武汉山水华庭三期营销策划方案打印稿-85页.docx

山水华庭三期市场分析报告目录一、 市场篇（大武汉，健康向上的房地产市场）1、 宏观市场及房地产状况2、 房地产市场特点3、 武汉居民购房消费特征4、 最新情况5、 市场总结二、 区域篇（光谷楼市驶上快车道，领跑武汉房地产市场）1、片区宏观分析2、楼盘信息及区域特点3、光谷购房者群像4、典型楼盘竞争分析三、 项目篇（打造光谷高性价比适居户型典范）1、 项目基本情况 2、 项目SWOT分析3、 竞争应对策略四、 策略篇（延续与升华）1、 物业定位建议物业定位户型定位价格定位2、 物业发展建议设计原则景观与环境设计建筑及外立面风格3、营销建议营销策略销售执行一 市场篇大武汉 健康向上的房地产市场一、 宏观市场及房地产状况稳步上涨趋势不会改变在过去的几年，武汉房地产处于一个上升通道，房价增长较为明显，由曾经的中部“价格洼地”一跃成为中部地区最高。这种变化，既有“中部崛起”利好背景下，也有城市经济增长带来的实质性推动。过去四年，武汉市财政收入年均增长达到26.4，与此同时，武汉城镇居民人均可支配收入由2004年的9545元，稳步增长到2006年的12350元，而这几年，也正是武汉房地产市场快速增长的时期。根据我们调查，武汉住宅消费构成中，自住比例仍然在七成以上，其中武汉本地购房者占64,外地购房者占36。2006年武汉商品住房销售面积895万平方米，同比上涨19.97。住房竣工面积为700万平方米，同比下降0.33。通过这样一组数据可以看到，武汉楼市继续保持稳步向上特征可以期待。从2006年发展看，中心城区房价上涨造成周边区域梯次上涨的拉动效应明显，而武汉高档住宅市场供应量自2006年第四季度开始增加，在2007上半年达到一个新高；轻轨二期、过江隧道、轨道2号线、“六湖连通”等市政项目的开工，交通的改善将给传统意义上的城郊结合地区带来利好；老城区将面临拆迁改造，市场需求面临增加，区域房价有进步增长动力，不过，由于拆迁政策调整和经济适用房、廉租房供应同步加大，房价上涨幅度将会得到一定抑制。一个城区的房价一定是与经济发展水平是相当的，武汉房价还没上涨到与城市地位相匹配的价格，因此虽然经过宏观调控以及不断加息，武汉房价的稳步上涨依然是必然趋势。1、 房地产市场特点l 供应量大，相对稳定5月11日来自有关部门的信息显示，今年以来，新楼盘大量上市，目前武汉待售住房超过10万套，这个数字大大超过以往。从当前市场看，在供应量持续增加情况下，全市价格仍然稳中有升，部分板块增长仍然较快，一是因为区域经济利好以及投资拉动，二是区域供应量持续不足所致。而从本周以及后市供应分析，南湖、光谷、后湖、金银湖以及盘龙城板块仍将持续增加，如水域天际、泰然南湖玫瑰、香利国庭等，汉口中心城区以及武昌中北路、水果湖片区，都将有新增项目入市，如安顺家园、东湖壹号、统建锦绣江南等，这都将极大地改变板块供需状况，有望使得市场逐步平稳下来，而在远郊地区，短期配套无明显改观，也使得销售竞争空前增大。l 上涨必然，但涨幅放缓受国家的宏观调控，银行不断加息等政策面影响，武汉房地产上涨趋势未变，但涨幅放缓。武汉市国土房产局发布第一季度武汉房价数据显示，商品住房平均价格为3817.1元/平方米，比上季度上涨0.59。与去年同期相比涨幅为6.48，新增供应套数为16916套。涨幅回落0.85%。2007年第一季度武房指数l 武汉楼市潜力看好，房地产大鳄巨资进入，外地购房者增加武汉虽为一线城市，但房价却比部分二线城市还低，因此被外地投资人一致看好，在4月份举办的武汉春季房交会上，深圳组团定购罗纳河谷；“五一”黄金周期间，更有人从深圳、福建过来选购F、天下的别墅。比外地购房者更早进入武汉的是全国知名的房地产开发企业，近几年来，包括世茂、和记黄埔、瑞安、万科、金地、保利、融侨等国内房地产巨头争相屯兵武汉，竞拍到了大量的土地。不断创造武汉土地拍买的新记录，他们对于武汉市场的看好，正说明武汉市场潜力的巨大。而同时他们也将带来更多先进的开发理念与管理理念，促进武汉楼市的发展。l 市政道路交通建设空前繁荣，有望打破区域阻碍2006-2007年武汉市政道路交通建设异常繁荣，多项重点工程纷纷上马，轻轨一线二期工程，地铁二号线，过江隧道等，这些工程的建设与开通，不仅大幅提升了工程沿线周边楼盘的价格，也有望打破武汉购房者长期以来，因为三镇阻隔，只在自己区域内购房的习惯，跨江购房行为，或将兴起。l 中心楼盘，高调热闹，郊区楼盘，不甘寂寞，城郊销售差距拉大2006年中心区盘一直备受关注。 金都汉宫、万科润园、水岸星城、新世界中心、时代豪苑、世茂锦绣长江，这些动辄单价过万元的项目，为武汉房地产市场树立一个个新价格标杆，2007中心城区楼盘销售依然火爆，中心大盘融科天城一天600套千人抢购。与之相反，城郊楼盘的销量下滑，明显可见。我市4月份的新房销售统计也显示，当月价格在3000元/平方米以下的楼盘成交比3月下降了3个百分点，而城区40005000元/平米的楼盘销量及所占比例却在继续上升。中心城区缺少大型住宅小区、郊区楼盘上市过于集中，配套不全，是导致目前城、郊销售差距过大的主要原因。此外，从去年我市土地供应以中心城区小地块为主的情况来看，未来一年城区新房供应仍以中小项目零星上市为主，而今年拍卖成功的武重地块、汉钢地块、杨园地块等大型住宅项目，将于明年后上市，届时中心城区新房供应紧张的局面才会有所缓解。l 购房者对价格异常敏感，二手房涨幅超过新房由于一季度均价达到3800元/以上，自住型购房者对价格非常敏感，不少购房者因此转向二手房，造成二手房涨幅超过新房。我市一季度二手住房均价为2654.59元/平方米，比上季度上涨5.49，明显高于新房涨幅；销售商品住房19849套，90平方米以下中小户型比例增至29.68。 二手住房交易比上季度减少6138套，降幅为43.93，但价格上涨5.49，比新房价格涨幅高出不少。不少人买不起新房，二手房变得“奇货可居”，价格水涨船高。 小户型二手房仍受到追捧。二手住房交易量仍然以90平方米以下为主，为5585套，占总交易量的71.28。成交量中以多层比重最大，占总成交量的41.9。l 热销主力户型由大到小，90平方米以下户型倍受追捧。由于住宅销售单价不断上涨，中小户型总价优势明显，因而中小适居户型成为每个楼盘的销售明星，形成抢购。受市场引导，开发商也有意识增加中小户型的配比。一季度武汉市场上90平方米以下的户型供应和销售均创下新高。一季度新增商品住房供应16916套，其中90平方米以下中小户型最多，占总量32.43%。从销售情况看，90平方米以下户型占29.68，比上季度增加7.13。武汉目前供给主力户型及面积统计表 主力户型集中面积区间2房2厅80100平方米3房2厅110130平方米4房2厅140160平方米复式190220平方米，240250平方米l 股市对楼市造成一定影响，尤其是投资型置业。虽然没有明确的数据能说明股市对房地产市场的冲击，但近年红火的股市，造成大量资金从储蓄帐户流入股市，这对于购房者买房的热情也有一定的影响。钢性需求影响可能偏小，而投资性物业，不仅要与市场竞争，也要与股市竞争，毕竟股市近年的大牛市格局，让不少人在短期获利，吸引了相当多的投资资金进入。而同时又有相当一部分获利者将股市收益投资房地产，形成资金双向流动。开发商对这一局面也有所了解，光谷投资小户型，世界城尚都，就以股民抽资购买其项目，作为宣传炒作点，吸引关注。2、 热点片区分析l 市政/交通/产业等利好消息，成为区域炒作热点政策的利好，交通的改善，以及产业的发展，大大带动区位发展，成为区域炒作热点，也带动区域房地产价格的上扬，这其中，后湖片区即将召开六城会，政策承诺投入百亿改善配套，古田，吴家山片区有轻轨概念，而光谷地区受益于富士通的进驻，地铁二号线以及步行街项目启动，更是带动楼盘全面上涨，而缺乏热点支持的区域则相对冷清，例如青山，沌口等片区。l 江南首超江北，光谷板块加速，领跑武汉楼市受地铁、富士康、武汉火车站开工等利好消息的影响，江南片的武昌区、洪山区、青山区供应量都有所增加，占到了全市的一半以上，与去年第四季度同比增加了23.4%。市国土和房产局、市统计局联合发布的一季度“武房指数”中，武昌片的洪山、武昌两区新住房销量共计达到8322套，比汉口的江岸、江汉、沌口三区之和还多出近千套。江南供应量及销售量首度超江北销售增长最明显的是光谷片区所在洪山区，一季度住宅共成交了4772套，占整体成交量的24%，位居全市各区之首。比去年第四季度提高了3%。洪山区3000-4000元/平方米的房子最俏销，共成交了2217套，占全市同等价位销量的三成多。在二手房交易量上，也出现了相同的情况。从五月的销售情况看，无论是片区销售，还是单个楼盘的销售，光谷都跑在武汉楼市之前。表一：五月武汉市商品房住宅销售金额排行项目名称销售金额武汉万科城市花园一期11954.69锦绣龙城E区9083.36世茂锦绣长江一期7891.69兴华嘉天下7077.92金地格林小城C地块6315.9万科四季花城西半岛5338.27高尔夫城市花园三期一区金湖居5239.74银湖翡翠4910.67武汉新世界中心4748.65宁康园凯旋苑4740.78表二：五月武汉市商品房销售套数排行项目名称销售套数锦绣龙城E区254武汉万科城市花园一期211宁康园凯旋苑175华中科技大学喻园教师小区142城明花园123宏德嘉园120将军家苑翠林雅居四期115兴华嘉天下113万科四季花城西半岛112金地格林小城C地块108表三：五月武汉市商品房销售面积排行项目名称销售面积武汉万科城市花园一期24664.91锦绣龙城E区23169.4华中科技大学喻园教师小区22448.2南湖景苑16744.55宁康园凯旋苑14453.76兴华嘉天下13245.88万科四季花城西半岛13228.44将军家苑翠林雅居四期13118.1金地格林小城C地块12859.32宏德嘉园12732.883、 武汉居民购房消费特征l 武汉市民购买需求分析主要分为投资型和自住型，还有被动性（和拆迁面积相关）和改善性需求（和消费升级有关），其中自住占70，刚性需求坚挺。l 市民购房区域的选择原居住区域影响要大于工作区域对购房区域选择的影响。总体来讲，已居住在光谷的客户比在光谷工作（但不在光谷居住）的客户更倾向于选购本片区住房。l 武汉居民购买住宅重视因素价格、品质、交通配套、环境是武汉居民在购买住宅时最为看重的四个因素在收入达到一定水平（家庭月收入超过一万元）以上时，居民购买住宅时对各项因素都普遍看重，强调楼盘在各个方面的均好性。 除以上四个最为重要因素外，对于其他因素的重视程度均大幅提高收入水平中等（家庭月收入五千元左右）家庭对于价格的重视程度明显高于其他收入水平家庭，为了价格因素，甚至可以在一定范围内向品质，配套，环境等因素妥协，也就是说可能因为价格而购买相对较远的城区。 l 武汉目前畅销/滞销产品特征畅销产品特征符合目标客户群体需求、产品创新（实用）、整体或细节具有亮点，例如：洗手间干湿分离、小复式设计、卧室转角窗、阳光花房、实用性生活阳台、细节“边角料”空间（储藏室、书房、更衣室等）统一设计与运用等。滞销产品特征产品定位错误、建筑外观缺乏美观性、户型设计不合理造成面积浪费、私密性较差（户内房间门正对洗手间、户外对望等）等。包装及价值展示不够、宣传推广零零散散，没有一气呵成、销售现场管理混乱、销售人员专业水平不够、工程工期配合不力等，也是造成部分项目滞销的重要原因。交通不便，配套不全是阻碍众多郊区楼盘销售缓慢的重要因素，即使郊区大盘品质优质，价位适中，但销售速度还是远低于中心楼盘 武汉居民可承受交通时间统计表 交通时间满意状态不超过30分钟较为满意水平1小时以内可接受1个半小时可以忍受时间极限4、 楼市销售情况快报根据武汉市房地产信息网统计数据显示：五月份第四周全市10个区新建商品房交易共2850套，成交总面积318679.44平方米，与上周 367088.88 平方米的交易总面积相比成交量下降了 13.19 %。本周我市商品房成交均价为每平米 4819.76 元，与第三周的4237.22 元相比，上升了13.75 %。2007年武汉市每周商品房成交均价及套数表（单位：元/平方米）：从本周各区域成交均价保持小幅上升，其中汉口中心区、武昌中心区继续保持高位；关山和青山片成交均已超3800元/平方米；由于轨道交通的辐射，古田片区的成交均价超过3700元/平方米。另，本周楼盘成交均价主要集中在4000-5000元/平方米，占据了总体的四成；其次是30004000元/平方米，也占据了三成多。各区域成交均价表：各区域成交套数表： 从本周各区域成交套数上看，关山区仍占据第一，达到358套，虽较上周有所减少，依然是销售最高的区域；本周武昌区和汉口中心区也有较明显的减少。值得一提的是，本周后湖板块表现尚佳，以243套仅次于汉口中心区，该板块以均价区间在3000-4000元/平方米的中低价房，成为了工薪族购房的首选。 附：5.24-5.30日交易详细数据（来源自武汉房地产信息网）时间 成交套数 成交面积 成交金额 5.24周四 38949046.7320416.565.25周五 52359908.1125734.735.26周六 32833343.416722.865.27周日 30231723.0615487.715.28周一 49649530.424605.145.29周二 37341693.0920345.055.30周三 43953434.6530283.78总计 2850318679.44153595.83从本周的日交易量上看，初夏的武汉楼市仍是热力不减，5月25日以523套达到高峰，平均每日交易量在400余套。预计这种日交易量还可保持一段时间。结论：l 从市场分析可以看出，武汉楼市目前是有序上涨中，未来发展潜力巨大，市场信心充足。l 价格涨幅回落，这个结果应当是自去年宏观调控以后，市场供求双方博奕后的一个结果，可以给武汉房地产市场提供长期稳定的发展。l 由于武汉城区超大的地域规模以及长江、汉水的自然阻隔作用，导致武汉三镇楼盘的客户来源主要均在本区域内，但随着地铁，过江隧道的修建，这一格局有望打破，而其中产业优势明显的光谷地区，会使购房人群扩大至江北。l 中小户型仍然是市场关注的热点。l 中心楼盘依然抢手，但郊区大盘如果有交通或配套的利好，也可以吸引购房者。l 富士康入驻光谷，导致光谷板块年初开始发力，目前在楼盘的供应量，销售，品质，宣传等诸多方向，都居于武汉楼市前列。二 区域篇光谷楼市驶上快车道，领跑武汉房地产市场一、 光谷市场分析l 从科技新城到居住新城光谷作为武汉市规划的科技新城，房地产行业一开始就是作为高新产业发展的重要配套产业来发展。其发展目标定位是围绕建设世界一流科技园区的目标，从科技园区建设走向城市建设，将建设成融“产、学、研、居”于一体的、生态环境优美、服务设施完善的现代化科技新城。现在看来这一目标已经得以实现。从一个人烟稀少的近郊逐步演变成为今天欣欣向荣的最适宜居住的区域之一，光谷创造了一个新区发展的奇迹。五年来光谷一直保持着较快的经济增长，产业规模不断壮大，实力不断提升，经济运行稳定，后劲明显增强。2005年，高新区技工贸总收入也已经达到了700亿元。截至2005年，高新区实施创新和产业化项目600多项，入驻高新技术企业1843家，同时光谷不断完善城市功能，住宅开发的水平稳步提高，目前光谷建筑规划用地达到了513万平方米，共有21个住宅点，近70家大中型社区和房地产项目已建或在建。产品品质在武汉房地产市场有较强的竞争力。是武汉品牌房地产开发最为集中的区域之一，光谷甚至被认为是“武汉楼市发展的风向标”。伴随着中部崛起，光谷的发展前景更加诱人，城市建设投资的力度加大，环境和配套设施日渐完善，大型企业纷纷迁入，光谷将迎来全面发展的新机遇，这也是今后片区发展的核心动力之一，也是光谷楼市发展的原动力，将有效推动光谷楼市的长期繁荣。相对与武汉其它居住新区，金银湖、后湖、盘龙城都属于过于密集的城区人口需要外移而产生的纯居住片区，缺乏经济基石；光谷却是高新技术产业支撑的新城，这恰恰是美国富人区的形态，富乃知识财富。 受富士康现象、地铁建设等利好因素的影响，光谷片区的楼市已有超越汉口片区的趋势，“到光谷买房”已成为更多市民的选择。光谷已经由科技产业之城，变成一个发展潜力巨大的居住新城。l 供需两旺，量价齐升目前片区内集中了大量的楼盘，在售楼盘达60个，这其中大部分楼盘为10万米以上大盘，更有光谷世界城，锦绣龙城等达80万方的超级大盘，区域总体供应量在200万方以上。近期又有三宗住宅大地块出让，规划建筑面积达120万方以上，后续供应量依然运动庞大。高新区目前的常住人口约50万。今后可容纳的居住人口将有望达到百万。由于光谷片区集中大量高等院校，科技企业，因此消化能力极强。截至2006年年底，光谷片区住宅存量比年初减少24.54万平方米，表明今年存量消化十分迅速，光谷楼市发展十分健康。依托光谷区域经济的高速发展和房地产持续建设等利好因素，光谷区域房地产价格近两年来实现了高价位运行，价格增幅远高于其他区域，2006年光谷区域房地产累计成交均价从2005年的2881元/平方米涨到3265元/平方米，在国家多重宏观政策调控之下，涨幅仍然高达13%。2007年第一季度，富士通进驻光谷，促使光谷楼价大幅提升，目前已超过4000元/。（数据来源易居中国CRIC系统）l 从森林公园到汤逊湖，光谷概念向纵深发展光谷核心区鲁巷、民院一带的楼市，曾经是武汉市代表性的郊区板块。短短两三年来，在光谷新城建设快速发展的推动下，关山民院区域成为了新城区的一部分，光谷楼市则朝东南两面扩展：光谷楼市向东沿着珞喻路沿线挺进，随着森林花园、巴黎豪庭、剑桥春天等楼盘的开发，光谷东楼市也日渐风生水起。光谷楼市向南则沿着民院大道和关山一路、江夏大道等一路南行。汤逊湖楼市开始告别单一物业形态，步入多种物业形态并存的发展新阶段，成熟居住氛围的形成指日可待；光谷板块在地域上成功实行外延，向纵深发展。l 产业推动发展 绝不仅仅一个富士康2007年4月2日，富士康(武汉)科技工业园在武汉中国光谷奠基，作为世界500强企业的富士康，它的进驻为光谷刮起一阵“富士康”旋风。顿时富士康和光谷的链接成为备受关注的焦点。受这一利好消息影响，光谷楼盘价格大幅上扬，平均涨幅达500元/，“光谷房价坐上高速列车，3个月涨了近50%”，这是楚天都市报2007年3月26日的一条新闻标题。根据东湖高新技术开发区管委会有关人士介绍，富士康(武汉)科技工业园项目的引进，不过是光谷近年产业迅猛发展的冰山一角。还有更多的“富士康”即将进入2006年7月底，东湖开发区管委会与大连软件园签署合作协议，合资组建武汉软件产业基地有限公司，双方商定，共同组建“武汉软件产业基地有限公司”中国武汉光谷和大连软件园协议合作，今年将在九峰森林公园附近，筹建5平方公里软件城。同样在2006年6月，中芯国际和武汉市政府共同宣布“光谷中芯国际园区”动工，总投资额将逾100亿元人民币。“光谷中芯国际园区”初期会由武汉市政府出资30亿元兴建12寸晶圆厂一期厂房，规划产能约2.5万片，最快将于2007年年内完工，目前仅在富士康项目周边，即有新芯国际软件园、中原电子基地等多个高科技项目。高科技产业集群已经完全形成。毫无疑问，产业的发展，将有力的推动光谷楼市更加快速的发展。l 商业配套加速，光谷新城如虎添翼 光谷的经济、人口、消费能力大幅增涨，然而光谷并没有复合型的商圈来满足如此大的需求。仅仅只有一个鲁巷广场是远远不够的，随着楼市的发展，对商业配套的完善和发展提出了现实的急迫的要求。以满足光谷居民生活的需要。2006年光谷步行街项目开始招商，该项目总占地41.79万平方米，总建面积约150万平方米，是由一条1350米目前世界最长纯步行商业街串起，集购物消费、餐饮娱乐、旅游观光、休闲健身、商务办公、酒店居住于一体的、多功能、全业态、复合型超级商业步行街区。知名商业品牌大洋百货、天河环艺、家乐福以及国美电器即将入驻。这几大主力店的入驻，意味着光谷新城将越来越具备城市的气息，发展将越来越成熟。很好的满足光谷居民的消费需求。与此同时，各大已建或在建小区的社区商业也获得较大发展，对光谷商业配套形成有效补充。光谷商业项目的入住可以极大的提高光谷地区的商业功能。一个新的商业中心即将形成。这对于整个光谷楼市来说都是非常利好的消息。l 地铁开工，公共设施建议加速光谷楼市 光谷也正在积极推进公共基础建设投资，如华师一附中近期将整体迁入光谷，光谷体育中心已完工，光谷大酒店已完成改造，国际学校、中德国际医院也正在抓紧推进，光谷五小、光谷体育中心、国际会议中心、光谷步行街等众多配套设施也都已在进行之中。同时，高新区还加大了道路建设的力度，使南湖南路成为了武汉市第一条生态路，并计划修建5座主题公园，新建、改建、续建道路50余条，加强绿化，使高新区的绿化率达到40，加快城市化步伐，积极推进光谷的发展建设。这其中最引人关注的，莫过于地铁工程的开工。过江地铁一期工程从常青花园至鲁巷，全长27.98公里，全线为地下轨道，总投资149.13亿元。预计2012年建成。纵横长江两岸，联系数大商业中心，穿越多个居住新区，是贯穿江城南北最重要的客运交通走廊，建成后可承担大约50%的公交过江交通客运量。它的建成，将有效的将光谷楼市向区域外扩展，吸引更多汉口市民跨江购房。地铁路线图l 购买力强劲，楼市含金量高光谷是武汉市高新产业和教育机构最为密集的地区，该片区汇集18所知名高校，56个省部属科研院所，7个国家工程技术研究中心，20多万名各类专业科技人员，也是一大批有经济实力的高校教师和企业白领的聚集地。他们有在光谷买房置业的愿望，也拥有相对规模的购买力。光谷片区的人均消费水平总体上和武汉市其他区域相比要高出10%以上。去年统计的数据表明，在各区销费力排行榜上，排在第一是江汉区，排在第二是洪山区，第三就是光谷片区。不仅光谷区域内部购买力强，武汉81城市圈的建设，也为光谷带来了新的机遇。不少地市的企业进驻光谷创业，其员工也随之选择了在此置业居住。需求决定消费，强劲的购买力决定了光谷楼市的发展空间，l 大盘，名盘，知名地产商进驻，光谷地产进入品质时代光谷过去的几年里辉煌经历使得它成为武汉房地产开发商和开发项目最为集中的区域之一，区域内云集了万科集团、长城建设、保利集团、利嘉置业、当代地产等众多实力雄厚的开发商，还有刚刚进入的广州恒大集团，清江实业等，一时间实力强、水平高的开发商和大规模、高品质的楼盘齐齐亮相。众开发商竟相在产品、概念、服务上大展拳脚，给区域带来了众多品质好、创意新、门类齐的好产品，目前光谷楼市，可谓是百花齐放。商品住宅方面，普通商品房、单身公寓、湖滨别墅，应有尽有；商务楼方面，写字楼、研发楼、孵化器、创业中心，顺应地区的经济发展而生。可以说，光谷楼市已经进入产品品质时代，人们对品质的要求越来越高，因此开发企业要善于把握市场，增强产品的核心竞争力，树立自己的品牌和信誉，以良好的产品品质吸引更多的区域外购房者在光谷置业。l 推盘节奏化，产品个性化，定位差异化区域内产品定位以住宅为主，各楼盘的开发规模都在10万平方米以上，随着市场供应量成倍增加、众多开发商的进驻、目前客户群重复、产品差异化微小，使得光谷板块的市场竞争急剧加剧，为赢得市场竞争，开发商在产品及销售手法各出奇招。大盘分批推售：为解决供应量过大问题，开发商普遍采用分期分批推售的方式，避免在单位时间内，产品过于集中上市造成滞销，同时这种销售控制手段也有利用开发商根据市场反应及时调整价格，实现利润最大化。产品个性化：开发商纷纷加大对产品的研究力度，在户型设计上苦下功夫，功能分布更加合理，产品更加丰富，品质更上台阶。剑桥立方寓的“复式公寓”，坐标城的"集中供暖"及"6米挑高阳光花园"，万科城市花园的"退台洋房"创新层出不穷，新概念、新规划、新产品楼盘不断涌现，很多产品在武汉楼市皆为领先，吸引消费者购买。定位差异化：除了要满足消费者需求，还要吸引消费者关注，因此光谷楼盘在产品定位及宣传概念上大打差异牌，柒零社区，用案名直接吸引七十年代主力购房人群，光谷坐标城，“有思想的房子”；万科城市花园“美式街区”概念，江南家园二期以谓语城作为案名，吸引知识分子关注， 通过种种差异化的定位及营销手段在激烈的市场竞争中赢得消费者认可。小结：l 光谷楼市已经实现质的飞跃，规模化居住新城已然形成。l 随着产业的发展，商业配套的完善，以及公共设施的完备，光谷楼市还将进一步提升，对区域外购房者形成吸引。l 光谷片区产品多样化，品质高，新概念层出，营销手法多样化，光谷楼市不仅仅是江城楼市的热点，更是江城楼市引领者。l 光谷楼市快速发展，领跑武汉楼市，而区域内供应量大，竞争激烈，开发商要想在竞争中取得胜利，必须在产品、营销、广告等各个环境，把握品质，不断创新。二、片区典型楼盘项目名称江南家园二期(谓语城) 万科城市花园四期 光谷世界城 锦绣龙城(二期E区) 光谷·坐标城（二期C区） 楼盘图片项目地址洪山区民院路（武汉科技大学旁）东湖高新技术开发区关山一路南端大学园路1号鲁巷广场光谷书城旁武汉东湖新技术开发区民族大道与中环线交汇处武汉东湖新技术开发区关山大道与南湖南路交汇处规模占地 60000平米总建 110000平米总占地 400000平米总占地 420000平米 总建面 1500000平米占地30564.50平米总建50125.82平米占地36405平米总建54766.80平米项目均价 高层均价： 4400元/平方米   多层均价： 5300元/平米  小高层均价： 5100元/平方米   商铺均价： 25000元/平方米   均价： 4000元/平方米   高层均价： 4800元/平方米   建筑类型多层、小高层多层、高层、小高层多层多层、小高层、高层高层绿化率46%36%30.50%40.10%容积率1.76%1.21%3.71.64%1.50%物业公司武汉丽岛物业武汉万科物业管理有限公司戴德梁行湖北水蓝郡物业管理有限公司湖北水蓝郡物业管理有限公司建筑类型多层、小高层多层、高层、小高层多层多层、小高层、高层高层开盘时间2006.12.022007.2商铺2007.01.14 住宅(2007.05)2007.4.292006.12入住时间2007.12.282008.04.302008.03.282008.6物业费0.9元平米/月高层1.8元/平方米月；小高层1.6元/平方米多层1.1元/平方米月15多层0.6元/平方米，高层1.2元/平方米结构框架/局部面砖，高级涂料面砖、涂料框剪框架框架项目总套数996套1200套600套1051套480套开发商武汉佳境房地产开发有限责任公司武汉市万科房地产有限公司武汉市利嘉置业有限公司湖北长城建设实业有限公司、武汉源兴房地产开发有限公司湖北长城建设实业有限公司交通说明位于民院路上，拥有570、811、583、739、901、586、590、538、572等十余条公交线路，临近轨道交通二号线终点，通达武汉三镇。586路公交车直达城花中心，510、519、715到大彭村站转乘。521、536、540、583、591、593、510、518、702、703、728、733、15、18、25、59、401、巴士6条583，739，811，570，901项目名称阳光在线(二期) 当代国际花园 森林花园 巴黎豪庭(二期) 楼盘图片项目地址雄楚大道(709所对面)洪山关山二路与城市中环线交汇处关山马鞍山森林公园大门对面洪山珞瑜路与关山二路交汇处(原武汉鼓风机厂)规模总占地 113650平米 总建筑 160000平米总占地550000总建面594000总占地89833平米 总建面200000平米总占地118460平米总建面355166平米项目均价二期均价： 4200元/平方米   多层均价： 4300元/平方米   小高层均价： 4000元/平方米  别墅均价： 待定   高层均价： 5300元/平方米   建筑类型多层 小高层花园洋房、普通多层、TOWNHOUSE小高层、别墅小高层（售完），高层绿化率36%45%39%38%容积率1.651.20%2.182.40%物业公司美好愿景物业武汉力天当代物业管理有限责任公司深圳中航物业管理有限公司南方物业开盘时间2007.62005年8月(一期)、2006.12.16(二期)2005.5.15、2006.10.212007.5.26入住时间2008.52006-8-30和2006-12-30、2008年物业费1元平米/月1-1.2元/平方米/月1.2/平方米(小高层),1.5/平方米(高层)结构框架/高级涂料框架/高级涂料框架/保温隔热系统剪力墙/高级面砖,防水涂料项目总套数1510套3030套1320套2362套开发商武汉美好愿景房地产开发有限公司武汉当代科技产业集团股份有限公司湖北现代城市建设发展集团有限公司南益置业（武汉）有限公司交通说明715、723、166、728758、757公交线路途径本案，715、728等多辆公交线路环绕周边518、18、25、702、703702，703，518，591，536，18三 片区特征分析1、大盘时代，竞争激烈光谷楼盘规模及供应量分析片区在售项目总占地（平米）总建面（平米）总套数目前在售谓语城（江南家园二期）60000110000996二期在售锦绣龙城4389388000006462二期在售光谷坐标城2914794000002600二期在售阳光在线113650 1600001510二期即将推出光谷世界城4200001500000商铺及小户型推售中卧龙剑桥1200002500001770精装修小公寓在售巴黎豪庭1184603551662362二期5月底发售保利花园1562003600003000四期在售中森林花园898332000001320续推中万科城市花园400200390000四期在售中当代国际花园5500005940003030续推中（汤逊湖区域 雄楚大道在售项目未列l 光谷核心区位大盘（不包含汤逊湖片区及雄楚大道在售项目，不包括区内小型楼盘）总供应量已达近500万方，除掉已消化以及商业部分，供应量至少在300万方以上，2007年的推售量至少将达到150万方以上，竞争之激烈可见一斑。l 近期，武汉东湖高新开发区出让3宗大地块，皆为住宅用途，规划建筑面积达120万方以上，后续供应量依然巨大。l 光盘已进入大盘时代，由实力开发商开发的大型小区，在配套及规模上能更好的满足区内居民需要，规模较小的楼盘更多的以小户型，商务楼等方式推出，以避开与大盘住宅的直接竞争。2、多层稀缺，光谷楼盘层层向上-片区产品类型及建筑形态分析光谷住宅普遍实现高绿化低密度，平均绿化率在30以上，容积率多数在1-2之间，居住舒适。在建筑形态上，正在由多层为主，向小高层、高层转变，区域内多层产品渐成稀缺。3、 光谷什么样的户型受欢迎？-片区楼盘户型分析近期商品房住宅户型结构统计(单位：万平方米,套)· 江汉区江岸区硚口区汉阳区武昌区洪山区青山区东西湖区东湖高新开发区经济技术开发区江夏区合计总面积399.86702.07288.17270.95568.7620.5963.72446.81361.23165.54236.21总套数377066261927215237774722150218588335941319521365519175一室一厅总面积19.5627.4712.132.8611.8418.622.312.957.774.215.59总套数366553652247490216631024135001496796959二室一厅总面积8.7818.9616.861016.27