某地产营销策略报告.docx

和声机构提案宋都·新城国际（III、IV）营销策略报告【页码】市场(5)竞争(12)客户(23)项目(26)问题(32)计划(41)预算(57)Hosn Organization2006-09-一八 目录Contents第一部分 市场背景分析5一、钱江新城的远期机遇与近期困境51.钱江新城具有良好的远景预期52.钱江新城的规划具有令人担忧的一面53.钱江新城核心区建设步伐缓慢64.大交通建设的机遇与困扰75.钱江新城核心区还缺少国际大品牌注入8二、钱江新城房地产市场形势81.钱江新城在售楼盘销量走势8附表1：钱江新城在售楼盘2006年1-8月销量统计8附表2：钱江新城在售楼盘2006年1-8月销量走势92.钱江新城住宅项目体量分析9附表3：钱江新城住宅项目供应量统计列表93.钱江新城住宅价格现状114.钱江新城核心区公建项目体量分析11附表4：钱江新城部分公建项目清单11第二部分 竞争关系分析12一、区域楼盘产品线对比分析121.竞争对手综合指标对比分析12附表5：钱江新城竞争性住宅项目综合指标比较表122.竞争对手户型、价格对比分析一三附表6：钱江新城竞争性住宅项目户型与价格比较表一三二、区域楼盘销售推广线分析141.区域楼盘产品定位、诉求重点分析14附表7：钱江新城竞争性住宅项目定位与广告诉求比较表142.区域楼盘媒体组合策略分析163.2006年6-8月报版投放与销量对比分析17附表8：钱江新城竞争性住宅项目报纸广告投放与成交比较表17附表9：2006年6-8月钱江新城代表楼盘报纸广告详览17第三部分 客户群分析23一、钱江新城楼盘的客户源现状分析231、钱江新城客户群推论之谬232、钱江新城住宅项目客户源现状分析233、钱江新城住宅产品客户群的一般性特征23二、新城国际二期成交客户数据与分析241、职业242、职务243、区域来源244、年收入245、购房目的256、付款方式257、对车位的需求258、促进下单的因素259、了解信息的途径2510、分析与结论25第四部分 项目分析26一、项目基本情况26附表10：新城国际项目基本情况26二、项目SWOT分析28三、项目卖点梳理30四、新城国际可售产品分析311、主力户型312、客户积累情况313、销售节点安排314、销售价格预期31第五部分 项目的问题与对策32问题一：怎样在与金基·晓庐等项目的竞争中取得优势？321、新城国际三、四期与一、二期的市场变化32附表11：与新城国际同期面市房源分析（2006.9-10新推）322、新城国际与金基·晓庐的市场形势比较33附表12：新城国际VS金基晓庐的产品特征对比33附表一三：新城国际VS金基晓庐的推广线对比343、新城国际的应对之策36问题二：怎样防止客户流失？客户流失后怎么办？371、新城国际客户流失的危机点372、如何防止积累客户的流失？373、客户流失后怎么办？38问题三：怎样使三、四期的提价获得支撑？381、在钱江新城霸占“精致”话语权，把“精致”演绎到“极致”38附表14：杭州精装修纯住宅项目统计表392、强推实景策略：“精致”是可以感知的、可以体验的、可以信赖的393、实施“宋都品牌工程”，为项目注入品牌价值40第六部分：推广策略与平面表现41一、推广总脉络411、推广主概念（形象定位）412、主概念的阶段性表现413、推广主策略414、推广主线415、推广主口号426、阶段性推广口号42二、项目三期营销整合推广计划42媒体计划43销售道具49PR活动51三、项目四期营销整合推广计划52媒体计划52销售道具54PR活动54第七部分：营销推广预算57附表一五：新城国际（2006.9-12）营销推广费用预算57回顾与总结57新城国际花园在一、二期营销中取得了较圆满的成功，销售速度与比例均值得称道，其强劲的态势，需要我们在今后三、四期营销中有效延续。同时，三、四期上市的时间段，市场环境特别是竞争关系发生了较大变化，同时面临提价的过程，需要在营销概念、内涵、手段上有提升与发展。第一部分 市场背景分析一、 钱江新城的远期机遇与近期困境1. 钱江新城具有良好的远景预期组团式城市扩展符合国际大城市建设的潮流与趋势，在国际上取得大量成功经验，形成了成熟的都市化模式。省、市政府提出建设钱江新城，这体现了政府及城市设计部门前瞻性的视野与战略思想，对拉开城市建设框架、缓解城市运行压力起到决定性影响。钱江新城由此被期于极大的远景价值，特别是宏大的市政项目先期建设、市政府承诺轨道交通建设等因素使钱江新城具有丰富的想象空间。钱江新城规划面积约一五.8平方公里（另有2.86平方公里的扩容区域,目前在开发的为沿江的8平方公里），位于杭州市老城区的东南部，钱塘江北岸，地理位置优越，交通便捷，距离西湖风景区约4.5公里，距萧山国际机场约一八公里。所辖范围为：东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路。根据钱江新城总体规划，钱江新城将在核心区块建设一个占地面积3.29平方公里的中央商务区（CBD）, 建筑面积约为650万平方米，包括八个功能区，即行政办公区、金融办公区、商务办公区、商贸会展区、文化休闲区、商业娱乐综合区、办公园区和滨江休闲游憩区。未来的钱江新城，将充分发挥产业关联度和积聚度效应，成为大中型企业寻求更大程度的发展和创造更多商机的工作平台，展现杭州市得天独厚的自然风光，发挥全省政治、经济、科技文化中心的作用，成为杭州城市化现代化进程高效能的驱动器。未来的钱江新城，将成为杭州市乃至浙江省的中央商务区，高层次的第三产业区和城市经济可持续发展新的增长点，它将是即体现时代特征、杭州风格、钱江特色，又具有高文化品位和高科技内涵的沿江园林新城。从“西湖时代”迈向“钱塘江时代”绝非要割断城市的历史，而是今后杭州整个城市建设中心的转移，再造一种先进的、现代的、国际的文化，形成未来杭州大都市的“心脏”。2. 钱江新城的规划具有令人担忧的一面钱江新城规划宏伟，华润万象城(暂名)、波浪文化城、市民中心、会展中心等顶级市政配套星罗棋布，现在钱江新城正在以前所未有的高速火热建设中。从早已落成的杭州大剧院、“城市绿肺”，到紧张施工中的“城市阳台”、“市民中心”，再到今年钱江新城将开始造地铁和庆春路过江隧道（紧临新城国际，6月28日已动工，2009年底完工），钱江新城的核心区块的雏形已经成形。据7月4日杭州市政府发布的信息，在“十一五”期间，杭州将投入约1000亿全面打造东部地区。所谓东部地区的空间范围，目前己经确定为：庆春路地铁线石大线绕城公路运河二通道钱塘江庆春路围合起来的78.6平方公里区域。1000亿资金中有200亿元将用于钱江新城建设。所以这些都让我们对钱江新城区域充满向往与期待。但是，在钱江新城核心区建设中存在着功能过渡分割的问题，核心区650万平方米的建筑体量主要完成行政办公区、金融办公区、商务办公区、商贸会展区、文化休闲区、商业娱乐综合区、办公园区和滨江休闲游憩区等八个功能区建设，较少考虑住宅功能区。大量居住区被安排在外围区域，这可能在未来造成一些不容忽视的问题：·一到晚上，写字楼人群下班，CBD区域可能缺少人气，成为一个暗黑之城；·非核心区的楼盘如春江花月、金色海岸等居住的人群，已经超出步行尺度，业主将不太愿意在晚间来到钱江新城核心区；·缺少晚间流动人群，商业的形成将非常困难；规划的隐忧可能导致开发商风险加大，从而影响核心区总体建设步伐（主要影响公建项目）。3. 钱江新城核心区建设步伐缓慢钱江新城的建设节奏总体上呈现两个奇特的现象：A、 政府主导性项目快速进行，市场主导型项目总体上建设偏慢；B、 钱江新城外围项目已经纷纷启动，而核心区的商品房项目却趋缓状（金基晓庐、东方润园在蕴酿良久后将于近期面世）。据和声机构对钱江新城的长期关注与研究分析，开发企业迟迟不动或者开发节奏不快，归根到底还是经营层面的问题，或者说是客户群的定位与来源问题。由于核心区定位为中央商务区，物业安排以写字楼、酒店、购物中心为主，谁是CBD的客户群？这将受制于两个核心问题：A、 怎样介定黄龙商务区与钱江新城的未来关系。由于黄龙商务区事实上已经成为目前杭州的中央商务区，在黄龙区域已经集聚了大量品牌企业，并且随着黄龙区域的继续建设，可供的写字楼体量仍然不少（且两地的置业成本大体相仿）。什么样的企业愿意离开黄龙、进入钱江新城？钱江新城CBD的直接诱因是市政府的迁入和关于企业总部的政策主导，如果在定位上能够形成与黄龙商务区的分工，市场应会对钱江新城寄予更高的现实期待。B、 要解决一个供应量几乎无穷无尽的问题。钱江新城核心区规划86栋高楼（53栋超过百米），体量高达660-770万平方米，仅按每平米一万元计算，就要消耗六、七百亿资金！对岸的钱江世纪城规划建设上百栋百米以上高楼，将为企业提供一个更廉价的选择，而供应量几乎无穷无尽！解决两城（钱江新城、钱江世纪城）的供应量问题，实质是寻找客户群。钱江新城核心区的建设反过来也影响到周边居住区的建设，影响到江南岸钱江世纪城的建设速度。人是一个区域的核心动力，钱江新城核心区缺乏居住功能至少会影响到它短期内的建设速度，据和声机构市场调查，开发商认为在核心区开发住宅比写字楼具有更低的市场风险和更高的去化速度。宋都·新城国际水岸帝景东方润园盛世钱塘金基晓庐4. 大交通建设的机遇与困扰钱江新城的交通布局具有超前设计特点，将可实现良好的可达性和便捷性，地铁、快速公交将穿过钱江新城核心区内，地铁2号线和4号线均各设两个站点。地铁2号线通过核心区的东北部，即是庆春路隧道出口和立交桥位置，始于三墩、拱北、下沙的2、3、9号三条快速公交，作为地铁的延伸和补充。“二桥一隧”连接江南岸，现有钱江三桥与四桥连接钱江新城与滨江区、萧山区，在庆春东路延伸段刚刚动工修建的过江隧道，通过江底隧道将钱江新城与规划中的萧山世纪城相连。大交通的全面贯通对于新城国际而言毫无疑问是一大利好，然而不排除它有将客户引导到钱江世纪城的可能性，因此是机遇与困扰共存。据了解,钱江新城的大部分配套及交通将在3-5年内完成。5. 钱江新城核心区还缺少国际大品牌注入尽管钱江新城的规划定位较高，但目前的建设过程中却缺少著名品牌的进入。目前在钱江新城核心区只有华润与新鸿基联手开发万象城，由于这两个品牌的影响力主要还要行业内，对普通消费者的影响力还不大，而且万象城项目本身尚未浮出水面，目前对钱江新城还起不到品牌号令之功。目前在钱江新城真正有影响力的是绿城（春江花月）、滨江（金色海岸）、宋都（新城国际）等本地品牌。>>>返回目录二、 钱江新城房地产市场形势1. 钱江新城在售楼盘销量走势与钱江新城核心区建设步伐不快形成鲜明对比的是，钱江新城非核心区块的住宅项目建设速度较快，各路开发商态度积极，一些项目已经取得了不错的业绩，形成了极高的人气指数。钱江新城区块目前在售楼盘有：倚天·盛世钱塘、通策·钱江时代、赞成·林风、滨江·金色家园、金色海岸、绿城·春江花月、赞成·林风等项目。该区块内云集了大量的杭州著名房地产企业品牌，如绿城、滨江、通策、宋都等，他们都在各自的项目中注入了大量的心血，提高了产品品质的含金量，也提高了性价比，培育了市场，也抬涨了人气。钱江新城的高定位也为身居钱江新城的住宅楼盘打上了高档精品楼盘的标签。附表1：钱江新城在售楼盘2006年1-8月销量统计项目名称1月2月3月4月5月6月7月8月钱塘雅苑5101142203赞成林风113一五331412114景江城市花园599一三一五21612金色家园9682123579金色海岸4229293464421春江花月119363930178凤凰城广场2569新城国际一三1（开盘）4358103（开盘）9盛世钱塘9527242964（开盘）412726水岸帝景29一三42252钱江时代一三687222钱塘名都4131每月合计（套）一三667一三23092442102一八一三5附表2：钱江新城在售楼盘2006年1-8月销量走势2. 钱江新城住宅项目体量分析根据透明售房网和搜房网数据统计（截止9月2日），钱江新城16个住宅楼盘的建筑面积体量是282万平方米左右，共计推出房源近11744套（除写字楼和SOHO户型），截止9月2日，已销售的房源5209套，余下的房源有6535套，其中约有3500套与新城国际在三四期的推广时间段内同期面向客户，由此可见钱江新城的竞争态势。附表3：钱江新城住宅项目供应量统计列表项目名称产品类型推量可售套数己售套数均价钱塘雅苑高层住宅143套6974一期均价9500元/；二期均价10000元/赞成林风小高层，高层1一八0套已推386套9337一期均价9440元/；二期均价10200元/（近期将推280套新房源，140-170左右，均价10500）景江城市花园高层住宅与办公共1114户（其中住宅92套）28（住宅）64（住宅）一期均价一三900元/；二期均价10025元/金色家园高层共863户149714一期均价9260元/；二期均价9660元/；三期均价11600元/金色海岸精装修高层共569户推出368套68300一期均价20600元/；二期均价22660元/；三期均价预期25000元/春江花月小高层、高层共2200户682一三2三期均价一三000元/；凤凰城高层公寓、单身公寓、写字楼共900户；一期推A楼共191套；二期200多套江景公寓、400多套酒店式公寓43148一期均价9780元/；凤凰城10月将推二期200多套江景公寓（价格未定）及400多套酒店式公寓（12000元/左右，20层以上可自住，20层以下有可能采取集体返租形式）新城国际高层740户推出474套（透明售房网显示470套）110360一期均价9680元/；二期均价10600元/盛世钱塘高层共1175户677498一期7、2号楼均价1一八00元/；一期1号楼均价一五280元/；二期均价一三250元/（五月开盘）水岸帝景高层338套26177一期均价16000元/；钱江时代高层规划840户，推出502套10139210000元/；钱塘名都小高层、高层住宅、写字楼一五3套30123一期均价9000元/；东方润园14层高层与超高层规划700户，一期推出200套预计10月开盘每套400500万，面积在210320郡亭公寓3幢酒店式公寓231户未开盘，仅在登记中12000元/太和广场2幢江景公寓2幢写字楼规划700户，一期将推出450套住宅未开盘，仅在登记中住宅约7000元/，写字楼约1万元/金基晓庐9幢高层规划1170计划一期推出400房交会前后开盘预计均价11000元/钱江新城潜在供应量新绿园6幢高层、精装修489户489套2006年12月开工，2007年5月开盘待定阳光海岸高层、精装修规划设计调整中3. 钱江新城住宅价格现状从上表16个钱江新城的楼盘价格上看出，其均价在一三000元/平方米左右。拥有一线江景的楼盘比如东方润园起价预计20000元/平方米、水岸帝景均价也是16500元/平方米，最低均价出现在太和广场，住宅均价是7000元/平方米，该盘是集合了写字楼和公寓住宅于一体，没有住宅的园区品质。均价最高的乃是金色海岸，该盘是精装修豪宅，二期价格为22660元/平方米，7月开盘的三期价格高达25000元/平方米。4. 钱江新城核心区公建项目体量分析钱江新城核心区块规划总建面积744万，其中办公建筑面积574万，目前已出让的办公建筑项目233万。相比钱江新城287万的住宅，可见在该区块住宅项目显得比较稀缺与珍贵，其潜力值得挖掘。6月28日开工的庆春路过江隧道对这些楼盘带来了契机，6分钟，钱江两岸一“道”牵，这条总投资超过19个亿的过江隧道把正在规划建设中的钱江世纪城核心区块以及钱江新城CBD核心区块连接了一起，如此前景受到投资性置业者的亲睐。附表4：钱江新城部分公建项目清单项目体量备注浙江财富金融中心21万平方米高一五0米至268米，集甲级智能办公和商业于一体的综合大楼日出钱塘大厦7万余平方米高一五0米，1-4层为为商业金融用房,5-37层为高档办公用房华成大厦72905平方米总高一八8米集美大厦7万平方米高149米、地上共36层，集商业、办公于一体的综合性、智能化、景观式超高写字楼荣安大厦荣安集团杭州总部大厦也有近百米高、共28层，今后将集办公、餐饮和高级商务洽谈中心为一体。圣奥大厦8万平方米高一五0米国际时代广场252830平方米三幢酒店式写字楼和一幢四星级酒店组成华联时代广场2一五000平方米高60米至一三0米，金融办公楼、五星级酒店以及商务式酒店组成阳光国际广场（滨江房产）20万平方米位于钱江新城望江区块内，大型商业中心和3座5A级的写字楼新城时代广场占地33595集合餐饮、大型商场、影院、休闲娱乐设施、办公楼等于一身华润万象城55万平方米占地面积约一五0亩，规划建筑面积55万平方米，预计总投资40多亿元。该项目将以“万象城”购物中心为核心，包括写字楼、酒店、服务式公寓、住宅等多种物业形态。华润集团、新鸿基地产各持股60%、40大名空间商务大厦52667平方米“皇城脚下”的风水宝地蓝晶国际（钱塘集团）124500平方米写字楼、酒店式公寓>>>返回目录第二部分 竞争关系分析一、 区域楼盘产品线对比分析1. 竞争对手综合指标对比分析附表5：钱江新城竞争性住宅项目综合指标比较表楼盘名金基晓庐盛世钱塘水岸帝景赞成林风钱江时代金色家园东方润园新城国际建筑面积（万）3023.56.820一五1622.6一八.5总户数170011753421一八0840863700740容积率3.02.0以上4.92.92.72.82.5绿化率35%35%（3万绿地）31%40%35%40%36.2%车位配比1：0.81：1近1：1近1：1近1：1超过2：1大于1：1物业管理仲量联行 复兴物业未定赞成物业滨江物业未定绿城物业楼层数27-3320253326/28/30/3216-3025-2819/21100米高14-25注：标粗（红）为单项指标第一。2. 竞争对手户型、价格对比分析附表6：钱江新城竞争性住宅项目户型与价格比较表楼盘名金基晓庐盛世钱塘水岸帝景赞成林风钱江时代金色家园东方润园新城国际销售均价(元/)预计11000120001697810500（二期新开盘均价10500）1000011600一期20000三期11000户型面积一三0（占75%）三房两厅两卫双阳台（110-160）120-一八0100-200一三9-170140-170104-270210-320140-165单套总价(万元)120-1431402161603201461781401701203一三400500176（按160计）注：标粗（红）为各指标相近的代表楼盘。【分析与结论】1、 金基晓庐在规模上和户型配比上在钱江新城占据着绝对优势，赞成林风和东方润园在绿化率上占据优势，新城国际在物业管理和车位配比上有相对的优势，建议在后期推广上将由绿城物管营造的园区生活舒适度有所体现。2、 在销售均价、主力户型和总价上，金基晓庐、赞成林风、钱江时代等楼盘与新城国际三、四期极其接近，新城国际必须在后期有强势的卖点支撑才能够在这些竞争楼盘中脱颖而出。3、 910月份钱江新城内与新城国际同期开盘的楼盘有：赞成·林风二期280套，主力户型一三8169，其中一三9的为三房二厅一厨二卫双露台户型，一五2的为四房二厅一厨二卫三露台；（其中百套房源为万元以下每平方米，楼层在10楼以下较差位置）；东方·润园（同处CBD区块）预期10月开盘，预推200套左右，每套400500万，面积在210320；金基·晓庐（同处CBD区块）9月房交会前后推出，一期预推400套，均价11000元/。面积为一三0左右的三房两厅二卫+生活阳台+奇数层花园露台（赠送）。>>>返回目录二、 区域楼盘销售推广线分析1. 区域楼盘产品定位、诉求重点分析附表7：钱江新城竞争性住宅项目定位与广告诉求比较表楼盘名称及LOGO产品定位核心广告语诉求重点赞成·林风CBD风景大宅城里·林里·风景里赏心悦目的城市生活；项目社区生活氛围；户型,价格等；主要针对自住型购房者景江·城市花园江景·住宅·SOHO一线江景生活感受一线江景上；精装修的SOHO；样板房的体验；金色海岸国际江景豪宅至尊非凡，只有你才可以一线江景；样板房的震撼力；精装修材质；施工工艺细节；五星级会所、泳池等春江花月宽景美宅春江潮水连海平，海上明月共潮升宽景美宅（大户型）园区景观品质；园区完善配套；成熟的生活氛围盛世钱塘CBD三景大宅献给所有影响时代的人一线江景；区位优势：钱来运通之地（钱塘江、运河）入选国家节能建筑试点工程水岸帝景无敌江景房住在城市未来，卧看无敌江景地处CBD核心位置；一线无敌江景钱江时代未来·财富·中央大宅核心时代，核心生活双层盒子结构设计；景观阳台；高性价比；居住方式；东方润园地标级超高层大宅一线江景大宅；智能家居科技大宅；东方润园，居上流之上全江景国际尊邸；引入中国顶级私人会所鸿艺会；英式管家物管服务；浙江省唯一的智能家居小区；金基·晓庐公园式住区一个城市的优雅CBD中央30万公园式住区；建筑形态以莲花形表现、一三0平米经典三房户型新城国际国际花园社区城市中心，精致生活空间未来城市中央顶级配套；（如双语学校）5万方的双景观配套产品相关细节（景观电梯、挑高阳台，门窗等）；国际花园社区奖项2. 区域楼盘媒体组合策略分析钱江新城楼盘都以多种广告媒体组合来传播同一广告内容，其广告效果相辅相成、互为补充。如视觉媒体与听觉媒体的组合；瞬间媒体与长效媒体的组合；大众媒体与专业媒体的组合等。（1）倚天·盛世钱塘：报广+电台+网络+户外+公交站点视频（9月16日群星演唱会，西湖之声台庆）6-8月该案一共投放6次平面报广，选择媒体是都市快报、钱江晚报这两份发行量大深受市民喜爱的媒体以及杭州日报，每次均以整版投放。主题都围绕在节能住宅影响生活和户型的优雅尺度上进行推广。8月的两次报广各围绕着一次活动展开。（2）滨江·金色海岸：报广+网络+户外+专业杂志浙商金色海岸的报广在6、7月里一共投放了一三次，其中4次跨版，而且这4次跨版都选择的是杭州日报，版次都为5、6跨版，其余9次投放均为整版，媒体涉及到都市快报、钱江晚报和青年时报。在跨版报广的投放上都采用鲜明的对比来形成强吸引力，跨版左侧为“你所知道的金色海岸表面是这样的”，右侧“你所不知道的金色海岸背后是这样的”，如此鲜明的标题对客户具有一种震撼力。8月金色海岸的一次硬广都没有，但从透明售房网上得到的数据其销量依然可观。金色海岸已经在客户群体中形成了与其自身项目十分符合的口碑和品质地位。（3）金基·晓庐：报广+电台+户外+网络该案选择了在7月前三周每一周投放一次整版报广，均是以“CBD中央30万 公园式住区”为主题，树立楼盘形象，提升楼盘品质，媒体组合上选择的都市快报和杭州日报。8月一共投放3次硬广，前2次均选择在都市快报上以其主力户型（一三0平米，经典三房）为核心投放，最后一次报广选择在钱江晚报上以数字来说明项目优势。（4）东方润园：报广+户外该盘在7月26日这一天向都市快报、杭州日报、钱江晚报三大主流平面媒体投放了整版广告，以“管家也需要留学！”为主题，强调楼盘生活服务质量，在三大媒体的组合上，不管是受众范围的加大，还是同一主题广告的重复性都给客户带来了吸引力。8月该案一共投放了6次硬广，前4次均是以其智能化住宅为诉求重点（电梯也有思想、空调也会接电话等），后2次则以其核心地位和江景为诉求重点。（5）宋都·新城国际：报广+电台+网络+户外该案在6-8月一共8次报广，选择媒体是钱江晚报和杭州日报以及都市快报，大都以整版投放。主题围绕在其精致生活。3. 2006年6-8月报版投放与销量对比分析附表8：钱江新城竞争性住宅项目报纸广告投放与成交比较表楼盘名称硬广投放统计楼盘销量（套）金基晓庐6次整版预计9月房交会前后开盘盛世钱塘6次整版94东方润园9次整版预计10月开盘赞成林风3次整版27（9月下旬二期开盘）钱江时代1次半版31金色海岸17次整版71（三期7月初开盘）春江花月055水岸帝景017景江城市花园2次整版39（含办公物业）新城国际6次整版2次半版一八6（二期6月25日开盘）【分析与结论】（） 盛世钱塘在与新城国际同等的报广投放情况下，在没有开盘活动支撑下依然取得了94套的销售佳绩，由此可见盛世钱塘是新城国际不可忽视的直接竞争对手。（） 赞成·林风近几个月的销量与新城国际相比稍显逊色，但其9月下旬将推出的280套房源均价定在10500元/平米，户型在一三9-170平米之间，而新城国际三期计划提价到11000元/平米，在两个项目工程进度差不多的情况下，我们有理由把赞成·林风列为新城国际不可忽视的竞争对手。（） 钱江时代在投放1次报广的情况下依然取得31套的佳绩，春江花月在年初“宽景美宅”概念主导下打开销售局面，近期在无投放报广的情况下依然取得了55套的成交量，这些楼盘以准现房和现房销售截流了钱江新城的客户群。（） 目前，新城国际的竞争对手为：金基·晓庐、盛世钱塘、赞成·林风等。作为宋都·新城国际的最大竞争对手，金基晓庐针对新城国际前期宣传的5万双景园林推出了“数大为美数字背后的CBD生活指标”等有专门针对性的报广，以6万景观园林超越本案。新城国际在三、四期的推广上必需改变原有的推广思路予以抗衡、突破，必须找金基晓庐无法比拟的优势，才可以脱离其追击。附表9：2006年6-8月钱江新城代表楼盘报纸广告详览（根据和声机构市场数据报告2006年6-8月数据统计）楼盘名时间广告主题主要内容发布媒体及形式景江·城市花园62江景、住宅、SOHO实景展示：恋上我的窗、精装SOHO、江景大宅都快/封底整版623一线临江风景 一流水岸生活豪华实品样板房体验计划正式启动，诚邀品鉴 江景大宅 精装SOHO小套型钱报/封底整版倚天·盛世钱塘67建设部2006年建筑节能试点示范工程品质影响生活，节能影响未来都快/封底整版67建设部2006年建筑节能试点示范工程品质影响生活，节能影响未来钱报/封底整版628倚天·盛世钱塘全面封顶建设部2006年建筑节能试点示范工程 欢迎亲临品鉴 钱报/封底整版719钱江新城核心·CBD三景大宅“四明空间”设计“大开间、短进深”设计建筑节能保证户型舒适性杭报4版整版8.16“盛世钱塘杯”建筑节能知识大奖赛全面启动！项目已全面进入外保温装修阶段“盛世钱塘杯”建筑节能知识竞赛 参加首届浙江省建筑节能与绿色建筑技术、产品博览会“盛世钱塘·时代经典”演唱会 “盛世钱塘杯”建筑节能知识大奖赛颁奖晚会快报32版整版8.31盛世钱塘时代经典演唱会“盛世钱塘杯”建筑节能知识大奖赛颁奖晚会杭报4版整版通策·钱江时代67这样的社区杭州有几家10个现代中国艺术大堂/6大休闲景观回廊 购房入户首选楼盘 CBD内首批交付住宅项目（2007年6月交付） 抢先体验国际大都市生活钱报/3版半版金色海岸628 你知道的金色海岸表面是这样的金色海岸一期、二期热销一五亿 三期稀缺精品户型预约登记中杭报/5版整版628你不知道的金色海岸背面是这样的12万海里 只是一个开始杭报/6版整版62912万海里 只是一个开始金色海岸一期、二期热销一五亿 三期稀缺精品户型预约登记中青年报/封底整版63012万海里 只是一个开始金色海岸一期、二期热销一五亿 三期稀缺精品户型预约登记中都快/48版整版7412万海里 只是一个开始金色海岸一期、二期热销一五亿 三期稀缺精品户型预约登记中钱报/封底整版766个月，他们一直在路上金色海岸一期、二期热销一五亿 三期7月6日隆重开盘都快/封底整版7126个月，他们一直在路上金色海岸一期、二期热销一五亿，三期7月6日隆重开幕早报/A32版整版7一三您知道的金色海岸表面是这样的金色海岸一期、二期热销一五亿，三期稀缺精品户型完美呈现，诚邀品鉴杭报5版整版7一三您不知道的金色海岸背后是这样的28毫米，不止于眼界真正享受无遮挡一线江景先进的环保、节能技术保证台风地区100米以上建筑物门窗安全卓越的水密、隔音性能精妙的人性化设计、操作杭报6版整版71428毫米，不止于眼界248位名仕已捷足先登，三期稀缺精品户型完美呈现，诚邀品鉴。快报32版整版71928毫米，不止于眼界248位名仕已捷足先登，三期稀缺精品户型完美呈现，诚邀品鉴。时报24版整版720以成绩为起点，每一步都是新高度热烈祝贺摈江房产集团雄踞2006年上半年杭州市楼盘销售榜首 金色海岸二期、南萧埠御景苑热销逾12亿钱报8版整版720您知道的金色海岸表面是这样的266位名仕已捷足先登，三期稀缺精品户型完美呈现，诚邀品鉴杭报5版整版720您不知道的金色海岸背后是这样的一五厘米，亦需要仰视杭报6版整版721一五厘米，亦需要仰视268位名仕已捷足先登，三期稀缺精品户型完美呈现，诚邀品鉴快报32版整版727您知道的金色海岸表面是这样的276位名仕已捷足先登，三期稀缺精品户型完美呈现，诚邀品鉴杭报5版整版727您不知道的金色海岸背后是这样的24小时，惟舒适恒久杭报6版整版赞成·林风712城市人，悦读城市林风·品格，即将上市，新房预约中。城市人，就在CBD。主城与新城、城市与自然、事业与家庭、繁华与宁静城市中赏心悦目的生活，尽在赞成·林风社区。杭报5版整版8.9城市人·悦读城市林风·品格，即将上市，新房预约中。快报/12版整版8.24城市人，阅读城市林风·品格，即将上市，新房预约中快报24版整版金基·晓庐75看。到。明天金基·晓庐 CBD中央 30万公园式住区 你好！晓庐快报/封底整版 7一三CBD稀缺一三0精典三房金基·晓庐 CBD中央 30万 公园式住区快报32版整版720实力见证 品质居住金基·晓庐 CBD中央 30万 公园式住区 杭报20版整版8.11CBD稀缺一三0精典三房金基·晓庐 CBD中央 30万 公园式住区 快报32版整版8.24CBD稀缺一三0精典三房金基·晓庐 CBD中央 30万 公园式住区快报2版整版8.31数字背后的CBD生活指标300，000罕见公园式住区； 60，000内部景观（不含公共绿地）；14% 超低密度规划布局；28，000中央大庭院；50处主题景观节点和运动休闲设施；一五3米超大楼间距；6.6米超高架空层；一三0稀缺精典三房；50，000阔绰地下车库；2条豪华景观中轴钱报A16版整版东方润园726管家，也需要留学？！东方润园面向全球正式公开诚聘赴荷兰留学管家快报32版整版726管家，也需要留学？！东方润园面向