土地增值税法PPT课件.ppt

1,土地增值税,调控房地产,3,本节框架,概述（了解）征税范围、纳税人、税率（熟悉）转让房地产增值额的确定（掌握）应纳税额的计算（熟悉）减免税优惠（熟悉）申报和缴纳（熟悉）,5,一、土地增值税概述,土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。征收的目的是，进一步完善税制，加强对房地产市场的宏观调控，抑制土地投机、获取暴利的行为，增加国家财政收入。,注意,注意,区别,出让 转让土地出让是指土地所有权人（国家）将土地一定年限的使用权有偿转移给集体或个人。俗称土地一级市场。土地转让是指土地使用权人将土地剩余年限的使用权转给其他集体或个人。俗称土地二级市场。区别很明显了，就是国家把土地使用权出让给某个集体或个人，该集体或个人获得使用权后再转移给别人就是转让。,7,二、特点：（1）以转让房地产取得的增值额为征税对象（2）征税面比较广（3）采用扣除法和评估法计算增值额（4）实行超率累进税率（5）实行按次征收,8,征税范围,纳税人,税率,9,一、征税范围一般规定,转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。,10,二、征税范围判定标准,标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。 转让国有土地使用权，征土地增值税；转让集体所有制土地，应先在有关部门办理(或补办)土地使用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，并纳入土地增值税的征税范围。自行转让集体土地是一种违法行为。标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。 转让土地使用权征，出让不征；未转让土地使用权、房产产权(如出租)也不征。,11,标准之三：转让房地产是否取得收入。 取得收入的征；房地产产权虽变更但未取得收入的，不征土地增值税。 上述三个标准必须同时具备，即转让国有土地使用权，或房屋产权与国有土地使用权一并转让，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。,12,三、征税范围的具体事项,13,三、征税范围的具体事项,房地产E网,10.企业兼并转让房地产 暂免,总结：不属于土地增值税的征税范围的情况,（1）房地产继承（2）房地产有条件的赠与（3）房地产出租（4）房地产抵押期内（5）房地产的代建房行为（6）房地产重新评估增值（7）兼并等等,无收入,无收入,权属未变,无权属转移,实例,例：某市国土局将一块国有土地出让给某房地产商进行开发，获土地使用权出让金万元。这一行为属于土地一级市场的国有土地使用权出让，而不是国有土地使用权在土地二级市场上的转让，因此不属于土地增值税的征税范围。 例：某村将一块集体土地使用权自行转让给某开发商获转让金万元。根据土地增值税暂行条例的规定，这一行为是集体土地违法自行转让，不屑于土地增值税的征税范围。 例：中国公民张某去世后留下私有房产一处，价值元，由其子继承。尽管该房地产的权属发生了转移，但原权属人（张某）并没有因此取得收入，因此不属于土地增值税的征税范围。 例：中国境内某公司将一座办公楼出租、每月获租金收入元。本例中，虽然权属人因房地产取得了收入，但该房地产的权属并未转移，所以不属于土地增值税的征税范围。 例：某房地产公司代某单位在某块土地上建房，取得代建房收入万元。本例中，房地产公司虽然得到了收入，但房地产的权属始终归某单位所有，没有发生转移。所以，不属于土地增值税的征税范围 例：中国公民何某将价值270000元的自有房屋一处赠与中国青少年发展基金会。本例中，房地产权属虽然发生了变更，但原权属人并未因此获得收入，因而不属于土地增值税的征税范围,16,纳税义务人,17,土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 不论是法人还是自然人，不论是内资企业还是外资企业，不论是何种经济性质，不论是哪一部门，只要发生土地增值税有关政策所涉及的征税范围，均应缴纳土地增值税。,18,税 率,19,四级超率累进税率表,练习,某有限公司转让商品楼收入1000万元，计算土地增值额准予扣除项目金额200万元，则使用的土地增值税税率为（）A 30% B 40% C 50% D 60%,21,应税收入与扣除项目的确定,22,计税依据的基本规定,土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额。房地产增值额为纳税人转让房地产所取得的收入，减除规定的扣除项目金额后的余额。注意：遵循配比原则 康桥 万科,23,一、应税收入,应税收入是纳税人转让房地产取得的全部价款和相关经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入(如无形资产收人，具有财产价值的权利)。对实物收入和其他收入需经有关部门评估确认。抵账房,24,二、确定增值额的扣除,25,新建房地产转让的扣除,1取得土地使用权所支付的金额，包括：（1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款：出让方式取得的地价款为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得的地价款为按规定补交的土地出让金；以转让方式取得的地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费。,【例题单选题】下列项目中，征收土地增值税确定取得土地使用权所付金额中地价款的方法，正确的是（ ）。 A.以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地价款 B.以行政划拨方式取得土地使用权的，为补缴的出让金 C.以转让方式取得土地使用权的，为补缴的出让金和费用 D.以其他方式取得土地使用权的，为建房的费用与成本 【答案】B,27,新建房地产转让的扣除,2.房地产开发成本是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括： 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。,28,新建房地产转让的扣除,2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括： 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。,29,新建房地产转让的扣除,基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费。,BC,【例题多选题】下列项目中，属于房地产开发成本的有（ ）。 A.土地出让金 B.耕地占用税 C.公共配套设施费 D.借款利息费用,31,新建房地产转让的扣除,3房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的三项期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收人中减除时，不是按实际发生额，而是按实施细则中规定的标准扣除，标准的选择取决于财务费用中利息支出的不同处理方法。,32,房地产开发费用的扣除,(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，利息支出据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5以内计算扣除，用公式表示： 房地产开发费用利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)5以内,【例题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5%。该企业允许扣除的房地产开发费用是多少？ 【答案】该企业允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）5%=650（万元）。,34,房地产开发费用的扣除,【应用举例】某房地产开发企业开发项目支付的地价款为280万元，开发成本为520万元，则其他开发费用扣除数额不得超过40万元，即(280+520)5，利息按实际发生数扣除。,35,房地产开发费用的扣除,(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10以内计算扣除，用公式表示： 房地产开发费用(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)10以内,36,房地产开发费用的扣除,【应用举例】仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限额为80万元，即(280+520)10，超限额部分不得扣除。,37,4与转让房地产有关的税金扣除,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税、教育费附加。房地产开发企业在转让时缴纳的印花税应列入管理费用，不得在此扣除，也就是说房地产开发企业只能扣“两税一费”，非房地产开发企业扣“三税一费”。,38,5财政部规定的其他扣除项目,土地增值税条例实施细则规定，对从事房地产开发的纳税人可按细则第七条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20的扣除，用公式表示： 加计扣除费用(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)20,39,举例说明,【应用举例】仍以上例数据为例，加计扣除费用为160万元，即(280+520)20。 需特别指出的是：此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。即使是从事房地产开发的纳税人，如果取得土地使用权后未进行任何开发与投入就转让，也不允许扣除20的加计费用。,40,（二）旧房和建筑物的扣除项目的确定：（1）房屋及建筑物的评估价格。评估价格重置成本价成新度折扣率（成新度不等同于会计的折旧）（2）取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用。取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。 （3）转让环节的税金。营业税、城建税、印花税、教育费附加。,41,某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新度折扣率70%。该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为,42,评估价格1200070%8400（万元）税金（100008000）5%（17%3%）100000.05%115（万元）增值额1000084001151485（万元）,43,应纳税额计算,44,一、计税依据土地增值额,土地增值额转让收入一扣除项目金额,45,二、税额计算公式,应纳税额=增值额适用税率一扣除项目金额速算扣除系数,46,土地增值税的计算步骤如下：（1）计算转让房地产取得的收入；（2）计算扣除项目金额； （3）计算增值额；（4）计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率；（5）计算应纳税额。,47,某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元（不含印花税）；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。,48,（1）取得土地使用权支付的地价及有关费用为1000万元；（2）房地产开发成本为3000万元；（3）房地产开发费用50050（10003000）5%650（万元）；（4）允许扣除的税费为555万元；（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%。加计扣除额（10003000）20%800（万元）；（6）允许扣除的项目金额合计100030006505558006005（万元）；（7）增值额1000060053995（万元）；（8）增值率39956005100%66.53%；（9）应纳税额399540%60055%1297.75（万元）。,49,某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费共计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。,50,（1）评估价格60070%420（万元）；（2）允许扣除的税金27.5万元；（3）扣除项目金额合计42027.5447.5（万元）；（4）增值额500447.552.5（万元）；（5）增值率52.5447.5100%11.73%；（6）应纳税额52.530%447.5015.75（万元）,51,某房地产开发公司于2009年1月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款6000万元，当月办好土地使用权权属证书。2009年2月至2010年3月中旬该房地产开发公司将受让土地70%（其余30%尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元；发生的利息费用为300万元，不高于同期限贷款利率并能提供金融机构的证明。,52,3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20%转为公司的固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。2010年4月6月该公司取得租金收入共计60万元，销售部分全部售完，共计取得销售收入14000万元。该公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用800万元、销售费用400万元。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。,53,（1）土地成本（600060003%）70%80%3460.8（万元）；（2）开发成本580080%4640（万元）；（3）开发费用30080%（3460.84640）5%240405.04645.04（万元）；（4）税金140005%（17%3%）770（万元）；（5）扣除项目金额3460.84640645.04770（3460.84640）20%11136（万元）；（6）增值额14000111362864（万元）；（7）增值税率286411136100%25.72%；（8）应缴纳的土地增值税286430%859.2（万元）。,54,税收优惠,55,减免税规定,一、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税；如果超过20的(含20)，应就其全部增值额按规定计税。二、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。三、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下： 1居住满5年或5年以上的，免征； 2居住满3年未满5年的，减半征税； 3居住未满3年的，按规定计税。,56,附：普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。,57,征收管理与纳税申报,58,一、申报时间,申报纳税程序纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。纳税人因经常发生转让房地产行为而难以在每次转让后申报的，可按月或税务机关规定期限缴纳。,28、举一而反三，闻一而知十，及学者用功之深，穷理之熟，然后能融会贯通，以至于此。朱熹29、读书之乐乐陶陶，起并明月霜天高。朱熹30、读书之法无他，惟是笃志虚心，反复详玩，为有功耳。朱熹31、读书无疑者须教有疑，有疑者却要无疑，到这里方是长进。朱熹32、为学之道，莫先于穷理；穷理之要，必先于读书。 朱熹33、读书譬如饮食，从容咀嚼，其味必长；大嚼大咀，终不知味也。 朱熹34、读书无疑者，须教有疑，有疑者，却要无疑，到这里方是长进。 朱熹35、举一而反三，闻一而知十，及学者用功之深，穷理之熟，然后能融会贯通，以至于此。朱熹36、我从未知道过有什么苦恼是不能为一小时的读书所排遣的。孟德斯鸠37、喜爱读书，就等于把生活中寂寞无聊的时光换成巨大享受的时刻。孟德斯鸠38、有时间读书，有时间又有书读，这是幸福；没有时间读书，有时间又没书读，这是苦恼。莫耶 39、读书人不一定有知识，真正的常识是懂得知识，会思想，能工作。徐特立,