北漂夫妻返乡计划：选对了彼此 选错了开发商.docx

北漂夫妻返乡计划：选对了彼此选错了开发商今年11月15号，陆山与爱人在2019年买的房子按约应在这天交付。按照他们老家习俗，交房那天值得办场热闹的乔迁宴。这本是两个“小镇做题家“扬眉吐气的日子按陆山的话说，他与爱人一路努力读书、考研，留在北京就业、结婚、生子，到2019年凑够首付回二线城市买房，每一步都是按部就班地按着小家计划奋斗，“从来没做过什么出格的事”。而眼下，新房所在的小区已经停工半年，一向守规则的陆山忽然来到人生的十字路口。眼见交房日期越来越近，害怕供了4年的新房烂尾，最终他选择跟其他业主一起强制断供。-Zrr3><u<», f V一2Awr - 2田Qf g 注 EXtakg'WMkHUWi皿fMIUJz-F-0*E43ilfe业主停贷告知书,图片由业主提供从今年3月得知新家工地停工起，陆山就开始通过投诉、信访等多种途径督促项目复工。而在他奔波的同时，全国多地楼盘接连曝出停工、烂尾，最终引发了部分业主的“强制停贷潮:根据易居研究院智库中心最新发布的2022年全国烂尾楼研究报告，截至7月16日，全国至少出现了271份停贷告知书，陆山新房所在的西安市共出现17份，在城市排名中位居第二高；排名第一的郑州则有32份。不过相比陆山与爱人因停贷可能面临的失信风险，快到学龄的儿子上学突然没了着落让他们更发愁。被烂尾楼打乱全家计划，陆山选择怎么办？271份停贷告知书背后，还有多少个“陆山”？多地业主断供，会否引发更大的风险？摊上烂尾楼陆山看中的新房位于西安西咸新区泮东新城，项目案名为绿地新里城三期兰亭公馆（以下简称“绿地兰亭”），属于学区房，并且紧邻西安高新区。“那边有很多高新技术企业，像华为、三星的研究所都在，大家都是冲着高新区买的房子，很多业主就是华为的员工。我媳妇也在人工智能行业，本来计划离开北京就去那工作，孩子也可以就近上学。”此前西安绿地兰亭于2019年3月开盘，陆山夫妇也刚在北京站稳脚跟，考虑到将来的子女教育和就业环境，两人决定在北京多攒几年经验就去二线城市生活。“我俩那时还没结婚，刚开始商量买房，觉得西安发展不错，也刚好看到了合适的楼盘。”为了买这套房子，陆山当年5月就赶回家领了结婚证，爱人也在那时通过人才政策拿到了西安户口。6月，交上45万元首付，陆山与爱人就开始背起了房贷。当时购房合同约定的交房时间在2022年11月15日。“那时候我俩刚工作不久,没什么积蓄，借了很多钱才凑够首付。”买房后，陆山还着5900元的月供，加上在北京的房租，每月约有1万多元的住房支出。不过这对当时陆山一家的收入来说，负担并不算重。“所以我们当时也计划生小孩，等房子交付，装修好了，孩子也差不多该上学了，我们就去西安生活。”在那之后不久，陆山的儿子出生。领证、落户、生子，一切都按照他和爱人的计划顺利实现。但到2020年11月，陆山第一次得知绿地兰亭工地停工。“有业主把视频发到网上，我们就都知道了。当时还有一个工人大哥跟我们说工地已经停工很久了，还欠他们两个月工资没发。'绿地兰亭这次停工就在“三道红线”新规发布不久之后。彼时降负债成为一众房企的首要任务，并且临近2020财年尾声，多省一笔建设开支，当年的公司财报就更好看一点。不过根据绿地控股2020年年报，在有项目暂停施工的情况下，公司“三道红线”仍全部超标，维持“红档”,剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为84.1%.139.2%和0.97o那次停工后,在部分业主的督促下,绿地兰亭虽然在2021年4、5月份复工，但据业主反映，工地施工人数和进度都明显放缓。“不过我们有懂工程的业主算过，按当时的节奏，也有把握在2022年11月交房。”陆山说。而停工的危机刚解决，陆山所在的公司又遇上行业调控。此前他工作的广告公司业务重心以在线教育为主，2021年7月“双减”政策出台后，公司相关业务量直接萎缩90%。此时，陆山一家还要继续承担每月1万多元的固定住房支出。几乎同一时间，房地产行业也面临前所未有的危机。从2021年下半年开始，银行住房按揭暂停、预售资金监管收紧，房企销售、融资两端被卡住，接连陷入违约泥潭动弹不得。从最开始的信用债违约、商票逾期拒不付款，到被银行提前抽贷，房企在各个条线上的信用越来越差，而至目前，这场危机终于蔓延到交付端，全国大量楼盘停工，其中依旧包括绿地兰亭。绿地兰亭工地现场,图片由业主提供陆山提到，在去年4、5月复工之后，新房工地再次停工。“今年3月，之前那个工人大哥又联系我们，说已经半年没发工资了，连生活费都没发。整个工地没剩几个人，好多工人因为要不着工资搬走了。”从“今年3月”往前推半年，刚好是2021年9月那段房企的“至暗时刻”。绿地控股自身债务问题也因当时那场危机愈演愈烈尽管2021年全年压降有息负债812亿元，至年底有息负债规模降至2406亿元，但其长期负债下降了36.62%。这意味着绿地控股短期负债占比上升，负债结构风险也有所增加。此外，其2021年的应付票据和应付账款规模也增长了26.66%o陆山提到，今年3月时，工地还有一部分工人等着讨工资，而剩下的少数几个看上去像在工作的，也都是被请来“表演式复工”的工人。同样是绿地兰亭业主的李可告诉36氯，年初停工后，业主们曾到住建局等平台投诉，后期相关部门也确实成立了工作组，并设置业主开放日，保证施工信息同步。“但到5月底业主开放日突然取消了。后面我们自己去过几次，跟现场工人聊天时能感觉到他们就是被请来做表演的。比如他们会说自己，来干活也干不了几天,临时被叫过来,在这装一下，之类的。”李可继续说，“我们也有业主在工地外围几个出入口那里等着，看到饭点有多少人出来吃饭。本来告诉我们有400人施工，但实际每天吃饭的人数根本达不到,甚至连1/5都到不了。”02.比房贷断供更大的风险对于西安项目绿地兰亭的停复工时间节点和当前的施工状态，36氟曾向绿地控股进一步核实，但截至发稿前尚未收获回复。不过，通过绿地某区域公司的一名员工的经历，36氯得以一窥绿地控股的经营现状。这名员工表示，“公司欠我们销售提成已经欠半年了”。他向36氯出示的一张公司内部通知截图显示，公司管理层“压力很大。工程、开备案、京东倒款需要用钱，都需要营销条线发力；公司为渠道商支付IOO万前佣，但收效甚微；员工表示停工导致品牌口碑不好，但上级反问4月也停工，为什么当时就能卖得动。又一遍看着这条通知，他说自己作为员工已经麻木，“感觉没什么希望:相比这位业绩提成已经被拖欠半年的绿地员工，绿地兰亭业主李可现阶段的生活更困难她既是烂尾楼业主,同时也是北京一家房企的员工。与陆山不同，李可本身就是西安人，在绿地兰亭买下这套房子也不是因为计划要回去生活，而是工作5年后，自己给自己一个保障。“因为我是自己买房，只付了最低的首付，现在每月还贷款4500元，北京租房还要3000多元，我又刚从公司离职，其实现在生活特别困难。”实际上，从去年底到今年一季度，房企降薪裁员已成集中现象，这在占据公司支出大头的投资部表现尤甚。而李可就是投资部的员工。“现在整个行业限制很多，工资、福利也比之前降了不少，我已经被迫转行了。转到新行业我又要重新开始，都工作5年了，现在要跟刚毕业一样，薪资、职位都要从头起步。“李可说。假如不是因为行业调控遇上烂尾楼,工作和住房李可至少能抓住一样，但现在一切要从零开始。同样遭遇行业调控的陆山说，自己公司不景气，但爱人事业还在上升期，“有时我甚至想干脆自己辞职当老赖，公司不去了，找份工资日结的工作，银行也查不到我（名下资产”这是一个从小到大算得上是“别人家的孩子”的无奈自嘲，或许也是这场“停工潮”下，每一个摊上烂尾楼的业主的普遍心态。在房企工作超过20年的陈同新担心，这种情绪会让刚刚复苏的楼市再度陷入低迷。更重要的是，由此形成的多米诺骨牌效应与可能引发的“退房潮”最终或将导致开发商放弃挣扎，无力偿还开发这一端的银行债务。陈同新介绍说，按照现行规定，一旦开发商违约未能如期交房，业主有权退房、收回房款。在业主与银行签订的按揭合同中，开发商承担担保责任，项目出现问题，银行可向开发商追责。尽管此前民生银行、兴业银行等10余家银行先后回应表示业主停贷引发的风险“总体可控”，不过陈同新认为，这是各银行基于当时业主发出停贷通知的总体量作出的判断,“现在这些问题楼盘的数量每天都有增加，很多地区都在效仿，如果波及面继续扩大，那么对现在已经出现复苏的市场影响会特别大“。此前于今年6月，楼市终于回暖，TOP30上市房企销售额环比上升超过44%o陈同新说，销售回暖、现金回流对房企渡过本轮危机至关重要。，但本月集中出现的，停贷潮，可能会让市场信心又跌回去，甚至可能会导致一部分开发商彻底放弃。”陈同新继续说，“原来房企躺平'，是贷款不还了，先保交付。因为监管账户里有钱，交房之后就能把钱拿出来。但现在如果业主真的大规模退房，监管账户里的钱就要退回去，那很多开发商就真没活路了。他们原有的一些债务，不管是对银行的开发贷，还是对上下游建筑商、材料商的货款，可能都要变成坏账。”陈同新告诉36氯，银行放出的贷款中个人住房按揭只占一小部分，更多的是批给开发商的开发贷、经营贷，包括借给房企上下游合作伙伴的钱，“这些债务如果真变成，死账一影响就太大了”。03.预售资金都去哪了？预售制下，监管层设置监管账户的目的原本是为保证项目开盘后，开发商收到的预售房款足额被用于支付项目建设所需工程款，以保证项目正常交付。但陈同新告诉36氯，过去20多年来，房企预售资金所受到的监管一直有缺失。“正常情况下开发商的预售房款不能随便调用，需要进专门的监管账户。开发商要调动账户里的资金，需要提交使用说明，比如要支付员工工资，给合作单位支付工程款等，经过相关部门审批才能拨款J'但过去多年，房企在这一层面受到的监管力度较弱，房企有各种理由可以把预售房款调出来。“其实一直到去年上半年之前，（地产）市场总体来看还不错，所以那时开发商更看重现金的周转速度。比如一个项目投入10亿资金，等项目公司启动完毕之后赶快销售，卖完收到预售款，当年就得把投进去的10亿提出来。然后再拿提出来的钱去买地，形成了高周转。”“所以那时很多地块利润率看起来并不高，但因为资金周转速度快，自有资金的回报率还是不错的。''陈同新说，在2021年之前，房企基本都是这样赚钱。但到2021年下半年，房地产遭遇史无前例的调控，违约风险从境外美元债延伸到境内，偿债压力导致大量项目接连停工,各地也纷纷要求加强预售资金监管。陈同新透露，“当时很多房企监管账户历史亏空就很严重，钱全被调走投资了。按照从严监管，新的销售卖出来的钱不能像以前那样方便调用，开发商还要拿大量资金补足历史亏空，所以市场就会看到房企一批一批地违约，没钱偿债。”他判断，这次“停贷潮”可能导致相关部门对房企预售资金的监管进一步严格。而谈及近期多方面评论将矛头对准预售制，陈同新表达了不同的看法。实际上，预售制从香港地区的“卖楼花”发展而来，引入内地后一直沿用至今，在陈同新看来，预售制一定程度上控制了房价上涨过快的势头。“通过预售增大房源供应量来满足购房需求，这是预售制的初衷。如果没有预售制，现在市场上会少很多房源，开发商的资金成本也更高，这种情况下要想控制住房价难度比较大。”“另外取消预售制，可能地方政府的地也不好卖了。因为房企开发一个项目的周转速度会变慢，没有那么多资金去买地。这样就可能导致地方财政收入下降,加上目前地方城投债的偿债压力，地方政府可能也面临一系列违约责任。这种后果我们承担不起。”陈同新坦言。而回到摊上烂尾楼的业主本身，无论陆山一家还是李可自己，并无更多精力关注预售制是否应该取消，他们只希望手里的新房能够保证质量尽快交付。原本同在北京工作的三人到明年就会成为同一小区的邻居，但因烂尾风波，两家提前相识，却不知何时能等到互道乔迁之喜的那一天。