商业业态变迁下的海口骑楼建筑.docx

商业业态变迁下的海口骑楼街区 陈敬1, 刘加平1, 王芳1 (1.西安建筑科技大学，陕西西安710055)摘要：海口的骑楼街区最早起源于19世纪中叶。它的商业模式历经了160年的风雨，至今依然存在。但在新的时代背景之下，这种传统的商业街区受到超市、百货商店等新兴商业业态的冲击，已经越来越不适应时代发展的需求。本文通过研究海口骑楼街区商业业态的发展历程，探讨骑楼街区的的商业形态与建筑空间之间的关系，找出制约当前骑楼街区发展的因素，试图通过借鉴当前国内外先进的商业模式，为海口骑楼街区的发展找到一个合适的方向。关键词：海口、骑楼街区、商业业态中图分类号：TU-9 文献标识码：A图1 骑楼街区主要范围Fig.1 Main area of Qilou block海口骑楼街区伴随着海运贸易的发展而在历史上曾一度辉煌。当海运贸易泯灭在历史的烟海中的时候，其建筑、经营方式却被遗留了下来，在新的时代背景下由于受到新的商业文化的冲击，渐渐沦为被人遗忘的角落。所幸的是在国内一批专家、学者、企业家的共同努力之下，在继海口2007被评为国家历史文化名城之后，2009年海口骑楼历史街区又被评为全国十大历史文化名街之一（图1）。尤其在2009年海南国际旅游岛规划通过国务院审批之后，似乎通过旅游业来带动历史街区的功能转型的呼声越来越高。但由于其自身的独特性，想仅仅通过规划和建筑的手段来实现历史街区的转型还不够，应深入挖掘其背后的推动力。本文通过研究海口骑楼历史街区商业发展脉络，试图找出商业业态在当代背景下发展的制约性因素。通过当前新的商业理念的引入，将传统骑楼建筑的劣势转变成优势，探索一条适合海口骑楼街区自身发展的道路。1骑楼街区商业模式与商业空间的演变11从清末到民国时期的骑楼建筑据史料记载，海口骑楼历史街区内的博爱北路北口原为海口古城北门外街。北门外的水巷口有一码头，早年是琼州府的官渡和繁荣的埠头。清咸丰八年（1858年）“天津条约”签订后，海口成为对外通商口岸。这个时期，西方列强在海口古城外设立了租届与领事馆，对当地的发展产生了一定的影响。如得胜沙路曾一度作为法国的租界，成为了当时西方人聚居之地。来自海外的商贾为了倾销商品，纷纷在得胜沙路新建洋行，各式各样的外国商业公司在海口设有他们的办事机构。20世纪三四十年代，随着一些在异乡打出天地的南洋华侨的陆续归来，这些华侨希望将自己安身在商贾云集的海口，得胜沙路因此引进了当时东南亚地区较为流行的南洋风格的骑楼建筑。而骑楼建筑的下店上宅的模式，又能很好的符合当地高温多雨的自然环境与日趋繁荣的商业需求。民国时期的骑楼建筑，受到用地、经营方式等条件的制约，在面宽与进深方向上也不太相同。这个时期的骑楼建筑在平面布局上受到岭南地区早期“竹筒屋”的影响，面宽都比较小，一般在3-6m之间。在进深方向上虽然较大，但一般都在首层前部隔出5-8m的进深用来做商业店面。（图2）由于当时还处在各家各户独立经营，以零售和批发小商品为主的商业形态，因此骑楼建筑一般在沿街面设店铺的主入口。在骑楼建筑营建时，刻意强化主入口立面的装饰，以达到宣传自我。吸引顾客的目的。骑楼首层后部多以功能用房为主，如厕所、厨房以及次要的卧室。而相对主要的起居、居住空间则布置在二层。这个时期的骑楼建筑多在首层和二层之间设有木质夹层空间，夹层空间多用于储存货物。这样就可以达到扩大使用面积，提高空间利用率的目的。（图3、图4）图2清末改建的骑楼Fig.2Reconstruction Qilou building of late Qing dynasty 图3 室内夹层空间Fig.3 Indoor mezzanine space 图4 夹层空间立面Fig. 4 Facade of mezzanine图5得胜沙路新建骑楼Fig.5 New Qilou buing of Deshengsha road图6骑楼内的步行街Fig.6 Pedestrian street within Qilou building图7 周边商场的购物环境Fig.7 Shopping environment of mall around the Qilou block12解放后至今的骑楼建筑解放后至20世纪九十年代中期以前，骑楼建筑的商业模式基本沿革了民国时期的以经营日用品为主的零售模式。而骑楼建筑的商业空间的变化也不是很大。除了部分骑楼在改造过程中拆除了夹层空间之外，在其平面尺寸上没有什么太大的变化。但是到了2000年以后，随着中山路和得胜沙路的改造，打破了原有的经营范围与经营方式。如2000年对中山路进行了整治之后，其原有的商业经营的多样化不复存在，取而代之的是较为单一的以机电设备、照明器具为主的经营方式。改造后的中山路的骑楼建筑拆除了原有首层后部的部分生活空间，扩大了首层店铺的面积。扩大后的店铺在进深方向上达到了10-18m之间。这对于摆放机电设备这类较大的商品是有利的。而1998年改造的得胜沙路则被定义为商业步行街。改造过后的得胜沙路以经营服装为主。在营销模式上，仍是以传统的零售、批发为主。传统的骑楼建筑的店面进深多在5-8m、面宽3-6m，多数店面的面积多在15-40之间。像这样的面积难以满足品牌服装专卖店的需求，因此该街上的服装店面多是在以较为零散的方式在经营，无法形成较大的集约化的经营方式。又由于海口当地气候炎热，尤其在夏季室外太阳辐射强烈，气温较高，而这些小店又由于自身的面积和财力所限，没有安装空调设备及进行很好的装修，在消费环境上自然无法同周边的商场相比（图7）。还有一些骑楼是通过将原有相邻的面宽较小的骑楼合并后形成，或是拆除原有的多户骑楼之后修建一幢更大的骑楼。这种骑楼往往将其首层全部贯通，长度可达50m以上，贯穿于得胜沙路与后边的小巷之间。像这类的骑楼建筑实际上已经将传统骑楼底部的空间全部做成店面，形成一条内走道，而所有的店面则沿着内走道的两侧布置。这样的布局方式改变了传统骑楼沿街布置得空间形态，将“街”的概念引入到了骑楼之内，使得骑楼内部形成了一个延续的封闭空间。这与传统骑楼半封闭的购物空间是有所不同的（图8）。2当代商业业态对于传统骑楼街区的冲击在当前商品经济高度发达的今天，商业营销的主流模式早已从原来分散式独立经营的方式走向了集约化经营的模式。百货商店、超市、仓储式购物中心、商业综合体层出不穷。（见表1）这是商业建筑在发展过程中不断改进自身的经营方式，以便更好的吸引顾客，提高自身竞争力的结果。同时也反映出了消费者的消费水平、消费理念、生活方式的变化。一方面，新的商家凭借其自身的雄厚的资金优势、完善的配送系统、良好的售后服务减小了商业运作中的风险，降低了商品的成本、增加了利润，为顾客提供了产品质图8 骑楼建筑商业空间演变Fig. 8 Business space evolution of Qilou building量保障。另一方面，新的商业模式以其种类繁多的商品、良好的购物环境、华丽的室内装修以及便利的交通深深打动了顾客。与之相比，传统的骑楼街区则保留了传统的经营方式与商品门类。根据对骑楼街区中四条主要街道经营方式的统计，（见表2）可以看出每一条街道都以一种主要的商品为主，其间也会插入一些其他的商品。像这样较为单一的商品，分布在长达400m以上的街道上，如果是以单纯的以购物为目的的消费，则远没有在商场中集中、便利。同时，商品内容的单一，缺乏特色。如得胜沙路和博爱北路都是以经营服装、布艺为主，却没有几家知名品牌商的进驻。而具有地方特色的服装、布艺店面也很少。尤其是改造过后的得胜沙路经过一段时间运营之后，营业额不但没有增加，反而有所下降。且不说与上海的新天地、广州的上下九等案例相比，就是与其他几条依旧繁华的老街相比，俨然是“门庭冷落鞍马稀”了。13骑楼街区商业业态转型的影响因素31旅游产业的影响通过分析2009年海南地区的旅游数据可知，海口的游客数量仅占到全岛游客总数的25.8%,远不及三亚38.1%的游客数量，海口往往只是作为旅游目的地的中转站而已。从旅游资源的分布而言，海口地区的自然景观资源远远没有其他地区好，景点分散、内容单一、并且缺乏相配套的服务设施，这也是海口难以成为旅游目的地的重要原因。在近期颁布的海南国际旅游岛建设发展规划纲要中，在对功能组团定位时，海口被定位北部组团中心，可以根据条件适度集中分布特色旅游项目。2而2009年被评为全国十大历史文化名街之一的海口骑楼历史街区又是海口近代城市发展的一个缩影，是海口城市生活的“活化石”。这为海口地区的特色旅游提供了良好的资源。相比较海南的自然景观而言，海南的人文景观发展相对滞后，海口历史街区的完整保存，恰好可以弥补这个空缺。当前，海南国际旅游岛规划的申报成功，为历史街区中的旅游业的引入提供了良好的机遇。纵观当前国内历史街区的发展历程，大多数是在借助外来推动力来实现自身成功转型的。通过对历史街区进行功能调整，在转换过程中淘汰效率低、浪费优势资源的经营方式，引入一批发挥自身特色，投入小而回报率高的项目。例如通过对原有功能的转换，将原有的机电、照明、电器等经营方式转变为特色旅馆、特色餐厅、小型博物馆等。表1 骑楼街区周边商业分布Table. 1 Business distribute around the Qilou block解放西路商业圈海秀东路商业圈名称建筑面积：经营范围名称建筑面积：经营范围大同货仓/泰龙城6000/3000仓储式超市/服装、小饰品第一百货商场30000综合性商城海口百货大楼服装、皮包、小饰品DC商业城电子类产品东方广场13000综合性商城、餐饮明珠广场100000综合性商城、餐饮友谊商业广场50000综合性商城乐普生商场综合性商城多宝利商城25483服装、皮包、小饰品万国大都会及万达国际影城180000综合性商城、餐饮娱乐、酒店、影院等注：解放西路商业圈为骑楼街区周围商业圈，海秀东路商业圈为距骑楼街区1.5公里范围内商业圈表2 骑楼街区各街道经营方式Table. 2 Business operation models of each street in the Qilou block道路经营方式（百分比）中山路得胜沙路博爱北路解放东路电机、照明81.4%016.4%0服装、鞋业088.4%054.3%医院、药店0.8%4.2%3.4%3%布艺用品0045.3%3%餐饮、零售5.9%3.2%8.9%8.8%水族、宠物004.1%4.4%妇幼保健品01%010.3%其他11.9%4.2%21.9%16.2%总计100%100%100%100%32信息化与网络化的影响国内学者罗珉在用租金理论解释商业模式创新时指出：社会分工的演进导致了信息的分散化和信息的不对称。商业模式创新实质上是一种基于信息不对称得机会主义行为，它可以使每一个市场参与者能够有机会来打破现有优势企业的竞争优势，获取和创造一种新的经济租金。3大企业凭借其自身的实力，占据了大量的客户资源、产品信息、供货渠道，运用信息的不对等性，他们可以降低成本，巩固和扩大客源范围，这对于中小企业而言，无疑是进一步压缩了其生存空间。目前骑楼街区内的商家仍保持着传统的经营方式，与周边商业城形成一种竞争的势态，难以发挥其自身优势。骑楼街区内的商家应抓住其自身文化特色鲜明的优势，充分利用网络资源的快速性、便捷性与廉价性对骑楼街区的历史、人文、建筑等方面进行推广与宣传，加大外地游客对当地认知的广度与深度。除了构建信息网络之外，构建一整套的服务性网络也是非常重要的。由于骑楼建筑自身空间的局限性，像电影院、大型餐馆、医院等服务性设施是难以在骑楼街区中修建的。因此，在对骑楼街区进行功能调整的时候，需要将周边地区的其他服务性设施整合进来。形成一个骑楼街区为主体，其他设施为分支的一个完善的服务体系。（图9）通过信息共享、资源合理分配、优势互补的方式，避免过去各自为政的孤立式的恶性竞争。图9 骑楼街区附近的服务设施Fig. 9 Service facilities nearing the Qilou block33消费行为转变下的商业业态经济价值的演变经历了货物、商品、服务的三个阶段，如今正朝向体验的方向发展。约瑟夫· 派恩和詹姆斯吉尔摩在体验经济中提到：企业的的目的是以服务为舞台，以商品为道具，以消费者为中心，创造能够使消费者参与，值得消费者回忆的活动。在消费者参与的过程中，记忆长久地留住了对过程的体验，由于体验不但感觉美好，而且非我莫属，且不可复制转让，因而消费者愿意为体验本身付费。4传统的经济主要注重产品功能强大、造型美观、价格优势。现在的趋势则是从生活与情境出发，塑造感官体验与思维认同以抓住消费者的注意力，改变消费行为。体验式购物中心以建筑为商业载体，削弱传统商店、超市中的购买商品的功能。它所提供的不仅仅是商品，更重要的是在购买商品过程中的体验。从商家的角度而言，他们是将体验作为商品或实在传统意义上的商品的附加值来获利。而作为消费者而言，买的就是一种心情与体验。历史街区之所以能够成为旅游的资源，从体验的视角来看主要是它为旅游者提供了真实的历史环境和丰富的民俗文化体验。与传统的旅游业不同的是，在体验经济时代，旅游者和旅游目的地之间的关系被重新定位。一方面，游客作为消费者，将根据自己的意念，将旅游产品重新界定，打破了旅游目的地和旅游吸引物之间的绝对性和权威性，游客的能动性与参与性将有所加强。5另一方面，旅游场所将改变传统的以门票，手工纪念品为主的盈利方式，更多的是以吸引游客的参与和消费来获取高额利润。传统街区的建筑空间不再是一个供人参观的场所，而是一个供人交流与体验的场所。经营者将围绕自身的特色，将现代生活方式引入，让到达当地的游客一方面可以有一个较为良好的休闲环境，慢慢品位其中建筑空间的韵味与现代生活的精致。另一方面，里面的商品、服务等又可以通过良好环境的烘托，身价倍增。最终实现商家与消费者双赢的局面。4商业业态转型下的技术应对策略41完善交通及配套服务设施（1）整治交通路线限制原有博爱路、新华路南北向穿越历史街区的交通，建立沿历史街区的城市交通干道，将其车流从城市干道疏导，以免交通穿行对该街区内部带来压力。（2）建立完善的公交系统目前该区域面临等车时间长，公交车严重超载的现象。归结原因是在一些重点路段上公交车分布不合理所造成。公交系统应重新调整资源分配以解决当前等车困难的问题。(3)改善周边地区的停车空间 历史街区内原有的停车方式主要是沿街停靠。这种方式容易造成街区内的交通堵塞。因此，在限制汽车进入历史街区的同时，在其周边地区应新建或改建停车场。使用立体停车或地下停车的方式来解决历史街区周边地区停车位数量不足的问题。（4）完善市政设施建设对于传统的骑楼建筑而言，内部卫生设施缺乏，部分骑楼内部甚至没有厕所，需要借助外部的公共厕所。另一方面，骑楼街区外部电线分布凌乱，严重影响了骑楼街区立面的整体效果。因此，电力网线的重新布置，卫生设施的加设等基础设施的完善，需要在统一的规划下加以调整。42充分利用和拓展室外空间（1）适当设置步行商业街海口骑楼街区内的平均道路宽度为11-14m，做为机动车道而言，难以应对当前城市交通的压力。从空间围合的角度而言，以新华路和博爱路为例，宽高比在0.6-0.81之间，空间围合度较好6。游客可以利用建筑物的阴影和骑楼下的走道来解决日晒雨淋的问题。同时，骑楼内的商业活动可以进一步拓展到街道上进行，无形中增加了商店的营业面积。（2）部分改造周边居民区传统骑楼街区是由骑楼建筑和其中的民居共同构成的。骑楼建筑往往沿主要街道布置，对其中的民居呈现环绕式围合的态势。由于受到当时城市规划和文化观念的影响，建筑密度较大，公共空间较少，难以满足当前街区商业发展的需求。因此，在对骑楼街区进行改造的时候，应在现有公共空间的基础上，通过补偿、置换的方式，适当拆除一些影响骑楼街区完整性的建筑，拓宽公共空间。这样一方面可以为骑楼街区的商业发展提供一定的缓冲空间，为市民或旅游者的交往提供一种可能性。另一方面，开放的空间对于改善街区内的通风，提高街区内的热舒适度也会起到积极的作用。43建筑单体的改造措施（1）合并底层空间。传统骑楼建筑的面宽一般在3-6m左右，难以适应目前一些商业空间的功能需求，因此在对骑楼建筑进行改造的时候，从骑楼自身结构的角度出发，对于一些新建的采用了框架式结构的骑楼建筑，可以通过拆除隔墙的方式增大底层空间的面宽，以满足商业活动的需要。（2）修缮与转变上部空间传统骑楼上部空间主要承担了住宅的功能。由于年久失修的缘故，大部分传统骑楼的居民已经搬离了这些空间。二层及其以上空间目前大部分成为商家堆放货物的场所。在对上部空间进行改造的时候，应该根据骑楼建筑的具体情况来调整。对于层数较多的骑楼，可以考虑将其改造成特色旅馆，让游客能够更好的体会到传统海南民居的生活方式。对于只有两层的，且面宽较大的骑楼建筑，可以考虑将其二层空间转变为特色餐馆或酒吧。利用原有骑楼建筑二层空间较高的特点，可以为室内活动的人提供一个较为宽松的环境。对于只有两层的，且面宽较小，难以展开大规模商业活动的骑楼建筑，可以考虑引入特色手工艺品店、特色书店、咖啡店等业态，发挥其自身小巧精致而又充满文化气息的特点。（3）拆除与局部保留对于一些建筑质量较差或影响骑楼街区整体风貌的建筑而言，应采取拆除或局部保留的办法。对于毫无历史与艺术价值的建筑，可以进行拆除。对于一些具有一定历史价值而又难以修复的建筑，则可以采取局部拆除，保留其完好的，具有价值的部分，做为街道的景观与记忆。或是对其进行改造，加入一些现代建筑的元素与材料，使其焕发新的生命力。5结语骑楼作为一种岭南传统的商业建筑，它保留了时代的特征和生活的痕迹。如果只是将骑楼街区进行简单的功能质换，将其变成购物或服装一条街之类的话，是无法发挥其自身的特点，也无法同商场、超市那些以购物为目的的场所竞争。骑楼街区、骑楼建筑要想转型，就一定要立足于人文文化浓郁的特点，抓住海南成为国际旅游岛的有利时机，以体验式经营为主要商业业态模式，通过整合自身和周边地区的资源，将原有的竞争关系转换成互补的关系，形成一个健全的网络系统。这样，骑楼街区的商业业态的转型将不仅仅是给海口又增添了一个旅游景点，更重要的是立足于独特人文景观的骑楼街区将迎来新的发展机遇，再现昔日的辉煌。参考文献：1 吕志鹏.一个失败的步行街案例海口得胜沙步行街开发与改造评述J.泰州职业技术学院学报,2002,2(1):23-26 Lu zhi-peng. A case study-Deshengsha pedestrian street in HaikouJ.Journal of Taizhou Polytechnical Institute, 2002,2(1):23-262 海南国际旅游岛建设发展规划纲要S.海南:海南省委、海南省政府,2010.Hainan International tourism island development Plan S. Hainan: Hainan Provincial Party committee, Hainan provincial government,2010.3 欧阳峰,赵红丹.商业模式创新研究的演化路径与展望J.科技管理研究,2010,12 :12-16.Ou yang-feng, Zhao hong-dan. The evolutionary path and prospect of business model innovation J.Science and Technology Management Research 2010,12 :12-16.4 王云飞.体验经济下商业街区设计探析D. 昆明:昆明理工大学,2008.16Wang yun-fei. Experience Economy under the Commercial District of Design D.Kunming: Kunming University of Science and Technology, 2008.5 刘晓霞,王兴中,李九全.体验经济时代旅游场所的构建J.经济地理, 2008,28(5):882-886.Liuxiao-xia, Wang xing-zhong, Li jiu-quan. Research on construction of tourism place in the age of experience economy. Economic GeographyJ.2008,28(5):882-886 .6 陈敬.海口市历史街区保护与利用模式研究以骑楼历史街区研究为例D.西安:西安建筑科技大学,2008.Chen jing. Research on Conservation and Utilization Model of Haikou Historic Conservation Area - Case Study in QiLou Historic Conservation AreaD. Xian ：Xian Univ. of Arch. & Tech, 2008.25图片来源：图1、图9根据张烨.海口百年风雨老骑楼初探. 中国近代建筑保护与研究五 A.北京.清华大学出版社.2006作者改绘，其余均为作者自摄 、自绘.COMMERCE MODALITY CHANGES OF HAIKOU QILOU BLOCKChen Jing1 , Liu Jiaping1 ,Wang Fang1（1.Xi'an University of Architecture and Technology, Xi'an 710055, China）Abstract：Haikou Qilou building was originated in the mid-19th century as a special residential and commercial building types. Its business model goes through 160 years and still existent today. Under the new background, this traditional commercial block is under attack by the new commerce modality as supermarket and department stores. It becomes more and more unsuited to the needs of the times. This paper through the research about development of commerce modality in Haikou Qilou block, discuss the relationship between commercial form and architecture space and try to find out the restraining factors of development .Through learning advance commerce modality of home and abroad, we try to find a suitable way for the development of the Haikou Qilou block.  提供更好的翻译建议Key words：Haikou, Qilou block, commerce modality基金项目：国家创新研究群体基金资助项目（基金号50921005）作者简介：陈敬(1981-),男,海南琼海,博士研究生,主要从事地域建筑与绿色建筑研究,511628491, 139913289788