，可有效节约交通面积，提高实用面积比例，同时，小高层结构比高层住宅简单，建筑周期短，可以减轻购房者成本。”优势设计寿命较长 “由于习惯的影响，以前市民并不太接受高层、超高层建筑，而近两年市场的发展证明住宅小高层是可以接受的，而且将是房地产发展的一个趋势。”长春市规划设计院的相关负责人介绍：“在当今土地资源日益紧缺的条件下，房地产开发商在好不容易通过招标、拍卖拿到土地之后，便迫切要想办法创造空间、消化成本，在这种情况下，住宅的楼层当然要向上发展了，而小高层本身就具有高层的气派，又没有高层建筑的大公摊，它当然很容易为消费者和开发商们所欢迎。” 另外，他还告诉记者，建筑技术在不断地得到提升，小高层住房的质量正在逐步提高。一般而言，普通住宅的建筑设计寿命在50年左右，而小高层采用的是框架结构，设计标准为70年，这比传统的砖混结构住房要牢固得多，所以，小高层住宅的兴起，将逐渐成为城市住宅特别是中高档住宅的主流，同时它在某种程度上也代表着城市发展的水平。 优势公摊面积少 目前长春市民的居住观念正在发生改变。记者在采访中发现：现在，提高生活质量已经成为人们购房时要考虑的一个十分关键的因素。长春市房地产市场经过数年的理性发展，追求自然、时尚、舒适的生活成了人们选房的重要标准。小高层相对高层而言，由于公摊面积小、容积率小，已经为广大业主所接受；与此同时，适度的集中居住又带来了配套方面的集约。小高层在这一方面完全满足了购房者需求。 在采访中，很多业主向记者表示，除了小高层采光、通风充分，户型均好性强外，还具有很好的私密性，同时，一定高度的居住空间，成就了开阔的视野和可以远眺的视界，它为生活增添了很多情调和乐趣。 优势景观好噪音低 目前，多层住宅仍然是全国各城市最主要的住宅，但在节约用地和容纳户数方面效果不如高层建筑，因此，在大中城市的住宅建筑中，多层住宅已经越来越多地让位于高层住宅。而城市土地的稀缺，也使得多层住宅不再为开发商们所青睐。小高层在这方面的优势明显，空气质量优于多层，噪音污染很小。随着我国市场经济的发展，那些粗放型、质量差、档次低的多层住宅将逐渐会少有人问津。附录7：关于入户花园的两篇报道入户花园，新生力量正流行 晚饭后，一家人围坐在郁郁葱葱的绿色植物中，泡一杯香浓咖啡，看一本喜爱的书，天真无暇的孩子不时地在身旁嬉戏。这种只有在郊游时出现的景色，开始走入普通家庭。这就是现在众多楼盘引进的入户花园设计。 所谓入户花园式户型是在入户门与客厅门之间设计了一个类似玄关概念的花园，起到入户门与客厅的连接过渡作用。 现在的入户花园在贵阳可谓是各个楼盘都要打的一张好牌，入户花园一是实现了人们对绿色的向往，而是让家更有一丝生活的意味。甚至有不少消费者把入户花园做为了买房时的重要考虑。家住银海嘉怡花园的李先生就对入户花园情有独钟，李先生告诉记者，他的这套122平米的房子，入户花园大概有15个平米大小，当时这种带入户花园的户型要比其他同等大小的户型每个平米要贵100多元，但是那种对家家有花、户户有水的向往还是让他选择了带入户花园的这套房子。现在李先生对他的小花园很满意，他觉得多花了一些钱，但是得到了自然的生活，值！同样还有家住兴隆城市花园的刘阿姨家也是选择了带入户花园的房子，不过刘阿姨家选择的是花园洋房，这个入户花园就要大多了，刘阿姨将这里布置得更是“豪华”，假山、鱼池、藤蔓一样都没少。刘阿姨说，她退休以后，很多精力都投入在这个花园里面了，儿子下班后，一家人在这里吃饭，看电视，聊天，其乐融融。 入户花园，给小家一片绿色 和传统户型相比较，入户花园在以下几方面做出了改进，形成了其鲜明的特色： 花园玄